עיכוב סיום בניה כדי לא לשלם ארנונה

התובעת טוענת כי הנתבעות בכוונה עיכבו את סיום הקמתם של חלק מהמבנים כדי להתחמק מתשלום הארנונה ואילו הנתבעות טוענות כי פעלו בהתאם למדיניות מקובלת של בוני נכסים להשכרה שלא משלימים את בניית הנכסים עד למציאת שוכרים לאותם מבנים ורק לאחר השכרתם משלימות את המבנים כדי שלא להתחייב בתשלום ארנונה לגבי מבנים שהושלמו וטרם הושכרו.

באיזה שלב ניתן להטיל תשלום ארנונה בגין בניין?

בית המשפט ציין כי בעל נכס או המחזיק בו חייב בתשלום ארנונה מרגע סיום שלב הבניה, כאשר ניתן לעשות שימוש בנכס.

בעניין זה נקבע כי לפי פקודת העיריות וצו המועצות המקומיות לא חלה חובת תשלום ארנונה על קרקע המיועדת לבניה שלא הוקמו עליה מבנים, השאלה היא ממתי יש לחייבן בתשלום ארנונה בגין אותם מבנים.

להלן פסק דין בנושא עיכוב סיום בניה כדי לא לשלם ארנונה:

פסק דין

רקע

1.     התובעת, עיריית טירת הכרמל (להלן- "העירייה") הגישה תובענה כספית על סך 173,180 ₪ נגד ארבעת הנתבעים. התובעת הינה רשות מקומית שבתחומה פארק תעשיה בו נמצאו שלושה נכסים שבגינם נדרש תשלום ארנונה. בכתב התביעה זוהו הנכסים על פי מספריהם בלבד: 1011500000, 101150100, ו- 101150200. נטען כי נתבעות 1-2 שהינן חברות בע"מ הן המחזיקות של הנכסים ונתבעים 3-4 הינם בעלי המניות ומנהלים של נתבעות 1-2. נטען עוד בכתב התביעה כי החוב שנתבע היווה את יתרת חוב הארנונה בגין הנכסים נכון ליום 15.3.02, ימים מספר טרם הגשת התביעה. כתב התביעה הוגש בסדר דין מקוצר וצורף לו תדפיס ממוכן מפנקסי העירייה. בשלב מאוחר יותר, ביום 23.7.02, הוגשה תעודת עובד ציבור בה ניתן פירוט נוסף אודות הנכס והחוב הנדרש; הנכס הראשון עבורו נדרש תשלום בסך של 150,462 ₪ הינו בנין, הנכס השני עבורו נדרש תשלום של 6,771 ₪ הינו חניה, והנכס השלישי הינו הקרקע התפוסה.

2.     הנתבעים קיבלו רשות להתגונן על סמך הטענה כי לא ברורה העילה המשפטית נגד הנתבעים 3-4 וכי הדרישה לתשלום הארנונה הוצאה בהעדר סמכות חוקית בהיות האדמה נשואת התביעה "אדמת בניין" כמוגדר בפקודת העיריות (נ"ח) ובחוק ההסדרים על תקנותיו, כיוון שמדובר בבניין שבנייתו טרם הושלמה.

3.     הנתבעים הוסיפו ופירטו כי במקרה דנן מדובר על פרוייקט בניה משותף של משרדים בין נתבעת 1 לנתבעת 2 לשם מכירתם ב"תנאי מעטפת" לצדדים שלישיים. נטען כי כל אחד מהנכסים נמכר "ללא עבודות פנימיות וללא עבודות גמר. כדי להביא את הנכס למצב של שלמות ולהופכו לראוי לשימוש יש לבצע את כל עבודות הפנימיות ועבודות הגמר ובין היתר כדלקמן: צנרת חשמל, צנרת מים, מחיצות פנימיים, טייח, ריצוף, התקנת כלים סניטריים, צבע וסיוד, התקנת גופי תאורה, התקנת מערכות שונות, מיזוג וחשמל וחיבורם לרשת המים." (סעיף 6 לתצהיר שצורף לבקשת הרשות להתגונן).
נטען כי עלות הכשרת כל נכס שנמכר לצדדים שלישיים והבאתו למצב סופי מהווה יותר מ-40% מעלותו של הנכס הגמור ללא מרכיב הקרקע. כתוצאה נטען כי רק כ-60% מהבניה הסתיימה בשלב של הטלת תשלום הארנונה (סעיף 7 לתצהיר).

4.     בסיום שלב הדיון בבקשת הרשות להתגונן נמחקה הכותרת סדר דין מקוצר. הצדדים הגיעו להסדר דיוני לפיו תעבור התובענה לשלב הסיכומים ללא צורך בחקירות כאשר כל צד יסתמך על התצהירים והחומר שהוגש מטעמו (עמ' 3 לפרוטוקול הדיון מיום 30.1.05).

המחלוקות

5.     הצדדים חלוקים בנושאים הבאים:
על מי חל נטל הראיה?
באיזה שלב ניתן להטיל תשלום ארנונה בגין בניין?
האם אי-הגשת השגה מונעת התגוננות בפני התביעה?
האם קיים יסוד לחייב את הנתבעים 3-4 אישית בתשלום הארנונה כבעלי מניות או מנהליה של נתבעות 1-2?

דיון

נטל ההוכחה

6.     העירייה ניסתה לשכנע כי נטל השכנוע רובץ לפתחם של הנתבעים. בתמיכה לגישתה הסתמכה העירייה על ההלכה שנפסקה ברע"א 1436/90 גיורא ארד חברה לניהול השקעות ושרותים בע"מ נגד מנהל מס ערך מוסף, פ"ד מו(5)101. שם המשיב, רשויות המס, סירב להתיר למערערת, חברה נישומה, ניכוי מס ערך מוסף ששילמה והחברה ערערה לבית המשפט. בית המשפט העליון חזר על ההלכות הידועות בעניין חובת התובע לשאת בנטל השכנוע בהתאם לכלל ה"מוציא מחברו עליו הראיה" ובכפוף לאמור בתקנות 158 ו- 159 לתקסד"א. באותו מקרה עלתה השאלה אם לאור העובדה כי הרשות היא זו שהטילה בראשית ההליכים את חובת התשלום על המערערת אין היא נושאת בנטל השכנוע. נקבע שאין הצדקה לסטות מנטלי השכנוע הרגילים החלים בין תובע ונתבע. בין היתר, הסתמך בית המשפט על חזקת תקינות המעשה המינהלי באומרו:
"...פעולתה של רשות מס, המעוגנת בחוק, מוחזקת כפעולה שנעשתה כדין, והמעוניין בביטולו של הצו שהוציאה הרשות הוא הנישום המערער עליו. לכן, על הנישום רובץ הנטל לשכנע את בית המשפט כי יש לבטל את הצו או לשנותו. עם הוצאת הצו נוצר מצב מסוים, שאת שינויו מבקש המערער, ומי שמבקש את השינוי - עליו נטל השכנוע, זאת זולת אם קיימת הוראה מיוחדת בחוק לעניין נטל השכנוע ו/או נטל הבאת הראיות (ראה גם עמ"ה (ת"א) 427/67, [10], בעמ' 332)."

7.     ביישום ההלכה האמורה בענייננו יש לשים לב לדברים הבאים: ראשית, תוצאת ההחלטה היתה לשמר את מערך הנטלים הרגיל בין תובע לנתבע. שנית, השימוש שנעשה בחזקת תקינות המעשה המינהלי נעשה בגדר תביעה שהוגשה נגד הרשויות ולא בתביעה שהוגשה על ידן. נפקות החזקה בתביעה המוגשת על ידי רשות מינהלית אינה בהיפוך הנטל, אלא בהקלה עם הרשות לגבי העמידה בו. פנקסים ומסמכים המוגשים על ידי עירייה מהווים ראיה לכאורה לנכונותם, וחובות המגיעים לעירייה יוחזקו כתקינים אלא אם יוכח אחרת (ע"א 4452/00 ט.ט. טכנולוגיה מתקדמת בע"מ נ' עיריית טירת הכרמל, פ"ד נו(2)773,786). בהגשתן תיחשב הרשות כמי שעמדה בנטל השכנוע המוטל על תובע. בכך ניטל העוקץ מכך שהשוני הקיים לכאורה בין ערעור של נישום על השגה שנדחתה לבין תביעה אשר ניזומה על ידי הרשות מקום בו לא הוגשה השגה ובחירתו של הנישום היתה שלא לשלם כלל.

     במקרה דנן, הגישה העירייה את פנקסיה על פיהם חייבות נתבעות 1-2 בתשלום ארנונה. בכך עמדה העירייה בנטל הראשוני. זאת, על אף שניתן לומר כי כתב התביעה סובל מפירוט לוקה. ואולם, המסמכים וההצהרות שהוגשו על ידי הצדדים השלימו את התמונה וניתן להכריע במחלוקת על פי הראיות שהוגשו.

באיזה מועד חלה חובת תשלום ארנונה
8.     בעל נכס או המחזיק בו חייב בתשלום ארנונה מרגע סיום שלב הבניה, כאשר ניתן לעשות שימוש בנכס. בעניין זה נקבע כי:
"לפי פקודת העיריות וצו המועצות המקומיות לא חלה חובת תשלום ארנונה על קרקע המיועדת לבניה שלא הוקמו עליה מבנים . . . השאלה היא ממתי יש לחייבן בתשלום ארנונה בגין אותם מבנים. התובעת טוענת כי הנתבעות בכוונה עיכבו את סיום הקמתם של חלק מהמבנים כדי להתחמק מתשלום הארנונה ואילו הנתבעות טוענות כי פעלו בהתאם למדיניות מקובלת של בוני נכסים להשכרה שלא משלימים את בניית הנכסים עד למציאת שוכרים לאותם מבנים ורק לאחר השכרתם משלימות את המבנים כדי שלא להתחייב בתשלום ארנונה לגבי מבנים שהושלמו וטרם הושכרו.

     גם בעניין זה נראה לי שהנתבעות צודקות כיוון שהן רשאיות לכלכל את צעדיהן על מנת להקטין או למנוע את חבות המס. זוהי מדיניות של המנעות ממיסים ולא של התחמקות (Avoidence ולא Evasion) [הטעות במקור] שבאופן עקרוני אין לשוללה.

     עם זאת נותרת השאלה מתי יש לראות בניין כמושלם באופן שיהיה חייב בתשלום ארנונה. הנתבעות טוענות שיש מקום לחייבן רק מקבלת תעודת גמר (טופס 4) אך נראה לי, כי בעניין זה יש להעדיף את האמור בספרו של הנריק רוסטוביץ', "ארנונה עירונית", מהדורה רביעית, בעמ' 83 שבו נידונה הסוגיה של יום היווצרו של בניין ומובעת הדעה כי מפסקי הדין ניתן להסיק "את קיומו של 'מבחן האיכלוס', דהיינו, יום תחילתו של בניין הוא היום בו הוא ראוי לשימוש שיועד לו". ובהמשך בעמ' 84 נאמר כי: "גם דירה, שלגביה לא הוצאה תעודת גמר, עשויה להיחשב כדירה שבנייתה הסתיימה".
... יש לחייב את הנתבעות בתשלום ארנונה מהמועד שבו המבנים שהקימה היו ראוים למטרה שיועדו לה, כלומר להשכרה לניהול מפעלים או עסקים באופן מהותי. על מנת שהמבנים יחשבו כגמורים צריך שיהיה להם חיבור לרשת מים ולחשמל אך אין לראותם כבלתי מושלמים אם חסרים פרטים קטנים בלתי מהותיים ובין היתר, גם אי הקמת מקלט או אי השלמת מקלט לא תחשב לענין זה כאי השלמת הבנין."
ת"א (ב"ש) 2105/96 מועצה מקומית נ' מ.ל. השקעות, תק-מח 98(3), 1137, עמ' 1143.

9.     בנסיבות כאן, אין אני מקבל את עמדת העירייה כי מתן טופס 4 בהכרח מצביע על כך כי הנכס מוכן וראוי לשימוש. ניתן לסתור הנחה זו, המהווה כלל שימושי בקביעת המועד לגביית ארנונה, אך אינה מהווה ציון דרך משפטית קונקלוסיבית (ע"ש (חיפה) 5262/97 קלרה ברגמן נ' מנהל הארנונה בעירית קרית ים, תק-מח 98(2) 408). במקרה דנן, סיפקו הנתבעות 1-2 תיאור מפורט של מצב הנכסים עובר למסירתם לצדדים שלישיים. מעטפת המבנה הושלמה, אך לא הושלמה, או אף החלה בניית פנים הנכס. העירייה-התובעת לא סתרה את עמדת הנתבעות כי ההשקעה שנעשתה היוותה רק מעט יותר ממחצית מההשקעה הכוללת בנכס טרם מסירתו לצדדים שלישיים. מדובר אמנם בנקיטה במדיניות בניה של הימנעות ממיסוי, ואולם כפי שצויין לעיל, אין בכך פסול (ה' רוסטוביץ', "ארנונה עירונית", מהדורה רביעית, בעמ' 331).



תוצאות אי הגשת השגה

10.     בעקרון, היו חייבים הנתבעים להעלות את טענותיהם נגד החיוב בארנונה מכוח סעיף 3 לחוק הרשויות המקומיות (ערר על קביעת ארנונה כללית), תשל"ו-1976. ברם, אותו סעיף מאפשר העלאת טענה מצד נתבע גם בהליך משפטי, ברשות בית המשפט:
"נמצא כי משנת 1994 ואילך, דרך הגנתו של מי שחויב בתשלום ארנונה אינה נחסמת לחלוטין בשל כך שלא הגיש השגה. מי שחויב בתשלום ארנונה ולא השיג תוך המועד הקבוע, רשאי בכל הליך משפטי, ברשות בית המשפט, להעלות טענה שהיה ניתן להעלותה בהשגה. פתיחת הערכאות השיפוטיות הרגילות בפני החייב בתשלום ארנונה נתונה כעת לשיקול דעתו של בית המשפט".
(ע"א 4452/00, ט. ט. טכנולוגיה מתקדמת נ' עיריית טירת כרמל, פ"ד נו(2), 773 ,עמ' 780-781).
     
     במקרה דנן בו טוענים הנתבעים כי לא ניתן כלל לגבות מהם ארנונה ומועלית על ידם טענה עקרונית, נראה לי שאין זה ראוי לחסום בפניהם את הגישה לבית המשפט.

חיובם של הנתבעים 3-4 באופן אישי

11.     לא היה יסוד לנסיון לחייב את הנתבעים 3-4 באופן אישי. כתב התביעה הוגש בשנת 2002 בצירוף נתבעים 3-4 ללא שצויין מתוקף איזו עילה משפטית חלה עליהם החובה לשלם ארנונה בגין הנכס שהיה שייך לנתבעות 1-2. בסיכומי העירייה נאמר כי ב- 1.1.04 תוקן חוק ההסדרים ובהתאם לו ניתן לחייב מנהלי חברה באופן אישי בגין אי-תשלום ארנונה. לתיקון, בהיותו תיקון של הדין המהותי, אין תחולה רטרואקטיבית (ע"א 1613/91, אורית ארביב נ' מדינת ישראל, פ"ד מו(2), 765)

תוצאה

12.     מכל האמור לעיל, התובענה נדחית. התובעת תשלם לנתבעות, יחד ולחוד, סך של 10,000 ₪ כשכר טרחת עו"ד בתוספת מע"מ כחוק.





לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. חיוב רטרואקטיבי

  2. סיווג נכס ארנונה

  3. ארנונה על רפת

  4. ארנונה על הים

  5. ארנונה על מכבסות

  6. ארנונה על בית משפט

  7. מכון רישוי ארנונה

  8. הגבלת גובה ארנונה

  9. פטור מארנונה בטעות

  10. תביעה להחזר ארנונה

  11. חוב ארנונה של שוכר

  12. ארנונה על גג משותף

  13. סבירות תעריפי ארנונה

  14. צו הארנונה לשנת 1985

  15. גביית ארנונה מופרזת

  16. סיווג נכס בית מלאכה

  17. חוב ארנונה של המשכיר

  18. קונטיינרים - ארנונה

  19. חובות ארנונה של נפטר

  20. התיישנות החזר ארנונה

  21. פטור מארנונה לנכס ריק

  22. ערעור על השבת ארנונה

  23. ארנונה על מחזיק בנכס

  24. ביטול ארנונה על מחסן

  25. ארנונה על קווי תשתית

  26. ארנונה על מכונות משחק

  27. דיני ההקפאה בשנת 1985

  28. ארנונה על קאנטרי קלאב

  29. ארנונה - חברת מקורות

  30. אי תשלום חובות ארנונה

  31. ערעור מנהלי על ארנונה

  32. חיוב ארנונה קרקע תפוסה

  33. ארנונה על אדמה חקלאית

  34. סיווג נכס לצורכי ארנונה

  35. פטור מארנונה ל"נכס ריק"

  36. ארנונה על מחסן בשכירות

  37. ארנונה לפי השימוש בנכס

  38. דחיית תביעת החזר ארנונה

  39. תשלום ארנונה ע"י הבעלים

  40. חוב ארנונה לעיריית אשדוד

  41. מכתב השגה למנהל הארנונה

  42. החזר ארנונה ששולמה ביתר

  43. גבייה מנהלית חוב ארנונה

  44. ארנונה למפעלים בטחוניים

  45. עורך דין לענייני ארנונה

  46. ארנונה על מחסן תת קרקעי

  47. מתי מתחילים לשלם ארנונה

  48. התיישנות בתביעות ארנונה

  49. צו ארנונה מספרה תל אביב

  50. ארנונה על בית ספר מקצועי

  51. חיוב רטרואקטיבי בארנונה

  52. ארנונה על מבנים מוזנחים

  53. הנחה רטרואקטיבית ארנונה

  54. חוב ארנונה לחנות בקניון

  55. בקשה לעיכוב גביית ארנונה

  56. הנחה רטרואקטיבית בארנונה

  57. סמכות לשנות תעריף ארנונה

  58. עתירה לחייב תשלום ארנונה

  59. פטור מארנונה למוסד מתנדב

  60. פיצוי על טעות בחיוב ארנונה

  61. הנחה בארנונה על בניין ריק

  62. חיוב רטרואקטיבי של ארנונה

  63. שינוי רטרואקטיבי של ארנונה

  64. ארנונה שיטת הצמדה לא חוקית

  65. התיישנות זכות קיזוז ארנונה

  66. טענת קיזוז כנגד חוב ארנונה

  67. הגבלת העלאת תעריפי הארנונה

  68. ערעור על ועדת ארנונה כללית

  69. תביעה בגין אי תשלום ארנונה

  70. נכס לא ראוי לשימוש - ארנונה

  71. שכירות לתקופה קצרה - ארנונה

  72. טופס בקשה לקבלת החזר ארנונה

  73. חוב ארנונה בגלל שינוי כתובת

  74. ערר החזר הארנונה שנגבתה ביתר

  75. ערעור ארנונה - תעריף של עסקים

  76. ארנונה על מרתף בבניין משרדים

  77. תביעה לבית משפט בנושא ארנונה

  78. הסכם עם העירייה בנושא ארנונה

  79. שינוי סיווג מרתף מגורים למשרד

  80. אי תשלום ארנונה בתקופת שכירות

  81. בניין שרובו אינו מגורים ארנונה

  82. ארנונה על מגרש חניה במרכז מסחרי

  83. ארנונה על פעילות ללא מטרות רווח

  84. התנאים למתן פטור מארנונה בתי ספר

  85. עתירה נגד הגדלת שטח חיוב בארנונה

  86. פטור מארנונה דירות גדולות לנכים

  87. תשובה להשגה על ארנונה תוך 60 יום

  88. טעות חישוב גודל הנכס לצורכי ארנונה

  89. הגדרת ''מחזיק בנכס'' לצורכי ארנונה

  90. עיכוב סיום בניה כדי לא לשלם ארנונה

  91. שינוי גובה ארנונה רטרואקטיבי לחברה

  92. ארנונה על ''רחוב'' - פקודת העיריות

  93. שינוי הגדרת אזור מגורים לצרכי ארנונה

  94. חיוב בארנונה למרות אישור סילוק חובות

  95. ערעור ארנונה - ועדת ערר או בית המשפט

  96. גביית חוב ארנונה חלוט מבעל שליטה בחברה

  97. חיוב בארנונה בגין חלקה היחסי בשטח החניון

  98. פטור מארנונה לנכס ריק לתקופה של 6 חודשים

  99. תיקון לצו הארנונה משנת 2001 לגבי שטחי מחסנים

  100. תנאים להליכי גביית ארנונה כאשר החוב במחלוקת

  101. ערעור מנהלי על החלטת ועדת הערר לענייני ארנונה

  102. עתירה בענין ארנונה חניון בנין מסחרי תל אביב

  103. בקשה לפטור מארנונה בגין נכס ריק עיריית רמת גן

  104. טענת שינוי בצו ארנונה מבלי שניתן לכך אישור חריג

  105. עתירה בטענת חברת החשמל לאי חוקיות שדבקה בצווי ארנונה

  106. חובות ארנונה מכוח סעיף 8(ג) לחוק ההסדרים במשק המדינה

  107. עתירה לביטול דרישת תשלום ארנונה בהפעלת אולמות אירועים

  108. הנחה בארנונה בגובה 90% בהתאם לקריטריונים של משרד הפנים

  109. חוק הסדרים במשק המדינה (היטלים וארנונה), התשנ"א-1991

  110. תקנות הסדרים במשק המדינה (הנחה מארנונה), התשנ''ג-1993

  111. טוענים כי הנתבע לא עמד בחובתו לבקש מהעירייה פטור מארנונה

  112. ערעור על שומת ארנונה בגין החזקה בנכס המשמש לאחסנה של ציוד

  113. עתירה כנגד הליכי גבייה מנהליים שנפתחו בגין חובות מים וארנונה

  114. ארנונה על שטח שאינו מסתיים במספר מ"ר שלם אלא ב-X.01 ועד X.99

  115. ריבית והפרשי ההצמדה על חוב ארנונה ששולם באיחור מתחילת שנת הכספים

  116. חוק הארנונה הכללית (סייג להעלאה בשנת הכספים 1988), התשמ"ח-1988

  117. חוק הארנונה הכללית (סייגים להעלאה בשנת הכספים 1990), התש"ן-1990

  118. סיווג ארנונה מרפאות השיניים בת"א כבתי מלאכה ולא בסיווג הכללי והשיורי

  119. ערעור על החלטת ועדת הערר לענייני ארנונה כללית שליד עירית תל-אביב-יפו

  120. ארנונה תחת תת סיווג 911 שהגדרתו בצו הארנונה - בית אריזה וכן מבנה חקלאי

  121. ערעור מנהלי בעניין פטור מתשלום ארנונה לפי סעיף 3(ב) לפקודת מיסי העירייה

  122. הערכאה המוסמכת לדון בטענה של "אינני מחזיק", הינה ועדת הערר לענייני ארנונה

  123. תקנות העיריות (המועד להגשת החלטה בדבר הטלת ארנונות) (תיקון מס' 2), תשכ''ב-1962

  124. תקנות הסדרים במשק המדינה (ארנונה כללית בשל נכסים פטורים לשנת 2000), התש''ס-2000

  125. תקנות הסדרים לשעת חירום במשק המדינה (דרכים ומועדים לתשלום ארנונה), התשמ''ו-1985

  126. צו הסדרים במשק המדינה (היטלים וארנונה) (ארנונה כללית לשנת הכספים 1991), התשנ"א-1991

  127. תקנות הרשויות המקומיות (פטור חיילים, נפגעי מלחמה ושוטרים מארנונה) (הגדרת שאר לענין סעיף 3(7) לחוק), תשט''ו-1954

  128. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון