פיצול חלקה לשתי יחידות רישום נפרדות

1. תביעה לפירוק שיתוף במקרקעין. העובדות הצריכות לעניין 2. קרן קיימת לישראל היא הבעלים של חלקה 155 בגוש 6161. החלקה האמורה היא מגרש ברח' גולומב 42 בגבעתיים (להלן: "המקרקעין"). מדובר במגרש מלבני שמידותיו כ- 43X22 מ', ושטחו הרשום 927 מ"ר. הצלע הצרה יותר של המגרש פונה לכיוון צפון, לרח' גולומב. הזכויות במגרש, כפי שיפורטו להלן, הן זכויות במשותף (במושע). 3. בפועל, מחולק המגרש לארכו לשני חלקים, אשר על כל אחד מהם בנויים מבנים. 4. על החלק המערבי של המגרש בנוי מבנה שחזיתו הקדמית מרוחקת כ-6 מ' מהמדרכה של רח' גולמב. בחלקו האחורי של מבנה זה מצויה "חצר" בשטח של כ-209 מ"ר, ובסופה (סמוך לצלע הדרומית של המגרש) מבנה נוסף בשטח של כ-30 מ"ר. 5. על החלק המזרחי של המגרש בנוי מבנה שחזיתו הקדמית מרוחקת כ-20 מ' מהמדרכה של רח' גולמב. בחלקו הקדמי של מבנה זה מצויה "חצר" בשטח של כ-220 מ"ר. 6. לשון אחרת, המבנה הבנוי על החלק המזרחי של המגרש בנוי בהיסט לתוך עומק המגרש, בשעה שהמבנה הבנוי על החלק המערבי של המגרש קרוב יותר לרח' גולומב. שני המבנים בנויים בסמוך לקו "0" של קו האורך המפריד בין שני חלקי המגרש, אך כתוצאה מההיסט, אינם מחוברים זה לזה. החצר המשמשת את המבנה שבחלק המזרחי של המגרש מצוייה מצפון למבנה, לכיוון רח' גולומב. החצר המשמשת את המבנה שבחלק המערבי של המגרש נמצאת מדרום למבנה - בעורף המגרש. להלן "סקיצה" של המגרש, (להמחשה בלבד). 7. התובעים 5-7 הם בעלי זכות חכירה במחצית בלתי מסויימת משטח החלקה. ביום 19/4/2009 נרשמה הערת אזהרה על זכויות החכירה של התובעים 5-7, לטובת התובעים 1-4, מכח הסכם שבו רכשו התובעים 1-4 את זכויות התובעים 5-7 במקרקעין. לאורך שנים החזיקו התובעים 5-7 בחלק המערבי של המגרש ועשו בו שימוש ייחודי. 8. הנתבעת 2 היא בעלת זכות חכירה במחצית בלתי מסויימת משטח החלקה. ביום 2/2/1993 נרשמה הערת אזהרה על זכויות החכירה של הנתבעת 2, לטובת הנתבע 3, בדבר התחייבות להימנע מלעשות עיסקה, על פי הסדר שקיבל תוקף של פסק דין. לאורך שנים החזיקה הנתבעת בחלק המזרחי של המגרש ועשתה בו שימוש ייחודי. התביעה 9. הצדדים (למעט הנתבע 1 שהוא בעל החלקה ונתבע באופן פורמאלי בלבד) הינם בעלי זכויות חכירה במשותף של החלקה, בחלקים שווים. כל צד מחזיק במחצית מסויימת של המגרש. התובעים מבקשים לפרק את השיתוף במגרש. מו"מ שביקשו התובעים לנהל עם הנתבעת באשר לבנייה משותפת על המגרש או בדבר הסכם שיתוף שיביא לפירוק השיתוף במגרש, לא עלה יפה. חלוקה בעין של המגרש, לאורך או לרוחב, תפגע באופן משמעותי בכמות הדירות שניתן יהיה לבנות על החלקה כולה, וכך ייפגע שווי הזכויות של כל אחד מהצדדים במגרש. לפיכך, מבקשים התובעים להורות על פירוק השיתוף בדרך של מכירת המקרקעין, בהתמחרות בין הצדדים או במכירה לצד שלישי. ההגנה 10. הנתבע 1 ביקש לפטור אותו מהשתתפות בדיון. לשיטתו, מדובר בסכסוך בין החוכרים אשר הוא אינו צד לו. המינהל יכבד כל החלטה שתינתן בדבר פירוק השיתוף, ובלבד ששינוי ברישם הזכויות ייעשה בכפוף לתנאים הקבועים בהחלטות מועצת מינהל מקרקעי ישראל. עוד נאמר בכתב ההגנה של המינהל: "בכל מקרה לא תינתן הסכמת המינהל מבלי שיתבצע רישום צו בית משותף". 11. הנתבעים 2-3 טוענים כי התובעים 1-4 אינם בעלי זכויות במקרקעין ועל כן אינם יכולים לתבוע את פירוק השיתוף בהם. מסיבה זו יש למחוק מן התביעה גם את הנתבע 3, אשר אף הוא אינו בעל זכויות במקרקעין. 12. לגופו של ענין טוענים הנתבעים 2-3 כי הנתבעת 2, כבת 70 שנה, חוכרת את חלקה במקרקעין משנת 1951 ומתגוררת בבית הבנוי על החלק המזרחי של המגרש, מזה 60 שנה. לאורך כל השנים, ועד לפני שנים ספורות, התגורר אליהו גטר ז"ל בבית הבנוי על החלק המערבי של המגרש. לאחר פטירתו, מכרו התובעים 5-7, שהם, ככל הנראה, יורשיו של אליהו גטר ז"ל, את חלקם במקרקעין לתובעים 1-4. התובעים 1-4 פנו אל הנתבעת 2, בטרם הגשת התביעה, כדי לקבל את הסכמתה לבנייה משותפת על המגרש, תוך הריסת הבית בו היא מתגוררת. התובעת דחתה את ההצעה, הואיל וכל רצונה הוא להמשיך את חייה בשלווה בבית בו היא מתגוררת. התביעה הוגשה בחוסר תום לב ומטרתה לכפות על הנתבעת 2 בנייה משותפת במקרקעין. הנתבעת 2 אינה מתנגדת לפירוק השיתוף בדרך של חלוקת המגרש לאורך, בהתאם לחלוקה הקיימת בפועל, אף כי היא סבורה שהמינהל לא ייתן הסכמתו לפיצול החלקה לשתי יחידות רישום נפרדות. הנתבעת אינה מתנגדת גם לפירוק השיתוף בדרך של רישום בית משותף, שבמסגרתו יוקצה לכל צד החלק בו הוא מחזיק כיום בפועל. הנתבעת לא תתנגד לבנייה שיבקשו התובעים לבצע בשטחם. הראיות 13. מטעם התובעים הוגש תצהיר של התובע 1. מטעם הנתבעים 2-3 הוגש תצהיר של הנתבעת 2. העדים נחקרו על תצהיריהם. 14. בנוסף, מונחות לפני בית המשפט חוות דעת של שני מומחים מטעם בית המשפט. האחת - חוות דעת מודד של מר שמעון ורזגר, אשר מדד את המגרש ובחן את החלופות האפשריות לחלוקת המגרש בעין. מסקנתו היא כי ניתן לחלק את המגרש לאורכו או לרחבו. חלוקה שכזו כרוכה בשינוי תב"ע מקומית. חלוקה לאורך תחייב בנייה משותפת בקו הגבול שבין חלקות הצדדים, הואיל והעיריה אינה מאשרת חנייה אלא במרתפי חנייה. חלוקה לרוחב תחייב הקצאת זכות מעבר לחלק האחורי של המגרש דרך החלק הקדמי. חוות הדעת השנייה היא חוות דעתו של השמאי והאדריכל, מר אסא זוהר. השמאי בחן את אפשרויות הבנייה על המגרש על פי החלופות השונות של פירוק השיתוף (חלוקה לאורך, חלוקה לרוחב, ומכירת החלקה כולה), והעריך את שווי המגרש בהתחשב בחלופות השונות. להלן מסקנותיו: (1) בחלוקת המגרש לאורך ניתן יהיה לבנות על כל מגרש משנה בניין בן 4 קומות, 9 יח"ד ובסה"כ 18 יח"ד. שווי החלקה כולה יעמוד על 18,340,000 ₪. (2) בחלוקת המגרש לרוחב ניתן יהיה לבנות על כל מגרש משנה בניין בן 4 קומות, 9 יח"ד ובסה"כ 18 יח"ד. שווי החלקה כולה יעמוד על 19,830,000 ₪. (3) במכירת החלקה בשלמות ניתן יהיה לבנות עליה בניין בן 5 קומות, הכולל 24 יח"ד. שווי החלקה יעמוד על 29,340,000 ₪. דיון המסגרת הנורמטיבית 15. סע' 37 לחוק המקרקעין, התשכ"ט - 1969 (להלן: "החוק"), קובע כי "כל שותף במקרקעין משותפים זכאי בכל עת לדרוש את פירוק השיתף". עמדת המחוקק היא כי אין לכפות על מי שאינו מעוניין בכך, להיות בעלים של מקרקעין במשותף עם אחר או אחרים. יש לאפשר לבעל מקרקעין במשותף לפרק את השותפות. 16. החוק קובע גם את הדרך הראוייה לפירוק השיתוף. עדיפות ראשונה יש ליתן לפירוק השיתוף על פי הסכם בין השותפים. (סע' 38(א) לחוק). באין הסכם יפורק השיתוף על פי צו בית המשפט (סע' 38(ב) לחוק). דרך המלך לפירוק השיתוף היא בחלוקת המקרקעין בעין בין השותפים. במקרה הצורך רשאי בית המשפט לצוות על תשלומי איזון בין השותפים ועל רישום זיקת הנאה בין החלקות. (סע' 39 לחוק). סע' 42 לחוק קובע את התנאים בהם ייעשה פירוק השיתוף בדרך של רישום בית משותף והקצבת דירות בו לשותפים לפי חלקיהם, תוך אפשרות לצוות על תשלומי איזון. פירוק השיתוף בדרך של מכירת המקרקעין ייעשה רק במקרה בו המקרקעין אינם ניתנים לחלוקה בעין, או אם חלוקה בעין תגרום הפסד ניכר לשותפים (סע' 40 (א) לחוק). מחמת שהתובעים מבקשים להורות על פירוק השיתוף בענייננו בדרך של מכירת המקרקעין, אצטט את הסעיף הרלוונטי כלשונו: "במקרקעין שאינם ניתנים לחלוקה, וכן אם נוכח בית המשפט כי חלוקה בעין תגרום הפסד ניכר לשותפים, כולם או מקצתם, יהיה פירוק השיתוף בדרך של מכירת המקרקעין וחלוקת הפידיון". 17. ראוי להביא בלשונו גם את סע' 43 לחוק, האומר: "בית המשפט יתחשב ככל האפשר בדרישת מקצת השותפים לקיים את השיתוף ביניהם, ובשאר משאלותיהם של שותפים". 18. במקרה שבו הקים שותף מחוברים על המקרקעין, וחלוקת המקרקעין היא חלוקה בעין, מורה המחוקק לבית המשפט לפרק את השיתוף כך שחלקתו של השותף המקים תכלול את המחוברים. (סע' 47 לחוק). 19. ברע"א 1017/97, רידלביץ ואח' נ' י' מודעי ואח', פ"ד נ"ב(4), 625, (להלן: "פרשת רידלביץ") דן בית המשפט בעניין דומה לענייננו. הצדדים בפרשת רידלביץ היו בעלים במשותף של בניין בתל אביב. כל צד החזיק בחלקים מסויימים בבניין, באופן ששיקף בקירוב את חלוקת הבעלות. מודעי ביקשו לפרק את השיתוף בדרך של מכירת הבניין למרבה במחיר, שכן בדרך זו ניתן יהיה להפיק את התועלת הכלכלית המירבית מן הבניין, בין היתר בדרך של בניית בניין חדש. רידלביץ הסכימו לפירוק השיתוף בדרך של רישום בית משותף, על מנת שיוכלו להוסיף ולהתגורר בדירה בה מחזיקה משפחתם שנים רבות. בית המשפט המחוזי, קיבל ערעור על פסק דינו של בית משפט השלום, וקבע כי חלוקה בעין, על דרך רישום בית משותף, תגורם הפסד ניכר לשותפים. על כן, קיבל בית המשפט המחוזי את עמדת מודעי וציוה על מכירת הבית למרבה במחיר. בבית המשפט העליון נתהפכו היוצרות והושב על כנו פסק הדין של בית משפט השלום. בית המשפט העליון הורה על פירוק השיתוף בדרך של רישום בית משותף, והקצאת חלקים בו לצדדים על פי תוך מתן הוראה על תשלומי איזון, לפי הצורך. 20. בפרשת רידלביץ סוקר בית המשפט העליון את הלכות פירוק השיתוף, ומונה, בין היתר, את ההלכות הבאות: "דומני כי עקרון החלוקה בעין הינו עיקרון "חזק", עיקרון בעל-עוצמה מכל העקרונות האחרים. הוא עמוד-האש, הוא עמוד-הענן, בעקבותיו נלך, ולא נסטה מן הדין אלא במקרים מיוחדים ויוצאי-דופן כמפורש בחוק. פירוש: נעשה להרחבת הטריטוריה של החלוקה בעין ולהצרת הטריטוריה של המכירה למרבה במחיר. כך יהא בקרקע או בבית סתם. קל וחומר בבית שאנשים דרים בו. כתב פרופסור י' ויסמן בספרו דיני קניין - חלק כללי [13], בעמ' 115 (סעיף 3.12): "בעלות במקרקעין מפתחת לעתים קרובות זיקה רגשית של הבעל כלפי הקרקע, נשוא הבעלות. דבר זה נובע, בין השאר, מכך שאין לך תחליף מלא לחלקת אדמה כלשהי שכן אין לך שתי חלקות אדמה שיהיו זהות לחלוטין. כל חלקת אדמה תופשת מקום המיוחד לה על פני מרחב כדור הארץ. המשפט מתחשב בהיבט זה של המקרקעין ומשתדל שלא לנשל אדם ממקרקעיו, ושלא ליצור מצב שבו יאלץ בעל מקרקעין לקבל פיצוי כספי כתחליף למקרקעיו". אם אלה דברים אמורים בקרקע סתם, לא-כל-שכן בבניין המשמש לאדם למגוריו, לו ולמשפחתו. (סע' 29) תחנת-המוצא לפירוש החוק היא בהוראה על חלוקת נכס מקרקעין בעין - על כך מסכימים הכול - והשאלה אינה אלא אם החלוקה, באשר חלוקה היא, תגרום הפסד למי מן השותפים. החוק אינו מעסיק עצמו בכדאיות גרידא, במסחר, בעסק, בהשוואת ערכים בין סוגי פעילויות, בשאלה איזו פעילות תביא עמה את התמורה הגבוהה ביותר. החוק משוחח עמנו על דרך השלילה: האם ייגרם "הפסד ניכר" עקב החלוקה? תחום פרישתה של שאלה זו מצומצם הוא, כבדוגמאות שהבאנו לעיל; ענייננו הוא, לכאורה, בנזק ישיר שייגרם מן החלוקה, בנזק שהחלוקה תביא בעקביה. השאלה אינה כיצד ניתן לנצל באופן מלא את הפוטנציאל הממוני הטמון בנכס המקרקעין, ולא בהשוואה לפוטנציאל זה נבחן את שאלת ההפסד הניכר. עם זאת, אין הכרח כי נרחיק לכת. למשל, לא נשלול אפשרות כי במקרים אלה ואחרים נחרוג מן התחום המצומצם של "הפסד ניכר" ונגלוש אל אדוות רחוקות ממנו. אך בגולשנו כך, נעשה זהיר-זהיר, בזוכרנו כל העת את עקרון היסוד של החלוקה בעין. אכן, יכולתו של בעלים-שותף לכפות פירוק השותפות על הבעלים-השותף האחר, אין פירושה כי זכאי הוא - "בהזדמנות חגיגית זו של פירוק השותפות" - לבצע עיסקאות-מקרקעין מניבות-רווחים, עיסקאות שאין ולא כלום ביניהן לבין חלוקת הנכס בעין. על המבקש פירוק שותפות לצמצם עצמו, ככל הניתן, למסגרת הבעלות הקניינית. ואם ברצונו לעשות את המקרקעין מקור לעשיית רווחים, ינקוט דרכים הראויות לכך. נושא פירוק שותפות במקרקעין לא לכך ייעד עצמו. (סע' 30). הכול מסכימים כי דרך המלך לפירוק שותפות במקרקעין היא דרך החלוקה בעין - בצירוף תשלומי איזון - לרבות רישומו של בית כבית משותף והקצאת דירות לשותפים לפי חלקיהם. זו דרך המלך, זה עקרון-העל, והמבקש כי נכס מקרקעין יימכר ותמורתו תחולק בין הבעלים-במשותף, עליו הנטל לשכנע את בית-המשפט כי כן ראוי שייעשה. ענייננו עתה הוא בבית הראוי, לכאורה, להירשם כבית משותף, ועל-כן הנטל הוא על אלה המבקשים כי לא יירשם כבית משותף אלא כי יימכר למרבה במחיר (סע' 31). גם לו היו רידלביץ מתנגדים להריסת הבית ולהקמת בית אחר תחתיו - וכאמור, אין הם מתנגדים לכך - גם אז לא עלה בידי מודעי להצביע על הפסד או הפסד ניכר שייפול עליהם אם יירשם הבית כבית משותף. כך, למשל, מצאנו במכתב מינהל ההנדסה של העירייה מיום 19.9.1994 כי "הריסת הבניין הנ"ל והקמת אחר במקומו כרוך בהוצאת היתר בנייה כשורה וכדין, לכן מימוש התכנית אינו בר ביצוע לטווח הקרוב". נזכור עוד, כי רוכש הנכס יהיה עליו לפַנות את הדיירים המוגנים, ובכלל אלה את רידלביץ (אשר גם הם ייהנו ממעמד של דייר מוגן כהוראת סעיף 33 לחוק הגנת הדייר [נוסח משולב], תשל"ב-1972). תחשיבי עלויות הכרוכות בפינויים אלה לא הוצגו לא לפני בית-משפט השלום ולא לפני בית-המשפט המחוזי, ובהיעדרם של אלה נפלא מאתנו כיצד סוברים מודעי כי עלה בידם לשכנע את בית-המשפט בצדקת טיעוניהם. (סע' 33) אני מבקש להסתייג מעיקרי הנמקתו של בית-המשפט המחוזי, וכך אומר: שותפות בבעלות במקרקעין פירושה שותפות שכל גרגיר וגרגיר שבמקרקעין, וכלשונו של סעיף 27 לחוק המקרקעין: "בעלותו של כל אחד מהם [מן השותפים - מ' ח'] לפי חלקו מתפשטת בכל אתר ואתר שבמקרקעין ואין לשום שותף חלק מסוים בהם". שותפים במקרקעין חיים אפוא לא אך זה-בצד-זה אלא זה-בתוך-זה, כמו היו אחד. בא החוק ומבקש להפריד בין הדבקים. התכלית שאליה שואף החוק היא זו, שמעתה ואילך יחיו השותפים-לשעבר זה-בצד-זה ולא זה-בתוך-זה. הליכי פירוק שיתוף במקרקעין - לא-כל-שכן פירוק שיתוף בבית מגורים - ייעדו עצמם, בראש ובראשונה, כשמם וכתוארם, לפירוק שיתוף, להפריד בין הדבקים; כך, ולא עוד. זו המטרה העיקרית של פירוק השיתוף וכל שאר מטרות אינן אלא מטרות נלוות וטפלות. כך, למשל, לא יהיה זה ראוי אם יבקש אחד השותפים לעשות את הליכי פירוק השיתוף מנוף להשתלטות על נכסי השותפות בכללותם; אם "בהזדמנות זו" של הפירוק יאמר אחד השותפים להסטות את הליכי הפירוק אל-עבר השגת מטרות שאינן נדרשות מן הפירוק. וכך, אם שווי רכושם של השותפים לאחר החלוקה בעין יהיה כשווי רכושם לפני החלוקה בעין, לא ייאמר - לדעתי - כי נגרם להם הפסד כהוראתו בחוק. לא-כל-שכן כי נגרם להם הפסד ניכר. (סע' 35). המחוקק הורנו שניים אלה, ובצמידות: אחד, כי ייעשה פירוק של שיתוף במקרקעין אם אך יבקש אחד השותפים על-כך, ושניים, כי נבכר חלוקה בעין בין השותפים על-פני מכירה למרבה במחיר. המבקש למכור נכס של שותפות למרבה במחיר, עליו הנטל להראות כי דרך זו עדיפה על חלוקה בעין: משום שחלוקה בעין תמיט הפסד ניכר על מי מן השותפים, ובעניינו של בית - שלא יהא זה צודק כי בית-המשפט יורה על רישומו של הבית כבית משותף. בענייננו-שלנו ביקשו מודעי לשכנע את בית-המשפט כי דרך המכירה היא הדרך הראויה. ביקשו - אך כשלו. נמשיך אפוא וניסע בדרך המלך, היא הדרך של רישום הבית כבית משותף, הקצאת דירות בו לשותפים, ובהתאם לצורך ולעניין - הוראה על תשלומי איזון." (סע' 37). מן הכלל אל הפרט 21. לאחר שעיינתי בטענות הצדדים ובראיות שלפני החלטתי לדחות את התביעה, כפי שהוגשה. אין מקום להורות על מכירת החלקה או על קיום התמחרות בין הצדדים. ככל שעומדים התובעים על פירוק השיתוף, יפורק השיתוף בעין בדרך של רישום בית משותף (לגביו ניתנה הסכמת המינהל מראש), תוך כשלכל צד יוקצה החלק במקרקעין בו הוא מחזיק כיום בפועל. דיני פירוק שיתוף לא נועדו לנשל אנשים מביתם ומנחלתם בערוב ימיהם. יעילות כלכלית ומיצוי הפוטנציאל הכלכלי של המקרקעין אינם חזות הכל. דומני כי הוראות החוק והפסיקה תומכות במסקנה זו. 22. כפי שראינו בפרשת רידלביץ דרך המלך היא חלוקה בעין. בענייננו, בדומה לפרשת רידלביץ, מחולקת החזקה במקרקעין בעין מזה עשרות שנים, באופן המשקף את הבעלות במקרקעין, בקירוב. המגרש מחולק לאורכו בחלקים שווים. בצידו המערבי של המגרש החזיקו כל השנים בני משפחת התובעים 5-7, ובצידו המזרחי של המגרש החזיקה הנתבעת. פירוק השיתוף נועד לייחד לכל אחד מהבעלים חלק במגרש אותו יחזיק בנפרד מרעהו, וללא תלות בו. רק מקום בו לא ניתן לעשות כן, יורה בית המשפט על פירוק השיתוף בדרך אחרת. חלוקה בעין, בדרך של שינוי התב"ע המקומית ורישום הבעלות בכל חלקה של המגרש על שם אחד מהצדדים, ככל הנראה בלתי אפשרי מחמת התנגדות של המינהל לפתרון שכזה. פתרון זה יגביל מאוד את אפשרות פיתוח המגרשים הנפרדים בעתיד, והוא, ככל הנראה אינו רצוי גם לצדדים עצמם. על כן, יש להעדיף את החלופה השנייה, שדינה כדין חלוקה בעין, והיא רישום בית משותף. על החלקה בנויים כיום מספר מבנים, אשר נושקים זה לזה. מבנים אלה ניתן לרשום כבית משותף, ולייחד לכל צד את החלקים בהם הוא מחזיק ממילא. במידת הצורך יבוצעו "תיקוני גבול" קלים, או ישולמו תשלומי איזון מצד לצד. בין כך ובין כך, תושג המטרה של פירוק השיתוף במקרקעין. לכל אחד מהבעלים ייוחד חלק מסויים במקרקעין. 23. אם מבקשים התובעים לפרק את השיתוף במקרקעין בדרך של מכירה, עליהם הנטל להראות כי דרך זו עדיפה על חלוקה בעין: משום שחלוקה בעין תמיט הפסד ניכר על מי מן השותפים (פרשת רידלביץ, סע' 37). "הליכי פירוק שיתוף במקרקעין - לא-כל-שכן פירוק שיתוף בבית מגורים - ייעדו עצמם, בראש ובראשונה, כשמם וכתוארם, לפירוק שיתוף, להפריד בין הדבקים; כך, ולא עוד. זו המטרה העיקרית של פירוק השיתוף וכל שאר מטרות אינן אלא מטרות נלוות וטפלות. כך, למשל, לא יהיה זה ראוי אם יבקש אחד השותפים לעשות את הליכי פירוק השיתוף מנוף להשתלטות על נכסי השותפות בכללותם; אם "בהזדמנות זו" של הפירוק יאמר אחד השותפים להסטות את הליכי הפירוק אל-עבר השגת מטרות שאינן נדרשות מן הפירוק. וכך, אם שווי רכושם של השותפים לאחר החלוקה בעין יהיה כשווי רכושם לפני החלוקה בעין, לא ייאמר - לדעתי - כי נגרם להם הפסד כהוראתו בחוק. לא-כל-שכן כי נגרם להם הפסד ניכר." (פרשת רידלביץ, סע' 35). בעניינו, שווי רכושם של הצדדים לאחר פירוק השיתוף בעין בדרך של רישום בית משותף, יהיה כשוויו לפני החלוקה בעין. ממילא, לא נגרם לאיש מהצדדים הפסד, ובוודאי לא הפסד ניכר. אמת, על מנת להפיק את המירב מהמקרקעין, יש צורך בשיתוף פעולה בין הצדדים, אך בכך לא נבדל מקרה זה ממקרים אחרים בהם ניתן לבנות על מספר חלקות סמוכות יותר מאשר על כל אחת מהן בנפרד, ולצורך מיזם משותף יש צורך בשיתוף פעולה בין בעלי החלקות השונים. "אכן, יכולתו של בעלים-שותף לכפות פירוק השותפות על הבעלים-השותף האחר, אין פירושה כי זכאי הוא - "בהזדמנות חגיגית זו של פירוק השותפות" - לבצע עיסקאות-מקרקעין מניבות-רווחים, עיסקאות שאין ולא כלום ביניהן לבין חלוקת הנכס בעין. על המבקש פירוק שותפות לצמצם עצמו, ככל הניתן, למסגרת הבעלות הקניינית. ואם ברצונו לעשות את המקרקעין מקור לעשיית רווחים, ינקוט דרכים הראויות לכך. נושא פירוק שותפות במקרקעין לא לכך ייעד עצמו". (שם, סע' 30). 24. עוד זאת, כבפרשת רידלביץ, כך גם בענייננו, התובעים לא הוכיחו כי חלוקה בעין תגרום להם הפסד ניכר. בהתאם לסע' 33 לחוק הגנת הדייר [נוסח משולב], תשל"ב - 1972, במקרה של מכירת החלקה כולה למרבה במחיר, תהפוך הנתבעת לדיירת מוגנת. התובעים לא הציגו לפני בית המשפט את העלויות הכרוכות בפינוי הדיירת המוגנת מביתה. כמו כן, בצדק טענה הנתבעת כי בכל תחשיבי השמאי שמונה על ידי בית המשפט לא הובאו בחשבון תשלומי המס העתידים להשתלם בגין מכירת החלקה. בשעה שרישום בית משותף תוך הקצאת חלקים בו לשותפים אינו בגדר עסקה במקרקעין ואינו מחוייב במס, הרי שמכירת החלקה תחוייב במס. תחשיב זה לא נערך כלל ולא הוצג לפני בית המשפט. הצדדים הגישו הודעה מוסכמת בדבר נתונים רבים שלא היו לפני השמאי את ציין בתשובה לשאלות הבהרה כי תשלומי המס יפחיתו בכ-50% את סכום התמורה נטו. ב"כ הצדדים טענו בעניין זה באופן כללי, אך טענות אלה אינן בגדר נתונים בדוקים עליהם ניתן להסתמך לצורך קביעת החלופה העדיפה. אדרבה, ריבוי הנתונים שלא היו לפני השמאי מלמדים כי אין לפני בית המשפט תשובה ברורה לשאלת סכום התמורה, בהתחשב בשיקולי מס. הצגת הנתונים מוטלת על התובעים בבואם לטעון להעדפת המכירה על פני חלוקה בעין, ומשכשלו בהבאת הנתונים יש לדחות את תביעתם. 25. בפרשת רידלביץ קבע בית המשפט כי יש להבחין בין חלוקה בעין, לפי סע' 39(א) לחוק, לבין חלקה בעין בדרך של רישום בית משותף, לפי סע' 42 לחוק. בשעה שלגבי חלוקה בעין, הוראת סע' 40(א), בדבר פירוק בדרך של מכירה מקום בו ייגרם הפסד ניכר למי מהשותפים, היא הוראה קוגנטית, הרי שלגבי פירוק בדרך של רישום בית משותף, מסורה שאלת ההפסד הניכר לשיקול דעת בית המשפט, כאחד מן השיקולים שיקול בבואו לקבוע את הדרך הראוייה לפירוק השיתוף (פרשת רידלביץ, סע' 24). בענייננו, שאלת ההפסד שייגרם לתובעים כתוצאה מהגבלת האפשרות למצות את אחוזי הבנייה שניתן לבנות על החלקה בשלמותה, עומדת אל מול שאלת הנזק שייגרם לנתבעת אשר תיאלץ בערוב ימיה לעזוב את הבית בו היא מתגוררת למעלה מחמישים שנה, ובו נטועים חייה. בהקשר זה לא אוכל להתעלם מן העובדה שהתובעים 1-4 הם בבחינת "חדשים מקרוב באו", אשר רכשו את חלקם של התובעים 5-7 בחלקה רק בשנת 2009. וכלשונו של הש' חשין בפרשת רידלביץ, דיני פירוק שיתוף לא נועדו להכשיר קומבינציות או "קומבינות" במקרקעין, בכדי להעשיר את בעלי המקרקעין, אלא רק להפריד בין הדבקים. (סע' 27). 26. התובעים ביקשו להסתמך על פסק דינו של כב' הש' דנציגר בבית המשפט העליון, ברע"א 5243/09 דב זייף נ' חיותה רג'ואן, (להלן: "עניין זייף"). שם אישר בית המשפט את פירוק השיתוף במקרקעין בדרך של מכירה, מקום בו בניית שני בניינים על המקרקעין תגרע 40% מזכויות הבניה על המגרש המשותף, ואפילו תגרע רק 25%. לאחר שעיינתי בפסק הדין, מצאתי כי אין הנדון דומה לראייה. בעניין זייף קבע בית המשפט כי פתרון של חלוקה בעין אינו ישים, מה שאין כן בענייננו. בענייננו, אין מניעה לחלק את המקרקעין בעין, בדרך של רישום בית משותף, תוך שמירה על מצב בחזקה בפועל אשר נהוג במקרקעין מזה עשרות שנים. עוד זאת, ביסוד התביעה בעניין זייף, עמד הסכם של הצדדים למנות כונסי נכסים לצורך פירוק השיתוף. השאלה שעמדה במוקד המחלוקת הייתה מקסום התועלת מן המקרקעין. שאלת מגוריו של אחד מהצדדים במקרקעין העומדים לפירוק שיתוף, כלל לא עמדה על הפרק. אני סבור שהשיקולים הרלוונטיים לענייננו שונים בתכלית מאלה שעלו לדיון בעניין זייף, וקרובים יותר לאלו שעלו בפרשת רידלביץ. 27. בשולי הדברים אציין כי בשלב מסויים עמדה לדיון שאלת חלוקת המקרקעין בעין לרוחב (בין אם בדרך של שינוי תב"ע ובין אם בדרך של רישום בית משותף), והתובעים אף ביקשו לראות בכך חלופה לדרישתם להורות על מכירת החלקה בשלמות. לאחר קבלת חוות דעת השמאי המומחה מטעם בית המשפט, חזרו בהם התובעים מעמדה זו והבהירו כי הם עומדים על מכירת החלקה בשלמות. לפיכך, אין צורך לדון בחלופה זו. למעלה מן הצורך, אציין שההפרש בין שווי המגרש לפי חלופה של חלוקה לרוחב, לעומת שוויו במקרה של חלוקה לאורך, אינו משמעותי ואינו מצדיק פגיעה במצב ההחזקות הקיים. לפיכך, גם לו עמדה חלופה זו על הפרק הייתי דוחה אותה ומעדיף על פניה את החלופה של חלוקת המגרש לאורך. סוף דבר: 28. התובעים 1-4 רכשו את חלקם של התובעים 5-7 במקרקעין במטרה להפיק מהם את התועלת הכלכלית המירבית באמצעות פירוק השיתוף בהם, בדרך של מכירת החלקה בשלמות או עריכת התמחרות בין השותפים. זאת, מתוך כוונה לנצל באופן מיטבי את זכויות הבנייה על החלקה בשלמותה, אשר עולות באופן ניכר על זכויות הבנייה בחלקה כשהיא מחולקת לארכה או לרחבה. פירוק השיתוף בדרך זו, יגרום בהכרח לסילוק הנתבעת מן הבית הבנוי על המקרקעין, בית בו היא מתגוררת למעלה מחמישים שנה, ובו היא מבקשת להמשיך והתגורר עד אחרית ימיה. 29. לא מצאתי כי יש הצדקה לפירוק השיתוף בדרך המבוקשת. אם עומדים התובעים על תביעתם לפירוק השיתוף, ייעשה הדבר בדרך של רישום בית משותף, תוך הקצאת חלקים במגרש בהתאם למצב ההחזקות הנהוג בפועל, באופן שיאפשר בעתיד בנייה משותפת על המקרקעין תוך ניצול מיטבי של זכויות הבנייה. 30. התביעה כפי שהוגשה, נדחית. התובעים ישלמו לנתבעת תשלומים ששילמה למומחים מטעם בית המשפט, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין ממועד תשלומם. בנוסף, ישלמו התובעים לנתבעת שכ"ט עו"ד בסך 8,700 ₪, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין מהיום. התשלומים ישולמו תוך 30 יום. הנתבעת רשאית להגיש פסיקתא לחתימתי בצירוף קבלות המעידות על סכומי התשלומים ששילמה. ניתן היום, ה' שבט תשע"ב, 29 ינואר 2012, בהעדר הצדדים. פיצול חלקה