דמי ניהול בקניון

הנתבע טען שהוא אינו חב בתשלום דמי ניהול לתובעת הואיל ואין הוא מקבל ממנה כל שירותים שהם.

להלן פסק דין בנושא דמי ניהול בקניון:

פסק-דין
1.     ביוני 1994 רכש הנתבע זכויות חכירה במבנה אשר ממוקם ברחבת הכניסה לקניון "ככר העיר" בכרמיאל. הנתבע מפעיל במבנה שרכש (להלן: "החנות"), מאפייה.
עם חתימת חוזה הרכישה ובהתאם להוראותיו, חתם הנתבע גם על "הסכם ניהול" עם חברת הניהול של הקניון, היא התובעת כאן.

במשך שנתיים שילם הנתבע את דמי הניהול שהושתו עליו על פי הסכם הניהול, ובתום השנתיים חדל. מאז ועד היום אין הנתבע משלם דמי ניהול לתובעת.
התביעה בגין חוב דמי ניהול לתובעת הוגשה כנגד הנתבע בינואר 2000 כשהסכום הנתבע עומד על 51,475 ₪. בפברואר 2004 הוגש על ידי התובעת כתב תביעה מתוקן וסכום התביעה הועמד על 112,834.44 ₪.
2.     הנתבע טוען שהוא אינו חב בתשלום דמי ניהול לתובעת הואיל ואין הוא מקבל ממנה כל שירותים שהם.
התובעת אינה מוכנה לאשר בפה מלא שהנתבע מקבל רק מקצת מהשירותים המובטחים על פי החוזה, ועם זאת טוענת שהדבר הובא בחשבון מלכתחילה שכן, לפי הסכם הניהול הנתבע זכאי להנחה של 50% והוא מחויב במחצית מדמי הניהול שבהם מחוייבים בעלי יחידות בקניון. עם זאת נראה, שאותו שיעור הנחה נהוג גם ביחס ליחידות אשר נמצאות במבנה הקניון, אך הכניסה אליהן היא מחוץ למבנה.
עוד טוענת התובעת שהנתבע חב בתשלום דמי הניהול גם משום שהקניון מתנהל כבית משותף מכוח הוראות "הסכם - תקנון מיוחד" אשר חל על בעלי היחידות בקניון. (התקנון מצורף כנספח ד' לתצהיר עדות ראשית מטעם התובעת).

חנותו של הנתבע ממוקמת כאמור בשטח הרחבה שמחוץ למבנה הקניון, במרחק של 10-15 מ' מכתליו החיצוניים.
שטחה לפי הרשום בהסכם הרכישה ובהסכם הניהול הוא 60 מ"ר ברוטו, וזה הבסיס לחישוב דמי הניהול שבהם מחויב הנתבע: 3.5 ₪ ל-1 מ"ר (צמוד למדד בסיסי של חודש פברואר 1990).

ואולם, שטח החנות כפי שנמכרה לנתבע, קטן במידה ניכרת מהשטח אשר נקוב בחוזים הנ"ל. לפי הסכם החכירה שבין ג.ג. מרגנית בע"מ, ממנה רכש הנתבע את החנות (להלן: "המוכרת") - לבין מינהל מקרקעי ישראל (להלן: "המינהל"), שטחה של החנות הוא 38.1 מ"ר בלבד.

בנתונים הללו טמונים זרעי המחלוקת שבין הצדדים כאן.
3.     טרם שאפנה לטענות הצדדים לגופן, אני מבקשת להתייחס לדברים הבאים.

המחלוקת בתיק זה אינה המחלוקת הראשונה שנתגלעה בין הצדדים. במאי 1996 הגיש הנתבע תובענה כנגד המוכרת וכנגד התובעת שבמסגרתה עתר למתן צו מניעה כנגד התובעת אשר מורה לה להימנע מלנתק את זרם המים לחנותו.

ההליך הזה התנהל בבית המשפט המחוזי (ת.א. 474/96) והסתיים בהסכם בין הצדדים שקיבל תוקף של החלטה, ואשר לפיו התחייב הנתבע לשלם את כל חשבונות המים בגין הצריכה בחנות, כשמנגד מתחייבות הנתבעות (התובעת כאן, והמוכרת), שלא לנתק ו/או לפגוע באספקת המים והוא הדין "גם באספקת יתר השירותים החיוניים שסופקו על ידי הנתבעות לחנות עד למועד קרות האירועים נשוא התובענה דנן".

מה הם אותם "יתר השירותים החיוניים" - לא פורש, אבל בתצהיר שהוגש באותו בהליך מטעם התובעות, על ידי עו"ד שולדנפרי, יש כדי ללמד על גישתה של התובעת. בין היתר נאמר באותו תצהיר:
"אין על המשיבות כל חבות חוזית ו/או חוקית לספק מים לחנותו של המבקש, המצויה למעשה במבנה נפרד ממבנה קניון כיכר העיר; זאת, בהבדל ברור מחבויות מסויימות, שיש למשיבות אך ורק ביחס לשטחים הציבוריים והמשותפים של הקניון".
עוד נאמר שם:
"כל שחברת הניהול מתחייבת הוא לתחזק ולתפעל את כל השטחים הציבוריים של הקניון על כל המשתמע מכך... בענייננו אף יש להדגיש כי החנות הינה חיצונית למבנה הקניון וכי אין כמובן חבות לחברת הניהול לספק שירותים אלו לשטחים אשר אינם בתוך מבנה הקניון (המשלם גם דמי ניהול מופחתים בשל השתתפות בביטוח, כספים, ופינוי אשפה בלבד)...".

מכיוון שאין ספק ששטח החנות, כפי שנמכרה לנתבע, אינו עולה על זה הרשום בחוזה החכירה שבין המינהל לבין המוכרת - 38.1 מ"ר - ומאחר שלגישת התובעת חבויותיה לפי הסכם הניהול מוגבלות לשטחים הציבוריים של הקניון בלבד, ואילו חנותו של המבקש "חיצונית למבנה הקניון", יוצא שהנתבע משתתף בעלות התחזוקה של שטחים ציבוריים שאינם מרשתים את חנותו - לפחות לא במישרין - כשלצורך חישוב דמי הניהול, חלק מהשטחים הללו אף "מועמס" על שטח חנותו באופן שהוא מוגדל ב-22 מ"ר שהם כ-58% משטחה האמיתי, כפי שנמכר לנתבע.

במילים אחרות: הואיל ודמי הניהול מחושבים לפי שטח החנות כפי שנרשם בהסכם הרכישה ובהסכם הניהול, היינו לפי 60 מ"ר - ההנחה בגובה של 50% אינה משקפת את המצב בשטח משום שהחנות אינה נמצאת בשטחו של מבנה הקניון, ושטח החנות שנמכר לנתבע בפועל, קטן במידה ניכרת מהשטח הנקוב בחוזים שנעשו עמו.
הנתבע חוזר ומלין על כך בכל "הזדמנות" תוך שהוא מייחס לתובעת חוסר תום לב קיצוני. (ראה למשל: "התצהיר" שהוגש בהליך זה על צרופותיו, בכללן "עיקרי טיעון ותיקי מוצגים" שהוגשו על ידי הנתבע בערעור על ההחלטה הדוחה את בקשתו למתן רשות להגן - ע"א 1799/01).

4.     עוד יש להוסיף בהקשר האמור.
בנובמבר 1998 הוגשה על ידי הנתבע תובענה נוספת (ת.א. 110553/98), והפעם כנגד המוכרת בלבד. בתביעה זו נדרשה המוכרת לפצות את הנתבע בשל הפער בין שטח החנות אשר נקוב בהסכם הרכישה - 60 מ"ר ברוטו - לבין השטח שנמכר לו בפועל ואשר לטענת הנתבע מגיע לכ-35 מ"ר בלבד.
התביעה הזו נדחתה על ידי בית משפט השלום (כב' השופטת ר. רונן), וערעורו של הנתבע על פסק דין זה (ע"א 001528/01), נדחה.
בית משפט השלום אשר דן בתביעת הנתבע לפיצויו בשל הפרשי השטח הנ"ל, קבע שהנתבע ראה את פנים החנות טרם שרכש אותה, ועל כן חוזה הרכישה אשר נוקב בשטח גדול משטחה של החנות בפועל, משקף את אומד דעתם הסובייקטיבי של הצדדים לחוזה.

חוזה החכירה שבין המינהל לבין המוכרת, שבו נקוב שטחה האמיתי של החנות - 38.1 מ"ר - אינו נזכר בפסק הדין של בית משפט השלום; אינו נזכר בפסק דינה של ערכאת הערעור, ואין תימה בכך כפי שנראה להלן.

להבדיל מחוזה החכירה, התשריט שלפי האמור במבוא לחוזה הרכישה צורף כנספח לו, כן נזכר בפסק הדין של בית משפט השלום וגם בפסק דינה של ערכאת הערעור. בית המשפט המחוזי אומר בקשר לתשריט הנ"ל את הדברים הבאים:
"אשר לטענת המשיבה בדבר הצגת התשריט למערער וחתימתו עליה - אין לקבלה. העובדה שהמשיבה נמנעה מלהציג את התשריט אשר חתום לדבריה בידי המערער, פועלת כנגדה. זאת ועוד, כאשר נשאל מר גל רון האם מהתשריט ניתן היה לדעת את שטח החנות, השיב זה בשלילה". יחד עם זה בית המשפט מצא כי לעניין שבפניו, חשיבותו של התשריט, משנית.
ההתייחסות המפורשת של בית המשפט לתשריט שלא הוצג, והעדר כל התייחסות לחוזה החכירה, מובילים למסקנה שגם חוזה החכירה לא היה לפני הערכאות שדנו בתביעתו של הנתבע, מה שתומך בטענת הנתבע כי החוזה הזה והתקנון המיוחד המצורף לו, לא הוצגו לו (פרוטוקול מ-11.7.04 עמ' 8).



5.     ונקודה אחרונה "בפרק" זה.
הנתבע טוען שהתקנון המיוחד אשר חל על בעלי היחידות בקניון ומחיל עליהם משטר של בית משותף, כלל אינו חל עליו.
טעמו הוא: התקנון המיוחד "משתרע" על חלקות שמספרן הוא: 281,276 ו-43, ואילו המבנה שנרכש על ידו ממוקם על חלקה 33 שאינה נמנית בין החלקות הנ"ל.

ואכן, לפי חוזה החכירה, מספר החלקה שעליה נמצאת חנותו של הנתבע הוא 33 וזהו גם מספר החלקה אשר מצוין ב"הודעת מינהל מקרקעי ישראל בקשר להעברת זכות שכירות", מה- 28.5.00. (הודעה זו הוגשה על ידי הנתבע לקראת ישיבת הסיכומים).

התובעת הגיבה על הטענה הזו של הנתבע בתצהיר שהגישה לקראת ישיבת הסיכומים, ואשר אליו צורף לראשונה חוזה החכירה שנעשה בין המוכרת לבין המינהל, בקשר למבנה שנרכש על ידי הנתבע. בתצהיר האמור מביאה התובעת את דברי ההסבר הבאים:
"מספר החלקה היחיד אשר מופיע בחוזה החכירה הינו 33 וזאת בשל שיקולים טכניים וסדרי עבודה פנימיים במינהל מקרקעי ישראל ומסיבות אלו בלבד".
עוד מציינת התובעת באותו תצהיר כי באישורי מס שבח אשר מתייחסים למבנה של הנתבע מופיע מספר חלקה 43.
לי נראה שההסבר שניתן בתצהיר הנ"ל אינו מסביר את העובדה שחלקה 33 אינה נמנית בין החלקות שעליהן חל התקנון המיוחד, מה גם שההסבר הזה אינו עולה בקנה אחד עם אישורי מס שבח, שהרי לפי האישורים הללו נראה שכאילו מדובר בטעות במספר החלקה מה שאין כן לפי התצהיר.

מה שמכל מקום ברור הוא, שהתקנון המיוחד לא צורף לחוזה הרכישה שנעשה עם הנתבע, אף לא להסכם הניהול. הוא מצורף לכאורה לחוזה החכירה שנעשה בין המוכרת לבין המינהל ביחס למבנה שנרכש על ידי הנתבע. אלא שכאמור, חוזה החכירה לא צורף לחוזים שנעשו עם הנתבע. נראה אפוא שיש רגלים לטענת הנתבע שהוא ראה את התקנון המיוחד לראשונה, כשהוגש על ידי התובע כנספח לתצהיר עדות ראשית מטעמה בהליך כאן. (פרוטוקול מ-11.7.04 עמ' 8, וכן תגובת הנתבע לבקשת התובעת לתיקון כתב התביעה שנידונה בפני כב' השופט סובל - מצורפת ל"תצהיר" שהוגש בהליך כאן).

כל הדברים הללו במצטבר מותירים למצער תחושה בלתי נוחה, אם לא למעלה מזה, בכל הנוגע לעובדות שהובאו לידיעת הנתבע על ידי המוכרת מזה, ועל ידי התובעת מזה, לקראת החתימה על ההסכמים שנעשו עמו.
6.     ומכאן לטענת הנתבע שהוא אינו מקבל כל שירותים מהתובעת.

הסכם הניהול מגדיר את השירותים שהתובעת אמורה לספק כך:
"ניהול, הפעלה, תיקון, אחזקה, חידוש, ניקיון, בדק, תאורה, שמירה, גינון וביטוח של השטחים הציבוריים המשרתים את הפרוייקט ו/או ביצוע פעולות המשמשות או שנועדו לשמש או לשרת את הנכס, ומבלי לגרוע מכלליות הנ"ל חדרי מדרגות, מתקני מיזוג אוויר, מעליות, חשמל, אינסטלציה, מים, ביוב, תיעול ושירותים ופעולות אחרות שחברת הניהול תבחר לנהלם, לבצעם, ליזום אותם או לטפל בהם, כגון: מערכת בטחון, טלויזיה במעגל סגור, שלוט וכו'...".
כפי שראינו, לגישת התובעת, מחובתה לתחזק ולתפעל את השטחים הציבוריים של הקניון, ואלה אינם כוללים את השטחים הסמוכים למבנה של הנתבע אשר ממוקם מחוץ לקניון ונמצא במרחק של 10-15 מ' מכתליו החיצוניים.

הגישה הזו לא מצאה את ביטויה בהסכם הניהול אשר נעשה עם הנתבע. אומנם כן. לנתבע ניתנה הנחה של 50% מדמי הניהול, אבל אין אנו יודעים מתוך ההסכם, איזה שירותים מכלל השירותים המפורטים בו, עומדים כנגד ה-50% הנ"ל, לבטח אין ההסכם נותן ביטוי לעובדה שהשטחים אשר סמוכים למבנה של הנתבע אינם כלולים בשטחים הציבוריים שאותם על התובעת לתחזק ולתפעל.
7.     ואכן, הנתבע טוען, ולא מצאתי כל סבה לפקפק בדבריו, שאין הוא נהנה משירותי ניקיון - את שטח הרחבה הסמוך לחנותו מנקים הוא עצמו או עובדי ניקיון של העירייה;
שירותי התאורה של הקניון אינם מתפרשים על השטחים הללו - נראה שבכל הנוגע לחשמל, שירותי התובעת מתמצים בכך שמונה החשמל של הנתבע נמצא ביחידה סגורה של מוני חשמל שבתוך הקניון;
אין שירותי גינון;
בשירותי אשפה של הקניון הנתבע אינו משתמש - לטענתו, בשל המיקום המרוחק של הדחסניות מהחנות הוא משתמש במכולה של העירייה;
משירותי שמירה הוא נהנה באופן חלקי בלבד, אם בכלל, הואיל ושירות השמירה העיקרי מסופק לחנויות שבמבנה הקניון באמצעות שומרים שמוצבים בתוכו;
אשר לביטוח צד שלישי - לא ברור מהפוליסה שצורפה על ידי התובעת אם ביטוח זה חל גם על השטחים הסמוכים לחנותו של הנתבע.

לעומת זאת ברור שהנתבע מחובר לצנרת המים של הקניון, והתובעת טוענת ששירותיה בעניין זה כוללים סינון של המים וכן וויסות לחץ המים. חנותו של הנתבע גם מחוברת לצנרת הביוב של הקניון, אם כי לדבריו הוא משלם עבור ביוב, לעירייה.
8.     התמונה המצטיירת אפוא היא שהנתבע נהנה רק ממקצת השירותים שהתובעת מעמידה לרשות בעלי היחידות במבנה הקניון - אלה ברובם נכפו עליה מכוח החלטה שיפוטית שהרי התובעת לא ראתה עצמה מחויבת לספקם לנתבע - ולא בכדי היא מבקשת להצדיק את דמי הניהול הנדרשים על ידה בכך שהנתבע : "נהנה מיתרון משמעותי ביותר בשל מיקום הנכס בצמוד למרכז גדול של עסקים וקניות המושך אליו כמות רבה של מבקרים, תושבי העיר והסביבה, ובאופן טבעי מגיעים כל אלה גם ליחידתו של הנתבע" (סעיף 14 לתצהיר מטעם התובעת).
אלא שסמיכות מקום אינה עילה לחיוב בדמי ניהול, ולא כך מוצגים הדברים בהסכם הניהול שנעשה בין התובעת לנתבע.

לפנינו אפוא בעלי דין שההתנהלות של כל אחד מהם כלפי משנהו אינה חפה מביקורת. מצגי התובעת על פי הסכם הניהול אינם משקפים את המציאות כהווייתה, ואני סבורה שהמציאות הזו גם לא הובהרה לנתבע עובר לחתימה על אותו הסכם.
אשר לנתבע - הוא בכל זאת מקבל שירותים מסוימים; יתכן שהדבר אינו אפשרי או אינו כדאי , אך העובדה היא שהחנות לא נותקה מהשירותים הללו - כוונתי בעיקר לצנרת המים והביוב - להיפך, הנתבע עמד על כך שהתובעת, אשר ניסתה להתנער מהחובה לספק לו מים, תמשיך לספקם, והוא עשה דין לעצמו במשך שנים רבות עד שנזכר לדרוש מהתובעת החזר של דמי הניהול שכן שולמו על ידו, וגם זה רק לאחר שהוגשה התביעה (ראה: מכתבו לתובעת מ-10.7.02 - נ/7).
9.     לנוכח כל האמור, אני סבורה שיהיה זה נכון לחייב את הנתבע לשלם לתובעת דמי ניהול אך זאת, רק באופן שיבטא באורח הוגן יותר את ההנחה שעליה הוסכם בין הצדדים לאור מיקומה של החנות ומיעוט השירותים שהנתבע נהנה מהם היינו, כשהבסיס לחישוב דמי הניהול החודשיים של 3.5 ₪ ל-1 מ"ר, הוא שטח החנות כפי שנמכרה לנתבע, הווה אומר לפי: 3.5 ₪ X 38.1 מ"ר.

הנני מחייבת אפוא את הנתבע לשלם לתובעת דמי ניהול חודשיים מחושבים כאמור, בגין התקופה שלא שולמו, היינו מ- 1.4.1996 ועד ספטמבר 2004, ובצירוף הפרשי הצמדה וריבית בשיעור הקבוע בהסכם.

בנסיבות המקרה, איני רואה לעשות צו להוצאות.



רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון