הפקעה ע''י איחוד וחלוקה מחדש

התובעת טוענת כי בשל הליך איחוד וחלוקה, הנתבע "איבד" את בעלותו במקרקעין וקיבל קרקע חלופית, לפיכך אינו זכאי לקבל פיצויי הפקעה לאחר ששנים לאחר מכן הופקעה הקרקע. במקרה דנן, קיבל הנתבע נכס חלופי כמפורט לעיל

בית המשפט ציין כי בפני הרשות שתי דרכים לגיטימיות להשגת היעדים הציבוריים, בהם היא מעונינת: דרך ההפקעה, ודרך החלוקה מחדש. בדרך אחרונה זו נושאים בנטל בעלי החלקות בתחום תכנית החלוקה, וזהו בדיוק הכלי העומד לרשות במסגרת סעי' 121 לחוק. העותרים אינם יכולים להלין על כך שהרשות בחרה באמצעי של חלוקה מחדש ובכך חסכה הוצאת כספים מקופתה.

הליך של איחוד חלוקה מאפשר אפוא, במסגרת תוכנית בנין עיר הקניית זכויות לבעל זכות במקרקעין במגרש חילופי כנגד שלילת זכויות בעל הנכס במקרקעין המקורית שלו, כתחליף להליך של הפקעה ותשלום פיצויים בגין הנכס המופקע.


להלן החלטה בנושא הפקעה ע''י איחוד וחלוקה מחדש:

החלטה

לפני תביעת הועדה המקומית לתכנון ובניה ירושלים לקביעת סכום הפיצויים המגיעים לנתבע בעקבות הפקעת השטח של 364 מ"ר, שהיה בבעלותו ועליו מבנה ובתי מלאכה (שהוחזקו על ידי דיירים מוגנים), והידוע כחלקה (היסטורית) 3 בגוש 30107.

ההסדר הדיוני
1.     לאחר שהוגשו חוות דעת מטעם השמאים, הגיעו הצדדים להסדר דיוני כדלקמן:
ב"כ הצדדים: לפי המלצת בית המשפט אנו מסכימים להסדר דיוני כדלקמן:
א.     כל צד יוכל לטעון את טענותיו המשפטיות לגבי השאלה אם הגיע פיצוי נוסף.
ב.     לאחר שביה"מ יכריע בשאלות המשפטיות ובהתאם לתוצאה ביה"מ ימנה שמאי מטעמו ששומתו תהא מכרעת. הצדדים יהיו רשאים לשאול שאלות הבהרה את המומחה או לבקש לחקור אותו על שומתו.
ג.     השאלות המשפטיות הן כדלקמן:

  1. האם הנתבעים היו זכאים לקבל פיצויים על פי דין בעקבות ההפקעה, וזאת לאור תכנית האיחוד והחלוקה שאושרה קודם לכן.
  2. אם מגיע לנתבעים פיצויים בעקבות ההפקעה, האם מן הדין לנכות את סכום שווי הפיצוי שהנתבעים קיבלו במסגרת הליך האיחוד והחלוקה?
  3. האם סכום הפיצויים שייקבע ע"י ביה"מ בגין פיצויים בעקבות ההפקעה צריך להיקבע אך ורק על בסיס עסקאות בשוק החופשי או שמא מותר לביה"מ או לשמאי שימונה מטעמו להסתמך גם על שומות או פסקי דין שניתנו על בסיס הסכמי פשרה בין האזרח ובין הרשות, אגב מימוש ההפקעה.
  4. האם פסק הדין שניתן בה"פ 576/01 והשומה שהיוותה חלק ממנו מהווים גורם מחייב את התובעת מחד ואת ביה"מ מאידך. "


הרקע העובדתי
2.     נשוא התביעה הינו חלקה (היסטורית) 3 בגוש 30107 אשר עד ל- 1996 היתה רשומה על שם בעלים פרטיים אשר מיוצגים על ידי עו"ד פרייברג, נאמן של הבעלים.

בשנת 1996 נרשם בלשכת רשום המקרקעין הליך של איחוד וחלוקה לא רצונית על פי תוכנית מפורטת 2496א' אשר אושרה בשנת 1989 ותוצאותיה היו בין היתר ביטול זכויותיהם של הבעלים בחלקה 3 .
הבעלים קיבלו זכויות בחלקה חילופית בגוש 30107 חלקה 101.
המקרקעין הידועים כחלקה היסטורית 3 בגוש 30107 (להלן: "החלקה") נכללו בחלקות חדשות 93 ו-94 בגוש 30107 ונרשמו על שם עיריית ירושלים. לתכנית קיים תקנון תוכנית 2496א' וכן טבלת האיחוד וחלוקה של התוכנית. בשנת 23.1.2001 התובעת הפקיעה את תוואי הרחבת רחוב יפו, ובין היתר הפקיעה את חלקות 93 ו- 94 בגוש 30107 שכללו כאמור את החלקה, זאת בין היתר מפני שעל החלקה היה בנוי בנין אשר הוחזק על ידי דיירים מוגנים אשר אינם צדדים להליכים אלה. אותם דיירים פונו על ידי התובעת בעקבות ההפקעה.

על אף הקניית החלקה לבעלותה של עיריית ירושלים והעברת זכויות חילופיות לנתבע בחלקה 101 בגוש 30107 על פי תוכנית 2496א' ורישום אותן זכויות בלשכת רשום המקרקעין לכשפורסמה ההפקעה, טען הנתבע כי הוא זכאי לקבל לפיצויים בעקבות ההפקעה בגין הזכויות בחלקה, וזאת מעבר לזכויות שקיבל במגרש חילופי. לטענת התובעת הנתבע פעל אצל דיירים מוגנים שהחזיקו בנכס המופקע וניסה למנוע מהם מלמסור חזקה בבנין שנבנה על הנכס המופקע.

כדי למנוע הפרעה לסדר הציבורי אגב מימוש ההפקעה, הגיעו הצדדים לתובענה להסכם, לפיו התובעת שילמה לנתבע 108,000$, בנאמנות אשר נשאר בידי הנתבע בכפוף לתנאים המפורטים בהסכם. כנגד תשלום זה הסיר הנתבע כל התנגדות לשימוש הציבורי במקרקעין המופקעים ולהפקעה עצמה.
נקבע כי סכום הפיצויים הסופי שישולם לנתבע בעקבות ההפקעה יקבע על ידי בית המשפט.
כן נקבע, כי עצם הסכמת התובעת לשלם לנאמן תשלום בנאמנות לא הקנה זכות כלשהי לנתבע לקבל פיצויים בעקבות ההפקעה וכי התובעת רשאית להעלות כל טענה כנגד הזכות של הנתבע לקבל פיצויים בעקבות ההפקעה.

דיון
3.     התובעת טוענת כי בשל הליך איחוד וחלוקה, הנתבע "איבד" את בעלותו במקרקעין וקיבל קרקע חלופית, לפיכך אינו זכאי לקבל פיצויי הפקעה לאחר ששנים לאחר מכן הופקעה הקרקע. במקרה דנן, קיבל הנתבע נכס חלופי כמפורט לעיל.

סעיף 18 א' לתקנון תכנית 2496א' קובע כדלקמן:

"חלוקה חדשה:
א.     התוכנית כוללת בין היתר הוראות חלוקת חדשה על פי סימן ז' לפרק ז' לחוק. עם תחילת תוקפה של התכנית יועברו שני עותקים של התכנית בחתימת יו"ר הועדה המחוזית ללשכת רשם המקרקעין בירושלים כדי לאפשר את רשום החלוקה לפי סעיף 125 לחוק ללא צורך בפניה נוספת ליו"ר הועדה המחוזית אלא אם כן תתעוררנה שאלות על ידי רשם המקרקעין אגב ביקורת המסמכים הנדרשים על ידו לשם רשום החלוקה.
ב.     החלוקה תהיה בהתאם לטבלת השטחים שבתשריט".

אין מחלוקת כי סימן ז' לפרק ג' לחוק התכנון ובניה מסמיך את הוועדה המקומית לתכנון ובניה להקנות לעצמה מקרקעין לצרכי ציבור במסגרת הליך של איחוד וחלוקת מקרקעין שאושרה בתוכנית בנין עיר.

בבג"צ 483/88 פרימן נ' שר הפנים פ"ד מ"ד (2) 463, נקבע:

"בפני הרשות שתי דרכים לגיטימיות להשגת היעדים הציבוריים, בהם היא מעונינת: דרך ההפקעה, ודרך החלוקה מחדש. בדרך אחרונה זו נושאים בנטל בעלי החלקות בתחום תכנית החלוקה, וזהו בדיוק הכלי העומד לרשות במסגרת סעי' 121 לחוק. העותרים אינם יכולים להלין על כך שהרשות בחרה באמצעי של חלוקה מחדש ובכך חסכה הוצאת כספים מקופתה". (שם, 467).

(כן ראו בג"צ 4914/91 אירני נ' שר הפנים פ"ד מ"ד (4) 749, 767).

סעיף 26 א' לחוק התכנון ובניה תשכ"ה-1965 קובע כי:

"מקרקעין שהופקעו על ידי הוועדה המקומית או שיש להקנותם לה בדרך אחרת מכח חוק זה או על פיו ירשמו בפנקסי המקרקעין על שם הרשות המקומית..." הדרך האחרת היא בהליך של איחוד וחלוקה מחדש, תוך הימנעות מהפקעה הכרוכה בתשלום פיצויים".

ובהמשך...

"הרשות רשאית לנקוט בהליך כזה גם כשהשימוש בו מכוון ורק לנגוס מן המקרקעין את הקרקע הדרושה לה למימוש יעדים ציבוריים, תוך הימנעות מהפקעה הכרוכה בתשלום פיצויים".

4.     הליך של איחוד חלוקה מאפשר אפוא, במסגרת תוכנית בנין עיר הקניית זכויות לבעל זכות במקרקעין במגרש חילופי כנגד שלילת זכויות בעל הנכס במקרקעין המקורית שלו, כתחליף להליך של הפקעה ותשלום פיצויים בגין הנכס המופקע.

בבג"צ 26/70 בר נ' שר הפנים פ"ד כד(1) 645, (להלן: "פרשת בר"), קובע כב' השופט צ' ברנזון כדלקמן:

"... רשאית אז הרשות לבחור לעצמה את הדרך המועילה ביותר, מבחינתה היא, להשגת מטרתה. במקרה שלפנינו, הברירה היא בין הפקעה ותשלום פיצויים לבין ביצוע תכנית של חלוקה חדשה, שאינה מצריכה הוצאת כספי ציבור ומפצה את הבעלים בדרך אחרת".(שם, 647).

אמנם, אם בעל זכות המקרקעין שהוקנתה לרשות במסגרת תוכנית איחוד וחלוקה, סבור כי הנכס החילופי שקיבל במסגרת התוכנית איחוד וחלוקה שווה פחות מאשר הנכס המקורי הרי (בכפוף למועדים ולתנאים הקבועים בחוק) רשאי הוא להגיש תביעה לוועדה המקומית על פי סעיף 197 לחוק התכנון ובניה. במקרה דנן הנתבע לא עשה כן.

תביעה כזו הינה, לטענת התובעת, תביעה בגין נזק שאינו אגב הפקעה, אך בכל מקרה אין לנתבע זכות לקבל פיצויים בעקבות הפקעה שבוצעה לאחר הקניית הנכס שלו לידי העירייה על פי הליך של איחוד וחלוקה.

במועד פרסום ההפקעה בעניין הקרקע נשוא התביעה, בשנת 2001, הנתבע כלל לא היה בעל זכות במקרקעין המופקע, אלא זכויותיו הועתקו לחלקה חילופית 101 אשר לא נכללה בהפקעה, ואין לו זכות כל שהיא לקבל פיצויים בעקבות ההפקעה. כך עולה מן הנסח ההיסטורי של חלקה 3 בו רשום כי זכויות הנתבע בוטלו משנת 1996. (נספח ב' לכתב התביעה).


כן קובע כב' השופט ברנזון בפרשת בר דלעיל, כי הרשות רשאית לעשות כן: "ובלבד שתישמרנה זכויותיהם החוקיות של הבעלים". (שם, 647).

יוצא אפוא, כי על הרשות לפעול ביחסה עם הפרט בהגינות, במיוחד כאשר מדובר בפעולה הנכפת על בעל מקרקעין ופוגעת בקניינו.
לפיכך, אם דרך אחת מן הדרכים בה רשאית היא לפעול, גורמת לעיוות דין או נזק ניכר, יש לפצותו בהתאם לערך הקרקע שהומרה או שהופקעה.
במיוחד נכון הדבר כאשר הרשות עשתה כן לגבי בעל מקרקעין אחר באותו מתחם (נשוא ה"פ (י-ם) 576/01). זאת חרף שאין בכך משום הפליה (ראו ת.א. (ת"א) 2312/98 בדרה נ' מינהל מקרקעי ישראל, תק-מח 2006(3) 5650).

פועל יוצא מדברי הוא, כי אמנם הרשות רשאית לבחור את דרך פעולתה, אולם משנקטה היא בשתי הדרכים, אחת לאחר השניה, עליה לפצות את הפרט על פי האפשרות הגבוהה מבין השתיים.

לפיכך, אני קובע כי הנתבע זכאי לפיצוי בעקבות ההפקעה שנעשתה לאחר ביצוע תכנית האיחוד והחלוקה.
אשר לשאלה אם יש מקום לקזז את שווי הזכויות שהוקנו לנתבע על פי טבלת האיזון של תכנית 2496א', אשר נרשמה על שם הנתבע בטרם פרסום ההפקעה, מכל סכום פיצויים שייפסק, התשובה הינה חיובית, שהרי אין הנתבע יכול להתעשר על חשבון הרשות.

מינוי שמאי
5.     אשר להסכמה בדבר הנתון שהשמאי צריך לתת דעתו עליו, אני קובע כי השמאי ישום את הנכס על פי שיקולים מקצועיים בלבד, ללא התחשבות בהסדרי פשרה שנערכו בין התובעת לבעלי מקרקעין באיזור. בתוך כך, אני קובע כי הסכום שנפסק בה"פ 576/01 לא יהווה "תקדים" לתיק זה לאור העובדה שהינו אישור פשרה.

אני ממנה בזאת את השמאית, הגב' נאוה סירקיס, מרח' רשב"א 3 ירושלים, 02-5660239, ששומתה תהא "מכרעת", כהסכמת הצדדים.
השמאית תיתן חוות דעתה בתוך 20 יום מהיום.
עם קבלת השומה, הצדדים יהיו רשאים להעביר לשמאית (עם העתק לבית המשפט ולצד שכנגד), שאלות הבהרה, וזאת בתוך 7 ימים.

אם צד מהצדדים מעוניין לבקש את חקירת השמאית, יודיע על כך תוך 7 ימים מיום קבלת השומה.



רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון