ייצוג דיירים ע''י נציגות הבית המשותף

פסק הדין המרכזי הנוגע להיקף סמכותה של הנציגות לייצג דיירים בתביעות הינו פסק הדין של ביהמ"ש העליון בע"א 98/80 נציגות הבית המשותף רחוב רבי עקיבא 77 לוד נ' קדמת לוד בע"מ ואח', פד לו(2), 21 (להלן: "פסק דין קדמת לוד"). באותו המקרה דן ביהמ"ש בסמכותה של הנציגות לתבוע את הקבלן בגין הוצאת חלקים מהרכוש המשותף. כב' הנשיא שמגר בהתייחסו לסמכות נציגות הבית המשותף קבע כדלקמן:

"מהוראות החוק והתקנון עולה, כי נציגות הבית המשותף, הנבחרת על ידי האסיפה הכללית של בעלי הדירות בבית המשותף, היא הגוף המבצע של הבית המשותף, שמתפקידו לטפל בכל העניינים הכרוכים בתחומים המשותפים לכל הדיירים. מטבע הדברים הכוונה לניהול הפנימי השוטף של הבניין, ובעיקר בכל הנוגע לרכוש המשותף, אופן השימוש בו, החזקתו התקינה, ביצוע תיקונים בשעת הצורך, גביית הוצאות ההפעלה השונות וכדומה. החוק הקנה לנציגות הבית המשותף לצורך ביצוע תפקידיה מעמד משפטי מיוחד: על פי האמור בסעיף 69 הנ"ל ניתנת לנציגות הבית המשותף בתור שכזו כשרות להיות צד לפעולות משפטיות שונות, אולם כשרות זו מוגבלת ומסויגת בסעיף עצמו, התוחם את גבולותיה לעניינים הנוגעים 'להחזקתו התקינה ולניהולו של הבית המשותף'".

בהתייחסו לנסיבות של פסק הדין, דהיינו תביעת הנציגות בהכללת חלקים מהבית המשותף בגדר הרכוש המשותף, קבע כב' הנשיא שמגר כי סכסוך זה אינו מסור לסמכותה של הנציגות, וכדבריו:

"הסכסוך שלפנינו איננו נופל בגדר נושאי הניהול. כאמור, מוסמכת הנציגות לטפל בכל העניינים הנוגעים להחזקתו, לתפקודו ולשימושיו של הרכוש המשותף. אם וכאשר המדובר ברכוש המשותף. תפקידיה של הנציגות מתייחסים אל הרכוש המשותף, כפי שנתגבש במועד בו מופעלת סמכותה של הנציגות. זו האחרונה מנהלת את הרכוש, אך אינה מטפלת, מאידך גיסא, בהכללתו בין הרכוש המשותף של מה שאינו כלול בו, מאחר שצד שני רואה בו את רכושו שלו או את רכושו של צד שלישי. במלים אחרות, השאלה, אם חלקים מסויימים של הבית המשותף שייכים לרכוש המשותף אם לאו, איננה שאלה של ניהול הבית המשותף, שעל הנציגות לענות בה. זהו עניינם של בעלי הדירות בבית המשותף, שזכויותיהם ברכוש המשותף נקבעו בחוזי המכר עם בונה הבניין, והדיירים הם אלה הצריכים לתבוע את מימוש הזכויות שנרכשו על ידיהם. אין המדובר בניהול השוטף של מה שמסור בידי הבית המשותף, אלא עניין של מחלוקת באשר לזכויות הקנייניות במקרקעין אשר צריך להתברר בין הצדדים השונים הטוענים לאותן הזכויות ובשמם".

להלן החלטה בנושא סמכות נציגות הבית המשותף לייצג דיירים:

החלטה

1.     תחילתו של הליך זה בתביעה שהוגשה על ידי נציגות הבית המשותף בבניין ברחוב מנדל זינגר 14 בחיפה (להלן: "הנציגות") ו-29 מדיירי הבניין (להלן: "המשיבים"), בעלי 15 דירות בבניין מתוך 32 דירות שבו, כנגד מרומי שכונת דניה, עדי שחר לבניה (1990) בע"מ ויהודה כהן בוני הבניין (להלן: "המבקשים") בגין נזקים שנתגלו ברכוש המשותף ובעיקר לחיפוי קירות הבניין.

2.     המבקשים בנו בניין בן 11 קומות ובו 32 דירות. הבניין אוכלס החל משנת 1993 במועדים שונים. חלק מהמשיבים רכשו את הדירות מן המבקשים וחלקם מחזיקים בדירות שרכשו "מיד שניה".

3.     המשיבים טוענים בכתב התביעה כי חלק מקירותיו של הבניין צופה באריחי פסיפס וקירות אחרים צופו בטיח חיצוני. לטענתם, אריחי הפסיפס נושרים, הטיח מתפורר ורטיבות חודרת לדירותיהם.

המשיבים הוסיפו וטענו כי בעקבות פניותיהם למבקשים לתיקון הליקויים ביצעו המבקשים תיקונים רשלניים בלבד ובעקבות הפגמים הוכרז המבנה על ידי עיריית חיפה כמבנה מסוכן והם נתבעו על ידי עיריית חיפה להסיר את הסכנה תוך 60 יום.

המשיבים טוענים כי לאור דרישתה זו של עיריית חיפה שבו ופנו למבקשים בבקשה לבצע התיקונים הדרושים, אולם בהעדר נכונות המבקשים לביצוע תיקון הליקוי ביצעו את התיקונים הדרושים בעצמם בעלות של 1,015,560 ₪ על פי חוות דעת המהנדס עזרא אלוני וכן הם מעריכים כי ערכן של דירותיהם נפגע בסך של 10,000 ₪ לפחות ואף נגרמה לכל אחת ממשפחות המשיבים עוגמת נפש בשיעור של 5,000 ₪. בסך הכל העמידו המשיבים תביעתם על סך של 1,000,000 ₪.

4.     המבקשים הגישו את הבקשה דנא ואשר לפיה יש לדחות ו/או למחוק את תביעת המשיבים על הסף מן הטעם שאינה מגלה עילה, שכן אין לנציגות זכות תביעה במקרה דנן, שכן לגרסת המבקשים תפקידה של הנציגות מצטמצם לטיפול באחזקת הבניין ואין לה זכות תביעה בגין ליקויי בניה בשם הדיירים. כן טוענים המבקשים, כי דיירים אשר אינם צד לתביעה אין הנציגות מוסמכת לייצגם ו/או לתבוע את חלקם בנזק, שכן לכל דייר עומדת הזכות לתבוע בגין חלקו היחסי מתוך הנזק הנטען שנגרם לרכוש המשותף. בנוסף טוענים המבקשים כי דין התביעה להידחות אף מחמת התיישנות, שכן הוגשה 11 שנה מיום איכלוס הבניין על ידי הדיירים.

5.     המשיבים מתנגדים לבקשה. לטענתם, סעיף 69 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 (להלן: "חוק המקרקעין") מקנה לנציגות הבניין המשותף סמכות להיות צד לפעולות משפטיות שונות ככל שאלו נוגעות לעניינים הקשורים להחזקתו התקינה וניהולו של הבית המשותף. לטענתם, ליקויי הבניה ברכוש המשותף כפי שקיימים בבניין הינם בדיוק סוג הנושאים אשר מתפקידה של הנציגות לטפל בהם. כן טוענים המשיבים, כי תביעת המשיבים לא התיישנה, לרבות בכל העילות העומדות להם מכוח חוק המכר דירות, תשל"ג-1973, מכוח עילות נזיקיות.

6.     המחלוקת בפניי נוגעת, איפוא, להוראת סעיף 69 לחוק המקרקעין שזו לשונה:

"הנציגות תשמש מורשה של כל בעלי הדירות בכל עניין הנוגע להחזקתו התקינה ולניהולו של הבית המשותף והיא זכאית בעניינים אלה להתקשר בחוזים ולהיות צד בכל הליך משפטי ובכל משא ומתן אחר בשם כל בעלי הדירות".

7.     מהותו של הסעיף הינה מינויה של הנציגות כשלוחה של בעלי הדירות בבניין, אלא שהיקף גדר העניינים המסורים לנציגות מכוח השליחות לא הוגדר באורח חד-משמעי בהוראת הסעיף והיווה על כן נושא להתדיינויות נרחבות בבתי המשפט על ערכאותיהם השונות.

8.     פסק הדין המרכזי הנוגע להיקף סמכותה של הנציגות לייצג דיירים בתביעות הינו פסק הדין של ביהמ"ש העליון בע"א 98/80 נציגות הבית המשותף רחוב רבי עקיבא 77 לוד נ' קדמת לוד בע"מ ואח', פד לו(2), 21 (להלן: "פסק דין קדמת לוד"). באותו המקרה דן ביהמ"ש בסמכותה של הנציגות לתבוע את הקבלן בגין הוצאת חלקים מהרכוש המשותף. כב' הנשיא שמגר בהתייחסו לסמכות נציגות הבית המשותף קבע כדלקמן:

"מהוראות החוק והתקנון עולה, כי נציגות הבית המשותף, הנבחרת על ידי האסיפה הכללית של בעלי הדירות בבית המשותף, היא הגוף המבצע של הבית המשותף, שמתפקידו לטפל בכל העניינים הכרוכים בתחומים המשותפים לכל הדיירים. מטבע הדברים הכוונה לניהול הפנימי השוטף של הבניין, ובעיקר בכל הנוגע לרכוש המשותף, אופן השימוש בו, החזקתו התקינה, ביצוע תיקונים בשעת הצורך, גביית הוצאות ההפעלה השונות וכדומה. החוק הקנה לנציגות הבית המשותף לצורך ביצוע תפקידיה מעמד משפטי מיוחד: על פי האמור בסעיף 69 הנ"ל ניתנת לנציגות הבית המשותף בתור שכזו כשרות להיות צד לפעולות משפטיות שונות, אולם כשרות זו מוגבלת ומסויגת בסעיף עצמו, התוחם את גבולותיה לעניינים הנוגעים 'להחזקתו התקינה ולניהולו של הבית המשותף'".

     בהתייחסו לנסיבות של פסק הדין, דהיינו תביעת הנציגות בהכללת חלקים מהבית המשותף בגדר הרכוש המשותף, קבע כב' הנשיא שמגר כי סכסוך זה אינו מסור לסמכותה של הנציגות, וכדבריו:

"הסכסוך שלפנינו איננו נופל בגדר נושאי הניהול. כאמור, מוסמכת הנציגות לטפל בכל העניינים הנוגעים להחזקתו, לתפקודו ולשימושיו של הרכוש המשותף. אם וכאשר המדובר ברכוש המשותף. תפקידיה של הנציגות מתייחסים אל הרכוש המשותף, כפי שנתגבש במועד בו מופעלת סמכותה של הנציגות. זו האחרונה מנהלת את הרכוש, אך אינה מטפלת, מאידך גיסא, בהכללתו בין הרכוש המשותף של מה שאינו כלול בו, מאחר שצד שני רואה בו את רכושו שלו או את רכושו של צד שלישי. במלים אחרות, השאלה, אם חלקים מסויימים של הבית המשותף שייכים לרכוש המשותף אם לאו, איננה שאלה של ניהול הבית המשותף, שעל הנציגות לענות בה. זהו עניינם של בעלי הדירות בבית המשותף, שזכויותיהם ברכוש המשותף נקבעו בחוזי המכר עם בונה הבניין, והדיירים הם אלה הצריכים לתבוע את מימוש הזכויות שנרכשו על ידיהם. אין המדובר בניהול השוטף של מה שמסור בידי הבית המשותף, אלא עניין של מחלוקת באשר לזכויות הקנייניות במקרקעין אשר צריך להתברר בין הצדדים השונים הטוענים לאותן הזכויות ובשמם".
9.     התביעה שבפנינו הוגשה על ידי הנציגות ו-29 דיירים בעלי 15 דירות שבבניין. בתביעה מתוארת מסכת ארוכה של ליקויי בניה ונסיונות של הנציגות להביא לתיקון הליקויים תוך פניה למבקשים אשר ביצעו תיקונים חלקיים ברכוש המשותף בעקבות פנייתה של הנציגות. התביעה הוגשה בעת שהנציגות החלה בעבודות תיקון החיפוי החיצוני של הבניין לאחר שחלקים מהחיפוי החיצוני החלו נופלים תוך גרימת סכנה לעוברים ושבים כפי שעולה מדרישת עיריית חיפה והמהנדס למבנים מסוכנים. כעולה מכתב התביעה, התביעה במהותה הינה להחזר הוצאות בגין תיקון החיפוי החיצוני שנעשה על ידי הנציגות שתחילתו בסמוך להגשת התביעה והיא נסמכת על שתי חוות דעת הנדסיות אשר ניתנו לנציגות ואשר על פיהן ביצעה ומבצעת הנציגות את התיקונים הדרושים.

10.     בפסקי הדין בעניין ע"א 646/88 קבלני ירושלים בע"מ ואח' נ' חיים ועלק בודנר ואח', תקדין עליון, כרך 92(2), 878 (להלן: "פסק דין בודנר") ובפסק דין קדמת לוד, אכן נקבע כי נציגות בית משותף אינה מוסמכת, אף אם נתמנתה כדין, לתבוע קיומם של חוזי מכר שעשו הדיירים עם הקבלנים ולעמוד בדין על דבר היקפו של הרכוש המשותף, ואולם - בחינת שני פסקי דין אלה בעניין בודנר ובעניין קדמת לוד מעלה שעניינם של פסקי הדין הינם בסמכותה של הנציגות לעסוק בתביעות בגין זכויות קנייניות ו/או בהכללתו של הרכוש ברכוש המשותף ולא נסובה בקשר להחזקתו התקינה ו/או לניהולו של הבית המשותף כלל. מאידך, בענייננו מדובר בטיפול בליקוי בניה, לרבות גביית הוצאות התיקון שנכללות בהגדרת ניהול הבית המשותף, כעולה מלשונה של הוראת סעיף 69 לחוק המקרקעין וככאלה מסורים הינם לסמכותה של הנציגות אשר אף מוסמכת לנהל בעניינם הליכים משפטיים.

11.     בענייננו, כאמור, עולה כי התביעה בגין הליקוי ברכוש המשותף והפיצוי הנתבע בגינו אכן עשוי לשמש משום החזר הוצאות ו/או מימון של התיקון אשר מבוצע ברכוש המשותף ולטובת כל בעלי הרכוש המשותף ועל כן אינני רואה מניעה כי זה ייתבע על ידי הנציגות ו/או על ידי מקצת הדיירים כפי שאף הסבירה כב' השופטת אור בת"א (ירושלים) 1237/86 זקס ואח' נ' פנאני ושות', תקדין מחוזי, כרך 91(3), 589 (להלן: "פסק דין זקס").

     כב' השופט ד. חשין בת"א (ירושלים) 990/91 טרבלסי יוסף ו-24 אח' נ' רסקו חברה להתיישבות חקלאית ועיריות בע"מ, תק-מח 96(3), 559, 587 (להלן: "פסק דין טרבלסי"), הביע אף הוא דעתו כי בנסיבות מעין אלה אין למנוע את הפיצוי הדרוש לנציגות לשם תיקון ליקויים הגם שאינו נתבע על ידי כל דיירי הבניין, ובלשונו:

"דברים אלה מקובלים עלי. על כן, ומאחר שהפיצויים במקרה שלפניי נועדו לאפשר לנציגות לתקן את הליקויים ברכוש המשותף, הרי שאין מניעה לפסוק את מלוא סכום הפיצויים שדרוש לשם כך (כפי שייקבע על-ידי), גם אם ארבעה מתוך 16 הדיירים שבבנין לא הצטרפו לתביעה הנוכחית".

12.     מן האמור נובע, איפוא, כי באשר לתביעה המתייחסת לפיצוי בגין עלות תיקוני ליקויי הבניה ברכוש המשותף קיימת לנציגות סמכות מכוח סעיף 69 לחוק המקרקעין לתבוע את הפיצוי בעצמה בשם כל הדיירים ועל כן אין כל מניעה שאלה ייתבעו על ידי הנציגות ו-29 מהדיירים אשר צורפו לכתב התביעה. פועל יוצא מן האמור, כי הפיצוי אשר ייפסק בראש נזק זה, באם ייפסק, לא יהא פיצוי יחסי כמספר הדיירים מכל דיירי הבניין אשר צורפו לכתב התביעה, אלא מלוא סכום הפיצויים שדרוש לשם תיקון הליקויים ברכוש המשותף, ובלשונה של כב' השופטת אור בפסק דין זקס:

"אין לבעל דירה אחת, או לחלק מבעלי הדירות בבית משותף, זכות ליטול את מלוא הפיצוי של הליקויים הניתנים לתיקון ברכוש המשותף - אלא אם כן יוצא אותו פיצוי לתיקון כל אותם ליקויים לטובת כל בעלי הרכוש המשותף".

13.     באשר לראשי הנזק אשר אינם מתייחסים לתיקון הליקויים ברכוש המשותף ואשר נתבעים אף הם בתביעה, קרי: ליקויים בדירות הדיירים עצמם, עוגמת נפש וירידת ערך הדירות - לגביהם זכאי כל בעל דירה לחלקו היחסי בפיצוי הנובע מנזקים לדירת המגורים, ירידת ערך הרכוש המשותף ועוגמת הנפש שהוסבה להם. נזקים אלה אינם יכולים להיתבע על ידי הנציגות לנוכח היקף סמכותה של הנציגות מכוח הוראת סעיף 69 לחוק המקרקעין. על כן אותם בעלי דירות אשר אינם צד לתביעה יוכלו לתבוע נזקים אלה ככל שיצטרפו לתביעה בעצמם ו/או שיסמיכו אחד מבעלי הדירות באמצעות יפוי כוח לייצגם ואזי יחולק הפיצוי שייפסק בגין ירידת הערך ועוגמת הנפש בין כל בעלי הדירות באופן יחסי לחלקם ברכוש המשותף (ראה כב' השופט ד. חשין בפסק דין טרבלסי בעמ' 587 וכן האמור בפסק דין קדמת לוד).

14.     לאור כל האמור לא ראיתי, איפוא, לדחות את התביעה על הסף מחמת העדר יריבות ו/או העדר סמכותה של הנציגות להגשת התביעה.

15.     ככל שיבקשו בעלי דירות נוספים לתבוע נזקיהם בגין ליקויים הנכללים בתוך הדירות, ירידת ערך דירותיהם ו/או ירידת ערך הרכוש המשותף ועוגמת נפש, יוכלו לעשות כן על דרך הגשת בקשה לתיקון כתב התביעה וצירופם לתובענה.

16.     ממקרא טיעוניהם של המבקשים במסגרת טענותיהם לעניין התיישנות התביעה עולה כי מועלות במסגרתם טענות עובדתיות שונות המחייבות שמיעת ראיות. על כן סבורה אני כי אין זה ראוי להכריע בטענת ההתיישנות המועלית על ידי המבקשים בשלב זה ובמסגרת בקשה לדחיה על הסף וטענת ההתיישנות תוכרע, איפוא, לאחר שמיעת ראיות במסגרת פסק הדין הסופי.

17.     בנסיבות העניין לא ראיתי ליתן צו להוצאות.





לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. תליית שלט בבית משותף

  2. תיקון רישום בית משותף

  3. עורכי דין בתים משותפים

  4. פתיחת מרפאה בבניין משותף

  5. שימוש בגלריה בבית משותף

  6. התחייבות לרישום בית משותף

  7. בניית גג רעפים בבית משותף

  8. תיקון צו רישום הבית המשותף

  9. צריכת מים משותפת בבית משותף

  10. ייחוד דירות רישום בית משותף

  11. תביעה נגד נציגות הבית המשותף

  12. שימוש פרטי בחדר אשפה בבית משותף

  13. השתלטות על חצר משותפת בבית משותף

  14. הסכם בין בעלי הדירות בבית המשותף

  15. הסכמת דיירים להרחבת דירה בבית משותף

  16. חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה

  17. ייצוג דיירים ע''י נציגות הבית המשותף

  18. תיקון טעות על דרך תיקון צו בית משותף

  19. יחידת רישום נפרדת בבית משותף (מחסנים)

  20. ניצול חלל גג משופע בבית משותף כשטח מגורים

  21. רישום דירה בבית משותף כיחידת רישום נפרדת

  22. רישום שתי יחידות מגורים נפרדות בבית משותף

  23. הוכחת קיום חיי משפחה וניהול משק בית משותף

  24. האם החלטת נציגות בית משותף מחייבת באופן אישי

  25. ערר לבנות בגבול שטח בבית משותף המורכב מצמודי קרקע

  26. הבחנה בין בריכה בחצר בית פרטי לבריכה בחצר בית משותף

  27. חוק המקרקעין (החלפת ספק גז בבית משותף), התשנ"א-1991

  28. היתר בנייה שנועד להכשיר לעבודות שבוצעו בחצר הבניין המשותף

  29. נחתם הסכם לפיו היה אמור התובע לבצע עבודות איטום בדירת הנתבעים

  30. חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), התשס"ח-2008

  31. תקנות המקרקעין (תנאים להינתקות ממערכת מרכזית בבית משותף), התשנ''א-1991

  32. תקנות המקרקעין (הוצאות החלות על המתנתק מהמערכת המרכזית בבית משותף), התשנ''א-1991

  33. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון