מתן הזדמנות נאותה לבצע תיקונים

בדירה התגלו ליקויים רבים. התובע פנה לנתבעת בכדי שתפעל לתיקון הליקויים בדירה. הנתבעת התמהמהה בטיפולה בתיקון הליקויים.

בית המשפט ציין כי במקרה מתאים יש לתת למוכר אפשרות לתקן את הניתן לתיקון, הן על-פי המדיניות המשפטית הרצויה ובוודאי כאשר הדבר מתחייב מכוח הדין. אך במה דברים אמורים, כאשר המוכר מודה בליקויים וכאשר נכונותו לתקן היא רצינית.

להלן פסק דין בנושא מתן הזדמנות נאותה לבצע תיקונים:

פסק - דין

רקע עובדתי:
בחודש נובמבר 1999, התקשרו (להלן - וייס) עם הנתבעת בהסכם לרכישת דירה (להלן - הסכם הרכישה) ולפיו התחייבה הנתבעת למכור לוייס את הזכויות בדירת גן ברחוב התאנה אלעד (להלן - הדירה).

לאחר כמה חודשים, מכרו וייס את הדירה לתובע. בהסכם המכר שבינם המחו וייס לתובע את כל הזכויות הקיימות והעתידיות הקנויות להם אל מול הנתבעת. התובע השכיר את הדירה למשפחת אלעזר (להלן - השוכרים).

טענות התובע:
כמה חודשים לאחר השכרת הדירה לשוכרים, התגלו לתובע ליקויים רבים בדירה. התובע פנה לנתבעת בכדי שתפעל לתיקון הליקויים בדירה. הנתבעת התמהמהה בטיפולה בתיקון הליקויים. בין התובע לנתבעת התפתח קשר טלפוני ואז הובטחו לתובע הבטחות רבות בדבר תיקון הליקויים, אך בפועל ההבטחות לא קוימו כלל או קוימו בצורה מינימאלית. הנתבעת היתה קובעת מראש עם התובע מועדים בהם היו אנשי הנתבעת אמורים לבוא ולתקן את הליקויים, אך אף אחד מטעמה של הנתבעת לא היה מופיע. התובע נאלץ מדי פעם להזמין אנשי מקצוע שונים בכדי שיתקנו את הליקויים בדירה. רק לאחר זמן רב שלחה הנתבעת אנשים שיבחנו ויבדקו את הליקויים. הנתבעת אישרה את אחריותה ואת דרישות התובע בנוגע לליקויים. אנשי מקצוע מטעם הנתבעת החלו לבצע את התיקונים אך לא השלימו את המלאכה.

טענות הנתבעת:
ביום 1.8.99 הוזמנו וייס לבדוק את הדירה ולציין את כל הליקויים שימצאו בה, בכדי שהנתבעת תתקנם בטרם תמסור להם את החזקה בדירה. ביום 2.9.99 נמסרה החזקה בדירה לוייס. במעמד המסירה נערך פרוטוקול מסירה. וייס חתמו על פרוטוקול המסירה בו אישרו, כי הדירה תואמת את הוראות הסכם המכר. וייס לא ציינו הסתייגות כלשהי בפרוטוקול המסירה עליו חתמו. טענה של וייס בדבר ליקוי בתריס טופלה על ידי הנתבעת והליקוי תוקן. מעבר לכך הנתבעת לא קיבלה כל פניה נוספת על ליקויים בדירה. במסגרת תיקוני הבדק שביצעה הזמינה הנתבעת את התובע לציין את הליקויים הקיימים בדירה. בסוף חודש מרץ 2001, כל התיקונים שדווחו ושהיו באחריותה של הנתבעת תוקנו על ידה.

חוות הדעת:
התובע צירף לכתב התביעה חוות דעת של המהנדס גיא יוסף מיום 9.6.03, אשר אמד את עלות תיקון הליקויים בדירה בסך 49,400 ₪ בצירוף מע"מ. עוד ציין בחוות דעתו, כי להערכתו יימשך תיקון הליקויים 14 ימי עבודה. המהנדס יוסף לא התייחס בחוות דעתו לירידת ערך הדירה בשל ליקויים שאינם ניתנים לתיקון והמליץ על קבלת חות דעתו של שמאי בעניין זה. חוות דעת של שמאי לא צורפה לכתב התביעה. תחת זאת העמיד התובע את תביעתו בגין ראש נזק זה על סך של 49,840 ₪, וזאת על סמך הערכה עצמאית, כמפורט בסעיף 33.ב. לכתב התביעה.

בהתאם להסכמת הצדדים מונה המהנדס והשמאי דניאל יאסו כמומחה מטעם בית המשפט (להלן - המומחה). בחוות דעתו מיום 12.5.04 העריך המומחה את עלות ביצוע תיקון הליקויים על ידי התובע בסך 24,673 ₪ בצירוף מע"מ, בעוד שאילו יבוצעו התיקונים על ידי הנתבעת יש להפחית 25% מהסכום האמור. את ירידת ערך הדירה בגין ליקויים שלא ניתן לתקנם אמד המומחה בסך של 2,840 ₪. ביצוע תיקון הליקויים יארך, לדעתו של המומחה, כעשרה ימי עבודה.

דיון:
מתן הזדמנות לנתבעת לבצע התיקונים:
הנתבעת טוענת, כי התובע לא נתן לה הזדמנות נאותה לתקן את הליקויים בדירה, כפי שהיתה חייבת לעשות, וכי חוות הדעת של המהנדס יוסף, אשר צורפה לכתב התביעה, הובאה לראשונה לידיעת הנתבעת, רק עם הגשת כתב התביעה ולא הומצאה לה קודם לכן.

התובע אמנם הודה, כי מעולם לא פנה לנתבעת בכתב בדרישה לתשלום התיקונים, אך פנה פעמים רבות בטלפון ושוחח עם שלי, מזכירה אצל הנתבעת (עמ' 9 לפרוטוקול, שורות 16, 19-20 ו-23-24; עמ' 10 לפרוטוקול, שורה 22; עמ' 11 לפרוטוקול, שורות 9-10). לטענת הנתבעת, לא יכול היה התובע להסתפק בפניה בעל פה, והיה עליו לפנות לנתבעת בכתב בדרישה לתיקון הליקויים. זאת בהתאם להוראות סעיף 11.3 להסכם הרכישה, שם נקבע, כי כל טענות הקונה כלפי הנתבעת הנוגעות לתיקון ליקויים תועברנה בכתב למפקח מטעם הנתבעת. יצויין, כי טענתו של התובע בדבר פניותיו הטלפוניות לנתבעת לא הופרכו על ידי הנתבעת. התובע טען, כי שוחח פעמים רבות בטלפון עם המזכירה שלי. הנתבעת נמנעה מלהביא את שלי לעדות. זאת למרות ששלי ממשיכה לעבוד אצל הנתבעת ומשמשת באותו התפקיד, אחראית על תיקונים ובדק, כפי שהעיד מנהל הנתבעת, ישעיהו חכשורי (עמ' 15 לפרוטוקול, שורות 20-26; עמ' 18 לפרוטוקול, שורות 20-21). הימנעות הנתבעת מלהביא את שלי לעדות נזקפת לחובתה ויש בה תימוכין לגירסת התובע, כי פנה פעמים רבות בטלפון לנתבעת ושוחח עם שלי אודות תיקון הליקויים בדירה.

בכתב ההגנה שהגישה מודה הנתבעת, כי ביצעה תיקונים בדירה. בכך יש כדי להוות ויתור של הנתבעת על הדרישה האמורה בסעיף 11.3 להסכם הרכישה, ולפיה תימסר הודעה בכתב בנוגע לליקויים.

בע"א 4445/90, עמיגור (ניהול נכסים) בע"מ נ' מאיוסט, תק-על 94(2)674, נאמר:

"לטענת המערערת, המשיבים היו חייבים על פי החוזה להודיע על הליקויים שבדירה בכתב, עד תום תקופת האחריות שנקבעה בחוזה, ולא עשו כן, ולפיכך לא קמה להם זכות לפיצויים בגין ליקויים אלה. ... אף אם תאמר כי ההודעה על הליקויים לא נשלחה בכתב, כאמור בחוזה, עדיין אין בכך, בנסיבות המקרה, כדי לפתור את המערערת מחבותה לתיקון הליקויים. ההודעה בכתב נדרשת כדי לוודא שהמערערת יודעת על הליקויים ותוכל לתקנם כנדרש. אך במקרה הנדון אין ספק שהמערערת ידעה על הליקויים, שהרי בפועל עסקה בתיקון הליקויים. לכן, אפילו נאמר כי לא נשלחה למערערת הודעה בכתב, יש מקום להוסיף ולומר כי המערערת ויתרה על הכתב. יתירה מזאת: האם תום לב הוא מצד המערערת לומר, מצד אחד, שידעה על הליקויים, ומצד שני שאין היא חייבת בתיקונים כיוון שלא הודיעו לה על הליקויים בכתב?".

בעקבות דברים אלו נאמר בע"א 8939/01, אביצור נ' חפציבה חברה לבניין עבודות ופיתוח בע"מ, פד"י נז(6)83, 89:

"הלכה היא מלפני בית משפט זה כי אין באי-מתן הודעה בכתב או במכתב רשום כדי להשמיט את הקרקע מתחת לטענות הרוכש, על אף האמור בחוזה המכר".

עוד נאמר שם באותו עניין (עמ' 90 לפסה"ד):

"אציין כי ניסוחו של סעיף זה בחוזה המכר אינו יוצר חובה על הרוכש להודיע במכתב רשום. הסעיף למעשה יוצר חובה על החברה לפעול במקרה של מכתב רשום שנשלח על ידי הרוכש ובו פירוט הליקויים בדירתו. הסעיף אינו קובע כי רק במקרה של הודעה במכתב רשום תפעל המשיבה לתיקון הליקויים. סעיף זה אינו - על פי לשונו, ואינו יכול - על פי כוחו, לפטור את המשיבה מחובות המוטלות עליה על פי החוק.

במאמר מוסגר אציין, כי גם לו הייתה תנייה חוזית זו מחייבת רוכש להודיע על אי-התאמה כמשמעותה לפי חוק המכר (דירות) במכתב רשום, אינני בטוח שהיא הייתה עומדת (ראו גם: א' זמיר חוק המכר (דירות), תשל"ג-1973, תשס"ב, עמ' 541), לאור האמור בסעיף 7א לחוק המכר (דירות), הקובע כי לא ניתן להתנות על הוראות חוק המכר (דירות) אלא לטובת הקונה. תניה חוזית שכזו, אין ספק שאינה "לטובת הרוכש", לא בתכליתה ולא ביישומה, ויש בה כדי לצמצם את זכויות הרוכש ולחייבו במתן הודעה באופן מסויים, אופן אשר אינו מתחייב מן החוק.

הודעה בכתב, ובמכתב רשום בפרט, על אף כי מצאתי שאינה מחוייבת המציאות, טומנת בחובה יתרון חשוב לתובע, והוא זה של תיעוד הפניה, מועדה ותוכנה, וזאת כיוון שעל התובע נטל ההוכחה להראות, כי מסר למוכר הודעה על אי -ההתאמה. אך הודעה בכתב, על אף יתרונה זה, אין היא בלעדית ואין בהיעדרה כדי להביא לקביעה אוטומטית, כי הרוכש לא עמד בחובת ההודעה. אם יוכיח התובע, בדרך אחרת, כי אכן ניתנה הודעה למוכר על אי-התאמה, וכי אכן קיבל המוכר הזדמנות נאותה לבצע את התיקונים, דיינו. לדעתי, הוכחה שאינה נופלת בכוחה ובאיכותה, כי אכן פעל הרוכש בהתאם לאמור לעיל, היא בנסיונות המוכר לתקן את הליקויים בממכר".

כאמור לעיל, טענתו של התובע בדבר פניות טלפוניות לנתבעת בדרישה לתיקון הליקויים לא נסתרה על ידי הנתבעת. לפיכך ניתן לקבל טענה זו של התובע, ולקבוע כי התובע פנה לנתבעת בדרישה לתיקון ליקויים בדירה, ואף נתן לה הזדמנות לעשות כן.

יתירה מכך, משצורפה חוות דעתו של המהנדס יוסף לכתב התביעה לא פעלה הנתבעת לתיקון הליקויים המפורטים בה, אלא הכחישה בכתב ההגנה שהגישה את הליקויים הנטענים. בעניין זה נאמר בע"א 472/95, זכריה זלוצין נ' דיור לעולה בע"מ, פד"י נ(2), 858 ,עמ' 863-864:

"אמנם, במקרה מתאים יש לתת למוכר אפשרות לתקן את הניתן לתיקון, הן על-פי המדיניות המשפטית הרצויה ובוודאי כאשר הדבר מתחייב מכוח הדין. אך במה דברים אמורים, כאשר המוכר מודה בליקויים וכאשר נכונותו לתקן היא רצינית.

במקרה שלפנינו, העידו כמה מן הדיירים בדבר הליקויים בדירותיהם (בעיקר ליקויי ריצוף חמורים, רטיבות והיעדר איוורור), ועל ניסיונות כושלים של עובדי הקבלן ושלוחיו לתקן את הליקויים.

...

בנסיבות אלה, נראה לי שזכותו של המוכר לערוך תיקונים בעצמו מוצתה, בלא הצלחה, ואין לכפות על הקונה תיקונים חוזרים של אותו מוכר, שאיבד את אמונו ואת חזקתו באותו עניין.

זאת ועוד, הזכות לתקן נתונה למוכר המודה בליקוי ומוכן לתקנו. ספק רב בעיניי אם זכות זו עומדת למוכר המכחיש את עצם הליקויים, או המזלזל בהם מראש".

כאמור לעיל, התובע הוכיח, כי פנה לנתבעת טלפונית בדרישה לתיקון הליקויים. אין מחלוקת בין הצדדים, כי הנתבעת ביצעה תיקונים בדירה. לאור הממצאים בחוות דעתו של המומחה, יש לקבל את טענת התובע, כי הנתבעת כשלה בתיקון הליקויים. משקיבלה הנתבעת את חוות דעתו של המהנדס יוסף התכחשה לאמור בה, ולא נקטה בצעד כלשהו לתיקון הליקויים המפורטים בה. בנסיבות אלו נראה, כי מוצתה זכותה של הנתבעת לבצע את תיקון הליקויים בעצמה, ואין לכפות על התובע את ביצוע התיקונים על ידי הנתבעת.

הנזקים:
בכתב סיכום טענותיה זנחה הנתבעת כל טענה נגד קביעת המומחה בנוגע לעלות תיקון הליקויים. ממילא יש לקבל את קביעת המומחה, ולחייב את הנתבעת בפיצוי בגובה הסכום שנקבע על ידי המומחה כעלות ביצוע התיקונים על ידי התובע,
24,673 ₪ בצירוף מע"מ ובסך הכל 28,497 ₪.

המומחה קבע בחוות דעתו, כי משך ביצוע תיקון הליקויים הוא כעשרה ימים. המומחה גם אמר, כי בפרק זמן זה יש לפנות את הדירה בשל הצורך בהחלפת הריצוף (עמ' 7 לפרוטוקול, שורה 6). המומחה אמד את דמי השכירות שיש לשלם עבור דירה דומה בסך של 600$ לחודש, הווה אומר, 2,573 ₪ (עמ' 8 לפרוטוקול, שורה 8). לפיכך טוענת הנתבעת, כי התובע זכאי לפיצוי בגין עשרה ימים בלבד, דהיינו לשליש מסכום זה. אין לקבל בעניין זה את טענת הנתבעת. ברי כי בלתי אפשרי לשכור דירה לפרק זמן כה קצר בן עשרה ימים בלבד. על כן, סבור אני, כי יש לפסוק לתובע פיצוי בגין ראש נזק זה עבור דמי שכירות לחודש מלא, מה גם שמציאת דירה להשכרה למשך חודש בלבד הינה משימה קשה ביותר.

בכתב התביעה נתבעו על ידי התובע פיצויים בגין ירידת ערך הדירה עקב ליקויים שלא ניתן לתקנם. המומחה אמד את ירידת ערך הדירה בסך של 2,840 ₪. קביעה זו של המומחה לא נסתרה על ידי התובעת. לא הובאה כל ראיה, כי אותו פגם בדירה שבגינו נקבע סכום זה, חדר שירותים קטן בשטחו מהקבוע בתקן, היה ידוע לתובע בזמן שרכש את הדירה מוייס ונלקח בחשבון בעת קביעת מחיר העיסקה. לפיכך אינני רואה כל מקום לדחיית תביעתו של התובע בכל הנוגע לראש נזק זה, ויש לפצותו במלוא הסכום שנקבע על ידי המומחה.

התובע עותר לחיוב הנתבעת בתשלום פיצויים בגין עוגמת נפש. סבורני, כי הדין עם התובע בעניין זה. יש מקום לחיוב הנתבעת בתשלום פיצוי בגין עוגמת נפש, וזאת נוכח הצורך בפינוי הדירה בזמן ביצוע התיקונים וכן נוכח הליקויים הרבים שנמצאו בדירה והימנעות הנתבעת מתיקונם במשך זמן רב.

סיכום:
סכום הפיצוי לו זכאי התובע הינו כדלהלן:
עלות תיקון הליקויים                    -     28,497     ₪
ירידת ערך עקב ליקויים שלא ניתן לתקנם     -     2,840     ₪
עלות דיור חלופי בזמן ביצוע התיקונים     -     2,573     ₪
פיצוי בגין עוגמת נפש                    -     3,000     ₪

לעלות תיקון הליקויים ולירידת הערך יש לצרף הפרשי הצמדה וריבית כחוק ממועד חוות דעתו של המומחה, 12.5.04. כשהם משוערכים להיום עומדים סכומים אלו על סך כולל של 36,109 ₪.

אשר על כן, הנתבעת תשלם לתובע סך של 41,682 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מהיום ועד התשלום המלא בפועל. כמו כן תשא הנתבעת בהוצאות התובע וכן תשא בשכר טרחת עורך דינו בסך 5,000 ₪ בתוספת מע"מ ובצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מהיום ועד התשלום המלא בפועל.



רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון