פטור ממס שבח על 2 דירות מחוברות

השאלה שבמחלוקת היא אם בית המגורים שנמכר על ידי העוררים מהווה דירת מגורים מזכה אחת הפטורה ממס שבח כטענת העוררים או שתי דירות מגורים האחת מורכבת מקומת הכניסה והקומה שמעליה והשניה בקומת המסד כטענת המשיב. הדירה הראשונה פטורה ממס שבח והשניה חייבת בו.

נישום הרוצה ששתי דירות מגורים שלו יחשבו כדירה אחת, יוכל לעשות כן, אם יחבר את שתי הדירות באופן פיזי לדירה אחת, אולם השימוש עצמו בשתי דירות כבדירה אחת, לא יועיל להפוך את שתי הדירות לדירת מגורים אחת (פרופ' א. נמדר, מיסוי מקרקעין, חושן למשפט עמ' 145, פסקה 505).

מבחן הייעוד לבחינת ההגדרה של דירת מגורים הוא המבחן האובייקטיבי המשתקף במצבה הפיזי של הדירה (ע"א 707/85 מנהל מס שבח נ' הייבל, פד"א ב/4 ה-45) ולא כוונתו הסובייקטיבית של הנישום (ע"א 176/84 ברקסון נ' מנהל מס שבח מקרקעין פ"ד מ (2) 589). במקרה שהמבחן האובייקטיבי אינו תואם להיתר הבנייה, אין הנישום, כאמור, ייהנה מהגנת ההיתר המקורי שחרג ממנו ושאינו משקף עוד את המבחן האובייקטיבי.

בקשר שבין המבחן האובייקטיבי להיתר הבנייה, קיומם של שני תנאים מצטברים, מצדיקים את הבחינה המהותית לפיה יש לראות את המבנה, לצורכי מס שבח, כשתי יחידות נפרדות, כעדיפה על-פני מבחן שלפי היתר הבנייה, אשר הוצא למבנה כדירה אחת:
א.     המבחן התפקודי - פיצול הדירה בפועל לשתי יחידות תפקודיות נפרדות.
ב.     פיצול היחידות נעשה תוך חריגה מהיתר בנייה, קרי קיומו של קשר ישיר בין פיצול היחידה לחריגת הבנייה שאפשרה אותו.

להלן פסק דין בנושא

פסק דין

1.      בפנינו ערר על החלטת המשיב בהשגה שהגישו העוררים. השאלה היא אם בית המגורים שמכרו העוררים הכיל שתי דירות מגורים כפי שהחליט המשיב או אם היא דירת מגורים אחת כטענת העוררים.

2.     העוררים שהם אם ובנה, היו הבעלים בחלקים שווים של הזכויות בחלקת קרקע מס' 51 בגוש 11306, הנמצאת בזכרון יעקב. על החלקה הנ"ל בנוי בית מגורים המורכב מקומת מסד בשטח של 78,6 מ"ר, קומת כניסה בשטח של 99.1 מ"ר וקומה מעליה בשטח של 65,7 מ"ר, סה"כ 243,4 מ"ר (ראה נספח א, ב לתצהיר מ/7).
     העוררת 1 ובעלה (להלן: "משפחת לסנר") קנו את מחצית הזכויות בחלקה הנ"ל בהתאם להסכם מכר מה- 10/5/94 ואת המחצית הנותרת ב- 17/5/95. בתאריך ה- 16/11/97 העביר מר לסנר את זכויותיו בחלקה הנ"ל לבנו, הוא העורר 2. העוררים מכרו את זכויותיהם בחלקה הנ"ל לפי הסכם מכר מה- 15/4/05 לבני הזוג רסקין (ראה נספחים ג1, ג2 ו- ד לתצהיר מ/7). משפחת לסנר התגוררה בבית המגורים הבנוי על החלקה הנ"ל משך של כ- 11 שנים.

3.     השאלה שבמחלוקת היא אם בית המגורים שנמכר על ידי העוררים למשפחת רסקין מהווה דירת מגורים מזכה אחת הפטורה ממס שבח כטענת העוררים או שתי דירות מגורים האחת מורכבת מקומת הכניסה והקומה שמעליה והשניה בקומת המסד כטענת המשיב. הדירה הראשונה פטורה ממס שבח והשניה חייבת בו.

     המועד הקובע לבחינת השאלה שבמחלוקת הוא מועד אירוע המס כלומר המועד של "מכירת הזכות במקרקעין" קרי ה- 15/4/05 (ראה ע"א 2170/03 לרנר נ' מנהל מס שבח מקרקעין פ"ד נט (2) ע' 250 בעמ' 256, הדרי: מיסוי מקרקעין כרך א' מהדורה שניה סעיף 6,56 עמ' 478).

4.     משפחת לסנר מונה הורים ו-2 ילדים, בן יליד שנת 1979 - הוא העורר מס' 2 - ובת ילידת שנת 1981.
     בית המגורים מכיל 5 חדרי שינה מהם שניים בקומת המסד שהיו בה גם מטבחון שהכיל לוח שיש קטן וכיור בגודל 60 עד 30 ס"מ. עד כניסתם לדירה ערכה בה משפחת לרנר שיפוץ יסודי נרחב שנמשך כ- 8 חודשים בעלות של כ-100,000 דולרים. בקומת המסד הותקנו ארון ומגירות מתחת ללוח השיש כן עשו ריצוף, צבע והתקינו מזגן וחלונות (עמ' 11, 13, 14, 15 לרשומות).
     לבית המגורים מערכת אחת של תשתיות למים, מים חמים, חשמל וביוב. מותקן בו שעון חשמל אחד וכן מד צריכת חשמל שהותקן לבקשת הוריה של העוררת 1 שהתכוננו להתגורר עמם אלא שכוונה זו לא התממשה בגלל פטירת אביה. כן קיים דוד שמש אחד המספק מים חמים לכל בית המגורים. לבית המגורים שתי כניסות אחת מהם לקומת המסד.
לפי התכנון - נספח א' לתצהיר מ/7 - הקשר בין קומת המסד לקומת הכניסה היה אמור להיות באמצעות גרם מדרגות שבניתו לא הושלמה על ידי המוכרים למשפחת לרנר ולא על ידי משפחת לסנר. המוכרים החלו בבניתו אך לא סיימו. נבנו מבטון גרם המדרגות ו-3 מדרגות עליונות מה- 12 מדרגות המתוכננות להבנות. אזור המדרגות הוסתר מבחוץ בכיסוי מגבס ומדיקט. העד לסנר הסביר את אי השלמת בניית המדרגות בכך שהשיפוצים עלו מעל למצופה ומה גם שבנו שהתגורר בקומת המסד ביקש שלא להשלים את הביצוע שעלותו הוערכה בכ- 10,000 שקלים (עמ' 15 ש' 4 לרשומות).

     משפחת רסקין שקנתה את דירת המגורים מהעוררים השלימה את בניית המדרגות.

5.     היתר הבניה - נספח א' לתצהיר מ/7 - מ- 29/1/89 היה לבניית "בית מגורים חד משפחתי".
     המשיב פטר ממס שבח את המוכרים למשפחת לסנר בשתי עסקות הרכישה על בית המגורים מבלי שהושלמה התקנת גרם המדרגות בין קומת המסד לקומת הכניסה, בסווגו את דירת המגורים כדירת מגורים מזכה אחת שמכירתה פטורה ממס שבח. הגב' טולדנו, מפקחת ראשית במשרד המשיב מסבירה כי השומות הקודמות התבססו על הצהרת הנושים, בקשותיהם לפטור ועל מאגרי המידע של המשיב ללא בדיקה פיזית בשטח. עסקות אלה נותבו ל"מסלול הירוק" שהנמנים עליו אינם נבדקים באופן יסודי וזאת להבדיל מהמקרה שבפנינו שבו נערכה בדיקה בשטח ונמצא כי קומת המסד וקומת הכניסה טרם חוברו בגרם המדרגות המתוכנן, ולדבריה ".... אם היו מדרגות לא היתה נוצרת הפרדה פיזית וזה היה בית אחד והיה מקבל פטור" (ע' 26-27 לרשומות).

6.     מעדות הגב' טולדנו עולה, איפוא, כי המחדל הטכני של אי התקנת גרם המדרגות היא בלבד מהווה את העילה להפרדה בין קומת המסד לשתי הקומות שמעליה, ולסוגו כדירה נפרדת. לא מקובלת עלינו עמדה זו.
     היתר הבניה כאמור מתייחס לבית מגורים חד משפחתי ואכן בזמן הרלבנטי התגוררה בו רק משפחת לסנר. המחדל הטכני של אי התקנת המדרגות לא גרע מהעובדה שהמשפחה והיא בלבד התגוררה בדירת המגורים כולה. כשבקומת המסד התגוררו שני ילדי המשפחה. יהא זה מלאכותי לראות אי השלמת בנית המדרגות עילה לחלוקת בית המגורים לשתי דירות נפרדות בעוד שבפועל התגוררה המשפחה כולו בבית המגורים כולם. יש להניח כי העדר המדרגות לא הגבילה את שימושם של בני המשפחה בדירת המגורים וסביר להניח שלא נזקקו להם: ראוי לצטט מדברי בית המשפט המחוזי שצוטטו בע"א 734/74 ארנולד מור שפאר נ' מנהל מס רכוש וקרן פיצויים פ"ד ל (1) ע' 271 ובע' 278 ג:

"במקרה שבפני הבנין נשוא השומה מהווה למעשה יחידה כלכלית אחת, כשהוא משמש דירת מגורים למשפחה אחת. חלוקתו של הבניין בהתאם לרישום בספרי האחוזה מצביעה על מצב עובדתי מלאכותי לגמרי העומד בסתירה למצב הקיים".

     לדברים אלה אנו מסכימים בשינויים המתאימים.
     אין ספק שהפרדה בשל אי התקנת המדרגות, אין לה כל "תכלית כלכלית או מעשית בלבד נימוקי מיסוי".
     ע"א 734/74 הנ"ל בעמ' 275. בנסיבות שהוכחו בפנינו. (ראה גם נמדר: מס שבח מקרקעין הפטור לדירות מגורים סעיף 514 בעמ' 147. מהדורה שלישית מחודשת 1997).
     אין מדובר כאן בתוספת חדר או סיפוח דירה לבית דירות קיים אלא בבית מגורים חד משפחתי שתוכנו כולו לשמש בית מגורים למשפחה. כפי שהיה בפועל בתאריך הרלבנטי לענייננו.

7.     אנו מחליטים לקבל את הערר, לבטל את שומת חיוב העוררים במס שבח, וקובעים כי הם זכאים לפטור ממס שבח בגין מכירת בית המגורים כדירה מזכה.

     אנו מחייבים את המשיב לשלם לעוררים את הוצאות הערר ושכ"ט עו"ד בסך 5,000 שקלים בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כחוק החל מיום מתן פס"ד זה ועד לתשלום בפועל.


     מ. סלוצקי - נשיא בדימוס יו"ר הוועדה               א. שניאור - עו"ד חבר הוועדה     


חבר הועדה בועז ברזילי
2.     נקודת המוצא לבחינת המצב האובייקטיבי של דירת המגורים הוא זה המשתקף בהיתר הבנייה (ע"א 4206/92 מילר נ' מנהל מס שבח, מיסים י/5 ה-8). אולם קיימים חריגים לכלל זה. כך למשל הקמת דירת מגורים על-פי היתר אינו הופך אותה בהכרח לדירת מגורים (עמ"ש 271/84 רפאלי נ' מנהל מס שבח מקרקעין, קובץ חיימובסקי 321). קל וחומר שהקמת דירת מגורים בחריגה מהיתר, אינה הופכת אותה בהכרח לדירת מגורים. ייעוד התב"ע או היתר הבנייה מהווים כלי עזר לבחינת מהות המבנה, אולם לא כלי יחיד.
3.     מבחן הייעוד לבחינת ההגדרה של דירת מגורים הוא המבחן האובייקטיבי המשתקף במצבה הפיזי של הדירה (ע"א 707/85 מנהל מס שבח נ' הייבל, פד"א ב/4 ה-45) ולא כוונתו הסובייקטיבית של הנישום (ע"א 176/84 ברקסון נ' מנהל מס שבח מקרקעין פ"ד מ (2) 589). במקרה שהמבחן האובייקטיבי אינו תואם להיתר הבנייה, אין הנישום, כאמור, ייהנה מהגנת ההיתר המקורי שחרג ממנו ושאינו משקף עוד את המבחן האובייקטיבי.
4.     נישום הרוצה ששתי דירות מגורים שלו יחשבו כדירה אחת, יוכל לעשות כן, אם יחבר את שתי הדירות באופן פיזי לדירה אחת, אולם השימוש עצמו בשתי דירות כבדירה אחת, לא יועיל להפוך את שתי הדירות לדירת מגורים אחת (פרופ' א. נמדר, מיסוי מקרקעין, חושן למשפט עמ' 145, פסקה 505).
5.     בקשר שבין המבחן האובייקטיבי להיתר הבנייה, קיומם של שני תנאים מצטברים, מצדיקים את הבחינה המהותית לפיה יש לראות את המבנה, לצורכי מס שבח, כשתי יחידות נפרדות, כעדיפה על-פני מבחן שלפי היתר הבנייה, אשר הוצא למבנה כדירה אחת:
א.     המבחן התפקודי - פיצול הדירה בפועל לשתי יחידות תפקודיות נפרדות.
ב.     פיצול היחידות נעשה תוך חריגה מהיתר בנייה, קרי קיומו של קשר ישיר בין פיצול היחידה לחריגת הבנייה שאפשרה אותו.
6.     אלא שלנוכח נסיבותיו המיוחדות של נשוא ערר זה, כפי שמשתקפים בחוות דעתו המאלפת של יו"ר הוועדה, אני מצטרף לדעתו של כב' יו"ר הוועדה בקבלת הערר תוך הדגשת המילים בהם השתמש היו"ר - בנסיבות המקרה.

ד"ר ב. ברזילי - שמאי מקרקעין חבר הוועדה     


על סמך כל האמור, אנו מחליטים לקבל את הערר בהתאם לאמור בפיסקה 7 לפסק דינם של כבוד הנשיא ועו"ד א. שניאור.





לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. פטור ממס לנכה

  2. פטור ממס מכירה

  3. פטור ממס באילת

  4. פטור ממס לתותבת

  5. פטור ממס מעסיקים

  6. פטור ממס שבח מתנה

  7. פטור ממס זיכיון נפט

  8. פטור ממס רכב לעיוור

  9. פטור ממס שבח לרשויות

  10. פטור ממס קניה על מזגן

  11. פטור ממס באזורים חמים

  12. פטור מס שבח הוראת שעה

  13. פטור ממס לבן זוג של נכה

  14. המרת פטור ממס שבח בחיוב

  15. הגשת בקשה לפטור ממס שבח

  16. פטור ממס על דירה ראשונה

  17. מסמכים הפטורים ממס בולים

  18. פטור ממס שבח דירה בפירוק

  19. פטור ממס שבח - מכירת דירה

  20. פטור ממס שבח על מכירת מגרש

  21. פטור ממס במכירת דירה מזכה

  22. פטור ממס מכירה לקרוב משפחה

  23. פטור ממס רכישה לעולים חדשים

  24. דירת מגורים מזכה - פטור ממס

  25. פטור ממס לכלי רכב להסעת נכים

  26. פטור ממס הכנסה ליורשים של נכה

  27. פטור ממס שבח מתנה לקרוב משפחה

  28. פטור ממס למעסיקים עולים חדשים

  29. פטור ממס שבח על 2 דירות מחוברות

  30. פטור ממס מעסיקים בשל אותה הכנסה

  31. פטור ממס למלגה בגין פעילות ציבורית

  32. פטור ממס מעסיקים לבתי חולים ציבוריים

  33. פטור ממס על הכנסה מהשכרת דירה שאינה למגורים

  34. צו מס הכנסה (פטור ממס על פקדון נת"ד), תשל"ו-1976

  35. צו מס הבולים (עינוגים) (פטור) (מס' 10), תש"ך-1960

  36. צו מס הכנסה (פטור ממס על הפרשי הצמדה), התשמ"ד-1984

  37. פטור ממס הכנסה וביטוח לאומי על משכורות עובדים זרים

  38. צו מס הכנסה (פטור ממס על פיקדון תושב חוץ), התשס"ג-2002

  39. צו מס הכנסה (פטור ממס על הכנסה ממכירת מים), תשל"ט-1979

  40. צו מס הכנסה (פטור ממס על ריווחי הון מתעודות פקדון), תשל"ו-1976

  41. חוק מס הכנסה (פטור ממס על הכנסה מהשכרת דירת מגורים), התש"ן-1990

  42. צו מס הכנסה (פטור ממס על רווח הון ממכירת איגרות חיסכון), תשכ"ו-1966

  43. תקנות מס הכנסה (פטור ממס לריבית המשתלמת על מילווה מדינה), התשס''ה-2004

  44. צו מס הכנסה (פטור ממס על תקבולי ביטוח סוציאלי מחוץ לישראל), תשל"ז-1976

  45. צו מס הכנסה (פטור ממס על הכנסה מריבית על פיקדון במטבע חוץ), התשס"ג-2002

  46. תקנות מס הכנסה (פטור ממס על הפרשי הצמדה בהלוואה בעל שליטה), התשמ''ו-1986

  47. תקנות מס הכנסה (תנאים להעברת נכס בפטור ממס בין חברות אחיות), התשנ''ד-1994

  48. תקנות מס הכנסה (פטור ממס לתושב חוץ על רווח הון מעסקה עתידית), התשס''ג-2002

  49. תקנות מס הכנסה (פטור ממס על פקדון במטבע ישראלי בתאגיד בנקאי), התשמ''ג-1983

  50. צו בדבר מתן פטור ממס ריווח הון על עודף אינפלציוני במכירת מניותיו של תושב חוץ

  51. תקנות מס הכנסה (פטור ממס לתושב חוץ על רווח הון במכירת נייר ערך), התשס''ג-2003

  52. כללי מס הכנסה (פטור ממס בשל העברה ושינוי יעוד של כספים בקופות גמל), התש"ן-1990

  53. תקנות מס שבח מקרקעין (פטור ממס בהעברת מניות מחברת חוץ לבעלי מניותיה), תש''ם-1980

  54. תקנות מס הכנסה (פטור ממס על הפרשי הצמדה בשל יתרה מזכה של בעל שליטה), התשנ''ח-1998

  55. צו מס הכנסה (פטור ממס לתושב חוזר על הכנסה מריבית על פיקדון במטבע חוץ), התשס"ד-2003

  56. צו מס הכנסה (פטור ממס על רווח הון מפיצויים לפי חוק רכישת מקרקעין בנגב), התשמ"א-1981

  57. תקנות מס הכנסה (פטור ממס לתושב חוץ על הכנסה מיחידה בקרן נאמנות פטורה), התשס''ג-2003

  58. צו מס הכנסה (פטור ממס על הכנסה מריבית על פקדון במטבע-חוץ של תושבי ישראל), תשכ"ג-1963

  59. תקנות מס הכנסה (פטור ממס לריבית המשולמת על מילווה קצר מועד) (הוראת שעה), התשס''ד-2004

  60. תקנות מס הכנסה (פטור ממס על הכנסות מסוימות של קרן נאמנות חייבת לתושבי חוץ), התשס''ג-2003

  61. צו מס הכנסה (פטור ממס על פיצויים מממשלת צרפת לתושבי ישראל שהוריהם נרצחו בשואה), התשס"א-2001

  62. צו מס הכנסה (פטור חלקי ממס על ריווח הון במכירת מניות של תושב ישראל בחברה תושבת חוץ), התשמ"א-1981

  63. תקנות מס הכנסה (פטור ממס על הכנסה מהפרשי שער לחברה ישראלית המוכרת מניות בבורסה מחוץ לישראל), התשמ''א-1981

  64. תקנות המדיניות הכלכלית לשנת הכספים 2004 (תיקוני חקיקה) (זכאותו של פורש מחמת נכות לפטור ממס), התשס''ו-2005

  65. תקנות מס הכנסה (פטור ממס על הכנסות חברת החשמל לישראל בע''מ בשל סכומים המיועדים להפקדה בקופת גמל לקצבה), התשנ''ח-1998

  66. תקנות מס הכנסה (פטור ממס של סכומים שקיבל מלווה תושב חוץ על פי פוליסה לביטוח מפני שינוי שער החליפין של הלירה), תשל''ו-1975

  67. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון