הסכם התחייבות לרכישת נכס בבאר שבע

להלן פסק דין בנושא הסכם התחייבות לרכישת נכס בבאר שבע:

פסק דין

1.      לפני תביעה ותביעה שכנגד של הצדדים להסכם שכונה "הסכם התחייבות לרכישת / מכירת נכס ברחוב הרב שמואל עדני 5 באר שבע" שנכרת ביום 25/2/97.

     בסיסו של ההסכם בכך שהנתבעים רכשו מן התובע בית מגורים השייך לו, כאשר עד למועד המסירה המיועד, 1/8/97, התחייב התובע להשלים את בניית הבית בהתאם לתוכניות ומפרט אשר הוסכמו בין הצדדים. הוסכם גם כי בהמשך להסכם הראשוני הנ"ל יחתם בין הצדדים ביום 2/6/97 הסכם נוסף וסופי שיהווה את "חוזה רכישה / מכירה של הנכס". (הסכם זה לא נחתם לימים).

     מבנה ההסכם ומקצת תניותיו חורגים מאלה המקובלים בחוזי רכישה רגילים הנעשים לגבי בתי מגורים, ואפשר כי מדובר היה בניסיון כלשהו לתכנון מס על מנת להימנע מתשלום מס שבח שיכול והיה מוטל על העסקה על פי מצב הבינוי ביום ההסכם, בשונה מהמס, או הפטור הימנו, הקיים כאשר מוכרים בית מוגמר. מאחר שאין ראיות ברורות בהקשר זה אמנע מקביעה באשר לסיבת ניסוח החוזה כפי שנעשה או קביעה ביחס לחובה הלכאורית לשלם מס שבח במועד חתימת ההסכם.

     אחד התנאים הלא שיגרתיים, היה שהתמורה הכוללת בשווה ערך שיקלי של 306,250 $ ארה"ב, תשולם, במועדים שונים ובסכומים הנקובים בחוזה, שלא לידי המוכר - התובע ישירות, כי אם תופקד על ידי הקונים - הנתבעים בחשבון שקלי שלהם עצמם, ותמסר לתובע רק בסיום העסקה, ועל פי מנגנון שערוך שנקבע במבוא להסכם.
     משמע - כספי התמורה נשארים ברשות ובשליטת הנתבעים עד גמר בניית הבית ומסירת החזקה לידיהם.
     
2.      כל צד טוען כי רעהו הפר את החוזה, עד כי בוטל, אמנם על ידי הנתבעים ביום 16/2/98, אלא לפי שהתובע טוען שהנתבעים הם שהפרו ההסכם, ולא הוא, טענתו היא כי הודעת הביטול אינה כדין והיא עצמה מהווה הפרה יסודית של ההסכם.
     
     כל צד מבקש לחייב את רעהו בנזקים ובפיצויים המתחייבים לשיטתו מהפרת ההסכם בידי הצד השני.

     התובע מכר את הבית, לבסוף לקונה אחר, מר באום שמואל, תמורת 240,000 $ (שהיו אותה עת שווים ל- 1,006,800 ₪) והוא מבקש לחייב את הנתבעים לפצותו בהפרש בין שתי העסקאות, כלומר הפרש של 66,250      $ ובתוספות בניה בסך 20,000 ₪.

     הנתבעים מבקשים לפצותם, עקב ההפרה הנטענת על ידם, בגין איחור במסירת הבית ביחס למועד המוסכם, לרבות הפיצוי הנקוב בהסכם למקרה כזה, 30,000 $ וכן בשל הוצאות נוספות, בזבוז זמן ועגמת נפש.

3.      ברור, אם כן, שיש לקבוע ראשית לכל, מי הפר את ההסכם, ולאחר מכן, לפסוק בפיצוי המגיע לצד המקיים, ולחשבו נכונה.

     התובע טוען למספר הפרות מצטברות של ההסכם מצד הנתבעים, ולא אכנס לפרטיהם משום שראיתי לקבל את טענתו המרכזית, כפי שיפורט להלן, ועניינה הפרת חובת הנתבעים לבצע את התשלום המיועד ליום 15/10/97 בסך 137,000 $.

     יתר הטענות, לגבי קשיים שהערימו כביכול הנתבעים עליו בענין הבניה והשלמתה, דרישתם לתוספות ושינויים, וכיו"ב, שוכנעתי כי או שהתובע השלים עמם בזמן אמת ולא ראה בכך הפרה, בוודאי לא יסודית, או שלא היו בעיניו, מכל מקום, משום עילות ראויות לראות את החוזה כמבוטל מטעמו בשום שלב.

     הנתבעים, מצדם טוענים כי ההסכם הופר על ידי התובע בכך שלא עמד בלוחות הזמנים, לא בנה בדיוק על פי המפרט שנדרש, ובאיכות שהוסכמה, וכן - וזה כמסתבר לב הסכסוך - הפר לטענתם את התחייבותו לרכוש מהם את דירת המגורים הקודמת שלהם תמורת 180,000 $ אשר יקוזזו מהסכום המגיע לתובע על פי ההסכם.

     לאחר שמיעת הראיות מסקנתי היא, כי אכן העסקה "התפוצצה" על רקע הויכוח סביב רכישת בית הנתבעים וקיזוז התמורה מהמגיע לתובע, והפן השני של מחלוקת זו הוא כמובן מחדל הנתבעים להשלים את תשלום או הפקדת התמורה לתובע בחשבונם כפי שהוסכם.

4.      כאמור, מצאתי כי במחלוקת הזו, שהביאה לקריסת ההסכם, הדין עם התובע.

     אין חולק, כי בשלב מסוים נתקלו הנתבעים בקושי למכור את דירתם הקודמת, ופנו אל התובע בהצעה לרכוש דירה זו מהם כנגד 180,000 $ ובכך לפתור את בעית תזרים המזומנים המגיע למוכר, אולם הנתבע טוען, כי לא הסכים מעולם להצעה זו ועמד על ביצוע ההסכם כלשונו.

     הנתבעים הביעו עמדתם במכתב שקדם לביטול ההסכם, והוא מיום 30/1/98 ובו כתבו:

          "במשך תקופה ארוכה הושלנו על ידך להאמין שדירתנו הנוכחית, במבצע קדם 24 באר שבע, תתקבל על ידך כחלק מהתשלום בגין הנ"ל ועקב כך הבלגנו על ההפרות הבוטות והמתמשכות של ההסכם הנ"ל.
     בעת הנוכחית הבהרת לנו שאין בכוונתך לקבל הדירה הנ"ל כחלק מהתשלום בגין הסכם נשוא מכתב זה ...".

     בהמשך המכתב קובעים הנתבעים, כי בכך הופר ההסכם "הפרה יסודית ומהותית", ודורשים את הפיצוי החוזי המוסכם של 30,000$, ולאחר מכן ביום 16/2/98, כזכור, גם שיגרו הודעת ביטול פורמלית נוספת הנשענת על המכתב הזה.

     במכתב שצוטט לעיל, גילו הנתבעים דעתם שהפרות קודמות, לכאורה, מצד התובע לא עמדו לשמש להם עילה לביטול ההסכם, וכי הביטול נגזר מכך כי לשיטתם התובע נמנע מלכבד התחייבותו זו.

     על כי הבעיה הכספית אצל הנתבעים היתה אקוטית ולכן קריטית לביצוע ההסכם תעיד גם העובדה, כי לפי הראיות, ובהן דפי חשבון הבנק שהוגשו ועדות פקידת הבנק של הנתבעים, למרות שכזכור כספי התמורה נועדו להפקדה בחשבון בשליטה מלאה ובבעלות הנתבעים, ולכאורה, ללא פיקוח ובקרה מצד התובע, הנתבעים דווקא עמדו במוסכם, והפקידו את התשלומים כסדרם ובמועד (עיכוב מסוים בהפקדת אחד הסכומים אף עוגן והוסכם במסמך נפרד שנחתם על ידי הצדדים) ועד השלב בו היו צריכים להפקיד את התשלום של 137,000 $, שאכן לא הופקדו לחשבון, קיימו את חלקם ללא דופי.

בעדותו מאשר הנתבע מר גולדפרב שלא הפקיד את הסך 137,000 $, ואף נוקב בסיבה לכך:

"לא הייתי יכול למכור את הדירה וגם לא יכולתי לקחת משכנתא ולכן לא יכולתי לשלם את התשלום האחרון" (עמ' 26 מיום 14/7/04).
     
     לאחר שהנתבע נחקר באריכות ומאשר שפיקח פיקוח צמוד והדוק יום יומי על העבודות בבית, וכן מאשר שהאביזרים שהותקנו בבית עד ביטול החוזה היו ברמה גבוהה ושכל מה שהותקן נעשה באישורו ובפיקוחו כאמור, ומתעוררת תמיהה, כיצד בנסיבות אלה, הוא טוען שהתובע הפר את ההסכם במהלך הבניה, הוא מודה לבסוף בכנות ראויה לציון, "נכון שאם התובע היה עומד במילתו לקחת את דירתי כחלק מהתמורה הכל היה יכול להסתדר ולא הייתי מבטל העסקה. גם אז היו לי טענות וקיזוזים, אך לא הייתי מבטל. באשר לסעיף 4.2 (שם הצהיר על ההסכם שלפיו התובע ירכוש את דירתו, אך לא ציין מאומה לגבי זכותו לקיזוז כלשהו) לשאלה, מדוע לא ציינתי זאת בסיפא לסעיף זה תשובתי אתה צודק הייתי מקבל את הדירה כמות שהיא" (עמ' 28).

     ברור, לפיכך, שהטעם לביטול ההסכם מצד הנתבעים היה מחדלו הנטען של התובע לרכוש את דירתם, שהביא לשיטתם הם לחוסר האפשרות לשלם את אותו חלק לא קטן של התמורה שהיו אמורים להשלים.

     הנתבע, כבר בזמן אמת, ובתכתובת שיצאה מטעמו, כמו מכתבו מ- 8/2/98, כפר נמרצות כי הסכים לרכוש את דירת הנתבעים, ובעדותו בבית המשפט, שבה שב והכחיש סיכום אשר כזה קבע בפשטות כי לשיטתו הנתבע "ביטל את העסקה כי לא הצליח למכור את ביתו".

     כאשר מדובר לטענת הנתבעים בהסכם חדש ומאוחר אשר שינה באופן ממשי את מנגנון התמורה הקבוע בהסכם הכתוב, ברור שהנטל על הנתבעים להוכיח את טענתם, ואין חולק, שבידם לא נמצא אף בדל של ראיה בכתב לתמוך בגרסתם.

     הצדדים ידעו היטב לעגן בכתב הסכמות, גם כאלה שאינן בעלות חשיבות מכרעת כזו, כל עוד נעשו לאחר חתימת ההסכם הבסיסי ושינו אותו שינוי כלשהו. כך היה לגבי דחיה של חודש ימים בתשלום 100,000 $, (מסמך מיום 2/3/97), שינוי לגבי צביעת הבית בצבע חיצוני (מיום 29/7/97) ועוד.

     אינני מקבל שהנתבעים, אנשים משכילים וזהירים (הנתבע הוא בעל סוכנות לביטוח) לא הבינו את החשיבות לערוך מסמך בכתב על אותה התחייבות נטענת של התובע, לו היתה כזו, להבדיל מהצעה או מו"מ שלא הבשילו, והעדר מסמך בכתב או למצער, ראיה חיצונית כלשהי, לתמוך בטענתם, לא רק שמונעים בעיני להכיר בכך שהצליחו להוכיח את טענתם, אלא יש לראות בכך כמעט ראיה פוזיטיבית לכך שהסכם מאוחר כזה לא התגבש ולא נכרת.

     אין גם לקבל את טענת הנתבעים כאילו התקשו במכירת דירתם באשמתו של התובע, שעיכב את השלמת בניית ביתם. די לציין, שבין המועד שיועד בהסכם ההתחייבות לחתימת הסכם הרכישה הסופי (2/6/97), ועד מכתב הביטול (16/2/98) לא חלפו אלא חודשים ספורים, כאשר במהלכם, ועוד כחודש טרם מועד הביטול כבר היו מגעים ואף תכתובת מצד הנתבעים שאזכרה את הרעיון לתת את דירתם לתובע כחלק מהתמורה. קשה לראות כיצד עיכוב בבניה, אפילו אם היה, של שבועות אחדים גרם לנתבעים משבר אשר כזה בתהליך מכירת דירתם, כאשר לטענתם, לא יכלו להתחייב על מועד מסירה סביר וידוע לקונה פוטנציאלי ולכן נמנעו מביצוע המכר. אינני יכול לקבל טענה זו.

     בהינתן, כאמור, שהנתבעים לא הוכיחו שהתובע ניאות לקבל את דירתם כתחליף לתמורה החוזית שהוסכמה, וכאשר הם מסכימים ומאשרים שאת התשלום הנכבד של 137,000 $ לא ביצעו, במועד הקבוע ואף לא בשום מועד אחר, אין לי אלא לקבוע שהם אשר הפרו את ההסכם בהפרה יסודית, וכי מכתב ביטול ההסכם מטעמם, שאינו נשען על הפרה יסודית מוכחת מצד התובע, אין לו תוקף, והוא עצמו, משום כך, מהווה הפרה יסודית של החוזה מצדם הם.
     ראה ע"א 614/78 מלכין נ' גייר פד"י לג (3) 773.

     קביעה זו חורצת כמובן את גורל התביעה הנגדית, ומכאן יש לעבור, לבחון, ולכמת את שיעור הנזק שנגרם לתובע מהפרת ההסכם.
     
5.      על פי ההסכם נועדה התמורה להשתלם בפועל לידי התובע, מתוך החשבון שם הופקדו הסכומים על ידי הנתבעים וזאת במועד מסירת החזקה, 1/8/97.
     
     המנגנון לחישוב התמורה השקלית בפועל שתמסר לתובע ננקב במבוא להסכם והיו בו שתי חלופות שהבחירה ביניהן תעשה לפי זו המטיבה עם הקונים - הנתבעים. חלופה אחת, היא שווה הערך הדולרי לפי השער היציג ביום הפקדת הסכומים וחלופה שניה היא חישוב שווה ערך דולרי של הסכום המופקד השקלי, כולל ריבית וקרן כאחד, נכון ליום המסירה של הכסף לידי המוכר - תובע.

     לא הובאו ראיות, כלומר, חישובי הריבית על הפקדונות השקליים שנעשו, כדי להראות כמה היה משתלם בפועל לתובע לו קויים ההסכם ככתבו וכלשונו, ולפיכך, אבצע החישוב לפי החלופה הראשונה, שאינה כרוכה בנתונים עובדתיים כלשהם, למעט שער הדולר שהוא מן המפורסמות. לפי שאנו יודעים שמועד המסירה המקורי המוסכם 1/8/97, הפך בלתי ריאלי, ובין היתר, בשל שינויים ותוספות מוסכמים כאלה ואחרים, שמועדם אחרי כריתת ההסכם, ולפי שאנו יודעים שלעת ביטול ההסכם הבית היה בשלבי גמר מתקדמים (גם לפי עדות הנתבע באותה עת נותר להרכיב כיורים, מטבח ואמבטיות, שהם אביזרים השייכים לשלבי גמר אחרונים), יבוצע החישוב לפי השער ביום ביטול החוזה, 16/2/98 שעמד על 3.59 ₪ לדולר.

     מכאן, שהתובע היה זכאי לסכום של 1,099,437 ₪.

     אין מחלוקת, שהבית נמכר בפועל למר באום תמורת 1,006,800 ₪.

     ההפרש בין שני הסכומים, שהוא נקודת המוצא לחישוב הנזק, הינו 92,637 ₪.

     מטעם בית המשפט מונה מומחה, אינג'ניר א. סוקולוב, אשר תפקידו היה לברר מהיבט השוני במפרטים ובבינוי בפועל בין מצב הבית כפי שהוסכם לבנותו עבור הנתבעים לבין מצבו בפועל כפי שנבנה ונמכר למר באום, הגיע למסקנה, שקיים הפרש שווי לחובת התובע, שהוא בר החזר לנתבעים והוא 15,263 ₪. לסכום זה יש להוסיף 12,990 ₪, אשר מר באום לפי עדותו (עמ' 18 ש' 24) שילם לתובע מעבר לסכום הנ"ל הנקוב בחוזה, וזאת בגין עבודות נוספות שנעשו לדרישתו.

     במהלך חקירתו של המומחה בבית המשפט על ידי ב"כ הנתבעים התברר, כי לסכום שנקוב בחוות דעתו ניתן וראוי להוסיף עוד סך של 6,860 ₪ וזאת בגין מספר פריטים כפי שעולה מהעדות, וכמפורט בסיכומי הנתבעים, סעיף 32.7, פירוט שאני מאמצו.

     עוד יש להוסיף לכך את עלות חיבור מונה החשמל לבית, בסך 5,000 ₪ לערך, סכום שנחסך על ידי התובע באשר הוא היה אמור לשאת בכך לו נמכר הבית לנתבעים.

     כמו כן, יש לקבל טענת הנתבעים שרכשו על חשבונם בריכת ביוב בסך 1,148 ₪, וסכום זה לא הושב לידם על ידי התובע.

     סכומים נוספים שהנתבעים טוענים שיש לקזז מהפרש המחיר המהווה את נזקו של התובע, אינם מקובלים עלי ואני דוחה את הנטען בגינם.

     כך הוא ביחס לטענה, כי יש להוסיף לסכומים שהמומחה פסק עוד 25%, בשל הפער בין בניה על ידי קבלן לבין בונה פרטי מזדמן, באשר מדובר בספקולציות שאינן מעוגנות בהסכמים בין הצדדים ואף המומחה הסתייג מלהסכים נחרצות עם התיזה שהציגו בפניו ב"כ הנתבעים בחקירה, וכך הוא בטענה שמכירת הבית לבסוף למר באום "חסכה" לתובע עלויות של מס שבח שהיה צריך לשאת בהן לו נמכר הבית לנתבעים.

     אין בפנינו, ראיות וידיעה ברורה אם ובאיזו מידה אכן העסקה עם הנתבעים היתה מחויבת במס שבח ולא ניתן לקבוע כל ממצא לענין זה, לא כל שכן, לכמת את הסכום הרלוונטי במדויק.

     העולה מן האמור לעיל, הוא שיש להכיר בקיזוז של הסך 36,261 ₪ מתוך ההפרש שצוין לעיל, ולפיכך, יתרת נזקו והפסדו של התובע כתוצאה מביטול ההסכם על ידי הנתבעים הינו 56,376 ₪.

     סכום זה על הנתבעים לשלם לתובע, לאחר שערוכו להיום.

6.      התוצאה היא שהתביעה מתקבלת בחלקה והתביעה הנגדית נדחית.

     על הנתבעים לשלם לתובע הסך של של 56,376 ₪ כאשר סכום זה צמוד ונושא ריבית חוקית מיום מכירת הבית למר באום, 15/8/99 ועד תשלומו בפועל.

     כמו כן, ישאו הנתבעים בהחזר אגרה על פי חלק יחסי לזכיה, ובהחזר הוצאות של התובע לפי שומה שתוגש, ובנוסף בשכר טרחת עורך דין של התובע בסכום 10,000 ₪ ומע"מ.

     על אלה תוגש פסיקתה לחתימתי בתוך 14 יום.





לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. פירוש הסכם

  2. הסכם גריסה

  3. הסכם אחסנה

  4. הסכם להסכים

  5. הסכם פאושלי

  6. הסכם רוטציה

  7. עיכבון הסכמי

  8. הסכם אספקת גז

  9. הסכמים חורגים

  10. הסכם לוקסמבורג

  11. הסכם הקשישים

  12. הסכם דמי רצינות

  13. הסכם להקמת גינה

  14. הסכם אספקת כפפות

  15. תחולת הסכם הבראה

  16. הסכם להשכרת ציוד

  17. הסכם רכישת שתילים

  18. הסכם שירות מרכזיה

  19. הסכם לאספקת שתילים

  20. הסכם הפצה בהתנהגות

  21. הסכם חליפין במקרקעין

  22. השכרת משנה ללא הסכמה

  23. עורך דין הסכם סודיות

  24. הסכם שירותי תדמיתנות

  25. תנאי מקפח בהסכם ניהול

  26. הסכם שימוש בשטח חקלאי

  27. הסכם מכירת עגלים לבשר

  28. הסכם פתרון בעיה כספית

  29. סעיפים מעורפלים בהסכם

  30. הסכם גידול יבול חקלאי

  31. החתמת עולה חדש על הסכם

  32. הסכם למכונות אוטומטיות

  33. צו הפסקה שיפוטי בהסכמה

  34. דמי ייזום ללא הסכם בכתב

  35. דוגמא להסכם סיום עבודה

  36. הסכם להקמת שכונת מגורים

  37. הסכם הזמנת שירותי ניקיון

  38. הסכם להשאלת ציוד והספקת גז

  39. הסכם אופציות לעובדים דוגמא

  40. הסכם אופציה לרכישת מקרקעין

  41. הסכם רכישה וחלוקת שימוש בדירה

  42. הסכם בין שותפים בחברת נדל''ן

  43. הסכם הפקדת ניהול תיק פנסיוני

  44. בכתב התביעה נטען כי ההסכם הופר

  45. הסכמה בהתנהגות לשינוי תנאי עבודה

  46. הסכם התחייבות לרכישת נכס בבאר שבע

  47. הסכם לביצוע עבודות תיקון וחידוש רעפים

  48. הסכם לביצוע עבודות חשמל בפרויקט בניה

  49. נטען כי לא שולמו דמי ההפעלה בהתאם להסכם ההפעלה

  50. יישום הסכם הביניים בין מדינת ישראל לבין אש"ף

  51. טענת הסכם למראית עין ע''י מי שלא היה צד להסכם

  52. האם איחור במסירה מהווה ''הפרה יסודית'' של הסכם

  53. הסכם ההמחאה ניתן לפרשנות ולהשלמה מתוך נסיבות כריתתו

  54. נטען שלמרות ההסכם, היתה לכל הצדדים כוונה להתקשרות ארוכת טווח

  55. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון