התנגדות לתכנית מתאר מחוזית

להלן פסק דין בנושא התנגדות לתכנית מתאר מחוזית:

פסק דין

1.     העותר ביקש לבטל את החלטת המשיב 1, בה נדחתה בקשתו למתן רשות ערר, על דחיית התנגדותו לתכנית לפי סעיף 110(א)(2)(ב) לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה - 1965 (להלן - החוק), וליתן לו רשות ערר בהתאם לבקשתו.

2.     לטענת העותר:
א.     המשיבה 3 רכשה זכויות חכירה ממינהל מקרקעי ישראל של כ-120 דונם בין הקיבוצים להב ודביר, ויזמה תכנית שאושרה בשנת 1991. על פי התכנית הנ"ל חלק מהשטח יועד לתיירות ויתרת השטח נותרה בייעוד חקלאי.
בתאריך 16.11.95 נכנסה לתוקף תמ"א 22 לייעור שייעדה את השטח ל"יער מוצע נטוע אדם".
בתאריך 30.3.99 אושרה תכנית מיתאר מחוזית 14/4 שייעדה את השטח ל"קרקע חקלאית".
בתאריך 23.10.06 פורסמה ברשומות הודעה על הפקדת תכנית 3/184/03/07. ביום 30.10.06 הגיש העותר התנגדות לתכנית הנ"ל. בתאריך 14.2.07 נדחתה התנגדותו.
בתאריך 25.2.07 פנה העותר למשיב 1, יו"ר הועדה המחוזית לתכנון ובניה דרום, בבקשה בכתב למתן רשות ערעור לערור על דחיית התנגדותו למועצה הארצית לתכנון ובניה, בה ביקש ממשיב 1 לאפשר לו להשמיע את טענותיו בעל פה.
בתאריך 22.3.07 דחה משיב 1 את בקשת העותר למתן רשות ערר, בלי לאפשר לו להשמיע טענות בעל פה.
בתאריך 22.3.07 פנה שוב העותר למשיב 1 בבקשה נוספת לאפשר לו להשמיע את טענותיו בעל פה, וביום 14.4.07 הודיע משיב 1 לעותר על דחיית בקשתו, בנימוק שהעותר הציג את הנימוקים לבקשתו בבקשה בכתב שהוגשה על ידיו ובהתנגדותו לתכנית, ועל פי המקובל לא נהוג לאפשר השמעת טענות בעל פה בבקשות מסוג זה. לפיכך טען העותר כי נשללה זכות הטיעון שלו להשמעת טענות בעל פה.

ב.     התכנית המקורית החלה על המקום בוטלה על ידי תמ"א 22 ותמ"מ 14/4, ולא שונתה מחדש כדין, ועל כן התכנית המוצעת משנה באופן קיצוני את המצב התכנוני של השטח.
סעיף 7א' לתמ"א 22 קובע כי תכנית מפורטת העומדת בסתירה אליה מבוטלת.
סעיף 14.3 לתמ"מ 14/4 קובע כי היא גוברת על תכניות מפורטות העומדות בסתירה אליה.
סעיף 7ב' לתמ"א 22 קובע כי ניתן לאשר מחדש תכנית שבוטלה על ידיה.
סעיף 14.3 לתמ"מ 14/4 קובע כי שימוש קיים שהותר מכוח תכנית שבוטלה, ייחשב כשימוש חורג שהותר.
במקרה זה הליך האישור מחדש לפי תמ"א 22 מחייב פרסום ושמיעת התנגדויות, כפי שיש לעשות לכל תכנית, ואין לאשר תכנית בחוסר שקיפות ללא פרסום ובלי לשמוע את עמדת הציבור והנוגעים בדבר.
המשיב נמנע מלהביע דעה, אם אישור זה מהווה השבחה המחייבת בתשלום היטל השבחה, ובכך מקופחת הקופה הציבורית.
התרת שימוש קיים שהותר לפי תכנית קודמת על פי סעיף 14.3 לתמ"מ 14/4, מתייחס לשימוש בפועל שהיה קיים והיה מותר על פי תכנית קודמת, ואינו מתיחס לייעוד שהיה קיים לפני תכנית קודמת, שלגביו לא נעשה שימוש בפועל לפני כניסתה לתוקף של תמ"מ 14/4.
השטח נשוא התכנית שבדיון זה לא שימש באופן מעשי לתיירות ומעט המבנים שהיו עליו נהרסו לפני הפקדת התכנית המוצעת. על כן אין בהוראות תמ"מ 14/4 המתירות שימוש חורג את השימוש שהותר בתכנית נשוא הדיון. במצב זה היו בתכנית המוצעת שינויים לתכנית המיתאר המחוזית, ועל כן היתה טעונה אישור של המועצה הארצית לתכנון ובניה, דבר שלא נעשה.
כמו כן, משבוטלה התכנית הישנה, והואיל ויש בתכנית המוצעת שינוי ביחס למצב התכנוני כיום לפי תמ"א 22 ותמ"מ 14/4, היתה צריכה משיבה 2 להגיש תכנית תיקון לתכנית המיתאר המחוזית שהיתה בסמכות המועצה הארצית.
משכך, אין תוקף לתכנית המוצעת שלגביה נדחתה התנגדות העותרת.
העותר העלה את הטענה בדבר העדר סמכות הועדה המחוזית לאשר את התכנית, בהתנגדות שהוגשה על ידיו ובבקשתו למתן רשות ערר על החלטת הועדה המחוזית, ומכל מקום טענת העדר סמכות ניתן להעלות בכל שלב.
משלא אושרה מחדש התכנית הישנה, יש לראות את השטח כמיועד ליער וחקלאות בלבד.

ג.     העותר התנגד לתכנית בין היתר הואיל וה"קו הכחול" בה אינו מבטא בצורה נכונה את ההשפעה התכנונית שלה לנוכח הלכת "וינטר", לפיה ניתן להגיש תביעה לפיצויים לפי סעיף 197 לחוק, רק במקום שהשטח הנפגע צמוד לקו הכחול של התוכנית הפוגעת, וכי המקום היחיד בו ניתן להעלות את הטענה בדבר היקף השפעתה של תכנית, הוא בדיון בהתנגדות לתכנית (עע"מ 2775/01, שרגא וינטר נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה "שרונים"). יש לשקול שיקול זה בעת מתן רשות להגיש ערר על אישור תכנית.

ד.     בנסיבות הענין צריכה היתה הועדה לבקש תסקיר השפעה על הסביבה, לאור העובדה שמדובר בבניה בהיקף של 20,000 מ"ר בלב שטחי יער וחקלאות.

ה.     אין מדובר בתכנית בעלת השלכה מקומית בלבד. הפסיקה לא קבעה רשימה סגורה של שיקולים למתן רשות ערר (עת"מ 3663/02, ועדת שכונת עין כרם נ' הועדה המחוזית לתכנון ובניה, מחוז ירושלים, פ"ד נז(2) 882).
מתעוררות שאלות חשובות ביחס לדרך לאשרור תכנית שבוטלה על ידי תכנית עדיפה, כפי שנקבע בתכנית מיתאר ארצית, האם יש לאפשר הגשת התנגדויות או מתן זכות שימוע לבעלי ענין במועצה הארצית, האם יש זכות ערר על תכנית שאושרה מחדש במועצה הארצית, בחינת שאלת ההשלכות לענין תשלום היטל השבחה לתכנית שבוטלה ולאחר מכן אושרה, בחינת השאלה ביחס למעמדו של ייעוד קרקע של תכנית שבוטלה אך נקבע כי השימוש בה אינו שימוש חריג, האם ניתן לשלול זכות קניינית בלי להעניק זכות ערעור, ובחינת המקרים בהם חייבים לערוך תסקיר השפעה על הסביבה.

ו.     החלטת משיב 1 היתה בלתי סבירה ובלתי מידתית.

3.     לטענת משיבים 1 ו-2:
א.     החלטת משיב 1 סבירה ולא נפל בה כל פגם שיכול להביא לביטולה.
ב.     התכנית המקורית 2/184/03/07 אושרה בשנת 1992, בה יועד השטח לתיירות ונופש, אזור חקלאות ושצ"פ.
בשנת 2005 הוגשה על ידי משיב 3 התכנית נשוא הדיון מס' 3/184/03/07 שעניינה - הבינוי והשטח המיועד לבינוי, בלי לשנות את זכויות הבניה בתכנית המקורית.
התכנית הנ"ל אושרה להפקדה ביום 9.1.06.
לאור העובדה שתמ"א 22 ליער ויעור אושרה ב-1996, לאחר אישור התכנית המקורית, היה צורך לפנות למועצה הארצית על מנת לשחרר את שטח התכנית מהוראות תמ"א 22. אישור המועצה הארצית ניתן ביום 10.1.06 (נספח ב' לתגובה).
העותר הגיש התנגדות לתכנית, ולאחר דיון בועדת המשנה הסטטוטורית במעמד העותר ביום 29.1.07, החליטה הועדה לדחות את ההתנגדות והודיעה לעותר על כך ביום 11.2.07 (נספח ו' לעתירה).
על ההחלטה הנ"ל הגיש העותר למשיב 1 בקשת רשות ערר למועצה הארצית ובקשתו נדחתה, בנימוק שמדובר בתכנית נקודתית שאין לה השלכות רוחב כלל ארציות או אפילו מחוזיות, ואינה מעוררת שאלה עקרונית או מלווה ברגישות ציבורית המצדיקה לעכב את המועצה הארצית, על פי המבחנים שנקבעו לענין זה בהלכה הפסוקה (נספח ח' תגובה).
לאחר מכן פנה העותר פעם נוספת למשיב 1 וביקש להזמינו לדיון בעל פה להשמעת טענותיו, ובתשובה לכך הודיע לו משיב 1 כי ניתנה אפשרות לשטוח את מלוא טענותיו בכתב, ולא היה מקום לזמנו להשמעת טיעונים בעל פה על פי הנוהל המקובל.
במצב זה, הוגשה עתירה זאת ביום 1.5.07.
משיב 1 פעל בהתאם לאמות המידה שנקבעו בפסיקת בית המשפט העליון בבג"ץ 123/75, שמואל אור ואח' נ' הועדה המחוזית לתו"ב י-ם, פ"ד ל(1) 630; לא היתה מניעה לאפשר לעותר להעלות את טענותיו בכתב כפי שנעשה על ידי משיב 1 ולא היתה חובה לאפשר לו להשמיע את טענותיו בעל פה (בענין הר-זהב , המשפט המנהלי בישראל, 284).

דיון
4.     לאחר עיון בטענות הצדדים, נראה לי שאין מקום להתערב בהחלטת משיב 1 שלא ליתן לעותר רשות להגשת ערר למועצה הארצית.
משיב 1 פעל בענין באופן סביר בהתאם להנחיות ההלכה הפסוקה ואין מקום להתערב בהחלטתו.
יצויין, שהחלטת המועצה הארצית שאישרה את תוקפה של התכנית המקורית ניתנה עוד ביום 10.1.06, ועל כן אין מקום לאפשר כיום רשות ערר בפני המועצה הארצית על מנת לנסות להעלות בערר במועצה הארצית, השגות ביחס לתוקפה של החלטת המועצה הארצית מיום 10.1.06.
כמו כן, לא היה פגם בכך שניתנה לעותר אפשרות להעלות את טענותיו בפני משיב 1 ביחס לבקשת רשות להגשת ערר בכתב.

     בסעיף 14.3 לתמ"מ 14/4 נאמר:
"שימוש שהיה מותר ביום תחילתה של תכנית זאת לא יהפוך לשימוש אסור מחמת תחילתה של תכנית זו בלבד, אלא דינו יהיה כדין שימוש חורג שהותר".

הוראה זאת לא התיחסה רק לשימוש שהיה קיים בפועל לפני תחילתה של תמ"מ 14/4, כפי שטען ב"כ העותר, אלא לשימוש "שהיה מותר ביום תחילתה" ועל כן היו היעודים שנקבעו בתכנית המקורית ל"שימוש חורג שהותר".
לאור זאת, לא היה בתמ"מ 14/4 כדי לבטל את חוקיות השימושים שהותרו, היינו הייעודים שנקבעו בתכנית המפורטת המקורית. גם בתמ"א 22 לא היה כדי להביא לפסילת התכנית שאושרה.
מכל מקום, היו במקום גם שימושים בפועל, שהיו מותרים עפ"י התכנית הישנה, בעוד שהתכנית החדשה היתה מושתתת על אותם שימושים שהותרו קודם לכן.

5.     לאור האמור, אני דוחה את העתירה ומחייב את העותר לשלם הוצאות ושכ"ט עו"ד בסך 5,000 ₪ למשיבים 1 ו-2.



רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון