התובעת טוענת כי הנתבעות בכוונה עיכבו את סיום הקמתם של חלק מהמבנים כדי להתחמק מתשלום הארנונה ואילו הנתבעות טוענות כי פעלו בהתאם למדיניות מקובלת של בוני נכסים להשכרה שלא משלימים את בניית הנכסים עד למציאת שוכרים לאותם מבנים ורק לאחר השכרתם משלימות את המבנים כדי שלא להתחייב בתשלום ארנונה לגבי מבנים שהושלמו וטרם הושכרו. באיזה שלב ניתן להטיל תשלום ארנונה בגין בניין? בית המשפט ציין כי בעל נכס או המחזיק בו חייב בתשלום ארנונה מרגע סיום שלב הבניה, כאשר ניתן לעשות שימוש בנכס. בעניין זה נקבע כי לפי פקודת העיריות וצו המועצות המקומיות לא חלה חובת תשלום ארנונה על קרקע המיועדת לבניה שלא הוקמו עליה מבנים, השאלה היא ממתי יש לחייבן בתשלום ארנונה בגין אותם מבנים. להלן פסק דין בנושא עיכוב סיום בניה כדי לא לשלם ארנונה: פסק דין רקע 1. התובעת, עיריית טירת הכרמל (להלן- "העירייה") הגישה תובענה כספית על סך 173,180 ₪ נגד ארבעת הנתבעים. התובעת הינה רשות מקומית שבתחומה פארק תעשיה בו נמצאו שלושה נכסים שבגינם נדרש תשלום ארנונה. בכתב התביעה זוהו הנכסים על פי מספריהם בלבד: 1011500000, 101150100, ו- 101150200. נטען כי נתבעות 1-2 שהינן חברות בע"מ הן המחזיקות של הנכסים ונתבעים 3-4 הינם בעלי המניות ומנהלים של נתבעות 1-2. נטען עוד בכתב התביעה כי החוב שנתבע היווה את יתרת חוב הארנונה בגין הנכסים נכון ליום 15.3.02, ימים מספר טרם הגשת התביעה. כתב התביעה הוגש בסדר דין מקוצר וצורף לו תדפיס ממוכן מפנקסי העירייה. בשלב מאוחר יותר, ביום 23.7.02, הוגשה תעודת עובד ציבור בה ניתן פירוט נוסף אודות הנכס והחוב הנדרש; הנכס הראשון עבורו נדרש תשלום בסך של 150,462 ₪ הינו בנין, הנכס השני עבורו נדרש תשלום של 6,771 ₪ הינו חניה, והנכס השלישי הינו הקרקע התפוסה. 2. הנתבעים קיבלו רשות להתגונן על סמך הטענה כי לא ברורה העילה המשפטית נגד הנתבעים 3-4 וכי הדרישה לתשלום הארנונה הוצאה בהעדר סמכות חוקית בהיות האדמה נשואת התביעה "אדמת בניין" כמוגדר בפקודת העיריות (נ"ח) ובחוק ההסדרים על תקנותיו, כיוון שמדובר בבניין שבנייתו טרם הושלמה. 3. הנתבעים הוסיפו ופירטו כי במקרה דנן מדובר על פרוייקט בניה משותף של משרדים בין נתבעת 1 לנתבעת 2 לשם מכירתם ב"תנאי מעטפת" לצדדים שלישיים. נטען כי כל אחד מהנכסים נמכר "ללא עבודות פנימיות וללא עבודות גמר. כדי להביא את הנכס למצב של שלמות ולהופכו לראוי לשימוש יש לבצע את כל עבודות הפנימיות ועבודות הגמר ובין היתר כדלקמן: צנרת חשמל, צנרת מים, מחיצות פנימיים, טייח, ריצוף, התקנת כלים סניטריים, צבע וסיוד, התקנת גופי תאורה, התקנת מערכות שונות, מיזוג וחשמל וחיבורם לרשת המים." (סעיף 6 לתצהיר שצורף לבקשת הרשות להתגונן). נטען כי עלות הכשרת כל נכס שנמכר לצדדים שלישיים והבאתו למצב סופי מהווה יותר מ-40% מעלותו של הנכס הגמור ללא מרכיב הקרקע. כתוצאה נטען כי רק כ-60% מהבניה הסתיימה בשלב של הטלת תשלום הארנונה (סעיף 7 לתצהיר). 4. בסיום שלב הדיון בבקשת הרשות להתגונן נמחקה הכותרת סדר דין מקוצר. הצדדים הגיעו להסדר דיוני לפיו תעבור התובענה לשלב הסיכומים ללא צורך בחקירות כאשר כל צד יסתמך על התצהירים והחומר שהוגש מטעמו (עמ' 3 לפרוטוקול הדיון מיום 30.1.05). המחלוקות 5. הצדדים חלוקים בנושאים הבאים: על מי חל נטל הראיה? באיזה שלב ניתן להטיל תשלום ארנונה בגין בניין? האם אי-הגשת השגה מונעת התגוננות בפני התביעה? האם קיים יסוד לחייב את הנתבעים 3-4 אישית בתשלום הארנונה כבעלי מניות או מנהליה של נתבעות 1-2? דיון נטל ההוכחה 6. העירייה ניסתה לשכנע כי נטל השכנוע רובץ לפתחם של הנתבעים. בתמיכה לגישתה הסתמכה העירייה על ההלכה שנפסקה ברע"א 1436/90 גיורא ארד חברה לניהול השקעות ושרותים בע"מ נגד מנהל מס ערך מוסף, פ"ד מו(5)101. שם המשיב, רשויות המס, סירב להתיר למערערת, חברה נישומה, ניכוי מס ערך מוסף ששילמה והחברה ערערה לבית המשפט. בית המשפט העליון חזר על ההלכות הידועות בעניין חובת התובע לשאת בנטל השכנוע בהתאם לכלל ה"מוציא מחברו עליו הראיה" ובכפוף לאמור בתקנות 158 ו- 159 לתקסד"א. באותו מקרה עלתה השאלה אם לאור העובדה כי הרשות היא זו שהטילה בראשית ההליכים את חובת התשלום על המערערת אין היא נושאת בנטל השכנוע. נקבע שאין הצדקה לסטות מנטלי השכנוע הרגילים החלים בין תובע ונתבע. בין היתר, הסתמך בית המשפט על חזקת תקינות המעשה המינהלי באומרו: "...פעולתה של רשות מס, המעוגנת בחוק, מוחזקת כפעולה שנעשתה כדין, והמעוניין בביטולו של הצו שהוציאה הרשות הוא הנישום המערער עליו. לכן, על הנישום רובץ הנטל לשכנע את בית המשפט כי יש לבטל את הצו או לשנותו. עם הוצאת הצו נוצר מצב מסוים, שאת שינויו מבקש המערער, ומי שמבקש את השינוי - עליו נטל השכנוע, זאת זולת אם קיימת הוראה מיוחדת בחוק לעניין נטל השכנוע ו/או נטל הבאת הראיות (ראה גם עמ"ה (ת"א) 427/67, [10], בעמ' 332)." 7. ביישום ההלכה האמורה בענייננו יש לשים לב לדברים הבאים: ראשית, תוצאת ההחלטה היתה לשמר את מערך הנטלים הרגיל בין תובע לנתבע. שנית, השימוש שנעשה בחזקת תקינות המעשה המינהלי נעשה בגדר תביעה שהוגשה נגד הרשויות ולא בתביעה שהוגשה על ידן. נפקות החזקה בתביעה המוגשת על ידי רשות מינהלית אינה בהיפוך הנטל, אלא בהקלה עם הרשות לגבי העמידה בו. פנקסים ומסמכים המוגשים על ידי עירייה מהווים ראיה לכאורה לנכונותם, וחובות המגיעים לעירייה יוחזקו כתקינים אלא אם יוכח אחרת (ע"א 4452/00 ט.ט. טכנולוגיה מתקדמת בע"מ נ' עיריית טירת הכרמל, פ"ד נו(2)773,786). בהגשתן תיחשב הרשות כמי שעמדה בנטל השכנוע המוטל על תובע. בכך ניטל העוקץ מכך שהשוני הקיים לכאורה בין ערעור של נישום על השגה שנדחתה לבין תביעה אשר ניזומה על ידי הרשות מקום בו לא הוגשה השגה ובחירתו של הנישום היתה שלא לשלם כלל. במקרה דנן, הגישה העירייה את פנקסיה על פיהם חייבות נתבעות 1-2 בתשלום ארנונה. בכך עמדה העירייה בנטל הראשוני. זאת, על אף שניתן לומר כי כתב התביעה סובל מפירוט לוקה. ואולם, המסמכים וההצהרות שהוגשו על ידי הצדדים השלימו את התמונה וניתן להכריע במחלוקת על פי הראיות שהוגשו. באיזה מועד חלה חובת תשלום ארנונה 8. בעל נכס או המחזיק בו חייב בתשלום ארנונה מרגע סיום שלב הבניה, כאשר ניתן לעשות שימוש בנכס. בעניין זה נקבע כי: "לפי פקודת העיריות וצו המועצות המקומיות לא חלה חובת תשלום ארנונה על קרקע המיועדת לבניה שלא הוקמו עליה מבנים . . . השאלה היא ממתי יש לחייבן בתשלום ארנונה בגין אותם מבנים. התובעת טוענת כי הנתבעות בכוונה עיכבו את סיום הקמתם של חלק מהמבנים כדי להתחמק מתשלום הארנונה ואילו הנתבעות טוענות כי פעלו בהתאם למדיניות מקובלת של בוני נכסים להשכרה שלא משלימים את בניית הנכסים עד למציאת שוכרים לאותם מבנים ורק לאחר השכרתם משלימות את המבנים כדי שלא להתחייב בתשלום ארנונה לגבי מבנים שהושלמו וטרם הושכרו. גם בעניין זה נראה לי שהנתבעות צודקות כיוון שהן רשאיות לכלכל את צעדיהן על מנת להקטין או למנוע את חבות המס. זוהי מדיניות של המנעות ממיסים ולא של התחמקות (Avoidence ולא Evasion) [הטעות במקור] שבאופן עקרוני אין לשוללה. עם זאת נותרת השאלה מתי יש לראות בניין כמושלם באופן שיהיה חייב בתשלום ארנונה. הנתבעות טוענות שיש מקום לחייבן רק מקבלת תעודת גמר (טופס 4) אך נראה לי, כי בעניין זה יש להעדיף את האמור בספרו של הנריק רוסטוביץ', "ארנונה עירונית", מהדורה רביעית, בעמ' 83 שבו נידונה הסוגיה של יום היווצרו של בניין ומובעת הדעה כי מפסקי הדין ניתן להסיק "את קיומו של 'מבחן האיכלוס', דהיינו, יום תחילתו של בניין הוא היום בו הוא ראוי לשימוש שיועד לו". ובהמשך בעמ' 84 נאמר כי: "גם דירה, שלגביה לא הוצאה תעודת גמר, עשויה להיחשב כדירה שבנייתה הסתיימה". ... יש לחייב את הנתבעות בתשלום ארנונה מהמועד שבו המבנים שהקימה היו ראוים למטרה שיועדו לה, כלומר להשכרה לניהול מפעלים או עסקים באופן מהותי. על מנת שהמבנים יחשבו כגמורים צריך שיהיה להם חיבור לרשת מים ולחשמל אך אין לראותם כבלתי מושלמים אם חסרים פרטים קטנים בלתי מהותיים ובין היתר, גם אי הקמת מקלט או אי השלמת מקלט לא תחשב לענין זה כאי השלמת הבנין." ת"א (ב"ש) 2105/96 מועצה מקומית נ' מ.ל. השקעות, תק-מח 98(3), 1137, עמ' 1143. 9. בנסיבות כאן, אין אני מקבל את עמדת העירייה כי מתן טופס 4 בהכרח מצביע על כך כי הנכס מוכן וראוי לשימוש. ניתן לסתור הנחה זו, המהווה כלל שימושי בקביעת המועד לגביית ארנונה, אך אינה מהווה ציון דרך משפטית קונקלוסיבית (ע"ש (חיפה) 5262/97 קלרה ברגמן נ' מנהל הארנונה בעירית קרית ים, תק-מח 98(2) 408). במקרה דנן, סיפקו הנתבעות 1-2 תיאור מפורט של מצב הנכסים עובר למסירתם לצדדים שלישיים. מעטפת המבנה הושלמה, אך לא הושלמה, או אף החלה בניית פנים הנכס. העירייה-התובעת לא סתרה את עמדת הנתבעות כי ההשקעה שנעשתה היוותה רק מעט יותר ממחצית מההשקעה הכוללת בנכס טרם מסירתו לצדדים שלישיים. מדובר אמנם בנקיטה במדיניות בניה של הימנעות ממיסוי, ואולם כפי שצויין לעיל, אין בכך פסול (ה' רוסטוביץ', "ארנונה עירונית", מהדורה רביעית, בעמ' 331). תוצאות אי הגשת השגה 10. בעקרון, היו חייבים הנתבעים להעלות את טענותיהם נגד החיוב בארנונה מכוח סעיף 3 לחוק הרשויות המקומיות (ערר על קביעת ארנונה כללית), תשל"ו-1976. ברם, אותו סעיף מאפשר העלאת טענה מצד נתבע גם בהליך משפטי, ברשות בית המשפט: "נמצא כי משנת 1994 ואילך, דרך הגנתו של מי שחויב בתשלום ארנונה אינה נחסמת לחלוטין בשל כך שלא הגיש השגה. מי שחויב בתשלום ארנונה ולא השיג תוך המועד הקבוע, רשאי בכל הליך משפטי, ברשות בית המשפט, להעלות טענה שהיה ניתן להעלותה בהשגה. פתיחת הערכאות השיפוטיות הרגילות בפני החייב בתשלום ארנונה נתונה כעת לשיקול דעתו של בית המשפט". (ע"א 4452/00, ט. ט. טכנולוגיה מתקדמת נ' עיריית טירת כרמל, פ"ד נו(2), 773 ,עמ' 780-781). במקרה דנן בו טוענים הנתבעים כי לא ניתן כלל לגבות מהם ארנונה ומועלית על ידם טענה עקרונית, נראה לי שאין זה ראוי לחסום בפניהם את הגישה לבית המשפט. חיובם של הנתבעים 3-4 באופן אישי 11. לא היה יסוד לנסיון לחייב את הנתבעים 3-4 באופן אישי. כתב התביעה הוגש בשנת 2002 בצירוף נתבעים 3-4 ללא שצויין מתוקף איזו עילה משפטית חלה עליהם החובה לשלם ארנונה בגין הנכס שהיה שייך לנתבעות 1-2. בסיכומי העירייה נאמר כי ב- 1.1.04 תוקן חוק ההסדרים ובהתאם לו ניתן לחייב מנהלי חברה באופן אישי בגין אי-תשלום ארנונה. לתיקון, בהיותו תיקון של הדין המהותי, אין תחולה רטרואקטיבית (ע"א 1613/91, אורית ארביב נ' מדינת ישראל, פ"ד מו(2), 765) תוצאה 12. מכל האמור לעיל, התובענה נדחית. התובעת תשלם לנתבעות, יחד ולחוד, סך של 10,000 ₪ כשכר טרחת עו"ד בתוספת מע"מ כחוק.ארנונהבניה