קבלת טופס 4 מקבלן

התובעים טענו הם מעולם לא קיבלו מהקבלן הודעה ברורה ומסודרת על כך שהוא קיבל טופס 4 או על תאריך צפוי לקבלתו. בהתאם לדרישת הבנק לצורך אישור הלוואת המשכנתא, התבקשו התובעים להמציא מכתב מהקבלן באשר לגובה היתרה.

להלן פסק דין בנושא קבלת טופס 4 מקבלן:

פסק דין

רקע

מונחת בפני תביעה כספית בסך 39,922 ₪.

בני הזוג התובעים רכשו דירה בת 5 חדרים בקומה ג' בבניין מגורים ברחוב החומש (כיום בן צבי) 6 בהוד השרון, הידוע כחלקה 8 בגוש 6411 (להלן: "הדירה") ביום 18.07.01 נחתם הסכם מכר לקניית הדירה בין התובעים לבין קירכילי חברה לבניה והשקעות 1990 בע"מ (להלן: "הנתבעים").

ביום חתימת החוזה הוסכם בנספח התשלומים כי בעבור הדירה ישולם סכום של 965,580 ₪ כולל מע"מ ובתוספת של דמי הצמדה. באותו המעמד שילמו התובעים תשלום ראשון על סך 144,837 ₪ אשר הווה 15% מהתמורה.

עד ליום 02.05.03 שילמו הנתבעים סכום נוסף של 1,058,406 ₪. נוסף על סכום זה שילמו התובעים תשלום נוסף בסך של 7,000 ₪ (נ/1) בעבור חניה תת קרקעית.
עד תום השנה הראשונה שילמו התובעים סכום של 1,037,243 ₪ ואת שאר התמורה תיכננו התובעים לשלם באמצעות משכנתא לאחר קבלת הודעה מצד הקבלן בדבר קבלת טופס 4.

לגישת התובעים, הם מעולם לא קיבלו מהקבלן הודעה ברורה ומסודרת על כך שהוא קיבל טופס 4 או על תאריך צפוי לקבלתו. בהתאם לדרישת הבנק לצורך אישור הלוואת המשכנתא, התבקשו התובעים להמציא מכתב מהקבלן באשר לגובה היתרה. ביום 18.02.06 התקבל אישור כי יתרת התשלום הינה 141,168 ₪ + מע"מ. התובעים העבירו לנתבעת סכום נוסף של 26,000 ₪ ביום 15.04.03 ועל כן הבנק ביקש יתרת חיוב נוספת.

התובעים נדהמו לגלות כי יתרת החובה עומדת לאחר העברת סכום של 26,000 ₪ על סכום של 126,916 ₪ +מע"מ. לשאלת התובעים בפנייתם אל הקבלן עוזרי (להלן: "עוזרי") לפשר חישוב זה, נאמר כי החישוב נעשה בעזרת תוכנת מחשב וכי לא יתכנו טעיות, כך שבמידה וירצו לקבל מפתח לדירה עליהם להעביר את הנדרש. משכך ביום 22.05.03 התובעים שילמו את הסכום שנדרש, תוך בקשה שיערך חשבון נוסף ויוחזרו תשלומי היתרה, שכן בחוזה נקבע סכום מקסימאלי לתשלום והתובעים שילמו סכומים מעבר לסכום המקסימאלי.

מר מיכאל קריכלי -(להלן: "מנהל הנתבעת") הכחיש את טענות התובעים מכל וכל. לשיטתו, סכום התמורה המקסימלי הקבוע בהסכם המכר סך של (1,024,100 ₪) היה מותנה בתשלומו עד מועד בו קיבלה הנתבעת טופס איכלוס (טופס 4).

לגישתו, התובעים, ככל הרוכשים, נדרשו לשלם את מלוא הסכום במועד עפ"י ההסכם, אולם "בשל מצוקה כספית לא עשו זאת ובכך, הפרו, הפרה יסודית את הסכם המכר" (ס' 10.2 לת.ע.ר מנהל הנתבעת).

הנתבעת, לפנים משורת הדין, הסכימה לדחות את מועד התשלום במספר חודשים וזאת בכפוף לביטול הגבלת סכום היתרה הקבועה בהסכם המכר.

לגישת מנהל הנתבעת כבר ביום 10.02.03 קיבלה הנתבעת טופס 4 ,מהועדה המקומית לתכנון ובניה מרחב הדרים, ומספר ימים לפני כן, פנתה הנתבעת אל התובעים על מנת שאילו יסדירו את חובם ויקבלו חזקה בדירה.
בתשובה לכך טענו התובעים כי הם נמצאים במצוקה כספית ומשכך לא יהיה ביכולתם להעביר את היתרה במועד.
הנתבעת הבהירה לתובעים כי אי העברת התשלום הינה הפרת תנאי יסודי בהסכם, וכמחווה של רצון טוב איפשרה הנתבעת כי התשלום יעוכב במספר חודשים ובלבד שאותה "תקרת תמורה" שנכתבה בספח א' תבוטל והחישוב יעשה בהתאם לשאר הוראות הסכם המכר. התובעים הסכימו לביטול ההגבלה האמורה והתחייבו כי יפרעו את חובם בהקדם.

התובעים הכחישו מכל וכל את ה"סיכום" הנ"ל. טענו שלא ניתנה להם כלל ההודעה הנ"ל, הם לא טענו כלל למצוקה כספית, שכן שילמו כבר כ - 90% מהתשלום, כשהיתרה תשולם ממשכנתא ולא מאמצעים האישיים. כן הכחישו אף את הטענה כי ויתרו על הסיכום החוזי בקשר למגבלת הסכום שיש לשלמו עפ"י ההסכם.

תביעה זו הוגשה בהליך של 'סדר דין מהיר'. משכך, פסק הדין יהיה מנומק בתמציתיות כפי שנקבע בתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד - 1984.

דיון

לדידי, לאחר ששמעתי את עדויות הצדדים, עברתי על הראיות והמסמכים המצויים בתיק, מצאתי לנכון לקבל את התביעה והכל כפי שיפורט להלן.

על מנת שהדבר יקל על הדיון אביא מספר סעיפים מתוך נספח התשלומים שנערך בין הצדדים:

"ס' 4 ב. יתרת התמורה תשולם באופן ובמועדים לפי בחירת הרוכש, בכפוף לאמור בס' 5 להלן, ובלבד שמלוא יתרת התמורה תשולם לא יאוחר מהמועד בו תקבל החברה טופס 4 לאיכלוס הדירה.
במקרה המפורט בסעיף זה דלעיל יתווסף לכל תשלום שישולם על חשבון יתרת התמורה הפרשי הצמדה כאמור בס' 7 להלן וריבית בשיעור של 5% לשנה וחלק יחסי בהתאמה על תקופה אחרת, ובלבד שסה"כ התמורה לא תעלה על 1,024,100 ₪ (245,000$), ותשולם לא יאוחר מיום קבלת טופס 4
( ס' 4 ב' - נספח תשלומים ומועדים, ההדגשות שלי - מ.ק.)

פרשנותו הנכונה של סעיף 4 לדעיל ויישומו למקרה שבפני, מהווה את גדר המחלוקת העיקרי בין הצדדים.

במקרים מעין אלו מקובל להשתמש בכללי הפרשנות כנגד המנסח וזאת מתוך הכרה כי הצד אשר ניסח את החוזה רכש לעצמו יתרון בעת ניסוחו של ההסכם. לפי כלל זה, במצב דברים בו החוזה משתמע לשתי פנים יופעל הכלל כנגד המנסח.
בע"א 4688/02 חזי כהן נ' מגדל חברה לביטוח בע"מ ואח' נקבע - כי "לשם הפעלת כלל זה של פרשנות נגד המנסח אין די בכך שיש לחוזה יותר מפירוש לשוני אחד, אלא נדרש כי יהיה לו יותר מפירוש תכליתי אחד".

ובע"א 497/83 צור נ' הפניקס, (פד"י מא (1) 729):
"אפילו נוסח משובש הרחוק מלהיות כליל השלמות אם אין בו "אי בהירות ביחס לכוונתו האמיתית" לא יזכה בפירוש נגד המנסח".

נראה כי פרשנות תכליתית של החוזה (וראה ע"א 5985/03 מדינת ישראל משרד השיכון והבינוי נ' אפרופים שיכון וייזום (1991) בע"מ) מחייבת להגיע למסקנה שעל הקבלן להודיע בצורה מפורשת לדייר על קבלת טופס 4, שכן ללא הודעה שכזו, איך ידע הדייר כי עליו לשלם את התשלום האחרון?

בעניין זה נחקר מנהל הנתבעת והוא נתן תשובות מתחמקות: (דיון מיום 13/12/07 עמ' 10 שורות 16-22)

"ש. איך הודעת לדיירים שהיו צריכים לבוא לקבל את הדירות ?
ת. בתאריך 28.2 הדירה שלו הייתה מוכנה. יש הסכם ועמדנו בהסכם. לא הפרתי שום הסכם עם כל דייר.
ש. היית צריך להודיע לו על זה שיש טופס 4 ?
ת. אני לא צריך להודיע לו על טופס 4. מחובתי למסור דירה.
ש. לא היית צריך להודיע לו שיש טופס 4 ?
ת. אני לא זוכר. אני אישית צריך לעשות את הדברים האלה? "

הן על פי ס' 4 לחוזה והן על פי תשובתו של מנהל הנתבעת נראה כי לא הייתה באפשרות התובעים לדעת מתי יתקבלו האישורים המתאימים לצורך קבלת טופס 4 אשר יאפשר את מסירת הדירה, מדבריו של מנהל הנתבעת לא הייתה כל חובה מצידו לדווח על כך שיתקבל הטופס הנ"ל.

בהמשך חקירתו, שינה את טעמו, טען כי אכן הייתה הודעה מטעם הנתבעת (דיון מיום 13/12/07 שורות 3-9):

     ". מדוע אתם לא מודיעים בכתב על טופס 4 ?
ת. מכיוון שיש לי דיירים שאיכלסתי והוא ידע. הוא היה תובע אותנו אם היינו מאחרים והפרנו הסכם לפי חוזה. הייתה לנו תקופת גרייס. לא השתמשתי בתקופת הגרייס. אינני זוכר בעל- פה כמה ימים של גרייס.
ש. אם אתה מדבר על איחור זה עדיין בתוך הגרייס?
ת. אנחנו לא הודענו לו כמו לכל הדיירים והם נכנסו.ג'ופי קיבל הודעה בכתב וגם בעל-פה משרה מזכרתי."

מנהל הנתבעת מבקש להיתלות בכך שהנתבעת לא חרגה מסך 90 הימים המוקצבים לה על- פי ס' 3 (ג) אשר בגין איחור בתקופה זו לא יחשב הדבר כהפרה של החוזה. אינני סבור שיש בכך כל נפקות. לגופה של המחלוקת, מקבל אני את עמדת התובעים כי לא נמסרה להם כל הודעה מוקדמת ולא נערך "הסיכום" הנטען ע"י הנתבעת, וזאת מאחר ועדויות התביעה היו קוהרנטיות ומהימנות בעיני והן מאחר והגב' שרה מזכירתו של מנהל הנתבעת לא הוזמנה להעיד בבית המשפט ע"י הנתבעת.
לעניין זה ראה גם ספרו של יעקב קדמי, דיני ראיות, חלק שלישי, תשנ"ט בעמ' 1391 שם נכתב כדלקמן:
     
"יש והדרך שבה מנהל בעל דין את עניינו בבית-המשפט הינה בעלת משמעות ראייתית, כאילו היתה זו ראיה נסיבתית. כך ניתן להעניק משמעות ראייתית: לאי הבאת ראיה, לאי השמעת עד...התנהגות כזו, בהעדר הסבר אמין וסביר, פועלת לחובתו של הנוקט בה; באשר על פניה, מתחייבת ממנה המסקנה, שאילו הובאה הראיה, או הושמע העד...היה בכך כדי לתמוך בגרסת היריב.

הימנעות מהבאת ראיה - במשמעות הרחבה של המושג כמוסבר לעיל - מקימה למעשה לחובתו של הנמנע חזקה שבעובדה, הנעוצה בהגיון ובניסיון החיים, לפיה: דין ההימנעות כדין הודאה בכך שאילו הובאה אותה ראיה, היתה פועלת לחובת הנמנע. בדרך זו, ניתן למעשה משקל ראייתי לראיה שלא הובאה."

אי זימונה של הפקידה אשר טיפלה בעניין לעדות, פועל לרעת הנתבעת כשמנהל הנתבעת לא הסביר כלל מדוע לא הביא את הפקידה הנ"ל לעדות.

נראה שבמצב זה קמה החזקה כי בעל דין אשר נמנע מהבאת עד מרכזי שבשליטתו, ללא הסבר סביר, חשש שאילו היה מובא העד היה מעיד עדות שאינה מתיישבת עם גרסת בעל הדין". (ראו ע"א 10319/04 הפטריאך היווני נ' מאיר זרחי, (לא פורסם)05 (3) 817).

הנתבעים העלו בסיכומיהם טענה חדשה בדבר פער התשלומים כתוצאה משינוי גובה המע"מ במשק מ17% ל 18%. טענה זו, לא נזכרת כלל בכתב ההגנה ומשכך הנני מקבל את התנגדות התובעים וטענתם כי המדובר בהרחבת חזית אסורה.

גם טענת הנתבעת כי התובעים, עקב קשיים כלכלים איחרו בתשלום, איננה מקובלת עלי. מאחר והתובעים העבירו כ- 90% מסך התשלומים וברור לכל כי את יתרת הסכום ביקשו לקבל כהלוואה, מכאן שאין משמעות לקושי כלכלי. מאחר והנתבעת לא הודיעה לתובעים בדבר טופס 4 אשר צפוי להתקבל בתאריך כלשהו לא מיהרו התובעים לקבל הלווואה.

באשר לטענות בדבר תיקרת היתרה ניתן להבחין בתצהירו של מנהל הנתבעת אשר מצהיר (סעיף 44 לתצהיר) :     

" אין ולא יכולה להיות מחלוקת, כי התובעים הסכימו מכללא לביטול אותה "תקרת יתרה" בשל החריגה הבוטה ממועדי התשלום שנקבעו ביחס לאותה תקרה ומובן, כי עדות המוחצת לכך מצויה באותו מכתב שביקשו לקבל לטובת המשכנתא המגלם בתוכו את הריבית"

דברים אילו אינם עולים בקנה אחד עם עדותו בחקירתו הנגדית (עמ' 12 שורה 27, עמ' 13 שורות 5-1 לפרוטוקול מיום 13.12.07):

ש. מי אמר למרק שהתקרה בוטלה?
ת. אני דיברתי איתו. אנחנו לקחנו הלוואה בנק שעלה לי יותר מ5%.
ש. בסעיף 27 לתצהירך, תסביר בבקשה ?
ת. אני סגרתי איתו וסגרנו בצורה ידידותית ואז שנפגשתי איתו אמרתי לו שצריך למצוא פתרון ואז הוא אמר שהוא מכר את הדירה וזה עניין של חודש או חודשיים ואמר שעל התקופה הזו נשלם לך ריבית. לא קשור בכלל לתקרה."

קשה לקבל את הטענה כי מחד גיסא הגיעו הצדדים להסדר במפורש ביניהם, ומאידך גיסא, עקב העיכוב בתשלום הייתה "הסכמה מכללא".

סוף דבר

עדויות התביעה היו קוהרנטיות, מתאימות למסמכים שהוגשו, אמינות ועדיפות בעיני מעדות ההגנה.

אי לכך ובהתאם לכל האמור לעיל הנני מקבל את התביעה.

הנתבעת תישא בהוצאות משפט וכן סך של 5,400 ₪ + מע"מ בעבור שכ"ט עו"ד.





לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. פרשת חפציבה

  2. חוב מים של קבלן

  3. זכות עכבון קבלן

  4. קבלת טופס 4 מקבלן

  5. תביעה נגד קבלן שלד

  6. אחריות שילוחית קבלן

  7. אי רישום דירה מקבלן

  8. עורך דין דירה מקבלן

  9. סכסוך בין עירייה לקבלן

  10. תביעת בנק מלווה נגד קבלן

  11. עורך דין קניית בית מקבלן

  12. הסתבכות כלכלית של קבלן עצמאי

  13. תביעת קבלן נגד מזמין העבודה

  14. מתן אפשרות לקבלן לבצע תיקון

  15. קבלן שלא קיבל את מלוא התשלום

  16. פיצוץ בצנרת בדירה חדשה מקבלן

  17. תביעה כספית של קבלן אינסטלציה

  18. תביעת קבלן לפינוי דייר בשכירות

  19. סכסוך בין קבלן ראשי לקבלן משנה

  20. אחריות קבלן לרוכשי דירה יד שניה

  21. ביטוח אחריות מקצועית עבודות קבלן

  22. התחשבנות בין קבלן ראשי וקבלן משנה

  23. שטח חצר קטן מדי - תביעה נגד הקבלן

  24. הסכם להפעלת מכון רישוי עם קבלן משנה

  25. הצעת חוק העסקת עובדים ערבים ע"י קבלן

  26. קשיים כלכליים של קבלן לאחר מכירת דירה

  27. כמה מקבלים על איחור במסירת דירה מקבלן

  28. קושי להיכנס למקום חניה - תביעה נגד הקבלן

  29. קבלנים ישלמו פיצויים על איחור במסירת דירה

  30. תאונת עבודה של עובד קבלן משנה בפרויקט בניה

  31. פיטורי עובד קבלן סמוך להשלמת 9 חודשי עבודה

  32. הסכם לביצוע עבודות אלומיניום - בין קבלן ראשי לקבלן משנה

  33. השוואת תנאי עבודתם של עובדי קבלן לעובדים אחרים באותו מקום

  34. תקנות הביטוח הלאומי (דינים וחשבונות של קבלנים), תשי''ח-1957

  35. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון