הפקעה לצרכי כביש

הפקעה לצרכי כביש
מבוא

1. זוהי תביעה, שהוגשה בדרך של המרצת פתיחה. התובע, אחמד אסמאעיל בחאש (להלן: "התובע" או "בחאש") עותר לכך שבית המשפט יצהיר כי הוא זכאי להירשם כבעלים בקרקע בחלקה מס' 4 בגוש 7828 (להלן: "חלקה 4") בשטח של 6,855 מ"ר וזאת כפיצוי על קרקע בחלקה 21 בגוש 7877 (להלן: "חלקה 21"), שהופקעה עוד בשנת 1954 מאביו המנוח.
כן טען התובע כי הוא זכאי לרכוש ממינהל מקרקעי ישראל (להלן: "המינהל") את יתרת השטחים שבבעלות המינהל בחלקה 4 במחיר השוק.

התביעה הוגשה כנגד המינהל, ומאוחר יותר הצטרפה להליך חברת כביש חוצה ישראל (להלן: "החברה").

עיקר טענות הצדדים

2. התובע טוען להבטחה שלטונית שניתנה לו, הבטחה שכבר הוחל בביצועה. לטענתו, המינהל הציע לאביו לפצות אותו בכסף. התובע, שהזכויות בחלקה הועברו לו מאביו, ביקש לקבל קרקע חליפית במקום הקרקע שהופקעה. לצורך כך בא בדברים עם מר אמנון תגר מטעם המינהל (להלן: "תגר") והגיע עמו להסכמות, כי אם ימציא לידיעת המינהל ויגרום לרישומה של חלקה חלופית, שהמינהל לא ידע עליה, יקבל התובע שטח דומה לשטח שהופקע בחלקה שיגלה. התובע אכן הביא לידיעת המינהל את דבר קיומה של חלקה 4, שחלק מהזכויות בה הגיעו לנפקדים. המינהל לא ידע על הקרקע האמורה, ולאחר מאמצים רבים הביא התובע לרישומה של החלקה על שם המינהל. כאשר הגיע תורו של המינהל לעמוד בהתחייבויותיו כלפי התובע, נסוג המינהל וסירב לקיים את ההבטחה לתובע.

בשלב מאוחר יותר הבטיח המינהל חלקים מחלקה 4 לחברה, שביקשה למסור אותם לאנשים אחרים, מהם הופקעו מקרקעין לצורך סלילת כביש חוצה ישראל.

3. המינהל כופר בטענות התובע. לטענת המינהל, הביאו עובדי המינהל, לפנים משורת הדין, את בקשות התובע לאישור הגורמים המוסמכים במינהל, אלא שהבקשות לא אושרו, שכן חרגו מנהלי המינהל והוראות החוק.

המינהל לא טוען שהתובע, שנכנס לנעלי אביו המנוח, אינו זכאי לפיצוי כספי מכוח חוק רכישת מקרקעין (אישור פעולות ופיצויים), תשי"ג - 1953 (להלן: "חר"מ") בגין הזכויות בחלקה 21. אלא שהתובע אינו מסתפק בפיצוי הכספי ומבקש כי חלף פיצוי זה יוענקו לו זכויות במקרקעין אחרים, דהיינו בחלקה 4, וכי בנוסף לכך יתאפשר לו לרכוש, בפטור ממכרז, את יתרת זכויות המינהל בחלקה 4. כל זאת, לגירסת המינהל, בניגוד לקבוע בחר"מ ובנוהלי המינהל. המינהל טוען, כי אינו מוסמך ואינו נכון להעדיף את התובע על פני אחרים ולהעניק לו זכויות שאינו זכאי להן ושאנין מוקנות לאחרים במצבו.

מוסיף המינהל וטוען, כי גם אם הייתה ניתנת הבטחה שלטונית על-ידי המינהל, טענה המוכחשת, בוודאי שלא יכולה הייתה לחרוג מ-1/3 משטח חלקה 21 (6,855 מ"ר), שכן הקניית כל שטח מעבר לכך הינה בניגוד לנוהל חר"מ. התובע מבקש כי יאופשר לו לרכוש את מלוא יתרת זכויות המינהל (סה"כ 10,062 מ"ר) והמינהל טוען ביחס לטענה זו כי היא משוללת כל בסיס ודינה להדחות.

4. החברה טוענת, כי צדדים שלישיים תמי לב, אשר מקרקעיהם הופקעו לצרכי הקמת כביש מס' 6, הסתמכו על מצגי החברה, שמקורם במצגי המינהל, ולפיהם זכאים אותם צדדים שלישיים להירשם כבעלי מחצית מזכויות המינהל בחלקה 4, זאת כפיצוי בגין הפקעת מקרקעיהם. לשיטתה, יש לדחות את תביעת התובע, לפחות ככל שהדבר נוגע לחלקים בחלקה 4 אשר מיועדים להיות מועברים למופקעי חוצה ישראל על פי הסכמי הפיצוי שנחתמו איתם, וכי יש לכבד את החלטת הנהלת המינהל, שלפיה מחצית מזכויות המינהל בחלקה 4 תוקצינה למופקעי חוצה ישראל כפיצוי בגין הפקעת מקרקעיהם לצרכי הקמת כביש 6.

ההשתלשלות העובדתית - כללי

5. העובדות בפרשה זו נלמדות מעדותו של התובע, אך גם, ובעיקר, מהמסמכים שהוגשו לתיק, הן במצורף לתצהירים והן מאוחר יותר, בהתאם להסכמה דיונית, מתוך התיק שאותר במינהל.

אין חולק כי חלקה 21, בשטח של 6,855 מ"ר, נרכשה ע"פ חר"מ והועברה לבעלות רשות הפיתוח. ערב הרכישה הייתה החלקה בבעלותו של המנוח איסמעיל סלימאן בחאש תושב טייבה – אביו המנוח של התובע. כיום החלקה הינה חלק ממשבצת מושב תנובות וקיימים עליה שטחי נחלות ושטחי עיבוד עונתי.

התובע פנה למינהל בבקשה לקבלת פיצוי בגין רכישת חלקה 21 והמציא פסק דין הצהרתי, שלפיו הוא זכאי לזכויות בחלקה, הואיל וזכויות אלו הועברו אליו על-ידי אביו בשנת 1992. התובע ביקש לקבל פיצוי בקרקע הידועה כחלקה 4 בטייבה ששטחה הכולל 39,327 מ"ר ואשר ייעודה הינו חקלאי. מבדיקת הבעלות אשר ערך המינהל לגבי החלקה נמצא כי החלקה בבעלות פרטית. על פי מידע שנמסר למינהל על-ידי התובע נמצא כי אחד הבעלים בחלקה, שלו שייכים כ-1/3 מהזכויות בחלקה, נפטר, ומבין היורשים קיימים נפקדים. כמו כן, התובע פעל ורכש מהיורשים שטח בחלקה והמציא למינהל הסכמי מכר המעידים על כך.

לבעלות המדינה הועברו זכויות של 10,753 מ"ר במושע בחלקה 4 אולם בעקבות ערעור שהוגש על הליכי הרישום, בגין חלקו של האפוטרופוס לנכסי נפקדים, פחת השטח של המדינה בחלקה ומהווה כיום 10,062 מ"ר.

התובע פנה למינהל וביקש ממנו כי 10,753 מ"ר מתוך חלקה 4 אשר בבעלות המדינה יועברו לבעלותו, חלקו בגין פיצויים לפי חר"מ עבור זכויותיו בחלקה 21 ואת יתרת השטח בחלקה ביקש התובע, לטענתו, לרכוש על פי שומת השמאי הממשלתי.

המינהל הודיע לתובע, כי בכוונתו למסור את זכויות המדינה בחלקה 4 לפיצוי להפקעת כביש 6 אך התובע הודיע כי הוא רואה עצמו זכאי לקבל זכויות רשות הפיתוח בחלקה 4.

6. על פי נוהל מתן פיצוי לפי חר"מ ותקנותיו, הקיים במינהל, זכאי התובע לקבל פיצוי בגין ההפקעה, כמפורט בסעיף 6.2 לנוהל. בהתאם לאמור בנוהל ניתן לקבל פיצויים בגין הפקעה עד 1/3 מהתמורה בקרקע, במידה ויתברר כי טיב הקרקע הינו זהה. בהתאם לבדיקה שנערכה על-ידי המינהל נמצא כי טיב הקרקעות זהה ולפיכך על פי נוהלי המינהל זכאי התובע לקבל 2,285 מ"ר פיצוי מתוך חלקה 4.

באשר ליתרת זכויות המינהל בחלקה 4 הועברה להנהלת המינהל בקשת התובע, שלפיה תרכש היתרה על-ידיו בהתאם לסכום שיקבע על-ידי השמאי הממשלתי תוך קיזוז הפיצוי המגיע לתובע עפ"י נוהל חר"מ בגין יתרת זכויותיו לפיצוי בחלקה 21 המהווה 4,570 מ"ר. בתחילה דחתה הנהלת המינהל את הבקשה וקבעה כי התובע זכאי לפיצוי בהתאם לנוהל. עובדי המינהל הביאו הבקשה לדיון נוסף בהנהלת המינהל.

7. בהתאם לסיכום דיון בהנהלת המינהל מיום 13.11.02, הוחלט, בסופו של הליך, כדלקמן:



התובע יקבל פיצוי לפי נוהל חר"מ הקיים במינהל: כ-1/3 פיצוי בקרקע בחלקה 4 (2,285 מ"ר) וכ-2/3 פיצוי בכסף.
לגבי הפרש השטחים הקיים בין הפיצוי המוזכר לעיל לבין מחצית החלקה 4, דהיינו כ-2,715 מ"ר, נקבע כי המינהל ישלח הודעות לבעלי זכויות במושע בחלקה 4, באשר לכוונת המינהל למכור השטח לתובע.
במידה ולא תתקבלנה התנגדויות מצד הבעלים הפרטיים, ניתן יהיה לערוך את עסקת המכר בין התובע למינהל בפטור ממכרז לפי תקנה 25 (2) לתקנות חובת מכרזים.
המחצית השניה של חלקה 4 תשמש כקרקע חליפית כפיצוי להפקעות בגין כביש חוצה ישראל.


המינהל פעל על פי החלטת ההנהלה ושלח הודעות לשותפים הרשומים, על כוונת המינהל למכור את השטח לתובע. בתגובה התקבלו שתי פניות ובהן בקשות לרכוש את החלקים המוצעים למכירה. הפניות לא היו על ידי בעלים רשומים בחלקה ולפיכך נדחתה פנייתם. המינהל הודיע לתובע על החלטת ההנהלה הנ"ל במכתב מיום 27.11.2002.

8. ניתן להיווכח, כי לאור מאמציו של התובע, הוחלט לאפשר לו לרכוש (מעבר לפיצוי של 2,285 מ"ר) שטח נוסף של כמעט 3 דונם, ללא חובת מכרז. מדובר בהטבה משמעותית. התובע רכש בעצמו שטח של כ-2,227 דונם מתוך חלקה 4, כך שיחד עם השטח שהמינהל מוכן להעביר לו (הן כפיצוי בקרקע והן ברכישה בפטור ממכרז), יהיה התובע בעלים של כמעט 7.5 דונם בחלקה.

האם, עד לקביעת ההחלטה הסופית הנ"ל בעניינו של התובע, ניתנה הבטחה מפורשת ומחייבת אחרת?

הבטחה שלטונית (מינהלית) – תנאיה

9. הלכה ותיקה היא, שעל מנת שהבטחה כזו תהיה בעלת תוקף מחייב, יש להוכיח התקיימותם של מספר תנאים: ההבטחה אכן ניתנה; מדובר בהבטחה מפורשת וברורה; נותן ההבטחה היה בעל סמכות חוקית לתיתה; ההבטחה ניתנה מתוך כוונה להקנות לה תוקף משפטי; נותן ההבטחה הוא בעל יכולת למלא אחריה; הצד השני הבין אותה כמחייבת; לא קיים צידוק חוקי לשנותה או לבטלה. הנטל להוכיח את קיומה מוטל על הטוען לה (ראו, לאחרונה: בג"ץ 8634/08 אלחננוב נ' משטרת ישראל (2010)).

הפסיקה שבה והדגישה, כי אין "לתפוס" את הרשות על כל אמירה או התבטאות, ואין לכבול אותה לאמירות המהוות אך הצהרת כוונות כללית (בג"ץ 8013/10 המועצה האזורית אשכול נ' ראש הממשלה (2011)). כך גם אין לאכוף הבטחה שנוגדת הנחיות והוראות כלליות, ומשום כך אינה בת ביצוע (ע"א 3781/07 אליהו נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה פתח תקווה (2009)).

לעיתים קשה אף להבחין בין הבטחה מינהלית לבין חוזה, אך בכל מקרה, כך או כך, נדרשת כוונה ברורה ליצירת יחסיים משפטיים מחייבים (ע"א 1194/09 נתיבי איילון בע"מ נ' עיריית חולון (2011)).

בפרשה רלוונטית במיוחד נקבע זה לא מכבר כי: "הבטחה מינהלית יכולה להיות בעוצמות שונות, החל בכזו הפותחת נתיב מדיניות בכיוון מסוים, שעד מימושה הדרך ארוכה ורבה, וכלה בכזו הניתנת למימוש כאן ועכשיו. בין שתי אלה יש מנעד, המחייב לבדוק כל מקרה לגופו בסימנים שניתנו בהבטחה כזו... במקרה דנא אנו מצויים במנעד, אך בודאי לא בהבטחה בת מימוש כמות שהיא, על פי תוכנה. אמנם... משישב המערער אל מול מ"מ מנהל המינהל ויועצת משפטית, יכול היה להאמין כי הם מהווים סמכות שהבטחתה הבטחה. יתכן שגם הם האמינו שעשו צעד משמעותי, ושאכן היה לדידם כזה. אך דעת לנבון נקל כי המלאכה שיצאה מתחת ידיהם לא יכלה להיות ממומשת כמות שהיא ובסיס לביצוע, אלא רק צעד לקראת חוזה שלא נחתם" (ע"א 6051/07 שדה נ' מינהל מקרקעי ישראל (2010); פסקה כ"ה; להלן: עניין שדה).

10. לאור הלכות אלה הגעתי למסקנה, כי התובע לא עמד בנטל להוכיח קיומה של הבטחה שלטונית אכיפה. אנמק.

כרונולוגיה (וכרוניקה) של משא ומתן

11. במסמך פנימי במינהל, מיום 6.12.96, שהופנה לתגר, נכתב:

"אל: אמנון תגר: 6.12.1996
הנדון: מר אחמד בחש – קלנסואה.

הנ"ל פנה אלי בבקשה לסייע.
יש לו יפוי כח נוטריוני בלתי חוזר באדמה במשבצת תנובות אותה קיבל מאביו (זכויות).
לטענו הוא בעלים של קרקע חקלאית בטייבה אחרי מסילת הברזל. באותה קרקע חקלאית לטענתו יש לר"פ חלקים באותה חלקה בגודל שוה לשטח בתנובות.
אבקש בדיקתך באם ניתן לבצע פיצויים בעין בקרקע בטייבה.
אני אתקשר איתך בענין זה
(-)"

בעקבות הפניה זו נפגש התובע עם תגר, שהיה אז הממונה המחוזי לרכישות והפקעות במינהל, וביקש לקבל קרקע חילופית כנגד הקרקע שהופקעה. תגר טען בפני התובע כי אין בידי המינהל קרקע חליפית אותה יוכל המינהל להעמיד לתובע כפיצוי. לפי עדות התובע, תגר העמיד בפניו שתי אפשרויות: האחת, לוותר על הדרישה לקרקע חלופית ולקבל פיצויים בכסף ובכך לסיים את העניין; השנייה, שהתובע יאתר קרקע חלופית המתאימה לו, שאינה מוכרת למינהל, ושלמינהל יש זכות בה, וכך יתאפשר לתובע לבוא על סיפוקו בקבלת קרקע תמורת הקרקע שהופקעה. התובע שאל את תגר האם אכן מובטח לו כי יקבל את הקרקע האמורה כקרקע חילופית, ותגר הבטיח לתובע כי אם יאתר קרקע מתאימה – יוכל לקבל אותה כקרקע חילופית לקרקע שהופקעה, בתנאי שהתובע ירכוש חלק מן המקרקעין האמורים, כך שמתן יתרת המקרקעין לא תיראה כנתינת מקרקעין על ידי המינהל למי שאין לו כל זכויות בקרקע, אלא כהשלמה לזכויות קיימות בקרקע.

12. הגרעין העובדתי של גרסה זו של התובע לא נסתר בחקירה נגדית או בעדויות אחרות. בין הצדדים התעורר אמנם ויכוח מי היה אמור לזמן את תגר לעדות, ולחובת מי עומדת העובדה שהוא לא זומן, אך אינני מוצא מקום להכריע בכך, שכן גם הניירת וגם פעולותיו של התובע מיד לאחר מכן מלמדים על כך שקיבל מתגר "אור ירוק" לפעול ברוח הדברים האמורים. שאלה נפרדת היא, כאמור, אם ניתן לראות בכך הבטחה או עסקה מחייבת.

13. ובכן, התובע ניגש להמשיך במלאכה. ביום 20.1.97 רכש התובע שטח של 1,000 מטר בחלקה 4 מאת מחמוד אחמד מסארווה ורשם את שמו של בנו, יוסף אחמד בחאש, כרוכש. באותו יום נחתם על-ידי המוכר יפוי כח נוטריוני להעברת החלקים הנ"ל על שם התובע.

התובע נפגש עם תגר ביום 30.6.97 ובפגישה זו סוכם, לפי מזכרו של תגר: "בפגישה עם אחמד עיסמאיל בחאש סוכם כי ימציא צו ירושה של סעיד איברהים חליל. הנ"ל מבקש לקבל כפיצוי את זכויות הנפקדים מבין יורשי סעיד."

התובע פנה לביה"ד השרעי ומימן את הוצאת הבקשות להוצאת ולקבלת צו ירושה של סעיד ג'ברה, אביהם של הנפקדים, ושל חזמי סעיד ג'ברה, אמם של הנפקדים. בעקבות הוצאת צווי הירושה ביצע התובע, באמצעות בא כוחו עוה"ד פיראס נטור, רישום של פעולת ירושה וביטול רישום ירושה שהיה רשום לטובת חירזן אימעיל גב'רה ת., 03505514. בעקבות הוצאת צווי הירושה ביצע התובע, באמצעות בא כוחו, רישום של פעולת ירושה וביטול רישום ירושה שהיה רשום לטובת סעיד איברהים חליל.

ביום 26.1.98 – לאחר ביצוע הרישום כאמור, נפגש התובע עם תגר, אשר רשם מזכר בעניין בזו הלשון:
"פגישה עם אחמד איסמעיל סולימאן בחאש


גוש 7877 חלקה 21

הודעתי לו כי יפוי הכח לא מעביר אליו את הזכויות ויש להמציא צו ירושה של אביו המנוח. הנ"ל ימציא תצהיר זיהוי לגבי רישום זכויות אביו.


גוש 7828 חלקה 4.

נרשם צו הירושה של סעיד איברהים ג'בארה 20/64 חלקים לנ"ל 6 יורשים בינהם אשתו חירזן לה יש צו ירושה שלא נרשם ואחמד יטפל ברישומו בטאבו יורשיה הינם בניה כמו יורשי בעלה סעיד ומתוכם 4 נפקדים ואחות בשם פתחיה הינה נוכחת.
אחמד קנה דונם מפתחיה וימציא הסכם. הנ"ל מכרה דונם נוסף לאדם אחר ואין לה יותר זכויות בחלקה. לדבריו 12.5 דונם של סעיד לא מעובדים".

בהמשך לאמור בסעיף 1 למזכר הנ"ל המציא התובע לתיק המינהל תצהיר זיהוי לגבי המקרקעין של אביו.

14. ביום 23.3.98 נערכה פגישה נוספת בין התובע ובא כוחו דאז עם תגר, ובמזכר שרשם תגר נכתב:
"סכום הירושה של חיזרן נרשם. יש להזמין נסח ולחשב את חלקי הנפקדים: ערפאת, אחמד, חוסיין, וסובחיה סעיד ג'בארה.
להוציא תעודת נפקדות להזמין שומא לחלקי הנפקדים.
גוש 7877 חלקה 21
עו"ד נאטור יכין צו ירושה של המנוח איסמעיל סולימאן בחאש והסכם הסתלקות של יתר היורשים לטובת אחמד איסמעיל בחאש".

בעקבות הפעולות שביצע התובע עד לאותו מועד פנה תגר למר יחזקאל שמש – האפוטרופוס לנכסי נפקדים - בבקשה להוצאת תעודת הקניה על שם הנפקדים שאת צווי הירושה שלהם הוציא והמציא התובע למינהל (פנייה מיום 8.4.98).

מאחר והתעוררו ספקות אצל אנשי המינהל באשר לתקפותו של יפוי הכוח שמסר אביו של התובע לטובתו, דרש המינהל, במכתב מיום 9.7.98, שהתובע ימציא צו ירושה ו/או פס"ד הצהרתי. בעקבות זאת הגיש התובע תביעה לבית המשפט לענייני משפחה בר"ג על מנת לקבל הצהרה, שלפיה כתב העברה מיום 25.2.92 מהווה ויתור של איסמעיל בחאש על כל הזכויות הנובעות מחלקת הקרקע בגוש 7877 חלקה 21 לטובת בנו אחמד איסמעיל בחאש, לרבות הזכות לפיצוי שנוצרה עקב הפקעת הקרקע האמורה לפי חוק רכישת מקרקעים (אישור פעולות ופיצויים) תשי"ג – 1953. התביעה הוגשה ביום 8.3.00. ביום 13.9.00 ניתן פסק דין כמבוקש.

15. לאחר שפסק דינו של בית המשפט לענייני משפחה הועבר לידי המינהל, פנה תגר, ביום 29.11.01 לרפי מלץ – ממחלקת התכנון של המינהל, בזו הלשון:

"גוש 7877 חלקה 4 טייבה
גוש 7877 חלקה 21 תנובות

הבעלים עקב הרכישה בחלקה 21 זכאי לפיצויים ומבקש לקבל את 140/512 חלקינו בחלקה 4 בטייבה שכנראה היא חקלאית.
הנ"ל "גילה" לנו על נפקדותם של יורשים בחלקה ודאג כי צווי הירושה ירשמו דבר שאפשר את הוצאת תעודת הנפקדות.
נא פרטו התכנון של חלקה זו".

במקביל, המשיך התובע לרכוש חלקים מחלקה 4 - 536 מ"ר ביום 18.2.02, ו- 691 מ"ר ביום 27.8.02. בנו עדנן נרשם כרוכש. על ידי רכישות אלה הפך התובע לבעלים של 2,227 מ"ר בחלקה 4.

16. לאחר כל אלה ציפה התובע כי המינהל ימלא את חלקו בהבטחה הנטענת. תחילה פנה התובע בעניין באמצעות בא כוחו עו"ד נאטור אל המינהל, במכתב מיום 10.1.02 ובו דרישה לקבלת קרקע חלופית במקום הקרקע המופקעת. ביום 17.3.02 ביקש תגר לבדוק האם החלקות שבנדון זהות בטיבן – קרקע חקלאית. התקבל אישור כי אכן כך הדבר.

ביום 4.6.02 פנתה גב' איילת חי (המצהירה בתיק זה) במזכר למר איציק ישראלי, ובו כתבה בין השאר:

"לאור האמור לעיל ולאור העובדה כי המינהל לא ידע כלל על זכויות נפקדים בחלקה 4 ולאור זאת כי אחמד בחאש דאג להוציא צווי ירושה, לרשמם בספרי המקרקעין דבר שאינו פשוט כלל ועיקר כשמדובר במגזר הערבי, נראה לנו כי קיימת התחייבות מוסרית להענות לבקשתו ומה עוד שהענות לבקשה תביע תביעת פיצויים לסיומה ובכל מקרה המינהל מקבל תמורה מלאה עבור זכויותיו בחלקה" (ההדגשה שלי – א.ז.).

ביום 11.6.02 הועלתה מטעם מחוז המרכז (מר ישראלי) הצעה להנהלת המינהל שסקרה את השתלשלות העניינים בקשר לקרקע האמורה ובסופה מופיעה ההמלצה הבאה:

"המלצות המציע
לאור העובדה כי המינהל לא ידע כלל על זכויות הנפקדים בחלקה 4 ולאור העובדה כי מר אחמד בחאש דאג להוצאת צווי הירושה ולרישום בספריי המקרקעין, נראה למחוז, כי קיימת התחייבות מוסרית להענות לבקשתו של מר בחאש.
הענות לבקשת מר בחאש תביא לסיומה של תביעת פיצויים" (ההדגשה שלי – א.ז.).

ביום 14.8.02 חזר מר יצחקי על פניה ברוח דומה להנהלת המינהלי:

"2. ... לאור העובדה כי המינהל לא ידע כלל על זכויות הנפקדים בחלקה 4 ולאור העובדה כי מר אחמד בחאש דאג להוצאת צווי הירושה ולרישום בספריי המקרקעין, נראה למחוז, כי קיימת התחייבות מוסרית להענות לבקשתו של מר בחאש.
הענות לבקשת מר בחאש תביע לסיומה של תביעת פיצויים" (ההדגשה שלי – א.ז.).

במסמך מיום 26.8.02 נכתב, בין היתר:

"... ההצעה אינה מאושרת – אין סעיף פטור מתאים. יינתן למר בחאש פיצוי בקרקע ובכסף בהתאם לנהלים, ויתרת הקרקע בבעלות המינהל בחלקה 4 תשווק במכרז".

17. ביום 13.11.02 שונתה ההחלטה הקודמת והתקבל הסיכום הסופי, כפי שפרטתי לעיל, ולמען רצף הדברים אפרט אותו שוב:

"1. התובע יקבל פיצוי לפי נוהל חר"מ: 1/3 בקרקע (2,285 ממ"ר) ו 2/3 בכסף.
2. לגבי הפרש השטחים בין הפיצוי המוזכר לעיל לבין מחצית החלקה דהיינו שטח של 2,715 ממ"ר המחוז ישלח הודעה בדאר רשום לכל יתר הבעלים הפרטיים במושעא, אשר לכוונת המינהל למכור את השטח של 2,715 לבחאש.
3. ההודעה תתנה את מתן עמדת יתר הבעלים הפרטיים לגבי העסקה בתוך 30 יום ממועד שליחת ההודעה אם לא תהיינה התנגדויות מצד יתר הפרטיים, ניתן לערוך את עסקת המכר בפטור ממכרז לפי סיעף 25(2) לתקנות חובת מכרזים.
4. המחצית השניה של החלקה תינתן לחברת כביש חוצה ישראל כקרקע חליפית בגין הפקעות".

האם סיכום סופי זה מהווה הפרה של הבטחה מפורשת ומוסמכת קודמת? אינני סבור כך. אכן, התובע פעל על מנת לרשום מקרקעין על שם המדינה, ובשל כך נאות המינהל לפצותו כמפורט בהחלטת הנהלת המינהל. שאם לא כן, סביר הוא, כי התובע היה מקבל פיצויי הפקעה בכסף בלבד ולא בקרקע.

למעשה, רק ביום 13.8.03 העלה בא כוח התובע, לראשונה, את הטענה כי קיימת הבטחה של המינהל לתובע. עד לאותו שלב, כל ההתכתבות נוקטת לשון של "מבוקש כי...". "התחייבות מוסרית" אינה התחייבות במובן המשפטי. גם במזכר שערכה גב' איילת חי ובהצעה להנהלת המינהל צוין כי בהתאם לנוהל חר"מ ניתן ליתן פיצוי בעין בהיקף 1/3 משטח החלקה בלבד והיתרה בפיצוי כספי. הווה אומר, זכותו המשפטית של התובע הינה לפיצוי בהיקף 1/3 משטח החלקה בלבד. המסמכים הנ"ל היוו פנייה להנהלת המינהל, הגוף המוסמך על פי חוק להכריע בבקשה. כאמור, מדובר היה בהצעה אשר הנהלת המינהל מצאה שלא לאשרה, עובדה המאיינת קיומה של התחייבות מוסרית, לא כל שכן הבטחה שלטונית. לו הייתה ניתנת הבטחה מוחלטת, שאינה כפופה לאישור נוסף כלשהו, היה הדבר אמור לבוא לידי ביטוי במכתביו של המינהל, ולא כך הדבר. למעשה, הסיטואציה מזכירה את הנסיבות בעניין שדה; רעיונות, כוונות, רצון משותף – כן; הבטחה מחייבת – לא.

18. ויודגש – התובע איתר את הקרקע, או ידע על קיומה עוד קודם לפגישתו עם תגר, ב- 1996. בעניין זה העיד התובע (עמ' 14 לפרוטוקול):
" ... יום אחד פגשתי אדם ממושב חננאל, זה היה בשנת 92, 91, 93 באמת לא זוכר. אמרתי לו יש אדמה כך וככה, אמר אם ככה אכתוב מכתב תיגש למנהל לאמנון והוא ידריך אותך. לקחתי את המכתב וניגשתי לאמנון.
ש: את הקרקע מצאת בתחילת שנות ה-90, 91, 92, 93?
ת: כן".

גם הטענה, כאילו תגר "שלח" את התובע לחפש קרקע, קרסה:
"ש: הוא לא שלח אותך למצוא קרקע?"
"ת: אני מצאתי הוא לא שלח...

ש: מר תגר ידע שמצאת קרקע?
ת: כשאני הלכתי לאמנון אמרתי גיליתי אדמה באדמות טייבה. מהפגישה הראשונה בדיוק ...
ש: למה כתוב [בתצהירו של התובע – החמ"מ] שהוא מבקש ממך לאתר קרקע אם באת אליו עם קרקע?
ת: בכלל בכלל זה לא היה.
ש: למה אתה כותב את זה?
ת: אני לא כתבתי. לא יודע..." (עמ' 16 לפרוטוקול).

הדברים מדברים בעד עצמם.

19. יתרה מכך, אפילו היה התובע מוכיח מתן הבטחה מפורשת, מדובר בהבטחה הסותרת את הדין, כך שאין לה תוקף, ובכל מקרה הרשות יכולה ורשאית, ואף חייבת, להשתחרר ממנה.
תגר לא היה מוסמך להבטיח לתובע יותר מאשר מאפשר לו נוהל 44.03 מבלי שניתן אישור מיוחד וחריג לכך, ועל כך העידה גם גב' איילת חי, שהחליפה את תגר בתפקידו:
"ש: ... האם יש לך או לפני כן למר תגר סמכות לתת מעבר למה שקובע הנוהל שנקבע בחוק?
ת: לא." (עמ' 43 לפרוטוקול).

20. עוד יצוין, כי לאורך התביעה כולה, וגם לאחר שהוצג לו תיק המינהל, לא הצליח התובע להציג ולו מסמך אחד, שנכתב במהלך כל השנים, בין אם מסמך פנימי ובין אם מכתב שנשלח לתובע, המעגן את ה"הבטחה" הנוספת שהוא טוען כי "הובטחה" לו – הזכות לרכוש את מלוא זכויות המינהל בחלקה 4. גם בתיאור הפוזיטיבי של גרסת התובע, בהמרצת הפתיחה ואף בתצהירו, אין הוא מביא טענה להבטחה מסוג זה, וממילא מובן כי הוא לא הוכיח טענה מעין זו.

המינהל מקצה קרקע חלופית למופקעי כביש 6 – אינדיקציה נוספת להעדר הבטחה; זכויות צדדי ג'

21. בגין הפקעת שטחים באזור טייבה לטובת כביש חוצה ישראל, טענו לפיצוי והוכיחו זכויותיהם במקרקעין המופקעים, בין היתר, פאטמה ואחמד עבדול רחמן עאזם. בעקבות הפקעת המקרקעין המופקעים, פנתה החברה למינהל בבקשה ליתן קרקע חלופית למופקעי חוצה ישראל.
לאחר ניסיונות ממושכים על ידי המינהל לאיתור קרקע חלופית כזו, פנה תגר, הממונה המחוזי על רכישות והפקעות במינהל, למנהל אגף נכסים של החברה, מר גדעון תירוש, בתאריך 27.11.02 והודיע כי למינהל יש זכויות ב-10,753 מ"ר במושע במקרקעין הידועים כגוש 7828 חלקה 4, בטייבה, וכי 5,376 מ"ר מתוך זכויות אלו, קרי – כמחציתן – מועמדות לחברה לצורך מתן פיצוי עבור הפקעת מקרקעי כביש חוצה ישראל.

לו היה המינהל סובר כי ניתנה הבטחה מחייבת לתובע, יש להניח שלא היה מוסר אישור כזה בידיה של החברה.

לאור אישור זה של המינהל, ובהסתמך עליו, נחתמו ביום 28.5.03 ו-29.5.03 הסכמים על ידי שני מופקעי חוצה ישראל, לפיהם יקבלו, כחלק מהפיצוי בגין ההפקעה, קרקע חלופית במקרקעי הפיצוי בחלקה 4, בשיעורים של 2,787 מ"ר (פאטמה) ו-2,213 מ"ר (אחמד), וסה"כ 5 דונם המהווים את מחצית מחלקה של רשות הפיתוח בחלקה נשוא התובענה דנא. בעקבות חתימת הסכמים אלו, אף הודיעה החברה למופקעי חוצה ישראל, כי מקרקעי הפיצוי בחלקה 4, מיועדים להינתן להם כקרקע חלופית במקום הקרקע שהופקעה מהם לצרכי כביש חוצה ישראל, וכי ההסכמים הועברו לאישור המינהל.

בחלוף השנים ובהתמשך ההליכים בתיק זה, החליט אחד משני מופקעי חוצה ישראל, אחמד עבלארחמאן עאזם, לוותר על חלקו בחלקה 4, וקיבל קרקע אחרת כפיצוי. עם זאת, המופקעת הנוספת, גב' פאטמה עבלארחמאן עאזם, עומדת על זכויותיה בהתאם להבטחה ולמסמכים שניתנו לה. ספק בעיניי אם התובע כלל זכאי לסעד המבוקש על ידו מבלי שצירף צד ג' זו כמשיבה.

מכל מקום, משלא הוכחה הבטחה או עסקה מחייבת ותקפה, לא נגרמת פגיעה בחברה או בצד ג'.

סוף דבר

22. התביעה נדחית. ראוי כי המינהל יעמוד בהחלטתו מיום 13.11.02 (ולא יחזור בו ממנה, חרף הגשת התביעה).

בנסיבות העניין - כל צד ישא בהוצאותיו.

ניתן היום, א' כסלו תשע"ב, 27 נובמבר 2011, בהעדר הצדדים.







לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. ביטול צו הפקעות

  2. אי מימוש ההפקעה

  3. טעות בהפקעת קרקע

  4. הפקעה לצרכי כביש

  5. גובה פיצויי הפקעה

  6. הפקעת קרקע בשטחים

  7. עתירה לביטול הפקעה

  8. הפקעת קרקעות בטייבה

  9. ערעור על ביטול הפקעה

  10. קרקע חלופית עקב הפקעה

  11. ריבית על פיצויי הפקעה

  12. ביטול הפקעה שלא מומשה

  13. הפקעה לפי פקודת הדרכים

  14. הפקעה לצורך הקמת חניון

  15. רכישת זכויות חכירה שפקעו

  16. הנחה - זיכוי מס על הפקעה

  17. פיצוי לדייר מוגן על הפקעה

  18. הפקעת זכות שכירות במקרקעין

  19. הסכם פיצויים על הפקעת קרקע

  20. הפקעת חלק מן המקרקעין ברחובות

  21. ביטול הפקעה ע''י ועדה מקומית

  22. דיני הפקעת קרקעות - עורך דין

  23. עתירה לבג''צ לביטול הפקעת מקרקעין

  24. תביעת פינוי עקב הפקעה לצורכי ציבור

  25. פיצויים לפי חוק הפקעה לצורכי ציבור

  26. כמה פיצויים מקבלים על הפקעת מקרקעין

  27. השבת מקרקעין בשל אי מימוש מטרת ההפקעה

  28. פיצוי על הפקעת נכס בשכירות לאחר פינוי

  29. מינוי שמאי לבדיקת גובה הפיצויים בגין הפקעה

  30. עתירה בפני האגודה להורות על ביטול הפקעת מגרש

  31. פקעת קרקעות במושב - זכויות חברי מושב לפיצויים

  32. הפקעת קרקע לצורך היתר לבניית מבנה מועדון קהילתי

  33. עתירה כי יוצהר שבטלה מטרת הפקעת מקרקעין לצורכי ציבור

  34. לאחר 25 שנים מההפקעה רשאית הרשות המפקיעה להשתמש בקרקע

  35. פיצויים בגין הפקעת מקרקעין לצורך הקמת פרויקט נתב"ג 2000

  36. פיצויים בשל הפקעת נכס מקרקעין המהווה חלק (כ-40%) מהחלקה

  37. פיצויי הפקעה בשיעור של 120% מהסכום שנקבע לשווי המקרקעין

  38. תקנות הזרעים (גידול פקעות סייפן ומכירתן), תשל''ג-1972

  39. הפקעת קרקע לצורכי ציבור מכוח הוראת סעיף 8 לפקודת הקרקעות

  40. ירידת ערך כתוצאה מאישור תכנית גדולה יותר כיוון שבוודאות תהיה הפקעה

  41. הפקעה: טענה כי בשנת 1927 פורסמה הודעה בעיתון הרישמי של ממשלת פלסטינה

  42. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון