ערעור על החלטת שמאי מכריע

להלן פסק דין בנושא ערעור על החלטת שמאי מכריע:

פסק דין

1.     בפניי ערעור כאמור בסעיף 14(ג) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה, תשכ"ה - 1965 (להלן: "החוק" ו"התוספת"), על החלטת השמאי המכריע, מר צחי טנא, בשומה המכרעת מתאריך 9.11.07, בעניין נכס המקרקעין הוא חלקה 414 בגוש 6157, ברחוב מרדכי 10, רמת גן (להלן: "הנכס"). הנכס הינו חלקה בשטח של 505 מ"ר, עליה בנוי בית חד קומתי שנבנה בשנות ה-50 וששופץ בשנות ה-70. הבעלים הרשומים של הנכס הינם שני המערערים, בחלקים שווים. הזכויות בנכס עברו למערערים בירושה מאביהם בשנת 1998. הנכס נרכש ע"י המוריש, למעשה, עוד בשנת 1952. בשנת 2006 מכרו המערערים את זכויותיהם בנכס, ובגין מימוש הזכויות שבעסקת המכר דורשת המשיבה את ההיטל בסכום שנקבע בשומה המכרעת (נספח א' לכתב הערעור).

2.     אין חולק כי בתאריך 7.5.65 פורסמה למתן תוקף התכנית ר"ג/197, המתירה הקמת יחידת מגורים אחת, חד קומתית, בחלקה, הכוללת זכויות בנייה בשיעור של 25%. תכנית זו פוגעת בזכויות הבנייה בחלקה שעל פי התכנית הסטאטוטורית הקודמת, התכניות
81/R ו- 3-81/R, שאפשרו בנייה של שתי יחידות דיור ושזכויות הבנייה הן בשיעור של 40% או אף של 50%. בתאריך 28.10.02 פורסמה למתן תוקף תכנית בניין עיר ר"ג/1130, המסווגת את הנכס כאזור מגורים א-1, המאפשר הקמת שתי יחידות דיור למגורים, בבניין דו קומתי, הכולל זכויות בנייה של 50% והתוספת הקלה של 6%. תכנית זו משביחה את הנכס לעומת מצבו על פי התכנית הפוגעת, תכנית ר"ג/197, ואין בה השבחה של ממש כלפי התכנית הבסיסית, 81/R, כשזכויות הבנייה על פי שתי תכניות אלו - דומות. מכאן טענתה של ב"כ המערערים, לפיה לא ניתן לחייב את המערערים בתשלום היטל השבחה, כאשר בפועל אין כל השבחה בנכס מאז התכנית הראשונית, במצב הקודם, מול התכנית החדשה, במצב החדש. במילים אחרות - יש להתעלם מהתכנית הפוגעת, תכנית ר"ג/197, הפוגעת בזכויות המערערים בנכס, ולבחון את ההשבחה שבין תכנית הבסיס והתכנית המשביחה האחרונה.

עוד יש לציין כי על הנכס חלות תכניות משביחות נוספות, כמפורט בעמ' 4 לשומה המכרעת, אולם הערעור אינו נוגע להשבחות נשוא תכניות אלו.

למעשה, המחלוקת שבין בעלי הדין נוגעת לפרשנות סעיף 4(5) לתוספת, בו נאמר כדלקמן:

"במקרקעין שבהם אושרו מספר תכניות בזו אחר זו, בלי ששולם היטל עקב אף אחד מאישורים אלה, תהא ההשבחה ההפרש בין שוויים של המקרקעין בסמוך לפני אישורה של התכנית הראשונה לבין שוויים מיד לאחר אישורה של התכנית האחרונה."

במילים אחרות - האם ההשבחה תחושב על פי ההפרש בשוויים של המקרקעין בסמוך לפני אישורה של התכנית הבסיסית, 81/R, שחלה על הנכס בעת רכישתו בשנת 1952, לבין השווי מיד לאחר אישור התכנית האחרונה, ר"ג/1130, שאז למעשה אין כל השבחה, או שבין השווי על פי התכנית הפוגעת משנת 1965, לבין השווי שמיד לאחר התכנית המשביחה האחרונה, כאמור, דהיינו - ר"ג/1130.

3.     השמאי המכריע ואחריו אף באת כח המשיבה, אינם רואים עין בעין עם המערערים את תחשיב ההשבחה. השמאי המכריע קבע את ה"מצב החדש" בהתאם לתוכנית המשביחה ר"ג/1130 ואת "המצב הקודם" על פי תכנית ר"ג/197, דהיינו, ההשבחה הינה בתוספת שבין 25% אחוזי בנייה ל-50%, ומכאן הערעור.

4.     טענתה העיקרית של ב"כ המערערים הינה כי אין זה צודק שאדם המממש נכס שבבעלותו בדרך של מכר, לאחר עשרות שנות חזקה ו-40 שנה לאחר שפורסמה התכנית הפוגעת, ועתה מתפרסמת תכנית חדשה משביחה, אשר משיבה את המצב, מבחינת זכויות הניצול של הנכס, לקדמותו - למצב שעל פי תכנית "היסוד", עדיין יידרש לשלם היטל השבחה עקב השבחה שבין התכנית הפוגעת ובין התכנית החדשה. אולם "אי הצדק" לכאורה בפרשתנו אין בו כדי לשנות את ההלכה הפסוקה, ודווקא בפרשנותה של ב"כ המערערים יש כדי לפגיעה ואי צדק במקרים אחרים.

בפרשת קריית בית הכרם בע"מ (דנ"א 3768/98 קריית בית הכרם בע"מ ואח' נ' הוועדה המקומית לתכנון ובנייה, ירושלים, פ"די נו'(5), עמ' 49) המצב העובדתי היה דומה (ראה שם עמ' 115). גם שם היה העניין בשלוש תכניות החלות על מקרקעי העותרים. בהתאם לתכנית הראשונה, משנת 1944, היתה מותרת בנייה בשיעור של 50% משטח המקרקעין. בתכנית השניה, משנת 1959, הוקטנו אחוזי הבנייה המותרים באופן משמעותי. תכנית זו הינה תכנית פוגעת. על פי התכנית השלישית, שפורסמה למתן תוקף בשנת 1980, הוענקו זכויות בנייה ניכרות והוחזרו לבעלי המקרקעין, בערך, מלוא הזכויות שהיו להם עובר לתכנית הפוגעת. מצב דברים זה זהה למצב שבפרשתנו. הלכת פסק הדין הינה כי חישוב ההשבחה ייעשה כאמור בסעיף 4(5) לתוספת, אך ורק ביחס לתכניות משביחות, תוך התעלמות מתכנית פוגעת, שבעניינה יחולו הוראות סע' 197 - 200 לחוק, המתייחסות לפיצויים להם זכאים הבעלים בגין תכנית הפוגעת בזכויותיהם. מכל מקום, בסעיף 4(5) לתוספת מדובר אך ב"תכניות משביחות", כאשר מצוין שם מפורשות כי ענייננו בתכניות עליהן יש לשלם היטל. אין לערב מין בשאינו מינו. הליכי הסדר הפיצויים מהווה פרק נפרד בחוק, בשונה מהליכי חישוב השבחה, כאמור בתוספת. הבסיס לחישוב ההשבחה יהיה המועד של "מיד לאחר" התכנית הפוגעת, ביחס לעליית השווי וההשבחה למצב שעם פרסום התכנית המשביחה.

הנימוקים להחלטת הרוב בפסק הדין קריית בית הכרם מפורטים בהרחבה בפסק דינו של כב' הש' אור ואין כל צורך לחזור על כל האמור שם. בקליפת אגוז ניתן לומר כי דעת הרוב היא כי בעלי המקרקעין אינם יכולים ליהנות מזכותם לפיצויים, כאמור בסעיף 197 לחוק, כאשר זכות זו התיישנה, וזאת בדרך עקיפה, בהזדמנות נוספת אחרת, כשיוטל עליהם היטל השבחה. מאז אישור תכנית פוגעת, יש לבעלים נכס מקרקעין שזכויות הניצול שלהם נקבעו בתכנית זו וזהו ה"מצב הקודם". מצבם שונה לרעה. תבוא בעתיד תכנית משביחה, עליהם חובת תשלום ההיטל על השבחה שנוצרה. ירידת השווי שבגין תכנית פוגעת לא תובא בחשבון, בין שניצל הבעלים את זכותו לפיצויים בגין התכנית הפוגעת ובין שלא ניצל. התכנית הפוגעת העמידה אותו במצב חדש, אשר יהווה את הבסיס לקביעה עתידית של השבחה, עם פרסום תכנית משביחה חדשה. הבעלים אינו יכול לשמר בידיו את ערכם של המקרקעין של טרם פרסום התכנית הפוגעת. ערך זה חלף ועבר מן העולם. עמדה לו הזכות לפיצויים, אך הוא רשאי לזנוח זכות זו, או שזכות זו התיישנה ואין הוא זכאי להתייחס לתכנית הפוגעת כאילו אין היא חלה עליו.

דעת הרוב קובעת כי סעיף 4(5) לתוספת חל רק במקרה של רצף תכניות משביחות, אשר בגינן לא שולם היטל, ואין הוא חל במקרה כשבין תכניות כאלה קיימת תכנית פוגעת, אשר לא שולמו פיצויים בגינה. פורסמה תכנית פוגעת, קמה לבעלים הזכות לתבוע פיצויים. אולם גם אם התיישנה זכותו זו לפיצויים, עדיין חישוב ההשבחה ייערך בין השווי לפי תכנית זו כלפי תכניות משביחות מאוחרות לה. פירוש המחיל את הוראת סעיף 4(5) גם על תכנית פוגעת, עלול להקנות לבעלי מקרקעין, כמו בפרשתנו, פיצוי עקיף על הפגיעה שנפגע מקרקעיהם בגין פרסום תכנית משביחה, על אף שבעלים אלו איבדו את הזכות לפיצויים על פי סעיף 197 לחוק בגין התיישנות תביעתם. ושוב - הבסיס לחישוב ההשבחה יהיה במועד של "מיד לאחר" התכנית הפוגעת.

5.     ב"כ המערערים מוסיפה וטוענת כי כב' הש' אור, בדעת הרוב, מאבחן ומסתייג מההלכה, כאמור לעיל, וקובע (שם, עמ' 141-140), כי במקרה בו מחזיק הבעלים בנכס כל השנים ונפגעו זכויות הניצול והשימוש של הקרקע בגין תכנית פוגעת וירד ערכן תקופה ארוכה, הרי בחישוב ההשבחה עדיין אין מקום לבטל את הפגיעה שנפגעו זכויות הבעלים במשך פרק הזמן עד שבאה ההשבחה ולהתעלם ממנה. טענה זו אינה במקומה. אין למצוא כאן את אשר לא נאמר. ענייננו אך בהתייחסותו של כב' הש' אור לתוצאות הלכת קהתי (ע"א 4809/91 הוועדה המקומית לתכנון ובנייה, ירושלים, נ' קהתי, פד"י מח'(2) 190), ולנימוקיו מדוע יש לאבחן בין המקרים. לא ניתן להביא לשינוי בתוצאה המיסויית, לגבי חלקות שזכויות הבנייה בהן דומות, רק בגין האפשרות שהבעלים של חלקה א' קיבל פיצוי בגין הפגיעה מתכנית פוגעת, כשהבעלים של חלקה ב' מחזיק את המקרקעין ומוכר את זכויותיו בה לאחר שהתפרסמה תכנית משביחה חדשה, אך תביעתו לפיצויים נמשכה ונגררה ולא הגיעה לידי סיום והיא עדיין תלויה ועומדת. אין מקום להפלות בין בעלי חלקות אלו.

6.     ב"כ המשיבה מוסיפה וטוענת כי לאור הוראת המעבר המצויה בחוק, (תיקון מס' 18), משנת 1981, הרי יש להתעלם, לצורך חישוב ההשבחה כאמור בתוספת, מכל תכנית שפורסמה עובר לשנת 1975, שהרי המחוקק התווה כך את קו הגבול "המוקדם" ביותר למצב היסודי של הזכויות בנכס. מכאן שהבסיס לחישוב ההשבחה בפרשתנו הוא המצב על פי התכנית הפוגעת, תכנית ר"ג/197, משנת 1965. הוראת חוק זו, סעיף 8(א) לחוק, קובעת כי החוק יחול על בעלי מקרקעין המצויים בתחום תכנית אשר אושרה לא יותר מ-6 שנים קודם תחולת תיקון החוק, דהיינו, שנת 1975. כן נאמר שם כי יובאו בחשבון, לעניין ההשבחה, רק אותן זכויות על פי התכניות, כאמור לעיל, אשר טרם נוצלו ערב תחולתו של החוק.

כב' הש' אור, בפסק דינו, בחר שלא לדון בפרשנותה של הוראת חוק זו לאחר שהנושא לא הועלה על ידי הצדדים לפרשת קריית בית הכרם בכל שלבי ההתדיינות, והדיון נסב שם על פרשנות סעיף 4(5) לתוספת בלבד. על כן, כך לטענת ב"כ המערערים, על בית משפט זה לפסוק בהתאם לחוות דעתו של כב' הש' חשין, בדעת המיעוט. אולם גם על פי דברי כב' הש' חשין (ראה שם, עמ' 105), התכנית שפורסמה עובר לשנת 1975 - נופלת אל-מעבר לגדר שש השנים, ויש להתעלם ממנה, ותכנית היסוד לחישוב היא התכנית הראשונה שפורסמה לאחר התאריך הקובע, ובפרשתנו זו היא התכנית הפוגעת, כך שהמצב הקודם לחישוב ההשבחה, כתכנית היסוד, היא תכנית ר"ג/197, שזכויות הבנייה בהתאם לתכנית זו הן אך 25% ולא יותר.

7.     משני טעמים אלו, ועם כל הצער שבדבר, אין המערערים זכאים כי חישוב ההשבחה יתעלם מהתכנית הפוגעת. היתה למערערים הזכות לתבוע פיצויים בגין הפגיעה בזכויות הבנייה, אך הם בחרו שלא לתבוע וזכותם התיישנה. אין כל דרך להתעלם מהתיישנות הזכויות שעל פי האמור בסעיף 197 לחוק (גם אם בפועל עניינו בזכות לפיצויים על פי הפקודה משנת 1936 שקדמה לחוק התכנון והבנייה), ולחזור לפצות את המערערים בשלב חישוב ההשבחה. זכותם התיישנה ואיננה. גישת ב"כ המערערים, לפיה קיים אי צדק בכך שגם "ויתרו" על זכות הפיצויים וגם יינזקו מהיטל ההשבחה החל עליהם, מוטעית מיסודה. לא ניתן לתקן את הנזק שבגין התיישנות הזכות שעל פי סעיף 197 לחוק בדרך של תחשיב מוטעה לעניין ההשבחה, כאמור בתוספת.
סוף דבר
8.     אשר על כן, גורל הערעור להידחות.
המערערים ישלמו למשיבה את הוצאות הערעור, כולל, בסך של 5,000 ₪ + מע"מ,
כשסכום זה נושא ריבית כחוק מהיום ועד לתשלום בפועל.





לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. שמאי מכריע

  2. חוק שמאי מקרקעין

  3. החלטות שמאי מכריע

  4. חוות דעת השמאי המייעץ

  5. הצעת חוק שמאי ביטוח

  6. בקשה להגיש דוח שמאי

  7. שומה מכרעת בלתי סבירה

  8. חוק שמאי מקרקעין 2001

  9. אי זימון שמאי למתן עדות

  10. אי הגשת חוות דעת שמאי נגדית

  11. ערעור על החלטת שמאי מכריע

  12. ערר מנהלי על שומת שמאי מכריע

  13. ערעור על שמאי - השבחת מקרקעין

  14. תקנות שמאי מקרקעין, תשכ''ג-1963

  15. סמכות שמאי מכריע בנושא היתר בניה

  16. ערר על שמאי מכריע כנגד השומה המכרעת

  17. התערבות ועדת ערר בהחלטת שמאי מכריע

  18. טעות סופר בשומה המכרעת והשטח לעניין תכנית

  19. צו לאפשר ביקור שמאי לצורך הגשת חוות דעת

  20. טענה כי אין להתערב בחוות דעת השמאי המייעץ

  21. החלטה בעניין חוות דעת שמאי מייעץ וסעיף 200

  22. תקנות שמאי מקרקעין (בחינות), התשס''ו-2006

  23. כללי שמאי מקרקעין (פטור מבחינות), תש"ם-1979

  24. אין חובה לתקן בפועל את הנזק ודי בחוות דעת שמאי

  25. שיעור ההפחתה בגין מושע שנקבע ע"י השמאית המכריעה

  26. חקירת שמאי בעניין הכנסה מנכס בבית הדין לעבודה

  27. התערבות של ועדת הערר בשיקול דעתו של השמאי המכריע

  28. תקנות שמאי מקרקעין (אתיקה מקצועית), תשכ''ו-1966

  29. תקנות שמאי מקרקעין (תכנית בחינות), התשמ''ו-1985

  30. ועדת הערר איננה מתערבת בשומה מכרעת שלאחר תיקון 84

  31. תקנות שמאי מקרקעין (ערר על בחינות), התשס''ב-2002

  32. שמאי קבע כי הפגיעה גרמה לנזק שהינו בגדר "אובדן גמור"

  33. היקף ההתערבות המצומצם ביותר של ועדת הערר בשומה מכרעת

  34. לא די במחלוקות מקצועיות שמאיות, לגיטימיות ככל שתהיינה

  35. טענה כנגד השמאי המכריע, על כי התעלם מאינפורמציה בעיתון

  36. טענת טעות בניתוח המצב התכנוני הקודם על ידי השמאי המכריע

  37. תקנות שמאי מקרקעין (כשירות ממלאי תפקידים), התשס''ג-2002

  38. תקנות שמאי מקרקעין (ועדת פיקוח על הבחינות), התשס''ז -2007

  39. ערר על חוות דעתו של שמאי מכריע ניתן להגיש בשאלה משפטית בלבד

  40. טענות כנגד חוות דעת השמאית, סעיף 198 (ו)3 לחוק התכנון והבניה

  41. בקשה להחלת סעיף 200 לחוק התכנון והבניה על פסיקת השמאי המכריע

  42. כללי שמאי מקרקעין (הכרה בתארים אקדמיים מחוץ לארץ), התשס"ה-2005

  43. ערר על השומה המכרעת של השמאי המכריע, באשר להשבחה שחלה בשווי חלקה

  44. נטען לטעות חשבונאית בביצוע ההיוון והתבקש מינוי שמאי מייעץ או מומחה

  45. תקנות שמאי מקרקעין (סדרי דין בדיון לפני ועדת משמעת), התשס''ה-2005

  46. התנגדות למינוי שמאי משום ששכרו גבוה לעומת השכר שבקשו בעבר שמאים אחרים

  47. השמאית המכרעת הבהירה כי אין תחולה לפטור הקבוע בסעיף 200 לחוק התכנון והבניה

  48. תקנות שמאי מקרקעין (רישום מתמחים, אימונם ופיקוח על ההתמחות), התשס''ד-2004

  49. מהות התיקון והחלפים שהופיעו בחשבונית המוסך תאמו לאלה העולים מחוות דעת השמאי

  50. נטען כי השמאי המכריע טעה בכך שלא חישב את ההשבחה בגין תוספת שימושים חדשים בתכנית

  51. דחיית טענה כי שווי המקרקעין שנקבע על ידי השמאית המייעצת היה לפי "מלוא שווי הקרקע"

  52. ועדת הערר לא תתערב בקביעת שיעור מקדם שנקבע ע"י שמאי מייעץ או מחלוקת לעניין מדידת שטחים

  53. עתירה לעליון כנגד תיקון לתקנות התכנון והבניה (סדרי דין בבקשה להכרעה לפני שמאי מכריע או שמאי מייעץ)

  54. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון