העתירה 1. העותר רשום כבעל מחצית הזכויות בנכס המצוי בגוש 7216, חלקה 37, תת חלקה 9 ו-10, בעיר אור-יהודה. המדובר במבנה תעשייה המורכב משני אולמות, האחד בשטח 130.24 מ"ר (תת חלקה 9) והשני בשטח 170.24 מ"ר (תת חלקה 10). הבעלות בנכס היא של רשות הפיתוח, כאשר זכויות החכירה נתונות בחלקים שווים לעותר ולמשיב מס' 2, יפתח נבון. ביום 09.03.2005 התקשר העותר עם אדם בשם רם כץ ומכר לו את זכויותיו בנכס תמורת סכום של 27,000 דולר, כאשר הוסכם כי סכום זה יועבר ישירות לבנק איגוד לישראל בע"מ (להלן: "הבנק"), לשם סילוק משכנתא מדרגה ראשונה הרשומה לטובת הבנק. בחודש דצמבר 2006 פנה העותר אל משרדי המשיבה 1 (להלן: "המשיבה") על-מנת לקבל אישור העירייה בדבר העדר חובות, לצורך העברת זכויותיו בנכס על שם הקונה. לטענת העותר, הוא נדרש לשלם מחצית מסכום היטל השבחה שבו חויב הנכס והוא הגיע להסדר עם הבנק, לפיו מחצית הסכום (מתוך המחצית שהושתה עליו) תשולם על-ידי הבנק ואילו המחצית האחרת תשולם על-ידו. טענתו המרכזית של העותר הינה כי בפנייתו בחודש נובמבר 2006 אל המשיבה, הוא לא נדרש לפרוע חוב ארנונה והנושא כלל לא עלה במהלך אותה פגישה. לדבריו, לו היה נדרש לתשלום חוב ארנונה כלשהו, היה דורש מהבנק הנושה לשאת במחצית החוב. עוד קודם לפנייתו של העותר אל המשיבה, ניתן, בעניינו של העותר, ביום 22.11.2005, צו לכינוס נכסים, בהתאם לבקשת העותר מיום 11.08.2005, ולאחר זאת הוא הוכרז כפושט רגל. בהמשך, אישר בית-המשפט המחוזי בת"א, ביום 01.05.2008, הסדר נושים ובמסגרת זו ניתן לעותר צו הפטר מוחלט. העותר טוען כי בחודש נובמבר 2009, הוא ניגש למחלקת הגבייה בעיריית אור-יהודה, לצורך קבלת תעודה חתומה, בהתאם לסעיף 324(א) לפקודת העיריות בדבר העדר חובות, וזאת לצורך השלמת רישום הזכויות בנכס על שם הקונה, מר כץ. לטענת העותר, במועד זה נמסר לו, לראשונה, על-ידי פקידי מחלקת הגבייה כי על-פי הרישומים בספרי המשיבה, לעותר יתרת חוב בסך 126,737.20 ₪, בגין התקופה הקודמת למועד כינוס הנכסים. לפיכך, סירבה המשיבה ליתן לעותר אישור המופנה אל רשם המקרקעין, והתנתה את מתן האישור בתשלום החוב. העותר מוסיף וטוען, כי מבדיקה שערך במחלקת הגבייה של המשיבה, עולה כי מקור החוב, המשויך לעותר הינו בגין תקופה שבה הייתה המחזיקה בנכס, "חברת הסלט ייצור סלטים בע"מ" (להלן: "החברה"), אשר לא שילמה את מיסי העירייה כדין. העותר מאשר כי חברה זו הייתה בבעלותו ובבעלות אשתו, ובשל הסתבכות כלכלית נקלעה החברה להליכי פירוק ומונה לה מפרק. ידוע לעותר מפי המפרק, כי החברה פורקה זה מכבר, וכי הוגשה תביעת חוב על-ידי המשיבה, וזו קיבלה מנאמן החברה סכום של 40,000 ₪. בעתירתו, טוען העותר כי המשיבה לא פנתה אליו מעולם בדרישה ובתביעה כלשהי לגבי חוב ארנונה, בין אם מדובר בחוב אישי שלו ובין אם בחוב של החברה. אלמלא היה פונה העותר אל המשיבה בבקשה לקבל תעודה בדבר העדר חובות, במהלך חודש נובמבר 2009, ספק רב אם היה יודע על דרישת החוב. העותר טוען כי ממסמכיה של המשיבה עולה בבירור כי מדובר בחוב שנוצר בשנת 2004, ואין שחר לטענתה כי מדובר בחוב המתייחס לתקופה מיום 16.05.1999 ועד ליום 31.05.2001. מאחר שפניותיו אל המשיבה לבטל את החוב לא נענו, לא נותרה ברירה בידו, כך לטענת העותר, אלא להגיש עתירה זו, שבה הוא מבקש להורות לעירייה להנפיק לו אישור עבור רשם המקרקעין בדבר העדר חובות, דבר שיאפשר לו להעביר את מלוא זכויותיו בנכס על שם הקונה. תגובת המשיבה 2. בכתב התגובה לעתירה המתוקנת נטען על-ידי המשיבה כי העותר פנה למחלקת הגבייה, בחודש נובמבר 2006, לשם קבלת אישור העירייה להעברת זכויותיו בנכס, ובאותו מועד שילם מחצית מהיטל ההשבחה בגין אותו נכס. לטענת המשיבה, כבר באותו מעמד נמסר לעותר כי עליו להסדיר את תשלום חוב הארנונה, ובלא תשלום החוב לא יינתן לו אישור העירייה. המדובר בחוב ארנונה, מים וביוב, בגין הנכס שלעותר מחצית הזכויות בו, כאשר החוב הינו בגין התקופה מיום 16.05.1999 (מועד מתן צו הפירוק נגד החברה) ועד ליום 31.05.2001. ממועד צו הפירוק, חדלה החברה להחזיק בנכס, והוא חזר לחזקת הבעלים בהיותם בעלי הזיקה הקרובה ביותר לנכס, ולפיכך שני בעלי הזכויות המחויבים בארנונה, הינם העותר והמשיב. הטענה המרכזית שבפי המשיבה הינה כי העתירה הוגשה בשיהוי ניכר ותוך חריגה קיצונית מהמועד הקבוע בתקנות בתי-המשפט לעניינים מנהליים, ובשל אותו שיהוי יש לדחות את העתירה על הסף. כאמור, המשיבה טוענת כי אין כל בסיס לטענת העותר, לפיה הוא נדרש, לראשונה, לשלם את חוב הארנונה רק בשנת 2009, שכן הודע לו, בנובמבר 2006, על-ידי פקידה ממחלקת הגבייה בעירייה כי עליו לשלם את חוב הארנונה. עובדה היא, כי לא ניתן לעותר אישור כבקשתו בשנת 2006, ולו הייתה אמת בטענתו כי לא נדרש לשלם חובות נוספים, פרט להיטל ההשבחה, הדעת נותנת כי היה דורש במפגיע לקבל את האישור המופנה לרשם המקרקעין. לפיכך, מן הראוי לקבוע עובדתית כי נמסר לעותר, כבר במפגש הראשון בסוף שנת 2006, כי עליו לשלם את חוב הארנונה, בנוסף להיטל ההשבחה, כתנאי לקבלת האישור לרשם המקרקעין, אך הוא לא טרח לעשות כן. אם היו לעותר טענות כלשהן לגבי חוב הארנונה, היה עליו להעלותן בסמוך למועד קבלת ההודעה, והגשת העתירה בחלוף כ-3 שנים ממועד זה, נגועה בשיהוי ניכר וקיצוני ועל-כן, אך מטעם זה, יש לדחות את העתירה על הסף. תגובת המשיב 2 3. מאחר שהמשיב 2 (להלן: "המשיב"), מר יפתח נבון, הינו בעל מחצית הזכויות בנכס, התבקש העותר לתקן את עתירתו ולצרפו לעתירה. המשיב טוען כי הסעדים המבוקשים על-ידי העותר אינם נוגעים לו, והוא אינו מתנגד למתן סעדים אלה, כל עוד הדבר לא יפגע בזכויותיו ולא תוטל עליו כל חבות, אשר אינה מוטלת עליו היום. עוד נטען על-ידי המשיב, כי כל סעד אשר יינתן לעותר, במסגרתו הוא יופטר מחבות כוללת או חלקית כלפי המשיבה, מן הדין שיחול גם עליו. עדויות וראיות שהוגשו לבית-המשפט 4. לבקשת הצדדים, נחקרו גב' מלכה מיכאלי, פקידה במחלקת הגבייה בעיריית אור-יהודה, והעותר, על תצהיריהם. הגב' מיכאלי ציינה בעדותה כי היא עובדת במחלקת הגבייה בעיריית אור-יהודה מחודש אפריל 1991, והיא משמשת כמנהלת מדור עסקים מחודש יולי 2005. לדבריה, היא ראתה לראשונה את העותר בחודש נובמבר 2006, משנתבקשה על-ידו לקבל אישור המופנה אל רשם המקרקעין בדבר העדר חובות. הגב' מיכאלי הופנתה אל מזכר, מיום 06.06.2006, שבו מדובר בתשלום 750 ₪ כמקדמה עבור היטל השבחה, ונשאלה על-ידי עו"ד סלומון כיצד הדבר מתיישב עם טענתה, לפיה פגשה בעותר לראשונה רק בחודש נובמבר 2006. גב' מיכאלי השיבה כי העותר הופנה, בחודש יוני 2006, אל ועדת תכנון ובנייה על-מנת לבדוק אם קיימת חבות בהיטל השבחה, אך היא עצמה לא טיפלה בעניין זה לפני חודש נובמבר 2006. הגב' מיכאלי ציינה כי באותו מפגש היא שוחחה עם מנהלת מחלקת הגבייה, וזו אמרה לה כי לא ניתן להנפיק לעותר אישור לטאבו, כיוון שקיים חוב ארנונה. העדה אישרה, לשאלתו של עו"ד סלומון, כי לא אמרה לעותר מהו סכום החוב, ולמיטב זיכרונה, הוא לא ביקש לדעת באיזה סכום מדובר. הגב' מיכאלי טוענת בעדותה, בתוקף "הבהרתי לו חד משמעית שיש חוב ושעליו להסדירו כדי לקבל אישור טאבו. לא זוכרת אם רצה לדעת מה החוב, בדרך-כלל אנו מודיעים. אם היה רוצה לדעת מה סכום החוב, הייתי יכולה להגיד לו" (עמ' 9 ו-10 לפרוטוקול). העדה אישרה כי החוב נרשם על שם החברה ולא על שם העותר, והסיבה שהיא נכנסה אל המנהלת על-מנת לבדוק את העניין נעוצה בכך שהחברה הייתה בפירוק, ומתאריך מסוים יש לערוך הפרדה בין חוב החברה לבין חוב הבעלים. העדה הופנתה לשובר תשלום מיום 28.11.2006, שבאמצעותו שילם העותר סכום של 30,631.10 ₪, שהוא מחצית היטל ההשבחה. לדבריה, הונפק שובר קודם מתאריך 13.11.2006, אשר לא שולם על-ידי העותר, אך למעשה מדובר באותו שובר שהוצא ביום 28.11.2006. העותר, מר מאיר ניר, נחקר על-ידי עו"ד יוסף הלחמי, ב"כ המשיבה, וטען כי הגיע בחודש יוני 2006 אל הגב' מלכה מיכאלי, וביקש לקבל אישור לשם העברת זכויותיו בנכס על שם הקונה. לדבריו, נאמר לו על-ידי הגב' מיכאלי כי עליו לפנות למחלקת ההנדסה, כיוון שקיים היטל השבחה. לשאלתו, אם קיים חוב נוסף, השיבה הגב' מיכאלי בשלילה ולא הזכירה חוב ארנונה. בחודש נובמבר 2006 נמסר לידיו שובר לתשלום מחצית היטל ההשבחה וסכום זה שולם על-ידו. לשאלה, מדוע, אם כן, לא דרש וקיבל אישור לרשם המקרקעין, אם אכן שילם את כל החובות אותם נדרש לשלם, השיב העותר כי נאמר לו שלאחר תשלום היטל ההשבחה יקבל אישור, תוך יום יומיים. אך בהמשך הדברים השתבשו "...נכנסתי לצרות צרורות, מכרו לי את הבית, פינו אותי ואת משפחתי, נכנסתי לפשיטת רגל, לא ידעתי איפה אני, אשפוזים ודיכאונות, הפסקתי לטפל בזה..." (עמ' 12 לפרוטוקול). לדברי העותר, בתהליך כינוס הנכסים נאמר לו על-ידי הנאמן כי עליו להציג בפניו כל חוב, אפילו אם מדובר בחוב של 100 ₪ למכולת, כדי שהוא יוכל לצאת לחיים חדשים ולקבל הפטר. בהשיבו לטענת עו"ד הלחמי, אישר העותר כי תהליך פשיטת הרגל וצו כינוס הנכסים התרחשו שנה קודם לכן, היינו בחודש נובמבר 2005, ולא בסמוך למועד בו הוא ביקש את אישור רשם המקרקעין. לטענת העותר, תשלום מחצית היטל ההשבחה נעשה באמצעותו של עו"ד סלומון ובתיאום עם הבנק, והוא עצמו כבר לא היה בתמונה כיוון ש"הראש שלי בחקירות מול עורך דין חבר, לא עסקתי בדבר". העותר אישר כי לא פנה אל משרדי מחלקת הגבייה, מחודש נובמבר 2006 ועד לחודש נובמבר 2009, כאשר פנה פעם נוספת וביקש אישור עבור רשם המקרקעין. לשאלתו של עו"ד הלחמי, מדוע לא פנה לעירייה, לאחר חודש מאי 2008, כאשר ניתן לו ההפטר על-ידי בית-המשפט המחוזי, השיב העותר כי הקונה לא ביקש ממנו לסיים את ההליך, ועל כן לא חשב לפנות לעירייה. לדבריו, "הייתי בשיקום ופתרתי בעיות, זה לא היה בראש מעייניי" (עמ' 13 לפרוטוקול). העותר אישר כי במהלך כל התקופה, הוא היה מיוצג על-ידי משרדו של עו"ד סלומון. הוצג בפני העותר מכתב שנכתב בכתב ידו מיום 17.03.2005, שבו הוא מבקש פטור לנכס ריק לתקופה של 6 חודשים, בו ציין כי הנכס מושכר לחברת קייטרינג. לדברי העותר, הוא טעה בציון התאריך, שכן לא היה באור-יהודה בשנת 2005 והוא לא נפגש עם אדם בעל תפקיד כלשהו בעירייה, בשנה זו. העותר חזר וטען כי לא ידע על דבר קיומו של החוב, והדבר הודע לו לראשונה בשנת 2009. טיעוני הצדדים העותר 5. העותר, באמצעות ב"כ עו"ד אבי סלומון, טען כי העתירה אינה נגועה בשיהוי, שכן רק ביום 12.11.2009 הודיעה המשיבה לעותר על דבר קיומו של חוב ארנונה, כעולה מדרישת תשלום שנשלחה אליו (נספח ו' לעיקרי הטיעון מטעם העותר). בעקבות כך פנה העותר, במכתב מיום 18.11.2009, ופירט את טענותיו, ובכלל זה טען כי כל חובותיו הופטרו עם מתן צו ההפטר על-ידי בית-המשפט המחוזי בת"א ביום 01.05.2008 (נספח ה'). נשלח מכתב תזכורת אל המשיבה ביום 14.01.2010, אך שני המכתבים לא זכו למענה מטעמה. העותר טוען בתוקף כי לא הודע לו, כלל ועיקר, בשנת 2006 על דבר קיומו של חוב הארנונה, ולטענת עו"ד סלומון, מדובר ב"בדותא מן העת האחרונה". תימוכין לטענתו של העותר מוצא עו"ד סלומון בעובדה כי הוא דרש וקיבל מחצית מהיטל ההשבחה מאת הבנק הנושה, ולו היה קיים חוב ארנונה מבחינתו של העותר, היה דורש השתתפות גם בחוב זה. משלא נדרש החוב עד לשלהי שנת 2009, קיימת מניעות מבחינתה של המשיבה לדרוש חוב זה, גם אם יסתבר כי קיים חוב אישי של העותר. לו הייתה המשיבה מביאה לידיעתו של העותר את דבר קיומו של החוב במועד הנדרש, היה דואג העותר לכלול גם את המשיבה בגדר נושה נוסף, בהליך כינוס הנכסים ופשיטת הרגל, כך שהמשיבה הייתה זכאית לקבל חלק יחסי מהנכסים שנתפסו על-ידי הנאמן, מה שהיה מאיין את תביעתה הנוכחית או מקטין אותה באופן משמעותי. התנהלותה של המשיבה, שהינה חסרת תום לב או נגועה ברשלנות רבתי, שינתה את מצבו של העותר לרעה ועל-כן היא מנועה מלדרוש את החוב. עוד נטען, כי סעיף 71(ב) לפקודת פשיטת הרגל [נוסח חדש], התש"ם - 1980, גובר על כל הוראת חוק אחרת, וכאשר ניתן צו כינוס נכסים, והנושה קפא על שמריו ולא הגיש תביעת חוב במועד הקבוע בדין, אין באפשרותו לגבות את החוב לאחר מכן. בהתאם לאמור לעיל, כך טוען עו"ד סלומון, בתי-המשפט קבעו כי מקום בו רשות מקומית כשלה ולא הגישה תביעת חוב כדין, היא מנועה מלעכב או למנוע הנפקת תעודה עבור רשם המקרקעין. מאחר שהמשיבה לא פנתה בדרישה או בתביעה לעותר לתשלום דמי ארנונה, בתקופה בה היה פושט רגל או תחת צו כינוס נכסים, הרי שחלה על החוב, המתייחס לתקופה מיום 16.05.1999 עד 31.05.2001, התיישנות מהותית. מכל מקום, דרישת המשיבה לחייב את העותר לשאת בהפרשי הצמדה וריבית בגין תקופה של כ-10 שנים, מקום שהיא אחראית לדבר עקב מחדליה שלה עצמה, יש בה משום טעם לפגם וחוסר הגינות ציבורית מדרגה ראשונה. לפיכך, דין החיוב בהפרשי הצמדה ו/או ריבית, להתבטל. בהתייחס לעדותה של הגב' מיכאלי, טען עו"ד סלומון כי בניגוד לדבריה, לפיהם העותר פנה אל העירייה רק בחודש נובמבר 2006, אין ספק כי הפנייה נעשתה בחודש יוני 2006, מועד בו נרשמה דרישת תשלום על סך 750 ₪ לצורך קבלת שומת היטל השבחה. אין ספק כי לא הודע לעותר בשנת 2006 על קיומו של חוב ארנונה, שכן לא יעלה על הדעת כי העותר, לו היה מודע לקיומו של חוב בסכום של עשרות אלפי ₪, לא היה מדווח על כך לנאמן בפשיטת הרגל או לבנק שלטובתו היה שעבוד מדרגה ראשונה. אין זה מתקבל על הדעת כי העותר יבקש מהבנק השתתפות בתשלום היטל השבחה בסך של כ-30 אלף ₪ ולא ידרוש מהבנק השתתפות בחוב ארנונה בסכום של כ-120 אלף ₪. על כן, יש לקבל את גרסתו של העותר כי רק ביום 12.11.2009, מששב וביקש מהמשיבה להנפיק לו תעודה בגין העדר חובות, נמסר לו לראשונה על קיום החוב. העובדה כי חוב הארנונה נרשם על שם החברה ולא על שם העותר, מחזקת את טענת העותר כי הגב' מיכאלי לא יכלה לדעת על קיומו של החוב בחודש נובמבר 2006, ועל כן גם לא הודיעה לו על כך. לפיכך, כך מוסיף וטוען עו"ד סלומון, אין כל בסיס לטענת השיהוי, כיוון שהעתירה הוגשה זמן קצר לאחר שהודע לעותר על דרישת החוב. לאור האמור, נתבקשתי לקבל את העתירה ולהורות למשיבה להנפיק אישור המופנה לרשם המקרקעין, מבלי להתנות זאת בתשלום חוב ארנונה אשר המשיבה "מעולם לא דרשה אותו ואשר ממילא התיישן זה מכבר". המשיבה 6. המשיבה, באמצעות עו"ד יוסף הלחמי, חזרה על טענתה המרכזית, לפיה העותר נדרש לשלם את חוב הארנונה עוד בשנת 2006, ועל כן הגשת עתירתו, בחלוף למעלה מ-3 שנים מהמועד בו נודע לו על דבר ההחלטה, נגועה בשיהוי ניכר ביותר. עו"ד הלחמי טוען כי יש להעדיף לעניין זה את עדותה של הגב' מיכאלי, אשר נחקרה בחקירה נגדית ועדותה "לא רק שלא נסתרה, אלא אפילו לא נסדקה". לדברי הגב' מיכאלי, היא אמרה לעותר מפורשות כי קיים חוב ארנונה, ואם לא ישלמו, הוא לא יקבל אישור לרשם המקרקעין. החיזוק העיקרי לדבריה של הגב' מיכאלי, נעוץ בעובדה כי העותר לא קיבל את אישור העירייה בשנת 2006, למרות ששילם את היטל ההשבחה, וגם לא במהלך שלוש השנים שחלפו. עו"ד הלחמי סבור כי העותר לא נתן הסבר מניח את הדעת לעובדה זו, ואף ניסה להתחמק מליתן תשובה לשאלה נוקבת זו והשיב תשובות שאינן אמת. טענתו, כי בשל מצוקותיו האישיות לא היה פנוי לטפל בעניין אינה אמת, כיוון שצו הכינוס ניתן בעניינו של העותר עוד בחודש נובמבר 2005, ואין חולק כי הוא התפנה לטפל בנושא היטל ההשבחה, כך שלא הייתה כל סיבה מבחינתו שלא לדרוש את האישור, לו היה שמץ של אמת בדבריו. העותר אף לא פנה לעירייה במשך 3 שנים, כאשר במהלך אותה תקופה כבר ניתן צו ההפטר, והוא לא היה נתון בלחצים שונים, כך שלא ניתן לתרץ בכך את העובדה כי לא פנה אל העירייה לקבלת האישור. זאת ועוד, עו"ד הלחמי טוען כי העותר היה כל העת מיוצג על-ידי משרדו של עו"ד סלומון, ויש בכך כדי לשמוט את טענתו, לפיה לא טיפל בקבלת האישור לרשם המקרקעין, עקב כניסתו להליכי פשיטת רגל. לאור כל זאת, מבקש עו"ד הלחמי כי בית-המשפט יקבע כעובדה כי העותר נדרש לשלם את חוב הארנונה כבר בשנת 2006, וכי נאמר לו מפורשות כי לא יונפק לו אישור עבור רשם המקרקעין, בלא תשלום חוב הארנונה. לפיכך, העתירה לוקה בשיהוי ניכר ביותר ויש לדחותה על הסף. החוב שבו מדובר נוגע לזכויותיו של העותר על מחצית הזכויות בנכס, והוא מתייחס לתקופה שמיום 16.05.1999 ועד 31.05.2001, מועד בו ניתן צו הפירוק נגד החברה. ממועד מתן צו הפירוק חדלה החברה להחזיק בנכס, ועל-כן יש לראות את העותר ואת המשיב 2 כבעלי הזיקה הקרובה ביותר למקרקעין. אכן, נכון הוא הדבר כי חוב הארנונה המשיך להיות רשום בספרי העירייה על שם החברה, אך זאת מאחר שהעותר לא דיווח לעירייה על הפסקת החזקה בנכס על-ידי החברה, למרות שידע כי החברה פורקה ואינה מחזיקה עוד בנכס. העותר גם לא דיווח, בתיק כינוס הנכסים ופשיטת הרגל שהתנהל על שמו, על קיומו של חוב הארנונה לעירייה, על אף שהיה מודע לכך כי הנכס מצוי בחזקתו ממועד פירוק החברה. מסיבה זו לא נשלחה לעירייה כל הודעה על קיומו של צו הכינוס נגד העותר, והיא לא נדרשה להגיש תביעת חוב על-ידי כונס הנכסים. לפיכך, אין לקבל את טענת העותר כאילו מדובר בחוב של חברה המצויה בפירוק, ויש לראות בהעלאת טענה זו משום חוסר תום לב קיצוני וחוסר ניקיון כפיים. עוד נטען על-ידי עו"ד הלחמי כי המשיבה רשאית להימנע ממתן האישור, כיוון שחוב הארנונה חל, ביחד ולחוד, על העותר וגם על המשיב 2, ולפיכך רשאית המשיבה להתנות את מתן האישור בתשלום מלוא סכום החוב. המשיבה שוללת מכל וכל את טענת העותר, לפיה היא הפרידה במהלך השנים את החובות המוטלים, בין העותר לבין המשיב 2, ולדברי עו"ד הלחמי, טענה זו משוללת כל יסוד. דרישת המשיבה להנפיק אישור לעותר לשם העברת מחצית הזכויות בנכס, מותנית בכך כי הוא ישלם את מחצית חוב הארנונה. מאחר שהחוב עומד, נכון ליום 31.08.2010, כולל סכומי ריבית והצמדה, על 277,574 ₪, הרי שהעירייה מסכימה להנפיק לעותר אישור כנגד תשלום מחצית מסכום זה, היינו 126,737 ₪, שזה הסכום המופיע בשובר. בכך אין משום הסכמה לטענה כי המשיבה מפרידה את החוב בינו לבין שותפו לנכס, אלא שהדבר מתייחס, אך ורק, להמצאת אישור עבור רשם המקרקעין. חוב הארנונה מצוי במעמד של שעבוד ראשון על המקרקעין, בהתאם לאכרזת המיסים (גבייה) ארנונה ותשלומי חובה לרשויות המקומיות, התש"ס - 2000, וסעיף 11א(1) לפקודת המיסים (גבייה). לטענת עו"ד הלחמי, חוב ארנונה בגין המקרקעין, שהינו כאמור, במעמד של שעבוד ראשון, קודם לכל חוב אחר. על-פי הדין המהותי, מעמדה של העירייה הינו כשל נושה מובטח, והיא זכאית לגבות חוב זה לפני כל נושה אחר של העותר, וכל עוד לא נפרע החוב, אין בהוראת פקודת פשיטת הרגל כדי לגרוע מכך מאומה. לפיכך, כך טוען עו"ד הלחמי, אין יסוד לטענת העותר, כי לפי דיני פשיטת הרגל, לא ניתן לדרוש את החוב. אשר לטענת ההתיישנות, נטען על-ידי עו"ד הלחמי כי על פי הדין מדובר בהתיישנות דיונית ולא בהתיישנות מהותית, כך שהחוב עצמו אינו מתיישן, ומשכך רשאית העירייה לדרוש את תשלום החוב כתנאי למתן אישור העירייה, גם אם חלפה תקופת ההתיישנות. לאור כל האמור, מבקש עו"ד הלחמי לדחות את העתירה על הסף עקב שיהוי ניכר, וכן לדחות את העתירה לגופה בשל כל אחד משני הטעמים שצוינו: היותו של חוב הארנונה מיוחס, ביחד ולחוד, לעותר ולמשיב 2, כך שהעירייה רשאית ואף חייבת להתנות את מתן האישור בפירעון החוב במלואו, והטעם השני נוגע להיות מרבית החוב בגדר חוב מובטח, ועל-כן אין בהליכי פשיטת הרגל כדי לגרוע מזכות העירייה לקבל את מלוא הסכום ולהתנות את מתן אישור העירייה בפירעון החוב. דיון והכרעה 7. במסגרת הדיון בעתירה זו, נדרשת הכרעה עובדתית בשאלה האם נמסר לעותר, במהלך שנת 2006, על דבר קיומו של חוב ארנונה, שפירעונו הינו תנאי להוצאת האישור עבור רשם המקרקעין, או שמא נודע לעותר לראשונה, על כך בחודש נובמבר 2009. בנושא זה שמעתי את עדויותיהם של הגב' מלכה מיכאלי ממחלקת הגבייה בעיריית אור-יהודה ושל העותר, וכן הוצגו בפניי מסמכים שונים. לאחר שנתתי דעתי לשאלה זו, הגעתי למסקנה כי יש לקבל את גרסתו של העותר, ולהעדיפה על פני גרסת המשיבה. אין חולק כי העותר התייצב במשרדי העירייה בחודש יוני 2006 לצורך קבלת אישור הדרוש להעברת זכויותיו בנכס לידי הקונה. הוא הופנה אל מחלקת ההנדסה ושילם אגרה בסך 750 ₪, ולאחר מכן אף דאג לתשלום מחצית מסכום היטל ההשבחה. מאחר שמטרתו של העותר הייתה לקבל אישור עבור רשם המקרקעין, הדעת נותנת כי לו נאמר לו על-ידי מאן דהוא במשרדי המשיבה כי לא יוכל לקבל את האישור ללא תשלום חוב הארנונה, הוא היה דואג לתשלום חוב זה, כפי שעשה לגבי היטל ההשבחה. מעדותה של הגב' מיכאלי עולה כי היא מסרה לו על דבר קיומו של החוב בחודש נובמבר 2006, אך לא נתבקשה ולא נקבה בסכום החוב. הנני מתקשה לקבל את דבריה של הגב' מיכאלי, בהקשר זה, שכן אין כל היגיון בכך כי תודיע לבעל החוב על קיומו של החוב, מבלי שתתבקש או תמסור מיוזמתה את סכום החוב, שפירעונו הינו תנאי למתן האישור. המשיבה טוענת, כי אין לקבל את דבריו של העותר, משום שבסופו של דבר, האישור שהתבקש על-ידו לא ניתן לו, והוא לא שב ודרש לקבלו, במשך תקופה של כ-3 שנים. אכן, מדובר בתמיהה מסוימת, אך אין לשלול את דבריו של העותר, לפיהם הוא היה עסוק וטרוד בעניינים אחרים, ומאחר שהקונה לא לחץ עליו בעניין זה, כפי שעשה בשלהי שנת 2009, הוא הזניח את הטיפול בנושא, ולא דרש לקבל את האישור. חיזוק למסקנתי זו הנני מוצא בעובדה כי חוב הארנונה לא נרשם על שמו של העותר, אלא על שם חברה שהייתה בבעלותו ובבעלות אשתו, אשר נקלעה להליכי פירוק. אפשר, כי מסיבה זו לא נמסר לעותר כי הוא חייב בתשלום ארנונה, שכן החיובים לעניין זה לא הופיעו תחת שמו, אלא תחת שם חברה, שהיא אישיות משפטית נפרדת. חיזוק נוסף הנני מוצא בעובדה שהעותר דרש מבנק איגוד לשלם את מחצית היטל ההשבחה, ולו נדרש לסלק חוב ארנונה, סביר להניח כי היה דורש מהבנק השתתפות גם בפירעון חוב זה. מנגד, אין הסבר לעובדה כי המשיבה לא דרשה את פירעון החוב, בלא כל קשר לנושא האישור עבור רשם המקרקעין, ואף לא השיבה לפניותיו של ב"כ העותר בנושא זה, טרם שהוגשה העתירה על ידו. דרישת החוב באה, רק לאחר שהעותר חזר ופנה אל המשיבה בבקשה לקבל אישור עבור רשם המקרקעין, שאלמלא כן, ספק אם הייתה המשיבה מעלה נושא זה מיוזמתה. סוף דבר, בהיבט העובדתי הנני קובע כי נציגי המשיבה לא הודיעו לעותר בשנת 2006 על קיומו של חוב ארנונה, ובפעם הראשונה עלה נושא זה לאחר שהוא חזר וביקש לקבל אישור עבור רשם המקרקעין, כשאז הונפק, ביום 12.11.2009, שובר לתשלום על סך 126,737.20 ₪. כאמור לעיל, נקודת המוצא לדיוננו תהא כי העותר לא התבקש לפרוע חוב ארנונה, במועד בו ביקש לראשונה לקבל אישור עבור רשם המקרקעין, אלא שהדבר נעשה רק במועד פנייתו השנייה. לפיכך, ניתן לקבוע, כבר עתה, כי אין כל בסיס לטענת השיהוי שהועלתה על-ידי המשיבה, ודין טענה זו להידחות. המסגרת הנורמטיבית 8. בחלק זה ראוי להידרש, בראש ובראשונה, לסעיף 324(א) לפקודת העיריות [נוסח חדש] (להלן: "פקודת העיריות") הקובע לאמור: "לא תירשם בפנקסי המקרקעין כל העברה של נכס, אלא אם הוצגה לפני הרשם, או לפני עוזר הרשם, תעודה חתומה בידי ראש העירייה, המעידה שכל החובות המגיעים לעירייה מאת בעל הנכס ביחס לאותו נכס, עד ליום מתן התעודה והנובעים מהוראות הפקודה או מדין אחר, סולקו במלואם, או שאין חובות כאלה". כפי שנאמר בספרם של הנרי רוסטוביץ', משה וקנין, נורית לב ורונית כהן-כספי ארנונה עירונית (מהדורה חמישית, ספר שני, התשס"ח -2007) (להלן: "ארנונה עירונית"): "סעיף 324 לפקודת העיריות בא להבטיח, שבעלים של נכס לא יעביר את הבעלות בו לקונה כל עוד הוא חייב בשל אותו נכס ארנונה, מס, היטל או אגרה. סעיף זה נותן לרשות המקומית מכשיר נוסף לגביית הארנונה ... סעיף זה אינו מתייחס לחובות הארנונה בלבד, אלא לכלל החיובים שהוטלו על פי דין על הבעלים בשל אותו נכס" (שם, בעמ' 1006). על-מנת לקבל תעודה המעידה על תשלום כל החובות לרשות המקומית, יש לפרוע, כאמור, לא רק את חוב הארנונה, אלא גם את אגרת המים וכל מס או היטל אחר שחייב הבעלים או המחזיק בנכס לרשות המקומית, בשל אותו נכס. אין ספק כי הרשות המקומית רשאית להתנות את מתן התעודה בפירעון כל החובות של בעל הנכס, אך אין היא יכולה לעשות כן כאשר מדובר בפירעון חובות שאינם שלו. כך, למשל, אם מדובר בחובות של מחזיק בנכס, הרי שהרשות המקומית איננה יכולה לדרוש את תשלום החוב מבעל הנכס, שכן אין מדובר בחוב החל עליו. כמו כן, הרשות המקומית אינה יכולה להתנות את מתן התעודה בפירעון חובותיו של המוכר בגין נכס אחר, גם אם ברשותו נכסים נוספים באותו בניין או בבניינים סמוכים. אשר לשאלת ההתיישנות, מקום בו הרשות המקומית נוקטת בהליכי גבייה מנהליים של חוב ארנונה, מן הראוי להביא מדבריה של כב' השופטת ברלינר ברע"א 187/05 נסייר נ' עיריית נצרת עילית (לא פורסם, ניתן ביום 20.06.2010) (להלן: "פרשת נסייר") "דעתי היא, שנישום אשר הרשות מפעילה כלפיו הליך גבייה מנהלי רשאי להתגונן בטענה שחוב המס התיישן. טענת התיישנות זו נותרת טענת הגנה, הגם שאופן השמעתה הוא על דרך יזימת הליך - כיום, עתירה לבית-המשפט לעניינים מנהליים". יודגש לעניין זה, כי טענת ההתיישנות הינה טענה דיונית ואין היא גורמת לביטול הזכות לגופה, אלא רק מקימה מחסום מפני תביעה, וככזו מדובר בטענת הגנה בלבד, היינו מגן ולא חרב. כב' השופטת פרוקצ'יה, אשר דנה בשוני הקיים בין דיני ההתיישנות החלים בהליכים אזרחיים לבין דיני השיהוי הנוהגים בהליכים מנהליים, הגיעה בסופו של דבר למסקנה כי: "ככלל, בתביעות בענייני ארנונה מתקיימים הרציונאליים העיקריים שביסוד ההתיישנות האזרחית בתביעות בעלות אופי כספי. לרשות ניתן פרק זמן של שבע שנים לממש את תביעתה; הנישום רשאי לצפות כי בחלוף התקופה לא ייחשף עוד לתביעה לתשלום הכסף; ואשר לאינטרס הציבורי - אמנם, חסימת תביעת הרשות בטענת התיישנות פוגעת באינטרס הציבורי לממש את גביית המס במלואה; עם זאת, עוצמת הפגיעה אינה עומדת כנגד שיקולי היציבות והוודאות המושגים בהחלת תקופת ההתיישנות האזרחית על תביעות הרשות למימוש הגבייה". בעת"מ (חי') 476-07-10 יצחק סלומון בע"מ - חברה לבנייה ועבודות ציבוריות נ' עיריית חיפה (לא פורסם, ניתן ביום 08.12.2010) התייחס כב' השופט סוקול לסירובה של עיריית חיפה להנפיק אישור לפי סעיף 324(א) לפקודת העיריות, עד לתשלום חוב ארנונה שהתיישן. העתירה התקבלה, הן משום שלא הוכח כי החוב המדובר הינו חובה של העותרת, והן בשל חלוף תקופת ההתיישנות לגביית החוב. לגישתו של השופט סוקול, כשם שהרשות המקומית אינה יכולה לנקוט בהליכי גבייה מנהלית אקטיבית, כך גם אין היא רשאית לנקוט באמצעי גבייה פאסיבית, תוך התניית מתן האישור לפי סעיף 324(א) לפקודת העיריות בתשלום חוב הארנונה. לדבריו, "ברי שאין להכיר בזכותה (של הרשות המקומית - א.ש) לשבת באין מעשה ולנצל את הכלים הפאסיביים שניתנו לה כדי לגבות מס שאחרת אין בכוחה לגבותו". אין גם ספק כי שיקולי הרשות המקומית, בדונה בבקשת אזרח לקבל תעודה על פי סעיף 324(א), כפופה לכללי המשפט המנהלי ועל הרשות לנהוג בסבירות, בתום לב, ובמידתיות ולפעול אך ורק על פי שיקולים ענייניים. כב' השופט סוקול סבור כי במקום שבו הרשות המקומית לא פעלה במשך שנים כדי לגבות את החוב, ולא הודיעה לאזרח על דבר החוב, הרי שיש להניח כי זנחה את תביעתה ולא תוכל להימנע ממתן התעודה. לדעת השופט סוקול "שימוש באמצעי הפאסיבי העומד לרשותה והימנעות ממתן תעודה, מהווה הפרת חובת תום הלב של הרשות והתנהגות בלתי סבירה ובלתי מידתית". מן הראוי לציין, עם זאת, כי לגישת מחברי ארנונה עירונית, טענת התיישנות אינה חלה על רשות מקומית המבקשת לנקוט בהליכים מנהליים לגביית חוב ארנונה. לשיטתם, "אין התיישנות לחובו של הנישום, וממילא, אין לתת לו תעודה המעידה שכל החובות סולקו במלואם. התיישנות בתחום האזרחי היא דיונית. החוב אינו נמחק אלא נשאר תלוי ועומד, אלא שאי אפשר לתבוע בבית המשפט. נפסק, כי העירייה אינה חייבת ליתן לנישומים תעודה לפי סעיף 324 לפקודת העיריות, כל עוד הם חייבים לה ארנונה" (שם, בעמ' 1007). ומן הכלל אל הפרט 9. בענייננו, המדובר בחוב ארנונה המתייחס לתקופה שבין 16.05.1999 ועד 31.05.2001, ועל יסוד קביעתי העובדתית כי הדרישה לתשלום הארנונה באה לראשונה בחודש נובמבר 2009, אין ספק כי חוב הארנונה התיישן. השאלה הנשאלת הינה מה דינו של חוב זה? האם הרשות המקומית רשאית לנקוט בהליכי גבייה מנהלית או אף לנקוט בהליכים משפטיים, לשם גביית החוב, גם אם זה התיישן, או שמא תאמר כי הנישום יוכל להתגונן בטענת התיישנות, בין בדרך של פנייה לבית-משפט לעניינים מנהליים, ובין בהגנה מפני תביעה משפטית. שאלה נוספת, שהיא החשובה לענייננו, הינה האם רשאית הרשות המקומית לסרב לבקשת הנישום לקבל תעודה לפי סעיף 324(א) לפקודת העיריות, עד לתשלום חוב הארנונה? כאמור, המשיבה לא תבעה את החוב בכל דרך שהיא, בין אם בתקופת התגבשותו, ובין אם בשנת 2006, כאשר העותר ביקש, לראשונה, לקבל אישור עבור רשם המקרקעין, ואף לא בשנת 2009, כאשר העותר פנה בשנית בבקשה זו. המשיבה נקטה בגישה של "שב ואל תעשה", ורק כאשר נדרשה, פעם נוספת, להמציא אישור לפי סעיף 324(א), היא הנפיקה שובר לתשלום, כמפורט בעתירה. כפי שצוין, בצדק, על-ידי כב' השופט סוקול, הרשות המקומית צריכה להתנהג בהגינות כלפי האזרח, תוך הפעלת שיקולים ענייניים, ושלא לחרוג מיתר הכללים המחייבים של המשפט המנהלי. בעע"ם 1164/04 עיריית הרצליה נ' דניאל יצחקי (לא פורסם, ניתן ביום 05.12.2006), דן בית-המשפט העליון בסירובה של עיריית הרצליה להנפיק תעודה לפי סעיף 324(א) לפקודת העיריות, ומבלי להכריע בטענת ההתיישנות, קבע בית-המשפט העליון, מפי כב' הנשיא (בדימוס) ברק כי: "...סירוב העירייה להעניק את אישור הטאבו כפוף לכללי היסוד של המשפט המנהלי. לפי כללים אלה, הנני סבור כי פעולת האכיפה המנהלית העקיפה היא פעולה בלתי ראויה בנסיבות המיוחדות של המקרה שלפנינו... אין זה ברור אם העירייה עשתה די לשם אכיפתו של החיוב במשך השנים. אי מתן אישור הטאבו יפגע בעיקר ברוכשים, שאין להם כל נגיעה לאי תשלום החיוב... לאור כל השיקולים האלה, הנני סבור כי אם העירייה מסרבת לתת ליצחקי את אישור הטאבו שהוא זקוק לו, היא פועלת באופן לא סביר, לא הוגן ולא מידתי...". סבורני, כי גם במקרה דנן, משלא פעלה המשיבה לגבות את חוב הארנונה, לו היא טוענת, בין אם מדובר בחוב של העותר ובין אם של החברה, הנתונה להליכי פירוק, אין היא יכולה להתנות כיום את מתן האישור, לפי סעיף 324(א) לפקודת העיריות, בתשלום החוב, אשר צבר לו ברבות השנים תוספת נכבדה של ריבית והפרשי הצמדה. בכך יש כדי לפגוע בזכויותיו של הקונה, אשר בודאי אין הוא צד למחלוקת ולהתחשבנות בין העותר לבין הרשות המקומית, והוא נפגע בכך שאין ניתן לרשום את זכויותיו בספרי רישום המקרקעין. לפיכך, הנני סבור כי התניית הנפקת האישור בתשלום חוב הארנונה על-ידי המשיבה הינו בלתי סביר, בלתי הוגן, ולא מידתי, בנסיבות העניין. זאת ועוד, סביר להניח כי אם תנקוט המשיבה בהליכי גבייה מנהליים, וביתר שאת אם תפתח בהליכים משפטיים לגביית החוב, ניתן יהיה להעלות טענת התיישנות הנוגעת לחוב, שכן חלפה תקופה למעלה מ-7 שנים, מאז התגבש החוב ועד לדרישת התשלום בפועל. שאלה זו הוכרעה בפסיקתו של בית-המשפט העליון בפרשת נסייר, שם נקבע כי נישום יוכל להגיש עתירה מנהלית במקום שבו ננקטים נגדו הליכי גבייה מנהליים, בגין חוב ארנונה שהתיישן. הנני חולק, בכל הכבוד, על האמור בספרו של רוסטוביץ' ואח', ארנונה עירונית, ככל שהדבר נוגע להנפקת תעודה לפי סעיף 324(א) לפקודת העיריות, כאשר חוב הארנונה התיישן. אם לא ניתן לגבות את חוב הארנונה בדרך של גבייה מנהלית או של תביעה משפטית, ספק בעיני אם הרשות המקומית תהא רשאית, בכל המקרים, לסרב להנפיק תעודה לפי סעיף 324(א). לטעמי, יש לבחון את התנהלותה של הרשות, וכאשר הסירוב נגוע בחוסר סבירות מהותית והינו בלתי הוגן ובלתי מידתי, בנסיבות העניין, כי אז לא תוכל הרשות לסרב ולהנפיק תעודה, לפי סעיף 324(א) לפקודת העיריות. לדעתי, זה המצב בענייננו, שכן התנהלותה של המשיבה בדרך של "שב ואל תעשה", והימנעותה מלנקוט באמצעים לגביית החוב, שלשיטתה חב לה העותר, אינן מתיישבות עם סירובה, בחודש נובמבר 2009, להנפיק לעותר תעודה עבור רשם המקרקעין. לפיכך, דין העתירה להתקבל והנני מורה למשיבה להנפיק לעותר אישור המופנה לרשם המקרקעין, בהתאם לסעיף 324(א) לפקודת העיריות. לאור התוצאה שאליה הגעתי, אינני רואה צורך לדון בטענות נוספות שהעלה העותר, כגון נפקותו של ההפטר שניתן לו על-ידי בית-המשפט המחוזי, ושאלת החיוב בריבית ובהפרשי הצמדה. כמו כן, אינני רואה צורך לדון בטענות המשיבה לעניין היותו של חוב הארנונה בגדר חוב מובטח הגובר על דיני פשיטת הרגל, וכן בטענה כי המדובר בחוב משותף לעותר ולמשיב 2. סוף דבר 10. לאור כל האמור לעיל, העתירה מתקבלת והנני מורה את המשיבה 1 להנפיק לעותר, תוך 30 יום מהיום, אישור עבור רשם המקרקעין לפי סעיף 324(א) לפקודת העיריות, ככל שהדבר נוגע לזכויותיו בנכס. המשיבה 1 תישא בהוצאותיו של העותר (לרבות שכ"ט עו"ד) בסכום כולל של 15,000 ₪. סכום ההוצאות ישולם תוך 30 יום ממועד מתן פסק-דין זה, שאם לא כן יישא בריבית והצמדה כדין, מיום מתן פסק-הדין ועד למועד התשלום בפועל. ניתן היום, כ"ד חשון תשע"ב, 21 נובמבר 2011, בהעדר הצדדים. חובות לעירייההעדר חובותעירייהחוב