שינויים במושכר

על מנת שתקום לבעל הבית עילת פינוי בגין שינויים במושכר מכוח סעיף 131 (2) לחוק הגנת הדייר (נוסח משולב), התשל"ב - 1972, על זה האחרון מוטל הנטל להוכיח כי נתקיימו 3 תנאים מצטברים:

  1.      האחד, קיומו של תנאי מפורש בחוזה השכירות האוסר ביצוע פעולה כזו או אחרת.
  2.      השני, התנאי הופר על ידי הדייר.
  3.      השלישי, התנאי שהופר מעניק לבעל הבית, על פי תנאי השכירות, את הזכות לתבוע פינוי.


להלן פסק דין בנושא שינויים במושכר:

פסק - דין

זוהי תביעה לפינויה של דיירת מדירת מגורים אותה היא מחזיקה, זה שנים רבות, בשכירות מוגנת.

רקע וטענות בעלי הדין.
1.     התובעים - יחדיו - הינם הבעלים הרשומים של דירת מגורים, המצויה בקומה ב' בבניין הבנוי ברח' האלקושי 3, בתל אביב, הידועה כחלקה 127/8 בגוש 7111 (להלן - "הדירה").

2.     הנתבעת, יחד עם בעלה המנוח, שכרה את הדירה בשכירות מוגנת, מהבעלים שקדמו לתובעים, על פי חוזה שכירות מיום 13.6.77 (להלן - "חוזה השכירות"). מיני אז מחזיקה הנתבעת בדירה כדיירת מוגנת על פי חוק הגנת הדייר (נוסח משולב), התשל"ב - 1972 [להלן - "החוק"].

3.     בתביעה שבכאן עתרו התובעים לפינוי הנתבעת מהדירה, בטענה כי נתגבשה כנגדה עילת פינוי, בגין שינויים שעשתה הנתבעת במושכר.

4.     לטענת התובעים, בשלהי שנת 2003 סגרה הנתבעת את מרפסת הדירה, הפונה לחזית הבניין, בקונסטרוקציית מתכת וזכוכית (להלן- "הויטרינה") זאת בלא לקבל את הסכמתם.
     סגירתה של המרפסת כאמור מהווה - כך לתובעים - הפרת הוראות החוזה באופן המזכה אותם בביטול החוזה ובפינוי הנתבעת מהדירה.
     לטענת התובעים, סגירת המרפסת נעשתה בלא שנתקבל היתר בנייה מהרשות המקומית, הגם שהיתר כזה נדרש על פי הדין.

5.     מנגד טענה הנתבעת כי לא נתגבשה כנגדה עילת פינוי שכן אין מדובר בהתקנה חדשה של תריסים, אלא בהחלפת חדש בישן.
     לטענת הנתבעת, בעת רכישת הזכויות בדירה בשנת 1977, המרפסת הייתה סגורה בתריסי אזבסט אשר הוסרו על ידה בשנת 1985, תחתם התקינה סוכך ושמשיה. משבלו הסוכך והשמשיה הוסרו אף אלה ותחתם הורכבה הויטרינה.
     בנסיבות אלה, כך לנתבעת, אין בהחלפת הסוכך והשמשיה כדי להוות שינוי במושכר.
     עוד טענה הנתבעת כי החלפת התריסים אינו מצריך קבלת היתר.
לחילופין, עתרה הנתבעת למתן סעד מן הצדק.

דיון ומסקנות.
6.     אחר שבחנתי, בחון היטב, את טענות הצדדים על רקע העובדות שהוכחו באתי לכלל מסקנה כי לא נתגבשה כנגד הנתבעת עילת פינוי, כך שדין התביעה כנגדה - להדחות.
     להלן נימוקיי.

הפן העובדתי.
7.     יוקדם וייצויין כבר מבראשית, כי ב"כ התובעים נמנע מלחקור את הנתבעת על תצהירה (מוצג נ/4) כך שיש לקבל את כל האמור בתצהיר הנתבעת כאמת. כך גם אמורים הדברים באשר לתצהירו של מר מלמד יגאל (מוצג נ/3).

8.     על רקע האמור ובהסתמך על חומר הראיות אשר הונח בפני, אני קובע את הממצאים הבאים כמוכחים:
א.     בעת שהנתבעת שכרה את הדירה בשנת 1977, המרפסת נשוא התביעה הייתה סגורה בתריסי אזבסט (סעיף 7 לתצהיר נ/4 ועדות התובעת עמ' 3 לפרוטוקול).
ב.     בשל כך שתריסי האזבסט היו במצב גרוע ולנוכח הפרסום בכלי התקשורת השונים על היות חומר זה מסוכן לבריאות, הסירה הנתבעת את תריסי האזבסט והתקינה תחתם - בשנת 1985 - סוכך ושמשיה (סעיף 9 לנ/4 וסעיף 2 לנ/3).

ג.     בשלהי שנת 2003 משבלו הסוכך והשמשיה, הוסרו אף הם ותחתם התקינה הנתבעת מסגרות אלומיניום וזכוכית (סעיף 5 לתצהיר נ/3).

ד.     המרפסות כולן, אלה הפונות לחזית הבניין, סגורות בתריסים (ר' תצלום חזית הבניין מוצג נ/1).

הפן המשפטי.
9.     על מנת שתקום לבעל הבית עילת פינוי מכוח סעיף 131 (2) לחוק, על זה האחרון מוטל הנטל להוכיח כי נתקיימו שלשה תנאים מצטברים:
     האחד, קיומו של תנאי מפורש בחוזה השכירות האוסר ביצוע פעולה כזו או אחרת.
     השני, התנאי הופר על ידי הדייר.
     השלישי, התנאי שהופר מעניק לבעל הבית, על פי תנאי השכירות, את הזכות לתבוע פינוי.
     [ר' לעניין זה ד. בר אופיר, סוגיות בדיני הגנת הדייר, עדכון מס' 5, עמ' 65 ואסמכתאות שם].

10.     בסיכומי טענותיו טוען ב"כ התובעים כי בהתקינה את הויטרינה הפרה הנתבעת את הוראת סעיף 6 (ה) לחוזה השכירות הקובע לאמור -
     "השוכר מתחייב לא לשנות את המושכר באיזה אופן שהוא וכן לא להוסיף לו כל דבר בלי קבלת רשות בכתב מאת המשכיר..."
     כן טען ב"כ התובעים, כי סגירתה של המרפסת בלא לקבל היתר בנייה כדין, מהווה הפרה של הוראת סעיף 6 (ה) להסכם השכירות.     
טוען, אפוא, ב"כ התובעים, כי משהוכח שהנתבעת הפרה את תנאי השכירות ולנוכח הוראת סעיף 10 לחוזה - המעניק לתובעים הזכות לתבוע פינוי הנתבעת מן הדירה - נשתכללה עילה לפינויה של הנתבעת, מכוח הוראת סעיף 131 (2) לחוק.

מנגד, טען ב"כ הנתבעת בסיכומיו כי לא הוכח, כלל ועיקר, כי הנתבעת הפרה הוראה כלשהי מהוראות חוזה השכירות ובשל כך לא התגבשה כנגדה עילת פינוי.

11.     סבורני כי ב"כ התובעים גילה פנים שלא כהלכה בסוגיה האמורה.
הגם שנתקיימו בה בנתבעת תנאי הראשון והשלישי האמורים לעיל, לא הוכח כי הנתבעת הפרה תנאי כלשהו מתנאי החוזה, ובשל כך לא קמה לתובעים עילה לפינויה מן הדירה.
     במה הדברים אמורים.

שינוי המושכר - האומנם?
12.     שלא כדעת ב"כ התובעים בסיכומי טענותיו אין אני סבור כי החלפת תריסי האזבסט בסוכך ושמשיה ולאחר מכן בויטרינה - מהווה שינוי המושכר, כמשמעותו ובסעיף 6 (ה) לחוזה.
     אין חולק על כך כי בעת שהנתבעת שכרה את הדירה - בשנת 1977 - המרפסת הייתה סגורה בתריסי אזבסט.
     בנסיבות אלה ניתן לקבוע בלא ספק כי כוונת הצדדים (הן בעלי הבית והן הנתבעת) בעת כריתת חוזה השכירות הייתה, כי הנתבעת שוכרת דירת מגורים כשחלל המרפסת סגור בבנייה קלה קרי: באמצעות תריסים.
     על רקע האמור ברי כי הוראת סעיף 6 (ה) לחוזה האוסרת ביצוע שינוי במושכר ב"איזה אופן שהוא", מתייחסת לביצוע שינויים מהותיים במבנה, אשר לא היו קיימים בעת כריתתו.
     החלפת תריס ישן ומוזנח בתריס חדש, באותו מיקום בו הותקן התריס הישן [ר' סעיף 12 לנ/4] אינו מהווה הפרה של הוראת סעיף 6 (ה) לחוזה, הואיל ופעולה זו אינה כרוכה בשינוי הדירה כפי שהיה בעת רכישת הזכויות בה.

     תימוכין להשקפתי זו מוצא אני בפסק דין של ביהמ"ש העליון לפני שנות דור [ע"א 498/03 אבידור רובינסון נ. יצחק שלזינגר ואח' פ"ד י"ח (2) עמ' 195].
     בפסק הדין הנ"ל - כבמקרה דנן - התקין הדייר במרפסת של הדירה תריס הזזה מסוג "תריסול" בלא לקבל רשות מבעלי הבית. אף שם הייתה קיימת תנייה דומה בחוזה השכירות, האוסרת ביצוע שינויים במושכר.
     בית המשפט (כב' השופט לנדוי) ראה בהתקנת התריסול הפרה של האיסור לבצע שינויים במבנה המושכר וקבע בזו הלשון -
     "יש לראות תריס זה, כשהוא ממלא את תכליתו, כאשר הוא הופך את המרפסת לחלל הסגור כלפי חוץ. ייתכן שהתקנתו רצויה לשם נוחותו של המערער באקלים הארץ, אך גם דבר זה אינו יכול לכפר על הפרת החוזה, אם הייתה כאן הפרה, כי המערער שכר את הדירה כמות שהיא"...." (שם, עמ' 194) (ההדגשה שלי - ח.ט.).
     ובהמשך בהתייחסו לפסק דין אחר שצוטט ע"י ב"כ המערער קובע ביהמ"ש כדברים האלה:
"יש דמיון רב בין מסגרת זו לבין התריס המתקפל במקרה שלפנינו, משתי בחינותיה העיקריות: היותה מחוברת חיבור של קבע לגוף הבניין ותכליתה ליצור חלל סגור, שלא היה קיים קודם בדירה זו....." (ההדגשה שלי - ח.ט.).
     הנה כי כן, מדברי ביהמ"ש עולה כי התקנת תריסול ו/או תריס מסוג אחר ע"י חיבור של קבע לגוף הבניין באופן היוצר חלל סגור, מהווה שינוי מבנה המושכר, רק אם החלל לא היה סגור קודם לכן בעת שכירת הדירה.
     משהוכח במקרה דנן, מעל לכל ספק, כי חלל מרפסת הדירה היה סגור בתריסי אזבסט עוד טרם שכרה הנתבעת את הדירה (ראה עדות התובעת עמ' 3 שורות 5,4 לפרוטוקול), אין בהחלפתם של אלה - במסגרות אלומיניום וזכוכית - כדי לשנות את מבנה המושכר, כמשמעותו בסעיף 6 (ה) לחוזה.

13.     בניגוד לעמדת ב"כ התובעים בסיכומיו, איני סבור כי יש בחלוף הזמן - בין הסרת תריסי האזבסט (בשנת 1985) להתקנת מסגרות הזכוכית תחתיהם - כדי ליצור איסור חדש מזה שהיה קיים בעת כריתתו של חוזה השכירות.
     כפי שהבהרנו לעיל, העובדה שהנתבעת שכרה את הדירה כשחלל המרפסת היה סגור מלמדת על כוונת הצדדים, כי אין בסגירת החלל כדי להוות "שינוי המושכר" כמשמעותו בסעיף 6 (ה) לחוזה.
     משכך הם פני הדברים ברי כי אין בעובדה שהמרפסת הייתה פתוחה משך 18 שנה (החל משנת 1985) כדי להוסיף איסור, על זה אשר היה קיים בעת שהנתבעת שכרה את הדירה.

     לא למותר יהא לציין כי אף התובעים לא ראו בהחלפת תריסי האזבסט בסוכך ובשמשיה כשינוי המבנה, חרף העובדה כי אלה חוברו לקירות הפנימיים חיבור של קבע.
     משנשאלה התובעת בחקירה הנגדית מדוע לא הוגשה תביעה בגין התקנת הסוכך והשמשיה היא השיבה בזו הלשון "לא פעלתי נגדה בביהמ"ש על התקנת הסוכך, זה סוכך להצלה ולא בוער" (עמ' 3 שורות 21,22).
     הנה כי כן, התובעים עצמם לא ראו בהחלפת התריסים בסוכך ושמשיה שינוי של המושכר, הגם שזה חובר לקירות הבית חיבור של קבע.
     נמצאנו למדים כי לא החיבור לקירות הבית הוא זה המפריע לתובעים, אלא סגירתו של חלל המרפסת. ברם, כפי שהבהרנו לעיל המרפסת הייתה סגורה עוד טרם שכרה הנתבעת את הדירה, כך שאין בסגירתו מחדש כדי להוות "שינוי של המושכר".

14.     הפועל היוצא מהאמור לעיל הוא, כי החלפת הסוכך והשמשיה במסגרות אלומיניום וזכוכית, אינו מהווה הפרה של הוראת סעיף 6 (ה) לחוזה, הואיל ואין בפועלה זה של הנתבעת כדי לשנות את מבנה המושכר, כפי שהיה בעת כריתתו של החוזה.
     במאמר מוסגר ייאמר כי מן ראוי היה שהנתבעת תעתור - טרם מעשה - לבית הדין לשכירות על מנת שיתיר לה סגירת המרפסת או לחילופין שיקבע כי היא איננה זקוקה להיתר, ברם מאחר ובאתי למסקנה כי אין בפעולותיה של הנתבעת כדי להוות "שינוי" כמשמעותו בסעיף 6 (ה) לחוזה, אין בהן כדי להקים עילת פינוי - בהעדר הפרה.

היתר בנייה.
15.     הטענה האחרת שבפי ב"כ התובעים היא כי הנתבעת הפרה את הוראת סעיף 6 (ה) לחוזה, עקב כך שסגרה את חלל המרפסת, בלא לקבל היתר בנייה מרשויות התיכנון.
     אף טענה זו דינה להדחות.
     הגם שאין חולק כי סגירת חלל של מרפסת טעונה היתר, לא הוכח - אף לא לכאורה - כי החלפת "סוג התריס" הסוגר את החלל, מצריך היתר בנייה.
     הפכתי פעם אחר פעם בתעודת עובד הציבור מיום 28.00.04, של מחלקת שירותי בניין ערים בעיריית תל אביב (להלן - "התע"צ") ולא מצאתי, אף לא ברמז, כי החלפת סוג התריס הסוגר את חלל המרפסת - מצריכה היתר.
     כל שנאמר בתע"צ הוא כי על פי תוכנית המתאר החלה, סגירת מרפסת מחייבת קבלת היתר וכי על פי בדיקה שנערכה לא הוגשה לנכס בקשה לסגירת מרפסות בשנה האחרונה.
     בכל הכבוד, אין באמור בתע"צ כדי ללמד כי יש צורך בהיתר לסגירת מרפסת, כאשר זו הייתה סגורה בעבר.
     לא בכדי לא התייחסה התע"צ ספציפית לסגירת מרפסת דירת הנתבעת, ולא נקבע בה מפורשות - כפי שניתן היה לצפות - כי סגירת המרפסת על ידי הנתבעת, נעשתה בניגוד לתב"ע.
     בהעדר הוכחה כי הנתבעת זקוקה הייתה להיתר לשם סגירת המרפסת, ובעדר ראייה פוזיטיבית כי סגירת המרפסת נעשתה בניגוד לחוקי הבנייה, אין מנוס מלקבוע כי הנתבעת לא הפרה את הוראת סעיף 6 (ח) לחוזה.

15.     למעלה מן הצריך יודגש כי כל מרפסות הבניין האחרות הפונות לחזית, סגורות המה בתריסים (ר' תצלום נ/1) ואין פוצה פה ומצפצף, הגם שאף לאלה לא ניתן היתר לסגירת חלל המרפסת.
     מדוע, אפוא, לא הגישו רשויות התכנון כתבי אישום כנגד בעלי הדירות האחרות (שהעליונה שבהן שייכת לתובעים), אם אומנם אלה נסגרו בלא היתר ובניגוד לחוקי התכנון?
     התשובה לכך פשוטה. אין המדובר בסגירה חדשה של חלל המרפסת, אלא בהחלפת "סוג התריס" הסוגר את החלל, מזה שהיה בשנות ה-40 (ר' נספח ב' לתצהיר נ/4).

16.     נמצאנו למדים, כי הנתבעת לא הפרה אף את הוראת סעיף 6 (ח) לחוזה, הואיל ולא הוכח כי סגירה מחדש של המרפסת, טעונה היתר בנייה.

סוף דבר.
17.     משבאתי לכלל מסקנה כי הנתבעת לא הפרה איזו שהיא הוראה מהוראת חוזה השכירות, לא קמה להם לתובעים עילת פינוי מכוח הוראת סעיף 131 (2) לחוק.
     הואיל והנני סבור כי מן הראוי היה שהנתבעת תפנה לבית הדין לשכירות טרם סגירתה המחודשת של המרפסת ובכך הייתה מונעת קיומו של הליך זה, לא מצאתי כי יש לפסוק לטובתה הוצאות, חרף התוצאה אליה הגעתי.
     אשר על כן, הנני מורה על דחיית התביעה בלא לעשות צו להוצאות.





לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. שינויים במושכר

  2. תביעה לפנוי מושכר

  3. ניתוק חשמל לשוכר

  4. מציאת שוכר חלופי

  5. עובש בדירה שכורה

  6. השבחת נכס בשכירות

  7. פינוי עסק בשכירות

  8. איחור בפינוי מושכר

  9. החזר פיקדון שכירות

  10. שכירות ל-10 חודשים

  11. שינוי מטרת השכירות

  12. בטוחות להשכרת דירה

  13. עורך דין שכירות דירה

  14. נזקים לדירה בשכירות

  15. אי תשלום שכירות רכב

  16. ניכוי הוצאות שכירות

  17. מס הכנסה על שכר דירה

  18. עזיבת שוכר ללא התראה

  19. הצעת חוק בנייה להשכרה

  20. שכירות עסק ללא רישיון

  21. תביעה לפינוי מושכר מדירה

  22. בעיות חשמל בדירה שכורה

  23. תביעה נגד שוכרים שעזבו

  24. סכסוך בנושא שכירות משנה

  25. פרישה ממשא ומתן בשכירות

  26. השארת נזקים בדירה שכורה

  27. השכרת גג למערכת סולארית

  28. פינוי בגין נטישת המושכר

  29. תביעה על חוב שכירות רכב

  30. בלאי סביר במושכר - פסיקה

  31. שוכר שלא שילם חשבון חשמל

  32. האחריות למצוא שוכר חלופי

  33. שכירות משנה לצדדים שלישיים

  34. נזקים ליחידת דיור בשכירות

  35. פינוי מדירה בשכירות מוגנת

  36. תביעה בנושא תקופת השכירות

  37. איחור בהחזרת דירה בשכירות

  38. שיפורים במושכר - מס הכנסה

  39. פיצוי על נזקים בדירה שכורה

  40. חובות לעירייה דירה בשכירות

  41. פיצוי על נזק לדירה בשכירות

  42. נזק לדירה שכורה אחרי עזיבה

  43. עזיבת דירה שכורה לפני הזמן

  44. סעיף 15 לחוק השכירות והשאילה

  45. סעיף 21 לחוק השכירות והשאילה

  46. מס הכנסה על שיפורים במושכר

  47. פיצויים בגין השקעות במושכר

  48. צביעת דירה לאחר סיום שכירות

  49. האם שכירות נחשבת הכנסה מעסק

  50. תביעת פינוי עסק ממושכר בנצרת

  51. אי פינוי חפצים מדירה בשכירות

  52. פינוי דירה בשכירות ללא התראה

  53. הצעת חוק השכרת דירות למגורים

  54. פינוי עקב שינוי מטרת השכירות

  55. קבלת חובות וזכויות השוכר הקודם

  56. נזקים בדירה שכורה אחרי פינוי

  57. פינוי שוכר מדירה ע"י עורך דין

  58. טענת קיזוז בתביעה לפינוי מושכר

  59. חוק דירות להשכרה לעולים חדשים

  60. חוב שכירות על 2 חודשים אחרונים

  61. חיוב יתר חשמל ומים בדירה שכורה

  62. אי פינוי נכס מסחרי בשכירות בזמן

  63. פינוי הבן של שוכר מדירה בשכירות

  64. עזיבת נכס בשכירות באופן חד צדדי

  65. חוק השכירות והשאילה, תשל"א-1971

  66. פיצוי מוסכם עקב הפרת תנאי שכירות

  67. השארת דירה לא נקיה בסיום השכירות

  68. דרישת עירייה לבצע תיקונים במושכר

  69. טענת תשלום שכר הדירה מראש לחצי שנה

  70. העברת החזקה במושכר לדיירים מוצעים

  71. גרימת נזקים לדירה בשכירות במתכוון

  72. מסירת זכות שימוש במושכר ללא הרשאה

  73. אי עמידה בתנאי של מציאת שוכר חלופי

  74. כמה עולה שכירות דירת חדר בתל אביב ?

  75. אי פינוי דירה לאחר תום תקופת השכירות

  76. ערעור על פסק דין של בית הדין לשכירות

  77. תביעה לפינוי מושכר לא תכיל סעדים נוספים

  78. מה נחשב ''הפרה יסודית'' של חוזה מכר דירה

  79. פיצוי יומי בגין איחור בפינוי נכס בשכירות

  80. העברת החזקה בדירה בשכירות מוגנת לדייר אחר

  81. תביעה נגד עורך דין על ייצוג בעסקת מכר דירה

  82. תביעה לבית הדין לשכירות - עסק "מקצוע חופשי"

  83. אובדן הכנסות משכירות בגלל איחור במסירת דירה

  84. התחייבויות הדדיות במערכת יחסים בין שוכרת ומשכיר

  85. נטען כי השוכר לא שילם שכר דירה ולא ביצע שיפוצים

  86. כשמופר הסכם באופן יסודי יש להורות על פינוי המושכר

  87. פיצוי כספי למשכיר על השארת דירה בשכירות במצב לא טוב

  88. נטל הראיה בשכירות נכס או הארכת תקופת שכירות ל- 10 שנים

  89. תביעה ותביעה שכנגד שעניינן מערכת יחסים בין משכיר לשוכרת

  90. תקנות מס הכנסה (קביעת שוויה של דירה להשכרה), התשמ''ו-1985

  91. תקנות מס הכנסה (שיעור פחת לדירה מושכרת למגורים), התשמ''ט-1989

  92. תנאי למימוש האופציה הוא קיום הוראות ההסכם בתקופת השכירות המקורית

  93. תקנות מס הכנסה (מועד תשלום המס על הכנסה משכר דירה), התשמ''ח-1987

  94. תקנות מס הכנסה (כללים בדבר ניכוי הוצאות להתאמת מושכר), התשנ''ח-1998

  95. כללי מס הכנסה (תוספת פחת לבנינים מושכרים בשכירות מוגנת), תשל"ח-1977

  96. תביעה שעילתה שטרית בגין שטר שחולל במועד הצגתו לפירעון עקב הוראת ביטול

  97. חוק מס הכנסה (עידוד להשכרת דירות) (הוראת שעה ותיקוני חוק), התשמ"א-1981

  98. כללי מס הכנסה (ניכויים מסויימים לבעלי בתים המושכרים בשכירות מוגנת), התשל"ח-1977

  99. ביקש להכניס למושכר כלבה ובתגובה החלה מסכת התעמרויות מצד המשכיר לרבות דרישה לתוספת בדמי השכיר

  100. האם יש לזקוף על חשבון פיצויים בגין הפרת החוזה או על חשבון שכר הדירה עבור תקופת המשך המגורים ?

  101. תקנות מס הכנסה (תיאומים בשל אינפלציה) (הוראת שעה) (הכנסה שסעיף 3 לחוק עידוד השכרת דירות חל עליה), התשמ''ז-1987

  102. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון