מימוש אופציה לרכישת מגרש

בין הצדדים התעוררה מחלוקת בשאלה האם מומשה האופציה, ועל רקע זה הוגשה התובענה בתיק זה, להצהיר כי המשיבה זכאית להירשם כבעלים של מגרש 3, וכבעלת זיקת הנאה במגרש 4. לטענת המשיבים, סוכם בין הצדדים כי האופציה לגבי מגרש 3 תמומש בהשקעות נוספות של המשיבים 1-3 בחברה, בעוד שהשקעתה של בתו של המבקש תהיה בקרקע שהועברה לחברה.

להלן החלטה בנושא מימוש אופציה לרכישת מגרש:

החלטה

א.     רקע עובדתי

1.     המבקש הוא הבעלים הרשום של חלקה 72 בגוש 3903 במזכרת בתיה, שחולקה לשלושה מגרשים שמספרם 2, 3 ו- 4. בתו של המבקש (המשיבה 5 - להלן: "מיכל"), הקימה יחד עם המשיבים 1-3 את החברה שהיא המשיבה 4, לצורך הקמה וניהול של גן אירועים, בהתאם להסכם מיום 26.4.99. לצורך כך, מכר המבקש למשיבה 4 (להלן: "המשיבה") את מגרש מספר 2, שעליו הוקם גן האירועים, בהסכם מכר מיום 26.4.99. בנוסף, הואיל ולצורך ניהול גן האירועים נדרש שימוש במגרש 3 לצורך חניית כלי רכב, ובמגרש 4 לצורך מעבר למגרשים 2-3, סוכם בין הצדדים בהסכם המכר של מגרש 2 כי "כחלק בלתי נפרד מהממכר" יוקנו לקונים (המשיבים בבקשה זו) זכויות מעבר לכלי רכב במגרשים 3-4 (המבוא להסכם). כמו כן, ניתנה לקונים אופציה לרכישת מגרש מס' 3 בתוך 42 חודש. בסעיף 6 להסכם מוגדרת זכות המעבר במגרשים 3-4 כזיקת הנאה, ובסעיף 7(8) להסכם נקבע כי מגרש 3 מושכר לקונים למשך תקופת האופציה. עוד נקבע בהסכם (סעיפים 6(ד) ו-7(ג)) כי אם לא תמומש האופציה, תתבטל זיקת ההנאה.

2.     בין הצדדים התעוררה מחלוקת בשאלה האם מומשה האופציה, ועל רקע זה הוגשה התובענה בתיק זה, להצהיר כי המשיבה זכאית להירשם כבעלים של מגרש 3, וכבעלת זיקת הנאה במגרש 4. לטענת המשיבים, סוכם בין הצדדים כי האופציה לגבי מגרש 3 תמומש בהשקעות נוספות של המשיבים 1-3 בחברה, בעוד שהשקעתה של מיכל (בתו של המבקש) תהיה בקרקע שהועברה לחברה. עוד טענו המשיבים כי האופציה מומשה בפועל, שכן המשיבים 1-3 השקיעו בחברה סכומים העולים בהרבה על אלו שנדרשו לצורך מימוש האופציה, על פי סיכום עם המבקש לפיו כנגד השקעה זו תקבל החברה את מגרש 3. המבקש, לעומת זאת, טען כי האופציה לא מומשה מעולם, ולכן גם בטלה זכות המשיבים לזיקת הנאה או שכירות במגרשים 3-4.

3.     עם הגשת התובענה בתיק זה (שאוחדה עם ה"פ 1261/03 שהגישו המשיבים כנגד מיכל), הוגשה בתיק זה בקשה למתן צו מניעה זמני נגד המבקש, שיאסור עליו להפריע לשימוש שעושה החברה במגרשים 2-4 לצורך ניהול גן אירועים, כמו גם איסור לעשות דיזפוזיציה או שינוי בשטח מגרשים 3-4. ביום 11.1.04 נענה לבקשה זו בית המשפט (סגנית הנשיא כב' השופטת ש' סירוטה) ונתן צו כמבוקש, לאמור:

"א.     צו זמני האוסר על המשיב, מר שמואל פרס, בין בעצמו ובין באמצעות מי מטעמו, במישרין ו/או בעקיפין, להפריע, במעשה ו/או במחדל, לשימוש שעושה המבקשת מס' 4 במקרקעין הידועים כחלקה 72 בגוש 3903 במזכרת בתיה (להלן: "המקרקעין"), במגרש 2 כגן אירועים, במגרש 3 חניה לגן האירועים ובמגרש 4, כמעבר לגן האירועים ולחניה.

ב.      צו זמני האוסר על המשיב, בין בעצמו ובין באמצעות מי מטעמו, לבצע במקרקעין ו/או בכל חלק הימנם, כל דיספוזיציה, העברת זכויות ו/או חלקן, התקשרות בחוזה, פעולות בנייה ו/או הכנה לבנייה ו/או הריסה, לרבות יישור, חפירה, גידור וכיו"ב".

כב' השופטת סירוטה קבעה כי ביטול זכותם של המבקשים (המשיבים בפני) להשתמש במגרשים 3-4 יפגע בעצם קיומה של החברה, שכן ללא אפשרות חניה ומעבר במגרשים אלו לא ניתן להפעיל את גן האירועים. עוד הבהירה כב' השופטת סירוטה כי הצו שניתן איננו קשור בהכרח לשאלה אם האופציה מומשה כדין, אלא שהוא מבוסס על ההסכמים שנכרתו בין הצדדים, לפיהם הוענקה למשיבים זכות מעבר וחניה במגרשים 3-4, כחלק מרכישת מגרש 2. על החלטה זו לא הוגשה בקשת רשות ערעור.

4.     הדיון בתיק זה התעכב, לאחר איחודו עם ה"פ 1261/03, בשל החלטה שניתנה בתיק האחר בדבר עיכוב ההליכים והעברת הסכסוך כולו לבוררות. על החלטה זו הוגשה בקשת רשות ערעור שהתקבלה ביום 1.8.07, ורק אז הוחזרו שני התיקים להמשך הדיון בבית משפט זה. במצב דברים זה, נותר צו המניעה הזמני הנ"ל בתוקפו עד עצם היום הזה.

5.     ביום 17.3.08 הגיש המבקש נגד המשיבים את הבקשה נשוא החלטה זו: להורות על ביטול צו המניעה הזמני שניתן נגדו, ולחלופין להורות על צמצום היקפו. הטעם העיקרי לבקשה, כפי שאכן צריך הדבר להיות, הוא שינוי מהותי שחל בנסיבות, או עובדות חדשות שנתגלו מאז מתן הצו (ראה תקנה 368 לתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד-1984). טענות אחרות שמעלה המבקש, הן למעשה בקשת רשות ערעור מוסווית על החלטת כב' השופטת סירוטה, והטענה היא שלא היה מקום ליתן את הצו מלכתחילה. בטענות אלו, המועלות בערכאה הלא נכונה, באיחור של כארבע שנים, לא אדון. ההלכה היא כי המקרים בהם ישנה בית המשפט החלטת ביניים שנתן ללא שינוי בנסיבות הם נדירים ביותר, שכן אין לתת יד לשימוש לרעה בהליך החריג של עיון חוזר (ע"א 9396/00 קרנית קרן לפיצוי נפגעי תאונות נ' זנגי, תק-על 2001(1) 1630).

אשר לשינוי הנסיבות, הטענה היא כי תכליתו של הצו הזמני היתה לאפשר את הפעלת גן האירועים, מתוך הנחה שלשם הפעלתו יש צורך לעשות שימוש במגרשים 3-4. אלא שכיום ברור כי השימוש במקרקעין לצורך הפעלת גן אירועים הוא שימוש חורג ואסור. לטענת המבקש, לא ייתכן שבית המשפט יאפשר שימוש זה, בחסות צו המניעה הזמני שניתן.

ב.     דיון והכרעה

6.     מעיון בבקשה ובמסמכיה, כמו גם מתגובת המשיבים, עולה כי אכן קיים צו איסור שימוש במקרקעין לשם הפעלתו כאולם אירועים, ואין כל החלטה שיפוטית המעכבת צו זה. כך גם לא התירו רשויות התכנון עד היום את שינוי היעוד או את השימוש החורג. אולם, כאשר הבקשה מבוססת על שינוי בנסיבות, יש צורך לומר כי הצו האוסר את השימוש החורג במקרקעין ניתן בשנת 2001, והארכה האחרונה לקיומו היתה עד ליום 30.12.02. המשיבים אמנם הגישו בקשות לארכה נוספת, אך הם לא הציגו בפני החלטה שיפוטית כלשהי שהעניקה להם ארכה זו. בית המשפט העליון (בבקשה שהגישו המשיבים לקיום משפט חוזר בהרשעתם), ובית המשפט המחוזי (בערעור על החלטה שלא להעניק להם ארכה), הדגישו כי המשיבים (למעט המשיב 3 שלא היה צד להליכים) מנצלים במשך שנים את אוזלת ידן של הרשויות השונות באכיפת החוק, ומנסים לדחות את הקץ תוך שימוש בערכאות שיפוט שונות. ערעור שהגישו המשיבים על פסק דינו של בית המשפט המחוזי נדחה ביום 10.4.08, וכב' השופט י' דנציגר קבע כי אין זה סביר שהתכנית שהגישו המבקשים תאושר בחודשים הקרובים, שכן יש לאשרה בשורה של מוסדות תכנון (ע"פ 2763/08, שצורף כנספח ג' לתשובת המבקש).

עוד מתברר כי נסיונותיהם של המשיבים לקבל היתר לשימוש חורג נדחו בשנים 2004-2005, על ידי רשויות התכנון. בנסיבות אלו, אימצו המשיבים קו פעולה אחר, והגישו בחודש אוגוסט 2007 לועדה המקומית תוכנית נקודתית לשינוי ייעוד המקרקעין. בחודש דצמבר 2007 המליצה הועדה המקומית, בפני הועדה המחוזית, על הפקדת התוכנית שהגישו המשיבים, כפוף לכמה דרישות השלמה (נספח ט' לתגובה). המבקש טוען כי חתימתו על בקשה לשימוש חורג ועל הבקשה לתוכנית נקודתית זויפה. נושא זה נמצא בחקירה משטרתית, בעקבות תלונה שהגיש המבקש, ולא אדון בה. מכל מקום, היתר לשימוש חורג לא ניתן, ובעניין התוכנית שהוגשה ברור מפרוטוקול הדיון בועדה המקומית כי היא היתה ערה לכך שבעל הקרקע (המבקש) לא חתם על התוכנית (נספח י' לתגובה). אם יש למבקש תלונות נגד רשויות התכנון על החלטה שקיבלו בעניין התוכנית, או על כך שהם מוכנים לטפל בבקשות של המשיבים הנוגעות למגרשים 3 ו-4, עליו להגיש עתירה מינהלית. כך גם לא ברורה בקשתו החלופית, להתיר לו להגיש התנגדויות לתוכניות שהגישו או שיגישו המשיבים. גם בתשובת המבקש הוא מעלה טענות, כאילו אין הוא רשאי לאור צו המניעה הזמני להגיש התנגדויות לבקשות התכנוניות של המשיבים. אולם, ככל שהמבקש זכאי להגיש התנגדות על פי החוק, אין דבר בצו המניעה הזמני שניתן המונע זאת ממנו, וגם המשיבים מאשרים זאת (סעיף 86 לתגובה).

סיכומה של נקודה זו: המשיבים לא הצביעו בפני בית המשפט על החלטה שיפוטית כלשהי, או על החלטה של אחת מרשויות התכנון, המאפשרת להם להפעיל כיום את גן האירועים. זה המצב, למעשה, מאז סוף שנת 2002.

7.     חרף האמור לעיל, נראה לי כי המבקש איננו זכאי לעתור לביטול צו המניעה הזמני, בשל השימוש הלא-חוקי, לכאורה, שעושים המשיבים במקרקעין שבמחלוקת.

ראשית, אין כל שינוי בנסיבות, המצריך עיון חדש בצו המניעה. כבר בעת שנדונה הבקשה למתן צו מניעה זמני נעשה שימוש בלתי חוקי בגן האירועים, בניגוד לצו שיפוטי, והמבקש לא העלה כל טענה בעניין זה. שימוש חורג בגן האירועים, נמשך מאז שנת 2002. כל זמן שהדבר תאם את רצונו של המבקש (שבתו היא בעלת מניות בחברה המפעילה את גן האירועים), הוא לא התנגד לשימוש חורג זה. הוא מכר את המקרקעין שבבעלותו על מנת שיוקם במקום גן אירועים, אף שהדבר לא נרשם בהסכם המכר. כפי שעולה מהתצהיר התומך בתגובת המשיבים (סעיף 34), המבקש עצמו חתם בשנים 1999-2000 על בקשה לקבלת אישור לשימוש חורג, על מנת להפעיל את גן האירועים.

שנית, זכות המעבר והחניה של המשיבים במגרשים 3-4 היא זכות חוזית שהוענקה להם בהסכמים שנחתמו בין הצדדים, והיא איננה קשורה דווקא לגן אירועים (ראה סעיף 6 להסכם המכר). כל עסק שיתנהל במקום (משתלה, למשל, שאיננה מהווה שימוש חורג בקרקע שהיא חקלאית) יזקק לחניה ולזכות מעבר במגרשים 3-4, שהזכויות בהם ניתנו למשיבים "כחלק בלתי נפרד מהסכם המכר" של מגרש 2 (כך נאמר בסעיף 5 לבקשה שהגיש המבקש בתיק זה). המבקש אמנם טוען כי זכויות אלה פקעו, אך שאלה זו תידון במסגרת התובענה עצמה, הנוגעת לשאלת מימוש האופציה, כפי שקבעה כב' השופטת סירוטה. נקודת המוצא למתן צו מניעה זמני היתה שהמשיבים רשאים לעשות שימוש במגרשים 3-4 על פי ההסכם עם המבקש (ראה סעיף 6 להחלטה), ועל החלטה זו לא הוגשה בקשת רשות ערעור.

שלישית, הצו שניתן מונע מן המבקש שני דברים: האחד, להפריע לשימוש שעושה החברה במגרשים 3-4 כחניה ודרך מעבר; והשני, לעשות דיספוזיציה במגרשים אלו, או לשנות את מצבם הפיזי. לגבי החלק השני של הצו, אין מקום לבטלו כל עוד תלויה ועומדת התביעה, שכן שינוי הזכויות במגרשים, או שינוי במצבם הפיזי, עלול להוות נזק בלתי-הפיך מבחינת המשיבים, כפי שקבעה כב' השופטת סירוטה. על החלטה זו לא הוגשה בקשת רשות ערעור. גם כיום, קיימת אפשרות שהתוכנית שהגישו המשיבים תאושר באופן שהם יהיו רשאים להפעיל במקום גן אירועים. לכן לא ניתן לאפשר למבקש לשנות את מצבם הפיזי או המשפטי של המקרקעין באופן שיסכל את מטרת ההסכם שבין המבקש והמשיבים, אם אכן ייפסק כי עומדות להם הזכויות הנטענות במגרשים 3-4.

אשר לחלק הראשון של הצו, לא ברור איזו זכות יש למבקש לעתור לביטולו של סעד זמני שנועד למנוע ממנו להפריע לשימוש שעושה החברה במגרשים 2-4, גם אם הדבר מהווה שימוש חורג. אינני סבור שאדם שמכר מגרש לשם הקמת גן אירועים, ולכאורה העניק זכויות במגרשים הסמוכים הנחוצים להפעלת גן האירועים, יכול לדרוש שלא ימנעו ממנו להפריע להפעלת גן האירועים, בטענה שהפעלתו מהווה שימוש חורג. רשויות החוק צריכות לאכוף אותו, והמבקש צריך לקיים את התחייבויותיו החוזיות לכאורה, עד אשר יינתן פסק דין סופי בשאלת תוקפן של זכויות אלו. לא ברור לאיזו תכלית עותר המבקש כי יותר לו להפריע לניהול גן האירועים, אף שהוא טוען בתגובתו כי אין לו כל התנגדות אישית שהחברה תמשיך להפעיל גן אירועים במקום. המבקש לא הבהיר מה בדיוק מעוניין הוא לעשות, שצו המניעה המתייחס לאיסור הפרעה להפעלת גן האירועים מונע ממנו לעשות. לכן, המבקש לא הצביע על עניין לגיטימי בשינוי הצו הזמני, האוסר עליו להפריע לניהול גן האירועים.

יש להדגיש בענין זה, כי אין באמור לעיל כדי להעניק למשיבים זכות להמשיך ולנהל את גן האירועים, ככל שהדבר אסור על פי דין או על פי צו שיפוטי. אך המבקש איננו רשאי להתנער מחיובים חוזיים שנטל לכאורה על עצמו, ולעמוד על זכותו להפריע להפעלת גן האירועים, בטענה שהיא נעשית בניגוד לחוק. המשיבים מצווים שלא להפר את החוק, ואילו המבקש מצווה שלא לפעול בניגוד להתחייבויות שלכאורה נטל על עצמו.

8.     המבקש מעלה טענות כי המשיבים עושים במקרקעין שימוש שהם אינם רשאים לעשותו, גם לא מכוח הזכויות שהם טוענים להם. טענה זו איננה עניין לדיון בצו מניעה בתיק זה, שניתן במסגרת התובענה שהגישו המשיבים.

9.     בקשתו החלופית של המבקש היא להתיר לו לגדר ולהשכיר את מגרש 4, אשר נותר בבעלותו, למעט אותו שביל גישה למגרשים 2-3, שהוא נשוא המחלוקת. צו המניעה הזמני שניתן התייחס "למקרקעין", כפי שהוגדרו בס"ק א' לבקשה למתן סעד זמני, ומן ההגדרה ברור שהכוונה היתה לשימוש במגרש 3 כחניה ובמגרש 4 כדרך מעבר. מסעיף 6 להסכם המכר עולה כי להסכם צורף תשריט חלוקה, וכך גם צוין בסעיף 3(ג)(1) להסכם שיתוף המקרקעין שנחתם בין הצדדים יחד עם הסכם הקמת החברה והסכם המכר. אין מחלוקת שהמבקש נותר הבעלים של מגרש 4, בכפוף לזכות המעבר על פי ההסכם והתשריט שצורף לו, ומבלי לפגוע בזכויות המוקנות למשיבים על פי מערכת ההסכמים שבין הצדדים (דרך מעבר, תליית שלטים, והכל כמצויין בהסכמים, ובתשריט החלוקה). אולם, המבקש איננו רשאי להגיש פעם אחר פעם בקשות לעיון מחדש אשר נדחות, בלא שהוגשה עליהן בקשת רשות ערעור. בקשה זהה לבקשה החלופית הנדונה בסעיף זה הוגשה על ידי המבקש בבש"א 4578/04, והיא נדחתה על ידי כב' השופטת סירוטה ביום 17.2.04, משום שסברה כי: "אין צורך בהבהרות ואין מקום לשנות את המצב או לגדור גדרות". לכן לא היה מקום להגיש עתה את הבקשה החלופית.

10.     לאור כל האמור לעיל הבקשה נדחית. המבקש ישלם למשיבים שכ"ט עו"ד בבקשה זו בסך 10,000 ₪ בתוספת מע"מ כחוק.





לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. מסירת מגרש

  2. הקצאת מגרשים לבדואים

  3. הקצאת מגרשים בבית שמש

  4. קניית מגרש ללא גבולות

  5. הקצאת מגרשים לבני מקום

  6. חלוקת מגרש לחלקים שווים

  7. הבטחה מנהלית להקצאת מגרש

  8. מימוש אופציה לרכישת מגרש

  9. בקשת היתר כניסה למגרש פינתי

  10. תנאים לביצוע הגרלת מגרשים

  11. החזר דמי הרשמה קניית מגרש

  12. החזר דמי הרשמה לקניית מגרש

  13. זכויות במסגרת הקצאת מגרשים

  14. בקשת חייב לביטול מכירת מגרש

  15. סכסוך בין בעלי בתים באותו מגרש

  16. נוכח צורתו של המגרש, לא ניתן לממש את זכויות הבנייה הקיימות

  17. הגדלת מס' יחידות דיור במגרש, שינוי קו בניין אחורי לקו בניין 0

  18. הערכת שווי דירת המגורים בשים לב להשפעתן של זכויות בנייה נוספת במגרש

  19. מגרש למגורים בבנייה רוויה ברחוב המאופיין בבנייה מעורבת של צמודי קרקע

  20. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון