ערעור על פסק דין של בית הדין לשכירות

להלן פסק דין בנושא ערעור על פסק דין של בית הדין לשכירות:

פסק דין

זהו ערעור על פסק דינו של בית הדין לשכירות שליד בית משפט השלום בתל אביב-יפו (כבוד השופטת רחל ערקובי), מיום 14.3.04 בתיק שכ 159/02, שקבע שבגין בית העסק שנמצא ברחוב דיזנגוף 149, הידוע גם כחלקה 104 בגוש 7078 (להלן: "המושכר"), לא שולמו מעולם דמי מפתח, ועל המערער, השוכר, לשלם למשיבים, יורשיו של בעל המושכר, דמי שכירות חודשיים בסך 575 דולר.

הרקע

1.     המערער מחזיק במושכר בשכירות מוגנת. ביום 11.6.02 הגישו המשיבים בקשה לקביעת דמי שכירות למושכר, בטענה שלפי תקנה 1(22) לתקנות הגנת הדייר (דמי שכירות בבתי עסק מוגנים - אי תחולת השיעורים המרביים והפחתות), התשמ"ג-1983, כפי שתוקנה ביום 30.7.00, אין המושכר כפוף לדמי השכירות המקסימליים הקבועים בחוק הגנת הדייר [נוסח משולב], התשל"ב-1972 (להלן: "החוק"). לכתב התביעה צורפה חוות דעת שמאית שלפיה שוויים של דמי שכירות ריאליים הוא 575 דולר לחודש.

המערער טען שאביו המנוח ששכר את המושכר שילם דמי מפתח מספר פעמים: הוא שילם דמי מפתח לבעלים המקורי של המושכר לאחר שנטל הלוואה בשנת 1936 מאחד בשם סעיד אלמנצורא; בנכס הייתה דיירת משנה ששילמה דמי מפתח, ושלצורך פינוייה שילם לה דמי מפתח; דמי המפתח שולמו בדרך של שיפוצים במושכר במשך השנים.

פסק דינו של בית הדין לשכירות

2.     בית הדין קבע שהנטל להוכיח שלא שולמו דמי שכירות מוטל על המשיבים, אולם הואיל ומדובר בהוכחת יסוד שלילי, די בכמות פחותה של ראיות כדי להעביר את הנטל לכתפי המערער, והמשיבים עמדו בכך.

מחומר הראיות הוכח, שלכתחילה שכר אבי המערער את המושכר מסבם של המשיבים, ולאחר פטירתו של זה האחרון, ירשו המשיבים את הזכויות בו. בשנת 1969 הגישו המשיבים 1-3 ואחרים נגד המערער ואחרים תביעה לפינוי המושכר בעילות אחדות. בפסק-דין שדחה את התביעה נקבע שהוריהם של המשיבים השכירו את החנות לראשונה בשנת 1936 לאביו של המערער. מאז ועד 1955 חודשה השכירות מידי שנה בשנה בדרך של חתימה על חוזה שכירות חדש. קביעה זו של בית משפט השלום לא עלתה בקנה אחד עם טענת המערער שאביו סיפר לו שקיבל הלוואה בשנת 1936 לצורך תשלום דמי המפתח - טענה שהייתה בבחינת עדות מפי השמועה כשהצדדים הסכימו שלא ייוחס כל משקל לעדויות שכאלה.

3.     בית הדין קמא דחה את טענת המערער ששולמו דמי מפתח בדרך של תשלום לגב' שפירא, שהייתה דיירת משנה בנכס: הן כיוון שטענה זו לא הועלתה בתביעת הפינוי שהוגשה בשנת 1969; הן מאחר שהמשיבים הציגו הסכם שנערך בין אמו של המערער לבין גב' שפירא, שממנו עולה שאמנם שילמה גב' שפירא בעבור פינוי המושכר, אולם המשיבים או חליפיהם לא היו צד להסכם שעל פיו שילמה.

גם הטענה ששולמו דמי מפתח בדרך של ביצוע שיפוצים במושכר נדחתה.

4.     בית הדין ציין שהיה קשה ליתן אמון בעדותו של המערער, ושהרושם שנוצר הוא שהמערער יודע היטב שלא שולמו דמי מפתח בגין המושכר. משקבע בית משפט השלום, עוד בשנת 1970, שאבי המשיב היה דייר מוגן במושכר מכוח חוק הגנת הדייר דאז משנת 1936, הרימו המשיבים את הנטל שהוטל עליהם להוכיח שביחס לנכס נושא הדיון לא שולמו דמי מפתח.

בית הדין לשכירות קיבל את הבקשה, ועל יסוד חוות דעת השמאי מטעם המשיבים חייב את המערער בתשלום דמי שכירות חודשיים בסך 575 דולר לחודש לתקופה שמיום 15.3.02 ועד ל-20.1.03 וב-500 דולר לחודש מיום 20.1.03.

טענות הצדדים בערעור

5.     המערער טוען ששגה בית הדין כשבחן את הראיות שהוא (המערער) הביא; לטענתו, הואיל והוסכם שאין לייחס כל משקל לעדויות מפי השמועה, הרי שהמשיבים לא הרימו את הנטל, ולו גם הנטל הקל במיוחד, להוכיח שלא שולמו דמי מפתח. עוד טוען המערער ששגה בית הדין כשהסתמך על פסק הדין משנת 1970. לטענתו, חידוש הסכמי שכירות מדי שנה אינו מעיד בהכרח על אי תשלום דמי מפתח; חוק הגנת הדייר בנוסחו לפני 1954 חל בלא קשר לשאלה אם חתמו בעל הבית והדייר על חוזה אם לאו. לשיטתו, החוזים שעליהם חתמו לא היו חוזים לשכירות חופשית. לבסוף טוען המערער, שבית הדין לא פרש נכונה את הממצא של תשלום כספים לדיירת המשנה בגין פינויה, ושתשלום זה עולה כדי הגדרת דמי מפתח בקשר להחזרת החזקה במושכר מידי דייר משנה.

6.     המשיבים תומכים יתדותיהם בפסק דינו של בית הדין לשכירות. לטענתם, בית הדין קבע קביעות עובדתיות על סמך חומר הראיות - קביעות שאין מקום להתערב בהן.

דיון והכרעה

7.     לאחר עיון בטענות הצדדים, שוכנענו שדין הערעור להידחות. אין חולק שאביו של המערער שכר את הנכס בשנת 1936, ושהחל משנה זו חתמו הוא וסבם של המשיבים על הסכמי שכירות "חופשית". המערער טען שאביו נטל הלוואה לצורך תשלום דמי שכירות, אולם טענה זו, שהיא עדות מפי השמועה, אינה סבירה בעינינו, שהרי לא הוכח שבשנת 1936 היה נהוג לשלם דמי מפתח בגין בתי עסק (השוו: ע"א 564/79 רומנו נ' מהדי כהן שוחט, פ"ד לו(1) 634, 637 (1982)).

8.     מקובלת עלינו קביעתו של בית משפט קמא שאין לראות בכסף ששילמה אימו של המערער לגב' שפירא, לשם פינויה מהמושכר, משום דמי מפתח. מעמדה של אם המערער היה מעמד של שוכר ומעמדה של גב' שפירא היה של שוכר משנה. במצב דברים זה, אין הבעלים של הנכס, שהמשיבים באו בנעליו, כפוף לתוצאה של תשלום דמי מפתח שלא הגיעו לידיו, כפי שקובע סעיף 114 לחוק:

"בעל הבית זכאי לארבעים אחוזים מהסכום העולה בחלקו של דייר המחלק עם דייר משנה יוצא בדמי-מפתח שניתנו מאת דייר משנה מוצע, או בשבילו; לא יקבל דייר המשנה המוצע החזקה במושכר אלא לאחר ששולמו לבעל הבית האחוזים האמורים או שהושלשו לזכותו." [ההדגשה שלנו]

     לפי סעיף זה, כל עוד לא שולם לבעל הבית (שהמשיבים באו בנעליו) חלקו בדמי המפתח ששילם דייר המשנה, לא זכאי דייר המשנה הנכנס לחזקה במושכר. בענייננו, אמו של המערער (שהמערער בא בנעליה) הייתה שוכרת של חלק מהמושכר אך חבשה גם כובע של שוכרת משנה נכנסת בכל הנוגע לחלקה של גב' שפירא. כלומר, על פי ההוראה הנ"ל - לא הייתה אמו של המערער זכאית לחזקה במושכר כל עוד לא שילמה לבעלי הנכס את חלקו בדמי המפתח. ממילא אין לראות בתשלום ששולם דמי מפתח ששולמו לבעל הבית.

ב"כ המערער תומך יתדותיו בהגדרת דמי מפתח בסעיף 1 לחוק:

"'דמי מפתח' - כל תמורה שאינה דמי שכירות, הניתנת בקשר לשכירות של מושכר, או בקשר לקבלת החזקה או להחזרת החזקה במושכר לפי חוק זה - ואין נפקא מינה מתי שולמו;" [ההדגשה שלנו]

     אלא שאין התשלום ששילמה אימו של המערער לגב' שפירא בא באיזו מהקטגוריות של דמי מפתח שבהן עוסק ס' 1 הנ"ל. דמי מפתח שמשלם דייר נכנס על פי החוק אמורים להתחלק בין הדייר היוצא לבין בעל הנכס - כשמדובר בשכירות רגילה (סעי' 74, 75 ו-78 לחוק); ובין דייר המשנה היוצא, הדייר השוכר (שהשכיר לדייר המשנה היוצא את הנכס) והבעלים של הנכס (סע' 110, 113 ו-114 לחוק) - כשמדובר בשכירות משנה. בענייננו, אין חולק שמהתשלום ששילמה אמו של המערער לגב' שפירא לא הגיע לידיו של סבם של המשיבים דבר, ומטעם זה כאמור אין לראות בו דמי מפתח.

9.     לא מצאנו מקום להתערב גם בקביעת בית משפט קמא בנוגע לתשלום דמי מפתח בדרך של שיפוצים במושכר.

סוף דבר

10.     הערעור נדחה.

המערער ישא בהוצאות המשיבים וכן בשכר טרחת בא כוחם בסך 20,000 ₪ + מע"מ. הערבות הבנקאית תועבר לב"כ המשיבים לכיסוי ההוצאות.





לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. שינויים במושכר

  2. תביעה לפנוי מושכר

  3. ניתוק חשמל לשוכר

  4. מציאת שוכר חלופי

  5. עובש בדירה שכורה

  6. השבחת נכס בשכירות

  7. פינוי עסק בשכירות

  8. איחור בפינוי מושכר

  9. החזר פיקדון שכירות

  10. שכירות ל-10 חודשים

  11. שינוי מטרת השכירות

  12. בטוחות להשכרת דירה

  13. עורך דין שכירות דירה

  14. נזקים לדירה בשכירות

  15. אי תשלום שכירות רכב

  16. ניכוי הוצאות שכירות

  17. מס הכנסה על שכר דירה

  18. עזיבת שוכר ללא התראה

  19. הצעת חוק בנייה להשכרה

  20. שכירות עסק ללא רישיון

  21. תביעה לפינוי מושכר מדירה

  22. בעיות חשמל בדירה שכורה

  23. תביעה נגד שוכרים שעזבו

  24. סכסוך בנושא שכירות משנה

  25. פרישה ממשא ומתן בשכירות

  26. השארת נזקים בדירה שכורה

  27. השכרת גג למערכת סולארית

  28. פינוי בגין נטישת המושכר

  29. תביעה על חוב שכירות רכב

  30. בלאי סביר במושכר - פסיקה

  31. שוכר שלא שילם חשבון חשמל

  32. האחריות למצוא שוכר חלופי

  33. שכירות משנה לצדדים שלישיים

  34. נזקים ליחידת דיור בשכירות

  35. פינוי מדירה בשכירות מוגנת

  36. תביעה בנושא תקופת השכירות

  37. איחור בהחזרת דירה בשכירות

  38. שיפורים במושכר - מס הכנסה

  39. פיצוי על נזקים בדירה שכורה

  40. חובות לעירייה דירה בשכירות

  41. פיצוי על נזק לדירה בשכירות

  42. נזק לדירה שכורה אחרי עזיבה

  43. עזיבת דירה שכורה לפני הזמן

  44. סעיף 15 לחוק השכירות והשאילה

  45. סעיף 21 לחוק השכירות והשאילה

  46. מס הכנסה על שיפורים במושכר

  47. פיצויים בגין השקעות במושכר

  48. צביעת דירה לאחר סיום שכירות

  49. האם שכירות נחשבת הכנסה מעסק

  50. תביעת פינוי עסק ממושכר בנצרת

  51. אי פינוי חפצים מדירה בשכירות

  52. פינוי דירה בשכירות ללא התראה

  53. הצעת חוק השכרת דירות למגורים

  54. פינוי עקב שינוי מטרת השכירות

  55. קבלת חובות וזכויות השוכר הקודם

  56. נזקים בדירה שכורה אחרי פינוי

  57. פינוי שוכר מדירה ע"י עורך דין

  58. טענת קיזוז בתביעה לפינוי מושכר

  59. חוק דירות להשכרה לעולים חדשים

  60. חוב שכירות על 2 חודשים אחרונים

  61. חיוב יתר חשמל ומים בדירה שכורה

  62. אי פינוי נכס מסחרי בשכירות בזמן

  63. פינוי הבן של שוכר מדירה בשכירות

  64. עזיבת נכס בשכירות באופן חד צדדי

  65. חוק השכירות והשאילה, תשל"א-1971

  66. פיצוי מוסכם עקב הפרת תנאי שכירות

  67. השארת דירה לא נקיה בסיום השכירות

  68. דרישת עירייה לבצע תיקונים במושכר

  69. טענת תשלום שכר הדירה מראש לחצי שנה

  70. העברת החזקה במושכר לדיירים מוצעים

  71. גרימת נזקים לדירה בשכירות במתכוון

  72. מסירת זכות שימוש במושכר ללא הרשאה

  73. אי עמידה בתנאי של מציאת שוכר חלופי

  74. כמה עולה שכירות דירת חדר בתל אביב ?

  75. אי פינוי דירה לאחר תום תקופת השכירות

  76. ערעור על פסק דין של בית הדין לשכירות

  77. תביעה לפינוי מושכר לא תכיל סעדים נוספים

  78. מה נחשב ''הפרה יסודית'' של חוזה מכר דירה

  79. פיצוי יומי בגין איחור בפינוי נכס בשכירות

  80. העברת החזקה בדירה בשכירות מוגנת לדייר אחר

  81. תביעה נגד עורך דין על ייצוג בעסקת מכר דירה

  82. תביעה לבית הדין לשכירות - עסק "מקצוע חופשי"

  83. אובדן הכנסות משכירות בגלל איחור במסירת דירה

  84. התחייבויות הדדיות במערכת יחסים בין שוכרת ומשכיר

  85. נטען כי השוכר לא שילם שכר דירה ולא ביצע שיפוצים

  86. כשמופר הסכם באופן יסודי יש להורות על פינוי המושכר

  87. פיצוי כספי למשכיר על השארת דירה בשכירות במצב לא טוב

  88. נטל הראיה בשכירות נכס או הארכת תקופת שכירות ל- 10 שנים

  89. תביעה ותביעה שכנגד שעניינן מערכת יחסים בין משכיר לשוכרת

  90. תקנות מס הכנסה (קביעת שוויה של דירה להשכרה), התשמ''ו-1985

  91. תקנות מס הכנסה (שיעור פחת לדירה מושכרת למגורים), התשמ''ט-1989

  92. תנאי למימוש האופציה הוא קיום הוראות ההסכם בתקופת השכירות המקורית

  93. תקנות מס הכנסה (מועד תשלום המס על הכנסה משכר דירה), התשמ''ח-1987

  94. תקנות מס הכנסה (כללים בדבר ניכוי הוצאות להתאמת מושכר), התשנ''ח-1998

  95. כללי מס הכנסה (תוספת פחת לבנינים מושכרים בשכירות מוגנת), תשל"ח-1977

  96. תביעה שעילתה שטרית בגין שטר שחולל במועד הצגתו לפירעון עקב הוראת ביטול

  97. חוק מס הכנסה (עידוד להשכרת דירות) (הוראת שעה ותיקוני חוק), התשמ"א-1981

  98. כללי מס הכנסה (ניכויים מסויימים לבעלי בתים המושכרים בשכירות מוגנת), התשל"ח-1977

  99. ביקש להכניס למושכר כלבה ובתגובה החלה מסכת התעמרויות מצד המשכיר לרבות דרישה לתוספת בדמי השכיר

  100. האם יש לזקוף על חשבון פיצויים בגין הפרת החוזה או על חשבון שכר הדירה עבור תקופת המשך המגורים ?

  101. תקנות מס הכנסה (תיאומים בשל אינפלציה) (הוראת שעה) (הכנסה שסעיף 3 לחוק עידוד השכרת דירות חל עליה), התשמ''ז-1987

  102. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון