להלן פסק דין בנושא ערעור על פסק דין של בית הדין לשכירות: פסק דין זהו ערעור על פסק דינו של בית הדין לשכירות שליד בית משפט השלום בתל אביב-יפו (כבוד השופטת רחל ערקובי), מיום 14.3.04 בתיק שכ 159/02, שקבע שבגין בית העסק שנמצא ברחוב דיזנגוף 149, הידוע גם כחלקה 104 בגוש 7078 (להלן: "המושכר"), לא שולמו מעולם דמי מפתח, ועל המערער, השוכר, לשלם למשיבים, יורשיו של בעל המושכר, דמי שכירות חודשיים בסך 575 דולר. הרקע 1. המערער מחזיק במושכר בשכירות מוגנת. ביום 11.6.02 הגישו המשיבים בקשה לקביעת דמי שכירות למושכר, בטענה שלפי תקנה 1(22) לתקנות הגנת הדייר (דמי שכירות בבתי עסק מוגנים - אי תחולת השיעורים המרביים והפחתות), התשמ"ג-1983, כפי שתוקנה ביום 30.7.00, אין המושכר כפוף לדמי השכירות המקסימליים הקבועים בחוק הגנת הדייר [נוסח משולב], התשל"ב-1972 (להלן: "החוק"). לכתב התביעה צורפה חוות דעת שמאית שלפיה שוויים של דמי שכירות ריאליים הוא 575 דולר לחודש. המערער טען שאביו המנוח ששכר את המושכר שילם דמי מפתח מספר פעמים: הוא שילם דמי מפתח לבעלים המקורי של המושכר לאחר שנטל הלוואה בשנת 1936 מאחד בשם סעיד אלמנצורא; בנכס הייתה דיירת משנה ששילמה דמי מפתח, ושלצורך פינוייה שילם לה דמי מפתח; דמי המפתח שולמו בדרך של שיפוצים במושכר במשך השנים. פסק דינו של בית הדין לשכירות 2. בית הדין קבע שהנטל להוכיח שלא שולמו דמי שכירות מוטל על המשיבים, אולם הואיל ומדובר בהוכחת יסוד שלילי, די בכמות פחותה של ראיות כדי להעביר את הנטל לכתפי המערער, והמשיבים עמדו בכך. מחומר הראיות הוכח, שלכתחילה שכר אבי המערער את המושכר מסבם של המשיבים, ולאחר פטירתו של זה האחרון, ירשו המשיבים את הזכויות בו. בשנת 1969 הגישו המשיבים 1-3 ואחרים נגד המערער ואחרים תביעה לפינוי המושכר בעילות אחדות. בפסק-דין שדחה את התביעה נקבע שהוריהם של המשיבים השכירו את החנות לראשונה בשנת 1936 לאביו של המערער. מאז ועד 1955 חודשה השכירות מידי שנה בשנה בדרך של חתימה על חוזה שכירות חדש. קביעה זו של בית משפט השלום לא עלתה בקנה אחד עם טענת המערער שאביו סיפר לו שקיבל הלוואה בשנת 1936 לצורך תשלום דמי המפתח - טענה שהייתה בבחינת עדות מפי השמועה כשהצדדים הסכימו שלא ייוחס כל משקל לעדויות שכאלה. 3. בית הדין קמא דחה את טענת המערער ששולמו דמי מפתח בדרך של תשלום לגב' שפירא, שהייתה דיירת משנה בנכס: הן כיוון שטענה זו לא הועלתה בתביעת הפינוי שהוגשה בשנת 1969; הן מאחר שהמשיבים הציגו הסכם שנערך בין אמו של המערער לבין גב' שפירא, שממנו עולה שאמנם שילמה גב' שפירא בעבור פינוי המושכר, אולם המשיבים או חליפיהם לא היו צד להסכם שעל פיו שילמה. גם הטענה ששולמו דמי מפתח בדרך של ביצוע שיפוצים במושכר נדחתה. 4. בית הדין ציין שהיה קשה ליתן אמון בעדותו של המערער, ושהרושם שנוצר הוא שהמערער יודע היטב שלא שולמו דמי מפתח בגין המושכר. משקבע בית משפט השלום, עוד בשנת 1970, שאבי המשיב היה דייר מוגן במושכר מכוח חוק הגנת הדייר דאז משנת 1936, הרימו המשיבים את הנטל שהוטל עליהם להוכיח שביחס לנכס נושא הדיון לא שולמו דמי מפתח. בית הדין לשכירות קיבל את הבקשה, ועל יסוד חוות דעת השמאי מטעם המשיבים חייב את המערער בתשלום דמי שכירות חודשיים בסך 575 דולר לחודש לתקופה שמיום 15.3.02 ועד ל-20.1.03 וב-500 דולר לחודש מיום 20.1.03. טענות הצדדים בערעור 5. המערער טוען ששגה בית הדין כשבחן את הראיות שהוא (המערער) הביא; לטענתו, הואיל והוסכם שאין לייחס כל משקל לעדויות מפי השמועה, הרי שהמשיבים לא הרימו את הנטל, ולו גם הנטל הקל במיוחד, להוכיח שלא שולמו דמי מפתח. עוד טוען המערער ששגה בית הדין כשהסתמך על פסק הדין משנת 1970. לטענתו, חידוש הסכמי שכירות מדי שנה אינו מעיד בהכרח על אי תשלום דמי מפתח; חוק הגנת הדייר בנוסחו לפני 1954 חל בלא קשר לשאלה אם חתמו בעל הבית והדייר על חוזה אם לאו. לשיטתו, החוזים שעליהם חתמו לא היו חוזים לשכירות חופשית. לבסוף טוען המערער, שבית הדין לא פרש נכונה את הממצא של תשלום כספים לדיירת המשנה בגין פינויה, ושתשלום זה עולה כדי הגדרת דמי מפתח בקשר להחזרת החזקה במושכר מידי דייר משנה. 6. המשיבים תומכים יתדותיהם בפסק דינו של בית הדין לשכירות. לטענתם, בית הדין קבע קביעות עובדתיות על סמך חומר הראיות - קביעות שאין מקום להתערב בהן. דיון והכרעה 7. לאחר עיון בטענות הצדדים, שוכנענו שדין הערעור להידחות. אין חולק שאביו של המערער שכר את הנכס בשנת 1936, ושהחל משנה זו חתמו הוא וסבם של המשיבים על הסכמי שכירות "חופשית". המערער טען שאביו נטל הלוואה לצורך תשלום דמי שכירות, אולם טענה זו, שהיא עדות מפי השמועה, אינה סבירה בעינינו, שהרי לא הוכח שבשנת 1936 היה נהוג לשלם דמי מפתח בגין בתי עסק (השוו: ע"א 564/79 רומנו נ' מהדי כהן שוחט, פ"ד לו(1) 634, 637 (1982)). 8. מקובלת עלינו קביעתו של בית משפט קמא שאין לראות בכסף ששילמה אימו של המערער לגב' שפירא, לשם פינויה מהמושכר, משום דמי מפתח. מעמדה של אם המערער היה מעמד של שוכר ומעמדה של גב' שפירא היה של שוכר משנה. במצב דברים זה, אין הבעלים של הנכס, שהמשיבים באו בנעליו, כפוף לתוצאה של תשלום דמי מפתח שלא הגיעו לידיו, כפי שקובע סעיף 114 לחוק: "בעל הבית זכאי לארבעים אחוזים מהסכום העולה בחלקו של דייר המחלק עם דייר משנה יוצא בדמי-מפתח שניתנו מאת דייר משנה מוצע, או בשבילו; לא יקבל דייר המשנה המוצע החזקה במושכר אלא לאחר ששולמו לבעל הבית האחוזים האמורים או שהושלשו לזכותו." [ההדגשה שלנו] לפי סעיף זה, כל עוד לא שולם לבעל הבית (שהמשיבים באו בנעליו) חלקו בדמי המפתח ששילם דייר המשנה, לא זכאי דייר המשנה הנכנס לחזקה במושכר. בענייננו, אמו של המערער (שהמערער בא בנעליה) הייתה שוכרת של חלק מהמושכר אך חבשה גם כובע של שוכרת משנה נכנסת בכל הנוגע לחלקה של גב' שפירא. כלומר, על פי ההוראה הנ"ל - לא הייתה אמו של המערער זכאית לחזקה במושכר כל עוד לא שילמה לבעלי הנכס את חלקו בדמי המפתח. ממילא אין לראות בתשלום ששולם דמי מפתח ששולמו לבעל הבית. ב"כ המערער תומך יתדותיו בהגדרת דמי מפתח בסעיף 1 לחוק: "'דמי מפתח' - כל תמורה שאינה דמי שכירות, הניתנת בקשר לשכירות של מושכר, או בקשר לקבלת החזקה או להחזרת החזקה במושכר לפי חוק זה - ואין נפקא מינה מתי שולמו;" [ההדגשה שלנו] אלא שאין התשלום ששילמה אימו של המערער לגב' שפירא בא באיזו מהקטגוריות של דמי מפתח שבהן עוסק ס' 1 הנ"ל. דמי מפתח שמשלם דייר נכנס על פי החוק אמורים להתחלק בין הדייר היוצא לבין בעל הנכס - כשמדובר בשכירות רגילה (סעי' 74, 75 ו-78 לחוק); ובין דייר המשנה היוצא, הדייר השוכר (שהשכיר לדייר המשנה היוצא את הנכס) והבעלים של הנכס (סע' 110, 113 ו-114 לחוק) - כשמדובר בשכירות משנה. בענייננו, אין חולק שמהתשלום ששילמה אמו של המערער לגב' שפירא לא הגיע לידיו של סבם של המשיבים דבר, ומטעם זה כאמור אין לראות בו דמי מפתח. 9. לא מצאנו מקום להתערב גם בקביעת בית משפט קמא בנוגע לתשלום דמי מפתח בדרך של שיפוצים במושכר. סוף דבר 10. הערעור נדחה. המערער ישא בהוצאות המשיבים וכן בשכר טרחת בא כוחם בסך 20,000 ₪ + מע"מ. הערבות הבנקאית תועבר לב"כ המשיבים לכיסוי ההוצאות. בית הדין לשכירותערעורשכירות