רישום דירה בבית משותף כיחידת רישום נפרדת

מהו המועד הקובע לקביעת שיעור חלקם של בעלי יחדיות בבניין ברכוש המשותף וזכויות הבנייה וההצמדות עת רושמים בית משותף? כיצד יירשם בית משותף שיחידות בו נמכרו לפני שנים רבות ובינתיים נוצלו אחוזי בניה על ידי חלק מבעלי היחידות? אלא השאלות המרכזיות בהליך זה. 1. המבקשים עותרים בהליך זה להורות למשיבים לעשות כל פעולה נדרשת לשם רישום הבית הידוע כבית מספר 8 ברח' יהואש בירושלים (להלן: "הבית"), המצוי בחלקה 102 בגוש 30008 (להלן: "החלקה"), כבית משותף. כן מתבקש בית המשפט להורות, כי בצו הבית המשותף ו/או בכל מרשם ו/או מסמך רלוונטי אחר, יירשמו בעלי הדירות בבית כמפורט בעתירה, וכן כי הרכוש המשותף שיוצמד לדירות יהיה כמפורט שם, ואילו יתרת הרכוש המשותף (להלן: "הרכוש המשותף"), כמו גם זכויות הבניה הקיימות והעתידיות בחלקה (להלן: "זכויות הבניה"), יתחלקו בין בעלי הזכויות בדירות הבית (להלן: "הדירות"), בהתאם ליחס בין שטח הרצפה של כל אחת מהדירות כפי שנקנו בזמנו מהמשיבה 1, לבין הסך הכולל של שטח הרצפה של כל הדירות, נכון לאותו מועד. הבית וחלוקתו 2. בעבר, היו שייכות הזכויות בדירות הבית, לרשות הפיתוח שניהלה את ענייניה בקשר עם הבית באמצעות המשיבה 1, עמידר, החברה הלאומית לשיכון בישראל בע"מ (להלן: "עמידר"). בשנת 1983 מכרה עמידר את הזכויות בחמש מתוך שש הדירות בבניין לדיירים המוגנים שהתגוררו בהן באותה עת. אמו של המבקש 1, הגב' שמחה זיזי, אשר התגוררה בדירה מס' 2, לא רכשה, אותה עת, את דירתה מעמידר, והמשיכה להתגורר בה כדיירת מוגנת. במהלך השנים הוצמדו לדירות הבית חלקים מהרכוש המשותף. דירה מס' 1 נמכרה למר אפרים זיזי ז"ל בשנת 1983. בשנת 2003 רכשה אמו של המבקש 1, הגב' שמחה זיזי, את הזכויות בדירתה, היא דירה מס' 2. אי-רישום הבית כבית משותף 3. על פי ההסכמים שבין עמידר לבין רוכשי הדירות, היתה עמידר אמורה לרשום את הבית כבית משותף, אולם טרם עשתה כן. החלקה רשומה על שם רשות הפתוח בשלמות, כעולה מנסח הרישום שצורף לעתירה. המבקשים צירפו מכתב שכתבה עמידר ביום 20.04.04 למשפחת גולן (משיבים 2,3), בו נאמר כדלקמן: "בהמשך למכתבי האחרון ביום: 19.02.04, שם נתבקשו כל דיירי הבית לשתף פעולה ולאפשר למודדת שנשלחת על ידי חב' עמידר למדוד את כל היחידות בנכס. לאחר כמה ניסיונות שעלו בתוהו ולמרות כל האינפורמציה שקיבלתם מאתנו על מצב הזכויות בנכס, שבמעמד זה נתבקשתם ליצור קשר עם המודדת או עמידר על מנת שניתן יהיה לקדם את עניין רישום בית המשותף, לא נוצר קשר כלל. מאחר שאינך מאפשרת לנו למדוד את היחידה שלך, אני נאלצת להקפיא את תהליך רישום הבית, מעתה אתם האחראים הבלעדיים לעניין הרישום" (נספח 7 לתובענה). תוצאות אי רישום הבית כבית משותף - חוסר בהירות וריבוי הליכים 4. משלא נרשם הבית כבית משותף, יש, לטענת המבקשים, חוסר בהירות באשר לזכויות וחלוקתם בין הצדדים, מצב המרבה הליכים משפטיים ואחרים המתנהלים בין בעלי הדירות בבניין, הליכים בהם מועלות, לא אחת, טענות הנוגעות לזכויות הבניה ולרכוש המשותף בבית. אך חרף ההליכים הכרעה ממשית בעניין הזכויות האמורות, לא התקבלה מעולם. המבקשים הגישו החלטות בעררים שנוהלו בקשר עם הבית. 5. ביום 23.8.10 הגישו המבקשים בקשת רשות ערעור על החלטת בית משפט השלום בירושלים. הליך זה בא אל סיומו בהחלטת כב' השופט מ' דרורי המעגנת את הסכמות הצדדים כפי שעלו בדיון (ברע"א 36403-08-10 (מחוזי ירושלים) זיזי ואח' נ' גולן). לדברי המבקשים ההסכמות נעשו במטרה לזרז את רישום הבית כבית משותף. כך נקבע בהחלטה: "1. לאור הצהרות הצדדים, הבקשה לצו מניעה והבר"ע נמחקים ללא צו להוצאות. 2. עוד היום יצאו עו"ד מטעם משפחת גולן ועו"ד מטעם משפחת זיזי כדי להיכנס לבית משפחת גולן ולצלם את בניית הגלריות בלבד. 3. שמעתי את טענות הצדדים והמחלוקת לגבי הבנייה בבור המים, וטענת משפחת זיזי כי משפחת גולן חפרה מתחת לבור המים. נושא זה אינו חלק מן ההסדר המוסכם ולכל צד נשמרות טענותיו. 4. במהלך הדיון היום הוברר כי הבית המשותף טרם נרשם. ב"כ הצדדים הצהירו כי הם ימסרו לעו"ד פרץ אדלר את כל הנתונים הרלוונטיים לצורך רישום הבית המשותף. עו"ד פרץ אדלר הצהיר כי לא יתחיל בהליכי רישום לפני שישלח לב"כ הצדדים את הטיוטא המוצעת לרישום. לעניין סעיף זה, עו"ד פרץ אדלר כולל כל עו"ד אחר מטעם עמידר המתעסקים ברישום. 5. רשמתי לפניי את הצהרת עו"ד פרץ אדלר לעניין הפגישה מחר עם משפחת גולן והמכתב שיצא בעקבותיה. למותר לציין, כי עו"ד שגב או עו"ד אחר מטעם משפחת זיזי יוכל ליטון חלק בפגישה שתתקיים מחר בשעה 10:00 בעמידר, בנוכחות משפחת גולן. 6. רשמתי לפניי את הצהרת עו"ד שקד, ב"כ הועדה המקומית לתכנון ולבנייה, כי בשלב זה הוועדה אינה עושה דבר ולאחר שתקבל את הפרוטוקול והמכתב המעודכן של עמידר בעקבות הישיבה שיהיה מחר, תפעל וועדת התכנון על פי שיקול דעתה על פי הדין "(שם, 8). הנה חלפה שנה ותוצאות אין. ביום 11.11.10 פנו המבקשים במכתב לעמידר, בה נתקבש, בין היתר, להבהיר סוגיות הקשורות במצב הזכויות בבית, אולם הם לא נענו עד למועד הגשת בקשה זו. במכתב זה מציעים המבקשים את המתווה, לשיטתם, של רישום הזכויות. המבקשים מציינים כי החלקה מצויה ב"אזור מגורים 1 מיוחד" על-פי תב"ע 2878 ועל-פי תב"ע נקודתית 6095, ובהתאם להוראותיהן, סך שטחי הבניה המותרים בחלקה מגיע לכ- 833 מ"ר - כ - 334 מ"ר יותר מסך המטראז' הבנוי בעת מכירת הדירות, בהתאם למידע שבידי המבקשים כמפורט לעיל ( 334 = 499 - 833). טיעוני המבקשים 6. המבקשים טוענים כי כל בעלי הדירות בבית כבר הסכימו, מראש, לפירוק השיתוף על-דרך של בית רישום משותף במועד רכישת הזכויות מעמידר, והסמיכו את עמידר לבצע את רישום הבית המשותף. זו, מצידה, נטלה על עצמה התחייבות לרשום את הבית כבית משותף. לפיכך, קיימת לטענתם עילה חוזית, המחייבת את רישום צו הבית המשותף, והם עותרים לאכיפת התחייבות חוזית זו על המשיבים. על פי סעיף 57 לחוק המקרקעין ולאור האמור, טוענים המבקשים כי יתרת הרכוש המשותף צריכה להתחלק בין הדיירים בהתאם לשטח הרצפה של הדירות כפי שנקנו בזמנו מעמידר וכי זכויות בניה, לטענתם, עוברות לרוכש ביחד עם העברת הבעלות במקרקעין. כמו כן את זכויות הבניה יש לחלק בין הרוכשים בהתאם לזכויות הבניה במועד הרכישה. לעניין זה מפנים העותרים לע"א 10322/03 ישעיהו נ' שטרייכר, פ"ד נט(6) 449 (2005), (להלן: "פרשת שטרייכר"), בו נדון מקרה דומה עד מאוד, לטעמם. גם שם דובר בבית ירושלמי, שיחידותיו נמכרו על-ידי עמידר לדיירים המוגנים שהתגוררו בהן, ועלתה שם השאלה כיצד יש לחלק את זכויות הבניה בין הדיירים? כן מפנים המבקשים להוראות המצויות בהסכמי המכר בין הורי המבקש 1 לבין עמידר. לטענתם הוריו רכשו את הדירות כשכבר הייתה בנוייה גלריה בכל אחת מהן, וכי הם שילמו בעבור גלריה זו. עם זאת לטענתם קיים הבדל בנוסח בכל הנוגע לזכויות הבנייה. גם אם תטענה כי ישנה החרגה וכי זכויות אלה נשארו בידי עמידר. המחלוקת 7. שאלה המרכזית המונחת לפניי הינה מהו היום הקובע לצורך קביעת שיעורו של חלקו של כל אחד מבעלי הזכויות בדירות על פי סעיף 57 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 (להלן: "חוק המקרקעין"), הקובע: "החלק ברכוש המשותף (א). שיעורו של החלק ברכוש המשותף הצמוד לכל דירה יהי הלפי יחס שטח רצפתה של שטח הרצפה של כל הדירות שבבית המשותף, זולת אם נקבע בתקנון שיעור אחר; בחישוב שיעורו של חלק כאמור לא יעברו את תחום חלקי המאה. (ב). בחישוב שטח הרצפה לעניין סעיף קטן (א) לא יובאו בחשבון שטחם של גזוזטראות ושל קירות חיצוניים, אלא אם נקבעה בתקנון הוראה אחרת. (ג). הוצמד חלק מסויים של הרכוש המשותף לדירה פלונית, יובא שטחו בחשבון לעניין סעיף קטן (א) בשיעור שנקבע לכך בתקנון, ובאין קביעה כזאת - בשיעור שקבע המפקח לפי הנסיבות". כאמור המבקשים טוענים שיש לחזור על ציר הזמן ולהגיע לשנת 1982, עת נמכרו מרבית הדירות, ואילו המשיבים טוענים כי רישום הבית צריך לשקף אמנם את המכירה, אולם גם את הבנייה שנעשתה ביחידות השונות על בסיס המכירה, או במילים אחרות הרישום צריך להיעשות ולשקף את המצב כיום, שכן בעלי יחידות בנו תוספות שונות בזמנים שונים וניצלו זכויות בנייה, כמפורט להלן. נציין כבר עתה כי הן המבקשים והן משיבים 2-3, סומכים ידיהם על פסק הדין בפרשת שטרייכר, הנ"ל. טיעוני משיבה 1 (עמידר) 8. האחריות לאי רישום הבית ובית משותף רובצת לפתחם של משיבים 2-3, שכן בשנת 2004 הללו סירבו לאפשר לנציגי עמידר להיכנס לדירותיהם לצורך ביצוע המדידה. בשנת 2008 נעשה ניסיון נוסף כאשר המודדת גב' ז'קלין שרמן שלחה למקום, לצורך המדידה, מודד מטעם משרדה, אולם בשל מראהו לא איפשרו לו להיכנס. אשר להצעת המבקשים לרשום את הבית לפי מצב היסטורי, טוענת עמידר כדלקמן: " זאת ועוד, גם אליבא דשיטת המהבקשים, מדוע דווקא הרישום יעשה לפי תשריט זה של המכר עם דירה 6, אולי לפי תשריטי המכר של דירות אחרות דווקא, וישנם הבדלים כאלה ואחרים בין תשריטי המכר השונים. יש לכך השלכה לגבי גודל הדירות, שעור החלק ברכוש המשותף ושעור חישוב זכויות הבנייה היחסיות במטרים שנמכרו לכל דייר. האמת היא שכלל ראשון בענייני רישום בית משותף הוא שאין הבית נרשם אלא לפי מצבו העובדתי והאמיתי בעת הרישום, אחרת יוצרים אנו אנדרוגינוס רב עיוותים". (ההדגשות במקור; סיכומי עמידר, שם, עמ' 3). לפיכך, מוצע על ידי עמידר מתווה כפי שיפורט להלן. טיעוני משיבים 2-3 (גולן) 9. לדעת משיבים אלה המבקשים מזלזלים בקניינו של הזולת ומתעלמים מזכויותיהם של הדיירים תוך התחמקות ממילוי חובותיהם בדין. הבניה בדירותיהם נעשתה באופן עברייני, ללא הסכמה וללא היתר כדין ותוך פלישה לרכוש המשותף. גולן מפנים לנספח 9 לתשובתם, שהינו החלטת ועדת הערר לתכנון ולבניה, אשר דחתה הערר שהוגש על ידי זיזי "על הסף, מפאת חוסר תום לב" (החלטה מיום 9.6.10). גולן מפנים לעדות יאיר זיזי, כדלקמן: "ש. האם קיבלת היתרי בנייה לגלריות שבנית בדירות 1 ו-2? ת. לא הייתי צריך לקבל היתרי בנייה ..." (פרו', 2). וכן: "ש. נכון לעכשיו אין היתרי בניה? ת. אני לא חושב שצריך."(פרו', 3). ובהמשך: "ש. כל השטחים ששייכים לשתי הדירות אין בעיה לגביהם? ת. אין היתר בניה לגלריות כי אין צורך, כמו שאין היתר בניה לחדר השירותים בקומות התחתונות, הבניין נבנה ללא היתרי בניה. ש. אם לא צריך היתרי בניה, אז למה הגשת בקשה? ת. חשבתי שיש צורך ... לא קיבלתי ..." (פרו', 7)". גולן מפרטים את הבניה שנעשתה על ידם. לגבי גלרייה ומחסן בבור המים - בהסכמת וחתימת שמחה זיזי (נספח 11 לכתב התשובה), עובדה שאושרה על ידי מבקש 1 בעדותו. אשר לגלריה בדירה 3, זו נבנתה בהסכמת הורי מבקש 1 ובחתימתם (נספח 12), וכך גם לגבי הריסת חדר ובנייתו מחדש - בהסכמת שמחה זיזי. מכאן המסקנה המתבקשת, לטענת גולן, כי לעת רישום הבית כבית משותף יש להכליל את השטחים הנ"ל כחלק מדירותיהם. גולן מציעים אפוא, שהרישום ישקף את הבניה כפי שבוצעה בפועל (דירה + גלריה בכל אחת מהדירות, ומסכימים הם למתווה עמידר). 10. כן טוענים גולן כי "למעשה, לב ליבה של המרצת הפתיחה הינו ביטול ההסכם שנחתם בין עמידר לבין אמו של המבקש 1 למכירת דירה 2 בבית, במסגרתו נשללו זכויות הבניה לדירה 2, וכן הוצאו מהרכוש המשותף גג הבית והגינות" (סיכומים, פסקה 13.2). זאת, תוך שהם מפנים לפסק הדין שניתן בתביעת מבקש 1 כנגד אמו ואחיו בתמ"ש 20032/00, שם נקבע כדלקמן: "ואכן, לאחר שנמסרו לידיו המסמכים האמורים החל התובע לטפל ברכישת זכויות הבעלות על דירה 2 לגירסתו עבורו ועבור הנתבעת. הוא ניהל מו"מ מול חברת עמידר, אשר כלל בין היתר את הכשרתה של קומת גלריה שנבנתה בדירה שנים רבות קודם לכן, מניעת הריסתה והכללתה בזכויות הדירה. וכן, הצליח התובע לסכם עם עמידר על מחיר רכישה של 161,559 "ח, סכום אשר שולם על-ידו במלואו. התובע אף טיפל באופן בלעדי בכל הליכי הרכישה, הדיווח לשלטונות המס ותשלום מס הרכישה, כאשר שני אחיו היו מיודעים היטב, כל העת, בכל ההתפתחויות, אך נמענו מלהתערב" (ההדגשות של ב"כ גולן). גולן אף מתייחסים לאופן רישום ההצמדות של החצרות ובור המים שלשיטתם יש להצמידם ליחידותיהם. כך גם טוענים גולן, כי " המבקשים הגישו תביעה למתן סעד הצהרתי בעוד שלמעשה מסתתרת מאחורי ההמרצה תביעה קניינית ממש. המבקשים בחרו שלא להגיש תביעה כספית כלשהי נגד מי מהמשיבים, וזאת חרף העובדה כי קבלת טענותיהם של המבקשים (המוכחשות, כמובן) על-ידי בית-המשפט הנכבד משמעה בסופו של יום פסיקת סעדים כספיים (ראה למשל, סעיף 51 (א') לסיכומי המבקשים). מאחר שעילות התביעה, המפורטות בהמרצת הפתיחה מצמיחות מספר סעדים, לכאורה, הן הצהרתיים והן כספיים, היה על המבקשים להגיש תובענה אשר תכיל את מלוא הסעדים, בהתאם לתקנה 44 לתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד-1984", כהמשך ומפנים לרע"א (י-ם) 84/98 צעד בריא ואח' נ' SENSOGRAPH BELGIUM NV (טרם פורסם); רע"א 2611/98 בנק לאומי לישראל בע"מ נ' מייקל מוזס (טרם פורסם); ע"א 227/77 בנק ברקליס דיסקונט בע"מ נ' יצחק ברנר ואח', פ"ד לב(1) 85, 92-93. ככל שהעובדות וההסכמים אינם מתקבלים כפשוטם, הרי שבמקרה כזה אין מנוס אלא לקבוע כי הליך של המרצת פתיחה אינו המסגרת הראויה והצודקת לניהול התיק, ומפנים לע"א 1937/92 משה קוטלר נ' חיה קוטלר, פ"ד מט(2) 233, שם נקבע: "העברת הדיון לפסים של תביעה רגילה תיעשה, אם כן, מקום בו העובדות לא נתבררו לשופט די הצורך מן התצהירים (ע"א 617/73 נתנאל נ' זגורי, פ"ד כח(1) 837, בעמ' 839), וכאשר פרשת העובדות היא מורכבת ומסובכת (ע"א 59/80 פלדי נ' קופת חולים של ההתסדרות הכללית של העובדים בארץ ישראל ואח', פ"ד לה(4) 378, בעמ' 382)". (שם, 239) (סיכומיהם, שם שם). טיעוני משיבים 4, 5 (פוסט) 11. לטענת פוסט, בית משותף נרשם As is, ויש לרשום הבית כפי מצבו בעת הגשת הבקשה ללשכת רישום המקרקעין. בענייננו, חל סעיף 71ב(ג) לחוק המקרקעין, הקובע כי בעל דירה שהורחבה ייראה כמי שהסכים להרחבה דומה של כל דירה אחרת באותו בניין (ע"א 7156/96 שואעי נ' בכרך, פ"ד נג(1), 469). בהיעדר מדידה של דירת זיזי טוענים פוסט כי, לא ניתן לקבוע כמה מ"ר בזכויות הבנייה שנותרו לכל דירה ודירה. בהנחה, כי קביעת עמידר לפיה, זכויות הבנייה במגרש הן 828 מ"ר, הרי שבהתאם לשטח הדירות הקובע כאמור לעיל, יוצא כי זכויות הבנייה שנוצלו בדירות גולן, פוסט וואבה הן 547.45 מ"ר, כך שנותרו בסה"כ זכויות בנייה בהיקף של 280.55 מ"ר. בהנחה, כי דירת זיזי היא אכן בשטח 188.30 מ"ר, הרי שייתכן שעדיין נותרו זכויות בנייה בלתי מנוצלות, ואלו אמורות להתחלק בהתאם לחלקי היחידות ברכוש המשותף, למעט לתת חלקה 2, שאין לה כל חלק בזכויות הבנייה. כך יש אף לעגן את ההסכמות בין הצדדים, כפי שנקבע בפרשת שטרייכר הנ"ל ובפרשת בובליל - ע"א (חי') 1020/03 בובליל נ' שטיינר (אתר נבו) (28.2.04). דיון 12. על הרציונאל ששטח הדירה בפועל מהווה קריטריון לחלוקת נטלים בין בעלי יחידות בבית משותף, או העתיד להירשם ככזה, ניתן ללמוד גם מתיקון בסעיף 58(א) לחוק המקרקעין שקבע, כי זולת אם נקבע בתקנון שיעור השתתפות אחר, ישא בעל דירה בתשלום הוצאות החזקת הבית עפ"י החלקים הרשומים על שמו ברכוש המשותף. סעיף 58(א), לאחר התיקון, קובע לאמור: "בעל דירה חייב להשתתף בהוצאות הדרושות להחזקתו התקינה ולניהולו של הרכוש המשותף ולהבטחת השירותים המחוייבים על פי דין או המקובלים על פי הנוהג, לפי יחס שטח רצפת דירתו לשטח רצפה של כל הדירות בבית המשותף, זולת אם נקבע בתקנון שיעור השתתפות אחר" (ההדגשה אינה במקור - י.ש.). בנוסחו הקודם של הסעיף, נקבע כי ההוצאות ישולמו לפי החלק הרשום על שמו של בעל דירה כשטח משותף. כך, משבאים אנו לפרש את חוק המקרקעין בסוגיה זו, נעזר בדבר המחבר אהרון ברק, שער ג' משפט ושיפוט - היצירה השיפוטית לסוגיה: פרשנות, השלמת חסר ופיתוח המשפט, מבחר כתבים א' (תש"ס), 755, באומרו: "את החוק יש לפרש לפי תכליתו: 'בפרשנות ניצב המחוקק בפני טקסט חקיקתי (דבר חקיקה) או שיפוט (פסק דין) שלא הוא יצר. הטקסט קיים ותפקידו של השופט לקבוע את מובנו, כלומר את היקף התפרסותו. לשון הטקסט היא נתון שהשופט אינו יכול לשנות. כאשר לשון הטקסט בשל רב משמעותה, או עמימותה מעלה מספר משמעויות לשוניות, חייב השופט לבחור באותה משמעות לשונית, הקובעת את משמעותו המשפטית של הטקסט. בחירה זו נעשית עפ"י התכלית של לשון הטקסט בא להגשים' ". מכאן שאף לעניין רישום הזכויות יש לרשום את זכויותיהם של בעלי היחידות לפי המצב בפועל בשטח (As is). אפרט. 13. ברע"א 259/99 חב' פליציה ראובן בע"מ נ' ציפורה סופייב, פ"ד נה(3), 385, כב' השופטת א' פרוקצ'יה דנה בסוגיה זו: "(א) בבית המיועד להירשם כבית משותף וטרם נרשם ככזה עומדת זכות לדיירים לעשות שימוש וליהנות מחלקי רכוש משותף כפי הגדרתם בסעיף 77א בפרק ו'1 לחוק המקרקעין. גריעה מהרכוש המשותף והצמדת חלקים ממנו לדירות דיירים מסוימים כפופות להסכמת כל הדיירים, ובלעדיה אין היא תקפה. במסגרת הסכמה כזו נדרש כי בחוזה מכר עם דייר יצוינו במפרט הפרטים הנוגעים לגריעה כזו, ואין בעניין זה הבדל בין בית משותף שנרשם לזה שטרם נרשם כאמור בע"א 118/78 גוב ארי חברה לבנין ולהשקעות בע"מ נ' כהן [17], בעמ' 811: '...כדי לתת קיום להוראותיו של סעיף 6 לחוק מכר (דירות), תשל"ג-1973, אין אלא להסיק, כי גם לגבי בית המיועד להירשם כבית משותף יש ליישם אותם כללים ולפנות לאותן הגדרות אשר היו חלות אילו היה מדובר כבר בבית שנרשם'. (ב) גריעה מהשטח המשותף חייבת להיות מפורשת בכתובים ועליה להיות מוצגת באורח קונקרטי, ואין די בקיום הוראה כללית בחוזה המכר המשיירת לקבלן המוכר שיקול-דעת לגרוע בעתיד שטחים מהרכוש המשותף בלא פירוט קונקרטי של שטחים מוגדרים (ע"א 268/78 יורשי סמרה פרסי ז"ל נ' וינטראוב [18], בעמ' 817; פרשת מיאב [16], בעמ' 857; דויטש בספרו הנ"ל [20], בעמ' 684)" (שם, 402). הוראות חוק המקרקעין נועדו לאפשר רישום דירה בבית משותף כיחידת רישום נפרדת במרשם המקרקעין - על מנת שניתן יהיה לרכוש בה בעלות בנפרד מחלקי הבית האחרים, ולהסדיר את היחסים שבין בעלי הדירות בבית המשותף (ראו יהושע ויסמן דיני קניין, כרך שני, בעלות ושיתוף, עמ' 330 (1997). ההלכה היא אפוא, כי "הגריעה מן הרכוש המשותף צריכה להיות מוצגת בהסכם באופן קונקרטי, ספציפי ומפורט" (ראו: ע"א 7379/06 ג.מ.ח.ל חברה לבנין 1992 בע"מ נ' טהוליאן, (2009)). 14. לעניין טיעוני המשיבים בדבר ההסכמה שהייתה לניצול אחוזי הבניה ובניית הגלריות, בע"א 815/81 כליפא נ' שאול (פ"ד לו(3) 78 (1982), להלן - "פרשת כליפא"), נדונה שאלת תוקפה של הסכמה בעל- פה להרחבת דירה על חשבון שטח הרכוש המשותף, שניתנה במהלך אסיפה כללית של בעלי הדירות בבית המשותף, אף לא נרשמה בספר ההחלטות של בית כאמור בסעיף 71(א) לחוק. ומוסיף הנשיא מ' לנדוי בעניין כליפא, כדלקמן: "הסכמתם של המשיבים ניתנה בעל-פה. בע"א 188/76 הנ"ל, בעמ' 384-385, הוחלט, שהסכמה בין בעלי דירות בבית משותף לשימוש ייחודי ברכוש המשותף על-ידי אחד מהם אינה עיסקה במקרקעין, הטעונה מסמך בכתב לפי סעיף 8 של החוק. טוען מר דן סופר בטיעונו הנאה מטעם המשיבים, שלמרות זאת טעונה ההסכמה מסמך בכתב, לאמור, רישום בספר הפרוטוקולים של האסיפה הכללית של בעלי הדירות, כמצוות סעיף 71 של חוק המקרקעין. מר סופר מבין היטב, שעל פני הכתוב בסעיף 71 אינו מופיע חיוב כזה, אבל טענתו היא, שיש לפרש את הסעיף פירוש דווקני, כדי למנוע חוסר ודאות בכל הנוגע לרכוש המשותף, בשל פתיחת פתח לטענות סרק על הסכמה, שניתנה כביכול בעל-פה, ביחס לשימוש ברכוש המשותף, לזכות אחד מבעלי הדירות ולחובת הבעלים האחרים, שלא בדרך הסלולה של הצמדה מיוחדת של רכוש משותף אל דירה מסוימת. אינני רואה מקום לחששו של מר סופר, ואין אני מסכים לפירוש, שהוא מבקש לתת לסעיף 71 של החוק. הסעיף אינו אומר, שהסכמה שלא ניתנה בכתב חסרה תוקף. הדגש שבו הוא על הרחבת ההסכמה, שהסכימו בעלי הדירות בהווה, והחלתה גם על כל מי שירכוש בעתיד דירה מן הדירות שבבית. הרחבה כזאת תיתכן, רק אם ההסכמה ניתנה בצורת החלטה, שנרשמה בספר הפרוטוקולים של האסיפה הכללית, ולשם כך גם מעניק סעיף 71 את זכות העיון בספר הפרוטוקולים לכל אחד מבעלי הדירות בבית המשותף, אבל לגבי אותם בעלים, שהם עצמם הסכימו לשימוש ברכוש המשותף על-ידי אחד מהם, כמו במקרה דנן, אין הסעיף 71 דורש רישום בכתב או ראיה כלשהי בכתב" (שם, 84-85). ההתייחסות אל אחוזי הבנייה כאל "נכס שבבעלות משותפת" של בעלי הדירות, הנובעת מהבעלות המשותפת של בעלי הדירות במגרש עליו נבנה הבית המשותף, עוברת כחוט השני בפסיקה, ולאורה נפסק כי הצמדת גג לדירה בבית משותף אינה כוללת בחובה את הענקת הזכות לנצל את אחוזי הבניה שנותרו בבנין, אלא אם ניתנה הסכמת כל בעלי הדירות בבנין לדבר (ראו: ע"א 239/79 גלבורט נ' הממונה על המרשם, פ"ד ל"ד(2), 807). כך גם בע"א 5043/96 גלמן נ' בררי-רפול, פ"ד נד(3), 389 נקבע כי ויתור על אחוזי הבנייה חייב להיות מפורש (פרשת גלמן, שם, 394). 15. מן המקובץ עולה, כי משטוענים המבקשים כי יש לרשום הבית על פי הסכמי הרכישה שנעשו לפני עשרות שנים, ואילו המשיבים טוענים שהדרך לרישום הזכויות הינה על-פי חוזה אולם על בסיס הקיים, הרי שלפנינו שני וקטורים המושכים בכיוונים נגדיים והתוצאה היא אפס, בלשון הפיסיקאים, דהיינו, כמובן עמידה במקום. משמגיע אני למסקנה, מן המקובץ, כי הדרך הנאותה והנכונה הינה לרשום את הבית כפי המצב כיום. הואיל והתובעים ביקשו להורות למשיבים לעשות כל פעולה נדרשת לשם רישום הבית, אני מורה שיש לבצע את הרישום על פי המתווה שמציע ב"כ עמידר, בסיכומיו, כדלקמן: "1. בשלב ראשון - תבוצע מדידה של מצבו הנוכחי של הבית על פי תשריט עדכני (להלן: 'תשריט עדכני') והדיירים כולם יואילו לשתף פעולה בעניין זה. 2. בשלב השני - עמידר תבצע בדיקה תכנונית עדכנית האם נותרו זכויות בנייה לניצול מעבר למה שנוצל בפועל על פי התשריט העדכני. אם הבדיקה התכנונית תראה שנותרו זכויות בנייה לניצול שלא נוצלו ולא נמכרו, עמידר תבדוק אפשרות מכירת זכויות הבנייה לבעלי הזכויות של היחידה שנמכרה לזיזי שמחה ובכפוף לאישור הועדות המקצועיות המוסמכות אצל משיבה מספר - 1. 3. בשלב השלישי - תבוצע השוואה של התשריט העדכני לתשריטי המכר של כל יחידה ויחידה בבית. כמו כן יבוצע חישוב של אחוזי הבנייה היחסיים שנמכרו לכל יחידה במטרים על פי בדיקת המצב התכנוני בשעת המכר לכול יחידה ויחידה. א. ככל שתוצאת ההשוואה תראה שכל ניצול אחוזי הבנייה שנעשה בבית, משעת המכר ועד היום, ע"י יחידה כלשהיא אינו חורג מאחוזי הבנייה היחסיים שנמכרו לאותה יחידה, ירשם בית משותף על פי התשריט העדכני. זכויות הבנייה יוצמדו לכל יחידה בהתאם למפתח החלק היחסי של שטח הרצפה של היחידה בשעת המכר לעומת שטח הרצפה של כלל היחידות ובניכוי זכויות בנייה שכבר נוצלו. ב. ככל שתוצאת ההשוואה תראה שניצול אחוזי הבנייה שנעשה משעת המכר ועד היום ע"י יחידה או יחידות חורג משיעור אחוזי הבנייה שנמכרו לאותה יחידה יעוכב רישום הבית המשותף עד להסדרת העניין בין בעלי הזכויות ביחידות בבית. לחילופין, ירשם בית משותף על פי התשריט העדכני ואילו רישום זכות הבעלות בפנקס הבתים המשותפים של בעל היחידה או היחידות שחרגו בניצול זכויות בנייה יעוכב עד להסדרת העניין בין בעלי הזכויות ביחידות. זכויות הבנייה יוצמדו לפי המפתח האמור בסעיף קטן א". נראה בעיני כי פתרון זה יביא בשלב הראשון לרישום הבית כבית משותף, ובהמשך לרישום פרטני. המבקשים יישאו בשכ"ט עו"ד לכל קבוצת משיבים סכום של 10,000 ₪ (משיבה 1, משיבים 2-3; משיבים 4-5; משיב 6) וזאת תוך 45 יום, שאם לא כן יישאו סכומים אלה ריבית והצמדה כדין עד לתשלום המלא בפועל. ניתן היום,כה תשרי תשע"ב, 23.10.11, בהעדר הצדדים. בתים משותפיםרישום דירהמקרקעין