פיצוי על הפקעת נכס בשכירות לאחר פינוי

להלן החלטה בנושא פיצוי על הפקעת נכס בשכירות לאחר פינוי:

החלטה

1.     הנתבע 1 הינו בעלים של נכס ברח' אגריפס 24 ירושלים ובו בין היתר מסעדה. התובע שכר המקום בשנת 1995 וניהל בו מסעדה בשם "החברים של סרג'ו". השכירות היתה חופשית ומדי כמה שנים נחתם חוזה שכירות חדש, האחרון בהם בשנת 2001 לתקופת שכירות עד סוף 2005.
     בתאריך 6.6.2002, שלחו הנתבעות 2 ו-3 לתובע הודעה לפי סעיפים 5, 7 לפקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור) 1943 (להלן - הפקודה) על הפקעת חלק משטח המסעדה וכי עליו לפנותה. התובע החל במשא ומתן עם הנתבעות 2 ו-3, וביום 20.11.02 פינה המסעדה בלא תאום עם מי מהנתבעות ומסר המפתחות לנתבעת 1. בחלוף כשנה, בחודש נובמבר 2003, שילמו הנתבעות 2 ו-3 לנתבעת 1 פיצוי הפקעה עבור הנכס, הן עבור זכות הבעלות והן עבור זכות ההחזקה. זמן קצר לאחר מכן הגיש התובע תביעה זו. לטענתו, מגיע לו מהנתבעות 2 ו-3 פיצויים עבור הפקעת זכות החזקה, הוצאות הפינוי והפסדי הכנסה שנגרמו לו, ומהנתבע 1 בגין כך שקיבל במקומו שלא כדין את הפיצוי עבור זכות החזקה וההשקעות שהשקיע בנכס ועשה בכך עושר ולא במשפט. סכום הפיצויים הנתבע הינו 628,401 ₪.

2.     הנתבע 1 טוען, כי לתובע אין עילת תביעה נגדו כיוון שפינה את המסעדה מרצונו ועל דעת עצמו, שכר לעצמו מקום חדש, השקעותיו של התובע בשיפוץ המסעדה הפכו ממילא לרכוש הבעלים כקבוע בהסכם השכירות. עוד טען, כי קיבל פיצוי מהנתבעות 2 ו-3 עבור מסעדה ריקה ופנויה וכי התובע עזב המקום והפסיק לשלם דמי שכירות, ובכך הוא מנסה ליהנות פעמיים - לקבל פיצויים כמחזיק אך לא לשלם שכר דירה כמחזיק.

3.     הנתבעות 2 ו-3 טוענות, כי אף שתחילה גילו נכונות לפצות התובע, אין הוא זכאי לפיצויים, כיוון שבניגוד להודעת ההפקעה מסר החזקה לבעלים ולא לרשות המפקיעה, וגרם לכך שפיצויי ההפקעה, הן עבור הבעלות והן עבור החזקה, שולמו לנתבע 1. התובע ביטל חוזה השכירות באופן חד צדדי ביום 20.11.2002 ובכך, במו ידיו, שלל מעצמו הזכות להנות מהחזקה בנכס ומפיצויי הפקעה. עוד נטען, כי היתה הסכמה בעל פה בין התובע לנתבע 1, כי בתמורה להפחתה בדמי השכירות תסתיים שכירות המסעדה בסוף 2002, עובדה שהוסתרה על ידי התובע, פגמה בתום לבו ושללה זכותו לפיצויים. לחלופין, נטען כי ההפקעה והמעבר למסעדה חדשה לא גרמו לתובע נזק כלשהו.

העובדות
4.     התובע שכר לראשונה את המסעדה בשנת 1995. בחוזה שכירות נוסף שנחתם בשנת 1999 קיבל התובע רשות לשפץ המסעדה על חשבונו, וניתנה לו אופציה לשכירות עד שנת 2005. בהסכם נקבע כי בתום תקופת השכירות יהיו השיפוצים לקנינו של הבעלים, הנתבע 1 (ת/1/כד' סעיף 3). אין חולק, כי התובע שיפץ את המסעדה. ביום 1.1.2001 מומשה האופציה והצדדים הסכימו כי השכירות תוארך עד 31.12.2005, ונקבעו דמי שכירות בסך 2200$ לחודש, עם תוספת של 4% מדי שנה (נ/1/21).

5.     ביום 6.6.2002 שלחה הנתבעת 3 לתובע הודעה שפורסמה ברשומות על הפקעת מקרקעין לצרכי ציבור, בה נאמר בין השאר כי בדעת הנתבעת 2 "לקנות מיד חזקה בקרקע האמורה מפני שהיא דרושה באופן דחוף לצרכי ציבור... והועדה מורה בזה שכל אדם המחזיק בקרקע האמורה ימסור מיד את החזקה בה" (ת/1/ד'). אין חולק, כי הודעה על ההפקעה נשלחו גם לנתבע 1 כבעלים.
     ביום 20.6.2002 שלח עו"ד חגי שמואלי, ב"כ הנתבעות 2 ו-3, מכתב לתובע, ובו חזר והודיע על ההפקעה והדגיש: "על מנת למנוע כל ספק, החובה למסור את החזקה במקרקעין המופקעים הינה מיידית, ואינה מותנית בהסדר לתשלום פיצויים בגין ההפקעה, אך מרשותי העמידו צוות מקצועי במגמה לטפל בכל תביעה, על פי דין, בהקדם האפשרי" (ת/1/ה - סעיף 3).
     
בעקבות הודעות אלה החל משא ומתן בין התובע ופרקליטו לבין הנתבעות 2 ו-3 ופרקליטן, והמשא ומתן אף נכנס לשלב מעשי בביקור שמאי מטעם הנתבעות 2 ו-3 במסעדה. במהלך המשא ומתן הוצע לתובע מקום חלופי שנפסל על ידו (ובצדק), והתובע עצמו חיפש מקום חלופי. עם זאת, במהלך המשא ומתן ובירור מעמדו של התובע בנכס, הודיעו הנתבעות 2 ו-3 לתובע כי עקב היותו שוכר חופשי ולאחר שהתברר להן כי השקעות התובע בנכס שייכות לבעלים, סכום הפיצוי שעשוי להגיע לו יהיה 13,000$ (ת/1/יא מיום 15.10.2002). בתשובה למכתב זה כתב ב"כ התובע לב"כ הנתבעת 2 ו-3 כי בהסתמך על הודעת ההפקעה ומכתביו, התובע נערך לפינוי המסעדה וכי בתאריך 20.10.2002 שכר נכס חלופי, ועקב כך נגרמו לו נזקים כבדים שהסכום של 13,000$ רחוק מלשקפם. כמו כן פרט במכתבו ראשי נזק וביקש פיצוי הוגן לתובע (ת/1/יב - מיום 27.10.02). למכתב זה לא בא מענה בכתב.

6.     בתחילת 2002, עוד בטרם נשלחו הודעות ההפקעה, פנה התובע לנתבע 1 וביקש הנחה מדמי השכירות עקב המצב הכלכלי הקשה, האינתיפאדה והעבודות שנעשו בסביבת המסעדה על ידי העיריה. הנתבע 1 נעתר לבקשה והסכים להעמיד את דמי השכירות על 1900 דולר לחודש במקום 2200$ (ראה עדות מר רבין, מנהל הנתבע, עמ' 53, 63).
     כחודש לאחר הודעת ההפקעה, מיום 11.7.2002 ואילך, החלה התכתבות בין עו"ד כהן, ב"כ הנתבע 1, לבין התובע ופרקליטו, עו"ד במברגר, בענין שכר הדירה המופחת. בשורה ארוכה של מכתבים טען עו"ד כהן, כי בתמורה להפחתת דמי השכירות הוסכם בין הצדדים, כי תקופת השכירות תקוצר ותסתיים בסוף 2002, ואילו עו"ד במברגר בשורת מכתבי תשובה טען, כי לא היתה הסכמה כזו וכי הפחתת דמי השכירות סוכמה ללא תנאי כלשהו (ראה ת/1/כב' וכן נ/1/4-13). לנושא זה יש חשיבות, שכן אם אכן התובע הסכים כבר בתחילת 2002 כי תקופת השכירות תסתיים בסוף 2002, זכותו לקבל פיצויי הפקעה, פוקעת לחלוטין או, למצער, הינה חסרת ערך ממשי.
נראה לי, כי בענין זה הדין עם התובע. ההתכתבות החלה כאמור ביום 11.7.2002, קרי כחודש לאחר שהתובע והנתבע 1 קיבלו הודעות בדבר ההפקעה. בהתכתבות זו נעשה נסיון לקשור בין ההנחה בדמי השכירות, עליה הוסכם עוד בתחילת 2002 קודם להפקעה, לבין פינוי מוקדם שכלל לא סוכם, ובכך ליצור יתרון לנתבע 1 במשא ומתן הכספי עם הרשות המפקיעה. אלא שנסיון זה לא צלח. להיפך, מנהל הנתבע 1, מר רבין, העיד כי ההנחה ניתנה ללא תנאי, ראה עמוד 49 לפרוטוקול וכן בעמ' 64-65:

”ש. אתה השכרת למולכו את המקום ושכר הדירה היה נתון בחוזה. בתחילת 02' הוא פנה אליך, גם בכתב, שביקשת להעבירו להנהלה. מה סוכם בנושא השכירות בתחילת 02'?
ת. אני מנהל את כל הנכסים [של הנתבע 1]. כל האפוטרופוסים נותנים בי אמון מלא. אני סיכמתי עם מולכו שאני מוכן ללכת לקראתו ולהוריד לו מ- 2200 ל- 1900$.
ש. זה היה כל הסיכום?
ת. כן. שום דבר אחר".

     מדברים אלה ברור, כי בתחילת 2002 הוסכם על הפחתת דמי השכירות, בלא כל תנאי נוסף. כאשר הגיעה הודעת ההפקעה, ניסה הנתבע 1 "לשפר עמדות" והעלה תנאי שלא היה קודם לכן, ולפיו ההנחה מותנית בקיצור תקופת השכירות. רבין אישר בעדותו, כי תנאי כזה לא היה, ולפיכך אין לאמר כי התובע הסכים מראש לקיצור תקופת השכירות. לפיכך, תקופת השכירות החוזית בין התובע לנתבע 1 היתה עד 31.12.2005.

7.     ביום 20.11.02 כתב ב"כ התובע לב"כ הנתבע 1 והודיעו, כי עקב ההפקעה נאלץ התובע לפנות את המסעדה ביום 15.11.2002 ושכר לעצמו מקום חלופי, ולפיכך הוא מחזיר את המפתחות ואת החזקה לנתבע 1, ותובע מהעיריה את נזקיו. כמו כן, צוין באותו מכתב כי על רקע הנסיבות שנוצרו "אין עוד תוקף להסכמי השכירות...", אך התובע אינו מוותר על הזכויות בקשר ל"פיצוי הנכסי" (ת/1/יד). ב"כ הנתבע 1 השיב, כי תפס החזקה במסעדה וכי לתובע אין יותר זכויות במסעדה וכי אין לו התנגדות כי העיריה תפצה את התובע על השקעותיו (ת/1/טו - 24.11.2002).

     ביום 21.11.2002 כתב ב"כ התובע לב"כ הנתבעים 2 ו-3 והודיעו כי בעקבות ההודעה על ההפקעה והדרישה המיידית לפינוי, פינה התובע את המסעדה ביום 15.11.2002, ועשה כן תוך היענות לדרישת הפינוי וכדי להקטין נזקיו. עוד הסביר, כי החזקה הוחזרה לבעלים בשל חוסר הבהירות וכדי להימנע מתשלום דמי השכירות, וכי אין בפינוי ויתור על זכויות התובע ועל הפיצויים המגיעים לו (ת/1/טז). למכתב זה לא נשלחה תשובה בכתב, אף כי התקיימה פגישה בין הצדדים.

8.     כפי שהוזכר לעיל, התובע שכר מסעדה ברח' יעבץ במרכז ירושלים בדמי שכירות של 1000 דולר לחודש. אין חולק, כי דמי השכירות במקום החדש נמוכים יותר. קיימת מחלוקת האם הארנונה במקום החדש גבוהה יותר.

9.     בנכס המופקע היו דיירים נוספים. בין הנתבעים 2 ו-3, כרשות מפקיעה, לבין דיירים והנתבע 1 כבעלים, התנהל הליך משפטי, ובסופו של דבר קיבל הנתבע 1 פיצוי עבור זכות הבעלות וזכות החזקה במסעדה (ת/1/יז'). כמו כן פוצו הדיירים האחרים בנכס, והחזקה בנכס נמסרה לנתבעים 2 ו-3 בחודש נובמבר 2003.

10.     במשך כשנה לא פעל התובע למימוש טענותיו ותביעותיו לפיצויים, אולם כ-10 ימים לאחר שהושג הסדר בין הנתבעים לבין עצמם, ביום 26.11.2003, שב ופנה ב"כ התובע לנתבעת 2 ו-3 בדרישה לפיצויים מלאים (ת/1/יח') ומשנענה בסירוב (ת/1/יט) הגיש תביעה זו.

זכויות התובע והתנהלותו
11.     בהסכמת הצדדים נקבע, כי הדיון יפוצל, ובשלב ראשון יקבע האם הנתבעים או מי מהם חייב לשלם פיצויי הפקעה או פיצויים אחרים לתובע, ואכן השאלה העיקרית בהליך זה הינה האם בהתנהגותו ובהתנהלותו ויתר התובע על זכויות במסעדה ופיצויי ההפקעה.

12.     לכאורה, ביטל התובע את ההסכם עם נתבע 1 ולא עמד בתנאי המזכה כלפי הנתבעות 2 ו-3. במקרה של התובע זכותו במסעדה מבוססת על הסכם שכירות, והסכם כזה הוא הבסיס המשפטי לחזקה ולקבלת פיצוי בגין הפקעה, ולפיכך מסירת חזקה לרשות המפקיעה הוא תנאי מזכה כלפיה. אמרתי לכאורה, שכן גישה כזו אף אם היא נכונה, הינה גישה טכנית הנוטה להקפדה יתרה עם מהלכים בעייתיים שעשה התובע, אולם אינה מביאה בחשבון את כל נסיבות הענין. התובע קיבל הודעת הפקעה כי עליו למסור מיד את החזקה, וימים ספורים אחר כך הודעה נוספת על חובתו למסור החזקה גם בלא הסכמה מראש על הפיצויים. התובע לא התחמק, ניהל משא ומתן עם הנתבעים 2 ו-3, ידע כי המסעדה תופקע וכי עליו למצוא מקום חלופי, והנתבעות 2 ו-3 אף עודדוהו לכך.
     המסעדה משמשת לתובע מקום ומקור פרנסה, לפיכך ניתן להבין את חששו והדאגה למצוא מקום אחר, ומשנמצא מקום כזה, הצורך לחתום על חוזה שכירות. המשך החזקת המסעדה היה כרוך, מטבע הדברים, במצב של אי ודאות שהוא בעייתי לכל בית עסק ובודאי למסעדה. מעת שהתובע מצא מקום חלופי, הוא חשש מהתחייבות כפולה של תשלום שכר דירה וארנונה עבור שני מקומות, אך במקום לתאם הפינוי עם הנתבעות, עשה מהלכים חד צדדים שיש בהם לכרסם כרסום ממשי בטענותיו ובזכויותיו אך לא לשללן לגמרי.
     התובע החזיר החזקה לבעל הבית, הנתבע 1, אך הודיעו כי אינו מוותר על פיצוי נכסי בגין ההפקעה. התובע הודיע לרשות המפקיעה - נתבעות 2 ו-3 - כי החזיר החזקה לבעל הבית, אך אינו מוותר על פיצויים המגיעים לו בגין ההפקעה. לתובע היתה זכות להחזיק במסעדה עד סוף 2005, קרי 37 חודשים נוספים וליהנות גם מפרי השקעותיו בנכס, והוא עזב המקום שלא ביוזמתו תוך היענות לדרישת פינוי. במקום להגיע להבנות עם הנתבעים או מי מהם, או, למצער, לקיים עמם דו-שיח ממשי בנושא הפיצוי והפינוי, פעל באופן חד צדדי. עם זאת, הנתבעים עצמם היו מודעים לכך שלא ויתר על זכויותיו או טענותיו, והיה עליהם להביא את טענותיו במנין שיקוליהם במשא ומתן ביניהם. התובע תרם בעצמו תרומה נוספת לאי הבהירות, בכך שבמשך שנה שלמה מאז פינוי הנכס, לא פנה שוב לנתבעים, לא הגיש תביעה, והתעורר רק כאשר סיימו ביניהם המשא ומתן. שיהוי זה בעייתי אף הוא, אך גם בו אין די לשלול לחלוטין את זכויות התובע.

13.     ב"כ הנתבעות 2 ו-3 טען, כי אי-מילוי חובת התובע למסור את החזקה לרשות המפקיעה שוללת את זכותו לפיצויים, והיפנה בין היתר לפסק דין של בית המשפט העליון בע"א1841/90 רמיר נ' פשמ"ג, פ"ד מט(2),650. עיון בפסק הדין מלמד, כי הגישה לכך אינה חד משמעית. השופט חשין מציין בחוות דעתו, כי מועד הזכות לפיצויים יהיה ביום הפרסום ברשומות על דבר ההפקעה, ולאו דוקא במועד המסירה, ואילו השופט טל קבע כי הגישה למועד יצירת הזכות צריכה להיות פרגמטית, וגישה זו יפה לעניננו, בה הסתבך נושא הזכויות והפיצויים עקב מהלכיו של התובע. גם פרשנות סעיף 9א' לפקודה אינה תומכת חד משמעית בעמדת הנתבעות 2 ו-3.
     
המסקנה העולה מהאמור לעיל הינה, כי התובע לא איבד את זכותו לפיצויים, בין פיצוי פינוי ובין פיצויי החזקה לתקופה קצובה. החלוקה המדויקת בין הנתבעים תתברר לפי ראשי הנזק ושיעור הנזק שיוכיח התובע, ובמהלך זה ניתן יהיה לברר אם אכן נגרם נזק לתובע, וכמה תרמה התנהגותו והתנהלותו לנזק או מנעה את הקטנתו. במסגרת זו ישמעו גם הטענות שפורטו בסעיף 7 לסיכומי נתבעים 2 ו-3 בענין הנזק ויובא בחשבון השיהוי בתביעתו של התובע, וכן טענת הנתבע 1 באשר לביטול החוזה והפסקת תשלומי שכר דירה על-ידי התובע, והאם יש ערך לשיפוצים במסעדה מהם יכול היה התובע ליהנות עוד מספר שנים אף שהפכו קנינו של בעל הבית.





לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. ביטול צו הפקעות

  2. אי מימוש ההפקעה

  3. טעות בהפקעת קרקע

  4. הפקעה לצרכי כביש

  5. גובה פיצויי הפקעה

  6. הפקעת קרקע בשטחים

  7. עתירה לביטול הפקעה

  8. הפקעת קרקעות בטייבה

  9. ערעור על ביטול הפקעה

  10. קרקע חלופית עקב הפקעה

  11. ריבית על פיצויי הפקעה

  12. ביטול הפקעה שלא מומשה

  13. הפקעה לפי פקודת הדרכים

  14. הפקעה לצורך הקמת חניון

  15. רכישת זכויות חכירה שפקעו

  16. הנחה - זיכוי מס על הפקעה

  17. פיצוי לדייר מוגן על הפקעה

  18. הפקעת זכות שכירות במקרקעין

  19. הסכם פיצויים על הפקעת קרקע

  20. הפקעת חלק מן המקרקעין ברחובות

  21. ביטול הפקעה ע''י ועדה מקומית

  22. דיני הפקעת קרקעות - עורך דין

  23. עתירה לבג''צ לביטול הפקעת מקרקעין

  24. תביעת פינוי עקב הפקעה לצורכי ציבור

  25. פיצויים לפי חוק הפקעה לצורכי ציבור

  26. כמה פיצויים מקבלים על הפקעת מקרקעין

  27. השבת מקרקעין בשל אי מימוש מטרת ההפקעה

  28. פיצוי על הפקעת נכס בשכירות לאחר פינוי

  29. מינוי שמאי לבדיקת גובה הפיצויים בגין הפקעה

  30. עתירה בפני האגודה להורות על ביטול הפקעת מגרש

  31. פקעת קרקעות במושב - זכויות חברי מושב לפיצויים

  32. הפקעת קרקע לצורך היתר לבניית מבנה מועדון קהילתי

  33. עתירה כי יוצהר שבטלה מטרת הפקעת מקרקעין לצורכי ציבור

  34. לאחר 25 שנים מההפקעה רשאית הרשות המפקיעה להשתמש בקרקע

  35. פיצויים בגין הפקעת מקרקעין לצורך הקמת פרויקט נתב"ג 2000

  36. פיצויים בשל הפקעת נכס מקרקעין המהווה חלק (כ-40%) מהחלקה

  37. פיצויי הפקעה בשיעור של 120% מהסכום שנקבע לשווי המקרקעין

  38. תקנות הזרעים (גידול פקעות סייפן ומכירתן), תשל''ג-1972

  39. הפקעת קרקע לצורכי ציבור מכוח הוראת סעיף 8 לפקודת הקרקעות

  40. ירידת ערך כתוצאה מאישור תכנית גדולה יותר כיוון שבוודאות תהיה הפקעה

  41. הפקעה: טענה כי בשנת 1927 פורסמה הודעה בעיתון הרישמי של ממשלת פלסטינה

  42. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון