זכאות לדמי תיווך מכוח עקרון תום הלב

האם מוצדק לשלול מהתובע את שכרו עבור עמלו, לאחר שנענה להזמנת העירייה, רק מהטעם הטכני שאותה עת טרם נכנס חוק המתווכים במקרקעין לתוקפו, והיה מקובל בענף התיווך להתחייב בעל פה כלפי המתווך ?

להלן פסק דין בנושא זכאות לדמי תיווך מכוח עקרון תום הלב:

פסק-דין

מהות התובענה:
1.     התובע הוא מתווך במקצועו.
     בחודש אוגוסט 1995 פעל התובע למציאת מבנה מתאים לבית ספר, אשר עיריית נתניה (להלן: העירייה) שכרה, על מנת שישמש בית ספר לבנות של חב"ד.
     המחלוקת בין התובע לבין העירייה (הנתבעת 1) נסבה על זכאותו של התובע לדמי תיווך בגין חלקו בקשירת העיסקה.
מלכתחילה תבע התובע רק את העירייה, והאחרונה הגישה הודעה לצד שלישי כנגד העמותה אגודת מוסדות חב"ד נתניה (להלן: חב"ד), בטענה כי חב"ד היא שקשרה את הסכם התיווך עם התובע, והיא שחייבת לשלם לו.
במהלך ההליכים המקדימים מחקה העירייה את ההודעה לצד שלישי, אך זאת - תוך שהיא ממשיכה לטעון כי חב"ד היא שקשרה את הסכם התיווך עם התובע. על כן ביקש התובע, וקיבל, היתר לצרף את חב"ד כנתבעת מס' 2 בתביעתו.

העובדות:
2.     גירסת התובע:
משרד התיווך של התובע היה מצוי בזמן הרלבנטי בסמוך למשרדי חב"ד (עובדה זו אינה במחלוקת).

במהלך יולי 1995 נודע לתובע, משיחה עם הרב וולפא מ-חב"ד, כי העירייה מחפשת בדחיפות נכס לצורך ביה"ס לבנות של חב"ד.
היה בידי התובע להציע נכס מתאים, ברח' ירושלים 1 בנתניה, ששימש בעבר מוסד חינוך. התובע מסר לרב וולפא פרטים כלליים לגבי הנכס, והרב וולפא העביר פרטים אלה, בצירוף מספר הטלפון של התובע, אל מחלקת הנכסים של העירייה.
אין מחלוקת כי בעקבות המידע שהועבר על ידי הרב וולפא, התקשרו אל התובע אנשי מחלקת הנכסים של העירייה.
האדם שטיפל בעניין מטעם העירייה היה מר פנחס טוויטו, "סגן מנהל אגף הנכסים בעירייה, שמטפל בכל נכסי העירייה לרבות שכירות" (כך הגדיר מר טוויטו עצמו את תפקידו, בעמ' 18 לפר'). אף מנהלת אגף הנכסים עצמה, גב' חנה תורן, היתה מעורבת בטיפול בשכירת המבנה (עדות טוויטו, בעמ' 21 לפר').
אדם נוסף שעמד בקשר עם התובע היתה פקידתו של מר טוויטו, בשם מירי וולסקי, אך ברור כי מעורבותה הצטמצמה לקבלה והעברה של מסרים על פי ההוראות שקיבלה (עדות טוויטו, בעמ' 21).
לטענת התובע, משיצרו עמו קשר הפקידה מירי, ומר טוויטו, הוא מסר להם כי הוא מתווך, וכי פעולתו ליצירת קשר עם בעל הנכס לשם השכרתו לעירייה תהא כרוכה בתשלום דמי תיווך.
לדבריו, הם הסכימו כי אם ייחתם הסכם שכירות, יהא התובע זכאי לדמי תיווך.
עוד טוען התובע כי הבהיר לטוויטו, שדמי התיווך שהוא גובה עומדים על שכר דירה של חודש, עבור כל שנה של תקופת השכירות, כפי שתוגדר בהסכם.
אין מחלוקת, כי התובע מסר לפקידה מירי את מספר הטלפון של בעל הנכס, מר קפלן.
התובע הצהיר והעיד כי לא חשש לעשות כן, מאחר ונתן אמון בעיריית נתניה, כי תשלם לו את דמי התיווך אם תיקשר עיסקת השכירות.

לדברי התובע, הבטיח לו טוויטו בשיחת טלפון, כי אם יגיעו דמי תיווך, התובע יקבל אותם.

התובע העיד כי ביצע עבודה של איתור נכסים לשכירות גם מול משרד הביטחון וגם מול עמידר, וגופים אלה שילמו את דמי התיווך על פי ההסכם בעל פה.
יש לזכור, כי בזמן שבו מדובר טרם נכנס לתוקף חוק המתווכים במקרקעין, התשנ"ו - 1996, ועל כן ניתן היה לקשור עיסקת תיווך גם בעל-פה.

התובע העיד כי טוויטו לא אמר לו בשום שלב, כי העירייה אינה משלמת דמי תיווך, אלא אדרבא: "הוא אמר שאקבל דמי תיווך כמקובל" (בעמ' 17 לפר').
שאלתי את התובע: "אם פנחס (טוויטו) כן היה אומר לך שהוא נציג העירייה, ושהעירייה לא משלמת דמי תיווך. האם אז היית מקשר את העיסקה?"
תשובתו היתה: "לא. הייתי מעדיף לאבד שוכר שלא משלם דמי תיווך ולחפש שוכר אחר. הנכס היה מספיק אטרקטיבי - עובדה שהיו מספר אנשים במקביל העירייה (צריך להיות: לעירייה - י.ק.) שהתעניינו בו" (בעמ' 18 לפר').

לאחר שיחתו עם טוויטו הודיע התובע לבעל הנכס כי העירייה מתעניינת בשכירתו ואף תאם פגישה בנכס, שבה נכחו אחותו של בעל הנכס (הבעלים עצמו מתגורר בירושלים), נציגי העירייה, מנהלת בית הספר ונציג חב"ד. התובע שלח לפגישה זו עובד בשם דורון ממשרדו, שכן מפתחות הנכס היו בידיו.
לאחר שהנכס נמצא מתאים בעיני נציגי העירייה, הם ניהלו משא ומתן עם הבעלים, ובסוף חודש אוגוסט 1995 נחתם הסכם השכירות, לחמש שנים (ההסכם צורף כנספח א' לתצהיר התובע).

במשך מספר חודשים פנה התובע מספר פעמים אל טוויטו בדרישה לקבל את דמי התיווך שמגיעים לו. לפניות אלה נענה כי "הנושא בטיפול", עד אשר, כעבור כארבעה חודשים, בישר לו טוויטו, כי התשלום אושר וכי על התובע להוציא חשבונית מס ולהעבירה להנהלת חשבונות בעירייה, על פי ההנחיה שקיבל מטוויטו.
התובע הוציא את החשבונית, נספח ב' לתצהירו, ביום 31.12.95. הוא התבקש להפחית מסכומה 250 דולר, בטענה כי חייב את העירייה לפי שכר הדירה החודשי החל משנת השכירות השניה, שהועמד בהסכם על 4750 דולר, בעוד שעבור השנה הראשונה שכר הדירה הוא רק 4500 דולר.

בהתאם לכך, הוציא התובע ביום 11.1.96 חשבונית זיכוי (נספח ג' לתצהירו).
התובע הצהיר והעיד, כי שילם את המיסים המתחייבים על פי החשבונית (מס הכנסה ומע"מ).
כשבוע לאחר שהתובע הוציא את חשבונית הזיכוי, הודיע לו טוויטו כי העירייה מוכנה לשלם על בסיס של 3500 דולר בלבד (כולל מע"מ), לנוכח ידיעתה אודות הנחה בדמי התיווך, שהתובע נתן לבעל הנכס.
התובע סרב להפחתה צד צדדית זו של דמי התיווך. לשיטתו - זו למעשה הסיבה לסירובה של העירייה לשלם לו.
טענת העירייה, כאילו על פי הדין אינה חייבת כלל לשלם, הועלתה רק בשלב מאוחר יותר.
על כל פנים, לאורך כל המגעים עם העירייה בזמן אמת, מעולם לא נאמר לתובע כי העירייה אינה מתכוונת לשלם דמי תיווך, או כי יש דרישה מיוחדת מן הדין על מנת שהעירייה תחוב בהם.

3.     גירסת חב"ד:
     מטעם חב"ד הצהיר והעיד כב' הרב מנחם וולפא.
הוא אישר את גירסת התובע, כי במסגרת הקשר היומיומי שביניהם, במשרדיהם השכנים, הוא למד מהתובע כי בידו נכס להשכרה, שעשוי לענות על הדרישות לגבי ביה"ס לבנות.
בהתאם למה שסוכם בינו לבין התובע, העביר הרב וולפא לעירייה (לדבריו, הן למחלקת נכסים והן למחלקת החינוך) את הפרטים שמסר לו התובע, וכן את מספר הטלפון של התובע, על מנת שנציגי העירייה יתקשרו עימו.
בעקבות כך אכן התקשרו אל התובע מר טוויטו ופקידתו מירי, מאגף הנכסים של העירייה.

הרב וולפא הדגיש, כי אין מדובר בבית ספר פרטי, אלא בבית ספר עירוני, ממלכתי-דתי, שבאחריות העירייה ומשרד החינוך. דברים אלה אושרו אף על ידי ב"כ העירייה, (בעמ' 29 לפר').

חב"ד משמשת יועצת וממליצה לגבי התכנים הרוחניים של הלימודים, אך אין לה כל סמכות להחליט על המבנה שבו ישכון בית הספר, על הוצאותיו או על כל עניין אחר שקשור בהפעלתו.
הסתבר כי הבניין ששימש קודם לכן את ביה"ס לבנות לא יכול היה עוד להמשיך ולשמש לכך, ועל כן חיפשה העירייה מבנה אחר.
הרב וולפא עמד בעדותו על מצוקת הזמן, שהעירייה נכנסה אליה, כאשר חודשי הקיץ בעיצומם, וטרם אותר מבנה מתאים לתחילת הלימודים, בראשית חודש ספטמבר.
לדבריו, ביקשו אנשי מחלקת החינוך מאנשי חב"ד לסייע במציאת מבנה מתאים: "היא (העירייה) אמרה שנעזור בכל אפשרות. היא אמרה שנלך גם למתווכים עד שנמצא מקום" (בעמ' 34 לפר').
ובהמשך:
"ש. אתה חושב שהעירייה היתה במצוקת זמן, בזמן שהיא חיפשה את בית הספר?
ת. בוודאי. גם מבחינה חוקית. זה היה כבר בסוף אוגוסט. היא היתה חייבת להעמיד בית ספר, כי אי אפשר היה להמשיך במבנה הקודם. היו נאלצים לא ללמוד, אלמלא היו מוצאים את הנכס" (בעמ' 35 - 36 לפר').

עוד מסר הרב וולפא, בתשובה לב"כ העירייה, כי במשך מספר חודשים נעשו כמה ניסיונות לאתר נכס מתאים לבית הספר לבנות, אך ללא הצלחה, וכי הוא אישית השתתף בסיורים שנערכו בנכסים הללו (בעמ' 39 לפר').
עוד מסר (בעמ' 42 לפר'), כי הוא עצמו פנה גם אל מתווכים אחרים, נוסף על התובע, אלא שהללו לא מצאו מבנה גדול די הצורך.

הרב וולפא העיד (בעמ' 38 לפר'), כי הקשר בין העירייה לבין בעל הנכס נוצר באמצעות התובע. עובדה זו אינה שנוייה, למעשה, במחלוקת.
     עוד העיד לגבי מכתבו מיום 25.10.95, שכתב, לבקשת התובע, אל אגף הנכסים של העירייה ובו מסר את השתלשלות הדברים: כי הוא עצמו קיבל מהתובע את המידע לגבי הנכס, והעבירו לעירייה, ובעקבות כך פנתה העירייה אל התובע (מכתב זה צורף כנספח ו' לתצהיר התובע).
     הרב וולפא ציין בפנייתו לעירייה (הן אל אגף החינוך והן אל אגף הנכסים), כי התובע הוא מתווך, שמציע את המבנה לשכירות.

4.     הרב וולפא תומך, איפוא, בגירסת התובע, ומעדותו מתחדדת נקודה נוספת: לפני הפניה אל התובע בדקה העירייה מספר נכסים אחרים עבור בית הספר, והם לא נמצאו מתאימים.
     הרב וולפא פנה אף אל מתווכים נוספים, ולא רק אל התובע, אך הללו לא יכלו להציע מבנה בגודל מספיק.
     הרב וולפא המחיש בעדותו אף את הזמן שהלך והתקצר, לקראת פתיחת שנת הלימודים (הסכם השכירות נכרת, בסופו של דבר, ברגע האחרון, ביום 31.8.95).
     מהחקירה הנגדית שנחקר התובע על ידי ב"כ העירייה, ואף מעדותו של טוויטו, עלה במרומז ניסיון מסויים מצד העירייה לטעון, כאילו התובע לא היה הגורם היעיל בקשירת ההסכם בין המשכיר לבין העירייה; כאילו למעשה לא היה לעירייה צורך בשירותיו על מנת לדעת על הנכס; וכד'.
     אני דוחה טענות אלה: לו ידעה העירייה על הנכס, ללא התובע, מדוע לא טיפלה בשכירתו, מבלי לפנות לתובע? ומדוע נערכו סיורים במספר נכסים מוצעים, שלא התאימו, ואילו הנכס המדובר נבדק רק לאחר שהתובע מסר לעירייה את זהות הבעלים ומספר הטלפון שלו?
     לו אמנם ידעה העירייה על הנכס בכוחות עצמה, וודאי לא היתה ממתינה לרגע האחרון, תוך בקשה מאנשי חב"ד לפנות אפילו למתווכים, ובלבד שימצא מבנה מתאים לקראת תחילת שנת הלימודים.
     על כל פנים, משהתקשרה העירייה עם התובע על מנת לקבל פרטים על הנכס ועל בעליו - תוך ידיעה שהתובע מתווך ומציע את הנכס ככזה - שוב אין משמעות

לטענתה, כאילו לא נזקקה לשירותיו, מה גם שהעובדות שעלו מהראיות אינן תומכות בטענה זו.
     מהפרטים אודות חיפושי מושכר מתאים, על פי עדותו של הרב וולפא, עולה בבירור כי העירייה לא הצליחה למצוא מבנה כזה, למרות ניסיונותיה, וכי שירותיו המקצועיים של התובע הם ש"הצילו" אותה, בנקודת הזמן של חודש אוגוסט, ואיפשרו לה לשכור מבנה מתאים לבית הספר.

5.     גירסת העירייה:
     המצהיר והעד מטעם העירייה היה, כאמור מר פנחס טוויטו, סגן מנהל אגף הנכסים.
     מר טוויטו העיד על עצמו, כי הוא מכהן בתפקידו זה כ- 25 שנים, מטפל בכל נכסי העירייה, וכל הסכמי השכירות שהיא עורכת (בין כמשכירה ובין כשוכרת), עוברים דרכו (בעמ' 18 ו- 21 לפר').
     טוויטו אישר את הדחיפות למצוא מבנה מתאים לבית הספר: "זה היה דחוף מאד. תוך שבועיים-שלושה היינו צריכים למצוא" (בעמ' 18 לפר').
     טוויטו מאשר כי הוא, וכן פקידתו מירי, על פי הנחיותיו, יצרו קשר עם התובע. עוד מאשר הוא (בעמ' 19 לפר'), כי כאשר פנה אל התובע, הוא ידע שהלה מתווך.
     כמו כן אישר טוויטו, כי בעקבות הקשר עם התובע תואמה פגישה בנכס עם הבעלים (או נציגתו), והוא עצמו נכח בה.
     אין מחלוקת כי הסכם השכירות לגבי מבנה בית הספר נחתם בהמשך למגעים אלה (דברי ב"כ העירייה, בעמ' 21 לפר').

     גירסתו של טוויטו באשר להשתלשלות הדברים, לאחר שנחתם הסכם השכירות: התובע אמנם פנה אליו בדרישה לדמי התיווך, ונכון שהוא השיבו כי "הנושא בטיפול", אך לשיטתו, משמעותה של תשובה זו: 'הנושא בבדיקה, אם אמנם מגיעים דמי תיווך אם לאו' (בעמ' 22 לפר').
     טוויטו נשאל אם נכון שבחודש דצמבר 1995 הוא אמר לתובע, כי ניתן אישור לתשלום וכי יוציא חשבונית.

תשובתו הראשונית היתה: "לא זוכר". מייד לאחר מכן טען: "לא יכול להיות שב- 12/95 אמרתי לתובע שיש אישור לתשלום ושישלח חשבונית".
     כשהתבקש טוויטו להסביר, מדוע הדבר "לא יכול להיות", השיב: "זה מפני שהיועצת המשפטית אמרה שזה לא יכול להיות" (בעמ' 22 לפר').
     טוויטו טען בתוקף, כי הוא לא אמר לתובע שהתשלום אושר, ושישלח חשבונית. לדבריו, "יש המון אנשים בעירייה", ואין הוא יודע מי מהם הורה לתובע לשלוח חשבונית.

     משכפר טוויטו בגירסת התובע, כי משלוח החשבונית נעשה על פי הוראתו, ורק לאחר שאמר לתובע כי התשלום אושר - הוא טען כי למרות שיחות הטלפון שניהל עם התובע, אין לראות בכך "פנייה" של העירייה אל התובע למתן שירותיו: "רצינו לומר שלא אנו פנינו ולא דיברנו איתו. אני מפריד בין שיחות טלפון לבין תיווך למצוא מקום. ההפרדה היא שאני רק ביקשתי מספר טלפון של הבעלים" (בעמ' 23 לפר').

     טוויטו אישר כי הוא ביקש מכתב אישור מהרב וולפא, הלא הוא המכתב מיום 25.10.95 (נספח ו' לתצהיר התובע).
     על גבי מסמך זה רשמה מנהלת אגף הנכסים, גב' חנה תורן, בכתב ידה: "לפנחס, להמשך טיפול" (זיהוי הכותבת על ידי ב"כ העירייה, בעמ' 17 לפר').
     כשנשאל מה היה אותו "המשך טיפול", השיב טוויטו כי המשך הטיפול היה לקחת את המסמך האמור אל היועצת המשפטית, אשר פסקה "שלא היתה פנייה מצידנו ולא מגיעים דמי תיווך" (בעמ' 24 לפר').

     עדותו של טוויטו עשתה עלי רושם בלתי אמין: הוא אישר במפורש כי ידע שהתובע הוא מתווך, בטרם פנה אליו.
     טוויטו עוסק בנכסי העירייה כבר 25 שנים. הוא וודאי יודע, כי ההמתנה בת כארבעה חודשים שהמתין התובע בין חתימת הסכם השכירות לבין הוצאת החשבונית של דמי התיווך, נבעה מהמתנתו להודעה כי העירייה אישרה את התשלום, שאם לא כן היה התובע נמנע מהוצאת החשבונית ותובע את העירייה מבלי להוציאה ומבלי לשלם, עם הוצאתה, את המיסים המתחייבים מעצם הוצאת החשבונית (עדות התובע, בעמ' 15 לפר').
     אני מאמינה לתובע, כי המתין עם הוצאת החשבונית, מהטעם האמור, וכי טוויטו היה זה שהודיע לו, שתשלום דמי התיווך אושר, וביקש שישלח חשבונית.
     איני מאמינה לטוויטו, כי לא הוא היה זה שהודיע זאת לתובע.
     התרשמותי זו - מעבר לתוצאת ההתרשמות הבלתי אמצעית משני העדים - נתמכת אף על ידי דבריה המפורשים של ב"כ העירייה: "אנו מאשרים את העובדות שנטענות על ידי התובע, כי על פי הודעתו של טוויטו הוא הוציא חשבונית על סך 4750 דולר, וכי אחר כך התקשר אליו מנהל חשבונות מהעירייה וביקש להפחית 250 דולר, ואז הוציא התובע חשבונית זיכוי. אבהיר: כל מה שנעשה הוא בעצם מהלך כשאין חוזה בכתב" (בעמ' 11 לפר').

     מר טוויטו לא נכח באולם ביהמ"ש, כשדברים אלה נאמרו, ועל כן - בהגיע תורו להעיד - הוא "לא ידע" כי "מותר לו" להודות באישור שנתן לתובע ובהוראה שנתן לו לשלוח חשבונית, מכיוון שהעירייה כבר הודתה בכך.
     על כן ניסה טוויטו להתנער מעניין זה באופן בלתי אמין ובלתי משכנע ('יש הרבה אנשים בעירייה'; 'היועצת המשפטית אמרה שזה לא יכול להיות שהודעתי לתובע על אישור התשלום וביקשתי שישלח חשבונית'), ואמירות דומות, שאינן מכבדות את אומרן.
     זאת ועוד: כזכור, על גבי מכתבו של הרב וולפא מיום 25.10.95 רשמה מנהלת אגף הנכסים, גב' תורן, הוראה לטוויטו: "לפנחס להמשך הטיפול". הוראה זו נרשמה בתאריך: 7.11.95.
     כזכור, טען טוויטו כי "המשך הטיפול", על פי אותה הוראה, היה להביא את המכתב ליועצת המשפטית, אשר פסקה כי אין העירייה חייבת בתשלום דמי התיווך.

     דא עקא, לוח הזמנים טופח על פני טענתו זו של טוויטו: משהעדפתי את גירסת התובע בעניין הודעת טוויטו אודות אישור התשלום ומשלוח החשבונית, הרי

הממצא העובדתי הוא, שהתובע שלח את החשבונית בסוף חודש דצמבר 95', לאחר ההודעה שקיבל מטוויטו.
     לו אמנם "המשך הטיפול", שעליו הורתה מנהלת אגף הנכסים ביום 7.11.95, היה להביא את עצם החיוב על פי עיסקת התיווך לפני היועצת המשפטית - אזי בסביבות מחצית חודש נובמבר 95' כבר היתה לפני טוויטו פסיקתה של היועצת המשפטית כי העיסקה כלל אינה מחייבת.
     אם כך, כיצד זה הודיע טוויטו לתובע, לקראת סוף חודש דצמבר, כי התשלום אושר ועליו לשלוח חשבונית? וכיצד ביקש לאחר מכן מנהל חשבונות מהעירייה להפחית מהחשבונית 250 דולר, והתובע, בהענות לבקשה זו, הוציא חשבונית זיכוי ביום 11.1.96?     
     עובדות אלה, שאינן במחלוקת, טופחות אף הן על פני ניסיונו של טוויטו להרחיק עצמו מהתוכן האמיתי של מגעיו עם התובע, ובמיוחד מהעובדה כי העירייה - באמצעות סגן מנהל מחלקת הנכסים שלה - התחייבה כלפי התובע לשלם לו דמי תיווך, אם תיקשר עיסקת השכירות.

מר טוויטו גרס, כי העירייה כלל לא הזמינה שירותי תיווך אצל התובע. לשיטתו, יש להבחין בין "שיחות טלפון", שבהן הוא "רק" ביקש מהתובע את מספר הטלפון של בעל הנכס, לבין "תיווך למצוא מקום".

טוויטו לא נתן הסבר משכנע למהותה של "הפרדה" זו, ולא ירדתי לסוף דעתו בעניין זה.
דבריו אלה הם מלאכותיים ומיתממים. הוא ידע שהתובע הוא מתווך, ועל פי תפקידו וניסיונו המקצועי, לא היתה לטוויטו כל סיבה לחשוב שהתובע יעבוד עבור העירייה בהתנדבות, אלא אם היה הדבר מסוכם מראש ובמפורש ביניהם.
ואמנם, טוויטו טען כי כאשר הוא פונה למתווכים, הוא נוהג לומר להם, מראש ובמפורש, כי העירייה אינה מוכנה לשלם דמי תיווך.
טוויטו אישר, כי לא אמר זאת לתובע דנן, למרות שבפנותו אליו ידע שהוא מתווך.

כשהתבקש טוויטו להסביר מחדל זה, השיב כי היה לו רושם שהתובע מדבר בשם בעל הנכס, ועל כן נמנע מלהעמידו על כך, שהעירייה אינה מוכנה לשלם דמי תיווך (בעמ' 26 לפר').
     למותר לומר שהסבר זה אף הוא "אינו משכנע", בלשון המעטה.
     טוויטו נשאל אם למרות מדיניותה של העירייה שלא לשלם למתווכים, היו בכל זאת מקרים שהעירייה שילמה דמי תיווך.
     תשובתו היתה: "כן, כאשר התחייבנו מראש ורצינו מאד בעיסקה" (בעמ' 28 לפר').
     נראה כי קריטריונים אלה מתקיימים גם לגבי העיסקה עם התובע, על פי הראיות שפורטו לעיל.
     על כל פנים, טוויטו לא נהג בתום לב ובשקיפות המתחייבת מגוף ציבורי, כאשר נמנע מלהעמיד את התובע במפורש על כך, שהעירייה אינה מוכנה לשלם לו דמי תיווך, אם אמנם זו היתה עמדתו.
     לנוכח מצוקת הזמן, שהעירייה היתה שרוייה בה לגבי בית הספר, ניתן להניח שטוויטו בחר שלא להציג לפני התובע כל אפשרות, שהעירייה לא תשלם לו דמי תיווך, מחשש פן במקרה כזה יפנה התובע לחפש שוכר אחר (התובע העיד כי אמנם כך היה נוהג).
          
6.     לסיכום, תמונת העובדות שעלתה מהעדויות היא: העירייה נזקקה בדחיפות למבנה מתאים עבור בית הספר הממלכתי-דתי לבנות, שמקושר עם חב"ד, וזאת לאחר שמספר נכסים שנבדקו לא נמצאו מתאימים, המועד של פתיחת שנת הלימודים הלך וקרב, ובניין מתאים טרם נמצא.
     העירייה קיבלה מהרב וולפא את המידע כי לתובע - שהוא מתווך - יש נכס רלבנטי להציע.
     סגן מנהל אגף הנכסים, מר טוויטו, יצר קשר עם התובע, בעקבות אותו מידע, ותוך ידיעה כי הוא מתווך.
     איני מאמינה לטוויטו כי מלכתחילה לא היה בכוונתו לשלם דמי תיווך, למרות שבחר שלא לגלות את אוזנו של התובע על כך.     
     
התרשמותי היא, כי טוויטו ידע, שאם התובע יוביל את העירייה לנכס המתאים לבית הספר, מגיעים לו דמי תיווך, והוא אף התכוון לשלם אותם (בכפוף למיקוח כזה או אחר).
אני מאמינה לתובע, שטוויטו הבטיח לו, כי יקבל דמי תיווך אם תיקשר העיסקה.
     הא ראייה, טוויטו אכן פעל לאישור דמי התיווך על ידי הגורמים הדרושים, ומקץ כארבעה חודשים אף הודיע לתובע, כי התשלום אושר וכי ישלח חשבונית.
     ניסיונותיו של טוויטו להתנער מהתחייבותו כלפי התובע ומעצם העובדה כי הודיע לו על אישור התשלום והורה לו לשלוח חשבונית - עובדות שב"כ העירייה אישרה - היו עגומים מאד, ומוטב היה אלמלא נעשו.
     בשלב מסויים קיבלו אנשי אגף הנכסים ייעוץ משפטי, כי אין על העירייה חבות כזאת, ועל סמך ייעוץ זה לא ביצעו כל תשלום לתובע.

     העמדה המשפטית של העירייה תידון להלן; אולם ככל שמדובר בעובדות - מסקנתי היא כי סגן מנהל אגף הנכסים של העירייה קשר עם התובע עיסקת תיווך, בשם העירייה. התובע נתן את השירות שהוזמן אצלו וקישר בין העירייה לבין בעל הנכס.
     בעקבות הקשר שהתובע יצר, נחתם הסכם שכירות בין העירייה לבין בעל הנכס.
     זמן מה לאחר חתימת ההסכם הודיע טוויטו לתובע, כי תשלום דמי התיווך אושר וכי עליו לשלוח חשבונית, אולם בשלב מסויים, על פי ייעוץ משפטי, החליטה העירייה לסרב לשלם את דמי התיווך.

     אשר למקומה של חב"ד בהשתלשלות דברים זו: חלקה של חב"ד התמצה בכך שהרב וולפא העביר לעירייה פרטים ראשונים אודות הנכס המוצע, בצירוף מספר הטלפון של התובע, אם תחליט העירייה להתקשר אליו.
     עובדות אלה אינן שנויות כלל במחלוקת.
     כמו כן אין מחלוקת, כי "המפתח" לקשר עם התובע היה בידי העירייה. מעבר למסירת מספר הטלפון של התובע, לא עשתה חב"ד כל פעולה נוספת על מנת להקים את הקשר בינו לבין העירייה. העירייה היא שבחרה להשתמש במספר הטלפון שנמסר לה, לפנות אל התובע ולבקש ממנו את מספר הטלפון של בעל הנכס.
     אין מחלוקת, כי העירייה היא שאחראית לבית הספר שבו מדובר, וכי לחב"ד אין כל סמכות להחליט אודות שכירת המבנה לבית הספר או כל הוצאה שכרוכה בניהולו (העובדה כי נציג חב"ד מלווה את הפעילות בבית הספר, ואף מוזמן לחוות דעתו על המבנה החדש, אין בה כדי לשנות, לעניין האחריות לקשירת העיסקה עם התובע).
     ניסיונה של העירייה לגולל על כתפיה של חב"ד את קשירת עיסקת התיווך עם התובע, מוטב היה אלמלא נעשה.
     במהלך הדיון התברר, כי למעשה כל כובד המשקל של עמדת העירייה נשען על הוראות סעיף 203 לפקודת העיריות [נוסח חדש] בדבר הדרישות לחתימות על גבי חוזה עם התחייבות כספית, על מנת שיחייב את העירייה; וכי למעשה אין העירייה חולקת על העובדות העיקריות אשר התובע טען להן, ושנתמכו בעדותו של הרב וולפא.
     אם כך, חבל שהעירייה לא התמקדה מלכתחילה בעמדתה המשפטית ולא דבקה עד הסוף בהחלטתה למחוק את ההודעה לצד שלישי, שהגישה תחילה כנגד חב"ד. הדבר היה חוסך את השתתפותה של חב"ד כבעל דין בתיק זה, על ההשלכות שיש לגרירתה להליך שלא לצורך.

טיעוני הצדדים:
7. טענתה העיקרית של העירייה היא כי לא נוצרה התקשרות מחייבת בינה לבין התובע, וזאת מכיוון שלא מולאו הוראות סעיף 203 לפקודת העיריות [נוסח חדש]; (להלן, לשם הקיצור: "סעיף 203").
כותרתו של הסעיף: "חתימה על מסמכים מסויימים", ולשונו:
"(א) חוזה, כתב התחייבות או תעודה אחרת מסוג שקבע השר בתקנות ושיש בהם התחייבות כספית מטעם העירייה, לא יחייבוה אלא אם חתמו עליהם בשם העירייה, בצד חותמת העירייה, ראש העירייה והגזבר, ובאין גזבר - עובד אחר של העירייה הממלא את תפקיד הגזבר לפי החלטת המועצה; לא היתה בהם התחייבות כספית כאמור, לא יחייבו את העירייה אלא אם חתמו עליהם בשם העירייה, בצד חותמת העירייה, ראש העירייה והמזכיר, ובאין מזכיר - עובד אחר של העירייה הממלא את תפקיד המזכיר לפי החלטת המועצה.

(ב) לגבי התחייבות כספית שהיא בתחומי סכום שנקבע בתקנות, רשאי הגזבר, באישור המועצה, להסמיך עובד העירייה להשתמש בסמכויותיו לפי סעיף זה".

     במקרה דנן לא נערך כלל חוזה בכתב עם התובע, וממילא לא נתקיימו דרישות סעיף 203 לגבי החתימות (חתימת ראש העיר וחתימת הגזבר) והחותמת, שנדרשים על מנת להטיל על העירייה התחייבות כספית.

לעירייה היו אף טענות במישור העובדתי: כי התובע לא היה הגורם היעיל לקשירת הסכם השכירות של הנכס; כי טוויטו לא הציג לפניו מצג כאילו הוא מזמין את שירותיו כמתווך ומתחייב בשם העירייה לשלם עבורם; וכד'.
     על פי הממצאים העובדתיים שקבעתי לעיל, דחיתי טענות אלה.
     הדיון המשפטי יתמקד בשאלה: האם סעיף 203 לפקודת העיריות מחייב לקבוע, כי העירייה חופשיה מההתחייבות שנובעת מהסכם התיווך, אשר סגן מנהל אגף הנכסים שלה כרת עם התובע.

8.     כאמור, קיבלתי את גירסת התובע - שנתמכה בעדותו של הרב וולפא, ולמעשה לא נסתרה גם על ידי מר טוויטו - כי הוא היה הגורם היעיל והבלעדי להפגשת בעל הנכס עם נציגי העירייה ולקשירת עיסקת השכירות ביניהם.
     התובע טוען, כי בנסיבות אלה מגיעים לו דמי התיווך, שכר טרחתו.

ב"כ התובע טוענת כי טענת העירייה, המתבססת על סעיף 203, הועלתה רק במהלך ההוכחות, והדבר מהווה הרחבת חזית אסורה.
ב"כ העירייה משיבה על כך, כי הטענה שלא נקשרה עיסקה המחייבת את העירייה הועלתה כבר בכתב ההגנה, ועל כן אין מדובר בהרחבת חזית.
אני מקבלת את עמדת ב"כ העירייה. אף אני איני סבורה כי נעשתה כאן הרחבת חזית שאין להתירה.

     טענה נוספת של ב"כ התובע היא, כי סעיף 203 חל רק לגבי מסמכים "שקבע השר בתקנות", והסכם תיווך אינו נמנה עם אלה, מה גם שבזמן קשירת העיסקה טרם נכנס לתוקפו חוק המתווכים במקרקעין, התשנ"ו - 1996, ועל כן לא חלה חובה כי הסכם התיווך יהיה בכתב.
     איני מקבלת את חלקה הראשון, הפרשני, של טענה זו: הסעיף מדבר ב:"חוזה, כתב התחייבות או תעודה אחרת מסוג שקבע השר בתקנות....".
     לנוכח המילה "או", שמפרידה בין סוגי המסמכים, שהסעיף חל עליהם, הפרשנות הנכונה של הטקסט היא, כי הדיבור "מסוג שקבע השר בתקנות", מתייחס רק לסוג האחרון של המסמכים, קרי: "תעודה אחרת", ולא לשני הסוגים הראשונים (סעיף 7 לחוק הפרשנות, התשמ"א - 1981).
     יש לציין כי טענה זו הועלתה ונדחתה על ידי ביהמ"ש העליון עוד ב-ע"א 487/75 עזרה וביצרון נ. גליק (פ"ד ל' (2), 621).

     ב"כ התובע מבקשת לבסס את חבות העירייה, בין היתר, על חוק השליחות, התשכ"ה - 1965; בין אם נאמר שחב"ד היתה השלוח של העירייה ובין אם נאמר שהשלוח היה מר טוויטו.
     על פי כל אחת משתי האפשרויות הללו, אותה שליחות נעשתה על דעת העירייה, ובמקרה של טוויטו יש אף מצג נחזה של סמכות, שכן מדובר בסגן מנהל אגף הנכסים.
     התובע פעל על סמך מצג-סמכות זה ושינה את מצבו לרעה.
     על כן אחראית העירייה, כשולח, להתחייבות ששלוחיה עשו מטעמה, ובכל מקרה מושתקת היא מלטעון כנגד ההתחייבות שהתחייב מר טוויטו.
     ב"כ התובע מציינת כי תוצאה דומה ניתן להשיג במישור הנזיקי, מכוח אחריותו השילוחית של מעסיק (סעיף 13 לפקודת הנזיקין [נוסח חדש]).
     על פי ממצאי העובדה שהגעתי אליהם, יש להוציא את חב"ד מהתמונה "המשפטית" של קשירת העיסקה עם התובע.
     העברת מספר הטלפון של התובע אל העירייה, על מנת שתתקשר עימו, אם תבחר לעשות כן - וזאת לאחר שחב"ד התבקשה על ידי העירייה לנסות לאתר נכס עבור בית הספר - אינה מהווה בשום פנים פעולה של חב"ד כשלוחה של העירייה, לעניין קשירת עיסקת תיווך עם התובע.
     מקל וחומר שאין במעשה "טכני" מובהק שכזה משום קשירת עיסקת תיווך עם התובע על ידי חב"ד עצמה.
     על פי תמונת העובדות שעלתה מהראיות, חב"ד בסך הכל ניסתה לסייע למציאת מבנה עבור בית הספר, שהוא כמובן קרוב לליבה; אך אין מחלוקת כי לחב"ד אין כל סמכות לפעול מטעם העירייה בעניין שכירת המבנה, כי חב"ד לא התיימרה לפעול כך, וכי אין לה כל "מעמד משפטי" במערכת היחסים שנוצרה בין העירייה לבין התובע.

     אשר לטוויטו: אין ספק שהוא עובד של העירייה, ובמובן זה בא הוא בגדר סעיף 13 לפקודת הנזיקין.
     יתכן שיש מקום ליישם לגביו גם את הוראות חוק השליחות.
     אולם אני סבורה כי בנסיבות העניין, הנכון ביותר הוא לראות בטוויטו "אורגן" של העירייה, בתוקף תפקידו כסגן מנהל אגף הנכסים, שממונה מטעם העירייה על עיסקות שכירות מסוג זה.
     על כן, פעולותיו של טוויטו הן פעולותיה הישירות של העירייה עצמה.
     ב"כ העירייה טענה, בסעיף 10 של סיכומיה, כי התובע מסר את מספר הטלפון של בעל הנכס לגב' מירי, פקידתו של טוויטו, וכאילו התובע טען, שמירי היא שהבטיחה לו לשלם דמי תיווך.
     לשיטתה של ב"כ העירייה, זו התחייבות בעל פה של מי שאינו מוסמך לתיתה, ואין בה כדי לקשור את העירייה.
     אני דוחה טענה זו, במישור העובדתי: טוויטו עצמו העיד כי מירי היא פקידתו ועושת דברו, ואין לראותה אלא כידו הארוכה. הגורם שפעל מול התובע היה טוויטו עצמו, אשר כסגן מנהל אגף הנכסים, הוא הגורם שממונה על עיסקות מהסוג המדובר.

     ב"כ העירייה מפנה למקום אחד בפרוטוקול (בעמ' 7), שבו ייחס התובע את ההבטחה לתשלום דמי תיווך הן למירי והן לטוויטו (בלשון רבים); אולם בהמשך עדותו אמר התובע: "וודאי שיש התחייבות. מי שהתחייב בשם העירייה זה פנחס מאגף הנכסים". וכן: "הוא (פנחס) אמר שאקבל דמי תיווך כמקובל" (בעמ' 15 ו- 17 לפר').

     על כן לא מצאתי ממש בניסיונה של העירייה לייחס, כביכול, את ההבטחה לדמי תיווך לפקידה מירי, כאילו הבטיחה זאת לתובע על דעתה שלה, ללא סמכות, ולא על דעתו של טוויטו, סגן מנהל האגף (נראה כי עדיף היה אלמלא ניסתה העירייה "להסתתר מאחורי ה-ש.ג.").

     בסופו של דבר, טענתה המשפטית של העירייה היא, כי משלא עוגנה ההתקשרות עם התובע בחוזה בכתב, הנושא חתימותיהם של ראש העיר ושל הגזבר, ביחד עם חותמת העירייה - הרי למעשה "לא נעשה דבר".

     מנגד, טענתו העיקרית של התובע היא כי אין לאפשר מצב שבו העירייה תפנה למתווך באמצעות נציג בכיר מטעמה, תוך מצג כי העירייה מזמינה את שירותי התיווך ומוכנה לשלם בעדם כמקובל; וזאת - תוך הולכת התובע באף על ידי הסתרת כוונתה שלא לשלם את דמי התיווך.
לטענת התובע, ניסיונה של העירייה להתנער מהתחייבותה, תוך הסתתרות מאחורי סעיף 203 - לאחר שכבר קיבלה וצרכה את שירות התיווך - הם נעדרי תום לב ונוגדים הבטחה שלטונית וכמובן אף את תקנת הציבור.
     בנוסף, טוען התובע כי על העירייה - כשהיא במשא ומתן לקראת כריתת חוזה - לנהוג בתום לב, (סעיפים 12 ו 39 לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג - 1973; להלן: חוק החוזים).

משהוכח חוסר תום הלב מצד העירייה, ניתן לטעון כי יש בכוח ההוראות הללו של חוק החוזים לגבור על סעיף 203.

טענה נוספת יש לתובע לגבי שיעור דמי התיווך שמגיעים לו: לשיטתו, השיעור הוא שכר דירה של חודש לכל שנה משנות השכירות שהוגדרו מראש (במקרה זה, חמש שנים).
     נקודה זו שנוייה במחלוקת בין הצדדים, ואתייחס אליה בסוף פסק הדין.

9.     כנגד טענות התובע, טוענת העירייה כי דרישת הכתב שבסעיף 203 היא מהותית ולא רק פורמלית, ובהעדר קיומה - לא נוצרה התקשרות חוזית שמחייבת את העירייה.
     בנסיבות כאלה דחתה הפסיקה טענות של מצג שוא ושל מניעות, שעליהן מנסה התובע להסתמך.
ב"כ העירייה טענה בסיכומיה כי התובע לא הציג עצמו לפני טוויטו כמתווך ולא דרש מראש דמי תיווך.
אני דוחה טענות אלה, מכיוון שאינן מתיישבות עם ממצאי העובדה שהגעתי אליהם, כמפורט בפרק הקודם.
העירייה ממשיכה וטוענת, כי גם אם הציג מר טוויטו מצג בפני התובע, אין מצג זה מחייב את העירייה, ולאור ההלכה אינו משתיק את העירייה או מונע ממנה לטעון כנגד מצג של אדם, שלא היתה לו סמכות לכך. העירייה אינה אחראית למצג כזה מכוח סמכות נחזית.
העירייה מבקשת לדחות את טענת התובע, כי תורת תום הלב גוברת על סעיף 203 לפקודת העיריות. לטענתה, נקבע בפסיקה כי קבלת טענה כזאת תרוקן את הסעיף מתוכנו.

העירייה דוחה אף את הטענה כי יש לבסס את חבותה על פי חוק השליחות: לשיטתה, התחייבות כספית של העירייה נוצרת רק על פי הדרך הקבועה בסעיף 203.
במקרה זה לא נוצרה התחייבות כזאת, ואין "להקימה" על בסיס של שליחות, לא של חב"ד ולא של טוויטו.

לחלופין, ביקשה ב"כ העירייה - היה וידחו טענותיה לגבי החבות - לדחות את טענות התובע לגבי שיעור דמי התיווך המגיע לו.
לטענתה, התובע לא הוכיח כי העירייה אכן התחייבה לשלם לו שכר חודש לכל שנה של השכירות ולא הוכיח כנדרש את טענתו, כי יש נוהג כזה בענף.
     על כן, אף אם יזכה בתביעתו, אין מקום לפסוק לזכותו סכום העולה של שיעור מקובל של דמי תיווך.

דיון: סעיף 203 אל מול עקרון תום הלב
10.     על פני הדברים, היתה העיסקה דנן, שבה התחייבות כספית של העירייה, טעונה מסמך כתוב וחתום, כנדרש על פי סעיף 203. בהעדר מסמך כזה, על כל חתימותיו וחותמתו - לכאורה לא נקשרה התחייבות מצד העירייה.
     ב-ע"א 11/71 עיריית רחובות נ. גולדמן (פ"ד כ"ה (2), 381) ביקש ראש העיר מהמשיב, במכתב, להוציא ירחון, שיופץ לתושבים חינם, כנגד השתתפות מסויימת של העירייה בעלותו.
     המשיב ביקש לקבל פסק דין הצהרתי, כי מכתב זה הוא חוזה מחייב כלפי העירייה.
     בקשתו נדחתה מהטעם שמכתבו של ראש העיר לא נחתם גם על ידי הגזבר ולא נשא את חותמת העירייה, כנדרש על פי סעיף 203.
     כב' השופט קיסטר עומד על החשיבות שבצירוף חתימת הגזבר, על מנת שתהיה בקרה של איש כספים מקצועי לגבי התחייבויות של ראש העיר, שאינו בהכרח בקיא בכללי מינהל וכספים.
     עוד אומר הוא: "המחוקק ייחס חשיבות גדולה להוראות סעיף 203 בקבעו במפורש באותו סעיף שאם החוזה לא ייערך בהתאם להוראותיו, לא יחייב את העירייה. אמנם ניתן לומר כי הוראה זו אינה ליברלית ואולי היא פורמלית מאד, אבל יש לזכור כי מדובר בכספי ציבור, ויש להיזהר מאד בהוצאתם" (שם, בעמ'
385).
     על כן, בהעדר מילוי הדרישות של סעיף 203, המצב המשפטי הוא שלא נעשה כלל חוזה שמחייב את העירייה.

     גישה דווקנית זו לסעיף 203 נתקלה בקושי במקרה דומה לשלנו, כאשר התנהגות של העירייה שלא בתום לב ושלא על פי הגינות מקובלת, יצרה באופן טבעי רתיעה מלאפשר לה לחמוק מהתחייבותה, תחת המחסה של סעיף 203.
     מדובר ב-ע"א 449/73 המועצה המקומית ייסוד המעלה נ. מילוסלבסקי (פ"ד כ"ח (1) 421).
     הרשות המקומית הסכימה למסור לבוררות סכסוך כספי שלה עם המשיב: אדריכל שביצע עבורה עבודות.
     לאחר שהבורר פסק לזכות הספק, לא כיבדה העירייה את פסק הבורר, ובהליכים בביהמ"ש ביקשה לבטלו, בטענה ששטר הבוררין נחתם רק בידי ראש העיר, אך חסרה חתימה של הגזבר וחותמת העירייה, דבר שעל פי סעיף 203 גורם לאיונו של הסכם הבוררות.
     ביהמ"ש העליון (כב' השופט אשר) חוזר על הלכת רחובות נ. גולדמן בדבר מעמדו וחשיבותו של סעיף 203 ובדבר העדר תוקף מחייב לחוזים שלא מילאו אחר דרישותיו.
     למרות זאת, מצא כב' השופט אשר מפלט מ"גזירת" סעיף 203, בכך שעל פי חוק הבוררות, הסכם הבוררות חייב אמנם להיות בכתב, אך אין הכרח שייחתם, אם ניתן להוכיח בראיות אחרות שההסכם הכתוב אכן מבטא את הסכמתם של הצדדים למסור את הסכסוך לבוררות.
     במקרה זה, לנוכח התנהגותה החד משמעית של העירייה - באמצעות חתימתו של ראש העיר על הסכם הבוררות, ואף תשלום בפועל של שכר הבורר - מצא כב' השופט אשר, כי הסכם הבוררות תקף ומחייב, על פי הדין המיוחד לבוררות, ולמרות שאינו עומד בתנאים הצורניים של סעיף 203.
     בעניין עזרה וביצרון נ, גליק שצויין כבר לעיל (פ"ד ל' (2), 621), ציין כב' השופט שרשבסקי, כי אין לראות את פסה"ד בעניין מילוסלבסקי כסוטה מהלכת רחובות נ. גולדמן, אלא יש לאבחנו, בכך שנסב רק על הסכם בוררות, ועל יסוד הוראות חוק הבוררות.

     בכל הכבוד הראוי, איני בטוחה כי אבחנה זו מוצקה: הרי כל הסכם ניתן לשייך לתחום המיוחד לעניינו. כשם שלמטריה של בוררות יש "דין" משלה, כך אף לגבי התחום של תיווך נכסים, שבו עסקינן בתיק דנן.
     נניח שחוק המתווכחים במקרקעין היה כבר בתוקף, ונניח שמר טוויטו, נציג העירייה, היה חותם כלפי התובע על הסכם-תיווך על פי כל דרישות החוק האמור - האם לא ניתן היה אז ליישם את הלכת מילוסלבסקי ולקבוע כי אותו הסכם תיווך שריר וקיים, בהיותו עונה על הדרישות של חוק המתווכים במקרקעין (במקביל למעמדו של חוק הבוררות, בפסה"ד הנ"ל), ולעקוף בכך את ה"גזירה" של סעיף
203 , כפי שנעשה, למעשה, בעניין מילוסלבסקי.
     האם מוצדק לשלול מהתובע את שכרו עבור עמלו, לאחר שנענה להזמנת העירייה, רק מהטעם הטכני שאותה עת טרם נכנס חוק המתווכים במקרקעין לתוקפו, והיה מקובל בענף התיווך להתחייב בעל פה כלפי המתווך.
     לעניות דעתי, התנהגותה של העירייה במקרה של מילוסלבסקי, שהיתה חסרת תום לב באופן מובהק, היא שהביאה את בית המשפט להחלטה, כי אין להלום שהעירייה תוכל להשתמש בדרך המפלט הפורמלית, שמספק לה כביכול סעיף 203, ולחמוק מביצוע פסק הבורר, באופן שיש בו עוול זועק כלפי הספק (האדריכל) ו"פרס" לזלזול שהפגינה העירייה כלפי הספק וכלפי הבורר.
     פס"ד מילוסלבסקי מראה כי כאשר ההסתמכות של העירייה על סעיף 203 יוצרת עוול ברור ו"זועק", וכאשר הצדק וההגינות שוקלים כנגד הסתמכות כזאת, יודע ביהמ"ש למצוא את הדרך שלא לאפשר לעירייה לחמוק מקיום התחייבויותיה.

     נחזור אל עניין עזרה וביצרון נ, גליק:
שם נסבה המחלוקת על מידת המחוייבות של העירייה לגבי מודעה שפרסמה בדבר תנאי רכישת דירות בשיכון, ואשר עקב השינויים שהתרחשו בעקבות מלחמת יום כיפור, לא ניתן היה לעמוד באותם תנאים.
     בפס"ד זה אומצה ויושמה שוב ההלכה לגבי מעמדו של סעיף 203, כפי שנקבעה בעניין רחובות נ. גולדמן.
עם זאת, הנסיבות שם שונות מהנסיבות בענייננו, שבהן הזמינה העירייה שירות ספציפי אצל התובע ומנסה לאחר מכן להתנער מתשלום עבורו, על סמך סעיף 203.

     לגבי סיטואציה כזאת מסייג כב' השופט שרשבסקי - לפחות מההיבט המוסרי - הסתמכות של העירייה על סעיף 203: "נכון, בדרך כלל, אם מבחינה עניינית ברור שהעירייה החליטה לקבל על עצמה התחייבות, ומאידך, מבחינה מוסרית, אין רבב על בגדו של הצד השני, אין זה יאה לעירייה להסתתר מאחורי טענה המתבססת אך ורק על ההוראות הנ"ל של סעיף 203, כדי להתחמק מכיבוד החלטתה" (שם, בעמ' 628).
     בעניין עזרה וביצרון פעלה העירייה בתום לב מלא, ואילו דווקא בהתנהגות התובעים נמצא רבב, בכך שניגשו להגרלה של הדירות מבלי לאמר מראש, שהם מתנגדים לתנאים החדשים שהוצבו לפני המשתכנים כתוצאה מהמלחמה.
     המצב בענייננו שונה, הן לגבי מהות העיסקה (הזמנה ספציפית של שירות מספק וסירוב לשלם עבור השירות, לאחר שניתן בהצלחה); והן לגבי מצב תום הלב של העירייה, אשר במקרה דנן נהגה בחוסר תום לב מובהק, בניגוד למצב העובדתי בעניין עזרה וביצרון.
     ב"כ העירייה מסתמכת על פס"ד עזרה וביצרון (בעמ' 4 - 5 של סיכומיה), אך חבל כי לא התייחסה לקטע מדברי כב' השופט שרשבסקי, שצוטט לעיל, וחבל שלא המליצה לפני העירייה לקוחתה לקבל את המלצת ביהמ"ש העליון ולהימנע מלהסתתר מאחורי סעיף 203, כנשק "פורמלי", על מנת למנוע מהתובע את שכר טרחתו שמגיע לו.

     פסק דין נוסף שבו אומצה הילכת רחובות נ. גולדמן הוא ע"א 739/86 ארי שם אור נ. קריית גת (פ"ד מ"ד (2), 562).
     התובע שם היה אדריכל, שהציע את שירותיו לעירייה. נערכו עמו מספר פגישות וסיורים, והוא התבקש להגיש תכניות כלליות לבחינה. בסופו של דבר ביקשה העירייה לבחון גם תכניות של אחרים ולא קשרה חוזה עם התובע.
     התובע תבע לאכוף על העירייה את מסירת התכנון לידיו וכן תבע תביעה כספית.
     העובדות בעניין שם אור שונות מאד מאשר במקרה שלנו, מכיוון שביהמ"ש קבע - ראשית - כי המגעים בין הצדדים היו עדיין בשלב מקדמי, וטרם הבשילו לכלל הסכם.

     יש לבחון את פסה"ד בעניין שם אור, בראש ובראשונה, על פי ממצא עובדתי זה.
     מכיוון שעל פי העובדות ממילא לא הגיעו המגעים לכלל חוזה - הרי החזרה על הדרישות שבסעיף 203 ועל מעמדן המחייב, היא למעשה אמרת אגב, ככל שמדובר בעניין שם אור.

     יתרה מזאת, כב' השופט בך מוסיף בשולי פסק דינו את ההערה הבאה: "במאמר מוסגר יצויין, כי אילו עמד המערער בנטל להוכיח חוסר תום לב במשא ומתן, היה בכך כדי לעורר בעיות משפטיות סבוכות באשר להיקף הוראת סעיף 12 לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג - 1973, וביניהן השאלה: מה הם הסעדים הצומחים לצד הנפגע מחוסר תום ליבו של הצד השני, והשאלה האם יש בכוחו של סעיף 12 הנ"ל לגבור על דרישות הצורה של סעיף 203 לפקודת העיריות (השווה ע"א 579/83 זוננשטיין ואח' נ. אחים גבסו בע"מ, קבלני בניין ואח', פ"ד מ"ב (2), 278)".

     משמע, סעיף 203 אינו סלע-מגן בלתי חדיר, אשר לעולם מחסן את העירייה מפני חבות, כאשר לא נתמלאו הדרישות הצורניות שבו.
     כאשר הספק שתבע את העירייה מוכיח חוסר תום לב מצידה, קם ועומד כנגד סעיף 203 עקרון-העל של תום הלב (שמצא ביטויו בסעיפים 12 ו- 39 של חוק החוזים).
     כב' השופט בך משאיר בצריך עיון את השאלה מי מהשניים גובר ומפנה בעניין זה לפס"ד זוננשטיין נ. גבסו.
     בעניין זוננשטיין התעוררה (בין היתר) שאלת ה"עימות" בין הדרישה שבסעיף 8 לחוק המקרקעין, התשכ"ט - 1969, כי התחייבות לעיסקה במקרקעין תעשה במסמך בכתב, לבין דרישת תום הלב.
     
באותו שלב עסק ביהמ"ש העליון בפיתוח ההלכה, כי בנסיבות חריגות ומיוחדות ניתן לסטות מדרישת הכתב שבסעיף 8 לחוק המקרקעין ולהכיר בעיסקה, אף אם בפועל לא נערך מסמך בכתב כנדרש.
     בפס"ד זוננשטיין החליט ביהמ"ש שלא להגדיר באופן ממצה אותן "נסיבות מיוחדות", על מנת שלא "לחנוק" את פיתוח ההלכה; אולם הקביעה הכללית כי יש

מקרים שבהם - תוך יישום עקרון-העל של תום לב - יראה ביהמ"ש כאילו נערך מסמך בכתב, גם מקום שלא נערך, קביעה עקרונית זו הביאה את כב' השופט בך - בעניין שם אור הנ"ל - להעיר כי סעיף 203 אינו עומד בחלל ריק, ואפשר שעקרון תום הלב יקום כנגדו ואולי אף יגבר עליו.
     אציין בהקשר זה גם את פסה"ד הידוע קלמר נ. גיא (ע"א 986/93, פ"ד נ' (1), 185), שם יישמו בתי המשפט, הן המחוזי והן העליון, הלכה למעשה, אותו חריג לגבי דרישת הכתב שבסעיף 8 לחוק המקרקעין.

     מצינו, איפוא, כי עקרון תום הלב - שחשיבותו הולכת ועולה - כוחו רב לו כדי לגבור אפילו על דרישת הכתב שבסעיף 8 לחוק המקרקעין. אם כך, מדוע שלא יגבר אף על הדרישות הצורניות שבסעיף 203?
     כאמור, כב' השופט בך, בעניין שם אור, כבר הצביע על הקשר והזיקה שבין ההלכה האמורה בתחום המקרקעין (פס"ד זוננשטיין, פס"ד קלמר נ. גיא), לבין סעיף 203 שבו עסקינן.
     נראה כי המקרה שלנו מתאים לפסיקה שנותנת את הבכורה לעקרון תום הלב.

11. מגמת הפסיקה בשנים האחרונות היא ליתן משקל גדל והולך לעקרון-העל של תום הלב.
     הדברים אמורים ביתר שאת, כשמדובר ברשות מינהלית או בגוף ציבורי.
     תחום משיק לעניין זה הוא דיני עשיית עושר ולא במשפט.
     כך, בפסק דינו של ביה"ד הארצי לעבודה ע"ע 200018/98 עיריית ירושלים נ. שמעון בן דוד הבטיחה העירייה לעובד צבירה של ימי חופשה, כנגד עבודתו בימי ו', ואפשרות לפדותם עם פרישתו. משפרש העובד לגימלאות, התנערה העירייה מהבטחתה זו, ועל כן הגיש העובד את התביעה.
     
אחת מטענות העירייה היתה כי המכתב שכלל את ההבטחה האמורה אינו עומד בדרישות של סעיף 203, ועל כן הוא חסר תוקף מחייב כלפי העירייה.
     
כב' השופטת ברק קבעה כי התנהגותה של העירייה נגועה בחוסר תום לב, הן בכך שהבטיחה לעובד את התשלום, ולא פנתה כלל אל הממונה על השכר לשם אישורו; הן בכך שהחילה את ביטול התשלום באופן רטרואקטיבי; אבל -
     "מעל לכל יש בכך התעשרות שלא כדין. המערערת גרמה למשיב לעבוד בימי שישי, ועתה היא מבקשת להימנע מתשלום תמורת ימים אלו, למרות הבטחתה".
     לפיכך נדחה ערעור העירייה, ונותר חיובה בתשלום המובטח.
     מתוך פס"ד זה עולה, כי כאשר העירייה נוהגת בחוסר תום לב מובהק: היא קיבלה מהעובד את עבודתו, "צרכה" אותה, ולאחר מכן מסרבת לשלם את שהבטיחה - אזי גם אם אותה הבטחה אינה עומדת בתנאים של סעיף 203 לגבי התחייבות כספית של העירייה, בכל זאת יחייב ביהמ"ש את העירייה לשלם את שהתחייבה כלפי הצד שכנגד, וסעיף 203 לא ישמש לה מפלט.

     פרופ. דניאל פרידמן, בספרו: דיני עשיית עושר ולא במשפט (מהדורה שניה, כרך א', בעמ' 84) מטעים כי המבחן העיקרי להיותה של "התעשרות" "שלא על פי זכות שבדין" - שזו הדרישה, לצורך השבה, על פי סעיף 1 (א)לחוק עשיית עושר ולא במשפט, התשל"ט - 1979 -      ייחתך על פי השאלה אם אותה התעשרות או טובת הנאה היא צודקת, אם לאו. "אם היא בלתי צודקת - אין לראותה כהתעשרות על פי זכות שבדין".
     
     הדרך שבה זיכתה העירייה את עצמה בהנאה מעמלו ומשירותו המקצועי של התובע, תוך סירוב לשלם עבור השירות, היא דרך בלתי צודקת של קבלת טובת הנאה, באמצעות שירות שהתובע מתפרנס ממנו.
     לפיכך ניתן לראות גם בדיני עשיית עושר ולא במשפט בסיס ערכי ומשפטי, ששוקל כנגד "המחסום" של סעיף 203, ואשר ניתן להסתמך עליו על מנת למנוע את עושק התובע, כפי שעשה ביה"ד הארצי לעבודה בעניין בן דוד.

12.     עקרון תום הלב מקבל דגש מיוחד, מקום שמדובר בגוף ציבורי כמו עירייה.
     כידוע, כאשר רשות פונה אל ספק (או מתקשר פוטנציאלי אחר), מתקיימת "דואליות נורמטיבית", היינו: חלות על הרשות שתי מערכות של דינים. האחת היא המערכת ה"אזרחית" הרגילה של דיני החוזים וכל דין אחר שרלבנטי לעיסקה; והשניה - דיני המשפט הציבורי, שכוללים הן הוראות חקוקות והנחיות פנימיות שונות והן כללים עקרוניים של המשפט המינהלי ההלכתי, שחלים על כל רשות ציבורית.
     עומד על כך סגן הנשיא, כב' השופט גלעדי, מביהמ"ש המחוזי בבאר שבע, ב-בש"א (ב"ש) 5769/01 אבישי כץ בע"מ ואח' נ. עיריית קרית גת.
     לאחר הצגת הדואליות הנורמטיבית, מדגיש כב' השופט גלעדי, כי על פי כללי המשפט המינהלי "צריכה הרשות לפעול בהגינות (מהותית ודיונית), ביושר, בסבירות, תוך שיוויון, בתום לב, ללא שרירות, שלא בדרך של ניגוד עניינים ושלא בדרך מפלה".

בעניין די וורולי סיאני הנדסה (1990) בע"מ נ. מינהל מקרקעי ישראל (פ"ד נו(4) 145), פסק כב' השופט ריבלין:
"אכן, רשות ציבורית כפופה לנורמות חמורות מאלה המוטלות על הפרט. חובת ההגינות המוטלת על הרשות ביחסיה עם הפרט חמורה יותר מחובת תום הלב הנדרשת מן היחיד. חובת הגינות מוגברת זו נגזרת מן ההשקפה המקובלת במשפטנו, לפיה הרשות היא נאמן הציבור" (שם, בעמ' 153 וראו רשימת האסמכתאות שמובאת שם).

     פרופ. ג. שלו, בספרה: חוזים ומכרזים של הרשות הציבורית (הוצאת דין, תש"ס) עומדת על המישור הראשון של הדואליות הנורמטיבית, תוך דגש על עקרון תום הלב:
"עמדה זו, ולפיה כפופה הרשות לדרישות תום הלב במשא ומתן ככל פרט, נגזרת מהשקפתי הכללית בדבר תחולתם הישירה של הוראות חוקי החוזים על חוזי הרשות. מכוח הוראת סעיף 12 (א) לחוק החוזים הכללי חייב אדם לנהוג בדרך מקובלת ובתום לב במשא ומתן לקראת כריתתו של חוזה. פירוש המונח "אדם"

בסעיף זה ככולל גם את הרשות מאפשר, ואפילו תובע, החלה ישירה של דרישות תום הלב גם על רשות שהיא צד למשא ומתן המכוון לכריתת חוזה רשות. בכך נמצא פתרון מסויים, נוסף, לבעייתיות של הבטחת רשות, במצבים שהמסכת העובדתית בהם מצביעה על כך שהתקיים משא ומתן לקראת כריתת חוזה רשות, ולכן מצדיקה להחיל את סעיף 12 לחוק החוזים הכללי יחד עם דרישת תום הלב הטמונה בו" (שם, בעמ' 117 - 118).

מכוח העקרונות הללו קבע כב' השופט גלעדי, בעניין אבישי כץ בע"מ, כי העירייה לא תוכל להיוושע בטענתה כי לא נכרת הסכם עם החברה התובעת, כנדרש על פי סעיף 203, ועל כן אין העירייה קשורה אליה בקשר מחייב.
פסיקתו היתה, כי המגעים שהעירייה ניהלה בקשר לעבודה שבה דובר צריכים להחשב כ"מעין מכרז". לחברה התובעת, שזכתה באותו הליך של "מעין מכרז", יש להעניק זכויות כשל זוכה במכרז, ויש לראות את העירייה כקשורה בתוצאה זו, גם אם לא נחתם עדיין הסכם כנדרש על פי סעיף 203.

13.     סיכום ביניים מראה כי כנגד מעמדו של סעיף 203, מכוח הלכת רחובות נ. גולדמן והפסיקה שבעקבותיה, עומד עקרון תום הלב, לרבות מההיבטים של חובת האמון המוגברת של רשות ציבורית ושל עשיית עושר ולא במשפט.
     כאשר התנהגותה של העירייה מפרה עקרונות אלה, ביהמ"ש אינו צריך לתת לה גיבוי בניסיונה לחמוק מהתחייבותה לשלם עבור שירות שאותו כבר צרכה.
     במקרה דנן, חובת הגילוי ותום הלב חייבה את העירייה - בטרם תקבל מהתובע את מספר הטלפון של בעל הנכס - להעמיד את התובע במפורש על כך, שאין בכוונתה לשלם לו דמי תיווך.
     עוד מחובתה היה להעמידו גם על הוראת סעיף 203, היינו: כי על מנת שהתחייבות לתשלום על ידי העירייה תתפוס, עליה להיות ערוכה וחתומה כנדרש על פי אותו סעיף.
העירייה לא עשתה דבר מאלה, אלא להיפך: הובילה את התובע להאמין שיקבל את שכרו, על פי הבטחה מפורשת שנתן לו סגן מנהל אגף הנכסים, ובאמצעות מימוש, כביכול, של הבטחה זו מספר חודשים לאחר מכן.

     בכך נהגה העירייה בחוסר תום לב, ואין זה מן הראוי לאפשר לה לשלול מהתובע את השכר שמגיע לו עבור מציאת הנכס.
     אין ספק, שנגרם לתובע נזק מהתנהגות זו, שהרי לו היה יודע מראש, שאין בכוונת העירייה לשלם, היה נמנע מלקשר אותה עם בעל הנכס והיה מחפש שוכר אחר, כפי שהעיד.

14.     הבטחה שלטונית ו"כלל הניהול הפנימי":
ההלכה הפסוקה בסוגיה זו היא כי הבטחה שלטונית שניתנה ע"י בעל סמכות לתתה, מתוך כוונה שיהיה לה תוקף משפטי מחייב, וכך הובנה על ידי מי שניתנה לו, ושהיא מפורטת די הצורך ובת ביצוע, עשויה להיות מקור עצמאי לחיובה של הרשות. זאת ללא קשר עם השתק עקב הסתמכות על ההבטחה, ואף ללא שינוי לרעה של מצב מקבל ההבטחה (ע"א 135/75, 321/75 סאי-טקס קורפוריישן בע"מ ואח' נ' שר המסחר והתעשיה, פ"ד ל(1) 673; ראו אף בספרה של פרופ. ג. שלו: חוזים ומכרזים של הרשות הציבורית, עמ' 118-124).

     במקרה דנן, נציג העירייה שפעל מול התובע היה סגן מנהל אגף הנכסים, מר טוויטו, שהעיד על עצמו כי הוא בעל הסמכויות לעניין עיסקות שכירות מסוג זה.
     מר טויטו הוא שיזם את הקשר עם התובע, בשם העירייה; הוא שקיבל ממנו פרטים לגבי הנכס ובעליו והבטיח לשלם את דמי התיווך, אם תיקשר עיסקה; הוא זה שהודיע לתובע - לאחר מגעים ביניהם במשך מספר חודשים אחרי חתימת הסכם השכירות - כי התשלום אושר, וביקש מהתובע לשלוח חשבונית על מנת שהעירייה תוכל לשלם את שכרו.
     מעשים אלה של טוויטו, שנעשו במסגרת תפקידו, מהווים הבטחה והתחייבות מצד העירייה לשלם לתובע את שכרו.
נכון כי התחייבות זו לא לבשה את הצורה, שהיה עליה ללבוש לפי סעיף 203, אולם מר טוויטו היה בעל "הסמכות הפוטנציאלית" לקשור את עיסקת התיווך, וזאת מתוקף תפקידו.

פרופ. א. שטיין (כתוארו היום), במאמרו: הבטחה מינהלית (משפטים, כרך י"ד, 255), עומד על חיפוש הדרך, בתחום המשפט המינהלי, על מנת לתמוך באינטרס ההסתמכות של האזרח, שנתקל בהבטחה שלטונית נעדרת סמכות, או נעדרת הצורה הנדרשת בדין, ומוצא עצמו מול שוקת שבורה.
הניסיון לפתור את הבעיה באמצעות תורת המניעות נכשל, הן בארה"ב ובאנגליה והן בישראל, מכיוון שאם ההבטחה השלטונית ניתנה בסמכות, אזי לשם אכיפתה אין צורך בתורת המניעות. אם, לעומת זאת, לא ניתנה ההבטחה בסמכות, אזי תורת המניעות לא תועיל.
אחד החריגים שפותחו על מנת להגן על אינטרס ההסתמכות של האזרח הוא: "כלל הניהול הפנימי" (INDOOR MANAGEMENT) שיובא מתחום דיני החברות.
"לפי חריג זה, מקום שהפקיד הבא במגע עם האזרח, הינו בעל ה"סמכות הפוטנציאלית" ליתן הבטחה שנתן - האזרח רשאי להניח כי פעולת ההסמכה הפנימית אכן נעשתה כדין.

החזקה
OMNIA RITE ACTA ESSE PRAESUMUNUTUR
פועלת לטובת האזרח, והרשות תהא קשורה בהבטחתה. הוא הדין, כאשר תקפות ההבטחה מותנית במילוי דרישה פורמלית זו או אחרת (כגון: כתב): האזרח רשאי להניח, כי הרשות פועלת לפי הדפוסים הפורמליים הנכונים" (שטיין, שם, בעמ' 282).

סוגיית הבטחה בלתי מוסמכת של בעל סמכות פוטנציאלית במשפט המנהלי הועלתה לראשונה בבג"צ 640/78 קצאן את הרשטיג בע"מ נ' יו"ר הועדה המקומית לתכנון העיר נתניה ואח' (פ"ד ל"ד(2) 1).
שם אישרה הועדה המקומית לתכנון ובניה תכנית בניה של העותרים, וזאת תוך סטייה משמעותית מתכנית המתאר, סטייה שלא היה בסמכותה של הועדה לאשר.

כב' השופט בכור דן בדוקטרינה של "הסמכות הפוטנציאלית", על פי פסק דינו של לורד דנינג בעניין Lever Finance Ltd v Westminster Wells ... (1971) 1 Q.B. 222)).
כב' השופט בכור עומד על הביקורת שנמתחה באנגליה על הלכה זו ומסתייג מהחלתה מקום שלגוף שנחזה כבעל הסמכות לא היתה כלל סמכות ליתן את האישור כפי שניתן בעניין קצאן.
על כן השאיר כב' השופט בכור בצריך עיון את החלתו של כלל זה.

     לעדנה רבה יותר זכה "כלל הניהול הפנימי" בבג"צ 69/80 חירם נ' שר הביטחון ואח' (פ"ד ל"ה(4) 505). המדינה טענה שם, בין היתר, כי הבטחתו של ראש ענף תנאי שירות באגף כוח האדם בצה"ל, להעניק לעותר מענק מסויים, ניתנה בחוסר סמכות, ולכן אין לאוכפה.
אומר על כך כב' השופט ש. לוין:
"מבחינה ציבורית - אין ספק שהעותר יכול היה לראות את סגן אלוף כץ כמי שמייצג לפניו את שלטונות הצבא וכמי שמוסמך ליטול על עצמו הבטחה מחייבת מטעם שלטונות אלה...
אפילו היתה טענת המשיבים בדין, לא מן המידה היה לעוררה נגד העותר, שכחייל ואזרח נאמן, הבא במגע עם קצין בכיר, הפועל בגדר תפקידו, יכול היה לסמוך על הבטחה שניתנה לו; העלאת טענה כזו יש בה יותר מאבק של חוסר הגינות, וחבל שהעותר נאלץ להתמודד עם טענות מהסוג הנדון.
כשלעצמי, מתקשה אני להבין, אם במקרה הנדון נעשתה אבחנה מספקת בין טענה שמותר לעוררה, לבין טענה, שצריך לעורר בבית המשפט" (שם, בעמ' 510 - 511; ההדגשות במקור;
דברי ביקורת אלה של ביהמ"ש העליון יפים אף כלפי העירייה, במקרה שלפני, וכמו שציינתי כבר, לגבי הערתו של כב' השופט שרשבסקי, בעניין עזרה וביצרון, צר על כי העירייה לא מצאה ליישם אותן הערות).

פרופ. שטיין, במאמרו לעיל, רואה את בג"צ חירם כצעד לקראת הכרה ב"כלל הניהול הפנימי", כחריג לכלל שאין להחיל את תורת המניעות במקרים של מתן הבטחה לא מוסמכת ע"י רשות ציבורית.
הוא מציין, כי מבנה השלטון כיום מסובך, ואין זה צודק לדרוש מהאזרח כי יתמצא במבוך הסמכויות השונות. נוסף על כך, טבעו של אדם מהשורה להאמין בשלטון ולסמוך עליו, ואף עניין זה מוסיף משקל להסתמכותו של האזרח על הבטחה שניתנת על ידי בעל "סמכות פוטנציאלית".
הייתי מוסיפה כי יש להבחין בין עיסקה רחבת היקף, שכרוכה בהשקעות רבות ומצריכה הליכי בדיקה ותכנון, לבין עיסקה פשוטה ומצומצמת בהיקפה, כמו עיסקת התיווך שקשרה העירייה עם התובע: בסוג הראשון של העיסקות, ניתן לצפות כי המתקשר עם העירייה יסתייע בייעוץ מתאים ואף יטרח לברר את עניין הסמכות מראש (אם כי המציאות מראה שגם ציפייה כזאת לא תמיד מתגשמת).

לעומת זאת, כאשר מדובר בסך הכל בתיווך לצורך מציאת נכס לשכירות, כאשר מרכיב הזמן הוא חיוני ולוחץ, והעיסקה עצמה פשוטה ושגרתית, נראה כי אין זה סביר ואין זה נכון להטיל על הספק לבדוק את נציג העירייה, בעל "הסמכות הפוטנציאלית". אדרבא, לדעתי אותו נציג הוא שחייב בכל גילוי שנוגע לסמכויותיו האמיתיות, או לדרישות צורניות או אחרות של הדין, על מנת ליתן תוקף לעיסקה.
נכון כי בהלכת רחובות נ. גולדמן נפסק כי ניתן לדרוש מהאזרח שיכיר את המגבלות על פי דרישות של הדין, דוגמת סעיף 203; אולם בתקופה בת כשלושים שנים, שחלפה מאז נפסקה הלכה זו, השתנו המגמות בפסיקה. כיום הנטייה היא לדרוש מהרשות שקיפות וגילוי נאות, ויתר מרכיבי תום הלב, ואף בצורה מוגברת.

נראה כי המקרה שלנו מתאים להפעלת הכלל של "הניהול הפנימי":
     כפי שצויין, היה זה בתחום תפקידו וסמכותו של סגן מנהל אגף הנכסים בעירייה לערוך עיסקות תיווך. מר טוויטו אף מסר בעדותו, כי במקרים שנמצאו מתאימים לכך, חרגה העירייה ממדיניותה שלא לשלם דמי תיווך, וכן שילמה אותם.
על כן היה התובע מוצדק לחשוב, כי הפקיד שסיכם עימו את עיסקת התיווך הוא בעל ה"סמכות הפוטנציאלית" לכך, במיוחד בהתחשב במהות ובהיקף של

העיסקה. בפועל, אכן היתה למר טוויטו סמכות כזאת, וזאת בשונה מהנסיבות שהתקיימו בפס"ד קצאן ובפס"ד חירם שנזכרו לעיל.
הדבר היחיד שלא נעשה היה לערוך הסכם בכתב, בחתימת ראש העיר והגזבר, שיתן להזמנת התיווך, שהעירייה עשתה אצל התובע, את הצורה ההסכמית, בצירוף האישורים הדרושים, על פי הדין.
היה זה מחובתה של העירייה לדאוג לעריכת המסמך הדרוש על פי סעיף 203, ואין לאפשר לה לגלגל על שכמו של התובע את האחריות למחדל זה.
התובע העיד, כי ערך הסכמים דומים, בעל פה, גם עם משרד הבטחון וגם עם עמידר, וקיבל את שכרו, דבר שחיזק את מחשבתו, כי עריכת הסכם דומה עם נציג אגף הנכסים של העירייה היא תקינה.
מסתבר כי אף אותו נציג עצמו סבר כך, עד שהעמידה אותו היועצת המשפטית שלו על קיומו של סעיף 203.

ובכן, אם סגן מנהל אגף הנכסים, בכבודו ובעצמו, לא היה מודע לדרישותיו של אותו סעיף, איזו הצדקה יש להטיל על האזרח-הספק את האחריות לקיום דרישות הסעיף, ובמיוחד בסוג של עיסקה כגון זו. אין לכך כל הצדקה, כלכלית או ענייינית.
על כן, במקרה זה ניתן לבסס את חבות העירייה גם על כלל "הניהול הפנימי".

15.     בסיס נזיקי לחבות: אחריות מעביד
     על פי סעיף 13 לפקודת הנזיקין [נוסח חדש], חלה על מעביד חבות בגין נזק שגרם עובד שלו, במעשה (או במחדל) שביצע תוך כדי עבודתו.
     אין מחלוקת כי בעיסקה עם התובע פעל מר טוויטו כעובד העירייה, במסגרת תפקידו, ולמען האינטרס של העירייה. בפעלו כך, נמנע מליידע את התובע במפורש, כי העירייה אינה מוכנה לשלם דמי תיווך, או כי העירייה לא תהא חייבת בהם אם לא תעשה העיסקה במסמך בכתב, בצירוף החתימות הדרושות על פי סעיף 203.
     זה הוא ביצוע רשלני או בלתי נאות של תפקידו של טוויטו, והעירייה - כמעסיקתו - אחראית לנזק שנגרם בשל כך לתובע.
     לנוכח מסקנה זו, לא ראיתי צורך לדון בנפרד בביסוס החבות על חוק השליחות.
     

ברור שמעמדו של "עובד" אינו זהה לזה של "שלוח", אולם ככל שמדובר באחריות לנזק שנגרם לצד שלישי מפועלו של העובד או השלוח - שנעשה בגדרי סמכותו ולמען המעסיק או השולח - החבות מבוססת על עקרונות דומים.
     לענייננו יש לציין את העובדה, כי למרות טענתה שלא נכרת כלל הסכם תיווך, לא היססה העירייה "לאמץ" את עמלו של התובע ולהתקשר בהסכם שכירות לגבי הנכס שהוא איתר.
     במושגים של שליחות, ניתן לאמר שהעירייה אישררה את פעולת השלוח (טוויטו), למרות טענתה כי אין להכיר בפעולה זו, משלא נעשתה על פי הדרישות של סעיף 203 (כפי שציינתי לעיל, נראה כי הסיווג המתאים ביותר של טוויטו הוא כ"אורגן" של העירייה).

סיכום:

16.     התובע היה הגורם היעיל שתיווך בין העירייה לבין בעל הנכס, אשר העירייה נזקקה לו בדחיפות לצורך ביה"ס לבנות, ולאחר שלא הצליחה למצוא נכס מתאים בדרכים אחרות.
     העירייה, באמצעות מר טוויטו, יצרה קשר עם התובע והבטיחה לו תשלום דמי התיווך, אם תיקשר עיסקת השכירות.
     עיסקת השכירות אכן נקשרה, לחמש שנים, בין העירייה לבין בעל הנכס.
     העירייה אף נקטה צעדים על מנת לעמוד בהבטחתה לתובע, עד אשר שינתה את עורה, כשהיא נאחזת בסעיף 203 כהצדקה ליטול את "סחורתו" של התובע ולצרוך אותה, מבלי לשלם עבורה.

הצבעתי לעיל על מספר דרכים וטעמים שמכוחם ניתן, לדעתי, להימנע מתוצאה מעוולת כזאת ולהגיע לתוצאה המתבקשת על פי ההגינות וההיגיון.
על פי כל אחת מהדרכים הללו, אני מקבלת את תביעתו של התובע לדמי התיווך, כלפי העירייה.

הבהרתי לעיל מדוע יש לדחות את התביעה כלפי חב"ד, ומדוע, מאידך, אילצה העירייה, בהתנהגותה, את התובע לצרף את חב"ד כנתבעת בהליך זה.

17.     שתי הערות בשולי הדברים:
     האחת - אני סבורה כי לא יהא זה נכון לדחות את תביעתו של התובע כנגד העירייה ולהפנותו לתביעה אישית נגד טוויטו, בשל האופן שבו פעל הלה כלפיו.
     כפי שציינתי, טוויטו לא חרג מתחום סמכותו ואף לא פעל למען האינטרס האישי שלו, אלא פעל למען העירייה, במסגרת תפקידו וסמכויותיו.
     יתרה מזאת, העירייה הפיקה מפעולתו את התועלת המצופה, בכך שהנכס אשר המתווך (התובע) מצא, אכן התאים לצורכי ביה"ס, והעירייה הספיקה לכרות את חוזה השכירות טרם תחילת שנת הלימודים.
     בכך אימצה העירייה את התחייבותו של טוויטו כלפי התובע, ומן הדין לחייב אותה, ולא את טוויטו אישית, באחריות כלפי התובע.

     כמובן, מההיבט של אחריות-מעסיק, העירייה יכולה לחזור ולתבוע את טוויטו, אם לדעתה יש לה עילה כנגדו, אולם מנקודת מבטו של התובע - העירייה, ולא טוויטו, היא שאחראית לשלם לו את שכרו.

     ההערה השניה נוגעת לסעיף 203:
     תכליתו החשובה של סעיף זה היא לשמור על כך שגורמי העירייה יפעלו במסגרת הדין, לרבות התקציב, ובדרך זו לשמור על משק הכספים של העירייה ועל המינהל התקין.
     איני מקבלת את הטענה כי מניעת השימוש בסעיף 203 כדרך מפלט, שבאמצעותה תוכל העירייה לחמוק מתשלום עבור סחורה או שירות שרכשה וצרכה - תרוקן את הסעיף מתוכנו.
     האחריות לשמור על תוכנו של סעיף 203 ולקיים את הוראותיו, למען התכלית שלשמה נחקק, מוטלת, בראש ובראשונה, על העירייה עצמה.
     הימנעות מקיום הוראות הסעיף, מקום שבפועל קשרה העירייה עיסקה על מנת לרכוש מצרך או שירות חיוני - כפי שהיה במקרה דנן - וחלף זאת, הסתתרות

מאחורי סעיף 203 פשוט על מנת לצרוך שירות שהוזמן ולא לשלם עבורו - כל אלה הם בגדר שימוש לרעה בסעיף 203 ועיוות של תכליתו האמיתית.
     סעיף 203 לא נועד לשמש לעירייה "דרך מילוט" למעשי עושק, שמקומם לא יכירם, וודאי לא מצד רשות ציבורית שחבה חובה מוגברת של אמון ותום לב כלפי האזרחים.
     שימוש לרעה, בדרך זו, בסעיף 203 - הוא שמרוקן אותו מתוכנו האמיתי, ולא תביעתו המוצדקת של הספק לשכר טרחתו, לאחר שהעירייה, מחד, קטפה את פרי העיסקה שערכה; ומאידך, לא דאגה בעצמה למלא אחר הוראות סעיף 203 בנוגע לאותה עיסקה.

     מעניינה ומחובתה של העירייה היה לדאוג לכך, שהעיסקה עם התובע - שהיתה נחוצה לה באופן דחוף - תזכה גם ללבוש הדרוש לפי סעיף 203.
     משחדלה העירייה מעשות כן, וודאי שאין ביהמ"ש צריך ליתן לה גיבוי לשימוש לרעה בסעיף 203 - אותו סעיף שהיא עצמה לא דאגה לקיים - על מנת לחמוק באמצעותו מתשלום עבור השירות שרכשה וצרכה (אזכיר לעניין זה את פסיקתה של כב' השופטת ברק בעניין ירושלים נ. בן דוד).

     עשיית שימוש כזה בסעיף 203 חותרת תחת האמון שצריך לשרור בין העירייה לבין האזרחים ופוגעת בתדמיתה של העירייה כרשות שמנהלת את ענייני העיר.
     העירייה היא הראשונה שצריכה לדאוג לכך, שסעיף 203 אכן ישמש ליעודו, למינהל תקין של משק העירייה, ולא למטרות "זרות".
     חובה זו משתלבת עם חובת הגילוי הנאות ותום הלב כלפי ספקים: העירייה היא שצריכה להעמיד את הספק, מראש ובבהירות, על כל מניעה או מגבלה מצידה לקיום העיסקה עמו, לרבות הדרישות הצורניות שבסעיף 203 או בהוראות דין דומות.
18.     שיעור דמי התיווך:
     ציינתי כי יש מחלוקת בעניין זה: התובע טוען כי הבהיר לטוויטו מראש, שהוא גובה חודש של שכר דירה עבור כל שנה משנות הסכם השכירות.
     טוויטו הכחיש כי שוחח עם התובע כל עיקר על דמי התיווך, וממילא הכחיש כי התובע נקב את שיעורם בדרך זו.
     דחיתי את טענתו של טוויטו כאילו לא דובר כלל על דמי התיווך, והעדפתי את גירסתו של התובע, כי טוויטו הבטיח לשלם לו דמי תיווך, אם תיקשר העיסקה.
     עם זאת, לא שוכנעתי כי אמנם סוכם בין השניים מראש שיעור דמי התיווך, כפי שהתובע טוען לו.
     על פי עדות התובע עצמו, טוויטו הבטיח לשלם לו "כמקובל". התובע לא העיד כי טוויטו אישר במפורש - לבד מעצם התשלום - גם את שיעור דמי התיווך שהוא תובע.
     התובע טען כי התשלום שתבע נהוג בענף התיווך, אך הוא לא הביא כל ראייה לכך.
     התובע לא הוכיח איפוא, במידה הדרושה, את שיעור דמי התיווך שתבע.

     מחלוקת דומה בקשר לשיעור דמי התיווך התעוררה ב-ע"א 74/89 חסינים בע"מ נ. שפירא (פ"ד מ"ו (1), 845).
     שם הובאו ראיות בדבר שיעורים אפשריים שונים של דמי התיווך, ולבסוף בחר ביהמ"ש להעמיד את שיעור דמי התיווך, שהנתבעת תשלם למתווך, על בסיס דומה לזה של דמי התיווך, אשר המתווך גבה מהצד השני לעיסקה, קרי: דמי שכירות לחודש אחד, מתקופת השכירות הראשונה.
     אני סבורה כי פתרון זה מתאים גם למקרה דנן.

19.     סוף דבר, אני מקבלת את תביעתו של התובע כנגד העירייה, אולם לא במלוא סכומה.      אני מחייבת את העירייה לשלם לתובע דמי תיווך בסך שווה ערך בשקלים ל- 4500 דולר (שכר חודש אחד לשנת השכירות הראשונה); וזאת בתוספת מע"מ כחוק.      הסכום יומר לשקלים, נכון ליום 31.8.95 (יום כריתת הסכם השכירות), ויווסף עליו ה-מע"מ.

הסכום כולו ישא הפרשי הצמדה וריבית ממועד זה ועד לתשלום בפועל.
בנוסף, תשלם העירייה לתובע הוצאות המשפט, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית מיום הוצאתן ועד לתשלום בפועל, וכן שכ"ט עו"ד בסך 5000 ש"ח, בתוספת מע"מ, ובצירוף הפרשי הצמדה וריבית מהיום ועד לתשלום בפועל.

אני מחייבת את העירייה לשאת גם בהוצאות המשפט של חב"ד, מכיוון שאלמלא דבקה העירייה בטענת הסרק שלה, כאילו הסכם התיווך נקשר על ידי חב"ד, ולא על ידי העירייה - לא היה התובע מבקש לצרף את חב"ד כנתבעת.
משעמדה העירייה על טענה זו, שלא היה לה כל בסיס עובדתי, לא נותרה לתובע ברירה, אלא לתבוע גם את חב"ד, מחשש לסיכון פן יצא וידיו על ראשו.
על כן אני מחייבת את העירייה לשלם לאגודת מוסדות חב"ד נתניה הוצאות המשפט ושכ"ט עו"ד בסך 5000 ש"ח, בתוספת מע"מ ובצירוף הפרשי הצמדה וריבית מהיום ועד לתשלום בפועל.

20.     המזכירות תשלח את פסק הדין אל ב"כ הצדדים.     

זכות ערעור לביהמ"ש המחוזי תוך 45 יום.





לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. תום לב דיוני

  2. תום לב בפשיטת רגל

  3. תום לב בדיני שטרות

  4. תום לב בהליכי פש''ר

  5. ניהול מו''מ בתום לב

  6. תום לב בהוצאה לפועל

  7. תום הלב בחוזה שכירות

  8. חובת תום הלב של הבנק

  9. פיטורים בחוסר תום לב

  10. תום לב בעסקאות נוגדות

  11. התיישנות בחוסר תום לב

  12. הסתבכות בחובות בתום לב

  13. חוסר תום לב בפשיטת רגל

  14. הגשת תביעה בחוסר תום לב

  15. כתב תביעה הטעיה תום הלב

  16. תום לב בסטייה מהיתר בנייה

  17. תום לב בבקשה לכינוס נכסים

  18. עקרון תום הלב במשפט העבודה

  19. חוסר תום לב של חברת הביטוח

  20. תום לב בהתיישנות תביעת ביטוח

  21. שלילת מזונות בגין חוסר תום לב

  22. תום לב אובייקטיבי בדיני שטרות

  23. תום לב של הקונה בעסקת מקרקעין

  24. הגנת תום הלב בחוק הגנת הפרטיות

  25. פרשנות הסכם על פי עקרון תום הלב

  26. תיק ההוצאה לפועל נפתח שלא בתום לב

  27. תום לב בפירוק שיתוף בין בני זוג

  28. פיצויים בגין הפרת תום לב במו''מ

  29. דרישת תום לב באישור תביעה נגזרת

  30. חובת תום לב מוגברת של רשות ציבורית

  31. טענת חוסר תום לב חמור באי גילוי מידע

  32. ביטול זכיה במכרז למרות טעות בתום לב

  33. זכאות לדמי תיווך מכוח עקרון תום הלב

  34. חובה מוגברת של תום לב של רשות ציבורית

  35. התיישנות: ניהול מו"מ תוך משיכת זמן בחוסר תום לב

  36. לטענת החייב חובותיו נוצרו בתום לב בשל כשלון עסקי

  37. הפרת חובת תום לב במשא ומתן לקראת כריתת עסקת רכישת מניות

  38. נטען כי הבנק נקט בהליכי מימוש המשכנתא בהוצל"פ שלא בתום לב

  39. זכותו של מי גוברת ? הבעלים ממנו נגזלה המכונית, לבין מי שרכש אותה, לטענתו, בתום לב ובתמורה

  40. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון