סעיף 18 לחוק המקרקעין

סעיף 18 לחוק המקרקעין קובע כי אם תפס אדם את המקרקעין שלא כדין, רשאי המחזיק בהם כדין תוך 30 יום מיום התפיסה להשתמש בכוח במידה סבירה כדי להוציאו מהם.


להלן החלטה בנושא סעיף 18 לחוק המקרקעין:

החלטה

1.      המבקשים עותרים להרשות להם לערער על החלטת בית משפט השלום בבאר שבע, לפיה נדחתה בקשתם למתן צו מניעה זמני נגד המשיבים - מנהל מקרקעי ישראל, הסיירת הירוקה ומשטרת ישראל, מלנקוט הליכים של פינוי המבקשים או הריסת בתיהם, בדרך של עשיית דין עצמי על פי סעיף 18 לחוק המקרקעין.

     בדיון שהתקיים בפני בית משפט קמא, הגיעו הצדדים לחמש מוסכמות שהינן אלו:

א.     כל המבנים הקשורים לתביעה העיקרית מצויים על מקרקעי מדינה מוסדרים ורשומים בנסחי הרישום.

ב.     כל אחד מארבעת המבקשים עבר למקרקעין בתאריכים המצויינים בדו"חות הפיקוח של הפקח מטעם הסיירת הירוקה.

ג.      אין היתרי בניה או אישור של מוסדות התכנון לכל אחד מהמבנים.

ד.      לאחר שהתקבלו תלונות שונות בנדון, קבעה המשטרה את מועד הפינוי בקיץ של שנת 2005, ולשם כך החלה בהכנות שונות. המועד שנקבע נפל בתוך 30 יום ממועד הפלישה. ברם, המשטרה לא הספיקה לדאוג להריסת המבנים תוך 30 יום, כפי שתוכנן, הואיל והיה עליה להתמודד באותה עת עם יישום תוכנית ההתנתקות.

ה.     על בסיס העובדות המוסכמות, רשאי כל צד להעלות את טענותיו המשפטיות.

     כאמור, המבקשים הניחו במרכז בקשתם את סעיף 18 לחוק המקרקעין (להלן: "סעיף 18"). סעיף זה קובע: "תפס אדם את המקרקעין שלא כדין, רשאי המחזיק בהם כדין תוך 30 יום מיום התפיסה להשתמש בכוח במידה סבירה כדי להוציאו מהם".

     בית משפט קמא דחה את הבקשה למתן צו מניעה נגד המשטרה. שלושה נימוקים עומדים ביסוד ההכרעה. האחד, שעל אף והמשטרה לא סיימה את מלאכת הפינוי תוך התקופה של 30 יום, הרי שבהתחשב בנסיבות החריגות בהן נאלצה המשטרה להקדיש חלק גדול ממשאביה לפעולת ההתנתקות, אין למנוע ממנה לפעול, אף בחלוף תקופת 30 הימים. השני, שהמבקשים פנו לבית משפט בידיים לא נקיות משום שלא פירטו בתצהיריהם את העובדות הרלוונטיות, והעיקר שמדובר בבנייה בלתי חוקית שנבנתה על מקרקעי מדינה מוסדרים. השלישי, שהמדינה רשאית לפעול לפי סעיף 21 לחוק המקרקעין (להלן: "סעיף 21").

     המבקשים מסתייגים מהחלטת בית משפט קמא, בנימוק שלא ניתן לפעול על פי סעיף 18 לחוק, אלא אם כן הפעולה מתבצעת תוך 30 יום, מה שלא התרחש כאן.

2.     בקשת רשות ערעור כשמה כן היא. אין ערעור בזכות. מגוון רחב של שיקולים עומדים בפני המותב הדן בבקשה מעין זו, לרבות שיקולים מעשיים. בל נשכח שלא כל סוגיה הינה עקרונית, ולא כל סוגיה עקרונית ראוייה לבירור בכל הקשר עובדתי. במקרה זה דעתי הינה שאין מקום להעניק רשות ערעור. מספר נימוקים לכך.

     המבקשים השליכו את יהבם על סעיף 18, אך אין בכך לחייב את הראיה המשפטית של המשיבים. הלה מפנים לסעיף 21 לחוק אשר קובע: "בניה ונטיעה במקרקעי הזולת - ברירת בעל המקרקעין - א) הקים אדם מבנה... במקרקעין של חברו בלי שהיה זכאי לכך על פי דין... הברירה בידי בעל המקרקעין לקיים את המחוברים בידו או לדרוש ממי שהקים אותם... שיסלקם ויחזיר את המקרקעין לקדמותם... ג) דרש בעל המקרקעין סילוק המחוברים והמקים לא סילקם תוך זמן סביר, רשאי בעל המקרקעין לסלקם על חשבון המקים..."

     סעיפים 18 ו- 21 מתייחסים לוריאציות עובדתיות שונות. ראובן פולש לדירה של שמעון. הבניין עומד עשרות שנים. ראובן לא הקים את המבנה, הוא רק נכנס לתוכו, בניגוד לדין. דוגמא זו מעניינו של סעיף 18. פעולת הפינוי חייבת להתבצע תוך 30 יום. לוי מקים מבנה בשטחו של יהודה. זהו עניינו של סעיף 21. כאן אין דרישה שהפעולה תיעשה תוך זמן קצוב, דוגמת 30 יום. לוי רשאי לקיים את המבנה או לדרוש מיהודה לסלקו. היה ויהודה אינו משתף פעולה תוך זמן סביר, קמה ללוי הזכות לסלק את המבנה בדרך של סיוע עצמי (Self- Help כלשונו של המלומד מ. דויטש בספרו "קניין", כרך א', עמוד 434). המחוקק אינו תוחם את זמן הפעולה. לוי רשאי לדרוש סילוק המחוברים אף אחרי 30 יום. סעיף 18 מתמקד בפולש ואילו סעיף 21 מתמקד במבנה. ניתן להיעזר במונחים של התלמוד ולומר שזהו ההבדל שבין גברא לבין חפצא.

     הבהרתי את עמדתי בבר"ע 768/02, מדינת ישראל נ' אבו מדיעם, לפיה יש לפרש את הדרישה של 30 יום בסעיף 18 בצורה דווקנית. מתן היתר לעשיית דין עצמי, הינו בגדר חריג. טמונה בו בעייתיות מסוימת. רצוי שפסיקת הדין בין שני ניצים, תיעשה על ידי בית משפט ולא על ידי אחד מהצדדים. נקודת המוצא בסעיף 21 שונה. הסכסוך אינו מתפתח במסלול של סעיף 18, אשר מוגבל לשני אנשים - המחזיק במקרקעין כדין והתופס את המקרקעין שלא כדין. בסעיף 21 נכנס גורם שלישי, הוא המקרקעין. חל שינוי בשטח, הוקם מבנה. הימצאותו או אי הימצאותו של מפר החוק אינו מחזיר את המצב לקדמותו. השינוי בקרקע - הקמת מבנה - דורש התייחסות בפני עצמו. בעיני בעל המקרקעין, ייתכן שהשינוי בשטח הינו שיפור וייתכן שלא. סעיף 21 מוכתר - "ברירת בעל המקרקעין". על האחרון לשקול אפשרויות שונות. ייתכן והוא מעוניין לקיים את המחוברים החדשים וייתכן שלא. היה והוא מעוניין בקיומם "עליו לשלם למקים את השקעתו בשעת הקמתם או את שוויים בשעת השימוש" (כלשון תת סעיף 21 (ב)). הדין אינו מתעלם מהאפשרות שהבנייה החדשה הטיבה את הנכס ולכן צודק יהא לפצות את מקים המבנה החדש אפילו ופעל שלא כדין ושלא בהסכמה ולו כדי למנוע מצב של עשיית עושר ולא במשפט. אפשרות אחרת הינה שבעל המקרקעין אינו מרוצה מהשינוי שנערך. או אז, הדין מותיר את הברירה בידי בעל המקרקעין לצעוד בנתיב אחר. סעיף 21 (ג) קובע שהיה ובעל המקרקעין דרש את סילוק המחוברים והמקים לא נענה לבקשה תוך זמן סביר, מותר לבעל המקרקעין לסלק את המחוברים על חשבון המקים. הברירות העומדות בפני בעל המקרקעין בסעיף 21, על תוכנן, יוצרות מעין דיאלוג בין בעל המקרקעין לבין מקים המחוברים. על רקע זה ניתן להבין מדוע המגבלה של 30 יום שנקבע בסעיף 18 אינה מצוייה בסעיף 21. כך או כך, יהא הרציו לדבר אשר יהא, אין דרישה שבעל המקרקעין יפעל תוך 30 יום. במובן מסויים ההיפך הוא הנכון. עליו לפנות לצד האחר ולדרוש ממנו לסלק את המחוברים תוך זמן סביר. משמע, שעל בעל המקרקעין להמתין זמן סביר טרם יפעל לסילוק המחוברים.

     הקושי במקרה זה הינו שמדובר במעיין שילוב של סעיפים 18 ו21. המדינה מעוניינת לסלק את המבנה. דא עקא המבקשים מצויים במקום. יוצא שהמדינה תאלץ לפעול בשני נתיבים- האחד כלפי המבנה והאחר כלפי הפולש. המדינה עשויה לטעון שאין היא מעונינת במפר אלא במימוש זכותה לפעול כנגד המבנה. אולם על פני הדברים המצב מורכב יותר שכן לא ניתן להתעלם מנוכחותם של המבקשים במקום. צו המניעה הזמני מושתת על סעיף 18 ואולם סעיף 21 זכה להתייחסות הן בהליך קמא והן בהליך זה. מכאן ניתן לומר שאין זה המקרה בו המדינה פועלת על פי סעיף 21 על דעת עצמה מבלי שבית משפט הוכנס לתמונה אפילו וכניסה זו הינה תוצאה של פניית המבקשים. המבקשים הצהירו בפני בית המשפט שכל המבנים הרלוונטים מצוים על מקרקעי מדינה מוסדרים ושאין היתרי בניה או אישור של מוסדות התיכנון לאף אחד מהמבנים. המשטרה היא הגורם שאמור לבצע את פעולת הסילוק, כאשר המבקשים הודיעו לבית משפט שהבניה נעדרת כל היתר שבדין. במצב מיוחד זה לא נראה שקים הכרח ללבן את הסוגיות המשפטיות המעניינות וניתן לומר שפעילות המדינה על פי סעיף 21 נעשית תחת האצטלה של בית המשפט. באשר לדרישות הפרטניות של סעיף 21 הרי בעל המקרקעין אינו מעונין "לקיים את המחוברים בידו" והמקים מודע לרצון זה ואף אינו מעונין לסלק את המבנים. התמונה המצטיירת הינה איפוא בהירה ביותר.

     בהקשר עובדתי זה כוחו המלווה של סעיף 21 מפחית מחשיבות הדיון המשפטי - האם רשאית המדינה לפעול גם מכוח סעיף 18. ודוק אין צורך לקבוע מסמרות בסוגיות המשפטיות המתעוררות ביחס לסעיף 21. די לומר שהדיון כפי שהתפתח גורע מן הצורך להעניק רשות ערעור במקרה דנא.
     
3.     אף בהסתכלות צרה על חיוניות מתן רשות ערעור בתיק זה ביחס לסעיף 18, אינני סבור שיש הכרח להעתר לבקשה. כאמור הצגתי עמדה פרשנית מסויימת בפסק דין אבו מדיעם. מהחומר עולה כי במקרה זה תכננה המשטרה לפעול עפ"י אותה פרשנות, דהיינו לסיים את המלאכה תוך 30 יום. רק בשל אירועי ההתנתקות לא עמדה המשטרה במשימה. ניתן לטעון שמבחינה משפטית הסיבה לאי עמידה בלוח הזמנים שקבע החוק אינה מעלה ואינה מורידה. ברם, ההחלטה אם להעתר לבקשת רשות ערעור אם לאו אינה נבדקת רק מבחינה משפטית אלא גם מבחינה מעשית. אירוע ההתנתקות הינו לכל הדעות אירוע חריג. המשטרה לא טענה למשל שלא יכלה לעמוד בסד הזמני של 30 יום בשל הצורך להלחם נגד הפשיעה. טענה כזו עלולה להתעורר מחדש בכל חודש בשנה. ראוי להדגיש שעל אף המשימות הרבות המוטלות על המשטרה, מצאה לנכון לפעול תוך 30 יום. כמובן גם על פי פרשנות אחרת מזו שהצעתי לגבי סעיף 18, מותר ומוטב לפעול תוך 30 יום. עולה איפוא, שאין זה המקרה הדורש מתן רשות ערעור.

4.     בית משפט קמא התייחס להיבט דיוני בעתירת המבקשים למתן צו מניעה זמני. הם "למעשה הסתירו מעיני בית משפט את העובדה שמדובר בבנייה בלתי חוקית, שנבנתה על מקרקעי מדינה מוסדרים" (פסקה 22 להחלטת בית משפט קמא). כידוע, בקשה למתן צו מניעה זמני הינו סעד מן היושר. בתור שכזה, מחובתו של המבקש לפנות לבית משפט בידיים נקיות. אומנם הצדדים הגיעו להסכם דיוני בשלב מאוחר יותר בו הודו המבקשים שאין למבנים היתר בנייה. אך הבקשה כפי שהוגשה במעמד צד אחד ואף זכה לקבלת צו באותו שלב, לא כללה עובדות מהותיות ואף יש בה להטעות. ודוק, הדגש מושם לא על כך שהמבקשים אינם בעלי המקרקעין אלא על כך שהסתירו עובדה זו מבית משפט בבקשתם למתן צו במעמד צד אחד. ההבדל הוא שאין כוונה לשלול מראש מהמבקשים לזכות בצו מניעה בשל מצבם המשפטי בסכסוך, אך יש לדרוש קלפים גלויים מהפונה לבית משפט לקבלת סעד מן היושר. על אף אופיו הדיוני של נימוק זה אין הוא טכני אלא נושא עימו משקל של ממש.

5.     משקלם המצטבר של שלושת הנימוקים שהוצגו מוביל למסקנה שאין מקום להעתר לבקשה למתן רשות ערעור. הנימוקים מתייחסים לאפשרות של המדינה להישען על סעיף 21, כפי שיובהר, שיקול מעשי המתייחס לנסיבות חריגות - אירוע ההתנתקות, ולפגם דיוני בדבר תוכן הבקשה כפי שהוגשה לבית משפט קמא.

     יודגש כי בקשת המבקשים בשתי הערכאות נדחתה מן הטעם שהמדינה רשאית לפעול לפי סעיף 21 לחוק המקרקעין. המדינה אף הצהירה בסיכומי בית משפט קמא שהיא "ביקשה ומבקשת לסילוק המחוברים מכוח סעיף 21". נדמה שאין מניעה שהמדינה תפנה למבקשים כדי לברר אם מוכנים הם לסלק את המחוברים בעצמם. היה ולא יודיעו על הסכמתם בהקדם או לא יפעלו לסילוק המחוברים תוך זמן סביר, רשאית המדינה לסלק את המבנים. ברם הפעלתו של סעיף 21 לרבות סעיף 21 (ג) "כהפעלתה של כל זכות, כפופה עקרונית... בסייגים של דיני תום לב" (פרופ' מ. דויטש בספרו "קנין" כרך א עמוד 434 ). מכאן על בעל המקרקעין להודיע למקים המבנה על החלטתו לסלק את המבנה. הודעה מעין זו, אלא אם כן הצדדים יגיעו להסכמה כזו או אחרת, תאפשר למבקשים לפנות לבית משפט וכך ממילא תתעורר סוגיית ליבון סעיף 21.     
     
     בל נשכח שהמדינה אינה בהכרח בעלת מקרקעין ככל אדם וייתכן שעומדות לה כלים שאינם נועדים לשימוש על ידי הפרט.          


6.     הבקשה למתן רשות ערעור נדחית בזאת.

     המבקשים ביחד ולחוד יישאו בהוצאות המשיבים ובשכ"ט עו"ד כאחד בסך - 5,000 ש"ח להיום.





לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. השבחה במקרקעין

  2. הונאות מקרקעין

  3. רגולציה קרקעית

  4. הליכי הסדר מקרקעין

  5. מניעת מעבר במקרקעין

  6. מועד רכישת מקרקעין

  7. סעיף 33 לחוק המקרקעין

  8. סעיף 10 לחוק המקרקעין

  9. שווי רכישה של מקרקעין

  10. צו תפיסת חזקה במקרקעין

  11. חוק המקרקעין, תשכ"ט-1969

  12. בניה במקרקעין לא מוסדרים

  13. רשות מכללא לשימוש במקרקעין

  14. התיישנות במקרקעין מוסדרים

  15. בקשה לבניית מבנה חדש במקרקעין

  16. נטיעה במקרקעי הזולת ללא רשות

  17. הגנה על מחזיק במקרקעין בפועל

  18. מכירת מקרקעין על ידי מלכ''ר

  19. פטור בחילוף זכויות במקרקעין

  20. תחולת הדין הירדני על מקרקעין

  21. שבט טראבין - זכויות במקרקעין

  22. זכויות במקרקעין רשומים על סבים

  23. תביעות סותרות במקרקעין לא מוסדרים

  24. תקנות המקרקעין (אגרות), תשל''ה-1974

  25. בקשה לקבוע בעלות על זכויות במקרקעין

  26. תביעה לפי פקודת הסדר זכויות במקרקעין

  27. חוק המקרקעין (תיקון מס' 2), תשל"ג-1972

  28. חוק החכרת מקרקעין (הוראות-שעה), תשי"ט-1959

  29. חוק להסדר תפיסת מקרקעים בשעת-חרום, תש"י-1949

  30. תקנות המקרקעין (פטור מיוחד מאגרה), תשל''ג-1972

  31. חוק עסקאות במקרקעין (קיום מצוות שמיטה), תשל"ט-1979

  32. מי שאין לו זכות במקרקעין לא בא בגדר "הרואה עצמו נפגע"

  33. תקנות הסדר זכויות במקרקעין (הליכי הסדר וסדרי-דין), תשל''ג-1972

  34. תביעת מדינת ישראל להכריז כבעלים של מקרקעין בלתי מוסדרים ברמת הגולן

  35. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון