בית המשפט דן בגובה הפיצויים המגיעים בגין הפקעה בנושאים הבאים: בעניין "סידור חלופי" בעניין הוספת הפרשי הצמדה וריבית בעניין הוספת מס ערך מוסף בעניין הוצאות העברה והתאמה בעניין הוצאות נלוות לרכישת נכס חדש בעניין הפסד רווחים ומוניטין בעניין מס רווחי הון בעניין שכר טרחת השמאי מטעם בית המשפט בית המשפט ציין כי אין חולק כי המבקש זכאי לפיצויים בגין הפקעת הנכס נשוא הדיון, וכי מן הראוי כי מצבו לא יורע בשל האקט השלטוני אשר נכפה עליו. ואולם, ראשי הנזק אשר בגינם יש לפצות את המבקש צריכים להיות מעוגנים בדין. להלן פסק דין בנושא כמה פיצויים מקבלים על הפקעת מקרקעין? פסק דין 1. עניינה של תובענה זו בקביעת גובה הפיצויים המגיעים למבקש מהמשיבה. זאת, מחמת הפקעת שטח בן 16 מ"ר בו הוא מחזיק בקומת הקרקע של הבניין ברחוב שבטי ישראל 58 יפו, והמשמש אותו כעסק לעבודות אינסטלציה (להלן: "הנכס"). לטענת המבקש, הינו "דייר מוגן" בנכס - כמשמעות מונח זה בחוק הגנת הדייר [נוסח משולב], תשל"ב-1972 (להלן: "חוק הגנת הדייר"). מנגד, על אף שהמשיבה טענה כי המבקש כלל לא הוכיח כי הוא בעל זכויות בנכס - הרי שבפועל לא התנגדה למתן פיצויים על בסיס זכות נטענת זו (סעיף 31(א) לסיכומי המשיבה). כרקע עובדתי להגשת התובענה יוער כי השטח עליו מצוי הנכס הופקע בראשית שנת 1996, אך הודעה בדבר הפקעה זו נמסרה למבקש רק במחצית שנת 2004. בסמוך לאחר מכן, התנהלו מגעים בין המבקש ועיריית ת"א בעניין גובה הפיצויים להם זכאי המבקש עבור פינוי הנכס. במסגרת זאת, דחה המבקש הצעה לקבל פיצויים בגובה 8,050 דולר - שנקבעה על פי חוות דעת שמאית, שהזמינה המשיבה, שבבסיסה זכויות המבקש כדייר מוגן בנכס. 2. בהסכמת באי כוח הצדדים הוחלט על מינוי מר יוסף קול כשמאי מטעם בית המשפט "אשר ייתן חוות דעת לגבי שווי הנכס ביום ההפקעה וייקח בחשבון את זכויותיו של המבקש בנכס. כמו כן יבדוק השמאי אפשרויות של סידור חלוף לעסקו של המבקש" (ישיבת בית המשפט מיום 1.2.2006, עמ' 2 לפרוטוקול). בהתאם להחלטה זו, נתן השמאי קול את חוות דעתו ובה קבע את הערכים הבאים: שווי הנכס במועד ההפקעה - 18,500 דולר; שווי זכויות המבקש בנכס כדייר מוגן במועד ההפקעה - 11,400 דולר; הוצאות העברה והתאמה - 2,000 דולר (סעיף 11 לחוות הדעת, וכן ראו סעיפים 2.3, 6.2 ו-6.3 לחוות הדעת). לעניין מוניטין הנכס כעסק נקבע על ידי השמאי ערך אפס, מחמת ש"מיקום העסק אינו רלוונטי להשגת עבודות על ידי המפעיל" (סעיף 9.10 לחוות הדעת), ולעניין מיסוי הפיצויים לא התייחס השמאי - מחמת שסבר כי הוא אינו בתחום התמחותו (סעיף 9.14 לחוות הדעת). בעניין אפשרויות של סידור חלוף קבע השמאי כי "קיים היצע רב של שטחים להשכרה באזור הסמוך, המתאימים לתחום עיסוקו של הדייר המוגן" (סעיף 11.5 לחוות הדעת). בתשובה לשאלות הבהרה שנמסרו לו בעניין זה על ידי בא כוח המשיבה ענה השמאי כי בדברים אלו "הכוונה היא לשטחים בשכירות חופשית" וכי לא חיפש ולא איתר נכסים בדמי מפתח באזור הסמוך, זאת שכן להערכתו "שטחים להשכרה בדמי מפתח יהיו נדירים ביותר בשוק בכלל, ובאזור הסמוך בפרט". 3. על "מסקנות" חוות דעת השמאי מטעם בית המשפט חלק המבקש בסיכומיו, אשר טען כי "מטרת הפיצויים היא להעמיד את בעל הזכויות שהופקעו באותו מצב כספי, שבו היה עומד אלמלא ההפקעה ..." (אריה קמר דיני הפקעת מקרקעין עמ' 414 (מהדורה שישית, 2001)). מכאן טענתו כי יש לפצותו בגין ראשי נזק מסוימים, לרבות אחדים שכלל לא אוזכרו בחוות דעת השמאי מטעם בית המשפט. דיון 4. אין חולק כי המבקש זכאי לפיצויים בגין הפקעת הנכס נשוא הדיון, וכי מן הראוי כי מצבו לא יורע בשל האקט השלטוני אשר נכפה עליו. ואולם, ראשי הנזק אשר בגינם יש לפצות את המבקש צריכים להיות מעוגנים בדין. לענייננו, חוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965 (להלן: "חוק התכנון והבניה"), שהוא החוק מכוחו הופקע הנכס; וכן ההלכה הפסוקה. בעניין "סידור חלוף" המבקש טוען כי מחמת היעדר אפשרות להשיג דירה אחרת בדמי מפתח באזור הסמוך לנכס, יש להעניק לו כפיצוי את שווי הנכס במועד ההפקעה כפי שנקבע בחוות דעת השמאי מטעם בית המשפט. לטענתו, הוא זכאי ל"סידור חלוף" (בלשון חוק הגנת הדייר) - ולא רק לשווי זכויותיו בנכס כדייר מוגן. לתמיכת טענתו מפנה המבקש להלכת שינפלד - ת"א (שלום - ת"א) 114626/00 שינפלד בע"מ נ' מונדרי, דינים שלום י"ט 332. הלכת שינפלד האמורה, זולת העובדה שאינה מהווה תקדים מחייב, גם אינה רלבנטית לענייננו, מחמת ששם דובר על דירת מגורים. לפי ההלכה הפסוקה - כפי שנקבעה בבית המשפט העליון - אין דייר מוגן בנכס המשמש כעסק זכאי לפיצוי בגין "סידור חלוף", שכן הוראת סעיף 194 לחוק התכנון והבניה מחייבת רשות מפקיעה להעמיד שיכון חלוף רק למי דייר שפונה מבית מגורים. ראו: ע"א 7957/01 קלפא נ' הוועדה המקומית, פ"ד נז (1) 625 - להלן: "פרשת קלפא". לפיכך, יפוצה המבקש בשווי זכויותיו בנכס כדייר מוגן לפי חוות דעת השמאי מטעם בית המשפט - בסך של 11,400 דולר, לפי שער חליפין 3.12 ש"ח לדולר ביום ההפקעה (11.1.1996) - 35,568 ש"ח. בעניין הוספת הפרשי הצמדה וריבית לטענת המבקש, על סכום הפיצויים העיקרי שיפסק לו יש להוסיף הפרשי הצמדה וריבית, לפי הוראת סעיף 8(א) לחוק לתיקון דיני הרכישה לצרכי ציבור, תשכ"ד-1964 (להלן: "החוק לתיקון דיני הרכישה"), שזו לשונה: "(א) נרכשו זכויות במקרקעין מכוח חוק רכישה פלוני, ישולמו לבעל הזכויות פיצויים בסכום שווי הזכויות כשהוא צמוד למדד המחירים לצרכן, בתוספת ריבית לא צמודה בשיעור של 4% לשנה עד יום ט' בניסן התשנ"ג (31 במרס 1993), וריבית צמודה בשיעור של 1.5% לשנה מיום י' בניסן התשנ"ג (1 באפריל 1993) ואילך על שווי הזכויות בלבד, לפי זה: (1) הריבית תחושב ממועד הרכישה עד יום התשלום בפועל או הפקדת הסכום לזכות בעל הזכויות לפי האמור בסעיף קטן (ב); (2) ההצמדה תחושב על פי עליית מדד המחירים לצרכן כפי שפורסם לאחרונה לפני תשלום הפיצויים או הפקדתם לעומת המדד שפורסם לחודש שבו חל מועד הרכישה." מנגד, טענה המשיבה כי אין למבקש זכאות לפיצוי בגין ראש נזק זה - הן לפי הלכת פרשת קלפא, והן בהתאם להוראת סעיף 10 לחוק לתיקון דיני הרכישה, שזו לשונה: "על אף האמור בסעיף 8, אם קבע בית משפט כי בעל הזכויות שנרכשו מנע, שלא בדין, את מסירת החזקה במקרקעין, לא ישולמו לו הפרשי הצמדה וריבית, לפי כל דין, אלא בנסיבות מיוחדות שקבע בית המשפט ומנימוקים שיירשמו. על אף האמור בסעיף 8 לא תחול הצמדת הפיצויים - (1) לגבי תקופה שבה מנע בעל הזכויות שנרכשו את מסירת ההחזקה במקרקעין; (2) כאשר הזכויות במקרקעין נרכשו לתקופה מסוימת והפיצויים בעד הזכויות נקבעו בהתחשב בשווי המשתנה של הזכויות." אכן, לפי הוראתו המפורשת של סעיף 8(א), שצוטטה לעיל, זכאי המבקש לתוספת הפרשי הצמדה וריבית מיוחדים על סכום הפיצויים העיקרי שייפסק לו. מנגד, לא הוכיחה המשיבה כי ההלכה הפסוקה מסייגת זכות זו ככלל, לרבות לפי פרשת קלפא - שלגישתי לא ניתן ללמוד ממנה, אלא לנסיבות אותה פרשה. בנוסף, המשיבה לא הוכיחה כלל את תחולתה של הוראת סעיף 10, שצוטטה לעיל, באשר לא הוכח כי המבקש "מנע" (בכלל; ו-"שלא כדין", בפרט) "את מסירת החזקה במקרקעין". לפיכך, על סכום הפיצוי לעיל - 35,568 ש"ח - יוספו הפרשי הצמדה וריבית כקבוע באותה הוראה, החל מיום 13.6.2004 - היום בו נמסרה למבקש הודעה על ההפקעה ("מועד הרכישה" בענייננו). בעניין הוספת מס ערך מוסף המבקש טען כי מאחר שהנכס משמש אותו כעסק יש להוסיף על סכום הפיצויים 16.5%, גובה מס ערך מוסף (מע"מ). המבקש לא הוכיח את זכאותו לתוספת זו - ואף לא השיב לטענות המשיבה כי פיצויי הפקעה פטורים ממס זה. לפיכך, לא ראיתי לפסוק למבקש תוספת לפיצויים בגין ראש נזק זה. בעניין הוצאות העברה והתאמה אין חולק כי יש לשלם למבקש הוצאות העברה והתאמה, כפי שנקבעו בחוות דעת השמאי מטעם בית המשפט - המקובלת עלי בעניין זה. לפיכך, יפוצה המבקש ב-2,000 דולר - כערכם לפי שער החליפין ביום מתן פסק הדין (ובלא תוספת מע"מ, כאמור לעיל). בעניין הוצאות נלוות לרכישת נכס חדש לטענת המבקש יש לשלם לו הוצאות דמי תיווך, שכר טרחת עורך דין ומס רכישה (על פי האמור בפסק דין שינפלד). המשיבה טענה כי אין לפסוק פיצוים בראש נזק זה (ובפרט בעניין מס רכישה, כהלכת פרשת קלפא). כפי שצוין, הנכס לא היה בבעלות המבקש - אשר ישב בו כדייר מוגן. פיצוי בגין דמי רכישה יינתן רק במקרה שירכוש המבקש נכס אחר בבעלותו. מצב זה בוודאי ייטיב את מצבו, ואין הרשות חייבת אלא לפצותו על חסרון הכיס שגרמה לו - ולא יותר מכך. יתרה מזו, בהוצאות ההעברה וההתאמה (שצוינו לעיל) מגולמות כבר ההוצאות האמורות - שייגרמו בשל העברת הנכס. לפיכך, אין המבקש זכאי לתוספת נוספת בשל ההעברה. בעניין הפסד רווחים ומוניטין המבקש טען כי יש לפצותו עבור הפסד רווחים ומוניטין, בניגוד לחוות דעת השמאי מטעם בית המשפט. המבקש לא הוכיח את זכאותו לתוספת זו. בעניין זה הנטל עליו להראות כי עסקו צבר מוניטין הקשור במיקומו המסוים דווקא, להבדיל ממוניטין אישי של המבקש - המלווה אותו כבעל מקצוע גם במקומו האחר. לפיכך, אין המבקש זכאי לתוספת לפיצויים בגין ראש נזק זה. בעניין מס רווחי הון לטענת המבקש, יש לגלם בסכום הפיצויים את סכום מס רווחי ההון שישולם בגינם. גם בעניין זה, המבקש לא הוכיח את זכאותו לתוספת זו. לפיכך, לא תיפסק למבקש תוספת לפיצויים בגין ראש נזק זה. 5. בעניין שכר טרחת השמאי מטעם בית המשפט המבקש טען כי במסגרת הוצאות המשפט הוא זכאי להשבת שכר טרחת השמאי מטעם בית המשפט, אשר שולם על ידו. בעניין זה מקובלת עלי תשובת המשיבה כי יש לחייב את המבקש במלוא שכר טרחת השמאי - מאחר שמטעם המשיבה כבר הוגשה חוות דעת שמאית ביחס לנכס, ומנגד המבקש לא הגיש כל חוות דעת שמאית. הצורך במינוי שמאי מטעם בית המשפט נבע בעיקר מכך שהייתה בפני ערכאה זו חוות דעת שמאית אחת בלבד, עליה חלק המבקש. לפיכך, המבקש ישא בתשלום שכר טרחת שמאי בית המשפט. סיכום 6. המשיבה תשלם למבקש כפיצויים בגין הפקעת הנכס את הסכומים הבאים: א. בגין זכויותיו בנכס - 35,568 ש"ח; בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כקבוע בסעיף 8(א) לחוק לתיקון דיני הרכישה, מיום 13.6.2004. ב. הוצאות העברה והתאמה - 2,000 דולר, כערכם ביום מתן פסק הדין. תשלום פיצויים אלו מותנה בפינוי הנכס ובחתימת כתב ויתור לפי הוראת סעיף 13 לחוק לתיקון דיני הרכישה (כדרישת המשיבה, לה לא התנגד המבקש - סעיף 10 לסיכומי התשובה). המשיבה תשלם למבקש הוצאות משפט ושכר טרחת עורכי דין בסך של 10,000 ש"ח + מע"מ, ובצירוף ריבית והצמדה כחוק מהיום ועד מועד התשלום בפועל.קרקעותפיצוייםשאלות משפטיותמקרקעיןהפקעה