האם זכרון דברים להשכרת דירה מהווה חוזה מחייב ? בבחינת השאלה האם זכרון הדברים מהווה חוזה מחייב, יש לבחון את מידת גמירות הדעת ומידת המסויימות. גמירות הדעת נבחנת על ידי התחקות אחר כוונת הצדדים ליצור קשר חוזי מחייב ביניהם בשלב החתימה על זכרון הדברים. על הכוונה ניתן ללמוד הן מנוסח זכרון הצדדים עצמו והן מהתנהגות הצדדים בסמוך לחתימה ולאחריה. הפסיקה התמודדה עם מקרים שונים בהם נקבע בזכרן הדברים כי המשכו יהיה בהסכם מלא שייחתם בין הצדדים. ישנם מקרים בהם זכרון הדברים הינו שלב אחד מבין שלבי המשא ומתן, שלבים שתחילתם לפני חתימת זכרון הדברים וסיומם עם כריתתו של הסכם מלא ומחייב. במקרה כזה זכרון הדברים בא כדי להעלות על הכתב את הנתונים שהסכימו להם הצדדים מתוך הבנה שאין בכך גמירות דעת סופית. קיימת אפשרות אחרת, שהצדדים סיימו ביניהם את המשא ומתן עם החתימה על זכרון הדברים, אך הם מבקשים לתת להסכם ביניהם חותם פורמלי ומקצועי. במקרה זה זכרון הדברים הינו הסכם לכל דבר, גם אם ההסכם הסופי לא נחתם. (מתוך "א 158/77 רבינאי נ. חברת מן שקד בע"מ (פד לג 2 עמ' 281, ס' 5 לפסה"ד). ניתן כאמור לאבחן בין שני המקרים , דהיינו זיהוי "נוסחת הקשר" כפי שנאמר בפסק דין רבינאי, הן לפי איתור כוונת הצדדים, והן לפי מידת הפרטים המהותיים שהוסכמו והינם חיוניים לעסקה. על הכוונה יש ללמוד על פי אמות המידה של האדם הסביר, ואין גמירות הדעת תלויה בתחושותיהם הסוביקטיביות של הצדדים. (ע"א 3102/95 יגאל כהן נ שמואל כהן פד מט 5 עמ' 739 בעמ' 743). להלן פסק דין בנושא זכרון דברים להשכרת דירה: פסק דין 1. התובע, בעלים של דירה רח' הפרחים 5 בחיפה, הגיש תביעתו זו כנגד הנתבעות, שלטענתו הפרו את חוזה השכירות עימו. 2. את התובע ייצג במהלך המשא ומתן לכריתת ההסכם אביו, והוא גם שהעיד במהלך תביעה זו. 3. העובדות שהוכחו 3.1 בין הצדדים נקשר זכרון דברים ביום 22.12.02. (בין מסמכי ת / 3 ). נרשמו שמות הצדדים עם מספרי תעודת הזהות, וזכרון הדברים נחתם על ידי כל הצדדים. מפאת חשיבות המסמך אביא את תוכנו במלואו : "למשך שנה מתאריך כל אחת מהמשכירות אחראית על תשלום הדירה. כל הוספה של דייר/ת נוסף יחייב בתשלום של 160$. השוכרים ימסרו לעו"ד שמות וכתובות של שלושה ערבים. שכר טרחה לעו"ד ישולם באופן שווה ע"י שני הצדדים (רבע חודש בשכ"ד 120$+ מ.ע.מ) השוכרים ישלמו ארנונה ועד בית מים וכיוב'. השוכרים מתחייבים להחזיר את הדירה במצב תקין- כפי שקבלה." 3.2 במעמד החתימה על זכרון הדברים קבל התובע שיק על סך של 2294 ₪, שיק אשר נפרע בסופו של הליך הוצל"פ . השיק נמסר כבטחון לתשלום של 3 חודשי שכירות. (נ / 1, עמ' 14 לפרטיכל). 3.3 הפגישה במשרד עורכי הדין נקבעה תחילה ליום 25.12.02 ונדחתה לבקשת השוכרות ליום 26.12.02. 3.4 באותו מועד היתה הדירה נשוא הדיון מושכרת לשני נערים, שבקשו לעזוב. התובע אישר להם להשתחרר טרם הזמן מההסכם, אם יביאו דייר אחר. התובע עצמו פרסם מודעה, על מנת לנסות להשכיר את הדירה לשוכרים אחרים, וכך נוצר הקשר עם השוכרות הנתבעות כאן. במועד חתימת זכרון הדברים אחד מהנערים כבר עזב את הדירה.ביום המיועד לחתימת ההסכם הנער השני היה עדיין בדירה, אך בהמשך החקירה ציין התובע כי הבחור השני עזב את הדירה יום למחרת חתימת זכרון הדברים. (עמ' 11 לפרטיכל). (עדותו עמ' 7 , 10לפרטיכל). 3.5 לטענת התובע התאריך בזכרון הדברים לא מולא, כיוון שהיה צריך לדבר עם הבחורים, אך המועד שדובר היה 25.12.02. (עמ' 10 לפרטיכל). 3.6 התובע טוען כי הוסיף בע"פ במעמד חתימת זכרון הדברים כי ההסכם שיחתם אצל עורך הדין יהיה כדוגמת זה אשר נחתם עם הנערים, הדיירים הקודמים. הנתבעות 1,2 הכחישו כי נאמרה אמירה כזו, ומכל מקום מוסכם כי לא ראו את ההסכם הקודם שנחתם עם הדיירים, (עדות התובע, עמ' 8 לפרטיכל) . התובע, אשר עליו נטל הראיה, נתן לענין זה עדות בעל דין יחידה, אשר איננה נתמכת באסמכתא כלשהי, אין לה ביטוי כלשהו בזכרון הדברים שנחתם, והיא נסתרת על ידי שתי הנתבעות בעדותן. לפיכך התובע לא הרים את הנטל בנקודה זו על מנת להראות כי חלק מתנאי זכרון הדברים היה שייחתם הסכם מפורט בנוסח מסויים. 3.7 במעמד הפגישה אצל עורך הדין במשרדו, הגיעו הנתבעות כולן, וגם האבות של שתיים מהנתבעות, שהיו אמורים לחתום על ההסכם כערבים. 3.8 השוכרות קבלו לעיונן את ההסכם שאמור להחתם בין הצדדים (ת / 4 ). הנתבעות והאבות עיינו בהסכם במשרדו של עורך הדין. הפגישה היתה כשעה ומחצה. נטען כל ידי כל עדי הנתבעות כי עורך הדין לא השתתף בפגישה מקוצר זמן, ונכנס לחדר בו ישבו רק לזמן קצר. 3.9 הנתבעים טענו כי הבטוחות שנדרשו בהסכם לא היו מקובלות עליהם. בעוד שבזכרון הדברים נדרשו שלושה ערבים לביצוע ההסכם, הרי שבטיוטת ההסכם נדרשו בנוסף הבטוחות הבאות : א. 3 המחאות דחויות על סך של 6840 ₪ כ"א, (עבור 3 חודשי שכירות כל אחת) שפרעונן ביום 26.3.03, 26.6.03, 26.9.03 . ב. הוראת קבע לתשלום הארנונה לעירית חיפה ג. להבטחת בצוע ההסכם נדרשו בנוסף 3 שטרי בטחון על סך של 12,000 כ"א, בחתימת השוכר והערב. ד. נדרשה הפקדת המחאות פתוחות כדלקמן : (1) לפקודת עירית חיפה, לתשלום מיסי עיריה ומים, (2) לפקודת חברת החשמל, (3) לפקודת בזק (4) לפקודת ועד הבית 3.10 הנתבעות ושניים מהאבות שנכחו טענו כי לא היו מוכנים להפקיד שטרות בסכומים ניכרים אלו, וכן להפקיד המחאות פתוחות, שכן לא ניתן לדעת בבטחה שיעשה בהם שימוש הולם. מהטעם הזה סרבו לחתום על ההסכם. (עמ' 17,19,20, לפרטיכל). 3.11 התובע טען כי המחלוקת היתה על גובה שכר הדירה ועל תקופת השכירות, שאבי הנתבעות רצו לקצר אותה עד לסיום תקופת הלימודים ולא לתקופה של שנה תמימה. 3.12 התובע, נתן גרסתו לענין זה כעדות בעל דין יחידה, אשר לא נתמכה באסמכתא כלשהיא. אומנם בטיוטה ת / 4, מסומן בעט תאריך סוף התקופה אך מסומנים גם כל אותם מקומות בהם נדרשו הבטוחות, וכן אותם מקומות בהם נקבעו קנסות פיגורים כאלו ואחרים. (לא מסומן סכום דמי השכירות החודשיים ).למול גרסת התובע עומדת גרסתם של 4 עדים מטעם הנתבעות, אשר מכחישות כי היתה מחלוקת על תקופת השכירות ועל גובה דמי השכירות. לטענת הנתבעות ועדיהם המחלוקת הייתה על הבטוחות הנוספות שנדרשו בטיוטת ההסכם.בעמדת הנתבעות תומך גם מכתב של ב"כ התובע שיצא 5 ימים לאחר המפגש, ביום 31.12.02. (ת / 3 ) במכתב זה מתוארת השתלשלות הענינים והעובדה שבמשרד עורך הדין סרבו הנתבעים לחתום על שטר בטחון והמחאות. לא מאוזכרת כל מחלוקת אחרת. גם במכתב התשובה של הנתבעות מאוזכרת אי הסכמתם של הנתבעות והערבים לחתום על שטרי בטחון, ועל מסירת שלושה שיקים מעותדים מראש. (ת / 5) 3.13 התובע אישר בחקירתו כי במעמד זכרון הדברים לא נדרשו מהשוכרות בטוחות נוספות מעבר ל-3 ערבים. (עמ' 6 לפרטיכל). 3.14 עדי הנתבעות טענו כי התובע לא היה מוכן לזוז מעמדתו, כפי שבאה לידי ביטוי בטיוטת ההסכם, לפיכך קמו ועזבו את המקום. עדי הנתבעות ציינו כי חששו להפקיד בידי אדם לא מוכר סכומים כה גבוהים של שטרות וביניהם שטרות ריקים, שמא ייעשה בהם שימוש פסול, והם יהיו חסרי אונים. 3.15 תביעת התובע הינה בגין נזקים שנגרמו לו בשל כך שההסכם המלא לא נחתם, ונאלץ לחפש שוכרים אחרים לדירה. 4. האם החתימה על זכרון הדברים הינה חוזה מחייב אשר הופר על ידי הנתבעות? 4.1 בבחינת השאלה האם זכרון הדברים מהווה חוזה מחייב, יש לבחון את מידת גמירות הדעת ומידת המסויימות. גמירות הדעת נבחנת על ידי התחקות אחר כוונת הצדדים ליצור קשר חוזי מחייב ביניהם בשלב החתימה על זכרון הדברים. על הכוונה ניתן ללמוד הן מנוסח זכרון הצדדים עצמו והן מהתנהגות הצדדים בסמוך לחתימה ולאחריה. 4.2 הפסיקה התמודדה עם מקרים שונים בהם נקבע בזכרן הדברים כי המשכו יהיה בהסכם מלא שייחתם בין הצדדים. ישנם מקרים בהם זכרון הדברים הינו שלב אחד מבין שלבי המשא ומתן, שלבים שתחילתם לפני חתימת זכרון הדברים וסיומם עם כריתתו של הסכם מלא ומחייב. במקרה כזה זכרון הדברים בא כדי להעלות על הכתב את הנתונים שהסכימו להם הצדדים מתוך הבנה שאין בכך גמירות דעת סופית. קיימת אפשרות אחרת, שהצדדים סיימו ביניהם את המשא ומתן עם החתימה על זכרון הדברים, אך הם מבקשים לתת להסכם ביניהם חותם פורמלי ומקצועי. במקרה זה זכרון הדברים הינו הסכם לכל דבר, גם אם ההסכם הסופי לא נחתם. (מתוך "א 158/77 רבינאי נ. חברת מן שקד בע"מ (פד לג 2 עמ' 281, ס' 5 לפסה"ד). ניתן כאמור לאבחן בין שני המקרים , דהיינו זיהוי "נוסחת הקשר" כפי שנאמר בפסק דין רבינאי, הן לפי איתור כוונת הצדדים, והן לפי מידת הפרטים המהותיים שהוסכמו והינם חיוניים לעסקה. על הכוונה יש ללמוד על פי אמות המידה של האדם הסביר, ואין גמירות הדעת תלויה בתחושותיהם הסוביקטיביות של הצדדים. (ע"א 3102/95 יגאל כהן נ שמואל כהן פד מט 5 עמ' 739 בעמ' 743). 4.3 בנוסח זכרון הדברים שבפני מופיע משפט ראשון הקובע כי תקופת החוזה תחל ביום חתימת ההסכם אצל עורך הדין. נוסח זה, שיש לו אופי מתלה, מלמד על כך כי אם לא ייחתם ההסכם אצל עורך הדין, הרי שלא תתחיל תקופת השכירות. מסיבה זו גם הושאר התאריך של תחילת תקופת השכירות ריק, בהנחה שימולא עם החתימה על ההסכם הסופי. 4.4 ניסוח זה יש בו כדי לזהות את "נוסחת הקשר" ככזו המתנה את גמירות הדעת הסופית בחתימה על הסכם מלא בפני עורך הדין. 4.5 על כך שגם התובע ראה את זכרון הדברים כלא מחייב עד לחתימת ההסכם הסופי אצל עורך הדין ניתן ללמוד מהתנהגותו. התובע אישר כי לא היה נותן לנתבעות להכנס לדירה לפני שיחתם הסכם מלא ומפורט עם עורך דין. (עמ' 13 לפרטיכל).אמירה זו היא חד משמעית, מחזקת את ההתנייה בחתימה על הסכם מלא, כפי שמופיעה בנוסח זכרון הדברים. עוד ניתן ללמוד זאת מהתשובה הראשונית של התובע כי הדייר הקודם היה עדיין בדירה ביום המיועד לחתימה על ההסכם המלא, (עמ' 11 לפרטיכל שורה 10,11 ). רק לאחר שנשאל במפורש מתי שחרר את הדייר מהדירה שינה תשובתו והשיב כי שחרר אותו לאחר החתימה על זכרון הדברים. עוד ניתן ללמוד מהתנהגות התובע כי לא היה בזכרון הדברים משום גמירות דעת סופית, שכן לא היה מוכן לוותר בשום אופן על קבלה של שטרי בטחון והמחאות מעותדות שהופיעו לראשונה בהסכם המלא, דבר שלא אוזכר בין הבטחונות בזכרון הדברים,והיה מבחינתו צורך להשלימו בהסכם המלא. 4.6 אני קובעת לכן, כי "נוסחת הקשר" בזכרון הדברים , הקושרת את זכרון הדברים להסכם מלא שייחתם אצל עורך דין , הינה מסוג נוסחאות הקשר שהתנו את תוקף זכרון הדברים בחתימה על הסכם מלא אצל עורך דין. 4.7 משכך, אין התובע יכול להתקומם כנגד העובדה שהנתבעות סרבו לחתום על טיוטת ההסכם שהוגשה להן, שכן בהיות זכרון הדברים מסמך שאין לו תוקף של הסכם מחייב, פתוחה הדרך בפני הנתבעות שלא להתקשר בהסכם עם התובע. 4.8 במאמר מוסגר יצויין, כי גם אם היה התובע רואה בזכרון הדברים שנחתם משום חוזה מחייב, בהיבט האישי הסוביקטיבי שלו, הרי משדרש בטוחות חדשות מהנתבעות כתנאי לכניסה לדירה, שלא היה להן זכר או רמז בזכרון הדברים,ויש בהן שינוי מהותי של תנאי ההסכם, הרי שנחשב הוא כמפר ההסכם שנחתם. 5. לסיכום 5.1 התובע לא הרים את הנטל המוטל עליו להראות כי הנתבעות הפרו הסכם מחייב עימו. 5.2 משכך, דין התביעה להדחות. 5.3 התובע ישא בשכ"ט כל אחד מבאי כוח הנתבעות בסך של 5000ש"ח+ מ.ע.מ שישולמו בתוך 30 יום מהיום. חוזהזכרון דבריםמקרקעיןשכירות