הסכם שכירות תחנת דלק

להלן החלטה בנושא הסכם שכירות תחנת דלק:

החלטה

1.     ביום 29.5.00 נערך ונחתם הסכם שכירות בין המבקשים ובעלים נוספים של מקרקעין בשטח של כ- 1,800 מ"ר בגוש 16673 חלקה 39 בעפולה ובין דגש שירותי דלק בע"מ (להלן: "השוכרת או דגש"), לפיו, הושכרו המקרקעין לשוכרת לפרק זמן של 24 שנים ו- 11 חודשים על מנת שתקים ותפעיל במקרקעין תחנת דלק ושירותי דרך (להלן: "ההסכם מיום 29.5.00 או הסכם השכירות").

2.     בסעיף 7.1 להסכם השכירות הוסכם, כי דגש תשלם לבעלים דמי שכירות חודשיים סך השווה ל- 8,500 דולר בתוספת מע"מ.

     בסעיף 4.4 להסכם השכירות הוסכם בין הצדדים כדלקמן:

"הבעלים מצהיר והוא מסכים לכך כי לאחר השלמת בנית התחנה ותחילת הפעלתה תוכל דגש לשעבד את הקרקע למוסד בנקאי לתקופת ההסכם, תוך קבלת התחייבות מהמוסד הבנקאי לבטל את רישום השעבוד עם הגיע הסכם זה לקצו מכל סיבה שהיא, ואולם כל שעבוד כזה יהא בכפוף לזכויותיהם של הבעלים לקבל מידי חודש את תמורת המינימום הנקובה בסעיף 7.1 שלהלן. זכות זו של הבעלים תפורט במפורש בתנאי המשכנתא שתינתן על ידי דגש, כאמור, וללא תנאי כזה לא יהא למשכנתא כזו כל תוקף. הערת אזהרה אודות זכויות הבעלים על פי סעיף זה תירשם בלשכת רישום המקרקעין ובתיק דגש במשרדי רשם החברות. דגש תפקיד טרם שעבוד כזה ייפוי כח בלתי חוזר של המוסד הבנקאי בידי ב"כ הבעלים לפיו יהיה ב"כ הבעלים רשאי לבטל את רישום השעבוד עם סיום תקופת הסכם זה.
בקשה דגש לרשום את השעבוד לפני השלמת הבניה והפעלת התחנה יותנה הרישום בנוסף לתנאים האמורים לעיל גם במתן בטחונות לבעלים להבטחת הקמת התחנה".

3.     טוענים המבקשים, כי תחנת הדלק נבנתה והוקמה על ידי השוכרת במחצית השניה של שנת 2000 ולכל אורך שנת 2001, אולם לצורך תחילת והמשך הפעלתה ברבעון הראשון של שנת 2002, נזקקה השוכרת למימון ממקור בנקאי; משכך, בקשה וקיבלה השוכרת מבנק הפועלים, המשיב מס' 1 (להלן: "הבנק"), הלוואה בסך 3,160,000 ₪ כנגד שעבוד זכויותיה במקרקעין. עוד טוענים המבקשים, כי על פי דרישת הבנק נערכה ונחתמה בין המבקשים ויתר הבעלים לבין השוכרת ביום 8.4.02 תוספת להסכם השכירות.

     בסעיף 3.1 לתוספת הוסכם, כי "הבנק ירשום משכנתא מדרגה ראשונה על זכויות של דגש לחכירה ראשית ל- 24 שנים וכן להפעלת תחנת התדלוק כלפי הבעלים 4-1 והבעלים 7-5 מסכימים לכך".

בנוסף, בסעיף 4 לתוספת הוסכם, כי "הבעלים מסכימים כי דגש תהיה רשאית לרשום את המשכנתא על זכויותיה של דגש, כאמור, לטובת הבנק מיד לאחר חתימת תוספת זו והם מתחייבים לחתום על כל מסמך שיוגש להם לשם כך על ידי דגש והבנק... והבעלים יחתמו על כל מסמך שידרש לצורך כך".

בזמנים הרלוונטיים לענייננו, השוכרת היתה מיוצגת ע"י עו"ד יורם אבירם. בסעיף 8 לתוספת להסכם הוסכם, כי לענייננו "הצדדים מסמיכים את עו"ד אבירם ומייפים את כוחו לבצע כל שינוי ו/או תוספת לתוספת זו כפי שתידרש ע"י בנק הפועלים ע"מ שיאשר מתן הלוואה מובטחת במשכנתא לד.ג.ש לצורך מימון בניית תחנת התדלוק".
4.     ביום 18.4.02 נחתם המסמך נ/1, שהינו תוספת שניה להסכם השכירות. בסעיף 3 לתוספת השניה הוסכם, כי "הצדדים מסכימים לבטל את סע' 4.4 להסכם" ולפי סעיף 4 באותה לאותה תוספת הוסכם, כי "תוספת זו נחתמה בשם הבעלים ע"י מיופה כחם לצורך תוספת זו, עו"ד אבירם מכח סע' 8 לתוספת מיום 8.4.02".

5.     בין התאריכים 24.4.02-20 חתמו המבקשים ויתר הבעלים על מסמך שהוכן על ידי הבנק, שנקרא "גילוי דעת לערב יחיד או מוגן". במקביל, חתמו המבקשים ביום 23.4.02 על שטר משכנתא. בתאריך 25.4.02 נערכה ונחתמה על ידי השוכרת אגרת חוב. ביום 28.4.02 חתמו המבקשים ויתר הבעלים על "כתב התחייבות בלתי חוזרת לרישום משכנתא".

6.     בתאריך 24.8.05 פתח הבנק בהליכי הוצל"פ בלשכת ההוצאה לפועל בהרצליה (בתיק מס' 2-05-07767-26) למימוש המקרקעין כנגד המבקשים ויתר הבעלים וכן כנגד השוכרת, משזו האחרונה פיגרה בהחזרי המשכנתא.

7.     בבקשתם המקורית מיום 21.11.05, טוענים המבקשים, כי יש לפרש את הסכם השכירות ואת התוספת להסכם, כך, שלשוכרת ניתנה זכות לשעבד לבנק אך ורק את זכויותיה במושכר. עוד טוענים המבקשים, כי הזכות של השוכרת לשעבד את זכויותיה במושכר לבנק היתה כפופה לזכויות הבעלות של המבקשים במקרקעין ולזכותם להמשיך ולקבל דמי השכירות. בנוסף טוענים המבקשים, כי החתמתם על טופס "גילוי מידע לערב יחיד ומוגן", על שטר משכנתא ועל כתב התחייבות בלתי חוזרת לרישום משכנתא, אינה אלא שימת מכשול בפני עיוור ותרמית של ממש. המבקשים חוזרים וטוענים, כי הם הסכימו לשעבוד זכויותיה של השוכרת במקרקעין, אולם כל שעבוד שכזה היה מעולם ולעולם כפוף לזכויות הבעלות שלהם ולזכותם לקבל דמי שכירות בגין המושכר בהתאם לסעיף 4.4 להסכם השכירות. משכך, מתנגדים המבקשים, שהבנק באמצעות כונס הנכסים מטעמו, המשיב מס' 2, יממש זכות הבעלות שלהם במקרקעין ועותרים למתן צו מניעה זמני לעיכוב הליכי מימוש המשכנתא/המשכון, אם כי המבקשים אינם מתנגדים, לכך שמשיב מס' 2 יתמנה לתפקיד כונס זמני מפעיל על זכויותיה של השוכרת בתחנת הדלק. לטענתם, באם לא ינתן צו מניעה זמני כמבוקש, ימשיך הבנק באמצעות כונס הנכסים לממש את זכויות הבעלות שלהם וממילא תופקע זכותם להמשך קבלת דמי השכירות ובכך יפגעו זכויותיהם ללא תקנה.

8.     בתגובתם מיום 1.12.05 טוענים המשיבים, כי דין הבקשה להדחות על הסף ביחד עם התביעה העיקרית היות והבקשה והתביעה אינן מגלות ולו ראשית עילה כנגד המשיבים ואינן מעמידות זכות כלשהי לקבלת סעד מהסעדים המבוקשים בהן. המשיבים חזרו בתגובתם על "פירוט העובדות הצריכות לעניין, כסדרן ולאשורן", בהדגישם כי השוכרת שעבדה לטובת הבנק את זכויותיה עפ"י הסכם השכירות וזאת באמצעות אגרת חוב מיום 25.4.02 ובנוסף, דרש הבנק וקיבל, לצורך הבטחת האשראי שהוענק לשוכרת, משכנתא על זכויות בעלי הקרקע, והמבקשים בכללם, זאת בהתאם לתנאי שטר משכנתא מיום 23.4.02 עליו חתומים בעלי הקרקע והמבקשים בכללם והתנאים המיוחדים כחלק בלתי נפרד ממנו. המשיבים שבים ומדגישים, כי המבקשים, כמו שאר הבעלים, שעבדו על פי שטר המשכנתא את זכויות הבעלות שלהם בקרקע לטובת הבנק לצורך הבטחת חובות השוכרת לבנק ואף חתמו על טופס גילוי לערב יחיד בו פורטו תנאי ומגבלות החיוב לגובה המשכנתא. עוד טוענים המשיבים, כי לאור אי עמידת השוכרת בהתחייבויותיה כלפי הבנק, נקט הבנק בהליך המימוש נשוא הבקשה וזאת על פי זכויות הבנק בהתאם למסמכי השעבוד וכי לא נטען בבקשה כלל, כי אי מתן הצו המבוקש יביא לפגיעה כלשהי במבקשים ולשינוי מצבם לרעה, כאשר ברי, כי כל נזק שייגרם מגובה באיתנותו הפיננסית של הבנק.

     עוד טוענים המשיבים, כי עו"ד אבירם הוא עורך הדין שטיפל בעסקה מטעם בעלי הקרקע וקיבל ייפוי כח מהמבקשים ושאר הבעלים לבצע כל שינוי או תוספת בהסכם השכירות על מנת לאפשר מתן "הלוואה מובטחת במשכנתא" (סעיף 8 לתוספת להסכם השכירות מיום 8.4.02); אכן מכוח ההרשאה שניתנה לעו"ד אבירם נחתמה ביום 18.4.02 תוספת שניה להסכם השכירות, שלפי סעיף 3 שלה הוסכם, כי "הצדדים מסכימים לבטל את סע' 4.4 להסכם" בדבר זכות הקדימה של המבקשים ויתר בעלי הקרקע לדמי השכירות.

9.     יצוין, כי בעקבות הצגת נ/1 למבקש 1 במהלך חקירתו הנגדת מיום 15.1.06 ע"י ב"כ המשיבים, הוגשה ברשות בית המשפט בקשה מתוקנת ביום 7.3.06 וכן תגובה מתוקנת מטעם המשיבים ביום 2.4.06. בדיון שהתקיים ביום 18.6.06 נחקרו המבקשים 1 ו- 2 ה"ה אברהם אורשלמי וגונן גרינברג ומטעם המשיבים נחקרה המצהירה גב' דנה מור. הצדדים הגישו, כפי בקשתם, את סיכומיהם בכתב.

10.     בבקשתם המתוקנת ובסיכומיהם טוענים המבקשים, כי אין תוקף לביטולו הגורף של סעיף 4.4 להסכם השכירות וכי המבקשים מתנגדים לויתור על זכותם לקדימות בקבלת דמי השכירות מן המושכר במקרה של מימוש המשכנתא על זכויות הבעלות שלהם במקרקעין, דבר, כך לטענתם, שהבנק ידע או היה צריך לדעת, וכי הסתמכותו של עו"ד יורם אבירם על ס' 8 לתוספת הראשונה, לפיה, הצדדים מסמיכים אותו "לבצע כל שינוי ו/או תוספת לתוספת מיום 8.4.02", אינה אלא השענות על קנה רצוץ היות וביטולו הגורף של ס' 4.4 להסכם השכירות עומד בניגוד לאינטרס של בעלי הקרקע ובינם המבקשים. לטענת המבקשים, ביטול כגון דא מצריך הצגת ייפוי כוח מפורש המסמיך את עו"ד אבירם למחוק בשם הבעלים את ס' 4.4 להסכם השכירות.

11.     בתגובתם המתוקנת ובסיכומיהם חזרו המשיבים על טענותיהם והדגישו, שטענת המבקשים, כי היה על הבנק לדעת כי עו"ד אבירם פעל שלא בסמכות הינה פניה חסרת הגיון ומנותקת מנסיבותיו האובייקטיביות של המקרה, שכן המבקשים העניקו יפוי כוח לעו"ד אבירם וחתמו ביודעין על שטר המשכנתא. המשיבים תהו, מדוע לדרוש מהבנק לשמור על האינטרסים של המבקשים טוב יותר מאשר הם עצמם.

12.     ברע"א 3188/06 פז חברת נפט בע"מ נ. עבאד חטאר נקבע מפי כב' השופט א. גרוניס, כי:

"על המבקש סעד זמני להראות כי יש בידו זכות לכאורה (למשל, רע"א 10509/05 בנק לאומי לישראל בע"מ נ' ב' ב' (לא פורסם)). אכן, גרסאותיהם של בעלי הדין במקרה שלפנינו סותרות זו את זו באופן שקשה לבוחנן ולהעריכן בגדר בקשה לסעד זמני. בנסיבות אלה עולה משקלו של השיקול בדבר מאזן הנוחות".

     בעניינו, אכן גרסאותיהם של בעלי הדין סותרות זו את זו בעניין היקף ההרשאה שניתנה לעו"ד אבירם עת ביטל בשם הבעלים את זכות הקדימה שלהם לדמי השכירות, כאשר לא ניתן במסגרתה של בקשה לסעד זמני לבחון ולהכריע במחלוקת זו; משכך, עובר המשקל ביתר שאת לשאלת מאזן הנוחות. יודגש, כי בסעיף 4.4 להסכם השכירות ביקשו המבקשים לשמור על זכות הקדימה שלהם לקבלת דמי השכירות ולא ויתרו על כך במסגרת התוספת הראשונה. גם ההרשאה שניתנה לעו"ד אבירם (בסעיף 8 של אותה תוספת), התייחסה אך ורק לאותה תוספת ולא להסכם השכירות המקורי. מכאן עולה לכאורה, כי עו"ד יורם אבירם לא היה מורשה לחתום על התוספת השניה בכל הנוגע לביטולו של סעיף 4.4 להסכם השכירות, היינו, לביטול זכות הקדימה של המבקשים. מאידך, חתימתם של המבקשים עצמם על המסמכים השונים לרבות שטר המשכנתא, שלא כללו כל התייחסות לזכות הקדימה שלהם, ואף החתמת בנות הזוג שלהם על מסמכים רלוונטיים לרישום המשכנתא והתנהלותם במשך אותה תקופה מבלי למחות על אי הכללת זכות הקדימה במסמכים השונים שעליהם חתמו, כל אלה יש בהם כדי ללמד לכאורה על כך, שהמבקשים הסכימו מכללא לביטול אותה זכות קדימה שעמדה להם מכח סעיף 4.4 להסכם השכירות.

13.     לאחר שעיינתי בנימוקי הבקשה ובנימוקי התגובה, הן המקוריות והן המתוקנות, בכתב התביעה ובסיכומי הצדדים, על נספחיהם, ולאחר ששמעתי את המצהירים, הגעתי לכלל מסקנה, כי דין הבקשה להתקבל בכפוף לקביעת ערבויות מתאימות לטובת המשיבים.

דחיית הבקשה עלולה לסתום את הגולל על תביעתם של המבקשים למתן סעד הצהרתי בדבר זכותם לדמי השכירות מן המושכר בהתאם להסכם השכירות, שכן משמעותה האופרטיבית היא מכירת המקרקעין על ידי המשיבים לכיסוי חובה של דגש לבנק; כך שאם יזכו המבקשים בתביעתם, ספק אם יצליחו להנות מפרי זכייתם, שכן הכספים שיתקבלו ממימוש המשכנתא ישמשו תחילה לכיסוי חובה של דגש ולכיסוי הוצאות המכירה והליכי המימוש; לא זו אף זו, השלכה נוספת לדחיית הבקשה והמשך הליכי המימוש של המשכנתא היא, שהמבקשים יאבדו לצמיתות את זכותם לבעלות במקרקעין ולפירות שהם עשויים להצמיח (ראה: רע"א 11588/05 יעקב שרבט נ. מישאל מימון ואח' - ניתנה ביום 23.3.06). מאידך, אין בקבלת הבקשה ובעיכוב הליכי המימוש של המשכנתא כדי להסב לבנק נזק חמור, אלא לכל היותר עלול לגרום להשהיה מסויימת בהליכי המימוש. יחד עם זאת, ולצורך איזון האינטרסים של המשיבים ובשים לב לנזקים הפוטנציאליים שעלולים להיגרם להם, כטענתם, אני קובע כי צו המניעה יכנס לתוקף בכפוף להפקדת סך 150,000 ₪ לא יאוחר מיום 28.9.06.

14.     לאור האמור, אני מורה על עיכוב הליכי מימוש המשכנתא המתנהלים על ידי המשיבים בתיק הוצל"פ הרצליה מס' 2607767052 ביחס למקרקעין שבגוש 16673 חלקה 39 בעפולה וזאת עד למתן פס"ד בתובענה, כפוף להפקדת סך 150,000 ש"ח לא יאוחר מיום 28.9.06.





לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. הסכם שכירות נגריה

  2. הסכם שכירות חופשית

  3. הסכם שכירות לחודשיים

  4. הסכם מכירת חלק מעסק

  5. חוזה שכירות עם עמידר

  6. עורך דין הסכם שכירות

  7. עורך דין הסכם שכירות

  8. הסכם שכירות תחנת דלק

  9. סיום חוזה שכירות דירה

  10. הסכם שכירות מעון ילדים

  11. מסמך הבנות להסכם מכירה

  12. חוזה שכירות מוגנת מחסן

  13. חוזה שכירות מבנה מסחרי

  14. צו מניעה נגד הסכם שכירות

  15. חוזה שכירות אולם אירועים

  16. הסכם שכירות בניין משרדים

  17. סעיף בלעדיות בחוזה שכירות

  18. פיצוי על הפרת חוזה שכירות

  19. חוזה שכירות סעיף פינוי מוקדם

  20. עיכוב חתימה על הסכם השכירות

  21. חתימה על ערבות בהסכם שכירות

  22. הפרת הסכם מכירת קרקע חקלאית

  23. אישור פתיחת עסק בחוזה שכירות

  24. הארכת הסכם שכירות על פי נוהג

  25. נכס מסחרי - הפרת חוזה שכירות

  26. חתימה על הסכם שכירות לפני קניה

  27. תביעה בגין הפרת הסכם מכירת חנות

  28. פינוי דייר בהסכם שכירות מוגנת

  29. זכות סירוב ראשונה בחוזה שכירות

  30. יעוץ לפני חתימה על חוזה שכירות

  31. הארכת הסכם שכירות מעת לעת בעל פה

  32. הסכם שכירות קרקע למטרות חקלאיות

  33. חוזה שכירות במבנה ללא היתר בניה

  34. מימוש אופציה בחוזה שכירות בעל פה

  35. הסכם שכירות לאחסון תכולת דירה במכולה

  36. חוזה שכירות עם בעל דירה שגר בחו''ל

  37. פיצוי על סיום חוזה שכירות לפני הזמן

  38. הסכם המחאת זכויות בהתאם להסכם השכירות

  39. סעיף זכות סירוב ראשונה בחוזה שכירות

  40. בדיקות בעירייה ביחס לנכס וחוזה שכירות

  41. ערבים לחוזה שכירות כתנאי לביטול חוזה

  42. סירוב לממש את תקופת האופציה בחוזה שכירות

  43. חובת חוזה שכירות בשפת אם בדיור הציבורי

  44. נטל הראיה להפרת תנאי הסכם שכירות מוגנת

  45. האם הסכם השכירות השני נחתם בטרם נחתם הסכם המכר ?

  46. טענה להפרץ הסכם השכירות במסירת המחאות מחשבון סגור

  47. תקופת ההתקשרות הוארכה בהתאם להסכם השכירות ובהתאם לנספחים

  48. הסעדים הלגיטימיים של משכיר שעה שהשוכר מפר את הסכם השכירות ?

  49. נטען כי הסכם השכירות הופסק בהסכמה נוכח קשיים כלכליים אליהם נקלעו

  50. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון