ערעור על פסק דין המפקח על המקרקעין

בית המשפט ציין בערעור כי אין אלא לחזור ולהפנות לממצאי המפקחת על רישום מקרקעין אשר ערכה ביקור במקום. הממצאים שפורטו מהווים תשתית מספקת למסקנות אליהן הגיעה המפקחת, ואין מקום להתערבותה של ערכאת ערעור, במקרים כגון אלה, במיוחד כאשר מדובר בערכאה דיונית, לה מיומנות וניסיון הנוגעים לתחום זה (ראה להשוואה ע"א 3776/06 עין גדי קוסמטיקס בע"מ נ' רשם הפטנטים, המדגמים וסימני המסחר, משרד המשפטים. ניתן ביום 12/5/08; ע"א 9447/06 פוקס נ' אלבז. ניתן ביום 25/3/08).

להלן פסק דין בנושא ערעור על פסק דין המפקח על המקרקעין:

פסק - דין

1.     הערעור הוא על פסק דין של המפקחת על רישום מקרקעין (כבוד המפקחת, הגב' ציפורה פיגנבוים) מיום 20/8/07, בתיק תביעה מס' 33/07.
     בפסק הדין שניתן, דחתה המפקחת את תביעת המערערים להורות על החזרת הרעפים שהוסרו על ידי המשיבים; וכן, דחתה תביעתם להורות על סילוק ידם של המשיבים מחזקה ייחודית ברכוש המשותף המתייחס לשטח המרפסת שמתחת לרעפים.

הנסיבות הצריכות לעניין:
2.      העובדות פורטו היטב בפסק הדין שניתן, ואין לנו אלא לחזור על עיקרי הדברים:
2.1     הצדדים להליך הם בעלי דירות בבית משותף ברח' אבא חושי 20 בחיפה. מאחר שהבית טרם נרשם כבית משותף, נדונה המחלוקת האמורה, על פי פרק ו'1, סעיף 77א' לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 (להלן: חוק המקרקעין). ולפיכך, לצורך הכרעה במחלוקות שנתגלעו בין הצדדים, מעמדו של כל אחד מהצדדים הוא כ"בעל דירה".
2.2     המדובר בבית משותף בן שני מבנים, קדמי ואחורי, ובכל אחד מהם שש דירות. דירת המערערים מצויה בקומה האמצעית של המבנה הקדמי, שעה שדירת המשיבים מס' 1 ו- 2 מצויה באותו מבנה מעל לדירת המערערים, והיא הקומה העליונה בבניין. דירת המשיב מס' 3 נמצאת במבנה העורפי בקומה העליונה. דירה זו - ניתן לראותה מדירת המערערים.
2.3     אין חולק כי בחלק ממרפסת פתוחה המצויה בדירות המשיבים, קיים חיפוי ברעפים, באופן שבעת שקיבלו את הדירות לחזקתם, נמנע מהם השימוש - אם בכלל, ואם בדרך של אי נוחות - מאותו חלק של המרפסת שמעליו היה חיפוי רעפים. המשיבים הסירו את הרעפים המחפים. הסרת הרעפים האמורה, הגדילה למעשה את שטח המרפסת, בכל אחת מן הדירות, כך ששטח השימוש בהן גדל.
2.4     טענת המערערים הייתה, כי מדובר בשטח משותף, וכי הסרת הרעפים והשימוש בשטח הנוסף שנוצר לאחר הסרת הרעפים, הביאו להשתלטות ולתפיסת חזקה ייחודית בשטח משותף, ובפגיעה באחוזי הבנייה של המערערים כחלק מבעלי הדירות במבנים האמורים. בנוסף טענו, כי יש בהסרת הרעפים האמורה, כדי לפגוע בחזות החיצונית של הבית המשותף, ואף להביא לירידת ערך דירת המערערים.

3.     ביום 10/7/07 ערכה המפקחת ביקור במקום. התרשמותה מהנתונים העובדתיים הרלוונטיים, פורטה באופן הבא:
     מדובר בשני בנייני יוקרה באזור יוקרתי שנבנה זה מקרוב;
     כל דירה בבית המשותף מכילה יותר ממפלס אחד;
     מבחינה טופוגרפית הבית העורפי נמוך יותר מהקדמי, הגם שמספר הדירות בכל אחד מהמבנים זהה. "ממרפסת דירת התובעים (המערערים - ש' ו') שהיא הדירה האמצעית במבנה הקדמי, נצפית דירת נתבע 2 (המשיב מס' 3 - ש' ו') וכן גג המבנה העורפי. נצפית גם המרפסת שנחשפה בעקבות הסרת הרעפים. את צורתה הקודמת ניתן לשחזר מהמרפסת ב"דירת הראי" שלה";
     דירת המרפסת בדירתם של המשיבים 1 ו- 2 לא נצפתה מדירת המערערים וכן לא מהרחוב, בהיותה הקומה העליונה של הבית המשותף;
     ממרפסת דירת המערערים, נצפים המבנה התחתון לרבות דירת המשיב 2 וגג המבנה וכן גגות של מבנים סמוכים והנוף לכיוון דרום;
     המפקחת רשמה גם טענות בדבר ליקויי בנייה.

4.     בפני המפקחת אוזכר עוד הליך שהתנהל בפני כבוד השופט יצחק כהן (ה"פ 229/05 בריל נ' אמירי נוף יזום ובנייה 1998 בע"מ), בקשר לדירות אחרות, אך דומות, באותו מבנה. על-פי הפסיקתא של אותו הליך נקבע כי:
          "אין להצמיד את השטח המצוי במקביל למרפסת (מוצג ת/1 בבש"א 15619/05
מיום 10/11/05) ליחידה כלשהי מיחידות הבניין ושטח זה מהווה רכוש משותף".

פסק הדין של הערכאה הדיונית:
5.     המפקחת דחתה, כאמור, את התביעה על בסיס שני טעמים חלופיים: היות שטח המרפסת הכולל, לרבות השטח עם חיפוי הרעפים חלק משטח הדירה. ולחלופין, אם מדובר ברכוש משותף, הרי שהמערערים הציגו הסכמה של בעלי הדירות האחרות בשיעור הנדרש לצורך הצמדתו של שטח זה לדירותיהם.

6.     בנוגע לזכות הקניינית בדירות, קבעה המפקחת כי מלכתחילה ברור הוא כי מרפסות הן חלק בלתי נפרד מהדירות. לכן גם כאשר היה עליהן חיפוי חלקי של רעפים, הן לא היו רכוש משותף.
     חיפוי הרעפים לא הפקיע את האופי הבסיסי והמעמד המשפטי של מרפסות אלה. הגישה אליהן הייתה רק מתוך הדירות ואלה היו חלק מן הדירה.
     יתר על כן, ככל שנדרשה האחזקה שוטפת של אותם רעפים, נעשתה האחזקה על ידי בעלי הדירות ועל חשבונם.
     גם אם חיפוי הרעפים שלל מלכתחילה שימוש לצורך מגורים באותם חלקים במרפסת שהיו מתחת לרעפים, הרי שאין בכך כדי לשלול את הזיהוי הקנייני של כלל המרפסת לרבות אותו חלק שהיה עליו חיפוי רעפים, כחלק מהדירה.
     הזכות הקניינית כמו גם זכות השימוש נותרה בידי בעלי הדירות.

     מכאן שהשינוי שנעשה, אין בו לשנות הזכות הקניינית, אלא לכול היותר שינוי ארכיטקטוני, ולאור מהותו ומיקומו, אין בו כדי ליטול מייחוד החזית של המבנים או לפגוע בנוף המרהיב המשתקף מדירת המערערים, באופן ובמידה המצדיקים התערבות של ערכאה שיפוטית.

7.     בעניין הסכמת הדיירים לשינוי זכות הקניין של המשיבים, על דרך הצמדת חלקי השטחים של המרפסות מהרכוש המשותף, לדירותיהם, קבעה המפקחת, שגם לפי אפשרות זו, אין מקום להתערבות שיפוטית, מן הטעם שעל-פי סעיף 71ב(א) לחוק המקרקעין, די בכך שעשרה בעלי דירות נתנו הסכמתם לשינוי האמור, כדי שיבוצע, כאשר הרוב הרלוונטי הנדרש הוא עובר למועד הבקשה להיתר.

     אמנם המפקחת ראתה בהתנגדות המערערים, התנגדות לגיטימית שכן "השינוי בדירת נתבע 2 משפיע על דירת התובעים יותר מכפי שמשפיע על איזו מהדירות האחרות. ואולם לא קיבלה עמדת המערערים כי יש בכך בלבד להביא להתערבות שיפוטית. המפקחת קבעה כאמור, ש"השפעה זו אינה עולה כדי פגיעה בזכויות קנייניות, לא כול שכן פגיעה מהותית שרק בהתקיימה, כהוראת סעיף 71ג(א), ייאסר השינוי".

8.     בהתייחס לפסק הדין שניתן על ידי כבוד השופט יצחק כהן, בתיק ה"פ 229/05, קבעה המפקחת, שאין הוא רלוונטי לענייננו, מאחר ששם נדונו זכויות בעלי הדירות, לפי חוזה המכר בין הקבלן היזם לבין מי שרכש ממנו את הדירה. ואילו בהליך דנן מתבררות זכויות קנייניות בין בעלי הדירות - בינם לבין עצמם - לפי מדדי חוק המקרקעין.

טענות בעלי הדין בערעור:
9.     לטענת המערערים, מדובר במבנים יוקרתיים. לכול אחד מבעלי הדירות יש מרפסות מקוריות מרווחות. המשיבים לא הסתפקו במרפסת אחת, הוסיפו מרפסת במפלס העליון של דירתם, ורק לאחר שננקטו נגדם הליכים פליליים, פעלו המערערים לקבלת היתר.

המערערים טוענים, כי אותם חלקי מרפסות שחיפוי הרעפים הוסר מהן, הם בגדר רכוש משותף. מסקנה כזו עולה גם מפסק הדין של כבוד השופט כהן (ה"פ 229/05). כל קביעה אחרת, שנקבעה על ידי המפקחת, אינה יכולה לעמוד בהיותה סותרת פסק דין שניתן על-ידי כבוד השופט כהן, כאשר גם עלתה השאלה, אם הדיירים שירכשו את הדירה, יהיו רשאים להצמיד אותם חלקים לדירותיהם.

המערערים טוענים עוד, שאין לקבל את מסקנות המפקחת בנושא קיום רוב מספיק לצורך הצמדת חלקי המרפסות לדירות המשיבים. לטענתם, לצורך כך היתה צרכיה להתקיים, בין היתר, אסיפה כללית.
עוד נטען כי חלק מההסכמות פסולות.

גם לגוף המחלוקת, לטענתם, אין זה נכון כי בית המשפט ייתן ידו לפגיעות ברכוש המשותף, בכלל, וכאשר מדובר בפגיעה ממשית, בפרט.

10.     המשיבים טוענים כי יש לאשר את פסק הדין שניתן. לגופו של דבר, טוענים הם שהשטח שבמחלוקת אינו חלק מן הרכוש המשותף; ולחלופין, אם מדובר ברכוש משותף, היה רוב מספיק לצורך הצמדתו לדירות המערערים. עוד מציינים הם, כי מדובר ב"עבודות בנייה" שהם הסרת רעפיים על חלק מהמרפסת שהייתה ונותרה חלק מדירות המשיבים.

דיון ומסקנות:
11.     המחלוקת שהתעוררה אינה נוגעת לזכויות חוזיות של בעלי הדירות על בסיסי חוזי רכש הדירות (נושא בו דן ההליך בתיק ה"פ 229/05) אלא בהסדרת זכויות קנייניות בין בעלי הדירות, בינם לבין עצמם, על-פי אותם מדדים, כפי שפירטה המפקחת, המצויים בחוק המקרקעין. מכאן שנקודת המוצא היא, שאין חפיפה הכרחית בין שני התחומים האמורים, שהרי יכול בעל דירה לרכוש זכות קניינית, בהסכמת בעלי הדירות האחרות, גם אם זו שונה מהזכות החוזית שהוענקה בחוזה עם הקבלן המוכר.

12.     סעיף 71ב לחוק המקרקעין מסמיך בעלי דירות ברוב נדרש (מי ששלושה רבעים מהדירות ושני שלישים מהרכוש המשותף צמוד לדירותיהם) להחליט על הוצאת חלקים מסוימים מהרכוש המשותף והצמדתו לדירה ספציפית.
     הסמכות לדון בנושאי המחלוקות הנוגעים לעניין, נתונה למפקחת.

סעיף 71ג(ד) לחוק המקרקעין קובע:
     "ראה המפקח כי נפגעה זכותו של בעל דירה, פגיעה מהותית... רשאי הוא להורות על ביטול ההחלטה שנתקבלה, לשנותה או להתנותה בתנאים, הכול כפי שימצא לנכון ....".

13.     המפקחת יצאה לביקור במקום. ממצאיה פורטו לעיל (ראה סעיף 3 לפסק הדין). נקודת המוצא היא שמדובר בדירות שטרם נרשמו כבית משותף. בדירות הנדונות ישנה מרפסת, כאשר בחלק ממנה נעשה חיפוי רעפים, שהוסר. מתחת לאותם רעפים היה קיים שטח לא מנוצל, כך נוצרה מיתרת השטח - מרפסת קטנה, המוקפת בחיפוי רעפים (ראה סעיף 5 לעיקרי הטיעון מטעם המשיבים).

על-פי המצב הנתון, אין חולק כי מדובר בשטח שהגישה הבלעדית אליו הוא מדירות המשיבים. הסרת הרעפים, הגדילה אמנם את שטח הפנים של המרפסת, אך לא שינתה את הזכויות הקנייניות של בעלי הדירות, ובסופו של דבר, על-פי היתרי הבנייה שניתנו, נדרשו בעלי הדירות להחזיר חלק מחגורת הרעפים (ראה סעיף 7 לעיקרי הטיעון של המשיבים).

ואולם, בענייננו, משניתנה הסכמת השכנים לבנייה האמורה, ושיעור בעל הדירות שהסכימו, איפשר לגליזציה של הבנייה, אין עוד טעם לשאלה, אם מדובר ברכוש שהיה פרטי מלכתחילה, או שמא מדובר ברכוש משותף שהיה לפרטי מכוח ההסכמה האמורה.

14.     לעניין ההסכמה שניתנה, אין לנו גם אלא לחזור ולאשר את קביעות המפקחת, כי ההסכמה שניתנה יכולה להינתן באופן פרטני, ואינה חייבת להיעשות דווקא בדרך של כינוס אסיפה כללית.

15.     השאלה הנותרת להכרעה היא, אם למרות ההצמדה האמורה, יש מקום להתערב בהחלטת בעלי הדירות האחרות, ולמנוע ההצמדה ולהוסיף וליתן הוראה בדבר החזרת המצב לקדמותו.

בנושא זה, אין לנו אלא לחזור ולהפנות לממצאי המפקחת אשר ערכה ביקור במקום. הממצאים שפורטו מהווים תשתית מספקת למסקנות אליהן הגיעה המפקחת, ואין מקום להתערבותה של ערכאת ערעור, במקרים כגון אלה, במיוחד כאשר מדובר בערכאה דיונית, לה מיומנות וניסיון הנוגעים לתחום זה (ראה להשוואה ע"א 3776/06 עין גדי קוסמטיקס בע"מ נ' רשם הפטנטים, המדגמים וסימני המסחר, משרד המשפטים. ניתן ביום 12/5/08; ע"א 9447/06 פוקס נ' אלבז. ניתן ביום 25/3/08).

הוצאות:
16.     משזכה בעל דין בהליך, זכאי הוא להוצאותיו ובשיעור ריאלי. במקרה דנן, יש לדחות הערעור ולכן זכאים המשיבים לפסיקת הוצאות. בקביעת שיעורם, הבאנו בחשבון, מצד אחד, את קביעת המפקחת, כי ההתנגדות עצמה של המערערים היא לגיטימית, וכי התנגדותם התבססה גם על פסק דין שניתן על ידי בית משפט (ה"פ 229/05). מצד שני, זכאי כאמור בעל דין שזכה, להוצאותיו בכול אחת מן הערכאות. עוד יש לתת משקל במידה רבה לחשיבות שבניהול חיי שיתוף בכלל ובמבנה שהוא בית משותף בפרט. על בסיס כול אלה נעמיד את סכום ההוצאות למשיב מס' 3 - 2000 ₪, וסכם זהה - 2000 ₪ - למשיבים 1 ו- 2 ביחד.



התוצאה:
17.     אשר על כן, אנו מורים על דחיית הערעור.
     המערערים, ביחד ולחוד, ישלמו הוצאות משפט ושכר טרחת עו"ד בסכום כולל של 2,000 ₪ למשיב מס' 3, וסכום זהה - 2000 ₪ - למשיבים 1 ו- 2 ביחד. לסכומים אלה ייווסף מע"מ כחוק, והם ישולמו, תוך 30 ימים מהיום.

הפיקדון אם הופקד יועבר לב"כ המשיבים לכיסוי ההוצאות שנפסקו בערכאה זו. היתרה, ככול שתהיה, תוחזר למערערים באמצעות בא כוחם.





לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. השבחה במקרקעין

  2. הונאות מקרקעין

  3. רגולציה קרקעית

  4. הליכי הסדר מקרקעין

  5. מניעת מעבר במקרקעין

  6. מועד רכישת מקרקעין

  7. סעיף 33 לחוק המקרקעין

  8. סעיף 10 לחוק המקרקעין

  9. שווי רכישה של מקרקעין

  10. צו תפיסת חזקה במקרקעין

  11. חוק המקרקעין, תשכ"ט-1969

  12. בניה במקרקעין לא מוסדרים

  13. רשות מכללא לשימוש במקרקעין

  14. התיישנות במקרקעין מוסדרים

  15. בקשה לבניית מבנה חדש במקרקעין

  16. נטיעה במקרקעי הזולת ללא רשות

  17. הגנה על מחזיק במקרקעין בפועל

  18. מכירת מקרקעין על ידי מלכ''ר

  19. פטור בחילוף זכויות במקרקעין

  20. תחולת הדין הירדני על מקרקעין

  21. שבט טראבין - זכויות במקרקעין

  22. זכויות במקרקעין רשומים על סבים

  23. תביעות סותרות במקרקעין לא מוסדרים

  24. תקנות המקרקעין (אגרות), תשל''ה-1974

  25. בקשה לקבוע בעלות על זכויות במקרקעין

  26. תביעה לפי פקודת הסדר זכויות במקרקעין

  27. חוק המקרקעין (תיקון מס' 2), תשל"ג-1972

  28. חוק החכרת מקרקעין (הוראות-שעה), תשי"ט-1959

  29. חוק להסדר תפיסת מקרקעים בשעת-חרום, תש"י-1949

  30. תקנות המקרקעין (פטור מיוחד מאגרה), תשל''ג-1972

  31. חוק עסקאות במקרקעין (קיום מצוות שמיטה), תשל"ט-1979

  32. מי שאין לו זכות במקרקעין לא בא בגדר "הרואה עצמו נפגע"

  33. תקנות הסדר זכויות במקרקעין (הליכי הסדר וסדרי-דין), תשל''ג-1972

  34. תביעת מדינת ישראל להכריז כבעלים של מקרקעין בלתי מוסדרים ברמת הגולן

  35. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון