ביטול הסכם מתנה בהתנהגות מונחת לפניי בקשה למתן פסקֿֿדין שבו יוצהר כי המבקשת זכאית להירשם כבעלת דירה שברח' בן-גוריון 42, כפרֿֿסבא, הידועה כגוש 6439, חלקה 442, תתֿֿחלקה 5 (להלן: הדירה), וכי הזכויות בדירה נקיות מכל עיקול, הערה וזכויות צד ג כלשהו. כן נתבקש בית המשפט להורות בצו ללשכת רישום המקרקעין בפתחֿֿתקווה למחוק הערות בגין עיקולים שהוטלו על הזכויות בדירה. ה ע ו ב ד ו ת ו ה מ ח ל ו ק ת המבקשת היא בתו של משיב 8 (להלן: כרמל) ואחותה של ענבל רגב-כרמל (להלן: רגב). ביום 05.09.1998 חתמו כרמל ושתי בנותיו על חוזה (נספח א2 להמרצת הפתיחה המתוקנת) שבו הוסכם כי הדירה תירשם על שם הבנות ללא תמורה, אך בידי אביהן תיוותר הזכות להתגורר בה, למשכן אותה, להשכיר אותה ולקבל את דמי השכירות לידיו, והכול - ,,עד לאריכות ימים'' (להלן: החוזה; ראו סעיפים 5-7). כשנה לאחר מכן, ביום 05.08.99, נרשמה בלשכת רישום המקרקעין הערת אזהרה על זכויות כרמל בדירה לטובת המבקשת ורגב. ביום 02.09.04 נרשמה בלשכת רישום המקרקעין משכנתה לטובת משיב 9 (להלן: הבנק הממשכן), בגין הלוואה שנטל כרמל מהבנק. לצורך עסקה זו חתמו המבקשת ורגב, ביום 14.06.04, על מסמך שהופנה לרשם המקרקעין ואשר מפאת חשיבותו יצוטט תוכנו במלואו: ג.נ. הנדון: חלקה 442/5 בגוש 6439 הערת אזהרה, שטר 18309/99/1 מיום 5/8/99 אנו הח"מ שלטובתנו רשומה הערת אזהרה על החלקה שבנדון. מסכימות להעברת הבעלות בחלקה שבנדון, ולרושמה ע"ש מר כרמל אהוד, וכן הננו מסכימות לרישום משכנתה לטובת בנק לאומי למשכנתאות בע"מ, הכל כמפורט בשטרי המכר והמשכנתה המצורפים. (נספח ו לתגובת הבנק הממשכן להמרצת הפתיחה המתוקנת; ההדגשה שלי) ביום 11.05.08 חתמה רגב על תצהיר עלֿֿפי סעיף 62 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963 (נספח ג להמרצת הפתיחה המתוקנת), שבו הוצהר כי העבירה לאחותה ללא תמורה את זכויותיה בדירה. העסקה דֻווחה לרשויות המס ביום 29.05.08 (שם), כעשור שנים מיום כריתת החוזה וממועד רישום הערת האזהרה לטובת המבקשת ורגב. עד עצם היום הזה כרמל עודנו מתגורר בדירה ונוהג בה כבתוך שלו. העיקולים הוטלו על הדירה הואיל וברבות השנים נקלע כרמל לקשיים כלכליים, וחברה שבבעלותו ובשליטתו לא עמדה בהתחייבויותיה כלפי נושיה. צו העיקול הראשון הוטל ביום 11.05.08 והאחרון - ביום 23.06.10. עלֿֿפי נסח רישום מקרקעין מיום 16.01.11 (נספח א1 להמרצת הפתיחה), על הדירה רובצים שמונה עיקולים. המעקלים, משיבים 1-7 לבקשה, מתנגדים לה. המבקשת טוענת כי לפני שהוטלו העיקולים לא היו לכרמל זכויות בדירה, ולכן אין להם כל נפקות ויש למָחקם. היא מבקשת לקבל כי זכותו של מקבל מתנה אשר נרשמה לזכותו הערת אזהרה גוברת על זו של נושה המעקל את זכויותיו של מקבל המתנה בנכס. לשיטתה, היה על משיבים 1-7 לוודא אילו זכויות יש לכרמל בדירה ערב ההתקשרות הכלכלית עמו, ומשלא עשו כן אין להם להלין אלא על עצמם. נגד הבנק הממשכן המבקשת טוענת כי עלֿֿגבי שטר המשכנתה נרשם שהיא כפופה להערת האזהרה. המשיבים, אשר סבורים כי זכויות המבקשת נסוגות מפני זכויותיהם, התייצבו לפני בית משפט זה ובפיהם טענות המכוונות כולן נגד תוקפו של החוזה. נטען כי מדובר בחוזה פיקטיבי, למראית עין בלבד; כי הלכה למעשה, אין הוא מקנה למבקשת זכות קניינית כלשהי וכי הבעלות בדירה נותרה בידי כרמל; כי דינו להתבטל מכוח סעיף 8 לחוק הירושה, התשכ"ה-1965 (להלן: חוק הירושה). הבנק הממשכן גורס כי מעמדו שונה משל משיבים 1-7, שכן הוא בעל משכנתה רשומה על הנכס. ד י ו ן ו ה כ ר ע ה המבקשת מעוניינת לחסות מפני המשיבים בצל קורתו של חוק המתנה, התשכ"ח-1968 (להלן: חוק המתנה), וטוענת כי החוזה הוא חוזה מתנה, כמשמעותו שם. את הטענה כי יש להורות על מחיקת העיקולים הואיל ובמועד שבו הוטלו לא היו לכרמל זכויות בנות עיקול בדירה היא מבססת על התאריך שבו נחתם החוזה, 05.09.98, ועל המועד שבו נרשמה הערת האזהרה - עוד ביום 05.08.99. סעיף 1 לחוק המתנה קובע מתנה מהי: (א) מתנה היא הקניית נכס שלא בתמורה. (ב) דברֿֿהמתנה יכול שיהיה מקרקעין, מטלטלין או זכויות. (ג) [...] החוק מקנה לנותן המתנה שני מסלולים להעניק את מתנתו, ויש להבחין בין ,,מתנהֿֿלאלתר'' לבין התחייבות לתת מתנה. סעיף 2 מתנֶה את קיומה של המתנהֿֿלאלתר בהקנייתה המיָדית למקבל, שממנה אין ניתן עוד לחזור: מתנה נגמרת בהקניית דברֿֿהמתנה עלֿֿידי הנותן למקבל תוך הסכמה ביניהם שהדבר ניתן במתנה. ואילו סעיף 5 קובע שמהתחייבות ליתן מתנה רשאי הנותן לחזור בו: (א) התחייבות לתת מתנה בעתיד טעונה מסמך בכתב. (ב) כל עוד מקבל המתנה לא שינה את מצבו בהסתמך על ההתחייבות, רשאי הנותן לחזור בו ממנה, זולת אם ויתר בכתב על רשות זו. (ג) מלבד האמור בסעיף קטן (ב), רשאי הנותן לחזור בו מהתחייבותו אם היתה החזרה מוצדקת בהתנהגות מחפירה של מקבל המתנה כלפי הנותן או כלפי בןֿֿמשפחתו או בהרעה ניכרת שחלה במצבו הכלכלי של הנותן. סעיף 6 לחוק המתנה קובע את דרכי ההקניה: הבעלות בדברֿֿהמתנה עוברת למקבל במסירת הדבר לידו, או במסירת מסמך לידו המזכה אותו לקבלו, ואם היה הדבר ברשות המקבל - בהודעת הנותן למקבל על המתנה; והכל כשאין בדין אחר הוראות מיוחדות לענין הנדון. מתנהֿֿלאלתר ניתן אפוא להעניק למקבל בשלוש דרכים: מסירת המתנה לידיו; מסירת כתב התחייבות ליתן לו מתנה בעתיד; מסירת הודעה. כל זה מותנה בכך שאין בדין הוראה ספציפית אחרת, באשר סעיף 6 סֵיפה מסייג את כוחו של חוק המתנה בהכפיפו אותו להוראות חוק כאלה. הוראת חוק כזאת היא סעיף 7 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969, שלפיו - (א) עסקה במקרקעין טעונה רישום; העסקה נגמרת ברישום, ורואים את השעה שבה אישר הרשם את העסקה לרישום כשעת הרישום. (ב) עסקה שלא נגמרה ברישום רואים אותה כהתחייבות לעשות עסקה. בהקשר זה נפסק בע"א 6439/99 ,,טפחות'' בנק משכנתאות לישראל בע"מ נ' פרח, פ"ד נח(2) 106, 117א (2003): [...] כאשר ,,דברֿֿהמתנה'' הוא זכות במקרקעין מותנה קיומה של ,,מתנה לאלתר'' ברישום הזכות על שם מקבל המתנה בלשכת רישום המקרקעין, כדרישת סעיף 7 לחוק המקרקעין, וכל עוד לא בוצע הרישום, אין בפנינו הקניה, כמובנה בסעיף 2 לחוק המתנה. (ההדגשה במקור) בענייננו נרשמה הערת אזהרה לטובת המבקשת ועלֿֿכן אין לפנינו הקניה לאלתר של זכויות כרמל למבקשת, כי אם התחייבות לתת מתנה. אולם בכך לא הגענו אל סוף הדרך. סעיף 8(ב) לחוק הירושה קובע לאמור: מתנה שאדם נותן על מנת שתוקנה למקבל רק לאחר מותו של הנותן, אינה בתֿֿתוקף אלא אם נעשתה בצוואה לפי הוראות חוק זה. השאלה שיש להשיב עליה היא האם הוראה זו גוברת על הוראת סעיף 6 לחוק המתנה. לאחר בחינת עובדות המקרה שלפניי הגעתי למסקנה כי אמנם יש להחיל אותה עליו, ואנמק: מקובל להבחין בין שני סוגים של נותן מתנה: זה שעודו בחיים, שעליו יחול חוק המתנה, ונותן מתנה מחמת מיתה, שעליו חלים דיני הירושה והצוואה (ראו מרדכי אלפרד ראבילו חוק המתנה, תשכ"חֿֿ1968 333-338 [פירוש לחוקי החוזים מיסודו של ג' טדסקי, מהדורה שנייה, 1996]; עוד ראו ראבילו ,,על מתנות ויום המוות - סעיף 8(ב) לחוק הירושה, תשכ"הֿֿ1965 ושאלת ההבחנה בין מתנות inter vivos לבין מתנות mortis causa'' ספר זיכרון לגד טדסקי - מסות במשפט אזרחי 581, 604-605 [1995]). את המתנה מן הסוג השני ניתן לתת רק בדרך של צוואה. בע"א 524/84 צברי נ' שוקרי, פ"ד לט(2) 710, 712א (1985) נפסק כי מתנה כזאת בטלה לאור הוראותיו של חוק הירושה, וברוח דומה נקבע בע"א 6/86 גפטר נ' (גפטר) רזון, פ"ד מב(4) 742, 748א (1989) כי איננה תקפה, מכוח הוראות סעיף 8(ב) לחוק הירושה, אף אם מוצגות לבית המשפט ראיות המוכיחות כי המנוח התכוון שתינתן לאחר מותו. הסכם אשר מעניק לפלוני זכויות בנכס מחד גיסא, ומאידך גיסא שומר לבעליו את הזכות לנהוג בנכס מנהג בעלים עד לאחר מותו - בטל עלֿֿפי אותו סעיף (שאול שוחט, מנחם גולדברג ויחזקאל פלומין דיני ירושה ועיזבון 47 [מהדורה שישית מורחבת ומעודכנת, 2005] והאסמכתאות דשם). הוראת סעיף 8 לחוק הירושה היא הוראה קוגנטית שאין להתנות עליה. אך מאחר שהיא מגבילה את אוטונומיית הרצון, את חופש הציווי של המוריש לעריכת צוואה אך ורק עלֿֿפי דין וכן את חופש החוזים, נקבע בפסיקה על סעיף 8(א) כי ,,פשיטא שיש לפרשו על דרך הצמצום המרבי והקפדנות החמורה'' (ע"א 682/74 יקותיאל נ' ברגמן, פ"ד כט(2) 757, 762 [1975]), והוא הדין בסעיף 8(ב) (אורי ידין ,,מבט מורחב על חשבון בנק משותף'' הפרקליט לג 572, 576 [1981]); אילנית שבת (חלפון) ואורן שבת ירושה - עסקאות בירושה עתידה וצוואות הדדיות 76 [2006]). בכמה פרשות הודגש הצורך לבחון האם המתנה ניתנה לאלתר, או שמא הכוונה הייתה להקנות אותה רק לאחר מות הנותן (שבת (חלפון) ושבת, עמ' 79). בע"א 763/88 פילובסקי נ' בלס, פ"ד מה(4) 521 (1991) רכשו המערערים ודודם, אחד המשיבים, דירה מכספי אמו, סבתם. הבעלות נרשמה על שמם, ובתמורה התחייבו להתיר לסבתא להתגורר בדירה לשארית חייה. נוסף על כך הוסכם שאם תחפוץ הסבתא למכור את הדירה ולקבל בחזרה את הכסף שהשקיעה בקנייתה, היא תהא רשאית לעשות זאת. בית המשפט פסק כי בפועל הוענקה הדירה רק לאחר מותה וקבע כי אין למתנה תוקף. בע"א 2555/98 אברג'ל נ' עיזבון בן יאיר, פ"ד נג(5) 673 (1999) העניק המנוח למערער את דירתו ,,מתנה בחיים מעתה ושעה אחת לפני מותי'', ואף מבלי הכרֵח להיזקק לסעיף 8(ב) נפסק כי המשמעות המעשית של ההענקה היא הקניה לאחר המוות (שבת (חלפון) ושבת, עמ' 77-81). לאור הלכות אלו מתבקשת המסקנה כי בבואנו לפרש חוזה מתנה הנופל בגדרו של סעיף 8(ב) לחוק הירושה, עלינו לפרשו בצמצום ולבחון את תוכנו, לא את כותרתו או את צורתו, ולהתחקות אחר אומד דעת הצדדים. קרֵי: אם משמעות ההתחייבות היא הענקת המתנה לאחר המוות, יחול סעיף 8(ב) כהוראה קוגנטית ויביא לבטלות המתנה (שבת (חלפון) ושבת, עמ' 79, 81). המבקשת במקרה דנן טוענת כי בחוזה שבידיה העניק לה אביה מתנה. ברם בחינת החוזה מלמדת כי הלכה למעשה הייתה כוונת הצדדים לו אחרת. הזכות להתגורר בדירה; הזכות להשכירהּ ולקבל את דמי השכירות; הזכות למשכן אותה להבטחת חובותיו של כרמל, מבלי לקבל את הסכמת המבקשת לכך (סעיף 7 לחוזה); הפקעת הזכות למכור אותה או לשעבדה, מבלי לקבל את הסכמת כרמל לכך, מידי המבקשת (סעיף 5) - מובילות כולן למסקנה כי הצדדים לחוזה התכוונו שהזכויות בדירה תוקנינה למבקשת רק אחרי שייפטר כרמל לבית עולמו. מסקנה זו מקבלת משנה חיזוק מעדותה של המבקשת, אשר אישרה זאת בפה מלא בלי כחל וסרק: ש: אני מבין מהחקירות ומהמסמכים כאן שלמעשה, הכוונה שלכם הייתה שהזכויות בדירה תעבורנה על שמכן, האחיות, הבנות, לאחר פטירתו של אביך, נכון? זאת הייתה הכוונה? ת: לא, הכוונה הייתה שנדע, לעתיד, שיש לנו הבטחה ויש לנו ביטחון. לאור הניסיון לאורך השנים אתו, אז... רצינו לדעת - שייבדל לחיים ארוכים - שבאמת יהיה לנו איזשהו עתיד מובטח. ש: כן, זה אני מבין. אבל כל עוד הוא חי, אני מבין ממך שהכוונה הייתה שלא תהיינה לכן זכויות, ורק אחרי פטירתו הזכויות תעבורנה אליכן. ת: כן. (עמ' 14 לפרוטוקול הדיון, שורה 31- עמ' 15, שורה 3; ההדגשה שלי) הנהֿֿכי-כן, המועד שעליו הסכימו הצדדים כמועד שבו תוקנה הדירה למבקשת הוא אחר מותו של כרמל, ואשרֿֿעלֿֿכן לא במתנה בת תוקף עסקינן. אֵי-לכך אין כל תוקף גם להערת האזהרה שנרשמה לטובת המבקשת ורגב, ומכאן שכוחם של המשיבים לעקל את זכויותיו של כרמל בדירה יפֶה, שריר וקיים. למעלה מן הצורך אציין עוד כי אפילו הנחתי שאין להחיל על נסיבות המקרה את הוראות סעיף 8(ב) לחוק הירושה, עדיין לא הייתה מסקנה זו מצמיחה תועלת למבקשת. כפי שראינו, חוק המתנה מאפשר למי שהתחייב לתת מתנה לסגת מהתחייבותו, וכפי שנפסק בע"א 1516/99 לוי נ' חיג'אזי, פ"ד נה(4) 730, 736ז-737א (2001) - קשת המקרים שבהם רשאי נותן המתנה לחזור בו מן המתנה, כל עוד לא הושלמה ההקניה, היא רחבה מאוד, בכפוף לעמידה בדרישות תוםֿֿהלב, ואין לדמותה לחוזה מכר המקנה לקונה מכוחו זכות משפטית מוצקה ומגובשת, ויכולת המוכר לסגת ממנו מוגבלת ומצומצמת ביותר. חזרה ממתנה מבטלת את התחייבות הנותן לא רק מכאן ולהבא אלא גם למפרע, כאילו לא נעשתה מעולם. זכות החזרה אינה מוגבלת בזמן, ובלבד שהמתנה לא הושלמה ומקבל המתנה לא שינה מצבו לרעה והיא אינה מחייבת הודעה בכתב. נותן המתנה פטור מפיצוי או מאכיפה שכן לא הפר חוזה אלא ניצל זכות שהדין הקנה לו [...] את קשת האופנים שבהם רשאי נותן המתנה לחזור בו הרחיב בית המשפט בת"א (מחוזי חי') 297/04 דיאב נ' דיאב (פורסם במאגרים, 2006). שם נידונו שתי עסקאות סותרות אשר עשו שני אחים, שהמוקדמת מביניהן הייתה עסקת מתנה, שלא נרשמה, והמאוחרת - עסקת מכר. בית המשפט העדיף את זכותו של האח הנהנה מן העסקה המאוחרת הגם שלא הודיע לאחיו על ביטול המתנה, בקָבעו: [...] הודעה על ביטול הסכם יכול ותיעשה גם בדרך של התנהגות ובלבד שאותה התנהגות הגיעה לידיעתו של הצד השני. לטעמי, מקום בו ראובן התחייב ליתן מתנה לשמעון ולאחר מכן התחייב למכור ללוי, והדבר נודע לשמעון, ייתכן ונראה את עצם כריתת ההסכם השני כביטול משתמע או כביטול מכוח התנהגות של ההתחייבות ליתן מתנה. אסייג את דברי ואומר כי יש לבחון נסיבות כל מקרה ומקרה. כך, במקרה של תחרות בין שתי התחייבויות סותרות ליתן מתנה, או במקרה של תחרות בין התחייבות ליתן מתנה לגביה נרשמה הערת אזהרה לבין עסקת מכר מאוחרת בזמן, נדרוש רף ראייתי גבוה יותר לכוונתו של המתחייב לבטל את ההתחייבות הראשונה ליתן מתנה. (פסקה 19) כאשר חתם כרמל על הסכם המשכנתה לטובת הבנק הממשכן ביום 26.06.04, הוא הצהיר בשטר המשכנתה כדלקמן: הממשכן(ים) מצהיר(ים) בזה כי הוא (הם) הבעלים הבלעדיים של הזכויות במקרקעין, כי הוא (הם) רשאי(ים) למשכנן ולשעבדן לפי תנאי שטר זה, כי זכויותיו(הם) במקרקעין נקיות מכל שיעבוד וזכות צד שלישי פרט לאלה שפורטו [...] (נספח ב לתגובת הבנק הממשכן להמרצת הפתיחה, סעיף 1 לפרק ,,תנאים מיוחדים'') כזכור, ביום 14.06.04 הצהירו המבקשת ואחותה לפני רשם המקרקעין כי הן נותנות את הסכמתן להעברת הבעלות על הדירה על שם אביהן ולרישום המשכנתה. בנסיבות שנשטחו לפניי, נוכח התנהגותו של כרמל והמסמכים שעליהם חתמו הוא והמבקשת, יש לראות אותו כמי שחזר בו מהענקת המתנה ולהסיק כי היא ידעה על כך והסכימה. יוצא מזה שזכותה של המבקשת בדירה, אם הייתה כזאת, פקעה, ושזכות המשיבים בעינה עומדת. לסיום אעיר, ואף זאת מעבר לדרוש, כי בדיווח לרשויות המס - אשר נמסר אחרי שעל זכויות כרמל בדירה כבר נרשמו העיקולים - ההסכם שעליו דווח היה הסכם מתנה מיום 19.05.98, ואילו חתימת החוזה התרחשה ביום 05.09.98. אם כן לא ברור על איזה הסכם דיווחו המבקשת וכרמל והאם החוזה שבו עסקינן תקף. ס ו ף ֿ ד ב ר אין בכוחו של החוזה להעניק למבקשת את הסעד המבוקש. התביעה נדחית. המבקשת תשלם לכל אחד מהמשיבים, למעט משיב 8, הוצאות ושכר טרחת עורךֿֿדין בסך 4,000 ₪, בצירוף ריבית והפרשי הצמדה כחוק מהיום ועד למועד התשלום המלא בפועל. ניתן בלשכתי היום, י"ט כסלו תשע"ב (15 בדצמבר 2011). המזכירות תשגר פסקֿֿהדין לצדדים. שושנה אלמגור, שופטתחוזהביטול מתנה במקרקעיןהסכם התנהגותמתנהביטול חוזהמתנה במקרקעין