הוראת סעיף 14 לחוק המתווכים במקרקעין, התשנ"ו - 1996 מונה שלושה תנאים מצטברים שבהתקיימם זכאי המתווך לעמלתו, והם: א. המתווך הוא בעל רשיון כמשמעותו בחוק. ב. הלקוח חתם על הזמנה בכתב. ג. המתווך הינו הגורם היעיל שהביא להתקשרות הצדדים בהסכם מחייב. במקרה שלפנינו, אין חולק כי שני התנאים הראשונים התקיימו והשאלה היא האם התובע היה הגורם היעיל שהביא להתקשרות. בפסיקה עניפה נקבע כי מתווך ייחשב גורם יעיל לקשירת עסקה, כאשר קיים קשר סיבתי בין פעילותו שלו למימוש העסקה. לא די בכך שהמתווך יהיה גורם מסוים בשרשרת הסיבתית, אלא עליו להיות הגורם שהוא "הגורם היעיל". נקבעו בפסיקה מספר מבחנים ואינדיקציות לעניין היות המתווך הגורם היעיל ואלו העיקריים: א. מידת הדמיון בין ההצעה המקורית בה היה מעורב המתווך לבין החוזה הסופי, כגון נשוא הנכס. ב. הקרבה בתנאי התשלום ושיעורי ההצעה המקורית לבין הגיבוש הסופי של החוזה. ג. חלוף הזמן בין ההצעה המקורית ועד סיום העסקה. ד. מידת האינטנסיביות של פעולות המתווך - היקף מגעים, פגישות ושיחות עם הצדדים. ה. קיומו של גורם נוסף אשר סייע לצדדים בהשגת החוזה ומידת התערבותו של אותו גורם. ו. תשלום ושיעור דמי התיווך על ידי הצד השני. ז. זהות הצדדים המנהלים את המשא ומתן מצביעה על שמירת הזיקה הסיבתית. ח. הסתמכות הצדדים על ידיעה קודמת של מהלכי המשא ומתן ופעולה שנראית כהמשך ישיר של המו"מ מהמקום בו הופסק. להלן פסיקה בנושא: א. ע"א 275/76 קלוגמן נ' עובדיה וששון לוי ב. ע"א 2144/91 מוסקוביץ ואח' נ' מנהל עזבון המנוח טוביה ביר ז"ל; ג. ע"א 7247/97 יצחקוב נ' מרדכי אביב מפעלי בניה בע"מ ד. רע"א 294/76 אנגלו סכסון נ' פרסמן, פ"ד לא(1) 589). תיווך