עילת פינוי דייר מוגן אלימות

עילת פינוי דייר מוגן אלימות
מבוא ורקע
1. התובעים הינם הבעלים הרשומים, במושעא, של 3/4 מהזכויות בבניין מגורים ישן הבנוי על חלקה 11 בגוש 6927 ששטחה 573 מ"ר והמצוי בשכונת נווה צדק, ברח' שמרלינג 6, תל אביב (להלן: "המקרקעין").
יתרת הזכויות במקרקעין (1/4) רשומה בלשכת רישום המקרקעין על שם ה"ה ארונוס ודואניס (1/6) ומר נחמן יצחק (להלן: "נחמן") שהינו הבעלים של 1/12 מהזכויות בחלקה.

2. הבניין הינו בן 2 קומות – קומת קרקע וקומה ראשונה – ולו 2 אגפים. האחד, מזרחי, אשר נבנה בשנת 1993, והשני, מערבי, המהווה תוספת מאוחרת לבניין המקורי (להלן: "הבניין").

3. את זכויותיהם במקרקעין רכשו התובעים (למעט תובע 1) בשנות ה-90, אם בדרך של ירושה ואם על דרך של רכישה מהבעלים הקודמים של המקרקעין.
התובע 1, שהינו תושב חוץ, הינו הבעלים הרשום של 1/8 מהזכויות למן 26/7/1962.

4. כל אחד מהנתבעים מחזיק ומתגורר בדירה אחת בבניין וטוען לזכויות בה. דירת הנתבע 1 (להלן: "ברכה") ממוקמת בקומת הקרקע באגף המערבי של הבניין, ולצידה מצוייה דירת הנתבע 2 (להלן: "אבן חן") המשתרעת על פני שתי קומות, קומת קרקע וקומה ראשונה.
הנתבע 3, מר ישראל כהן (להלן: "כהן") מחזיק בדירה בקומת הקרקע באגף המזרחי של הבניין, ומעליה בקומה הראשונה מצוייה דירת הנתבעת 4 (להלן: "אלגרבלי").

5. בתביעה שבכאן, אשר הוגשה במקורה בהליך של סדר דין מקוצר, עתרו התובעים להורות על סילוק ידי הנתבעים מהמקרקעין, בטענה כי הינם מחזיקים בדירות שלא כדין תוך הסגת גבולם.
בהחלטתי מיום 4/1/05, אשר ניתנה בהסכמת הצדדים, ניתנה לנתבעים רשות להתגונן מפני התביעה, כאשר תצהירים ישמשו כתב הגנה. עוד קבעתי בהחלטתי כי התובעים רשאים לתקן תביעתם, אם ירצו בכך, ובמקביל אִפשרתי לנתבעים להגיש כתב הגנה, ככול שתוגש תביעה מתוקנת. תביעה מתוקנת הוגשה ביום 3/11/05, כנגד הנתבעים שבכותרת וכנגד אחרים, אשר נמחקו מכתב התביעה בהסכמה דיונית.

התביעה וטענות הצדדים
6. בתביעתם המתוקנת הכירו התובעים בנתבעים 1,2 ו-4 (שייקראו להלן: "הדיירים") כדיירים מוגנים בדירות המוחזקות על ידם, זאת לנוכח חוזי השכירות המוגנים שהוצגו להם (נספחים ג' – ה' לכתב התביעה) (להלן: "חוזי השכירות").
חרף ההכרה האמורה עתרו התובעים לפינויים של הדיירים מהמקרקעין, בטענה כי האחרונים הפרו את חוזי השכירות הפרות יסודיות המקימות להם עילות פינוי מכוח חוק הגנת הדייר [נוסח משולב] התשל"ב-1972 (להלן: "חוק הגנת הדייר" או "החוק").
לטענת התובעים, הדיירים חדלו מלשלם את דמי השכירות המוגנים תקופה ארוכה, משלהי שנות ה-80, מחדל המקים להם עילת פינוי מכוח חוזי השכירות ומכוח החוק.
עוד טענו התובעים, כי הדיירים ביצעו תוספות בנייה ושינויים מרחיקי לכת בדירות המוחזקות על ידם, כל זאת בלא הסכמתם, או הסכמת הבעלים שקדמו להם, ובניגוד להוראות חוזי השכירות.
לשיטת התובעים, ברכה סגר מרפסת בדירתו, אבן חן בנה קומה נוספת על גג המבנה המקורי של הנכס ואף מחזיק שלא כדין במחסן בשטח של כ-10 מ"ר בקומת הקרקע של הבניין (להלן: "המחסן").
אלגברלי, כך לתובעים, הוסיפה למרפסת דירתה קירוי מעץ.
לבסוף טענו התובעים כי הדיירים הפרו את חוזי השכירות עת מנעו מהתובעים, או מי מהם, מלהיכנס למקרקעין על מנת לבדוק את מצב הדירות ומיהות המחזיקים בהם.
אשר לנתבע 3, מר כהן, טענו התובעים כי הלה פלש למקרקעין ועושה שימוש בדירה המוחזקת על ידו בלא זכות תוך הסגת גבולם.
מר כהן, כך לתובעים, איננו דייר מוגן ואף לא שילם מעולם דמי שכירות. לשיטת התובעים, כהן פלש לדירה וביצע בה שינויים כטוב בעיניו, בלא ידיעת התובעים, בלא הסכמתם ושלא כדין.
לנוכח האמור טוענים התובעים כי מן הדין להורות על פינויים של הדיירים מהדירות המוחזקות על ידם ולהורות על סילוק ידי הנתבע 3 מהמקרקעין בהעדר זכות להחזיק בהם.

7. בכתב הגנתו, כמו גם בתצהיר העדות מטעמו, כפר ברכה בטענות התובעים ועתר לדחיית התביעה שכנגדו.
לשיטת ברכה, אביו המנוח שכר את הדירה בה הוא מתגורר בשכירות מוגנת על פי חוזה שכירות מיום 4/12/64 (נספח ג' לכתב התביעה) ואף שילם דמי מפתח לבעלי המקרקעין דאז, ה"ה קראסו פפו, אטאס נחמן ואלדו סביאס (להלן: "הבעלים הקודמים").
לאחר פטירת אביו המנוח הוא רכש זכויות של דייר מוגן בדירה והמשיך לשלם את דמי השכירות כסדרם, עד סוף שנות ה-80, לידי נציג הבעלים מר שמעון אטאס (להלן: "אטאס"), דודו של התובע 2.
לטענת ברכה, למן שנת 1990, סירב אטאס לקבל את דמי השכירות מחמת חוליו או מטעם אחר ובשל כך חדל מלשלם את דמי השכירות המוגנים.
לשיטת ברכה, זהות הבעלים לא הייתה ידועה ואף לא יכול היה לאתרם. לטענתו, מיד עם שהוגשה התביעה (המקורית) שיגר לב"כ התובעים המחאות לתשלום דמי השכירות וזה האחרון סירב לפורעם, או אז הפקיד את דמי השכירות בידיו הנאמנות של בא כוחו.
עוד טען ברכה כי לנוכח "היעלמותם" של הבעלים וסירובו של אטאס להשתתף בשיפוץ הדירה והבניין, הוא נאלץ להשקיע מכספו הוא בשיפוצו של הבניין.
ברכה הכחיש טענת התובעים כי ביצע תוספות בנייה לדירתו ו/או כי ביצע שינוי פנימי בה, למעט סגירת הדלת שהובילה לשירותים, עקב קריסת מערכת הביוב.
לבסוף טען ברכה כי הוא מעולם לא מנע מהתובעים או מי מהם להיכנס לבניין או לדירתו.

8. אבן חן טען אף הוא להיותו דייר מוגן בדירה המוחזקת על ידו, מכוח הוריו המנוחים, אשר שכרו את הדירה על פי חוזה משנת 1959 (נספח ד' לכתב התביעה) ואף שילמו דמי מפתח בגינה.
לטענת אבן חן, הבעלים הקודמים נהגו להגיע לדירה, מדי חודש, וגבו את דמי השכירות המוגנים. בשלב מסויים חדלו מעשות כן ולא ניתן היה לאתרם. אבן חן טען אף הוא כי הוא נאלץ להשקיע כספים רבים בשיקום הבניין אשר הוכרז בשנת 1991 כמבנה מסוכן על ידי מחלקת ההנדסה בעיריית תל אביב (להלן: "העירייה").
אבן חן כפר בטענת התובעים לפיה הוא בנה קומה נוספת לדירתו וטען כי כל העת הייתה קיימת גלריה בדירה אשר שופצה על ידו.
אשר למחסן טען אבן חן כי הוא רכש אותו, בכסף מלא, מבעליו מר יצחק נחמן.
לחילופין, עתר אבן חן למתן סעד מן הצדק ככול שתימצא עילת פינוי כנגדו.

9. אלגברלי טענה להיותה דיירת מוגנת בדירה מכוחו של חוזה שכירות משנת 1964 (נספח ג' לכתב התביעה), לפיו שכר בעלה המנוח, מר סידר מנחם, את הדירה בשכירות מוגנת מהבעלים הקודמים, תמורת תשלום דמי מפתח.
כל העת, עד לפטירת בעלה המנוח בשנת 1986, שילם האחרון את דמי השכירות המוגנים כסדרם ולאחר פטירתו שולמו אלה על ידי בנה אילן סידה.
לטענת אלגברלי, בשלהי שנות ה-80 סירב נציג הבעלים, מר אטאס, לקבל את דמי השכירות בטענה כי אין לו קשר עם בעלי הנכס החדשים, אשר באו תחת הבעלים הקודמים.
לשיטתה, למן המועד בו סירב אטאס לקבל את דמי השכירות עבור הבעלים, היא לא קיבלה כל הודעה מי הם הבעלים החדשים ולפיכך לא יכולה הייתה לשלם את דמי השכירות.
בנה אילן, כך לאלגברלי, הגדיל עשות ופנה לאבי התובע 1, המנוח יוסף סאיס, וביקש לשלם את דמי השכירות לידיו, ברם הלה סירב לקבלם ואף נמנע מלמסור מידע על בעלי הנכס האחרים.
עוד טענה אלגברלי כי נוכח סירוב בעלי הבניין מלבצע תיקונים בבניין לדרישת העירייה, היא נאלצה לשלם עבור ביצועם, כספים אותם יש לקזז מחוב דמי השכירות.
הנתבעת הכחישה נחרצות טענת התובעים לקירוי מרפסת דירתה. לשיטתה, גג המרפסת הינו הגג המקורי עת שכר בעלה המנוח את הדירה וכל שביצעה, לפני שנים רבות, היה תיקון קירות והוספת חלונות למניעת חדירת גשמים ורוחות לדירה.

10. כהן מצידו טען כי הוא מחזיק בדירה למן שנת 1992 מכוח הסכם שכירות מוגנת שערך עם אטאס. לשיטת כהן, בשלב מסויים הוסכם בינו לבין אטאס כי הוא יחדל מלשלם דמי שכירות תמורת שיפוצים שיערוך בדירה, וכך אומנם היה.
לטענת כהן, אין בידו את חוזה השכירות אשר נשרף, יחד עם תכולת הדירה, בשריפה שפרצה בביתו בשנת 1993.
לחילופין טען כהן כי הוא זכאי להמשיך ולהתגורר בדירה מכוח חזקתו בה לאורך שנים.

גדר המחלוקת
11. מטענות הצדדים אשר הורצו לעיל עולה כי אין מחלוקת בינותם כי הדיירים (הלא הם הנתבעים 1,2 ו-4) הינם דיירים מוגנים בדירות המחזיקים בהם מכוח חוזי השכירות (סעיף 3 לת/2 וסעיף 10 לסיכומי התובעים).
אלא מאי? טוענים התובעים כי קמו להם שלוש עילות לפינויים של הדיירים מהדירות בגין הפרת ההסכמים, נוכח תוספות הבנייה והשיפוצים שנעשו בדירות שלא כדין, ועקב אי תשלום דמי השכירות המוגנת תקופה ארוכה.
עילה נוספת, שבפי התובעים, לפינויים של הדיירים הינה סירוב האחרונים לאפשר למי מהתובעים להיכנס לנכס.

12. הואיל והנתבע 3, מר כהן, לא הוכר על ידי התובעים כדייר מוגן בדירה המוחזקת על ידו, אדון בעניינו בנפרד מהנתבעים האחרים אשר הוכרו, כאמור, ככאלה.

דיון והכרעה
13. טרם אדון בטענות התובעים לגופן מן הראוי להקדים ולהבהיר מי הוא זה הנושא בנטל השכנוע להוכחת עילות הפינוי.
על מנת שתקום לבעל בית עילה לפינוי מכוח הוראת סעיף 131(2) לחוק הגנת הדייר, על האחרון מוטל הנטל להוכיח כי הדייר לא קיים תנאי שאי קיומו מעניק לבעל הבית, לפי תנאי השכירות, את הזכות לתבוע פינוי. "הפירוש הנכון של הוראה זו הוא שרק אם הותנה במפורש בין בעל הבית והדייר שאי קיומו של תנאי מסויים נותן לבעל הבית את הזכות לתבוע פינוי, יכול בעל הבית לבסס תביעתו על עילה זו ... בעל הבית הטוען כי הדייר עושה מעשה שיש בו הפרה של תנאי מתנאי השכירות ... עליו להוכיח מהו התנאי שהופר ולהצביע עליו. אם לא הצביע על תנאי כזה, פירוש הדבר שאין בידיו עילת פינוי לעניין אותו מעשה" (ד. בר אופיר, סוגיות בדיני הגנת הדייר, מהדורה שנייה, עמ' 15).
נמצא כי על התובעים להוכיח קיומה של הוראה מפורשת בחוזי השכירות שהופרה, אשר הפרתה מזכה אותם בסעד של פינוי.
על רקע האמור נבחן את טענות התובעים לגופן.

מניעת כניסת התובעים למקרקעין – האומנם?
14. אקדים ואומר כי לא מצאתי שחר לטענת התובעים כאילו הדיירים, או מי מהם, מנעו מהם או מי מנציגם להיכנס למקרקעין ו/או לדירות, ולא בכדי זנח ב"כ התובעים בסיכומיו טענה זו.
לא מצאתי בחומר הראיות בדל של ראיה להוכחת טענת התובעים לעניין זה. לבד מאמירה בעלמא בתצהיר התובע 8 (להלן: "אלשיך") אשר טען כי "לפי מיטב ידיעתי הנתבעים השתמשו באלימות שעה שנציג התובעים ביקש לבקר במושכר ... " (סעיף 3 לת/2) – לא השכילו התובעים להוכיח אמירה סתמית זו.
לא זו בלבד שאלשיך לא פירט בתצהירו מי היה נציג הבעלים שביקש להיכנס למקרקעין וסורב, אימתי היה הביקור ומי מהדיירים נהג כלפיו באלימות – הרי שנתברר בחקירתו הנגדית כי עדותו עדות מפי השמועה היא.
לכשנשאל אלשיך בחקירתו לעניין זה הלה השיב "כשאני אומר התובעים הכוונה לסיאס שפנה, וגם אבי אמר לי שפעם הוא הלך וגורש ושלא כדאי לי להתעסק עם האנשים האלה" (פרוטוקול מיום 13/11/07, עמ' 5).
האומנם ניתן לסמוך על אמירה בעלמא מעין זו? תמהני.
גם עדותו של התובע 2 (להלן: "סאיאס") לא הייתה אמינה עלי כלל ועיקר.
בתצהירו טען סאיאס כי 3 שנים טרם הגשת התביעה הוא ביקש להיכנס למקרקעין ואחד מן הדיירים איים עליו בנקיטת אלימות באם לא יעזוב את המקום (סעיף 4 לת/5).
דא עקא, לכשנשאל מר סאיאס מי הוא זה אשר איים עליו והאם הוא נמצא באולם בית המשפט הלה השיב "יש לי ידיעה מסויימת לגביו, אבל אני לא רוצה להגיד סתם" וכשנשאל "האם פנית מעודך אל מר ברכה? הנה הוא כאן באולם", הלה השיב "לא פניתי" (שם, עמ' 9).
בכל הכבוד, אין בדעתי לסמוך על עדותו של בעל הדין שיש לו עניין בתוצאת המשפט, רק על בסיס אמירה סתמית ובלא לומר מי הוא זה אשר מנע ממנו מלהיכנס למקרקעין. טענת התובעים להפרת חוזי השכירות בגין מניעת כניסת התובעים לבניין – נדחית על הסף.

אי תשלום דמי שכירות
15. עילת הפינוי הנוספת שבפי התובעים הינה, כזכור, אי תשלום דמי שכירות משך שנים רבות.
למעשה, מודים הדיירים כולם כי חדלו מלשלם את דמי השכירות המוגנים מסוף שנות השמונים (ראו: תצהיר ברכה סעיף 15 לנ/3; עדות אבן חן – פרוטוקול מיום 21/1/08 עמ' 18; ותצהיר אלגרבלי, סעיף 7 לנ/3).
טוענים, איפוא, התובעים כי משהוכח שהדיירים נמנעו מלשלם את דמי השכירות תקופה כה ארוכה (משלהי שנות ה-80), קמה להם עילה לפינויים מכוח הפרת הוראות חוזי השכירות.
ב"כ התובעים סמך יתדות טענתו על הוראת סעיף א' לחוזי השכירות הקובעת כי אלה ישולמו "כל חודש למפרע בראשון לחודש ... בשטרות".
משהפרו הדיירים ההוראה הנ"ל ולא שילמו את דמי השכירות כסדרם, אין מנוס מלקבוע – כך לב"כ התובעים – כי נשתכללה כנגדם עילת פינוי מכוח סעיף 131(2) לחוק.

16. ייאמר מיד. לא מצאתי ממש בטענת התובעים כי קמה להם עילה לפינויים של הדיירים בגין אי תשלום דמי השכירות המוגנים ודין טענה זו, כקודמתה, להידחות.
הלכה נודעת היא כי "כאשר בעל הבית מסרב אפילו פעם אחת לקבל את דמי השכירות, וברור שלא שינה את עמדתו, אין הדייר חייב לחזור על פעולה ריקה מתוכן ולהציע אותה כל פעם מחדש ... הניתוק בהמשכיות התשלומים צריך שיבוא כתוצאה ישירה ממחדלו של הדייר ולא עקב סירובו של בעל הבית" (ד. בר אופיר, שם, עמ' 13).
עוד קובעת ההלכה הפסוקה כי "אם הדייר טוען שבעל הבית סירב לקבל ממנו דמי שכירות – אין להטיל עליו (על הדייר) את נטל ההוכחה שלטענתו, לא היה חייב להוכיח את טענת הסירוב, אלא בעל הבית חייב להוכיח את העובדות שעליהן מבוססת תביעתו. הווה אומר שאם טענת הסירוב מתקבלת על דעתו של בית המשפט, דין התביעה להידחות כיוון שבעל הבית לא הרים את הנטל המוטל עליו" (שם, עמ' 10).
ומכן הכלל לנדון דידן. בענייננו, לא זו בלבד שהתובעים לא השכילו להפריך את טענת הדיירים לסירוב הבעלים לקבל את דמי השכירות – אלא שהוכח בעליל סירוב כאמור.

17. בתצהיריהם הצהירו הדיירים כי כל העת שילמו דמי השכירות המוגנים לידי נציג הבעלים מר שמעון אטאס (או אטיאס) שכאמור, הינו דודו של התובע 2. ברם זה נמנע מלקבל לידיו את דמי השכירות מחמת חוליו.
וכך הצהיר מר ברכה "בתחילת שנות ה-90 חלה מר אטיאס והוא חדל לתפקד. פניתי אליו לביצוע תשלום ... ואולם מר אטיאס לא קיבל את התשלום מאחר וטען כי אין לו קשר עם יתר הבעלים וכי לא ידוע לו מקום מגורם. בנסיבות אלו ומאחר ולא ידעתי מי הם הבעלים ... הפסקתי לשלם את דמי השכירות החל מסוף שנות ה-80" (סעיף 15 לנ/2).
הנתבע 3, הגב' אלגרבלי, אף היא הצהירה כי "בשנות ה-80 לאחר שחלק מבעלי הנכס הלכו לעולמם, סירב נציג הבעלים לגבות את דמי השכירות בתואנה כי אינו יודע היכן הבעלים הנוספים ואין לו קשר עימם, והלכה למעשה, לא היה כל גורם לו ניתן היה לשלם את דמי השכירות" (סעיף 16 לנ/3).
אבן חן אף הוא העיד בחקירתו הנגדית כי "נהגנו לשלם את דמי השכירות לאסיאס ... תמיד שילמנו בזמן. אם יש טענה שעשינו בעיות – אני ואבא שלי ז"ל, אני יכול להגיד לך באנו אליו כל הזמן והוא קיבל ... " (פרוטוקול מיום 21/1/08, עמ' 18).
עוד הצהירו הדיירים כי למן המועד בו סירב מר אטיאס שמעון לקבל את דמי השכירות, לא נתקבלה ממי מהבעלים פנייה או דרישה כלשהי לשלם את דמי השכירות ואלה לא שולמו בהעדר ידיעה מי הם אותם בעלים (סעיף 17 לנ/3).
אבן חן בעדותו העיד כך "עד היום לא היה לנו למי לשלם, לא פנו אלינו ... לא דיברו איתנו, לא שמעתי אף אחד, לא בא דיבר מישהו שיגיד לי שמע מגיע לי, שום דבר. מהתביעה התחיל הסיפור" (שם, עמ' 20).
נמצא, איפוא, מעדויות הדיירים כי דמי השכירות שולמו כסדרם עד לסוף שנות ה-80 לידי מר שמעון אטאס – אשר גבה את דמי השכירות עבור הבעלים שנים רבות. מִני אז, נמנעו התובעים, מלדרוש את דמי השכירות ואף לא יצרו עימם קשר על מנת לידעם מיהות הבעלים.
בכגון דא, ועל פי ההלכה הפסוקה שצוטטה לעיל, פטורים היו הדיירים מלשלם את דמי השכירות ואי תשלומם אינו מקים עילה לפינוי כנגד הדיירים.

18. לא מצאתי טעם וסיבה מדוע שלא ליתן אמון בגירסת הדיירים. במיוחד אמורים הדברים לנוכח עדות התובעים סאיאס, אלשיך ומר אבנר נטר (להלן: "מר נטר") אשר חיזקו, חיזוק של ממש, את גירסת הדיירים.
בחקירתו הנגדית נשאל התובע 2 באשר לתפקידו של דודו שמעון אטאס והלה השיב "אף אחד לא רצה ללכת לגבות לאחר ששמענו שהאנשים שם לא סטנדרטיים. הוא לא היה נציג באופן 'ראסמי'. אבל הוא היה הולך לגבות. הוא גבה אותם עד שנתיים לפני פטירתו וחדל לגבות כי כבר לא היה לו כוח לדברים האלו ... אבא שלי נפטר בן 92, ועד בערך שנת 90 הוא קיבל את השכירות ששמעון אטאס הצליח לגבות. אחרי פטירת דודי לא אני טיפלתי בשכירות, ואני לא יודע מי טיפל בה ומי פנה לדיירים לקבל כסף " (פרוטוקול מיום 13/11/07, עמ' 11).
אף מר אלשיך, התובע 8, החרה החזיק אחר עדותו של התובע 2 בהעידו "למר ברכה לא פניתי מעולם. לא פניתי לאיש ... ידעתי על שמעון אטיאס, לא הכרתי אותו אישית ... הבעלים הקודמים – היה בזמנו אטס ואחר כך סיאס. הפיצול של הבעלים הביא למצב שאיש לא טיפל" (שם, עמ' 5).
מדוע איפוא לא פנה איש מהתובעים לדיירים לתשלום דמי השכירות לאחר פטירת שמעון אטאס? תשובה לכך – מוזרה משהו – מוצאים אנו בעדות אלשיך עת העיד "לא פניתי בבקשת כסף למר ברכה כי חלק משפחתי (התובעים 8-10 – ח.ט.) הוא רבע, היה עלי להתאגד עם השלושה הרבעים האחרים ... אחרי שנגמרו הרישומים (הכוונה, בלשכת רישום המקרקעין – ח.ט.) ואיתרנו את כל האנשים ... והייתה גם בעייה לגבי ספי בן, שהיה ערירי ..." (שם, שם).
הנה כי כן, גירסת הדיירים על כי שמעון אטאס היה נציג הדיירים לגביית התשלומים ועל כי מי מהתובעים לא פנה אליהם בדרישה לשלם את דמי השכירות – מוכחת בעליל מעדותם של התובעים דלעיל.
ואם לא די באמור, באה תשובתו של אלשיך לשאלת באת כוח אלגרבלי והבהירה הבהר היטב כי " ... מ-99 לא הייתה גבייה, לא היה למי לפנות, אני אישית לא פניתי לאף דייר בבניין, אני לא יודע כמה דיירים יש בבניין" (שם).
כך גם העיד מר נטר, אשר הגיש תצהיר עדות ראשית מטעם התובעות 5-7 " ... בגלל ההרכב המורכב של הבעלים לא ניסיתי לגבות שכר דירה. אותי עניין מי הבעלים האחרים. אני הבנתי שבשותפות מורכבת צריכה להיות אחידות דעים וזה לקח זמן עד שמצאתי את כולם. נסעו ללונדון למצוא עוד שותף, זה לקח שלוש שנים. גם האפוטרופוס נכנס לתמונה" (שם, עמ' 7).
אמור מעתה: גירסת הדיירים להפסקת הגבייה בשלהי שנות ה-80, על ידי מר שמעון אטאס המנוח, הוכחה בעליל.
כמו כן הוכח כי התובעים, או מי מהם, לא פעלו לגביית דמי השכירות, ואף לא יידעו מי מהדיירים על קיומם.
האומנם יש לזקוף מחדלי התובעים בגביית דמי השכירות לחובת הדיירים? תמהני.

19. לא מצאתי ממש בטענת בא כוח התובעים בסיכומי טענותיו כי על הדיירים מוטלת הייתה החובה לתור, לחפש ולאתר את הבעלים החדשים – הלא הם התובעים – למן המועד בו חדל שמעון אטאס לגבות את דמי השכירות.
נפלא ממני על מה ועל שום מה יידַרשו הדיירים "לחזר" אחר הבעלים החדשים על מנת לשלם את דמי השכירות, כאשר אלה האחרונים נמנעים מעשות כן?
הלכה נודעת היא כי המשכיר, או זה אשר בא תחתיו, איננו רשאי לשנות או לבטל, חד צדדית, את תנאיו של חוזה השכירות או את אלו אשר הוסכמו בין הצדדים לו בהסכם מאוחר לחוזה [ראו: סעיף 19 (א) לחוק; ע"א 92/53 מזרחי נ' חיים, פ"ד ט' 876].
נמצא, כי על התובעים הייתה מוטלת החובה לפנות לדיירים – שזהותם ידועה לכל – בדרישה לתשלום דמי השכירות למצער, ממועד בו רכשו את הזכויות במקרקעין. בהעדר דרישה, כאמור, לאחר ששמעון אטאס סירב לקבלם – אין כל חבות על הדיירים לחקור ולדרוש מי הם בעלי הבניין החדשים ולמי יש לשלם את דמי השכירות.
זאת ועוד. מחומר הראיות עולה כי לאחר ששמעון אטאס סירב לקבל את דמי השכירות, עשו הדיירים ניסיונות נוספים לשלם את דמי השכירות לאחרון, אך זה שילח אותם בבושת פנים (ראו: עדות ברכה, פרוטוקול מיום 21/1/08 ועדות עמ' 19, ועדות אבן חן, שם בעמ' 24).
בנה של הנתבעת 4, הגב' אלגרבלי, הגדיל עשות עת פנה במכתב מיום 15/8/89 למר אסף סאיס – אביהם המנוח של התובעים 4–2 – להפציר בו לקבל את דמי השכירות (נספח ה'), ברם הלה נמנע מעשות כן.
הגם שב"כ התובעים בסיכומיו טען כי אין למכתב הנ"ל כל משקל בהעדר הוכחה על אמיתותו – סבורני כי טענת הזיוף שבפי ב"כ התובע אינה יכולה להיטען בעלמא, בלא להניח תשתית ראייתית מינימאלית להוכחתה.
זאת ועוד. טענת ב"כ התובעים על כי היה על הדיירים לאתר את הבעלים החדשים על מנת לשלם להם את דמי השכירות תמוהה היא, שכן מעדותם של התובעים (אשר צוטטו לעיל) עולה כי הם עצמם התקשו לאתר את הבעלים האחרים על מנת להיערך לגביית דמי השכירות ו/או להגשת התביעה דנן.
אם התובעים עצמם לא יכולים היו לאתר האחד את משנהו, מה להם כי ידרשו כזאת מהדיירים?

20. אני דוחה על הסף את טענתו האחרת של ב"כ התובעים בסיכומיו, כאילו היה על הדיירים להפקיד את דמי השכירות בדרך של השלשה בחשבון בנק - ולא היא.
משלא מילאו התובעים את חובתם לגביית דמי השכירות, לאחר הפסקת הגבייה על ידי שמעון אטאס, אין ולא הייתה כל חובה על הדיירים להפקידם בבנק. השלשת דמי השכירות בבנק אינה חובה אלא עצה טובה בלבד אשר יש בה אך כדי לגלות את " ... נכונותו של הדייר לשלם את דמי השכירות המגיעים ממנו" (ד. בר אופיר, שם, עמ' 15).
ברי, איפוא, כי אי השלשת דמי השכירות אינה מקימה לבעל הבית עילת פינוי בגין אי תשלום דמי השכירות.
שלא כדעת ב"כ התובעים בסיכומיו, אין אני סבור כי יש באי תשלום דמי השכירות מיום הגשת התביעה ואילך כדי להקים עילת פינוי כנגד הדיירים, או מי מהם. הלכה היא, כי עילת התביעה מתגבשת ביום הגשת התביעה ואין באירועים שאירעו לאחר הגשתה כדי להקים עילת תביעה שזִכרה לא בא בכתבי הטענות.
יתר על כן. לא מצאתי בחומר הראיות או בכתב התביעה המתוקן דרישה כלשהי מצד התובעים לשלם את דמי השכירות. בהעדר דרישה כאמור, לא קמה לדיירים כל חובה לשלם את דמי השכירות.
אוסיף ואומר כי אף אם היו התובעים דורשים מהדיירים לשלם את דמי השכירות במסגרת תביעתם הרי, בכגון דא, שומה היה עליהם לתת לדיירים אורכה סבירה לתשלומם
" ... בייחוד כאשר סירובו עמד בעינו משך תקופה ארוכה" (ד. בר אופיר, שם, עמ' 15).
בהעדר דרישה מצד התובעים ואין צריך לומר בהעדר מתן אורכה לפירעון דמי השכירות שבפיגור – לא קמה לתובעים עילת פינוי חרף אי תשלום דמי השכירות מיום הגשת התביעה ואילך.

21. העולה מהמקובץ לעיל הוא כי התובעים לא השכילו להוכיח כי קמה להם עילה לפינויים של הדיירים בגין אי תשלום דמי השכירות המוגנים, הגם שאלה לא שולמו למן סוף שנות ה-80.
הוכח בעליל כי הבעלים הקודמים סירבו, באמצעות נציגם המנוח שמעון אטאס, להמשיך ולקבל את דמי השכירות מהדיירים. בכגון דא, ובהעדר דרישה מטעם התובעים לקבלם, אין התובעים יכולים לבוא לדיירים בטענה על שאינם משלמים את שכר הדירה " ... הניתוק בהמשכיות התשלומים צריך שיבוא כתוצאה ישירה ממחדלו של הדייר, ולא עקב סירובו של בעל הבית, בוודאי שבעל הבית איננו רשאי לאחוז בתחבולות ובתכסיסים בכדי להכשיל את הדייר ולמנוע ממנו לשלם את דמי השכירות כסדרם. ואם אומנם ילך בעל הבית בדרך של הכשלה מכוונת מראש – הוא לא יוכל ליצור על פיה עילת פינוי" (בר אופיר, שם, עמ' 13).
דומה כי הדברים האמורים יפים המה לענייננו ואין צורך להוסיף עליהם מאומה.
אני דוחה, איפוא, את טענת התובעים להשתכללותה של עילת פינוי כנגד הדיירים בגין אי תשלום דמי השכירות.

22. נוכח מסקנתי האמורה ולאור העובדה כי לא נתבקש במסגרתה של תביעה דנן סעד כספי לתשלום דמי השכירות שבפיגור, אינני מוצא לדון בטענת הדיירים כי עומדת להם זכות לקזז את הוצאות השיפוץ של הבניין מדמי השכירות.
טענה זו, ככול שעומדת להם, תידון במסגרת תביעה מתאימה שתוגש, ככול שתוגש, לתשלום דמי השכירות שבפיגור.

תוספת בנייה ושינויים בדירות
23. עילת הפינוי הנוספת שבפי התובעים הינה ביצוע " ... שינויים פנימיים ושינויים מהותיים במושכר בניגוד להסכם ולדין ... כל התוספות גרמו נזק ניכר למושכר ויש בהם שימוש ללא רישיון כדין ולמטרה בלתי חוקית ..." (סעיף 6 לת/2).
את טענתם האמורה, בדבר ביצוע שינויים ותוספות בדירות, השתיתו התובעים על תצהירה של הגב' עליזה לב, טכנאית בניין (להלן: "הגב' לב"), לו צורף תרשים מדידה מיום 19/4/05 אשר נחתם על ידי המהנדס מר מרדכי סלע (להלן: "תרשים המדידה").
על בסיס תרשים המדידה (מוצג במ/1) אשר נערך על ידי הגב' לב, טענה האחרונה כי הדיירים ביצעו שינויים בדירותיהם, בזמן מן הזמנים, ללא היתר בנייה ושלא כדין, ובניגוד לחוזי השכירות.
מכאן, כך לב"כ התובעים, נשתכללה עילת פינוי כנגד הדיירים.

24. אקדים את המאוחר ואומר כבר מבראשית, כי דינה של טענה זו, כקודמותיה, להידחות.
לא זו בלבד שהתובעים לא השכילו להוכיח ביצועם של השינויים והתוספות הנטענים אלא שאף אם היה מוכח כזאת, אין בשינויים הנטענים כדי להקים עילה לפינויים של הדיירים.
הבהרנו לעיל (סעיף 13 לפסק הדין) כי על מנת שתקום לבעל הבית עילת פינוי בגין הפרת חוזה השכירות (ובכלל זה ביצוע שינויים במושכר) עליו להוכיח שלושה תנאים מצטברים: (א) קיומו של תנאי מפורש האוסר ביצוע פעולה או מחדל (ב) התנאי הופר (ג) התנאי מעניק לבעל הבית, על פי תנאי השכירות, את הזכות לתבוע פינוי (ד. בר אופיר, שם, עמ' 65).
הפכתי פעם אחר פעם בחוזי השכירות ולא מצאתי הוראה כלשהי האוסרת על הדיירים לבצע שינויים ו/או שיפורים ו/או תוספות לדירות המוחזקות על ידם בשכירות מוגנת. אדרבא. סעיף ה' לחוזי השכירות (נספחים ג-ה לת/3) מחייב את הדיירים לבצע פעולות הדרושות לתיקון הנזקים שנגרמו כתוצאה משימוש " ... מופרז ואי זהירות".
בהעדר תנאי האוסר ביצוע שינויים ותוספות למושכר, קובעת ההלכה הפסוקה כי " ... רשאי הדייר לבצע פעולות שתיראנה כשינוי בעיני החוק בלא שיהיה צפוי לפינוי בשל כך ... אולם באין התנאה האוסרת על שינויים, ובאין הוכחה על פגיעה הגורמת להפחתת ערך המושכר או פוגעת בייעודו – לא יצווה בית המשפט על פינויו של הדייר, ואף לא על סילוקם של השינויים הללו. גם הוספה של מבנה – ממש למושכר איננה מהווה עילה לפינוי, אם אין התייחסות מפורשת לכך בחוזה השכירות. אם תפס הדייר חלק של חצר הנכס כשאותו חלק לא הושכר לו במפורש,, ובנה עליו מבנה בתוספת למושכר, אין מעשה זה מהווה עילת פינוי ולכל היותר ניתן לחייב את הדייר בסילוק יד מן השטח שעליו בנה ובהריסת המבנה" (ד. בר אופיר, שם, עמ' 71) (ההדגשות שלי – ח.ט.).
הנה כי כן, אף אם היו התובעים משכילים להוכיח כי הדיירים ביצעו שינויים ותוספות בדירותיהם, מכפי שהיה בעת שהושכרו להם (או לקודמיהם), גם אז אין בביצוע שינויים ותוספות אלו כדי להקים עילת פינוי מכוח הוראת סעיף 131(2) לחוק – בהעדר הוראה חוזית האוסרת כזאת.
בצר לו ועל מנת לקומם עילת פינוי כנגד הדיירים, טען בא כוחם המלומד של התובעים בסיכומיו כי עילת הפינוי, בגין עילה זו, מושתתת על הוראת סעיף 131(3) הקובעת כי תקום לבעל הבית עילת פינוי באם "המושכר ניזוק נזק ניכר במעשה זדון מצד הדייר, בין שעשה את המעשה בעצמו או על ידי אחרים".
דא עקא, כי על מנת שתקום לבעל הבית עילת פינוי כאמור עליו הנטל להוכיח גרימת נזק ניכר במושכר אשר נראה לעין ומוריד את ערכו "בהעדר הוכחה שהמושכר סבל נזק כתוצאה מתוספת מבנה, פירוש הדבר הוא שלא הוכחה עילה לפי הסעיף האמור" (ד. בר אופיר, שם, עמ' 78).
ההשכילו התובעים להוכיח יסודות עילת הפינוי הקבועה בסעיף 131(3) לחוק? סבורני כי לא עלתה בידיהם כזאת. לבד מטענה סתמית בתצהירי התובעים, לא הוכיחו האחרונים כי בוצעו שינויים והתוספות, הנטענות, ו/או כי שינויים אלה גרמו נזק ניכר לדירות ואין צריך לומר שלא הוכח כי ערכן של הדירות ירד.
נבהיר דברינו!


דירת ברכה – יחידה 3 בתרשים המדידה
25. בתצהיריהם (סעיף 6 לת/2, ת/3 ו-ת/5) טענו התובעים כי ברכה ביצע תוספת בנייה לדירתו בכך שסגר מרפסת " ... בשטח של כ-9 מ"ר הפונה לרחבה – מצד מזרח הפנימיים של המגרש 5 X 1.80)".
דא עקא כי לבד מטענה סתמית ובלתי מבוססת לא הוכיחו התובעים הרחבה כלשהי של הדירה.
להוכחת טענתם השליכו התובעים יהבם על התצהיר של הגב' לב ועל תרשים המדידה שצורף לו. דא עקא כי אין בתצהיר ובתרשים כדי להוכיח כי דירת ברכה הורחבה – כנטען.
בחקירתה הנגדית נשאלה הגב' לב הכיצד יודעת היא כי הדירה הורחבה על ידי ברכה וזו השיבה "אני לא יודעת מתי הייתה הסגירה הזאת, במשך השנים. כשאני באתי זה היה מצב קיים. לפי העין שלי זה לפני הרבה שנים נעשה, 10 עד 15 שנים" (פרוטוקול מיום 13/11/07 עמ' 2).
בכל הכבוד הראוי, לא ניתן לקבוע מימצא "לפי העין". הגב' לב יכולה הייתה להעיד אך ורק על "המצב הקיים" כפי שמצאה במדידה הבאה לידי ביטוי בתרשים במ/1. ברם, אין היא יכולה לקבוע דבר, וחצי דבר, באשר למצב הדירה עת זו הושכרה להורי ברכה בשנת 1965 (נספח ג' לכתב התביעה).
תוכניות הבנייה אשר צורפו לתעודת עובד הציבור מיום 22/1/09 (להלן: "התע"צ") אין בהן כדי ללמד על כי ברכה, ביצע תוספת כלשהי לדירה, שכן התוכניות שצורפו כאמור הינן משנת 1933! קרי: 32 שנים טרם הושכרה הדירה להוריו המנוחים של ברכה.
בנסיבות אלו, מי לכפינו יתקע כי סגירת המרפסת נעשתה על ידי ברכה או הוריו המנוחים? לתובעים הפתרונים!
לא מצאתי כי יש לייחס משקל, איזה שהוא, למימצאי החוקרת הגב' יפעת שולר, המובאים בסעיף 11 לתצהירה (ת/4).
במהלך חקירתה הנגדית נתברר כי הגב' שולר אינה יודעת מאומה באשר לתוספות הבנייה של מי מהדיירים וכל תפקידה היה " ... לבצע חקירה מי גר שם ..." (פרוטוקול מיום 21/1/08, עמ' 15).
מניין איפוא שאבה הגב' שולר את המוצהר בסעיף 11 לתצהירה? על כך היא משיבה "סעיף 11 לתצהירי, בנייה מאוחרת ובלתי חוקית, זה מה שנאמר לי על ידי עוה"ד לגבי הבנייה המאוחרת של הזוג ברכה" (שם, עמ' 16).
דומה שאין כל צורך להוסיף דבר על דברי הגב' שולר – המדברים בעד עצמם.
בהעדר ראייה כלשהי בדבר תוספת הבנייה הנטענת שנעשתה על ידי ברכה, אין מנוס מלקבל את הצהרתו "אני מתגורר בדירה עוד משנת 65 בגיל 10. מִני מועד זה ועד היום לא בוצע כל שינוי בשטח הדירה ו/או תוספת לדירה. במהלך עשרות השנים שעברו נאלצתי להשקיע בחיזוק שיפוץ הדירה ... ברם היקף שטח הדירה היה ונותר בהתאם למופיע בתרשים נספח ב' למעט סגירת דלת השירות ..." (סעיף 13 לנ/2).

26. אף אם היה מוכח – מה שאינו – כי מר ברכה סגר את המרפסת ובכך הרחיב את דירתו, אין בפעולת בנייה זו כדי לגרום למושכר נזק כלשהו ובוודאי לא נזק ניכר המוריד מערכה של הדירה.
אדרבא. סגירת המרפסת – ככול שנעשתה על ידו – ושיפוץ הדירה משך השנים, יש בהם כדי להשביח את הדירה ולהעלות את ערכה.
אני דוחה, איפוא, טענת התובעים להשתכללות עילת פינוי כנגד ברכה - בגין ביצוע תוספות בנייה.

דירת אבן חן – יחידה 2 בתרשים המדידה
27. אני דוחה על הסף את טענת התובעים כאילו אבן חן בנה "קומה נוספת בשטח של 43.97 (אין המדובר בגלריה אלא בקומה שנבנתה על גג המבנה המקורי) " (סעיף 6 לת/5). טענה זו נטענה על דרך הסתם בלא שנתמכה בראייה כלשהי.
למרבה הפליאה טענת התובעים בדבר הקמת קומה נוספת לדירת אבן חן, אינה מופיעה אף לא ברמז בתצהירה של הגב' לב (ת/1) וזו ציינה אך את המחסן כמי שהוצמד לדירה (סעיף 6.2 לת/1).
הגם שבחקירתה הנגדית טענה הגב' חן כי התיאוריה בדבר קיומה של גלריה בדירה אינה אפשרית (פרוטוקול מיום 13/11/07, עמ' 13), אין זו אלא סברה שאינה מוכחת בראיות.
כבר הבהרנו לעיל כי אין בתוכנית הבנייה המקורית כדי ללמד דבר באשר לקיומה, או אי קיומה של גלריה בדירה, עובר לשכירתה על ידי הוריו המנוחים בשנת 1959 (נספח ד' לכתב התביעה) שכן, כאמור, תוכניות הבנייה הינן משנת 1933!
יתר על כן. הטענה בדבר בנייתה של קומה נוספת לדירת אבן חן נעדרת – למרבה הפליאה – מתצהירה של הגב' שולר (ת/4) לאמור, אף היא לא ההִינה להצהיר כזאת – הגם ש"ממצאיה" בדבר תוספות הבנייה המאוחרות, נסמכו על הנאמר לה על ידי עורך הדין.
לא ייחסתי משקל כלשהו להצהרת התובע 2 מר סאיאס בתצהירו על בנייתה של קומה נוספת בדירת אבן חן (סעיף 6ג' לת/5).
בחקירתו הנגדית נדרש מר סאיאס לעניין בניית קומה שלמה לדירת אבן חן והלה השיב "תמיד טיילתי וראיתי שהתווספה קומה שלימה. אני מתייחס למראה עיניים. אני מכיר את הבניין מילדות, ובאחת הפעמים באתי ראיתי שנוספה בצד הדרומי של הבניין" (פרוטוקול מיום 13/11/07, עמ' 9). וכשנשאל מר סאיאס על ידי בית המשפט אימתי לראשונה ראה את הבנייה השיב הלה "אני לא רוצה להיות לא ספציפי, ואני אומר שלפחות לפני 10 שנים בערך. 15 שנה זה לא. גם 10 אולי זה מוגזם אבל אני לוקח לי גבול של 10 שנים" (שם, עמ' 10).
בכל הכבוד אין בדעתי לסמוך על עדותו של התובע 2 ועל מראה עיניו בזמן מן הזמנים. לו אמת הייתה בפני מר סאיאס כי בניית תוספת הקומה נעשתה אך לפני 10 שנים, קרי: בשנת 1997 (10 שנים מיום מתן העדות), נפלא ממני הכיצד זה לא עשה מר סאיאס מאומה? היעלה על הדעת שאדם מן היישוב יאפשר בנייה כה מסיבית (בניית קומה נוספת!!!) לדירה שבבניין, ובעליו ימלא פיו מים ולא ינקוט בפעולה כלשהי משך עשור?
בהקשר זה יש להזכיר כי התובע 2, מר סאיאס, ואחיותיו התובעות 3 ו-4 – נרשמו כבעלי 1/8 מזכויות הבעלות במקרקעין כבר ביום 1/9/1993 (ראו: נסח רישום נספח א' לת/3).
יתר על כן, אם אומנם ידע מר סאיאס על הקמתה של הקומה הנוספת מזה 10 שנים, הרי ששתיקתו משך שנים כה רבות " ... מעידה לא רק על ויתור המתייחס להפרה זו, אלא משתמעת ממנה גם הסכמה לביצועם של השינויים או התיקונים במושכר" (ד. בר אופיר, שם, עמ' 77).
כך או כך, לא מצאתי כי יש להעדיף את גירסת התובעים – בהעדר ראייה פוזיטיבית ואמינה – על זו של אבן חן אשר הצהיר כי " ... אין מדובר בקומה שנבנתה מעל המבנה המקורי. גובה התקרה נותר כשהיה, ולא נבנתה כל תוספת בנייה. הגלריה הייתה קיימת עשרות שנים, ורק שופצה בשנת 1991, יחד עם השיפוץ הכללי בדירה" (סעיף 13 לנ/1).
בהעדר ראייה לסתור, אין מנוס מלקבל את טענת אבן חן כי לא בוצעה כל תוספת קומה לדירתו, אלא שיפוצה של גלריה אשר הייתה קיימת טרם שכירת הדירה על ידי הוריו המנוחים.
לא למותר יהא להוסיף ולומר, כי אף אם היה מוכח כי מר אבן חן הוסיף קומה שלמה לדירתו, בזמן מן הזמנים, הרי שדין הטענה – בדבר השתכללותה של עילת פינוי בגין בנייה זו – היה להידחות, בהעדר הוכחה על קיומו של נזק ניכר למושכר המוריד את ערכו.
ניתן היה לצפות מהתובעים כי ימציאו לבית המשפט חוות דעת של מומחה אשר יצביע על ירידת ערכה של הדירה כתוצאה מבניית הקומה הנוספת – ככול שהיה מוכח כזאת. למרבה הפליאה לא הומצאו חוות דעת ו/או כל מסמך אחר המעידים על ירידת ערכה של הדירה.
בהעדר ראייה כאמור, לא נשתכללה עילת פינוי על פי סעיף 131(3) לחוק, אף אם הייתה מוכחת הטענה בדבר הקמת קומה נוספת לדירת אבן חן.

28. חרף האמור מצאתי כי עתירת התובעים לסילוק ידי אבן חן מהמחסן המוחזק על ידו – בדין יסודה.
בתביעתו כמו גם בתצהירים טענו התובעים כי אבן חן "מחזיק שלא כדין במחסן השייך לתובעים, אשר גודלו 1.10 X 5.8 מ"ר" (עמ' 4 לת/3).
אין חולק על כך שהמחסן אינו ולא היה מעולם חלק מהדירה. טענת ההגנה שבפי אבן חן הייתה כי הוא רכש את המחסן מנחמן, שהינו כאמור הבעלים של 1/2 מהזכויות במקרקעין, תמורת תשלום 10,000 ₪ "שהיה חוב לעיריית תל אביב בגין ארנונה" (סעיף 11 לנ/1).
להוכחת גירסתו הציג אבן חן מכתב (שאינו נושא תאריך) המופנה לעירייה ובו הודעה משותפת, שלו ושל נחמן, על העברת שם המחזיק במחסן על שמו (מוצג במ/3) והתחייבות מצידו לשאת בתשלום חובות הארנונה בגין המחסן.
הגם שנחה דעתי כי אבן חן מחזיק במחסן ברשותו של נחמן, אין בכך כדי להקים לו הגנה מפני תביעת הפינוי וסילוק היד שהוגשה כנגדו על ידי התובעים.
אין חולק על כך כי הבעלות במקרקעין הינה משותפת לכלל הבעלים. בכגון דא קובע סעיף 27 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 כי " ... בעלותו של כל אחד מהם לפי חלקו מתפשטת בכל אתר ואתר שבמקרקעין ואין לשום שותף חלק מסויים בהם".
נמצא, כי מתן רשות השימוש במחסן על ידי נחמן אינה מחייבת את יתר הבעלים והם זכאים לסעד הפינוי בהעדר הסכמה מצידם לחזקתו של אבן חן במחסן.
טענת אבן חן להיותו בר רשות מכוח שתיקת הבעלים משך השנים לא הוכחה כלל ועיקר ואף אם הייתה מוכחת, הרי שמשנדרש אבן חן לסלק ידו מהמחסן, הרי שהרשות שניתנה – ככול שניתנה – על ידי נחמן בטלה היא.
יוצא, איפוא, כי בהעדר מתן תמורה לבעלי המקרקעין בגין הרשאת השימוש שניתנה על ידי נחמן – אין בידי אבן חן זכות כלשהי להמשיך ולהחזיק במחסן בניגוד לרצון הבעלים – ושומה עליו לפנותו ולסלק ידו הימנו.

דירת אלגרבלי – יחידה 5 בתרשים המדידה
29. לא מצאתי שחר לטענת התובעים כאילו אלגרבלי הוסיפה לדירתה שטח של 19 מ"ר על ידי "קירוי מעץ של מרפסת פתוחה" (ראו למשל סעיף 6 ת/5).
הגב' לב הצהירה כי במסגרת המדידה שבוצעה בבניין היא נוכחה לדעת כי "החזית הדרומית של דירת אלגרבלי חורגת מקו חזית הבניין. במקום נראה חדר נוסף, הבנוי מעץ ובעל ויטרינת זכוכית. כמו כן נראתה במקום פרגולת עץ צבועה ורוד החוצצת בין הדירה בקומת הקרקע לבין הדירה אשר בקומה הראשונה" (סעיף 9 לנ/1).
מניין לה לגב' לב על כי קירוי המרפסת נעשה על ידי הנתבעת? על כך היא משיבה בחקירה הנגדית " ... היה קירוי מעץ שלא היה קיים בתוכנית. זו יחידה מספר 5 בתשריט. ראיתי את התוכנית בעירייה, אינני יודעת ממתי התוכנית. 1930 בערך, כשבנו את הבניין, אז זה לא היה מקורה. זו נקודת הייחוס" (פרוטוקול מיום 13/11/07, עמ' 3).
אכן, עיון בתוכנית הבנייה המצורפת מלמד כי במועד הקמתו של הבניין (11/1933) הייתה מצוייה מרפסת בלתי מקורה בקומה ב'.
דא עקא, כי אין בעובדה שהמרפסת לא הייתה מקורה בעת הקמת הבניין (1933) כדי ללמד, אף לא לכאורה, כי אלגרבלי היא זו אשר ביצעה את הקירוי שכן הדירה הושכרה לבעלה המנוח בשנת 1964 (נספח ה' לכתב התביעה) לאמור: חלפו 31 שנים ממועד בו נבנה הבניין למועד בו הושכרה הדירה לאלגרבלי. לא יהא זה בלתי סביר להניח – בהעדר ראייה – כי קירוי המרפסת נעשה בזמן מן הזמנים בין השנים 1964 – 1933.
במיוחד אמורים הדברים נוכח עדותה של אלגרבלי – אשר הייתה אמינה עלי. בתצהירה טענה אלגרבלי כי היא לא ביצעה קירוי כלשהו במרפסת וכי "הגג מעל המרפסת הינו הגג המקורי של הבניין, גג רעפים ישן ורקוב. כל שעשיתי היה לתקן את קירות המרפסת שהיו מעץ שנרקב, ולהוסיף חלונות, וזאת מאחר ונשבו רוחות עזות וגשם שחדרו למטבח
הדירה ..." (סעיף 38 לנ/3).
למרבה הפליאה, בחקירתה הנגדית (שנערכה בבית הנתבעת מחמת גילה וחוֹליה) לא נשאלה הנתבעת דבר וחצי דבר לעניין קירוי המרפסת ומכאן, שיש לקבל את גירסתה כאמת (ראו: י. קדמי, על הראיות, חלק שלישי, עמ' 1699).
בחקירתה הנגדית שבה הנתבעת והעידה "אני גרה פה כבר 50 שנה. כשנכנסתי הבית היה ככה. יש לי כל החדרים אני לא בניתי, ככה נכנסתי ... השירותים והמקלחת בתוך החדר בו אני ישנה" (פרוטוקול מיום 5/7/09, עמ' 3).
לא מצאתי טעם וסיבה שלא לקבל את עדות הנתבעת כנכונה. התרשמתי מכנותה ומאמיתות עדותה שכן במהלך חקירתה הודתה הנתבעת כי הקימה שירותים ומקלחת בתוך החדר, זאת על מנת להימנע מהוצאת "ילדים ברוח ובגשם".
בהעדר הוכחה בדבר הרחבת שטח הדירה – באמצעות קירוי מרפסת ובניית פרגולה – אין מנוס מלדחות את טענת התובעים בדבר השתכללות עילה לפינוי הנתבעת בגין תוספת בנייה לדירתה.

30. כפי שהבהרנו לעיל, הרי שאף אם היה מוכח כי הנתבעת ביצעה תוספת בנייה לדירתה הרי שאין בכך כדי להקים עילת פינוי לתובעים – בהעדר הוראה בחוזה השכירות האוסרת ביצוע שינויים ו/או תוספות לדירה.
טענת ב"כ התובעים לקיומה של עילת פינוי מכוח סעיף 131(3) לחוק אף היא דינה להידחות שכן, כאמור, לא הוכחו יסודותיה של עילה זו, קרי: גרימת נזק ניכר למושכר המוריד את ערכה של הדירה.
אני דוחה, איפוא, את טענת התובעים לפינוייה של אלגרבלי מהדירה – בהעדר עילת פינוי המוכרת על פי החוק.

העתירה כנגד כהן ישראל
31. טרם תידונה טענות הצדדים, בעניינו של כהן, לגופן, מן הראוי להקדים כי האחרון לא היה מיוצג בהליך זה חרף המלצת בית המשפט כי ידאג לייצוג הולם.
זאת ועוד, בית המשפט יצא מגדרו על מנת ליתן למר כהן את יומו בבית המשפט, גם כאשר הדבר היה כרוך בדחיית דיונים עקב אי התייצבותו של כהן למועדי ההוכחות שנקבעו.
הגדיל מר כהן עשות עת נמנע מהגשת סיכומים. רק לאחרונה, בחלוף עת רבה מהמועד שנקבע להגשת הסיכומים, נתקבלה בקשה מטעם באת-כח כהן, עורכת הדין עירא פלג, להארכת המועד להגשת הסיכומים.
חרף התנגדותו הנחרצת של ב"כ התובעים, הארכתי המועד להגשת סיכומים מטעמו של כהן עד ליום 1/12/11 (ראו החלטתי מיום 1/11/11), ואף הגדלתי עשות והארכתי המועד, כאמור, פעם נוספת עד ליום 23/12/11.
דא עקא, כי עד הנה לא הוגשו הסיכומים כך שאין מנוס מלהכריע בתביעה כנגדו – בהעדרם.

32. התובעים טענו בתביעתם כי מר כהן מחזיק בדירה בקומת הקרקע (דירה מס' 4 בתשריט המדידה) שלא כדין וללא זכות חוקית ומן הדין להורות על פינויו הימנה.
מנגד טען מר כהן בתצהירו המתוקן מיום 20/5/07 (מוצג נ/10) כי הוא מחזיק בדירה למן שנת 1991 כדייר מוגן בה.
הגם שכהן לא הציג חוזה שכירות המעגן את זכויותיו כדיין מוגן בדירה, טען הלה כי "לי היה הסכם עם מר אטס שמעון ז"ל מבעלי המקום, הסכם של דיירות מוגנת תמורת תשלום דמי מפתח" (עמ' א' לנ/10).
לשיטת מר כהן, הוא נמנע מלשלם דמי מפתח שכן הוצע לו, שתחת תשלום כאמור, הוא יבצע בדירה שיפוץ שעלותו הגיעה לסך של 140,000 ₪.
עוד טען כהן בתצהירו (אשר אינו מאושר כדין) כי החוזה אינו תחת ידו שכן אוּכַּל בשריפה שפרצה בדירה בשנת 1993.
לא מצאתי ממש בטענותיו של מר כהן שכן לבד מטענות סתמיות בתצהירו (הבלתי מאושר כדין, כאמור) לא השכיל הלה להוכיח מאומה מהנטען.
הלכה נודעת היא כי די לו לבעל המקרקעין להוכיח בעלותו בהם, על מנת להעביר את נטל ההוכחה על כתפי המחזיק בהם, או אז על המחזיק מוטל הנטל להוכיח "זכות חוקית לישיבתו במקום" [ראו: ע"א 16482/92 עיריית תל אביב יפו נ' גרינשטיין, פ"ד נ"ג (4) 353; ע"א 127/77 קפה נ' לוי ואח', פ"ד ל"א(3), 455].
בעלותם של התובעים במקרקעין הוכחה כדבעי באמצעות נסח הרישום (נספח א' לת/3). מכאן שעל מר כהן הנטל להוכיח זכות חוקית להחזיק בדירה – לה כפופה זכות הבעלות של התובעים.
כאמור, מר כהן לא השכיל להוכיח כזאת, כך שאין מנוס מלהורות על סילוק ידו מהדירה.
נבהיר דברינו.

33. על מנת שכהן יוכר כדייר מוגן בנכס היה עליו להוכיח כי שכר את הדירה בשכירות מוגנת תמורת תשלום דמי מפתח, שכן סעיף 9 לחוק הגנת הדייר קובע כי "נכס שביום כ"ו באב תשכ"ח (20 באוגוסט 1968) (להלן: 'תשכ"ח') לא היה דייר הזכאי להתגורר בו – לא יחול חוק זה על שכירותו כל עוד לא הושכר בדמי מפתח".
כאמור, לבד מטענה סתמית בתצהירו, הבלתי מאושר כדין, על כי שילם דמי מפתח בדמות שיפוץ הדירה בעלות של 140,000 ₪ - לא השכיל מר כהן להוכיח כזאת.
בחקירתו הנגדית נשאל מר כהן הכיצד זה אין בידו המסמך המאשש טענתו בדבר ההסכמה בינו לבין שמעון אטאס לשיפוץ הדירה תמורת תשלום דמי מפתח, הלה השיב "הבית נשרף בגלל נרות שבת ... אין לי כרגע שום מסמך. כל הבית נשרף. לא זוכר מתי הבית נשרף ... רוב המסמכים שהיו בבית נשרפו ... אתה יכול לשאול את השכנים ... לא הזמנתי לא מכבי אש ולא משטרה. אין לי אסמכתא שהייתה שריפה כזאת וגם אין לי אסמכתא לפנייה למשטרה לחידוש ניירת ..." (פרוטוקול מיום 16/5/10, עמ' 4).
הנה כי כן, לא זו בלבד שאין בידי כהן מסמך כלשהו המאשש את הסכמתו של אטאס למגוריו בדירה (תמורת שיפוצה), אלא שכהן לא השכיל להוכיח קיומה של השריפה אשר, לטענתו, שרפה את אותו מסמך. ניתן היה לצפות ממר כהן להציג אסמכתא כלשהי לקיומה של השריפה הנטענת, או למצער להביא לעדות את השכנים בבניין להוכחת השריפה. משום מה נמנע כהן מעשות כן.
בהעדר ראייה כלשהי, אף לא ראשיתה של ראייה, להוכחת קיומו של חוזה שכירות מוגנת, אין מנוס מלדחות את טענתו בדבר היותו דייר מוגן בדירה.
לא למותר לציין כי מר כהן אף לא הציג בפני בית המשפט אסמכתא כלשהי לתשלום דמי שכירות מוגנים, בזמן מן הזמנים, לידי שמעון אטאס. לכשנדרש לעניין זה בחקירתו השיב הלה "כשבאנו לעשות הסכם הוא אמר לי – זה תמורת הכל, כל השכירויות והכל. הוא לבד אמר – השקעת יותר כסף" (שם, עמ' 6).
אודה ולא אבוש, לא הבינותי אל נכון הטענה האמורה. האומנם הסכים מר אטאס כי ההשקעות שישקיע מר כהן בדירה – תבואנה תחת תשלום דמי מפתח ודמי שכירות – למשך כל ימי חייו? האומנם בשופטני עסקינן כי נאמין שניתנה לו למר כהן זכות מגורים בדירה במעמד של דייר מוגן, בלא תשלום דמי שכירות כלל?
כך או כך, בהעדר ראיות המאששות טענת מר כהן להיותו דייר מוגן בדירה – יש לקבוע כי הוא לא רכש בה מעמד שכזה.

34. לא מצאתי שחר לטענתו החילופית של מר כהן, אשר נטענה בשפה רפה, כאילו הוא זכאי להתגורר בדירה " ... מכוח חזקה לאורך שנים".
לא מצאתי בחומר הראיות תימוכין לטענת כהן כאילו הוא מחזיק בדירה למן שנת 1992 וכדבריו "אני גר בנכס משנת 1992, היינו 15 שנה ..." (נ/10).
כדרכו בקודש, לא הציג כהן כל מסמך או עדות שיש בהם כדי לתמוך בטענתו בדבר חזקה בדירה לאורך שנים.
המסמכים אשר צורפו לתצהיר כהן מיום 6/6/04 תומכים דווקא בגירסת התובעים על כי כהן פלש לדירה אך בשנת 1996.
המכתב מהאגף לחיובי ארנונה המופנה למר כהן (נספח ח' לנ/10) נושא תאריך 2/11/96.
ממכתב זה עולה כי בביקורת שנערכה במקרקעין נמצא כי כהן מחזיק בדירה ובשל כך הוסבו חיובי הארנונה על שמו למן יום 1/1/96.
כך גם עולה מחשבונות בזק והחשמל אותם צירף כהן לתצהירו (נספחים ב' ו-ד' לנ/10). מהמסכמים האמורים עולה כי מועד חזקתו של כהן בדירה היה, לכל המוקדם, בחודש 6/95.
לא זו בלבד שמר כהן לא השכיל להוכיח את גירסתו למגורים בדירה למן שנת 1992 אלא שגירסה זו הופרכה מתצהיר הגב' שולר. זו האחרונה הצהירה כי "בירור שערכנו במשרד הפנים העלה כי בשנת 1992 היה הר"מ רשום במען רוקח אחיעזר 8, בתל אביב ... בשנים 1993-1997 היה כהן ישראל במען ברח' הנביאים 42 בת-ים. כהן ישראל התגורר בכתובת בבת ים במחיצת גרושתו דיין אושרת (בעבר: כהן תמי) ... ובתם המשותפת שיראל ..." (סעיף 8 לת/4).
בהעדר חקירה נגדית ומשלא נסתרה עדותה – אין מנוס מלקבל את טענת התובעים על כי מר כהן פלש לדירה אך בשנת 1996.
הנה כי כן, מר כהן מחזיק בדירה, לכל היותר, תקופה של 8 שנים בלבד טרם הגשת התביעה. פרק זמן זה, לדעת הכל, אין בו כדי להקים לכהן זכות של בר רשות בדירה שכן רק חזקה רבת שנים במקרקעין בידיעת הבעלים, מקנה למסיג גבול מעמד של בר רשות, נוכח שתיקת הבעלים [ראו: פרופ' נ. זלצמן, רישיון במקרקעין, הפרקליט מ"ב (תשנ"ה) עמ' 24; ע"א 463/79 גו'בראן נ' ג'ובראן, פ"ד ל"ו (4) 403].

35. על מנת להפיס דעתו של כהן אוסיף ואומר כי אף אם יונח – מה שאינו – כי האחרון רכש רישיון מכללא להחזיק בדירה מכוח שנים, הרי שרשות זו רשות חינם היא, שכן אין חולק כי כהן לא העלה לבעלי הנכס דמי שכירות או דמי שימוש ראויים טרם פלישתו לדירה ובמהלכה.
בכגון דא קובעת ההלכה הפסוקה כי "רישיון הניתן חינם ללא כל תמורה אינו הסכם במובן החוקי של המילה. רישיון כזה מתפרנס מדי רגע ברגע מרצונו החופשי של המרשה, והוא מתבטל כהרף עין עם גילוי דעתו של זה, כי אין בידינו להמשיך בהענקת הרישיון" [ע"א 50/77 מזרחי נ' אפללו, פ"ד ל"א(3) 433; וראו גם: ע"א 126/83 אלעלמי נ' אל חטיב, פ"ד(1) 397].
יוצא איפוא, כי אף אם הייתי מניח לטובת כהן כי הוא רכש מעמד של בר רשות בדירה מכוח שנים – הרי שעם ביטול הרשות, אין בידי האחרון הזכות להמשיך ולהחזיק בדירה, ומעמדו בדירה הינו בגדר פולש ומסיג גבול.
משהגישו התובעים עתירה לפינויו של כהן מהדירה, יש בעצם הגשתה כדי להוות הודעה על ביטול הרשות [ראו: ע"א 32/77 טבוליצקי נ' בית הכנסת ומדרש חסידים, פ"ד ל"א(3) 210].
בהעדר טענה בתצהירו של מר כהן כי יש להתנות פינויו מהדירה בתשלום פיצוי כספי בגין השקעותיו בה, אינני מוצא מקום לדון בשאלה זו, מה גם שכהן לא הוכיח השקעותיו בדירה.
אם אומנם סבור מר כהן כי זכאי הוא להחזר השקעותיו בדירה – ככול שהיו כאלה – פתוחה בפניו הדרך להגיש תביעה מתאימה לבית המשפט המוסמך.

36. סוף דבר, משלא הוכיח כהן זכות חוקית להמשך ישיבתו בדירה, לא כדייר מוגן ולא כבר רשות – זכאים התובעים לסעד המבוקש בתביעתם – לפינוי כהן מהדירה.

התוצאה
37. נוכח האמור והמקובץ לעיל התוצאה הינה כדלקמן –
א. התביעה כנגד הנתבעים 1,2 ו-4 לפינויים מהדירות המוחזקות על ידם בשכירות מוגנת – נדחית.
ב. אני מורה לנתבע 2 – אבן חן לפנות ולסלק ידו מהמחסן המסומן ב' בתרשים המדידה במ/1 – זאת תוך 30 יום מקבלת פסק הדין.
ג. אני מורה לנתבע 3 – מר כהן לפנות את הדירה המסומנת בתשריט במס' 4 – זאת לא יאוחר מתום 90 יום מקבלת פסק הדין.
ד. נוכח התוצאה אליה הגעתי – אין אני עושה צו להוצאות כך שכל צד יישא בהוצאותיו.





לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. אלימות נגד פקח

  2. אלימות נגד קבלן

  3. אלימות בין שכנים

  4. אלימות נגד החברה

  5. מניעת אלימות חוזרת

  6. אלימות כלפי תינוקת

  7. אלימות במועדון לילה

  8. אלימות נגד נהג מונית

  9. הרשות למלחמה באלימות

  10. אלימות בגלל צ'ק שחזר

  11. אלימות גבר נגד גרושתו

  12. אלימות באולם בית משפט

  13. צו הרחקה נגד בעל אלים

  14. אלימות מאבטחים בקניון

  15. פיצויים על אלימות בכיתה

  16. אלימות נגד הורה - צו הגנה

  17. עונש בגין אלימות נגד נשים

  18. מעצר על אלימות נגד בת זוג

  19. עילת פינוי דייר מוגן אלימות

  20. אלימות בין שכנים בבית משותף

  21. הצעת חוק מניעת הסתה לאלימות

  22. זיכוי בעבירות אלימות במשפחה

  23. חזקת המסוכנות בעבירות אלימות

  24. ערעור על עבירת אלימות במשפחה

  25. אלימות במשפחה של עובדי ציבור

  26. מעשי אלימות בפקודת מניעת טרור

  27. עונש על אלימות קשה נגד בת זוג

  28. זיכוי מעבירת אלימות נגד בת זוג

  29. אלימות פיזית של מורה כלפי תלמיד

  30. הצעת חוק בנושא עידוד מעשי אלימות

  31. שחרור ממעצר בעבירות אלימות במשפחה

  32. ביטול הרשעה בעבירות אלימות במשפחה

  33. ערעור על הרשעה בעבירות אלימות קשות

  34. פיצויים בגין אלימות על רקע דתי לאומני

  35. חוק למניעת אלימות במשפחה, התשנ"א-1991

  36. הגדרת בן זוג בחוק למניעת אלימות במשפחה

  37. שמירה על מקום העבודה לנפגעי אלימות במשפחה

  38. אי סגירת תיק אלימות במשפחה לאחר ביטול תלונה

  39. מעצר עד תום ההליכים או שחרור בערובה בעבירות אלימות

  40. תקנות בריאות העם (הודעה על חשש אלימות), תשל''ו-1975

  41. תקנות למניעת אלימות במשפחה (סדרי דין), התשנ''א-1991

  42. חוק סיוע לקטינים נפגעי עבירות מין או אלימות, התשס"ח-2008

  43. תקנות למניעת אלימות במשפחה (יידוע בידי שוטר), התשס''ב-2002

  44. תקנות לימוד חובה (כללי דיווח על אלימות גופנית), התש''ע-2009

  45. חוק התגמולים (ילד שנתייתם עקב מעשה אלימות במשפחה), התשנ"ה-1995

  46. כללים למניעת אלימות במשפחה (יידוע בידי עורכי דין), התשס"ג-2002

  47. תקנות למניעת אלימות במשפחה (יידוע בידי עובדי חינוך), התשס''ב-2002

  48. תקנות למניעת אלימות במשפחה (יידוע בידי אנשי דת וטוענים רבניים), התש''ע-2010

  49. תקנות למניעת אלימות במשפחה (יידוע בידי אנשי מקצוע בתחום הבריאות), התשס''ב-2002

  50. חוק פיצויים בשל פגיעה ממעשה אלימות הנובע מהסכסוך הישראלי-ערבי (תיקוני חקיקה), התשס"ו-2006

  51. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון