פיצוי לפי סעיף 197 על בניה ללא היתר

הלכה היא כי בעליו של מבנה שנבנה שלא כדין או ללא היתר לא יזכה את בעליו בפיצויים בגינו או בפגיעה בערכו.

מי שנוהג בניגוד לחוק אינו קונה לו זכות. הנה, למשל, אדם שבנה בית ללא היתר או אדם שהפך דירת מגורים לחנות או למשרד בניגוד לתכנית מיתאר.

אדם זה עבר עבירה, ודינו, לפי חוק התכנון והבניה, קנס או מאסר. העונש נועד להרתיע מפני עבירה.

לכן אין זה הולם את תכלית החוק, אף אין זה סביר, לפרש את סעיף 197 לחוק כך שהעבריין יקבל פרס על העבירה.

מכאן שסעיף 197, כאשר הוא קובע כי פגיעה במקרקעין על-ידי תכנית מזכה בפיצויים את "בעל הזכות" במקרקעין, מתכוון לזכות שנרכשה כדין ואינה נוגדת דין. המסקנה היא שלפי סעיף 197אין חובה לפצות אדם שנפגע על-ידי תכנית, אפילו הוא דייר מוגן, על שימוש חורג ללא היתר.

להלן החלטה בנושא פיצוי לפי סעיף 197 על בניה ללא היתר:

החלטה     

1.     בקשת רשות ערעור על פסק דינו של בית המשפט לענינים מנהליים בתל אביב יפו (השופט נ' ישעיה).

2.     המבקש הינו הבעלים של דירת גג בבניין משותף בן 7 קומות. הבנין בו מצויה הדירה נבנה על ידי חברת אברהם ח.ד. ג'יאן בע"מ. בשנת 1975 הגישה הוועדה המקומית לתכנון ובנייה בנתניה כתב אישום נגד החברה לפיו היא מואשמת בבניית הקומות השישית והשביעית בבנין בסטייה מההיתר המקורי שניתן להקמת הבניין. החברה הורשעה בעבירה נשוא כתב האישום ונגזר עליה קנס ללא צו הריסה.

3.     בשנת 1981 רכש המבקש מהחברה את מחצית הזכויות בדירה ואף רשם את זכותו בלשכת רישום המקרקעין. בשנת 1996 רכש המבקש את יתרת הזכויות בדירה על פי צו בית משפט.

4.     ביום 25.10.1999 פורסם בי"פ 4813 אישורה של תכנית נקודתית (להלן "התכנית הפוגעת") שחלה על החלקה הגובלת בבנין ממזרח. על פי תכנית זו ניתן בין היתר להקים בחלקה הסמוכה בניין מגורים בן 8 קומות ובו 30 דירות מעל קומת הכניסה ומרתף. המבקש הגיש התנגדות לתכנית זו והתכנית אושרה לאחר שהוועדה המקומית קיבלה בחלקה את התנגדות המבקש.

5.     המבקש הגיש תביעה כנגד התוכנית הפוגעת מאחר ולטענתו ההיתר להקמת הבניין והקמתו פגעו שלא בדרך של הפקעה בשוויה הכספי של דירתו ומשכך זכאי הוא לפיצוי מכוח סעיף 197(א) לחוק התכנון והבנייה, תשכ"ה-1965. ביום 28.5.2003 החליטה ועדת המשנה לוועדה המקומית לדחות את התביעה. הנימוק להחלטה היה כי הדירה נבנתה ללא היתר תוך חריגה מהמותר לפי התוכניות שחלות על המקרקעין בהם מצוי הבניין. על החלטה זו הגיש המבקש ערר לפי סעיף 198 לחוק התכנון והבנייה לוועדת ערר מחוזית - מחוז מרכז. ועדת הערר שדנה על פי הסכמת הצדדים בסוגיית אי חוקיות הבנייה בלבד החליטה ביום 5.11.2003 לדחות את הערר. הנימוק להחלטה היה דומה לנימוק של ועדת המשנה לוועדה המקומית לפיו הדירה נבנתה ללא היתר בניה כדין, עובדה שלא נסתרה או הופרכה על ידי המבקש ועל כן לא קמה למבקש זכות לפיצויים בגין פגיעה בערכה. על החלטת הוועדה הגיש המבקש עתירה מנהלית (שתוקנה אחר כך לערעור מנהלי) לבית המשפט לענינים מנהליים בתל אביב יפו.


בית המשפט לענינים מנהליים

6.     בית המשפט לענינים מנהליים חזר על נימוקי הוועדות הקודמות וקבע כי בעליו של מבנה שהוקם שלא כדין וללא היתר אינו זכאי לפיצויים בגינו או בגין פגיעה בערכו. טענות המבקש בדבר העובדה כי לא הוכח שהדירה נבנתה ללא היתר וכן כי מאז הקמת בית הדירות לא נקטו כלפיו בהליכים כלשהם בעניין זה, נדחו. עוד קבע בית המשפט כי לא יכולה להיות מחלוקת של ממש לגבי העובדה כי הדירה נבנתה ללא היתר או תוך חריגה ממנו שכן המבקש עצמו הודה בכך בהליך הפלילי שנוהל כנגד החברה הקבלנית שבנתה את הבניין שהייתה בשליטתו ובהנהלתו הבלעדיים. כמו כן דחה בית המשפט לענינים מנהליים את טענת המבקש לפיה נקיטת הליך פלילי נגד החברה הקבלנית אינה צריכה לפגוע בזכותו האישית לתבוע ולקבל פיצויים מכוח סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה. עוד נקבע כי העובדה שהמבקש רכש את הדירה מהחברה הקבלנית אינה משנה את העובדה כי הבניה נעשתה באופן בלתי חוקי.

     המבקש מבקש רשות ערעור על פסק דינו של בית המשפט לעניינים מנהליים.

טענות הצדדים

7.     בבקשתו חוזר המבקש על עיקרי הטענות שטען בפני בית המשפט לענינים מנהליים. המבקש שב וטוען כי לא הוכח שהדירה בנויה בניגוד לדין. נטען כי המסמכים הרבים הנמצאים בידי המבקש ביניהם המכתבים של נציגי העירייה בדבר בדיקת שטחי הדירה ואישורם, חשבונות האגרות ומס ההשבחה בגין בניית הדירה (אשר שולמו לטענתו), האישור של עיריית נתניה לפיו כל החובות המגיעים לעירייה ביחס לדירה סולקו וכן מתן אישור לבניין ובכלל זה לדירה לחיבור לרשת המים והחשמל והרישיון להתחבר לרשת הביוב, מוכיחים כי בניית הדירה הוכשרה כדין. עוד טוען המבקש כי אין מחלוקת כי מאז מתן גזר הדין לא נקטו העירייה או הוועדה המקומית בהליך כלשהו ביחס לדירה ולא העלו טענה בקשר לבנייתה ולשימוש בה.

8.     המבקש טוען כי פסק הדין של בית המשפט לענינים מנהליים נסמך רובו ככולו על ההנחה כי בעליו של מבנה שהוקם שלא כדין וללא היתר אינו זכאי לפיצויים בגינו או בגין פגיעה בערכו. המבקש טוען בהתאם כי אם הבנייה היא ללא היתר הרי שהשוק אמור לגלם זאת במחיר הדירה ואין למנוע מהמבקש או מקונה פוטנציאלי לממש את זכותו הן בהווה והן בעתיד לקבל פיצוי על פי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה בגין פגיעתה של תכנית בערכה של הדירה.

9.     ביום 28.11.2007 הוריתי למשיבות להגיש תשובתן לבקשה. כל אחת מהמשיבות הגישה תשובתה לטענות המבקש, אך לשם פשטות אציג טענותיהן יחדיו. לטענת המשיבות, אין עילה בענייננו למתן רשות ערעור. נטען כי בהתאם להלכה הפסוקה אין לשלם פיצוי על פי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה לדירה שנבנתה בניגוד לדין וללא היתר בנייה. עוד נטען כי הוכח מעבר לכל ספק כי הדירה נבנתה בניגוד ובחריגה מתוכניות בנין עיר שחלו על החלקה וזאת על ידי בדיקת זכויות הבנייה במקרקעין אל מול הבנוי בפועל. כן נטען כי צדקה ועדת הערר ובית משפט לענינים מנהליים משקבעו כי בהגשת כתב האישום והרשעת המבקש על בסיס הודאתו שהדירה נבנתה ללא היתר, יש משום חיזוק לטענה כי לדירה לא הוצא מעולם היתר בנייה.

10.     המשיבות טוענות כי העובדה שהמבקש מציג מחד מסמכים שנעשו על-ידי גורמים בעירייה בשנות השבעים, ובכלל זה "מסמכים פנימיים" מתיק הבניין שנעלם אך מאידך אין בידו להציג את היתר הבנייה שלטענתו ניתן, מעידה כי מעולם לא הוצא היתר בנייה לדירה. מכאן נאמר כי לא מתקבל על הדעת שהמבקש שטרח ושמר מסמכים ובכללם מסמכים פנימיים ואיזוטריים מתיק הבניין, שומר באופן סלקטיבי שכזה מסמכים שהעיקר מביניהם, היתר הבנייה, לא נמצא.

11.     המשיבות עוד טוענות כי באישור העירייה ללשכת רישום המקרקעין הנוגעת להיעדר חובות כספיים לעירייה על פי סעיף 324 לפקודת העיריות אין כדי להעיד כי המבקש שילם את היטל ההשבחה, האגרות וההיטלים בגין בניית הדירה ואף מעבר לכך אין בהם כדי להעיד כי הדירה נבנתה על פי היתר בנייה ועל פי דין. עוד מצוין כי אין כל מסמך המעיד כי המבקש אכן שילם את היטל ההשבחה ו/או תשלומים על פי חוקי העזר בגין הדירה הנדונה ולטענת המשיבה לא בכדי.

דיון
     
12.     דין הבקשה להידחות. כאמור, המבקש מעלה בבקשתו את מרבית הטענות שנטענו כבר בערכאות הקודמות. ועדת המשנה לוועדה המקומית, ועדת הערר ובית המשפט לעניינים מנהליים ביססו את החלטותיהם על העובדה כי הדירה נבנתה ללא היתר. קביעה זו הינה עובדתית ואיני רואה מקום להתערב בה ולהתיר רשות ערעור. המבקש לא הוכיח כי ניתן לדירה היתר בנייה כדין. אכן כפי שציין בית המשפט לעניינים מנהליים וכן ועדת הערר תמוהה העובדה כי ניתנו אישורים שונים לבית. ייתכן והסיבה לאישורים השונים, כפי שקבע בית המשפט, היתה מובהרת לו ניתן היה לעיין בתיק הרישוי של הבניין, אך תיק זה אבד ועל כן לא ניתן להשיב לתמיהות אלה. מכל מקום לא הובאו ראיות אשר מוכיחות כי הבניה היתה כדין.

     בהקשר זה ראוי לומר את הדברים הבאים:

"... כלל הנקוט בידי בתי המשפט מימים ימימה, שמעמידים בעל דין בחזקתו, שלא ימנע מבית המשפט ראיה שהיא לטובתו, ואם נמנע מהבאת ראיה רלבנטית שהיא בהישג ידו, ואין לו לכך הסבר סביר, ניתן להסיק, שאילו הובאה הראיה, הייתה פועלת נגדו. כלל זה מקובל ומושרש הן במשפטים אזרחיים והן במשפטים פליליים, וככל שהראיה יותר משמעותית, כן רשאי בית המשפט להסיק מאי-הצגתה מסקנות מכריעות יותר וקיצוניות יותר נגד מי שנמנע מהצגתה" (ע"א 548/78 שרון נ' לוי, פ"ד לה(1) 736 (1980)).

13.     יש להעניק משקל גם לעובדה כי המבקש הוא הבעלים של חברת הבנייה שבנתה את הבניין ועל כן היה מעורה בכל הקשור לעניין היתרי הבנייה. בנוסף המבקש עצמו היה זה שהודה בפני בית המשפט, בהליך הפלילי שנוהל נגד החברה, כי הקומות המדוברות נבנו ללא היתר, ואין ראיה לסתור.

14.     הלכה היא כי בעליו של מבנה שנבנה שלא כדין או ללא היתר לא יזכה את בעליו בפיצויים בגינו או בפגיעה בערכו.

"מי שנוהג בניגוד לחוק אינו קונה לו זכות. הנה, למשל, אדם שבנה בית ללא היתר או אדם שהפך דירת מגורים לחנות או למשרד בניגוד לתכנית מיתאר. אדם זה עבר עבירה, ודינו, לפי חוק התכנון והבניה, קנס או מאסר. העונש נועד להרתיע מפני עבירה. לכן אין זה הולם את תכלית החוק, אף אין זה סביר, לפרש את סעיף 197 לחוק כך שהעבריין יקבל פרס על העבירה. מכאן שסעיף 197, כאשר הוא קובע כי פגיעה במקרקעין על-ידי תכנית מזכה בפיצויים את "בעל הזכות" במקרקעין, מתכוון לזכות שנרכשה כדין ואינה נוגדת דין. המסקנה היא שלפי סעיף 197אין חובה לפצות אדם שנפגע על-ידי תכנית, אפילו הוא דייר מוגן, על שימוש חורג ללא היתר." (הדגשות שלי - מ"נ) ע"א 1188/92 הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה ירושלים נ' ברעלי, פ"ד מט(1) 463, 469 (1995). לגישה דומה שהתקבלה בהקשר של הפקעה לפי סעיף 189 לחוק התכנון והבנייה ראו רע"א 1054/03 הוועדה המקומית לתכנון ובניה ירושלים נ' בדיחי (טרם פורסם, 8.6.2003), פס' 5 להחלטה).


15.     משלא הוכח כאמור כי ניתן היתר בנייה למבנה הרי שהוא בנוי בניגוד לחוק ועל כן לא קמה למבקש זכות לפיצויים לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה בשל התכנית פוגעת.

16.     לדברים אלה עוד אוסיף כי על אף טענות המבקש לפיהן שילם את היטל ההשבחה, האגרות וההיטלים בגין בניית הדירה, לא הוכח על ידו כי אכן כך נעשה. צודקות המשיבות בטענתן כי אם טרח המבקש ושמר על מסמכים כה רבים היה עליו אף לשמור, במידה ואכן שילם את ההיטלים, מסמכים המעידים על כך. משלא היתה בפני בית המשפט לענינים מנהליים ולא בפני ראייה פוזיטיבית כי כך נעשה אין אפשרות לקבוע כי היטל ההשבחה האגרות וההיטלים אכן שולמו.

17.     בשל כל הטעמים המפורטים לעיל לא מצאתי כי יש עילה להתערב בפסק דינו של בית המשפט לעניינים מנהליים, לפיכך אני דוחה את הבקשה.

     המבקש ישא בהוצאות כל אחד מהמשיבים בסך של 5,000 ש"ח.





לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. הרחבת בית לא חוקית

  2. בניית סככה ללא היתר

  3. בניית משתלה ללא היתר

  4. בניית 3 קומות ללא היתר

  5. הקמת בית מגורים ללא היתר

  6. שימוש במקרקעין ללא היתר

  7. קניית דירה ללא היתר בנייה

  8. אישור שימוש במבנה ללא היתר

  9. הרחבת דירה ללא היתר בניה

  10. זיכוי מעבירת בניה ללא היתר

  11. בניית מבנה בלוקים ללא היתר

  12. ערעור הרשעה על בניה ללא היתר

  13. שימוש במבנים שהוקמו ללא היתר

  14. בניה ללא היתר של הנדסאי בניין

  15. תביעת נזיקין בגין בניה ללא היתר

  16. בניה ללא היתר בגינה הצמודה לדירה

  17. אישור בניה קיימת שבוצעה ללא היתר

  18. זיכוי על העסקת תאילנדים ללא היתר

  19. בניה ללא היתר - ערעור על גזר דין

  20. חלוקת דירה ליחידות דיור ללא היתר

  21. בניית מחסומים על המדרכה ללא היתר

  22. בניה ללא היתר על קרקע מסומנת בצהוב

  23. גביית דמי כניסה לחוף הים ללא היתר

  24. פיצוי לפי סעיף 197 על בניה ללא היתר

  25. פתיחת משרד עורכי דין בדירה ללא היתר

  26. ניתוק חשמל בגלל בניה ללא היתר ואי קיום צו שיפוטי

  27. המנהל המיוחד טען שהחייבים ניהלו הליכים משפטים ללא היתר

  28. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון