הטעיית רוכשי דירה

לצורך הוכחת עילת הטעיה של רוכשי דירות יש להוכיח קיומם של 5 יסודות מצטברים הנושקים לעקרונות הכללים של דרישת תום הלב בניהול משא ומתן ואלו הם:

  1.      קיומו של מצג.
  2.      המצג הינו שקרי.
  3.      התובע האמין במצג והסתמך עליו.
  4.      קיים קשר סיבתי בין ההסתמכות על המצג להתקשרות בחוזה.
  5.      התובע פעל על פי המצג השקרי וסבל נזק ממון.


לעניין זה ראו: המר' 106/54 ויינשטיין נ' קדימה אגודה שיתופית בע"מ ואח', פד"י ח' 1317 וכן ראה ע"א 614/84 ספיר נ' אשד, פד"י מ"א 2, 225.

להלן פסק דין בנושא הטעיית רוכשי דירה:

פסק דין

מבוא
הונחה בפני תביעת ליקויי בנייה אשר הועמדה על הסך של 159,233 ₪.
התובעים הינם בני זוג (להלן: "התובעים") אשר רכשו דירת 4 חדרים ברחוב אבן עזרא מס' 63 באשקלון (להלן: "הדירה") מאת הנתבעת, לפי חוזה מיום 6.12.95 (להלן: "ההסכם").
לטענת התובעים, הפרה הנתבעת את חובתה על פי ההסכם במובן זה שבנתה את הדירה שלא בהתאם לתוכנית המכר ולמפרט הטכני המצורף אליה, בניגוד לאמור בסעיף 4 (ב) לחוק המכר- דירות תשל"ג- 1973 (להלן: "החוק").
התביעה נתמכה בחוות דעתו של השמאי יוסי בן חורין מחברת טרמינל (להלן: "טרמינל") לגבי ליקויי הבנייה, בחוות דעתו של שמאי המקרקעין שלמה פרמון (להלן: "פרמון") בעניין ירידת הערך הנטענת וכן בדו"ח מעבדת "איזוטופ" (להלן: "דו"ח איזוטופ") בעניין חוזק הטיח בממ"ד ורשת השריון.

ביום 31.1.99 עתרו התובעים בבקשה למינוי מומחה מטעם ביהמ"ש אשר יחווה את דעתו בכל השאלות המקצועיות העומדות על הפרק ולבקשתם זו, מונה המהנדס מר ראובן שליטנר (להלן: "שליטנר") כמומחה מטעם ביהמ"ש וזה הגיש את חוות דעתו לתיק ביום 12.3.00.

לאחר הגשת חוות דעתו של שליטנר, אשר הערכותיה נמוכות משמעותית מההערכות שננקבו בחוות הדעת שהוגשו על ידי התובעים, הוסיפו אלה והגישו חוות דעת נוספת שנערכה על ידי המהנדס גיא יוסף (להלן: "יוסף"). בשלב מאוחר יותר, הגיעו הצדדים להסכמה דיונית ולפיה לא ייחקר איש מן המומחים כולל שליטנר. הכרעת ביהמ"ש לפי הסכמה זו תיעשה על בסיס סיכומי הצדדים שישמעו בע"פ ביחס לחוות דעתו של שליטנר, כאשר כל צד רשאי להציג את הסתייגויותיו כלפיה תוך הפנייה השוואתית לחוות הדעת האחרות שהוגשו לתיק. בפועל, מטעמים מובנים, סומכת הנתבעת את ידיה על חוות דעתו של שליטנר כך שהעלאת ההסתייגויות נעשית רק על ידי התובעים.
נקודת המוצא לדיון אפוא הינה חוות דעתו של שליטנר, בכפוף להסתייגויות התובעים כפי שהוצגו לפרוטוקול מיום 10.10.05.

דיון:
לאחר ששמעתי את דבריו של ב"כ התובעים, סבורני כי החלק הארי של השגותיו הינו חסר ביסוס ראייתי. כך לדוגמא, בעניין הריצוף הקרמי, שם מבקש ב"כ התובעים להעדיף את ממצאי יוסף על פני ממצאיו של שליטנר, ללא כל הסבר מניח את הדעת (עמוד 4 לפרוטוקול, שורות 14 עד 16). כך הם פני הדברים בעניין תיקוני הצבע אף לגביהם אין כל סיבה להעדיף את טענת התובעים לקיומם של הבדלי גוונים על פני חוות דעתו של שליטנר (עמוד 5 לפרוטוקול, שורות 10 עד 15). הוא הדין לגבי הסתייגויות התובעים מחוות דעתו של שליטנר בעניין ליקויי החלונות והאלומיניום, לגביהן לא הוצג כל הסבר מניח את הדעת לשלילת הערכתו של האחרון. גם בנושא החשמל לא הציג ב"כ התובעים נימוק משכנע להעדפת הערכת טרמינל על פני הערכתו של שליטנר, כפי שלא נמצא נימוק כזה גם בהעדפת דו"ח "איזוטופ" בעניין טיב טיח הפנים ובמיוחד אין כל בסיס להערכה הכספית העומדת ביסוד טענה זו (ראה עמוד 4 לפרוטוקול, שורות 19 עד 25).
בעניין ריצוף הטראצו, שם מבקש ב"כ התובעים לדחות את ממצאיו של שליטנר להעדרם של פגמים משמעותיים ולקבוע קיומם של חללים מתחת לריצוף ונשירה של אגרגטים, מסתמך הלה, בנוסף על חוות הדעת של טרמינל, על סדרה של עשרות צילומים שהוגשו לתיק. צילומים אלה הוגשו שלא על פי דיני הראיות המקובלים ואינם יכולים להוות בסיס לממצאים עובדתיים הנוגדים את התרשמותו של שליטנר. משום כך, לא מצאתי לנכון לדחות את ממצאיו של שליטנר הגורס כי ריצוף הטראצו תקין.
בנושא האינסטלציה ודרך עיגון האסלות לריצוף הקרמי, מבקש ב"כ התובעים להעדיף את חוות הדעת של טרמינל ולפיה הימנעות משימוש בברגי עיגון יש בה כדי להוות פגם. ואולם, הסבריו של שליטנר שלא נסתרו ולפיהם בריצוף קרמי עדיפה הדבקה על פני עיגון בברגים, מה גם שההדבקה יציבה וטובה, נראים בעיני סבירים יותר.
בנושא דלתות הפנים, נראית בעיני הסתייגותו של ב"כ התובעים כבלתי מניחה את הדעת שעה ששליטנר בחוות דעתו מסתמך על דרישות החוק אשר ייתרו את דרישת האוורור בחדר הארונות, כך שגם בעניין זה לא נראית בעיני הסתייגות ב"כ התובעים.

יחד עם זאת, מצאתי טעם בהסתייגותו של ב"כ התובעים מחוות דעתו של שליטנר בשני נושאים:

בנושא ארונות המטבח, זכאים התובעים לקבל את ההפרש המלא הכרוך בהפרת הבטחת הנתבעת לספק ארונות "סנדוויץ'" דווקא ולא כל סוג אחר, גם אם הפער האיכותי אינו משמעותי. לפיכך, יש להוסיף בעניין זה של ארונות המטבח סכום של 1,000 ₪ על הערכתו של שליטנר.

עוד מצאתי טעם בהסתייגותו של ב"כ התובעים מהערכתו של שליטנר בנושא ירידת ערך בגין הרטיבות.מתוך חוות דעתו של שליטנר, עולה בעקיפין הסכמה לקיומו של ליקוי בנושא האיטום ואולם אין הוא מציג פתרון מניח את הדעת בעניין זה, למעט אמירה סתמית בדבר הקלות כביכול שבה ניתן לתקן ליקוי זה בכל פעם שבו יישנה. אם אכן מדובר בליקוי של איטום שבו נדרשים התובעים לטפל מדי פעם בהתאם לצורך ולא קיים פתרון של קבע משמע כי יש לשום פגם זה על דרך של ירידת ערך. נראה לי כי נכון לשום מרכיב זה של ירידת ערך, בהעדר הערכה אובייקטיבית מהימנה, על סך של 4,000 ₪ כסכום שיתווסף להערכתו של שליטנר.

הנושא הנוסף והאחרון שאותו מעלה ב"כ התובעים אותו ראיתי כעניין המשמעותי ביותר לדיון הוא נושא ההטעיה המיוחסת לנתבעת בעניין מידותיו של החדר הרביעי בדירה. לטענת התובעים, הפרה הנתבעת את התחייבותה בהסכם שעה שרוחב אחד החדרים בדירה הינו 2.37 מ' הקטן מהרוחב המינימאלי להגדרת "חדר" בחוק שהוא 2.6 מ', ועל כן אינו אלא "חצי חדר".
מהתייחסות הצדדים לעניין זה נראה כי אין מחלוקת עובדתית ביחס למידותיו של החדר, וכן אין מחלוקת לגבי היותו של החדר בגדר "ממ"ד". לעובדה זו אישור גם בחוות דעתו של שליטנר, אלא שהלה מציע פתרון טכני לעניין, שיש בו אולי כדי "לפתור" את הבעיה ואולם זאת ב"מחיר" יצירתה של בעיה חדשה אחרת בדמות הצרת המסדרון, פתרון אשר אינו מקובל עלי.

נקודת המוצא היא כי קיים חוסר ברוחב חדר הממ"ד כדי שיעמוד בהגדרה של "חדר" על פי החוק. שאלת זכאותם של התובעים בהיבט זה של הדברים נבחנת אך ורק ע"פ הכללים הקבועים לשאלת ההטעיה ותו לא. מילים אחרות, האם הטעתה הנתבעת את התובעים בהסכם שעה שתיארה את הדירה כדירת ארבעה חדרים, בעוד שברור כי המדובר ב-3 חדרים וחדר ממ"ד, ברוחב הנופל מהרוחב המינימאלי של חדר רגיל ועונה לרוחב המינימאלי של ממ"ד.
שאלת ההטעיה נבחנת על פי נוסח ההסכם בלבד כיוון שאיש מן הצדדים לא הציג מידע נוסף בתצהירי העדות הראשית שהוגשו מטעמו.
לצורך הוכחת עילת ההטעיה יש להוכיח קיומם של 5 יסודות מצטברים הנושקים לעקרונות הכללים של דרישת תום הלב בניהול משא ומתן ואלו הם:
6.     קיומו של מצג.
7.     המצג הינו שקרי.
8.     התובע האמין במצג והסתמך עליו.
9.     קיים קשר סיבתי בין ההסתמכות על המצג להתקשרות בחוזה.
10.     התובע פעל על פי המצג השקרי וסבל נזק ממון.
לעניין זה ראה: המר' 106/54 ויינשטיין נ' קדימה אגודה שיתופית בע"מ ואח', פד"י ח' 1317 וכן ראה ע"א 614/84 ספיר נ' אשד, פד"י מ"א 2, 225.
גם אם נקבל את טענת התובעים ולפיה נוסח ההסכם מעורפל ומטעה, שכן רוכש דירה ממוצע נוטה באופן אינטואיטיבי לראות במושג "ממ"ד" ככזה המקיים דרישות בטיחותיות, ולא כמבטא הגדרה נורמטיבית דווקא ובכך התמלאו לכאורה שני היסודות הראשונים של העילה, עדיין לא עלה בידי התובעים להוכיח את יתר שלוש היסודות המצטברים הנדרשים להוכחת קיומה של הטעייה. בשולי הדברים, יצוין בהקשר זה כי אף ההנחה בדבר קיומו של "מצג" (הנוגע לשני היסודות הראשונים) מוטלת בספק מכיוון שהתובעים לא הציגו את כל הנספחים להסכם כנדרש, ואולם לצרכי הדיון התיאורטי כאן יצאתי מהנחה בלתי מוכחת ולפיה הוכח היסוד הראשון בדבר קיומו של מצג.
בנסיבות אלה ולאחר שלא עלה בידי התובעים להוכיח את עילת ההטעיה כנדרש אין מקום לזכותם בפיצוי בגין ירידת ערך הדירה. עם זאת, נכון להתייחס לעניין בהיבט של עוגמת הנפש שנגרמה לתובעים לאחר מעשה, שעה שהתברר להם כי אין המדובר בדירת 4 חדרים, אלא 3 חדרים וממ"ד ומצאתי לנכון לזכות את התובעים בעניין זה בפיצוי בסכום של 5,000 ₪.

לאחר ששני הצדדים נמנעו מלטעון בסיכומיהם בנושא "מתן ההזדמנות הנאותה" יש לראות עניין זה ככזה שנזנח.

מסקנות:
לסיכום חלק זה של הדיון ייאמר כי השגותיו של ב"כ התובעים על חוות דעתו של שליטנר התקבלו באופן חלקי כך שעל חוות הדעת יש להוסיף את הסכומים כמפורט:

  1.      2,000 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום 12.3.00 ועד לתשלום בפועל (ארונות מטבח).
  2.      4,000 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום 12.3.00 ועד לתשלום בפועל (בעיות איטום).
  3.      5,000 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום מתן פסק הדין ועד לתשלום בפועל (עוגמת נפש).


סוף דבר:
התביעה התקבלה באופן חלקי.
הנתבעת תשלם לתובעים את הסך של 9,840 ₪ בצירוף מע"מ והפרשי הצמדה וריבית כדין מיום 12.3.00 ועד לתשלום בפועל וכן את הסך של 5,000 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום מתן פסק הדין ועד לתשלום בפועל.

אשר לשאלת הוצאות המשפט ושכר טרחת עורך הדין:
התביעה אשר נדונה כאן הוגשה בשנת 1998 והועמדה על הסך של 159,223 ₪. התביעה התקבלה בשיעור מיזערי של כ- 10% לאחר ניהול הליך עיקש שהתגלה בכללותו כטרחני.
לפי בג"צ 891/05 תנובה מרכז שיתופי לשיווק בע"מ נ' הרשות המוסמכת למתן רישיונות ייבוא (פורסם ביום 30.6.05), לעניין זה משמעות בעת קביעת ההוצאות. במיוחד יש להעביר מסר של דחייה כלפי אלא המנהלים תביעות מופרכות ומופרזות בבתי המשפט. "תרבות" דיון מסוג זה מייקרת את עלויות ניהול המערכת השיפוטית ומוטלת בסופו של עניין על הציבור כולו. בנסיבות אלה יוגבל חיוב ההוצאות לשכר טרחת עו"ד בסך של 3,000 ₪ בצירוף מע"מ ולא מעבר לכך.










לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. הטעיה בשימוש בשם

  2. הטעיית רוכשי דירה

  3. הטעיה במצב של הרכב

  4. ביטול מכרז עקב הטעייה

  5. הטעיה בקניית רכב משומש

  6. הטעיה בזהות הזוכה במכרז

  7. הטעיה בקניית מגרש לבניה

  8. הטעייה של בוחרים בבחירות

  9. הטעיה צרכנית - אחוזי שומן

  10. הטעייה תעריפי שיחה לחו''ל

  11. הטעיית בית המשפט ע"י עורך דין

  12. הטעיה לגבי המצב התכנוני של הנכס

  13. הטעיה במו''מ לכריתת פוליסת ביטוח

  14. דומיינים דומים - הטעיה בשם דומיין

  15. תביעה כנגד מושב בגין הטעיה בגודל קרקע

  16. תביעה ייצוגית: הטעיה בפרסום טיול באיטליה

  17. נטען להטעיית לקוחות כי המפתח המיוצר על ידה איננו ניתן לשכפול

  18. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון