ערעור על פירוק שיתוף ע''י מכירה

להלן פסק דין בנושא ערעור על פירוק שיתוף ע''י מכירה:

פ ס ק - ד י ן

  1.      בהחלטתו מיום 31.5.05, הנושאת כותרת "פסק-דין חלקי", קבע בית-משפט השלום בירושלים (כב' השופט י' מילנוב), כי יש להורות על פירוק השיתוף בנכס מקרקעין המהווה דירת מגורים, והמצוי ברח' הפורצים 4 בירושלים (גוש 3007 חלקה 6 תת חלקה 9), שאליו מוצמדים גג וזכויות בנייה בו. בהחלטה נקבע, כי פירוק השיתוף יבוצע על-ידי מכירת הנכס, כאשר הוא תפוס בכל שטחו בידי המשיבה כדיירת מוגנת.
  2.      על החלטה זו ועל דחיית טענות המבקשים לפינוי המשיבה מן הנכס ולתשלום דמי שימוש ראויים על חלקם, הוגשה בקשת רשות הערעור המונחת לפנינו, שהועברה על-ידי כב' השופט ב' אוקון לדיון בפני הרכב.


3.     המשיבה והמבקשים הם הבעלים המשותפים, בחלקים שווים, של הנכס נושא תובענת הפינוי, והמשיבה מתגוררת במקום משחר נעוריה. בעלת הנכס הייתה חברת עמידר, ואבי המשיבה (או המשפחה כולה) החזיקו בנכס כדיירים מוגנים. בתחילת שנות ה-70 הוקנתה לאב האפשרות לרכוש את זכויות הבעלות. מכיוון שלאביה של המשיבה לא הייתה היכולת לשאת בתשלומי הרכישה, נרכשה הבעלות בנכס על-ידי אחיה ועל-ידי עו"ד הס, בחלקים שווים. לימים מכר עו"ד חיים הס את חלקו למבקשים ואילו אחיה של המשיבה מכר את חלקו לה. כך נוצר השיתוף בבעלות בנכס בין בעלי הדין, כאשר המשיבה ממשיכה להחזיק בדירה ולהתגורר בה, כמימים ימימה. בשנת 02' הוגשה על-ידי המבקשים התובענה אל בית-משפט השלום, להורות על פירוק השיתוף. יצוין, כי באופן פורמאלי הבעלים הרשום של הנכס היא עדיין חברת עמידר.

4.     בית-משפט השלום הורה כאמור על פירוק השיתוף. החלטתו מפורטת היטב ודנה בכל אחת ואחת מהטענות אשר הועלו על-ידי הצדדים. בראשיתם של דברים נקבע בה, כי המשיבה - המתגוררת במקום מאז שנת 48', עת משפחתה נכנסה לגור שם - מחזיקה בחלקם של המבקשים בדירה כדיירת מוגנת, זאת בין אם מכוח זכויות עצמאיות ומקוריות ובין אם כדיירת מוגנת נדחית, בהתאם לקבוע בסעיף 27 לחוק הגנת הדייר [נוסח משולב], תשל"ב-1972. בהמשך נקבע בהחלטה, כי זכויות המשיבה בנכס משתרעות על שטח הדירה כולה, למרות שמלכתחילה זכויות הדיירות המוגנת לא התייחסו לחדר אחד, שהוגדר כ"חדר סגור".

     בית המשפט דחה את טענות המבקשים לקיומה של עילת פינוי כלפי המשיבה, לו רק מן הטעם, שמלכתחילה לא הועלתה בכתב התביעה טענה בדבר פינוי של דייר מוגן מן הנכס. כך גם נדחתה תביעת המבקשים לשכר ראוי, מכיוון שנקבע כאמור כי המשיבה היא דיירת מוגנת בחלקם של המבקשים, ובחדר הנוסף, הסגור, היא מחזיקה כבעלת רשות חינם, שהוקנתה עוד בתקופת בעלותו של עו"ד הס.

     בסיומם של דברים בחן בית המשפט את הדרך הראויה להורות על פירוק השיתוף. עתירת המבקשים להורות על חלוקה בעין נדחתה, מכיוון שלא עלה בידיהם להוכיח את האפשרות הפיזית לעשות כן. גם החלופה לרישום היחידה כבית משותף נדחתה, מכיוון שלמעשה מדובר בדירה המצויה בבניין, שהוא עצמו ראוי להירשם כבית משותף. מכל מקום, קיומה של אפשרות זו אף לא הוכח. בנסיבות אלו הורה בית המשפט על מכירת הנכס, ראשית, תוך ניסיון למכירה פנימית בין השותפים, כאשר לשם כך מונה כונס נכסים, ואם הדבר לא יעלה בידיהם - על-ידי מכירה לצדדים שלישיים. עם זאת הורה בית המשפט בהחלטתו, כי מחלקם של המבקשים ינוכה לטובת המשיבה סכום של 15,000$, בשל הוצאות שבהן היא נשאה להשבחת הנכס, בעקבות סילוק משכנתא אשר רבצה על כל זכויות הבעלות בו, לאמור, גם על חלקם של המבקשים.

5.     בבקשת רשות הערעור המונחת לפנינו טוענים המבקשים, למעשה, כנגד כל המסקנות שאליהן הגיע בית-משפט קמא בהחלטתו. לטענתם, משמימש האב את זכותו כלפי חברת עמידר לרכוש את הנכס, הפך הוא לבר רשות בלבד. אמנם, מכיוון שלא היה ביכולתו לרכוש את הנכס בעצמו בוצעה העסקה בפועל על-ידי בנו ועל-ידי עו"ד הס בחלקים שווים, אך מאחר שהזכות לרכוש את הנכס הוקנתה לדייר עצמו בלבד ולא לצדדים שלישיים, יש לראותו כרוכש הראשון אשר המחה לאחר מכן את זכותו. בכך, לטענתם, בוטלה זכות הדיירות המוגנת שהתמזגה בזכויות הבעלות. בנסיבות אלו סבורים המבקשים, כי זכויות אביה המנוח של המשיבה להחזיק בדירה היו של בר-רשות בלבד, ומכאן שלמשיבה לא יכולות להיות זכויות טובות יותר מאלו של אביה המנוח.

     מוסיפים המבקשים וטוענים כנגד הקביעה החלופית, שלפיה המשיבה היא דיירת מוגנת נגזרת בחלקם בנכס, מכוח סעיף 27 לחוק הגנת הדייר. לגישתם, תנאי הסעיף הנ"ל אינם מתקיימים. כל-שכן, כאשר בת זוגו של אבי המשיבה (אמה החורגת) פינתה את הנכס לאחר שקיבלה דמי פינוי. עוד עותרים המבקשים לקבוע, כי זכויות המשיבה כדיירת מוגנת בדירה, משתרעות למרב על חלק מצומצם בלבד (חדר אחד).

     באשר לדחיית עילת הפינוי טוענים המבקשים, כי מותר היה להם להעלות טענות בנושא זה, כדי לשלול מהמשיבה את הזכות לדיירות מוגנת במסגרת הליכי פירוק השיתוף. לדידם, לא הייתה אפוא כל מניעה בפני השופט המלומד להכריע בנושא האמור. אלה הם פני הדברים גם באשר לתשלום השכר הראוי, עבור החלקים בנכס שהמשיבה עושה בהם שימוש.

     המבקשים מוסיפים וטוענים בבקשת רשות הערעור, כי הדרך הראויה להורות על פירוק השיתוף היא על-ידי חלוקה בעין, אפשרות הקיימת בפועל לגבי הנכס המשותף, זאת הן מההיבט המשפטי והן מההיבט התכנוני. לבסוף הם טוענים כנגד ניכוי סך השווה בש"ח ל-15,000$ מתוך חלקם בתמורה, שכן לטענתם המשכנתא סולקה כהסדר הלוואה שנעשה בין המשיבה ובין אחיה ובנו, ולא לשם הטבת הזכויות בנכס.

6.     החלטנו לדון בבקשה כאילו ניתנה הרשות והוגש הערעור על-פי הרשות שניתנה. בעיקרם של דברים, מקובלות עלינו המסקנות שאליהן הגיע בית-משפט קמא בהחלטתו, גם אם לא הכול מתוך טעמיו.

דיון
7.     אשר לטענת הפינוי: כידוע, קיומן של הפרות מצד דייר מוגן כשלעצמן אינו שולל את זכות הדיירות המוגנת. קביעת בית המשפט המורה על פינוי, בהתקיים העילות המנויות בסעיף 131 לחוק הגנת הדייר או עילת הנטישה שהוספה על-ידי הפסיקה היא קונסטיטוטיבית, ועל-כן הפינוי חל רק מהיום שבו בית המשפט מורה כך ולא קודם לכן (ע"א 683/82 דויטש נ' עיזבון פרל ז"ל, פ"ד לח(2) 729, 732 מול ד'-ה'). בנסיבות אלו, לא ניתן לקבוע גיבושה של עילת פינוי של דייר מוגן כעילה שבגררא ואף לא ניתן לכלול זאת במסגרת תביעה לפירוק שיתוף, כדי שבית המשפט יביא בחשבון כאילו מדובר בנכס פנוי. נוכח האמור, משלא הועלתה תביעה מפורשת לפינוי של דייר מוגן, בדין הוחלט כי אין מקום להיזקק לנטען במסגרת הליכי פירוק השיתוף.

8.     באשר לדמי השימוש הראויים: החיוב בהם הוא למעשה פונקציה של ההכרעה בשאלת טיב זכויותיה של המשיבה בנכס. מבלי שניכנס לשאלה אם בית-משפט השלום צדק בקביעותיו, שלפיהן המשיבה מחזיקה ברוב חלקי הדירה כדיירת מוגנת ובחדר הסגור היא מחזיקה כבת רשות בלבד, הרי אפילו אם נניח על-פי גרסת המבקשים, כי המשיבה מחזיקה בדירה או בחלקים ממנה בתנאים המצדיקים קבלת תשלום דמי שימוש ראויים (סעיף 33 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969), עדיין אין מקום להיזקק לטענתם, מכיוון שהם לא הוכיחו את שיעור התשלום הראוי. אלה הם פני הדברים הן באשר לשימוש בכל חלקי הדירה והן, ובפרט, בכל הנוגע לשימוש בחדר הסגור.

     זאת ועוד, מוטב אם עניין זה של דרך השימוש בנכס ושווי טובות ההנאה של כל אחד מהבעלים מהשימוש בו, יתלבן ברגיל בהליך נפרד ולא כחלק מהליכי פירוק השיתוף.

9.     גם באשר לדרך פירוק השיתוף נחה דעתנו, כי בית-משפט קמא בחן את כל החלופות הנדרשות על-פי חוק המקרקעין, ומסקנתו כי הדרך הנאותה למימוש הזכויות היא מכירת הנכס, מקובלת עלינו. האפשרות לחלק את הנכס בעין לא רק שלא הוכחה, אלא שעל-פני הדברים נראה כי איננה ריאלית. יכול להיות שבעתיד, אם יבנו על הגג, ניתן יהיה לעשות כן, אולם במצב הנוכחי כמדומה שחלוקה בעין היא בלתי אפשרית. בנסיבות אלו מקובלת עלינו גישת השופט המלומד, שלפיה הנכס יוצע לצדדים שלישיים, רק לאחר שהבעלים הנוכחיים יתחרו ביניהם באשר לרכישת חלקו של האחר.

10.     גם הטעמים שניתנו בהחלטה באשר לניכוי סכום מסוים מהתמורה לטובת המשיבה מקובלים עלינו, ולא עלה בידי המבקשים לשכנע אחרת. עם זאת נראה, כי הסכום שנקבע, 15,000$, הוא גבוה יתר על המידה. במהלך הדיון הסכימו למעשה באי-כוח המשיבה לכך, שסכום השיפוי צריך לעמוד על שווי בש"ח של 11,000$ בלבד. בא-כוח המבקשים לא יכול היה להסכים לסכום האמור, בעיקר לנוכח טענותיו הנוספות שלפיהן החיוב כלל אינו מוצדק. לעניין זה קבע בית-משפט השלום את החיוב על הצד הנמוך, זאת מכיוון שלא היה בידו לקבל את טענות המשיבה בנושא. משמקובל עלינו עצם החיוב, ובאין טיעון נגדי מספק לחיוב בסכום אחר, אנו קובעים כי מחלקם של המבקשים ינוכה סך בש"ח השווה ל-11,000$, זאת חלף הסכום שנקבע בפסק הדין.

11.     הנושא העיקרי השנוי במחלוקת בין הצדדים נוגע לעצם זכויותיה של המשיבה בנכס ולהיקפן של זכויות אלו. כזכור, בית המשפט קבע בהחלטה כי באשר לחלקם של המבקשים, המשיבה היא דיירת מוגנת בכל הדירה (שהרי היא עצמה בעלים של מחצית מהזכויות בנכס). ואכן, העובדה שאביה של המשיבה ביקש לרכוש את הזכויות מעמידר, ובהעדר אמצעים כספיים מספיקים התאפשר לצדדים שלישיים לממש זכות זו (כלומר בנו, אחיה של המשיבה, ועו"ד הס), אינה שוללת את זכויות הדיירות המוגנת, שכן אין זה מקרה שבו הדייר הופך לבעלים. הנכס נמכר על-ידי עמידר במחיר של נכס תפוס, ומשבפועל רכשוהו צדדים שלישיים, ממילא רכשו אותו כתפוס ולא כפנוי. ואכן, עו"ד הס החשיב כל העת גם את המשיבה כמחזיקה בנכס מכוח זכויות של דיירות מוגנת. כפי שפורט קודם לכן, הוא גם לא התנגד להחזקתה בנכס ולא פנה בדרישה לצו החזקה משותפת או לסילוק יד. כך גם המבקשים עצמם. כידוע, אחת ממשמעויותיו של צו החזקה משותפת בנסיבות שלא ניתן לעשות שימוש משותף בנכס, היא מניעת שימוש כליל מהשותף האחר בבחינת סילוק יד: "אכן, אם ניתן לבקשת השותפים האחרים צו לחזקה משותפת, התוצאה המעשית היא במקרים רבים מניעת שימוש כליל, כאילו ניתן צו לסילוק יד" (ע"א 458/82 וילנר נ' גולני, פ"ד נב(1) 49, 55-56. וראו שם גם בעמ' 60-61).

     בהסתמך על חוזה השכירות המקורי עם עמידר קבע בית-משפט השלום כממצא, כי זכויות הדיירות המוגנת הוקנו לא רק לאביה המנוח של המשיבה, אלא גם לכל יתר בני המשפחה ששמותיהם נקובים בחוזה. המבקשים מנסים בטענותיהם לתקוף קביעה זו, אלא שדווקא התנהגות קודמם (עו"ד הס) מלמדת על השלמה עם זכויות הדיירות המוגנת של המשיבה בנכס, זאת כפי שפורט ובואר היטב בהחלטת בית המשפט. עם זאת ובמאמר מוסגר נציין, כי המסקנה החלופית שאליה הגיע השופט המלומד ושלפיה המשיבה יכולה להיחשב כדיירת מוגנת במקום, גם מכוח זכויותיה הנדחות, לפי סעיף 27 לחוק הגנת הדייר, אינה מקובלת עלינו, ככל שהדברים אמורים לגבי הדירה כולה. מכיוון שקיים דייר נגזר קודם, זכות הדיירות המוגנת הנדחית אינה בבחינת זכות קיימת, אלא אך פוטנציאל לאפשרות מימוש בעתיד. זוהי המשמעות שלדעתנו יש ליתן למונח זה, כפי שנטבע ברע"א 1711/98 שפי נ' עיזבון המנוחה שדז'ונסקי ז"ל (פ"ד נד(1) 394). לפיכך, משקיבלה הדיירת הנגזרת - היא אמה החורגת של המשיבה - דמי פינוי, אין המשיבה יכולה להיחשב כדיירת מוגנת נדחית לגבי החלקים שבהם החזיקה האם החורגת.

     את ההצדקה למכירת הנכס כתפוס ניתן לבסס גם לנוכח זכויות הבעלות של המשיבה בו. משהוחלט על פירוק השיתוף לגבי נכס המהווה קורת גג למשיבה, היא זכאית להיחשב כדיירת מוגנת גם מכוח סעיף 33 לחוק הגנת הדייר, הקובע לאמור: "החזיק אדם בנכס שהוא בעלו או חוכרו לדורות, או אחד הבעלים... ופקעה זכותו בנכס מחמת מכירתו בהוצאה לפועל... או מחמת חלוקת הנכס במשפט חלוקה... - יהיה המחזיק לדייר של בעלו החדש של הנכס או של החוכר לדורות החדש". מכיוון שאין חולק כי המשיבה מחזיקה בפועל בנכס מזה שנים רבות ומכיוון שהיא נחשבת כאחד הבעלים, ממילא מתקיימת זכותה להמשיך ולהחזיק בנכס כדיירת מוגנת, אף אם יימכר במסגרת הליכי פירוק השיתוף.

     נובע מן האמור, כי לפי כל אחת מן החלופות מגיעים למסקנה שאליה הגיע בית-משפט השלום בהחלטתו, כי יש להורות על מכירת הדירה כנכס תפוס.

     עם זאת, מקובלת עלינו טענת המבקשים, שלפיה "החדר הסגור" לא ייחשב כחלק תפוס בעת המכירה לצד שלישי. גם השופט קמא ראה את זכויות המשיבה בו כזכויות של בת-רשות, ומלכתחילה היא ואף אביה לא נחשבו כלל כדיירים מוגנים לגביו. השאלה, האם המשיבה רשאית להיחשב כדיירת מוגנת גם בחדר הנ"ל, מכוח סעיף 33 לחוק הגנת הדייר, אינה נדרשת לענייננו, מכיוון שבמהלך הדיון ממילא הייתה הסכמה מצד באי-כוח המשיבה, שלפיה היא לא תטען "טענות לשווי של דיירות מוגנת בכל הנוגע לחדר הסגור". נוכח האמור, המשיבה רשאית להמשיך ולעשות שימוש בחדר הנ"ל כבעלת רשות, עד שנושא הרשות יוכרע - ככל שיוכרע - בהליך נפרד, אולם חלק זה לא ייחשב כחלק מהדיירות המוגנת.

12.     התוצאה היא אם-כן, כי הערעור על-פי הבקשה נדחה בעיקרו, זולת תיקון סכום הניכוי מחלקם של המבקשים בעת המכירה, שיעמוד על שווי בש"ח של 11,000$ חלף 15,000$ אשר נקבעו בהחלטה, וזולת הקביעה שהחדר הסגור לא ייחשב כתפוס, כחלק מהדיירות המוגנת, בעת מכירת הנכס.

     המבקשים ישאו בהוצאות המשיבה בסך של 4,000 ש"ח בצירוף מע"מ.





לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. פירוק שיתוף במגרש

  2. פירוק שיתוף במושע

  3. פירוק שיתוף בין אחים

  4. פירוק שיתוף במקרקעין

  5. הפרת הסכם פירוק שיתוף

  6. פירוק שיתוף חלוקה בעין

  7. פירוק שיתוף בבית משותף

  8. אפשרות פירוק שיתוף בעין

  9. פירוק שיתוף בבית מגורים

  10. תביעת הבעל לפירוק שיתוף

  11. פירוק שיתוף בין בני זוג

  12. פירוק שיתוף דיירות מוגנת

  13. פירוק שיתוף בדירת מגורים

  14. תביעה לפירוק שיתוף בחלקה

  15. תשלומי איזון בפירוק שיתוף

  16. פירוק שיתוף בדירה בארה''ב

  17. תביעת פירוק שיתוף נגד הורה

  18. דוגמת כתב תביעה לפירוק שיתוף

  19. פירוק שתוף - רעיון האפקטיביות

  20. מדור חלופי במסגרת פירוק שיתוף

  21. עיכוב פירוק שיתוף בין בני זוג

  22. תביעת הבעל לפירוק שיתוף בדירה

  23. פירוק שיתוף בדירה עם צו עיקול

  24. פירוק שיתוף או רישום בית משותף

  25. ערעור על פירוק שיתוף ע''י מכירה

  26. פירוק שיתוף בדירת מגורים של אחים

  27. פירוק שיתוף במקרקעין בין בני זוג

  28. מחיקת תביעה לפירוק שיתוף במקרקעין

  29. פירוק שיתוף על ידי עסקת קומבינציה

  30. פיצול חלקה לשתי יחידות רישום נפרדות

  31. החזר השקעה במקרקעין לאחר פירוק שיתוף

  32. פירוק שיתוף בין בני זוג - שיקולי צדק

  33. פירוק שיתוף בין בני זוג - סמכות שיפוט

  34. פירוק שיתוף במקרקעין מכירה בהוצאה לפועל

  35. פירוק שיתוף בין בני זוג ללא ייצוג עורך דין

  36. תביעה לפירוק שיתוף במקרקעין מכוח סעיף 42 לחוק המקרקעין

  37. עיכוב תביעת פירוק שיתוף במקרקעין והוכחת חתימה על הסכם שיתוף

  38. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון