הסכמת דיירים להרחבת דירה בבית משותף

השאלה שהכריעה בה המפקחת על רישום המקרקעין, ואשר אף אנו נדרשים לה במסגרת ההליך שבפנינו - האם עמדו המערערים בתנאים הנדרשים להרחבת דירתם.

על מנת לענות על שאלה זו, יש לדון תחילה בשאלה, מהו האופן שבו ניתן לקבל את הסכמת בעלי הדירות לשינויים ברכוש המשותף ובזכויות הבנייה.

כפי שנקבע בע"א 188/76 רוזנוקס נ' הוטרר, פ"ד לא(1) 382, ולאחר מכן בע"א 813/81 כליפא נ' שאול, פ"ד לו(3) 78: הסכמה בין בעלי דירות בבית משותף לשימוש ייחודי ברכוש המשותף על-ידי אחד מהם אינה עיסקה במקרקעין, הטעונה מסמך בכתב לפי סעיף 8 של החוק.

משכך, די בקבלת הסכמתם של דיירי הבניין בעל-פה, על מנת שהסכמה זו תיחשב לצורך קבלת הרוב הדרוש, הגם שמובן מאליו, שהסכמה בעל-פה חייבת להיות מוכחת בראיות מספיקות.

להלן פסק דין בנושא הסכמת דיירים להרחבת דירה בבית משותף:

פסק - דין

השופט ישעיהו שנלר- אב"ד:
1.      בפנינו ערעור על פסק דינה של כב' המפקחת על רישום המקרקעין בתל אביב (להלן - המפקחת), מיום 15.2.07 (ת/344/06), אשר קיבלה את תביעת המשיבים (למעט תביעת המשיבה 3), אסרה על המערערים לבצע את בניית ההרחבה בדירתם והורתה כי על המערערים להרוס את אשר בנו.

הרקע וההליכים:
2.     המערערים הינם הבעלים של אחת משלוש הדירות המצויות בקומה העליונה בבניין ברח' פנקס בתל-אביב, הרשום בלשכת רשם המקרקעין בבעלות חברת אחוזת הבשן 185 בע"מ (להלן - החברה), וכשהבניין אינו רשום בפנקס הבתים המשותפים (להלן - הבניין). הבניין מונה 11 דירות, כשהמשיבים הינם בעלי 4 דירות בבניין.

3.     בהתאם לתב"ע החלה על הבניין ניתן לבנות תוספת בניה בגג, אך זאת אך ורק לבעלי הדירות העליונות, וכן ניתן לבנות תוספת ביחס למרתפים לדירות בקומת הקרקע.
על מנת לאפשר את הבנייה האמורה פעלו המערערים, לטענתם, על מנת לקבל את ההסכמה הנדרשת בהתאם לסעיף 71ב' לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 (להלן - חוק המקרקעין), שנכלל בסימן ג'1 "שינויים ברכוש המשותף ובזכויות הבנייה", ובהתאם לתיקון חוק המקרקעין בתיקון תשנ"ה.
בהתאם להוראות ס"ק (א) "רשאים מי שבבעלותם שלושה רבעים מהדירות ושני שלישים מהרכוש המשותף צמוד לדירותיהם, להחליט בדבר הוצאה של חלקים מסויימים מהרכוש המשותף והצמדתם לדירה פלונית, לשם בנייה שמטרתה הרחבת אותה דירה...".

4.     כך נערכה אסיפה, המכונה האסיפה הראשונה, ביום 1.2.05 (להלן - האסיפה הראשונה), ואשר בהתאם לפרוטוקול, 8 מבעלי הדירות הסכימו להרחבה.
לטענת המערערים, באסיפה השניה מיום 25.1.06 (להלן - האסיפה השניה) הסכימו כל המשתתפים, כולל מי שלא השתתפו באסיפה הראשונה, לאותה הרחבה, ובכלל זאת המשיב 1, וכי על כן הושג הרוב הנדרש.

5.     לטענת המערערים, רק לאחר שהומצאה השומה ע"י השמאי המוסכם, ולאחר שהתקבל היתר הבנייה, התקשרו עם קבלן וביום 18.6.06 החלו העבודות.

6.     ביום 9.7.06 הגישו המשיבים את התביעה בפני המפקחת, ובין השאר עתרו לכך כי המפקחת תורה על הפסקת עבודות הבנייה ועל החזרת המצב לקדמותו, ולחילופין להורות על תשלומי איזון לתובעים-המשיבים, בגין גריעת זכויותיהם מהרכוש המשותף.
בתביעתם טענו המשיבים, כי המערערים לא השיגו את הרוב הדרוש. כך טענו כי נצרכת הסכמה מפורשת ואף בכתב.

7.     הדיון בפני המפקחת נסוב בשאלת הסכמת המשיב 1, הסכמת המשיבה 3 והסכמת המשיבים 6 ו- 7.
יוער, כי המשיבים אף עתרו לסעד זמני להפסקת עבודות הבנייה. אולם, הוסכם כי אלו לא ייפסקו בכפוף להתחייבות המערערים כי אם ינתן פסק דין חלוט כנגדם, יחזירו את המצב לקדמותו.

8.     המפקחת קיבלה את תביעה המשיבים, למעט תביעת המשיבה 3, שלגביה קבעה המפקחת בפסק הדין, כי הוכח שנתנה את הסכמתה להרחבת הדירה.
בכל הקשור להסכמת המשיבים 6 ו-7, כנטען על-ידי המערערים, קבעה המפקחת בפסק הדין, כי המשיבה 6 בחרה שלא לתת תצהיר מטעמה ולא להתייצב לדיון בפני המפקחת. כך גם לא התייצב לחקירה המשיב 7, שמקום מגוריו בחו"ל, הגם שהגיש תצהיר.
לדברי המפקחת בפסק הדין: "הסכמה על הרחבת דירה יכולה להינתן למשל על דרך של חתימה על הבקשה לקבלת היתר...אולם תובעים 6 ו-7 לא חתמו גם על מסמכים אלה. לאור האמור לעיל לא הוכח ואין בפני ראיה המעידה כי התובעים 6 ו-7 הסכימו להרחבת דירת הנתבעים".

כך גם קבעה המפקחת בפסק הדין: "לא הוכח כי ניתנה הסכמת תובעים 1 ו-2, 4 ו-5 6 ו-7 להרחבת דירת הנתבעים. מעדויות הצדדים שוכנעתי כי על אף שנוהל מו"מ עם חלק מהם, תובעים אלה אשר גם לא חתמו על אישור בעלי הדירות, לא נתנו הסכמתם להרחבת דירת הנתבעים".
בעקבות כך קבעה המפקחת, כי מעת שניתנה הסכמתם של 8 בעלי דירות מתוך 11 בלבד, מדובר בהסכמה של 72.72%, אשר אינה מספיקה לפי הוראות חוק המקרקעין.
כך גם ציינה כי אין תחולה במקרה הנדון לסעיף 71ב(ג) לחוק המקרקעין.

עוד הוסיפה המפקחת בפסק הדין, כי התלבטה בשאלה האם כאשר הוראות חוק המקרקעין דורשות הסכמה של 8.25 מבעלי הדירות, ניתן יהיה להסתפק בהסכמה של 8 בעלי דירות. הגם שכך קבעה לבסוף: "המחוקק קבע תנאי מינימלי של הסכמת 3/4 מבעלי הדירות. מי שאינו עומד בתנאי המינימום הללו אינו יכול לעשות שימוש בחריג. אין למפקח על רישום מקרקעין שיקול דעת לסטות מהוראות חוק המקרקעין, במקרה זה".

לאור האמור, הורתה המפקחת, כאמור, על צו האוסר על המערערים לבצע את ההרחבה, וכן הורתה להם להרוס את אשר בנו, ולהחזיר את המצב לקדמותו.

טענות הצדדים בערעור:
9.     המערערים טוענים כי המפקחת התעלמה מההחלטות שהתקבלו בשתי האסיפות הכלליות. כך במיוחד התעלמה המפקחת מפרוטוקול האסיפה השנייה החתום ע"י מנהלות החברה, ואשר לפיו היתה הסכמה של כל הנוכחים להרחבה, ובכלל זאת המשיב 1. עוד טענו כי ההסכמה אינה חייבת להיות בכתב וכי בכל מקרה מעת ששמונה מבעלי הדירות הסכימו בכתב ובנסיבות של חוסר ב- 2.28% בלבד, היה על המפקחת לקבוע מכח עקרון תום הלב כי המערערים עמדו בתנאי חוק המקרקעין, וכי על כן היה על המפקחת להיזקק לעתירה החלופית של המשיבים. עוד הוסיפו המערערים אודות השיהוי בהגשת התביעה ובאי צירוף בעלי דין ראויים לתביעה.
כן טענו המערערים כי שומה היה על המפקחת לקבוע כי לא נסתרה טענתם כי המשיבים 6 ו- 7 נתנו הסכמתם להרחבה.

10.     המשיבים טוענים כי המערערים פעלו בערמומיות תוך החלפת פרוטוקולים של אסיפות הדיירים, וכי לא היה מקום לקביעה כי המשיבה 3 הסכימה להרחבה. בנוסף, נטענו טענות שונות בכל הקשור להתנהלות המערערים וכשלשיטת המשיבים אין כל מקום לסטות מהוראות חוק המקרקעין בעת שנדרש רוב מינימלי.
עוד נטען כי לא די בהסכמה בעל פה אלא בהסכמה ברורה ומפורשות, לרבות על טופס חתימות ראוי. בהתייחס לפרוטוקולים של האסיפות הכלליות נטען ע"י המשיבים כי אלו אינם משקפים את אשר ארע באותן אסיפות, תוך השגות ביחס לתכנם של הפרוטוקולים וכן לאופן קבלת יפויי הכוח.

דיון:
11.     הנה כי כן, השאלה שהכריעה בה המפקחת, ואשר אף אנו נדרשים לה במסגרת ההליך שבפנינו - האם עמדו המערערים בתנאים הנדרשים להרחבת דירתם.

על מנת לענות על שאלה זו, יש לדון תחילה בשאלה, מהו האופן שבו ניתן לקבל את הסכמת בעלי הדירות לשינויים ברכוש המשותף ובזכויות הבנייה.

12.     כפי שנקבע בע"א 188/76 רוזנוקס נ' הוטרר, פ"ד לא(1) 382, ולאחר מכן בע"א 813/81 כליפא נ' שאול, פ"ד לו(3) 78: "...הסכמה בין בעלי דירות בבית משותף לשימוש ייחודי ברכוש המשותף על-ידי אחד מהם אינה עיסקה במקרקעין, הטעונה מסמך בכתב לפי סעיף 8 של החוק" (בעמ' 84).
משכך, די בקבלת הסכמתם של דיירי הבניין בעל-פה, על מנת שהסכמה זו תיחשב לצורך קבלת הרוב הדרוש, הגם ש"...מובן מאליו, שהסכמה בעל-פה חייבת להיות מוכחת בראיות מספיקות" (שם).

אמנם השאלה נבחנה שם בענין שימוש ייחודי ברכוש המשותף וכשהשופט שרשבסקי בענין רוזנוקס הדגיש את האבחנה בין התחייבות להקניית זכות במקרקעין לבין זכות שימוש בלבד, אולם השופט ברנזון הרחיב בסוגיה זו, וכשבהתאם לדבריו גם אם מדובר בשינוי והקניית זכויות הקשורות לרכוש המשותף, אין לראות בכך משום עסקה במקרקעין המחייבת מסמך בכתב.
וראו: ת"א (חי') 744/05 יואלס נ' אידלברג (ט.פ. מיום 14.8.07), שם דן כב' השופט רזי בסוגייה דומה לסוגייה דנן, תוך יישום הפסיקה דלעיל גם משעסקינן בהוראת סעיף 71ב' לחוק המקרקעין. עוד הוסיף שם ביהמ"ש כי "דין הסכמה עקרונית, שהוכחה כדבעי, כדין הסכמה מפורשת".

13.     הנה כי כן, היה על המפקחת לבחון אם אכן היתה הסכמה ואף שלא בכתב, מצד מי שנטען כי הסכים להרחבה.
בענייננו המפקחת לא נדרשה, למעשה, לשאלה זו וזאת משבחנה את השאלה באספקלריה של הסכמה בכתב, אף אם די בחתימה על תכניות וכדומה.

14.     המערערים טענו ביחס להסכמת המשיב 1, בהסתמך על הפרוטוקול של האסיפה הכללית השנייה, בה נכח, ככל הנראה, המשיב 1 ואשר בה הוחלט, בין היתר, כדלקמן:
"בהתאם להחלטה מיום 1/2/05 בדבר מכירת חלקים מהרכוש המשותף, דווח כי עד כה רק חלק מהרוכשים שילם לחלק מהמוכרים את התשלומים המגיעים. מובהר כי הרוכשים חייבים לשלם את יתרת החוב בגין הרכישה עד ליום 1/7/07...הוחלט על דעת כל הנוכחים בישיבה זו...כי הואיל ויש הסכמה למכירת החלקים מהרכוש המשותף לדיירי דירות 11, 10, 9, 1 אזי אך ורק לנושא המחיר שנקבע לרכישה בישיבה מיום 1/2/2005, תזמין החברה שומה משמאי מקרקעין מוסמך...". (ההדגשה לא במקור - י.ש.).

לא למותר להוסיף, כי למשיבים טענות רבות כנגד הפרוטוקול האמור, וכמובן שהיה מקום להידרש לטענות הצדדים בכל הקשור לאשר ארע ואשר הוסכם, אם בכלל.
לענין זה לא מצאנו התייחסות של ממש בפסה"ד של המפקחת.

לאמור יש להוסיף את אשר פירט המערער בתצהירו כעדות ראשית בהתייחס למשיב 1 והסכמתו הנטענת (סעיפים 32 לתצהיר ואילך).

15.     בתצהירו בסעיפים 81-88, טען המערער אודות הסכמת המשיבים 6 ו- 7.
אמנם המפקחת התייחסה בפסק דינה למשיבים אלו, אולם בהיבט של התייצבותם לדיון או יותר נכון אי התייצבותם.
המפקחת ציינה כי חרף טענת המערערים, אשר פורטה גם בכתב הגנתם, לפיה המשיבה 6 הסכימה להרחבה, הרי משיבה זו "בחרה מטעמים השמורים עימה שלא לתת תצהיר ולא להתייצב לדיון".
ביחס למשיב 7 ציינה המפקחת כי זה לא התייצב לחקירה על תצהירו וכי נדחתה הבקשה להגשת התצהיר ללא חקירתה.
בנסיבות אלו, לכאורה היה מקום לבחון את גרסת המערערים אם יש בה משום הוכחה להסכמת מי מהמשיבים האמורים, אשר כאמור לא הציבו גרסה נגדית.
אולם, לשיטת המפקחת, די היה בהעדר מסמך כתוב זה או אחר על מנת לקבוע שמשיבים אלו לא נתנו הסכמתם.
לא למותר להוסיף כי אם אכן כשיטתה, לא ברור מדוע נצרכה המפקחת לאותן קביעות דלעיל ביחס להתנהלות משיבים אלו.

16.     אמנם המערערים ציינו את לוחות הזמנים, כבסיס לטענה אודות חוסר תום הלב של מי מהמשיבים, לרבות טענה בדבר מניעות של המשיבים לטעון כנגד ההרחבה, הואיל ורק כחלוף כ- 16 חודש מעת ההסכמות נערכה הפנייה למפקחת.
דומה כי היה מקום לבחון ולהכריע בשאלות הקשורות לטיעונים אלו, וזאת לא רק לעצם הנטען, אלא גם כאינדיקציה זו או אחרת, אם בכלל, שאכן ניתנה הסכמה ע"י מי מהמשיבים שפורטו לעיל, וכי על כן השתהו, אם אכן השתהו.
ודוק, אין אנו קובעים מסמרות בשאלה זו.

17.     מהראוי להוסיף כי המשיבים התייחסו לנטען ע"י המערערים, לרבות לאשר פורט לעיל, אולם גם טענותיהם, ככל שנטענו בפני המפקחת, לא זכו למענה והתייחסות בפסק דינה.

18.     לבסוף נציין כי לא בכדי ציינה המפקחת את התוצאה הקשה בעיניה נוכח "החסר" הקטן בהשגת המינימום הנדרש.
אולם, לאור כל אשר פורט עד כה, אין אנו נצרכים, לפחות בשלב זה, להיזקק לטענות האחרות של המערערים לענין המינימום הנדרש להחלטה על ההרחבה.

19.     אכן, לשיטת המפקחת כל שנדרשה לבחון אם ניתנה הסכמה בכתב. אולם, לאור קביעתנו כי ההסכמה יכול ותינתן בעל-פה, הרי אין מנוס מביטול פסק הדין והשבת התיק למפקחת.

20.     המפקחת תוציא מלפניה פסק דין חדש, אשר יכלול התייחסות לכל השאלות שפירטנו לעיל. כמובן שלאחר בחינת טענות אלו תשקול המפקחת אם יש להותיר את התוצאה או לשנותה.
בנסיבות הענין, תהא רשאית, כמובן, המפקחת - אם תמצא לזאת לנכון, לדרוש השלמת טיעונים בהתחשב בקביעה לענין הסכמה בעל פה או לפסוק על סמך החומר שבפניה.
כך גם לפי התוצאה, תבחן גם העתירה החלופית.

21.     אשר על כן, דין הערעור להתקבל.
פסק הדין בטל והתיק יוחזר למתן פסק דין ע"י המפקחת ובהתאם למפורט לעיל.
המשיבים ישלמו למערערים את הוצאות הערעור, וכן שכ"ט עו"ד בסך 10,000 ₪ בתוספת מע"מ.
הפקדון שהפקידו המערערים יוחזר להם באמצעות בא כוחם.



י. שנלר, שופט, אב"ד




השופט ד"ר קובי ורדי:
אני מסכים.



ד"ר ק. ורדי, שופט


השופטת דליה גנות:
אני מסכימה.




ד. גנות, שופטת

הוחלט כאמור בפסק דינו של כב' השופט י' שנלר, אב"ד.
הפקדון שהפקידו המערערים יוחזר להם באמצעות בא-כוחם.





לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. תליית שלט בבית משותף

  2. תיקון רישום בית משותף

  3. עורכי דין בתים משותפים

  4. פתיחת מרפאה בבניין משותף

  5. שימוש בגלריה בבית משותף

  6. התחייבות לרישום בית משותף

  7. בניית גג רעפים בבית משותף

  8. תיקון צו רישום הבית המשותף

  9. צריכת מים משותפת בבית משותף

  10. ייחוד דירות רישום בית משותף

  11. תביעה נגד נציגות הבית המשותף

  12. שימוש פרטי בחדר אשפה בבית משותף

  13. השתלטות על חצר משותפת בבית משותף

  14. הסכם בין בעלי הדירות בבית המשותף

  15. הסכמת דיירים להרחבת דירה בבית משותף

  16. חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה

  17. ייצוג דיירים ע''י נציגות הבית המשותף

  18. תיקון טעות על דרך תיקון צו בית משותף

  19. יחידת רישום נפרדת בבית משותף (מחסנים)

  20. ניצול חלל גג משופע בבית משותף כשטח מגורים

  21. רישום דירה בבית משותף כיחידת רישום נפרדת

  22. רישום שתי יחידות מגורים נפרדות בבית משותף

  23. הוכחת קיום חיי משפחה וניהול משק בית משותף

  24. האם החלטת נציגות בית משותף מחייבת באופן אישי

  25. ערר לבנות בגבול שטח בבית משותף המורכב מצמודי קרקע

  26. הבחנה בין בריכה בחצר בית פרטי לבריכה בחצר בית משותף

  27. חוק המקרקעין (החלפת ספק גז בבית משותף), התשנ"א-1991

  28. היתר בנייה שנועד להכשיר לעבודות שבוצעו בחצר הבניין המשותף

  29. נחתם הסכם לפיו היה אמור התובע לבצע עבודות איטום בדירת הנתבעים

  30. חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), התשס"ח-2008

  31. תקנות המקרקעין (תנאים להינתקות ממערכת מרכזית בבית משותף), התשנ''א-1991

  32. תקנות המקרקעין (הוצאות החלות על המתנתק מהמערכת המרכזית בבית משותף), התשנ''א-1991

  33. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון