סעיף אופציה - זכות סירוב ראשונה

התביעה נשוא תיק זה עניינה תשלום פיצויים מוסכמים בגין הפרת הסכם שכירות. התובעים הנם המחזיקים ובעלי הזכויות בדירה בת 6 חדרים ברחוב נחל לכיש ברמת בית שמש. הנתבעים הנם תושבי בית שמש. בתאריך 16.4.07 נחתם הסכם שכירות בין הצדדים לפיו השכירו התובעים לנתבעים את הדירה לתקופה של שנה אחת, החל ביום 1.6.07 ועד ליום 30.6.08, תמורת דמי שכירות בסכום השווה בשקלים ל- 1,100 דולר. ההסכם נכתב בשפה האנגלית. בין הצדדים קיימת מחלוקת בשאלה האם העניק החוזה לנתבעים אופציה להישאר בדירה שנה נוספת. לטענת התובעים, הנתבעים לא קיבלו אופציה, אלא "אופציה ראשונה". לטענת הנתבעים, הם קיבלו אופציה להאריך את החוזה. עוד לטענת הנתבעים, הפרוש הנכון של החוזה הוא כי בהסכמת הצדדים להסכם השכירות, ובכפוף להודעה מראש של שלושה חודשים, תוארך תקופת השכירות, ללא שינוי בתנאי השכירות או עריכת הסכם חדש. הנתבעים הודיעו לתובע על רצונם להאריך את תקופת השכירות בשנה נוספת. התובע הכין חוזה להארכת תקופת השכירות ובו דרשו התובעים דמי שכירות בסכום של 6,500 ₪. הנתבעים טענו כי תנאי השכירות הקבועים בהסכם מיום 16.4.07 הם תנאי תקופת האופציה (הנתבע, סעיף 17 לתצהיר). הנתבעים נשארו בדירה והעבירו לתובעים שיקים עבור תקופת השכירות הנוספת בגובה דמי השכירות בשנת השכירות הראשונה. התובעים קיבלו מהנתבעים את השיקים (הנתבע, סעיף 22 לתצהיר). התובע הצהיר כי הנתבעים שלחו את השיקים על דעת עצמם וכי על מנת להקטין את הנזק ומבלי שהסכימו להארכת תקופת השכירות קיבלו התובעים את השיקים והציגו אותם לפירעון (התובע, סעיף 10 לתצהיר). בסעיף 12 לחוזה נקבע כי במקרה של אי פינוי, על הנתבעים לשלם דמי שכירות ראויים בסכום של 500 דולר לשבוע. האופציה בסעיף B2 להסכם נקבע (בתרגום לעברית) כי: "לשוכרים תהא אופציה ראשונה להאריך את תקופת השכירות לשנה נוספת על ידי הסכם בין הצדדים להסכם זה". עוד על פי החוזה דרושה הודעה של שלושה חודשים מראש. התובע הצהיר כי בעת שנחתם ההסכם, כוונתו הברורה הייתה שאם יוארך החוזה והוא ירצה להמשיך ולהשכיר את הדירה, יקיימו הצדדים משא ומתן בנוגע לגובה דמי השכירות לתקופה הנוספת, לפני שהוא פונה לדיירים אחרים, כך שלנתבעים יש זכות ראשונה לקיים עמו משא ומתן לצורך המשך השכירות (התובע, סעיף 4 לתצהיר). עוד הצהיר התובע כי הנתבעת היא עורכת דין בעלת ניסיון רב בשכירת דירות. לטענת התובע, אם הארכת ההסכם הייתה אוטומטית, כפי שטוענים הנתבעים, לא היה צורך להגיע להסכם נוסף שכן אין הסכם נוסף שאליו צריך להגיע. התובע הוסיף והצהיר כי הוא הבין שעל מנת שתקופת השכירות תוארך בשנה נוספת, יש צורך בהסכמה של שני הצדדים. לפי תצהירו, הוא לא נתן את הסכמתו להארכת הסכם השכירות. הנתבע הצהיר כי בעת ניהול המשא ומתן ובעת כריתת ההסכם הובהר לתובע כי הנתבעים רוצים לשכור את הדירה לתקופה של שנתיים, ולא לשנה אחת (הנתבע, סעיף 8 לתצהיר). לפי תצהירו: "בהתאם להסכמת הצדדים לאפשר שכירות של שנתיים ימים, הוסיף התובע 1 שהנו מתווך דירות מנוסה, את סעיף האופציה (סעיף b2 להסכם השכירות) המאפשר להאריך השכירות לתקופה של שנה נוספת בהודעה מוקדמת של 3 חודשים ועל כך סמכנו אני ואשתי, אציין כי הן אני והן אשתי הנתבעת 2 היינו חסרי ניסיון בתחום הנדל"ן ובתחום שכירת/השכרת נכסי נדל"ן בפרט במועד החתימה על הסכם השכירות עם התובעים" (הנתבע, סעיף 8 לתצהיר). לנתבעים ארבעה ילדים. בנוסף, מעבר דירה כרוך בהובלה, ולא עלה על דעתם לטרטר את כל המשפחה ולהוציא סכומים גדולים של כסף עבור שנת שכירות אחת (הנתבע, סעיף 5 לתצהיר). לפי תצהיר הנתבע, על פי החוזה ניתנה להם אופציה לתקופה של שנה נוספת, ללא שינוי בתנאים (הנתבע, סעיף 6 לתצהיר). הנתבעים העידו כי לאחר שהתובע הציג לנתבעת טיוטה של חוזה השכירות המוצע, היא עיינה בו, ויצאה להתייעצות עם הנתבע, אשר במהלכה הבהיר לה הנתבע כי עליה לדרוש הסכם לתקופה של שנתיים וביטול הסעיף הדן בגינון, מאחר והשנה הבאה הייתה שנת שמיטה (סעיפים 3 - 4 לתצהירי הנתבעים). לפי תצהיר הנתבעת היא חזרה לחדר ואמרה לתובע כי בעלה אינו מוכן לחתום על החוזה אם הוא לא יהיה לתקופת שכירות בת שנתיים (הנתבעת, סעיף 6 לתצהיר). עוד לפי תצהירה, התובע השיב שאין לו בעיה עם שתי הדרישות והוא יתקן את טיוטת החוזה בהתאם, ואז הוסיף את סעיף האופציה (הנתבעת, סעיף 8 לתצהיר). לפי תצהיר הנתבעת: "האופציה הייתה כמובן אופציה שלנו" (סעיף 8 לתצהיר). וכן: "גם אם הייתה מתקבלת טענת התובעים לפיה הוסכם על עריכת הסכם שכירות חדש לתקופת האופציה, הרי שאין מדובר בהסכם בעל התנאים חדשים ושונים אלא הסכם פורמאלי שיאריך את תקופת השכירות באותם תנאי שכירות" (הנתבעת, סעיף 11 לתצהיר). בחקירה הנגדית הודה התובע שכאשר הוא נפגש עם הנתבעת היא אמרה שהיא רוצה חוזה לשנתיים והוא אמר לה שהוא לא עורך חוזים לתקופה העולה על שנה (עמוד 4 לפרוטוקול). התובע מודה כי הנתבעת התייעצה עם בעלה וכאשר חזרה אמרה לו שהנתבעים מעוניינים בחוזה לשנתיים (עמוד 5 לפרוטוקול). לשאלה מה ענה לנתבעת, השיב התובע: "אמרתי לא". כאשר נשאל כיצד זה מתיישב עם תצהירו, בו הוא כתב שניתנה לנתבעים האופציה, השיב התובע: "בגלל שהיא שכנעה אותי ואז אמרתי אפילו אם הייתי מעניק אופציה לא תהיה לכך משמעות כי אני אשמור לי את הזכות להסכים או לא להסכים לעוד שנה ואני לא אסכים מראש לשנתיים. היא הלכה ואני אמרתי שאחשוב על זה. החוזה היה במחשב שלי" (התובע, עמוד 5 לפרוטוקול). בהמשך הוסיף התובע את הסעיף כפי שהוא מופיע בחוזה (התובע, עמוד 5 לפרוטוקול). כאשר התבקש להתייחס לפרשנות שלו לסעיף האופציה בחוזה, השיב התובע: "אני אף פעם לא עושה חוזה ליותר משנה אחת ולא רציתי לעשות זאת. אני הבהרתי כשדיברנו שכל אופציה שאני אצור לא תשנה את העובדה שאני משכיר את הדירה לשנה למרות זאת הבנתי שהנתבעת רצתה ביטחון שאם אשכיר את הדירה שוב אתן להם אפשרות סירוב ראשונה וזה מה שהתכוונתי, זה אמור היה להיות על ידי הסכם בין הצדדים" (התובע, עמוד 7 לפרוטוקול). לשאלה האם לפי הפרשנות שלו אין אופציה, השיב התובע: "נכון, יש זכות סירוב ראשונה" (עמוד 8 לפרוטוקול). כאשר התבקשה הנתבעת להתייחס לכך שעל פי סעיף האופציה, אמור להיות הסכם בין הצדדים, השיבה כי התובע הסכים שהם יישארו. כאשר התבקשה להתייחס לתנאים הנוספים שדרש התובע, השיבה: "כשאני ישבתי אצלו וביקשתי את השנתיים והוא הוסיף את הסעיף הזה הוא אמר שהוא מוסיף בהסכמה במקרה שאנחנו לא נשלם את דמי השכירות ולא נהיה דיירים טובים, אני סמכתי על זה, ידעתי שאני משלמת ואנחנו דיירים טובים" (הנתבעת, עמוד 15 לפרוטוקול). לשאלת בית המשפט האם מוסכם עליה כי יש צורך בהסכמת התובע לשם הארכת החוזה, השיבה הנתבעת: "הסכמה כדי שיוכל לבדוק אם אנחנו דיירים טובים ומשלמים אבל לא לפתוח את הכל מחדש ולא תנאים חדשים" (עמוד 17 לפרוטוקול). לפי עדותה, התובע צריך היה להסכים שהם דיירים טובים ומשלמים בזמן, ולכך הוא הסכים (הנתבעת, עמוד 17 לפרוטוקול). לטענת הנתבעים משמעות האופציה שהם קיבלו היא להאריך את הסכם השכירות עליו חתמו, לשנה נוספת, באותם תנאים המפורטים בהסכם השכירות ובכפוף אך ורק לתניה שעמדו בכל דרישות הסכם השכירות, קרי שילמו את דמי השכירות כנדרש בהסכם השכירות. לטענתם, הם שילמו את דמי השכירות בשנת השכירות הראשונה כסדרם ובמועדם, ולכן התנאי היחיד למימוש האופציה התקיים והם רשאים לממש את האופציה שניתנה להם על פי הסכם השכירות. לטענת הנתבעים אין בשפה האנגלית, ודאי שלא בשפה המשפטית, יצור משפטי המכונה First Option. לטענתם, התובעים מנסים לאכוף על המילה הכתובה בחוזה, First Option, את המינוח שהם מבקשים לתת לו, והוא Right of First Refusal, וזאת חלף המינוח הברור לו כיוונו הצדדים, שהוא Option. הנתבעים טועים כי יש לדחות את הניסיון הפרשני המאולץ של התובעים, שהם אלה שניסחו את הסכם השכירות ואשר האנגלית שגורה בפיהם כשפת אם. לטענת הנתבעים, אופציה לפיה הם ינהלו משא ומתן עם התובעים על תנאי ההסכם, איננה אופציה. דמי השכירות בשנה הראשונה היו כ-4,500 ₪ לחודש. דמי השכירות שדרש התובע עבור שנת השכירות השנייה היו 6,500 ₪ (התובע, עמוד 9 לפרוטוקול). התובע עוסק בתיווך. הנתבעת 2 עורכת דין אך לא עוסקת בתחום המקרקעין. סעיף B2 הוסף לחוזה לאחר משא ומתן בין הצדדים ולאחר שהנתבעים הבהירו לתובע כי ברצונם לשכור את הדירה למשך שנתיים ולא לשנה אחת בלבד. התובע הוא שניסח את הסעיף. כפי שנקבע בסעיף 25(ג) לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973, "ביטויים ותניות בחוזה שנוהגים להשתמש בהם בחוזים מאותו סוג יפורשו לפי המשמעות הנודעת להם באותם חוזים". המשמעות המקובלת למונח "אופציה" המוענקת בחוזה שכירות לשוכר היא זכותו של השוכר להאריך את תקופת השכירות לתקופה נוספת, בתנאים שנקבעו מראש, ללא צורך בקבלת הסכמת המשכיר. כפי שנפסק בהקשר אחר, בניגוד לזכות הסירוב הראשונה, "זכות האופציה מקנה לבעליה - על דעתו בלבד - בררה אם יממש את זכותו או אם לא יממש אותה" (ע"א 1186/93 מדינת ישראל, משרד המשפטים נ' בנק דיסקונט לישראל בע"מ, פ"ד מח(5) 353 (1994)). מלשון החוזה עולה כי אין מדובר באופציה במובנה המלא, שכן על פי החוזה מימוש האופציה איננו אוטומטי ואיננו תלוי רק בשוכרים, אלא מותנה בהסכמת המשכיר. עם זאת, מלשון הסעיף, העושה שימוש במונח "אופציה", ניתן להבין כי אין בסעיף כדי להקנות לתובע זכות לפתוח לדיון את כל תנאי החוזה, כפי שביקש התובע לעשות, והדבר מתיישב עם פרשנות הנתבעים לפיה הסכמת התובע נוגעת אך ורק לאישורו של התובע כי הנתבעים הם שוכרים טובים שעמדו בתנאי הסכם השכירות במהלך שנת השכירות הראשונה ושילמו את דמי השכירות החודשיים. אין מדובר בזכות סירוב ראשונה, שכן התובע הגדיר את הזכות שהעניק לנתבעים כ- First Option והוא העניק זכות זו לנתבעים לאחר שהם ביקשו כי תקופת השכירות תהיה שנתיים, ובכך יצר מצג לפיו הוא הלך לקראתם בעניין זה. פרשנות הנתבעים מתיישבת עם נוסח הסעיף. המשא ומתן שנוהל בין הצדדים עובר לכריתת החוזה, דרישת הנתבעים לפיה תקופת השכירות לא תפחת משנתיים והזכות ששמר לעצמו התובע שלא להסכים להארכה אוטומטית של חוזה השכירות תומכים בפרשנות זו. מעדותו של התובע ניתן להסיק כי חוסר הבהירות של הסעיף אינו מקרי אלא מכוון, ונבע מרצונו להניח את דעתם של הנתבעים, אשר עמדו על כך שתקופת השכירות תהיה בת שנתיים, בלא להתחייב כלפיהם התחייבות של ממש. כפי שנפסק, במקרה בו ניצבות לפני הפרשן שתי משמעויות סבירות במידה שווה פחות או יותר, יש להעדיף אותה משמעות, שהיא נוחה יותר לצד שלא ניסח את המסמך (ע"א 631/83 המגן חברה לבטוח בע"מ נ' מדינת הילדים בע"מ, פ"ד לט(4) 561 (1985)). כלל דומה אף עוגן לאחרונה בסעיף 25(ב1) לחוק החוזים, בו נקבע כי "חוזה הניתן לפירושים שונים והיתה לאחד הצדדים לחוזה עדיפות בעיצוב תנאיו, פירוש נגדו עדיף על פירוש לטובתו". לכלל הפירוש נגד המנסח הצדקות שונות, בין היתר במישור המוסרי - שכן הצד המנסח הוא הנושא באחריות לאי-הבהירות או דו-המשמעות בחוזה שנוסח בידיו וראוי שהוא שיישא בתוצאותיה, ובמישור היעילות - על מנת למנוע חוזים הלוקים באי-בהירות, ראוי להמריץ את הצד שבידיו למנוע את אי-הבהירות, דהיינו את מנסח החוזה, לעשות כן (ראו איל זמיר פירוש והשלמה של חוזים 31 (1996)). הדברים יפים מקל וחומר כאשר החוזה לוקה באי-בהירות מכוונת, כפי שנעשה בענייננו. התובע הוא שניסח את הסעיף ולכן יש לפרש את ההסכם לרעתו. גם אילו התקבל הפירוש לפיו משמעות הסעיף היא כי על הצדדים לנהל משא ומתן מחודש בדבר השכרת הדירה לשנה נוספת, בנסיבות המקרה, ולאור המשא ומתן שנוהל בין הצדדים והסכמת התובע ללכת לקראת הנתבעים אשר דרשו מראש כי תקופת השכירות תהיה לשנתיים, דרישת התובע להגדיל את דמי השכירות מ- 4,500 ₪ לחודש ל- 6,500 ₪ לחודש כתנאי להמשך השכירות הנה חסרת תום לב. הסכם הבוררות בחוזה קיים סעיף בוררות. התובע הצהיר כי פנה לבית הדין החרדי בבית שמש, בהתאם לחוזה אך הנתבעים סירבו להתייצב (התובע, סעיף 8 לתצהיר). הוא העיד כי לא היה מתקשר עם הנתבעים בהסכם לו ידע שלו יסכימו לפנות לבית דין חרדי (התובע, עמוד 10 לפרוטוקול). ביום 11.5.08 פנה התובע אל הנתבעים באמצעות הדואר האלקטרוני בדרישה לקיים דיון במחלוקת שנוצרה. במכתב מציין התובע שמות של שני רבנים אשר בפניהם הוא מוכן לברר את המחלוקת ומציע לנתבע לבחור באחד מהם. במכתב מוסיף התובע כי: "It is not necessary, reasonable or acceptable to me to delay settling this issue, as you are suggesting, as I am entitled, as you are, to finalise the dispute without undue delay, especially as I may otherwise suffer a loss." המכתב צורף כנספח י1 לתצהיר הנתבע. הנתבעים הבהירו לתובע כי לא יפנו את הדירה עד תום שנת השכירות השניה, וכלשון הנתבע בדוא"ל מיום 1.6.08: "…as we stand in the present I can see that you are insisting on using pressure tactics to get out of the optsia clause that you wrote in your contract. I stress you once more that I do not have a dispute with you and that we will not be vacating until next year" (נספח ט"ו 1 לתצהיר הנתבע). בתאריך 3.8.08 שלח ב"כ התובע מכתב אל הנתבעים בתביעה לקיים דיון בבית דין חרדי (נספח ו' לתצהיר התובע). ביום 24.8.08 שלחו הנתבעים תשובה ובה חזרו על עמדתם לפיה אין מחלוקת בינם ובין התובע ואין עילה או צורך בהתדיינות בבית משפט או בית דין חרדי (נספח ז' לתצהיר התובע). בחקירה הנגדית השיבה הנתבעת כי לא הייתה מחלוקת בין הצדדים, שהרי סוכם שתינתן להם אופציה (הנתבעת, עמוד 14 לפרוטוקול). בהמשך, כאשר הופנתה לתכתובת בין הצדדים השיבה כי: "זאת לא מחלוקת על החוזה כי זה היה מוסכם, אולי זו דעה אחרת" (עמוד 14 לפרוטוקול). בהמשך היא השיבה כי לאחר שהתובע פנה לדיין של בית הדין וקיבל חוות דעת, לא היה טעם לפנות לאותו בית דין (עמוד 16 לפרוטוקול). לשאלה האם הציעו ללכת לבית דין אחר, השיבה כי יש להפנות את השאלה לנתבע, שכן הנתבע הוא זה שטיפל בנושא הבוררות (הנתבעת, עמוד 16 לפרוטוקול). הנתבע הצהיר כי בהתאם להוראות הסכם השכירות מחלוקות בין הצדדים היו אמורות להיפתר בסיוע בית דין מוסכם ברמת בית שמש אולם התובע פנה באופן אישי לדיין מבית דין זה ישירות ובאופן לא רשמי וללא ידיעת הנתבעים, תוך שהוא מקבל החלטה לא רשמית שהדיין תומך בגרסת התובע. בנסיבות אלו איבדו הנתבעים אמון בבית דין זה. בית הדין שאליו זומנו הנתבעים בסוף הנו בית דין שאינו מוכר לנתבעים ושאינו בשכונת רמת בית שמש, ואינו בית הדין עליו סוכם בהסכם השכירות, ולכן לא הסכימו להתדיין בפניו (הנתבע, סעיף 18 לתצהיר). עוד לטענת הנתבעים, הרב פרלשטיין אינו קשור לבית הדין שבחר התובע (סעיף 18 לתצהיר). הנתבע השיב כי עד היום לא קיבל הזמנה מאותו רב ואותו בית דין המופיע בחוזה (הנתבע, עמוד 18 לפרוטוקול). לשאלה האם נכון שהתובע אמר לו שהוא מוכן ללכת לכל רב שהנתבעים יבחרו, השיב הנתבע: "בחוזה הסכמנו על רב אחד" (עמוד 18 לפרוטוקול). כאשר הוצגה בפניו טענת התובע לפיה הוא טעה בשם הרב המכהן בבית הדין ברמת בית שמש, השיב הנתבע כי עד היום הרב אשר שמו מופיע בחוזה מקיים בית דין, ואין כל טעות בחוזה (הנתבע, עמוד 19 לפרוטוקול). בהמשך, ולאחר שהוצגה לו התשובה ששלח בכתב לב"כ התובע, השיב כי התובע פנה אל הרב אשר שמו הופיע בחוזה וקיבל ממנו עמדה וגם מסיבה זו הוא סירב להתדיין בפניו (הנתבע, עמוד 20 לפרוטוקול). כאשר הופנה הנתבע על ידי בית המשפט לחוסר העקביות שבתשובותיו, השיב הנתבע: "אם הייתי מקבל זימון הייתי מתייעץ עם רב למרות שהוא דיבר עם הדיין והאם אני צריך להגיע בכל זאת, אך לא קיבלתי זימון לשם, אלא לבית דין אחר שאני לא מכיר בבית שמש. התקשרתי לרב פרלשטיין לשאול אם בית הדין שהזמין אותנו הוא בית דין שלו, והוא אמר שלא" (הנתבע, עמוד 20 לפרוטוקול). לשאלה האם הציע לתובע לפנות לבית דין אחר, השיב הנתבע: "אני לא צריך, כתוב בחוזה לאיזה בית דין הסכמנו ללכת, אני לא יודע למה הוא הלך למקום אחר" (עמוד 20 לפרוטוקול). לא ניתן לקבל את פרשנות הנתבעים לעניין המחלוקת בין הצדדים. בין הצדדים אכן הייתה מחלוקת בנוגע לפרשנות סעיף האופציה והתובע צודק כי על פי ההסכם היה על הצדדים לפנות לבוררות. לא ניתן לקבל גם את התנהלותם בכל הנוגע לפנייה לבית הדין. אם סברו הנתבעים כי אין מקום לפנות לדיין ולבית הדין המופיעים בחוזה, שכן התובע כבר פנה וקיבל את עמדת הדיין, היה עליהם להיענות לפניית התובע ולהציע בורר אחר. הפרת החוזה לאור המסקנה אשר אליה הגעתי לעיל, הנתבעים לא הפרו את ההסכם בכך שלא פינו את הדירה עם סיום תקופת השכירות. הנתבעים הפרו את ההסכם בכך שלא הסכימו להתדיין בבית דין רבני, אולם התובעים לא דרשו פיצוי בגין הפרה זו, אלא רק בגין אי פינוי המושכר. סיכום אני דוחה את התביעה. לאור התנהלות הנתבעים בכל הנוגע לפניה לבוררות, אין צו להוצאות. אופציהזכות הסירוב