תניית פיצוי מוסכם בחוזה מכר

הוגשה תביעה לפיצוי מוסכם בחוזה מאחר והנתבעים לא גרמו לרישום המקרקעין על שם התובע בפרק הזמן שהוסכם.

בית המשפט ציין כי בכל הנוגע למציאות שנחזתה מאבדת תניית פיצוי מוסכם בחוזה ממעמדה, אם מדובר בתנייה כוללנית.

יסוד זה של התנייה מצביע על כך שאין מדובר בתחזית ממשית אלא בזריקת סכומים לאוויר. ""פיצוי בסכום קבוע שנקבע בגין נזקי הפרות שונות - גדולות כקטנות - אומר הנשיא שמגר בע"א 53/86 סולל נ' צוקרמן, פ"ד מב (2) 625 - אינו עומד בתנאי של סבירות היחס בין הפיצוי לנזק שנקבע בסעיף 15(א) סיפה".

כיצד ניתן לבסס פיצוי מוסכם באותו סדר גודל על הפרה של יום אחד ברישום המקרקעין או של שנה שלמה? האם כל הפרה של כל תנאי מצדיקה פיצוי בסכום גבוה המהווה אחוז ניכר מן המחיר החוזי? הרעיון כי איחור של יום אחד, מעבר ל - 105 ימים, ברישום המקרקעין יקים עילה לפיצוי המהווה אחוז ניכר לא יעלה על הדעת.

במקרה להלן תניית הפיצויים נוסחה באופן כוללני, ומכאן מסקנה (לכאורה) שהצדדים אף לא נתנו דעתם במפורש ובמפורט לנזק שניתן היה לראותו מראש כתוצאה מסתברת של כל הפרה והפרה. פיצוי אחד וקבוע מראש לכל הפרה שתהיה, מלמד, כמו מעצמו, על כך שבעלי החוזה לא קבעו את תניית-הפיצויים בשוותם נגד עיניהם, לפי קנה מידה סביר, את הנזק העלול להיגרם מהפרה זו או אחרת של החוזה (ע"א 4481/90 אהרון ישראל נ' ג' פרץ מ' בן גיאת, חברה להנדסת בנין, פ"ד מז (3) 427).

להלן פסק דין בנושא תניית פיצוי מוסכם בחוזה מכר / הפחתת פיצויים מוסכמים בהסכמי מכר מקרקעין:

פסק-דין

1.     זוהי תביעה לאכיפת הסכם למכר מקרקעין ולתשלום פיצוי מוסכם.

2.     וזה ספור המעשה: הנתבעים 1 ו-2, ("הנתבעים") היו בעלי זכויות בחלקה 81 גוש 30316, ששטחו 1,846 מ"ר, בישוב מוצא עלית ("המקרקעין"). ביום 29.12.02 השתכלל הסכם בינם לבין התובע ("התובע"), לפיו מכרו הנתבעים לתובע את המקרקעין ("ההסכם").

הנתבע 3, ערב להתחייבות הנתבעים ("הערב") לפי ההסכם. כתב הערבות צורף להסכם כנספח. על פי לשונו, הנתבעים יחד עם הערב - ערבים להתחייבות הנתבעים. זהו ניסוח משונה, הואיל והחייב אינו יכול להיות ערב לחיוביו. עם זאת, ברור כי הנתבע 3, אשר אינו "צד לחוזה" ערב מכוח אותו נספח.

3.     במבוא להסכם הוצהר כי על המקרקעין רובצת משכנתא, אשר לצורך מימושה החלו בהליכי הוצאה לפועל. הם קבעו כי "הבנק נאות להסיר את המשכנתא ולסגור התיק כנגד תשלום של 1,362,000 ₪". זה היה גם סכום התמורה אשר התובע התחייב לשלם לנתבעים תמורת כל זכויותיהם לא יאוחר מיום 31.12.02 (ההסכם, ס' 3). הנתבעים התחייבו במקביל "להעביר ולרשום על שם הקונה בלשכת רשום המקרקעין את כל זכויותיהם מכל מין וסוג במגרש... לא יאוחר מאשר תוך 105 יום ממועד חתימת [ה]הסכם" ("חובת הרישום"; ההסכם, ס' 10).

בהסכם נקבע, בסעיף 11, מנגנון של פיצוי מוסכם אשר יופעל כלפי "מי שיפר אחד מתנאיו העיקריים של הסכם זה" ("סעיף 11"). גובה הפיצוי המוסכם הועמד על סכום של 45,000 דולר "כדמי נזק קבועים", אשר באים לצד הזכות לדרוש את אכיפת ההסכם. סעיף 13 של ההסכם הגדיר כתנאים יסודיים בהסכם את כל תניותיו האופרטיביות (למעט תניית ההגדרה ותניית הפיצוי המוסכם). בתוך כך הוגדרה גם חובת הרישום כתנייה יסודית.

התובע עמד בחיוביו. הוא שילם את מלוא התמורה עוד קודם למועד המוסכם. התובע גם שילם את מס הרכישה שהוטל עליו לפי ההסכם.

4.     הנתבעים לא גרמו לרישום המקרקעין על שם התובע בפרק הזמן ההסכמי. הם לא הסירו את מחדלם גם לאחר שנדרשו לעשות כן פעם אחר פעם. מכאן התביעה נגד הנתבעים והערב לתשלום הפיצוי המוסכם ולאכיפת ההסכם. הנתבעים לא חלקו על חובתם לסיים את הליכי הרישום. עם זאת, הם דרשו כי תוקנה להם "ארכה נוספת להשלמת תהליך העברת הזכויות בחלקה". הנתבעים הסבירו כי העיכוב בקיום חובת הרישום נובע מבעיה בהסדרת חובותיהם לרשויות המס (כתב הגנה, ס' 2). לדבריהם סכום מס השבח שהוטל עליהם מקורו בטעות ואין בידיהם לשלמו, קודם שיסתיימו ההתדיינויות מול רשויות המס.

5.     ברור, כי הנתבעים הפרו את חיוביהם לפי ההסכם. חובת הרישום לא הותנתה בהסדרת חיוביהם של הנתבעים מול רשויות המס. להיפך, חובת תשלום המיסים נקבעה כחובה נפרדת, והנתבעים התחייבו לשלם את מס השבח מיד עם קבלת דרישה מן הרשויות, ובכל מקרה לא יאוחר מחודשיים ממועד החתימה על ההסכם (ההסכם, ס' 7). קשה גם שלא להתרשם שהנתבעים לא עשו מאמץ מספיק לשלם את חובותיהם, לרבות תשלום בדרך של מחאה. הנתבעים אף לא עשו די כדי להתמודד עם השומה שהוטלה עליהם, לפחות במובן זה שהרשויות העלו כלפיהם טענה, לפיה הם איחרו בהגשת ההשגה.

ההסדר הדיוני
6.     עיון בתצהירי הצדדים לימד כי המחלוקת סבה סביב מעמדה של תניית הפיצוי המוסכם. על כן הוצא לצדדים "לגשת לשלב הסיכומים בשאלה זו על בסיס החומר המופיע בתצהירים". נקבע כי היעדר חקירה לא ייזקף לחובת בעלי הדין. הצעה זו הוצגה לצדדים בדיון שנערך ביום 10.10.04. הנתבעים והערב הודיעו על הסכמתם ביום 11.10.04, והתובעים מספר ימים לאחר מכן. בהתאם לכך, ניתנה החלטה המחייבת את בעלי הדין להגיש את סכומיהם.

התובע הגיש את סכומיו במועד. הנתבעים והערב לא עשו כן גם לאחר ארכות שניתנו להם. בשל כך, ניתן ביום 23.2.05 פסק דין נגד הנתבעים והערב. מאוחר יותר הוגשה על ידם בקשה לביטול פסק הדין, והוא בוטל על יסוד הסכמת הצדדים, וכנגד חיוב בהוצאות.

לאחר דברים אלה הגישו הנתבעים את סיכומיהם, והתובע הגיש סיכומי תשובה. בסיכומים אלה העלו הצדדים טענות שונות אשר אינן מהוות חלק מההסדר הדיוני, ולמעשה אף אינן חלק מכתבי הטענות של הצדדים. כך, למשל, טען הנתבע 2 כי הוא איננו אחד מן המוכרים אלא ערב לחיובי הנתבעת 1. טענה זו לא הועלתה בכתב ההגנה בו אישרו הנתבעים 1 ו-2 את מעמדם כמוכרים. גם טענות נוספות הנוגעות לערבות מופיעות לראשונה בסיכומים, בלא שהופיעו קודם לכן בכתב ההגנה, ובוודאי שהן אינן חלק מן ההסדר הדיוני. הוא הדין בטענה הנוספת הנוגעת להקטנת הנזק, אשר ממילא אין לה מקום ככל שמדובר בתניית פיצוי מוסכם.

תניית פיצוי מוסכם
7.     תניית פיצוי מוסכם משקפת את רצון הצדדים. על כן נהוג לומר כי הנטייה היא לאכוף תנייה זו ולפרש בצמצום את הסמכות לקבוע כי תניית-פיצויים היא בלתי סבירה (ע"א 300/77 רוזנר ואח' נ' בנייני ט.ל.מ. חברה לבנין ופיתוח בע"מ, פ"ד לב(3) 682, 686). למעשה, יש להצביע על היעדר "כל" יחס סביר בין הפיצוי שנקבע לבין הנזק אותו ניתן היה לחזות. נוסחה זו נקבעה על ידי הש' בן-פורת בע"א 300/77 רוזנר ואח' נ' בנייני ט.ל.מ. חברה לבנין ופיתוח בע"מ, פ"ד לב(3) 682. היא אומרת (בע' 686):

הפחתת הפיצוי המוסכם מותרת רק במקרה חריג, בו מצא בית-המשפט העדר 'כל יחס סביר' בין אותו פיצוי לבין הנזק שניתן היה לחזותו
מראש. המילה 'כל' שהודגשה על-ידי היא הנותנת שהתערבותו של בית- משפט בפיצוי המוסכם היא מצומצמת ונדירה. כל עוד קיים
יחס סביר כלשהו, ולו גם דחוק, משאירים את הפיצוי המוסכם בתקפו.

זוהי הנוסחה הכללית. ביסודה עומדת התכלית של הגשמת רצון הצדדים. אך אם רצון זה אינו מסוים דיו, מתרופפת אחיזתה של התניה. אחת הדוגמאות לכך הוא ניסוחה של תניית פיצוי מוסכם כוללנית. תניה כזו, החלה על כל הפרה והפרה, בלא להבחין בין הפרה קלה לבין הפרה חמורה היא תניה חשודה. היא תחשוף את שעור הפיצויים לביקורת בית המשפט (ע"א 126/84 יצחקי נ' שור, פ"ד לח (3) 620). מהי אותה חשיפה לביקורת? על שאלה זו עמד בית המשפט בע"א 4481/90 אהרון ישראל נ' ג' פרץ מ' בן גיאת, חברה להנדסת בנין, פ"ד מז (3) 427. וכך אומר הש' חשין:

"חשיפה לביקורת", קרי, קירוב תניית-הפיצויים למיסגרת התניות שיש להפחית את שיעור הפיצויים שבהן, בהיותה תנייה בה נקבע שיעור פיצויים ללא כל יחס
סביר לנזק שניתן היה לחזותו מראש כתוצאה מסתברת של ההפרה.
קביעתה של תניית-פיצויים פלונית כ"גורפת", היא בת-משמעות,
כמסתבר, אף בנושא נטל הראיה: ברגיל נטל הראיה הוא על הטוען כי
תניית-פיצויים פלונית היא בלתי סבירה (ראה להלן). היותה של
התניה "גורפת" מקילה על אותו נטל, ואולי אף מסירה אותו, משל
הדבר מדבר בעד עצמו;

הנה כי כן, הנטייה היא לכבד תניות פיצוי מוסכם, אך נטייה זו נחלשת, אם לא נהדפת, כאשר מדובר בתנייה גורפת המתייחסת לכל אחת מהוראות ההסכם.



סעיף 11 של ההסכם - תניה כוללנית
8.     סעיף 11 של ההסכם מתייחס להפרה של "תנאים עיקריים בהסכם". מונח זה אינו מוגדר בהסכם. לעומת זאת, טרחו הצדדים לקבוע מהם התנאים היסודיים של ההסכם. קביעה זו נעשתה בסעיף 13 של ההסכם. סעיף זה פתוח ואומר כי "מבלי לפגוע בזכויות כל צד לטעון להפרה יסודית של ההסכם" מוסכם כי סעיפים מסויימים - וכאן באה רשימת סעיפים הכוללת את כל ההוראות האופרטיביות של ההסכם - יחשבו לתנאים יסודיים.

9.     קביעת התנאים היסודיים בהסכם היא אפוא קביעה כוללנית. האם סעיף 13 מצטרף לסעיף 11 של ההסכם והופך אותו לסעיף פיצוי מוסכם כוללני? לכאורה קיים פער מילולי בין הוראות חוזיות אלה. תיתכן, במקרים מסויימים הבחנה בין תנאי עיקרי לבין תנאי שהפרתו נחשבת להפרה יסודית (השוו: ע"א 1/84 ברדה נ' סטרוד, פ"ד מב (1) 661). על כן, ניתן היה לגרוס כי התיבה "תנאים עיקריים" מצומצת מהתיבה "תנאים יסודיים" (הכוללת את כל הוראות ההסכם). ניתן היה לטעון בדוחק, כי סעיף 13 מכוון לשאלת הביטול ואינו יוצר חזקה לעניין התנאים העיקריים של תניית הפיצוי. ברם במקרה זה לא זו היתה הכוונה. התובע בתצהירו יוצר חפיפה מלאה בין מונחים אלה (תצהיר, ס' 6) והנתבעים אינם כופרים בכך בתצהיריהם. יתר על כן, עיון בסעיף 13 של ההסכם מלמד שמדובר בסעיף הגדרתי. הוא לא נועד להבטיח את היכולת לטעון להפרה יסודית, אלא נועד להגדיר תנאים כתנאים יסודיים.

זאת ועוד, התובע לא הצביע על כל ראיה אחרת למרכזיות חובת הרישום שנקבעה בהסכם בסעיף 10, למעט כך שסעיף זה נזכר בסעיף 13, ונשאב באמצעותו לתניית הפיצוי המוסכם של סעיף 11. ללא חיבור זה בין הסעיפים היתה הטענה לפיה מדובר בסעיף עיקרי המחייב הפעלה של מנגנון הפיצוי המוסכם - נותרת ללא בסיס, שכן לא הובאו ראיות אחרות לאישושה. אמנם, התובע טוען כי סעיף 4 של ההסכם יוצר חובה עצמאית ביחס להעברת הזכויות, תוך קביעה כי הפרת סעיף זה תחשב "כהפרת תנאי יסודי", אך דרישת הרישום מופיעה בסעיף 10 של ההסכם, וקובעת מועד אחר לסיומו של הרישום. מכל מקום, העובדה כי יסודיות העברת הזכויות נקיות מכל זכות הודגשה בנפרד, איננה יכולה לגרוע מניסוחו הכוללני של סעיף 11.

10.     מהי המשמעות של דברים אלה?

תניית הפיצוי המוסכם אינה צפה בחלל. היא נבחנת אל מול המציאות כפי שהתרחשה. מדובר בשני איברים של משוואה. האחד מתייחס למציאות שנחזתה בעת כריתת ההסכם, והאחר - להתרחשות המפרה בפועל . עמד על כך השופט ש' לוין בע"א 533/81 עגמון חברה ליצור גומי נ' ישעיהו, פ"ד לו (3) 553. הוא אומר:

... כאשר באים לבחון את השאלה, אם יש מקום להפחית את שיעור הפיצויים המוסכמים לפי סעיף 15(א) סיפא לחוק הנ"ל, יש 'להעביר' את ההפרה
הקונקרטית, על תוצאותיה, בכור המבחן של הסעיף הנ"ל, דהיינו, לקבוע, אם מלכתחילה בעת כריתת החוזה, עשוי היה המפר לראות את הפיצויים
המוסכמים כמשקפים לפי קנה מידה סביר כלשהו את הנזק, העשוי להיגרם מאותה הפרה;

11.     בכל הנוגע למציאות שנחזתה מאבדת תניית הפיצוי המוסכם ממעמדה, אם מדובר בתנייה כוללנית. יסוד זה של התנייה מצביע על כך שאין מדובר בתחזית ממשית אלא בזריקת סכומים לאוויר. ""פיצוי בסכום קבוע שנקבע בגין נזקי הפרות שונות - גדולות כקטנות - אומר הנשיא שמגר בע"א 53/86 סולל נ' צוקרמן, פ"ד מב (2) 625 - אינו עומד בתנאי של סבירות היחס בין הפיצוי לנזק שנקבע בסעיף 15(א) סיפה". ואכן כיצד ניתן לבסס פיצוי מוסכם באותו סדר גודל על הפרה של יום אחד ברישום המקרקעין או של שנה שלמה? האם כל הפרה של כל תנאי מצדיקה פיצוי בסכום גבוה המהווה אחוז ניכר מן המחיר החוזי? הרעיון כי איחור של יום אחד, מעבר ל - 105 ימים, ברישום המקרקעין יקים עילה לפיצוי המהווה אחוז ניכר לא יעלה על הדעת. "תניית הפיצויים" שבענייננו תתקשה לעמוד על רגליה-היא כמות שהיא. אכן, תניית הפיצויים נוסחה באופן כוללני, ומכאן מסקנה (לכאורה) שהצדדים אף לא נתנו דעתם במפורש ובמפורט לנזק שניתן היה לראותו מראש כתוצאה מסתברת של כל הפרה והפרה. פיצוי אחד וקבוע מראש לכל הפרה שתהיה, מלמד, כמו מעצמו, על כך שבעלי החוזה לא קבעו את תניית-הפיצויים בשוותם נגד עיניהם, לפי קנה מידה סביר, את הנזק העלול להיגרם מהפרה זו או אחרת של החוזה (ע"א 4481/90 אהרון ישראל נ' ג' פרץ מ' בן גיאת, חברה להנדסת בנין, פ"ד מז (3) 427).

גם מבחינת החלק האחר של "המשוואה" - לא יכול היה התובע להצביע על הצדקה לסוג כזה של פיצוי. התובע חשוף להכבדות ומגבלות ממשיות שמקורן בחובות של הנתבעים, ואף נרשם על המקרקעין עיקול לטובת רשויות המס. התובע מוסיף ומתאר השתלשלות עגומה הנוגעת לסחירות הנכס עקב אי רישומו. לדבריו הוא מתקשה להפיק את התועלות הכלכליות הגלומות בו, ולנצל את זכויות הבניה, הואיל ואין בידיו לקבל הלוואה כנגד משכונו של הנכס. ברם, לזכות התובע נרשמה הערת אזהרה, והנתבעים אינם יכולים לחוב עבור תוכניות ההשקעה והחשבונות הכלכליים של התובע, אלא אם כן יוכיח זה את נזקו בדרך הרגילה. תניית הפיצוי המוסכם, כפי שנקבעה, איננה פועל יוצא של מנגנון רציונאלי הקשור להשקעותיו של התובע, אשר הובהרו לנתבעים במהלך המשא ומתן.

12.     בנסיבות אלה, נראה כי אין מקום לקיים את התניה כפי שהיא. על כן, יש מקום להתערב בגובה הפיצוי ולהעמידו על שיעור מתקבל על הדעת בסוג זה של הסכמים. אני קובע כי גובה הפיצוי יועמד על סכום השווה ל-30,000 דולר של ארה"ב. הסכום ישולם בתוך 30 יום מהיום.

13.     כמו-כן, אני מורה על אכיפת ההסכם, ועל הנתבעים לסיים את הליכי הרישום לא יאוחר מתום 60 יום מהיום. בהתחשב בתוצאות ההליך, ישאו הנתבעים בהוצאות הליך זה בסכום כולל (הסכום כבר כולל שכ"ט, הוצאות ומע"מ) של 10,000 ₪.





לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. הפרת הסכם מכר חנות

  2. הפרת הסכם מכר קרקע

  3. ביטול הסכם מכר מחמת עושק

  4. תשלום אחרון בהסכם מכר דירה

  5. תניית פיצוי מוסכם בחוזה מכר

  6. בקשת נאמן לבטל הסכם מכר דירה

  7. פיצוי על איחור תשלום בהסכם מכר

  8. אי עמידה במועדי התשלום בהסכם מכר

  9. הסכם מכר מקרקעין לפני קום המדינה

  10. הפרת הסכם מכר בית קרקע ברמת השרון

  11. ביטול הסכם מכר בשל אי תשלום תמורה

  12. בקשה לדחיית תביעה לביטול הסכם מכר

  13. הסכם מכר למרות שבדירה גר אדם בשכירות

  14. כסף בנאמנות אצל עורך דין - הסכם מכר

  15. ביטול הסכם מכר עקב סירוב לפנות את הדירה

  16. נוכחות עורך דין במעמד חתימה על הסכם מכר

  17. אי ידיעה על ליקויי בניה בעת חתימת הסכם המכר

  18. תביעה לביטול הסכם מכר מקרקעין והוצאת צו פינוי

  19. פסק דין בתביעה ובתביעה שכנגד בעקבות הסכם מכר של דירה

  20. הפרת הסכם מכר באי העברת מלוא האישורים לצורך העברת הנכס

  21. נפסק כי המוכרת היא שהפרה את ההסכם במתן הודעת ביטול שלא כדין

  22. פסק דין הצהרתי לפיו הסכם המכר ייאכף ומכוחו יועבר רישום הזכויות בדירה

  23. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון