זכות הקבלן לתקן ליקויי בניה בעצמו

על רוכש דירה מוטלים ארבעה נטלים והם:

  1.      לבדוק את הדירה.
  2.      להודיע על קיומם של ליקויים.
  3.      לאפשר לקבלן לבצע בדיקה נוגדת.
  4.      ליתן לקבלן הזדמנות נאותה לתקן את הליקויים.


זכות הקבלן לתקן את הליקויים בעצמו, מעוגנת בסעיף 4ב לחוק המכר (דירות) התשל"ה - 1974. זאת, בדומה לזכותו של קבלן לבצע תיקונים על פי סעיף 3 (א) לחוק חוזה קבלנות, התשל"ד - 1974.

יש הרואים את זכות התיקון של הקבלן, כנובעת מהנטל של הקטנת הנזק המוטל על הרוכש-הנפגע, לפי סעיף 14 לחוק החוזים (תרופות), התשל"א - 1971.

יש הגורסים, כי סעיף 4ב לחוק המכר (דירות), לא בא לשנות את תפיסת אי ההתאמה כהפרה של ההסכם, ומטרתו להשעות את משטר חוק התרופות, כל עוד עומדת למוכר ההזדמנות לתקן. משלא ניצל המוכר את ההזדמנות, או ניצל אותה לרעה, פוקעת הזכות, וההסדר הרגיל הקבוע בחוק התרופות חוזר על מכונו - ת.א. (שלום ת"א) 70103/93 קצנשטיין אליעזר וענת נ. רמט בע"מ (לא פורסם, ניתן ביום 21.9.99 ע"י כב' השופט אוקון).

לאור תכליתו של סעיף 4ב כאמור לעיל, קבעה הפסיקה, כי כאשר הקבלן חולק על עצם אחריותו לתיקון, הוא מאבד את זכותו לתקן הליקויים בעצמו. זה הדין גם מקום בו הקבלן קיבל כבר הזדמנות לתקן את הליקויים, אך ביצע את התיקונים באופן כושל - ע"א 472/95 זכריה זלוצין נ' יחליף ריצוף, פ"ד נ(2) 858 (1996). לטעמים נוספים בגינם ידחה בית המשפט מתן אפשרות לקבלן לבצעו התיקונים בעצמו ראה ע"א 656/99 ד"ר בר שירה ואח' נ' מעונות ובנין בע"מ, פ"ד נז(5) 1 (2003) עמ' 12 ואילך.

להלן פסק דין בנושא זכות הקבלן לתקן ליקויים בעצמו:

פסק דין

תביעת ליקויי בניה.

1.     הורתו של פסק דין זה בבקשת רשות ערעור שהגישו המבקשים על החלטת בית משפט השלום, לפיה חוייבו לאפשר למשיבה לבצע תיקונים בדירתם.

במהלך הדיון בפני, הגיעו הצדדים להסכמה דיונית לפיה תוכרע התביעה כולה על סמך סיכומי הצדדים והמסמכים שיצורפו לסיכומים. הצדדים הגישו סיכומיהם ובהתאם לכך ניתן פסק דין זה.

2.     המבקשים התקשרו עם המשיבה בהסכם מיום 18.3.03 לרכישת דירה בפרוייקט מגורים שהקימה המשיבה בקרית שמואל בחיפה. החזקה בדירה נמסרה למבקשים ביום 19.2.04. סמוך לתום שנת הבדק, פנו המבקשים למשיבה בדרישה לביצוע תיקונים על פי חוות דעת מומחה מטעמם, המהנדס אליעזר גוכמן. המשיבה בצעה מספר תיקונים אך לטענת המבקשים לא תוקנו חלק נכבד מהליקויים עליהם עמד המהנדס מטעמם, לרבות תיקון ליקויי רטיבות שהתבטאו בכתמי עובש על קירות חדר הרחצה, ובהמשך גם בחדר השינה.

ביום 12.12.05 הגישו המבקשים תביעתם כנגד המשיבה. על פי חוות דעת המומחה מטעמם, שבדק את הדירה פעם נוספת לאחר התיקונים שבוצעו על ידי המשיבה, העמידו המבקשים תביעתם ע"ס של 77,658 ₪ וכן פיצוי בגין עגמת נפש בסך 10,000 ₪.

המשיבה הגישה חוות דעת מומחה של המהנדס זיו מטעמה, שהעמיד את עלות הליקויים ע"ס 5,250 ₪ בלבד.

כנהוג וכמקובל בתביעות כגון דא, בית משפט קמא מינה מומחה מטעמו, המהנדס שטרנברג (להלן: "המומחה" או "מומחה בית המשפט"). המומחה העמיד את עלות הליקויים כולל פיקוח הנדסי ומע"מ על 24,717 ₪ נכון לחודש 8/06 במחירי "קבלן מזדמן" וכן קבע כי נדרש דיור חלופי למשך 7 ימים בדירה (נספח ד' לסיכומים).

יכול היה הקורא לסבור כי בכך ניתן היה לסיים את התיק. אלא שהמשיבה עמדה על זכותה לתיקון הליקויים המפורטים בחוות דעת המומחה, בית משפט קמא נעתר לבקשה ועל החלטה זו הוגשה בקשת רשות ערעור על ידי המבקשים. כאמור, הצדדים הגיעו להסכמה כי בית משפט זה יכריע בתובענה כולה.

3.     אקדים ואדון בטענת המשיבה כי יש לאפשר לה לתקן את הליקויים בדירה, שאם לא כן, יש לדחות תביעת המבקשים ולמיצער, להפחית הפיצוי לפחות ב-20% מהסכום שנקבע על ידי המומחה, להבדיל מעלות התיקון לקבלן מזדמן.

על רוכש דירה מוטלים ארבעה נטלים והם: לבדוק את הדירה, להודיע על קיומם של ליקויים, לאפשר לקבלן לבצע בדיקה נוגדת וליתן לקבלן הזדמנות נאותה לתקן את הליקויים. זכות הקבלן לתקן את הליקויים בעצמו, מעוגנת בסעיף 4ב לחוק המכר (דירות) התשל"ה - 1974 (להלן: "חוק המכר (דירות)"). זאת, בדומה לזכותו של קבלן לבצע תיקונים על פי סעיף 3 (א) לחוק חוזה קבלנות, התשל"ד - 1974. יש הרואים את זכות התיקון של הקבלן, כנובעת מהנטל של הקטנת הנזק המוטל על הרוכש-הנפגע, לפי סעיף 14 לחוק החוזים (תרופות), התשל"א - 1971 (להלן: "חוק התרופות"). יש הגורסים, כי סעיף 4ב לחוק המכר (דירות), לא בא לשנות את תפיסת אי ההתאמה כהפרה של ההסכם, ומטרתו להשעות את משטר חוק התרופות, כל עוד עומדת למוכר ההזדמנות לתקן. משלא ניצל המוכר את ההזדמנות, או ניצל אותה לרעה, פוקעת הזכות, וההסדר הרגיל הקבוע בחוק התרופות חוזר על מכונו - ת.א. (שלום ת"א) 70103/93 קצנשטיין אליעזר וענת נ. רמט בע"מ (לא פורסם, ניתן ביום 21.9.99 ע"י כב' השופט אוקון).

לאור תכליתו של סעיף 4ב כאמור לעיל, קבעה הפסיקה, כי כאשר הקבלן חולק על עצם אחריותו לתיקון, הוא מאבד את זכותו לתקן הליקויים בעצמו. זה הדין גם מקום בו הקבלן קיבל כבר הזדמנות לתקן את הליקויים, אך ביצע את התיקונים באופן כושל - ע"א 472/95 זכריה זלוצין נ' יחליף ריצוף, פ"ד נ(2) 858 (1996). לטעמים נוספים בגינם ידחה בית המשפט מתן אפשרות לקבלן לבצעו התיקונים בעצמו ראה ע"א 656/99 ד"ר בר שירה ואח' נ' מעונות ובנין בע"מ, פ"ד נז(5) 1 (2003) עמ' 12 ואילך.

4.     המבקשים טענו כי מאחר שהמשיבה דחתה את חוות הדעת של המומחה מטעמם, היא איבדה את זכותה לתקן את הליקויים בעצמה.

האם על קבלן להסכים לתקן את כל הליקויים המפורטים בדרישתו של הדייר, שאם לא כן, יאבד את זכותו לתיקון?

מעשה של יום ביומו, שעובר להגשת תביעה שעניינה ליקויי בניה, רוכש הדירה פונה לקבלן בדרישה לתקן את הליקויים המפורטים בחוות דעת של מומחה מטעמו, חוות דעת שבמקרים רבים היא "מנופחת" ונועדה להרשים את הצד השני או את בית המשפט, בסכום הנקוב בה.

קשה להלום שאם הקבלן מסרב לקבל את האמור בחוות הדעת ככתבה וכלשונה, הוא יאבד את זכותו לתיקון.לטעמי, אין הקבלן חייב להיעתר לדרישה לתיקון ליקויים השנויים במחלוקת בתום לב. מנגד, על הקבלן חובה לתקן תוך זמן סביר את הליקויים שאינם שנויים במחלוקת, ולהציע, בתום לב, מנגנון לבירור הליקויים השנויים במחלוקת, באשר הקבלן מוחזק כמי שיודע על הליקויים, לעיתים, אף מבלי שקיבל הודעה פורמלית על קיומם - ע"א 2299/99 שפייר ואח' נ. חברת דיור לעולה בע"מ, פ"ד נה(4) 213, 227. אם כך יעשה הקבלן, יראה אותו בית המשפט כמי שזכאי לבצע התיקונים בעצמו, גם אם לא נעתר למלוא הדרישה של רוכש הדירה.

5.     במקרה דנן, נחה דעתי כי אין מקום לאפשר למשיבה לבצע תיקונים נוספים ויש לפסוק את הפיצוי על פי עלות קבלן מזדמן. זאת, מאחר שהמשיבה כבר מיצתה את זכות התיקון, ובכך שונה המקרה שבפנינו מהמקרה שנדון בע"א 5602/03 סגל ואח' נ' שיכון ופיתוח לישראל (ניתן ביום 28.2.2005). ראוי לציין במיוחד כי המשיבה התכחשה לצורך בביצוע תיקון יסודי של הריצוף, דרישה שנתבררה כמוצדקת, על פי חוות דעתו של מומחה בית המשפט. לכך יש להוסיף את חוסר האמון בין הצדדים ואת החשש מפני התמשכות ההליכים עד אין קץ, כפי שמוכיח הנסיון הנצבר של בתי המשפט בתביעות כגון דא.

6.     משסילקנו טענת הסף של המשיבה, אפנה לבחינת הפיצוי המגיע למבקשים.

ככלל, הנטייה היא שלא לסטות מחוות דעתו של מומחה מטעם בית המשפט, בהיעדר טעות בולטת. כך לדוגמה, נאמר בע"א 3056/99 שטרן נ' המרכז הרפואי על שם חיים שיבא, פ"ד נו(2) 936, 949 (2002):

"משממנה בית המשפט מומחה על מנת שחוות דעתו תספק לבית משפט נתונים מקצועיים לצורך הכרעה בדיון, סביר להניח שבית המשפט יאמץ ממצאיו של המומחה אלא אם כן נראית סיבה בולטת לעין שלא לעשות זאת. אכן עד מומחה כמוהו ככל עד - שקילת אמינותו מסורה לבית המשפט ואין בעובדת היותו מומחה כדי להגביל שקול דעתו של בית המשפט. אך כאמור לא ייטה בית המשפט לסטות מחוות דעתו של המומחה בהעדר נימוקים כבדי משקל שיניעוהו לעשות כן..." .

עוד על מעמדו של מומחה מטעם בית המשפט ראה, בין היתר - ע"א 323/85 מדינת ישראל נ' מזרחי, פ"ד לט(4) 185, 189 (1985); ע"א 402/85 מרקוביץ נ' עירית ראשון לציון, פ"ד מא(1) 133, 139 (1987); ע"א 821/88 א. לוי קבלני בנין בע"מ נ' שמי את סמי חמוד, פ"ד מד(2) 771, 779 (1990); ע"א 605/88 תבורי בע"מ נ' מעינות הגליל המערבי בע"מ, פ"ד מה(2)1, 11 (1991); ע"א 293/88 חברת יצחק ניימן להשכרה בע"מ נ' רבי, דינים טו 560 (1990); ע"א 558/96 חברת שיכון עובדים נ' רוזנטל, פ"ד נב(4) 563 (1998) והאסמכתאות שם.

לאור זאת, לא מצאתי לסטות מחוות דעתו של המומחה, וחוות דעתו תשמש כנקודת מוצא, אלא אם ייאמר אחרת. אין מחלוקת בין הצדדים, כי לסכום הפיצוי בו נקב המומחה, יש להוסיף 1,000 ₪ לאור תשובתו לשאלת הבהרה לעניין עלות פירוק והרכבה של ארונות בגדים (סעיף 8.1 למכתבו מיום 12.3.2007).

ומהתם להכא, אבחן את הנקודות השנויות במחלוקת.


7.     ליקויי הרטיבות בחדר השינה ובחדר הרחצה - המבקשים האריכו בסיכומיהם בנקודה זו וטענו כי יש להוסיף לסכום הפצוי שנפסק על ידי המומחה סך של 11,300 ₪ בצרוף מע"מ עבור איטום המרפסת, בבחינת תיקון יסודי לבעית הרטיבות.

דין הטענה להידחות. מומחה בית המשפט קבע בחוות דעתו כי כתמי העובש מקורם בחוסר איוורור מספיק ועל מנת למנוע את התופעה יש לנקות את העובש ולצבוע את קירות החדר בחומר דוחה פטרת בעלות של 700 ₪. כן קבע כי לא נראו סימני רטיבות או עובש בקיר הצפוני של חדר השינה הורים. בתשובה לשאלות הבהרה חזר המומחה וקבע, כי לא אותרו כתמי רטיבות בחדר רחצה אלא כתמי עובש שנוצרו כתוצאה מעיבוי ואין מדובר בכשלי רטיבות וכי לאחר בצוע התיקון התופעה תיפסק (מכתב המומחה מיום 12.3.07). המומחה חזר ונשאל על כך וקבע כי לא מדובר ב"רטיבות קשה" אלא בכתמי עובש כתוצאה מעיבוי וכי המליץ למבקשים על קבלן המתמחה בנושא כדי שיפתור אחת ולתמיד את בעית העובש. המומחה דחה בפסקנות את הפתרון "היסודי" לו עתרו המבקשים והסביר באריכות את מנגנון העיבוי בגינו נגרמה בעית העובש.

אשר על כן, אני דוחה עתירת המבקשים לפסוק בנוסף עלות קבלן איטום. עם זאת, בסעיף 2.3 לתשובות ההבהרה של המומחה מיום 15.11.2007 כתב המומחה כי המליץ למבקשים על קבלן המתמחה בסילוק בעיית העובש. לכן, אכיר בסכום של 3,100 ₪ בצירוף מ.ע.מ. על פי הצעת המחיר של קבלן האיטום לאוניד, אליו הפנה המומחה את המבקשים לצורך קבלת הצעה לצביעת הקירות והסרת כתמי עובש (נספח ז/1 לסיכומים). מנגד, יש להפחית סך של 700 ₪ שנקבעו על ידי המומחה בפריט זה.

הצרת המסדרון - לאור העובדה שחדירת דלת הממ"ד למסדרון מופיעה בתוכניות המכר, איני רואה לפסוק פיצוי בנקודה זו.

אדן במטבח - המדובר בליקוי בו הודה המומחה מטעם המשיבה ומומחה בית המשפט הותיר העניין לשיקול דעת בית המשפט (סעיף 11.1). לכך יש להוסיף כי המשיבה אף לא הגיבה בסיכומיה לעניין זה. מכל מקום, תוכנית המכר היא המחייבת, ואכיר בליקוי זה בסך 500 ₪ בהתאם להערכת המומחה.


ליקויים שנמצאו על ידי מומחה המשיבה ולא הוכרו על ידי מומחה בית המשפט - בהחלטה על מינוי המומחה מטעם בית המשפט לא נאמר אם המומחה רשאי לסטות מחוות דעת הצדדים, אם בדרך של אי הכרה בליקויים שאין לגביהם מחלוקת ואם בדרך של הכרה בליקויים שלא הועלו כלל בחוות דעת המומחה מטעם המבקשים - השווה בר"ע (מחוזי חי') 731/06 חישולי כרמל בע"מ נ' יוסי קריאף (ניתן ביום 5.12.2006) פסקה 9. אשר על כן, אכיר בליקויים אלו בסך 950 ₪, מה עוד שהמשיבה לא חלקה בסיכומיה בנקודה זו.

דיור חלופי ועוגמת נפש - המומחה קבע כי בעת ביצוע התיקונים יש צורך בדיור חלופי לשבעה ימים. זאת, בעיקר בשל התיקון הנדרש בריצוף, תיקון הכולל פירוק הריצוף בכל הדירה למעט חדרי הרחצה, לרבות פירוק ארונות מטבח תחתונים ותיקונם מחדש. המבקשים עתרו לפיצוי עבור הצורך בדיור חלופי וכן לפיצוי בגין עגמת הנפש, במיוחד נוכח תופעת העובש.

אכיר בסכום של 5,000 ₪ בגין שני ראשי נזק אלו.

הוצאות שונות - אכיר במחצית סכום אגרת בית משפט השלום והמחוזי (718 ₪) + מחצית הסכום ששילמו המבקשים למומחה מטעמם (525 ₪) והחלק בו נשאו המבקשים בשכ"ט מומחה בית המשפט (3,118 ₪) (נספחים ט/1 - ט/4 לסיכומים) - סה"כ 4,361 ₪.

8.     סה"כ פיצוי המגיע למבקשים:

על פי חוות דעת המומחה - 19,990 בניכוי 700 ₪ ובצירוף 3,100 ₪ בגין הסרת כתמי העובש (סעיף 7 לעיל) ובצירוף 1,000 ₪ עבור פירוק ארונות - 23,300 ₪.
אדן במטבח - 500 ₪.
ליקויים שנמצאו על ידי מומחה המשיבה - 950 ₪.
סה"כ - 24,750 ₪.

בצירוף פיקוח הנדסי - 1,500 ₪ (על פי חוות דעת המומחה)
סה"כ - 26,250 ₪ בצירוף מ.ע.מ. = 30,318 ₪.
בצירוף החזר הוצאות - 4,361 ₪.
בצירוף פיצוי בגין עוגמת נפש ודיור חלופי - 5,000 ₪.

סה"כ 39,679 ₪ ובמעוגל - 40,000 ₪ (עיגלתי הסכום במעט כלפי מעלה, בהתחשב בכך שחוות דעת המומחה נכונה למחירי 8/06).

איני רואה לחייב המשיבה בהוצאות ההליך כולו, בהתחשב בדרך המקוצרת בה נקטו הצדדים לסיים הליך זה.

אשר על כן, אני מחייב המשיבה לשלם למבקשת הסך של 40,000 ₪.





לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. סוגי ליקויי בניה

  2. ליקויי בניה בשוהם

  3. ליקויי בניה באלעד

  4. ליקויי בניה בעתלית

  5. ליקויי בניה בחולון

  6. ליקויי בניה - צימר

  7. ליקויי בניה בשדרות

  8. ליקויי בניה בכרמיאל

  9. ליקויי בניה מסוכנים

  10. ליקויים בדירה שכורה

  11. ליקויי בניה בדירת קוטג

  12. ליקויי בניה בהוד השרון

  13. ליקויי בניה בצפת - תביעה

  14. ליקויי בניה בטירת הכרמל

  15. ליקויי בניה ברמת בית שמש

  16. ליקויי בניה חיפוי מדרגות

  17. ליקויי בניה בקרית מוצקין

  18. ליקויי בניה ביקנעם עילית

  19. ליקויי בעבודות ציפוי רצפה

  20. ליקויי בניה בדירת 5 חדרים

  21. ליקויי בניה ואיחור במסירה

  22. עורך דין ליקוי בניה

  23. שקיעת יסודות - ליקויי בניה

  24. ליקויי בניה בבית דו משפחתי

  25. ליקוי בנייה בבניין חדש בחיפה

  26. תביעת פיצויים על ליקויי בניה

  27. פיצוי על ליקויים בדירה שכורה

  28. ליקויי בניה לפני כניסה לדירה

  29. פיצויים מהקבלן על ליקויי בניה

  30. אפשרות הקבלן לתקן ליקויי בניה

  31. טענת התקנה לקויה של תריסי גלילה

  32. ליקויי בנייה בדירות - פסק דין

  33. תביעה נגד קבלן על ליקויי בניה

  34. תיקון חלקי בלבד של ליקויי בניה

  35. אחריות מפקח בניה על ליקויי בניה

  36. עבודות אלומיניום - ליקויי בניה

  37. תעלות ניקוז מי גשם - ליקויי בניה

  38. ליקויי בניה - שטח מרחב מוגן קומתי

  39. זכות הקבלן לתקן ליקויי בניה בעצמו

  40. תביעה כספית בגין ליקויי בניה בדירות

  41. ליקויי בניה בדירות על חוף הים הרצליה

  42. העדר רישום תיקון ליקויי בניה אצל הקבלן

  43. תביעה לפיצוי בגין ליקויי בנייה שהתגלו בדירה

  44. תיקון ליקויי בנייה על ידי הקבלן ללא תיאום מראש

  45. טענה כי במהלך השנים התגלו ליקויים חמורים באיכות בניית הדירה

  46. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון