תביעה לאכיפת הסכם מכר מקרקעין

להלן פסק דין בנושא תביעה לאכיפת הסכם מכר מקרקעין:

פסק דין

1.      זו תובענה לאכיפתו של הסכם מכר שנחתם ביום 31.1.94 בין המבקש לבין המנוח, המוריש של המשיבים שנותרו לדיון בתביעה. על פי הסכם זה, המבקש קנה מהמנוח שטח של 400 מ"ר בחלקה 20 בגוש 8778. עוד נקבע בהסכם:

11.     צד שני (המבקש) מודע כי קיימת אפשרות של אי יכולת מסירת החזקה בשטח הנמכר ולכן צד שני מסכים לקבל מצד אחד שטח דומה וזהה בחלקה 22 בגוש 8778, ומקומו יהיה דרומית לביתו של פריד מוחמד X ת.ז. X והכל מותנה בהסכמת אחיו של צד אחד (המנוח) בקשר ל- 1000 מ"ר מחלקה 22 בגוש 8778, וזאת בתקופה שלא תעלה על ששה חודשים מתאריך חתימת הסכם זה.
12.      במידה וצד שני (המבקש) יקבל לחזקתו שטח אחר בחלקה 22 בגוש 8778 לא תהיה לו כל טענה או דרישה נגד צד אחד (המנוח) בענין השטח בחלקה 20 בגוש 8778.

נטען, כי המשיבים 1-5 הם יורשיו של המנוח.

כמו כן, תבע המבקש להורות למשיב 8, הוא רשם המקרקעין, לבטל הערת אזהרה ולרשום את זכויות המבקש במקרקעין, ולהתיר לו לפצל סעדיו כדי להגיש תביעת נזיקין נגד המשיבים 2-5. לפי בקשה בהסכמה שהוגשה בבש"א 19981/07, נמחקה התובענה כנגד המשיבים 7 ו- 8.

כנגד המשיב 6 לא נטען דבר ולא נתבקש דבר, ולכן אני מוחק את התביעה כנגדו.

2.     המבקש טען כי המשיבים 1-5 הם יורשי המנוח. אף המשיבים 1-5 טענו כך. אין בכך כדי להכריע שהמשיבים 1-5 הם יורשי המנוח. אפשר שקיימים יורשים אחרים. זכר לדבר יש בשאלתו של ב"כ המבקש בעמ' 7 לפרוטוקול בדבר רישום הירושה על שם אחיו ואחיותיו של המשיב 4. דבר לא הוכח בענין זה, ואין לפרש את פסק הדין, כאילו הוכרע שאלו הם היורשים היחידים של המנוח. הנחת העבודה בדיון בין שני הצדדים בפני, שאינם חולקים על כך, תהיה שהמשיבים 1-5 הם יורשיו היחידים של המנוח.

3.     המבקש הגיש תביעה לאכיפת הסכמים שונים, ובהם ההסכם הנ"ל, בת"א 10346/97 בבית המשפט המחוזי בחיפה, ופסק הדין מחייב את הצדדים, שהיו כולם צד לאותו תיק, לפחות כהשתק פלוגתא. בפסק הדין שניתן על ידי השופט ד"ר דן ביין נקבע שההסכם הנ"ל תקף, אך נקבע:
"באשר להסכם השלישי אינני מורה על רישום 400 מ"ר בשם מוחמד, שכן לפי ההסכם הנ"ל, נשארה פתוחה השאלה אם זכויותיו לפי הסכם זה ימומשו בחלקה 20 או בחלקה 22".

4.     המבקש טוען שהמנוח הוליך אותו שולל, בכך שמלכתחילה לא היה לתובע זכויות בחלקה 20 היות ומכר קודם לכן את מלוא זכויותיו. כך נקבע בפסק דין של השופטת ב. בר-זיו מיום 11.4.07 בת"א 238/99, 311/99, 191/99. לטענתו, זהו מעשה מירמה שהותיר את המבקש בפני חלופה אחת שהיא קבלת קנינו בחלקה 22, שכן אין באפשרותו לקבל זכויות בחלקה 20, ועל כן, תובע המבקש קבלת 400 מ"ר בחלקה 22.

5.     המשיבים הגיבו לבקשה וטענו שהמבקש, שידע שזכאותו לשטח "דומה וזהה" בחלקה 22 מותנית בקבלת הסכמת אחיו של המנוח בתקופה שלא תעלה על ששה חודשים מחתימת ההסכם, דהיינו עד 31.7.94, לא עשה כלום למימוש ההסכם, אף לאחר שנודע לו שהמנוח לא יכול להעביר לו את מה שקנה. המבקש גם לא הודיע על ההסכם ליורשים לאחר פטירת המנוח, וקודם פטירת אחיו, על מנת לאפשר להם לקיים את ההתחייבות. לטענת המשיבים, זכאותו של המבקש לשטח בחלקה 22 מותנית בהשגת הסכם חליפין בין המנוח לאחיו, ביחס לשטח של 1,000 מ"ר, תוך ששה חודשים, ומשתנאי זה לא התקיים, לא ניתן לבצע את החיוב, ודין ההסכם להתבטל. נטען עוד, כי המבקש אישר שהוא מודע היטב למצב המשפטי והחוקי של זכויות המנוח בחלקה, ולכן המבקש מנוע מלייחס למנוח כוונת מירמה.

6.     אין חולק, שבשעה שחתם המנוח על ההסכם הנדון, לא היו לו זכויות בחלקה 20, ואין לעזבונו זכויות בחלקה 20 גם היום. על כן, לא ניתן לאכוף את החיוב הבלתי מותנה לפיו זכאי המבקש לזכויות בחלקה 20.

7.     לגבי חלקה 22, טוען המבקש בסיכומיו שבעת עריכת ההסכם היו למנוח זכויות בחלקה. הטענה הזו לא נטענה בהמרצת הפתיחה, וממילא המשיבים לא הגיבו עליה. המבקש טוען שניתן להסיק זאת מכך שלפי נסח הרישום, בשנת 2002 נרשם צו ירושה על יתרות השטחים של מר המנוח. אני קובע כי מנסח הרישום אין להסיק שבעת עריכת ההסכם ב- 31.1.94 היו למנוח חלקים בחלקים 22. הפעולה הראשונה הרשומה היא מכר מיום 20.5.01 ואין לדעת מה היה המצב לפני כן. ואולם, המשיבים מסכימים לכך שהיו למנוח זכויות בחלקה 22 בעת עריכת ההסכם.

8.     הטענה שהיו למנוח זכויות בחלקה 22 בעת עריכת ההסכם היתה יסוד לטענה בסיכומים, שלפיה לא היה צורך בתנאי המתלה שנקבע בהסכם, שהרי גם ללא הסכמתו של אחי המנוח, היה בידי המנוח לקיים את ההסכם בחלקה 22. גם זו טענה חדשה, שלא בא זכרה בהמרצת הפתיחה. אם לא היה צורך בתנאי המתלה, המבקש לא היה צריך להסכים לו. משהסכים לתנאי המתלה, הרי זכויותיו מותלות וכפופות לאותו תנאי מתלה. נראה שהיה צורך בתנאי המתלה, ובהגדרה המדויקת איזה חלק מהמקרקעין יהיה החלק שיועבר למבקש, ולא חלק אחר, שהרי הצדדים פירטו במדויק מה החלק העתיד להיות מועבר ומה התנאי.

9.     אין חולק שהתנאי המתלה לא התקיים, ואחיו של המנוח לא נתן הסכמתו. המבקש טוען שהשופט ביין כבר דחה את הטענה הזו של המשיבים, בקביעה פוזיטיבית ש"בלעה את כל טענות המשיבים, לרבות טענתם בדבר בטלות ההסכם עקב אי קיום התנאי". חזרתי ועיינתי בפסק הדין ולא מצאתי בו קביעה שלפיה עסק בית המשפט בטענה בדבר אי קיום התנאי המתלה. אין בענין זה לא השתק עילה ולא השתק פלוגתא. אפרט את דברי. במקרה של השתק עילה:

אם במשפט הראשון זכה התובע בדין, כי אז אומרים שעילת תביעתו שם 'נבלעה' (MERGED) בפסק-הדין, אשר הכיר בזכותו ובא במקום העילה, שאיננה עוד, בחינת TRANSIT IN REM JUDICATAM; וכן, אם במשפט הראשון זכה הנתבע בדין, אזי אומרים שקם מחסום (BAR) המשתיק את התובע מלחזור על תביעה שניה המבוססת על אותה עילה, בחינת היותה חסומה או מושתקת PER REM JUDICATAM.

זה הוא השתק המופנה כלפי התובע בלבד, ואינו מונע מהנתבע דבר. לעומתו, השתק פלוגתא חל על שני הצדדים, והוא מונע מכל צד לטעון בפלוגתא שנקבעה על ידי בית המשפט לאחר דיון בהליך קודם באופן פוזיטיבי לאחר שהייתה חיונית להכרעה. יושם אל לב, שבעוד השתק עילה כולל את כל המרכיבים של העילה, בין שנטענו ובין שלא נטענו, השתק פלוגתא כולל רק את הטענות שנטענו. השופט ביין לא דן בטענה כזו של הנתבעים, ולא קבע בה כל ממצא ולכן אין השתק פלוגתא. המשיבים היו נתבעים באותה תביעה, ולכן אינם כפופים להשתק עילה. אציין, שאין שום סתירה בין ביטול ההסכם עקב תנאי מתלה לבין היות ההסכם תקף עד ביטולו. ההסכם שריר וקיים עד ביטולו.
לפיכך, אני דוחה את טענת המבקש, כאילו המשיבים אינם רשאים לטעון שהתנאי המתלה לא התקיים ועל כן יש לבטל את ההסכם.

10.     המבקש טוען בסיכומיו, ולא טען כך בהמרצת הפתיחה, שחתם על ההסכם הכולל תנאי מתלה עקב טעות בכך שלא שם לב ו/או לא ייחס חשיבות לתנאי המתלה. טענה עובדתית זו לא נתמכה בעדות או בתצהיר מטעמו של המבקש. בחקירתו אמר שלא ידע כלל שיש תנאי מתלה, וזו טענה שונה מהטענה המופיעה בסיכומיו שלא ייחס חשיבות לתנאי המתלה. ממילא, הטענה שהמבקש לא שם לב ולא ידע את תוכן ההסכם אינה מבטלת תנאים שאדם חתם עליהם.

11.     המבקש טוען בסיכומיו, ולא טען כך בהמרצת הפתיחה, שהיה על המשיבים לטפל בקבלת הסכמת האח המנוח, ומשלא נעשה הדבר, הם מנועים מלהסתמך על התנאי המתלה לפי סעיף 28 (א) לחוק החוזים (חלק כללי), שלשונו:

היה חוזה מותנה בתנאי מתלה וצד אחד מנע את קיום התנאי, אין הוא זכאי להסתמך על אי-קיומו.

כדי לבסס טענה זו, היה על המבקש לטעון וגם להוכיח שההמשיבים מנעו את קיום התנאי. לא די בכך שלא השיגו את הסכמת אחי המנוח, אלא גם שמנעו את השגת הסכמתו. כאשר הדבר תלוי בהסכמת אדם אחר, אפשר שהמתחייב עשה ככל יכולתו לשכנע את האחר שייתן הסכמתו, ונכשל. התוצאה אינה אומרת שלא היה נסיון. המשיבים, שטענו שלא ידעו על ההסכם, בודאי לא עשו דבר להשגת ההסכמה. אין ספק שאחי המנוח לא הסכים לפי התנאי המתלה, אבל המבקש לא הוכיח, אף לא לכאורה, כי המשיבים או המנוח מנעו את קיום התנאי. אמנם, גם מחדל נחשב כמניעת התנאי, אך זאת, אם חובת תום הלב דורשת פעולה. איננו יודעים מה עשה המנוח להשגת ההסכמה. המבקש לא טען ולא הוכיח דבר בענין זה. המבקש לא טען ולא הוכיח אף לכאורה שהמבקשים ידעו על התנאי המתלה. המבקש מצטט בסיכומיו את דברי המשיב 4 בעמ' 8 לפרוטוקול, בתשובה לשאלה "האם היית פעם בפגישה או בשיחות או באיזהשהוא מגע עם מר ביאדסי התובע בקשר לחלקות 22 יחד עם אבא שלך", שם ענה "יכול להיות שהשתתפתי בחלק מהישיבות או בישיבה אחת. לא זוכר. מדברים פה על המון שנים ואי אפשר לזכור הכל". כלומר, ביחס לשאלת ידיעת המשיבים על התחייבויות המנוח באשר לחלקה 22 אין שום עדות מטעם המבקש, ומטעם המשיב 4 יש עדות שהוא לא זוכר. בנסיבות אלה, לא ניתן כלל לקבוע שהמשיבים ידעו על התחייבויות המנוח, ואין לקבוע שפעלו בחוסר תום לב כאשר לא ידעו שעליהם לפעול.

לפיכך, אני קובע שסעיף 28 (א) לא חל בנסיבות התובענה שבפני.

11.     המבקש טוען, שלמשיבים 1-5 כיורשי המנוח יש היום זכויות בחלקה 22 ולכן עליהם לקיים את התחייבות אביהם המנוח מתוך הזכויות שיש להם היום. אילו היתה התחייבות המנוח לגבי חלקה 22 בלתי מותנית, אפשר שהיה על היורשים לקיים את ההתחייבות מתוך זכויותיהם בחלקה, כפי שהמנוח עצמו היה חייב לקיים את התחייבותו הבלתי מותנית. ואולם, ההתחייבות לגבי חלקה 22 היתה מותנית בתנאי שלא התקיים, ונסובה ספציפית על שטח קרקע מדויק מתוך חלקה 22, שאותו על המנוח לקבל מאחיו ולא קיבל. בנסיבות אלה, אף המנוח לא היה צריך לקיים את ההתחייבות, וממילא יורשיו.

12.     התוצאה היא שעקב אי קיום התנאי המתלה, אין לאכוף את ההסכם, משום שיש לבטל את ההסכם, כאשר התוצאה היא שעל עזבון המנוח להשיב למבקש את מה שקיבל. מתוך טיעוני הצדדים וראיותיהם לא היה ברור כמה קיבל המנוח עבור המקרקעין, ובהסכם יש אמירות סותרות. על כן, נתתי לצדדים אפשרות להתייחס לכך בטיעונים משלימים. המבקש טען שמוסכם בין הצדדים שהתמורה היתה 10,000 דולר ארה"ב, והמשיבים לא הגישו טיעונים משלימים. על כן, אני קובע שתמורת ההסכם היתה 10,000 דולר ששולמו על ידי המבקש למנוח, ועל עזבון המנוח, וירושיו, להשיב למבקש סכום זה. מכיוון שאין בפני תביעה כזו, איני נותן סעד כזה, אבל זו התוצאה של דיוני בנושא ההסכם.

13.     המשיבים הסכימו בסיכומיהם, לפנים משורת הדין, להעביר למבקש רישום של 400 מ"ר מזכויותיהם, כנגד תשלום המחצית השניה של התמורה כפי ערכה היום. זו היתה הצעה שלא התקבלה על דעת המבקש, ועל כן, איני מצווה עליה.

13.     המבקש ביקש פיצול סעדים על מנת להגיש תביעת נזיקין כנגד המשיבים. המשיבים אינם מעלים נימוקי התנגדות לכך, ואני מקבל את הבקשה ומתיר פיצול סעדים כמבוקש.

14.     על פי כל האמור לעיל, אני דוחה את התובענה. המבקש ישלם למשיבים הוצאות המשפט בסך 7,500 ₪ בתוספת מע"מ.      





לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. אכיפת חוזה עבודה אישי

  2. אכיפת חוזה למכירת חנות

  3. אכיפת הסכם העברת מניות

  4. אכיפת הסכם פינוי מגרשים

  5. תביעה לאכיפת הסכם היפרדות

  6. אכיפת הסכם מכר - צו מניעה

  7. תביעה לאכיפת הסכם מכר של חנות

  8. אכיפת הסכם הלוואה לאדם שנפטר

  9. תביעה לאכיפת הסכם שנעשה בעל פה

  10. תביעה לאכיפת הסכם מכר מקרקעין

  11. אכיפת הסכם מכר ופיצויים בגין הפרתו

  12. אכיפת הסכם מכר בבית משפט לענייני משפחה

  13. בקשה לצו מניעה זמני בתביעה לאכיפת הסכם שכירות

  14. תביעה לאכיפת ההסכם ע"י רישום הבית כבית משותף

  15. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון