הסכם תיווך על מסמך נפרד

סעיף 9(ב)(1) לחוק המתווכים במקרקעין תשנ"ו-1996 קובע במפורש כי הסכם בלעדיות בין מתווך לבין מזמין שירותיו, חייב להיות "על גבי מסמך נפרד" ואת תוכנו יאשר הלקוח במפורש.
     
לא כך נעשה ע"י התובעים או מי מהם, ואין בידיהם או בידי בא-כוחם, כל הסבר משפטי (או אחר) מדוע זכאים הם לחמוק מדרישה ברורה זו של החוק.
ובמילים אחרות: פעולות התובעים בענין הנתבעים עמדו בניגוד להוראה מפורשת של החוק וממילא אין בית משפט ראוי לתת סעד לפעולה העומדת בניגוד לדין (CONTRA LEGEM).

להלן פסק דין בנושא הסכם תיווך בלעדיות על מסמך נפרד:

פסק דין

א.     רקע:

1)     התובעת הינה מתווכת במקרקעין המפעילה בעיר גדרה סוכנות תווך בשם "רימקס הדרים" (להלן: "הסוכנות" או "רימקס").
     התובע "הוא מתווך נדל"ן עפ"י מקצועו והוא פעל בזמנים הרלבנטיים לתביעה זו, כמתווך נדל"ן, במסגרת הסוכנות".
     (ר' סעיף 1(ב) לכתב התביעה).

2)     הנתבעים, הם בני זוג ובעלי זכויות בנכס מקרקעין הנמצא ברחוב כצנלסון גדרה (להלן: "הבית" או "הנכס").

3)     ביום 25.11.02 חתם אייבי רותם על טופס הזמנת שירותי תיווך (מס' 145) של הסוכנות. ביום 3.12.02 חתמו הנתבעים על טופס נוסף הנושא כותרת "הזמנת שירותי תיווך", השייך לסוכנות. (טופס מס' 126).

4)     ביום 1.7.03 חתמו הנתבעים על הסכם למכירת זכויות בבית. קוני הזכויות הם ה"ה עליזה ו-רפאל בן חיים.
     עותק ההסכם בין רותם לבין בן-חיים צורף כנספח ח' 1 לתצהירו של חיים אביטל.

5)     בתביעה זו מבקשים התובעים דמי תיווך בשעור 2% מהתמורה ששולמה ע"י בן-חיים, היינו, שני אחוז מ- 215,000 דולר.
     הנתבעים כופרים בזכות התובעים לקבל דמי תיווך ומבקשים לדחות את התביעה נגדם.

6)     כמו במקרים רבים, דווקא תביעה קטנה מבחינת סכומהּ הופכת להליך משפטי מורכב, עובדתית ואמוציונלית.
     לדעתי, מן הראוי לבור את המוץ מהעיסה ולהתייחס לשאלות שהן באמת במחלוקת בין הצדדים, עובדתית ובעיקר משפטית.

ב.     דיון:

     שלוש הן הסיבות המחייבות את דחיית התביעה ואלו הן:

1)     סעיף 9(ב)(1) לחוק המתווכים במקרקעין תשנ"ו-1996 (להלן: "החוק") קובע במפורש כי הסכם בלעדיות בין מתווך לבין מזמין שירותיו, חייב להיות "על גבי מסמך נפרד" ואת תוכנו יאשר הלקוח במפורש.
     לא כך נעשה ע"י התובעים או מי מהם, ואין בידיהם או בידי בא-כוחם, כל הסבר משפטי (או אחר) מדוע זכאים הם לחמוק מדרישה ברורה זו של החוק.
     ובמילים אחרות: פעולות התובעים בענין הנתבעים עמדו בניגוד להוראה מפורשת של החוק וממילא אין בית משפט ראוי לתת סעד לפעולה העומדת בניגוד לדין
     (CONTRA LEGEM).

2)     סעיף 1 לחוק מגדיר את תווך המקרקעין בזו הלשון:
     "תווך במקרקעין" - הפגשה בתמורה בין שני צדדים או יותר, לשם התקשרותם בעסקה בזכות במקרקעין".
     לא בכדי הדגשתי את המילה "הפגשה" מכיוון שהיא מרכיב מהותי בפעולת התיווך. אקדים ואומר כי לא נטען, וממילא לא הוכח, כי התובעים או מי מהם הפגישו בין הנתבעים לבין רוכשי זכויותיהם בנכס.


     זאת ועוד אחרת;
     למעלה מן הנדרש והצורך, ורק כדי להגדיל תורה ולהאדירה, ראוי לציין כי יש הבדל בין התיווך האזרחי לבין התיווך הפלילי שכן באחרון (במובחן מהתיווך האזרחי) יכול אדם להיות מורשע בתיווך אסור גם אם אינו מפגיש בין צדדים לעסקה הפלילית אלא רק יוצר קשר ביניהם.
     ר' למשל סעיף 14 לפקודת הסמים והפסיקה הקשורה לסעיף זה.
[ר' ספרו של י.קדמי פקודת הסמים המסוכנים - הדין בראי הפסיקה, מהדורה מעודכנת תשס"ז-2007 בעמ' 214 ואילך].
     אמנם ב-ע"פ 360/80 מ.י. נ. אפנג'ר (פד"י לה(1)228) סוברת השופטת בן-פורת כי "ההקבלה בין תיווך במובנו במשפט האזרחי לבין זה, שסעיף 14 לפקודה דן בו, היא לפחות מפוקפקת", עדיין מכלל לאו אתה שומע הן.
     היינו, הפגשה היא הפגשה היא הפגשה.
     וכאמור לעיל, התובעים לא הוכיחו כל הפגשה בין הנתבעים לבין משפ' בן-חיים.

3)     עדותו של רפאל בן-חיים, רוכש הזכויות בבית (יחד עם רעייתו, כמובן), היתה מהימנה. העד סיפר כי הַקֶשר בינו לבין הנכס נוצר בעקבות "פלאייר" שמצא וכי התובעים או מי מהם לא תווכו כלל בינו לבין הנתבעים.
     העד עמד בחקירה נגדית וגירסתו לא הופרכה, לא עורערה כהוא זה והיא אף קיבלה תימוכין מהמתווכת שפעלה בעבורו, גב' אירית שטרית.
     אמנם ב"כ התובעים נותן בסיכומיו סימנים שליליים לעדותה ולאמינותה של גב' שטרית, אולם לא מצאתי תימוכין ראייתיים לטענתו זו.
     גם אם יש לעדה אינטרס כספי-כלכלי בעסקה, אין פירושו של דבר כי דבריה אינם אמת.
     לוּ סברו התובעים כי הם היו הצד המקשר והיעיל בעסקה, הכיצד הגיעו לבית משפט בידיים ריקות מבחינת ראיות?
     היכן תרשומת לגבי שיחה בינם לבין בן-חיים?
     היכן מסמך כלשהוא הקושרו למתווכים?
     היכן ראיות למפגש כלשהוא בין המתווכים לבין משפ' בן-חיים?
     שאלות ללא מענה.
4)     ולבסוף ה"דבר" עצמו, היינו, הסכם התיווך.
     כזכור, ההסכם המאוחר מבין שתי הזמנות התיווך, חתום על-ידי שני הנתבעים והוא המחייב הן עקב היותו חתום על ידי הנתבעים והן עקב היותו המאוחר מבין השניים (LEX POSTERIOR DEROGAT PROIORI).
     סעיף 4.2 של הזמנה זו (מס' 0126) מנוסח כך:
     "4.2. דמי התיווך ישולמו בשיעור המפורט להלן בסעיף 5, גם אם הנכס יימכר ו/או יושכר לאחר תום תקופת הבלעדיות בכל זמן שהוא, לרוכש שנודע לו על הנכס, או שהנכס הוצג בפניו על ידי ריומקס, או שהגיע כתוצאה מפעילות של ריו מקס".

     נזכיר: תקופת הבלעדיות 24.11.02 - 23.5.03.
מועד חתימת החוזה - 1.7.03.

     לכאורה, קב ונקי מבחינת התובעים.
     אבל, אַליה וקוץ בה.
     פרט לאי חוקיות המסמך כמפורט לעיל (בכך שאינו נפרד), ופרט לכשלון התובעים בהוכחת קשר בין בן-חיים לנתבעים, עדיין יש פגם משפטי חמור בסעיף זה.
     כוונתי לתנאי "בכל זמן שהוא".
     היינו, לכאורה עסקינן בהתחייבות "עד חיי הנצח" או בלשון לעז:
     “SUB SPECIE AETERNITATIS".
     זוהי התחייבות העומדת בניגוד לדין חוקי החוזים;
     זוהי התחייבות העומדת בניגוד לפסיקה:
וראה:
ע"א 10066/04 נט' (4) 700;
     ע"א 9609/01 נח' (4) 106;
     זוהי התחייבות בניגוד לספרות המשפטית:
ג. שלו "דיני חוזים" מהדורה שניה בעמ' 322 ואילך.

וזוהי התחייבות בניגוד לדין האנגלי אשר הנחילנו רבות במשפט האזרחי, וראה:
     “TERMINABILITY OF CONTRACTS OF UNSPECIFIED DURATION "
     (392 P. (1963) L.Q.R 85).
     הנה כי כן, לאור כל אחד מהנימוקים דלעיל, דין התביעה להדחות, וכך אני עושה.

5)     והערה לפני סיום:
איני מקבל את טענת הנתבע לפיה שני טפסי הזמנת התיווך נראו לו זהים ועל כן לא דק פורתא בהבדלים ביניהם וסבר לתומו כי הם זהים. (ר' סעיף 18 לתצהיר עדותו הראשית).
כך גם נרשם בפרטיכל לענין זה מפי הנתבע:
"ש. מה חתמת בטופס השני?
ת. נאמר לי מפורשות ע"י גב' מלמד שהטופס הוא זהה לחלוטין לטופס הקודם.
ש. שחתמת ידעת שאתה...
ת. שלילי. לא ידעתי שכתוב מה שכתוב עליו. אשמתי שלא קראתי".
(עמ' 30).
הנתבע צודק. זוהי אשמתו.
אבל, מעבר לכך ההלכה המשפטית הנוהגת בישראל, ואף הגיון הדברים, קובעים מפורשות כי מי שחותם על מסמך, מחוייב על-פי חתימתו.
ראה למשל ע"א 325/88 פד"י מד'(1) 341, 348.
לפיכך, לא היה מקום לטעון טענה זו של הנתבע.
ולפיכך, התביעה נדחית, אך אין צו להוצאות.





לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. תוקף הסכם תיווך

  2. עמלת תיווך מגרש

  3. ניכוי דמי תיווך

  4. דמי תיווך על קרקע

  5. הסכם תיווך בעל פה

  6. הסכם תיווך לא חתום

  7. הסכם תיווך לא כתוב

  8. סירוב לשלם דמי תיווך

  9. מחיקת תביעה של מתווך

  10. תיווך בין קבלני משנה

  11. הסתרת מידע ע"י מתווך

  12. תביעה על שירותי תיווך

  13. סעיף 14 לחוק המתווכים

  14. תשלום דמי תיווך חלקיים

  15. תביעה לתשלום דמי תיווך

  16. זכאות מתווך לדמי תיווך

  17. מתי צריך לשלם למתווך ?

  18. זכאות לתשלום דמי תיווך

  19. הסכם תיווך על מסמך נפרד

  20. מילוי פרטים בהסכם תיווך

  21. אי תשלום דמי תיווך 1.5%

  22. הגורם היעיל בעסקת תיווך

  23. התחמקות מתשלום דמי תיווך

  24. שינוי הסכם תיווך בכתב יד

  25. הסתרת היותו של אדם מתווך

  26. דמי תיווך שכירות נכס מסחרי

  27. מי משלם דמי תיווך שכירות ?

  28. הגבלת חופש העיסוק של מתווך

  29. הסכם תיווך ללא כתובת הדירה

  30. תביעה בגין הפרת הסכם תיווך

  31. מכירת דירה ללא ידיעת המתווך

  32. ביטול הסכם בלעדיות עם מתווך

  33. חתימה אצל שני מתווכים שונים

  34. תביעה בגין דמי תיווך שכירות

  35. הסכם תיווך לרכישת ביטוח חייים

  36. מייצג או מתווך של חברה בחו''ל

  37. דמי תיווך שכירות דירה בתל אביב

  38. הפרת הסכם בלעדיות בתיווך דירות

  39. הסכם תיווך עם שני מתווכים שונים

  40. תביעה של מתווך לתשלום דמי תיווך

  41. ניסיון התחמקות מתשלום דמי תיווך

  42. סירוב לשלם דמי תיווך בגין השכרה

  43. האם מתווך ברימקס נחשב לעובד שלה

  44. חובת המתווך להסביר על הסכם תיווך

  45. התחייבות בכתב יד לתשלום דמי תיווך

  46. אי תשלום למתווך למרות הסכם בלעדיות

  47. חוק המתווכים במקרקעין, התשנ"ו-1996

  48. תביעה נגד מתווכת להעסקת עובדים זרים

  49. דמי תיווך על עסקה שהתבטלה אחרי חתימה

  50. מכירת בית בתקופת הבלעדיות - דמי תיווך

  51. מעורבות עורכי דין בעסקאות תיווך נדל''ן

  52. תקנות המתווכים במקרקעין, התשנ''ז-1997

  53. זכאות לקבל דמי תיווך ללא רישיון תיווך

  54. הוראות נוהל לאישור עיסקאות תיווך ביהלומים

  55. דמי תיווך (לא באחוזים) בגובה ההפרש במכירה

  56. האם מתווך שהראה דירה מדגמית זכאי לדמי תיווך ?

  57. תביעות בין מתווכים - תביעת מתווך נגד מתווך אחר

  58. דחיית תביעה לדמי תיווך למרות חתימה על סכם תיווך

  59. תביעה קטנה בבית משפט לתביעות קטנות לתשלום דמי תיווך

  60. תקנות המתווכים במקרקעין (נושאי בחינה), התשנ''ז-1997

  61. תקנות המתווכים במקרקעין (פרטי הזמנה בכתב), התשנ''ז-1997

  62. מתווך טען כי במקום עמלת תיווך הוסכם כי ינהל נכסים שונים שבבעלות הנתבע

  63. תביעה להשבת דמי התיווך ששולמו בגין חוזה שבוטל בעקבות אי מסירת הנכס במועד

  64. פגמים צורניים ומהותיים בהסכם תיווך הפוגעים בחבות החוזית לתשלום דמי התיווך

  65. עת מפגיש מתווך בין הצדדים הוא הגורם היעיל, אולם לא תמיד עובדות העניין כה פשוטות

  66. האם זכאי לקבלת דמי תיווך שעובד מטעמו, שאיננו מתווך מורשה, ביצע פעולות רבות מול הקונה ?

  67. מתווך המעדיף תועלתו האישית ומונע קידום עסקת מכר פועל בניגוד לחובותיו על פי חוק המתווכים

  68. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון