להלן החלטה בנושא גוש 3693 חלקה 5 החלטה עררים האלה הוגשו לפי סעיף 198 (ד) לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965 (להלן: "החוק") עקב אי מתן החלטה בתביעות העוררים לפיצויים לפי סעיף 197 לחוק, אשר הוגשו בגין פגיעה נטענת בחלקה 5 בגוש 3693 (להלן: "המקרקעין") עקב אישורה של תמ"מ / 3 / 6ד' (להלן: "התכנית"). העוררים הם חלק מהבעלים הרשומים כבעלי זכויות בלתי מסוימות בחלקה 5 בגוש 3693, הנמצאת מצפון מזרח לעיר רחובות. לטענת העוררים שטח החלקה 47,594 מ"ר, ושטח החלק הנפגע הוא 32,644 מ"ר. מדובר בקרקע חקלאית בבעלות פרטית של בעלים רבים. בכתב הערר נטען לפגיעה בחלק יחסי גדול של החלקה ואולם טענה זו תוקנה מאוחר יותר בהודעת העוררים מיום 10.4.02 בה הועמד החלק היחסי בזכויות בחלקה על 55.36% בתוספת חלקם היחסי של העוררים 1 אשר הגישו את הערר בתיק 126/02. ביום 10.01.1999 פורסם ברשומות דבר אישורה של תכנית מתאר מחוזית, תמ"מ / 3 / 6 / ד' - התכנית הנטענת כפוגעת. על פי התכנית הנ"ל, מיועד לעבור בשטח החלקה פרוזדור חשמל ברוחב של כ - 100 מטר ובו קווי מתח גבוה עיליים ותחתיים ותשתיות (ר' ס' 9 לתכנית). העוררים טוענים כי ייעוד זה שולל מהחלקה כל אפשרות של שינוי ייעודה כך שערכה נפגע, שכן מחירי השוק במצב הקודם לתכנית, הם של קרקע חקלאית המיועדת להפשרה, בעוד שהחלק הפגוע בחלקה ערכו יישאר כמחיר קרקע חקלאית ללא כל אפשרות של שינוי ייעוד. כמו כן טוענים העוררים שקיימת פגיעה גם בשימוש החקלאי. לטענת העוררים הנזק שנגרם לקרקע עקב שינוי יעודה הוא מוחלט. הנזק הוערך ע"י השמאי מר רן וירניק בסך - 4,560,000 ₪ לתאריך הקובע. התובעים הגישו לועדה המקומית לתכנון ולבניה רחובות, תביעה לפי סעיף 197 לחוק, אך זאת נמנעה ממתן החלטה ומכאן העררים שבפנינו. הרקע התכנוני - מצב קודם אין מחלוקת, כעניין שבעובדה, כי קו חשמל מתח עליון קיים בתחום החלקה הנדונה עוד משנת 1953. אותו זמן חלה על החלקה תכנית 6 / R. אין גם מחלוקת כי בשנת 1968 הוכרזה החלקה הנדונה כ"קרקע חקלאית מוכרזת" לפי התוספת הראשונה לחוק. בשנת 1982 נכנסה לתוקף תכנית המתאר המחוזית תמ"מ / 3 הקובעת מגבלות לשימושי קרקע מתחת ובקרבת קווי חשמל. בשלב זה לא היה קיום לאותו קו, הקיים פיסית בשטח, במובן הסטטוטורי בתכנית כלשהי. לתמ"מ 3 צורף תשריט בקנ"מ 1:50,000 בו סומן קו חשמל באותה סביבה. בס' 6.1 לתמ"מ 3 קיימת הוראה לפיה, בכל מקרה של שינוי ייעוד משטח פתוח לשטח בנוי, יש לפנות לחברת חשמל לקבלת הנחיות. בשנת 1989 הופקדה תכנית המתאר המחוזית תמ"מ / 3 / 3 ובה סומן פרוזדור למעבר קווי חשמל. בתחום הפרוזדור סומן קו חשמל אשר לטענת חברת חשמל מכיל וחופף את פרוזדור החשמל בתכנית תמ"מ / 3 / 6ד', נשוא ערר זה. חברת החשמל טוענת כי החל ממועד ההפקדה הנ"ל הוגבלה האפשרות לקבל היתר בניה בחלקה הנדונה (לפי ס' 97 לחוק) נוכח פרוזדור החשמל המותווה בתכנית. יחד עם זאת אין חולק כי תכנית זו לא אושרה וגם לא ניתן היה להגיש תביעת פיצויים בגינה. בשנת 1993 אושרה תכנית המתאר הארצית תמ"א / 31 ובה סומן פרוזדור חשמל (מוצע). לגבי שטח הפרוזדור נקבע בהוראות התכנית כי כל תכנית באזור פרוזדור החשמל המוצע או בקרבתו - תועבר להערות חח"י אשר טוענת עתה כי הפרוזדור בתכנית תמ"א / 31 חופף לפרוזדור בתכנית תמ"מ /3 / 6ד', נשוא ערר זה. בשנת 1998 הופקדה תכנית מתאר מחוזית למחוז המרכז תמ"מ / 3 / 21 אשר אושרה לימים ולאחר המועד הקובע לערר זה. בתכנית זו הוראות מחייבות לעניין פרוזדור חשמל וקו חשמל קיים כמו גם מגבלות בניה ושימוש בתחום פרוזדור החשמל ובקרבתו. לטענת חברת חשמל הפרוזדור בתכנית תמ"מ / 3 / 21 חופף את הפרוזדור בתכנית תמ"מ / 3 / 6ד', נשוא ערר זה. תכנית מתאר מחוזית למחוז המרכז - תמ"מ / 3 / 6ד' דבר הפקדתה של תכנית תמ"מ / 3 / 6ד' פורסם בי.פ. 4437 מיום 18.8.1996. דבר אישורה פורסם בי.פ. 4734 מיום 10.3.99. בתשריט התכנית - מסומן פרוזדור ברוחב 100 מ' - אשר בתחומו מותר מעבר קווי חשמל. במדידה גרפית - השטח למעבר קווי חשמל בתחום החלקה הנדונה - הינו כ - 26 דונם המהווים כ - 56% משטח החלקה. בתחום הפרוזדור מותר להעביר קווי חשמל מתח על 400 ק"ו וקווי חשמל מתח עליון 161 ק"ו בין אם עיליים או תחתיים. קו חשמל 161 ק"ו קיים וקו חשמל 400 ק"ו חדש - הוקם עפ"י תכנית זו. בתכנית נקבעו הוראות מה מותר ומה אסור בתחום הפרוזדור. כמו כן נקבעה חובת התייעצות עם חח"י בכל מקרה שישונה ייעוד הקרקע במרחק של עד 100 מ' מהפרוזדור. תכנית זו היא שלב סופי בתהליך של גיבוש תכנון מפורט לקו חשמל, מתכנון מתארי ארצי וכללי לתכנון מפורט וקונקרטי. במהלך זה של קונקרטיזציה הופך תוואי כללי לתוואי סופי מדויק וודאי, אשר עובר לביצוע 1:1 בשטח. נתייחס עתה לטענות המשיבות ונכריע בהן אחת לאחת. טעות בחישוב החלק היחסי במקרקעין בחוו"ד מטעם העוררים נטען, כי העוררים הינם בעלים בחלק בלתי מסוים של המקרקעין, וזאת בשיעור של כ - 68.5% ועל כך התבסס חישוב סכום התביעה. חברת החשמל טענה כי מעיון בנסח הרישום המצורף לכתב הערר עצמו, עולה, כי היקף זכויות העוררים במקרקעין מסתכם ב - 50.1% בלבד. כאמור, עניין זה תוקן בהודעת העוררים מיום 10.4.02 בה ניתן פירוט מתוקן של התביעה. עסקאות מאוחרות במקרקעין חברת החשמל טוענת כי מעיון בנסח רישום עדכני של המקרקעין, הנקרא יחד עם נסח היסטורי של המקרקעין, עולה כי חלק מן העוררים עשו עסקאות במקרקעין וזאת לאחר המועד הקובע. חברת החשמל ביקשה מוועדת הערר להורות לעוררים, להמציא פרטים על העסקאות שנעשו לאחר המועד הקובע, שכן סברה כי יהיה בכך כדי לסייע לניהול ערר זה. כך אכן הורינו לעשות ולהלן נתייחס לאותן עסקאות. נציין כאן וכבר עתה כי אין מניעה בעינינו כי שפלוני יגיש תביעה לפיצויים ליום הקובע, וימכור את זכויותיו לאחר מכן. משמעות אחרת יכולה להיות למכירה לעניין שומת הפגיעה, שכן לכאורה, סכום המכירה מהווה אינדיקציה ברמה גבוהה של איכות, באשר לערך המקרקעין לאחר אישור התכנית הפוגעת (AFTER) לצורך הערכת ירידת הערך הנובעת מהתכנית. המקרקעין לא נפגעו ע"י תמ"מ / 3 / 6 / ד' - אין למקרקעין כל פוטנציאל תכנוני חברת החשמל טענה, כי למקרקעין לא היה כל פוטנציאל תכנוני עובר למועד הקובע וזאת, בין היתר, מאחר שהפרוזדור ו/או המגבלות על השימוש במקרקעין נקבעו בתכניות מתאר קודמות. עוד נטען כי במקרקעין הוצב עוד בשנת 1953 קו חשמל מתח עליון. וכי על המקרקעין חלו מגבלות בניה ושימוש שונות מכוחן של תכניות מתאר קודמות. העוררים הודו כי לא התייחסו לקיומו של קו החשמל הנ"ל, משנת 1953, וזאת בטענה של העדר תיעוד מספיק, כך שלא התאפשר "לקבוע באופן מוחלט מיקומו של הקו הנ"ל במרחב". לדעת ועדת הערר אין להתעלם מקיומו של הקו, הגם שאינו מסומן בתכנית קודמת מפורטת בקנ"מ המאפשר זיהוי מדוייק. קיום הקו הוא גורם שנלקח בחשבון ע"י קונה פוטנציאלי כמו גם הערכת הסבירות כי הקווים המתוארים בתכניות המתאריות בקנ"מ של 1:50,000 ובתוואי לא סופי, יתגבשו ביום מן הימים דווקא למיקום זה. מצד שני יש לבחון ולהתייחס גם לאפשרות כי כפיפות להגבלות בניה שהיו קיימות מכוח תכניות קודמות כלליות, עדיין מותירות סיכוי כי בתכניות מפורטות יתבהר המצב התכנוני והקו יתגבש במיקום ובתנאים אשר יקטינו את השטח האסור בבניה ופיתוח ויגדילו או יבהירו מה השטח אשר יש בו פוטנציאל תכנוני לבניה ולכך יש ערך כלכלי (השווה ע"א 1968/00 חברת גוש 2842 חלקה 10 בע"מ נ. ועדה מקומית נתניה ואח') הטענה לפגיעה מתכניות קודמות אף היא דינה להבחן ע"י שמאי מכריע אף כי על פניו מדובר בתכנית בקנ"מ שאינו מאפשר זיהוי ממשי או שהוא מעוגן בתכניות מופקדות שלא אושרו ועל כן לא ניתן להגיש תביעה בגינן. בכל מקרה בבחינתה של התביעה שבפנינו על השמאי המכריע להשוות ערכם של המקרקעין לפני ואחרי התכנית. ערכם של המקרקעין במצב שלפני אישור התכנית מגלם ממילא כל פגיעה שהייתה, אם הייתה, מתכניות קודמות. בהחלטתנו בעררים 99 / 117-119, 128 הועדה המקומית פ"ת נ. אשר שולמן ואח' קבענו דברים היפים גם לענייננו: "אמנם, יתכן לטעון כי תכניות קודמות אף הן גרמו לפגיעה במקרקעין ושווים עוד קודם לתכנית הפוגעת הנדונה, אך על מנת שפגיעות אלה יצדיקו דחיית תביעת פיצויים מכוחה של תכנית מאוחרת, על הטוען טענה זו להוכיח באותות ובמופתים כי התכנית המאוחרת והחדשה לא חידשה דבר וחצי דבר ופגיעתה כבר היתה מסוימת, מוגדרת וברורה לעין כל בתכניות קודמות, עד כדי כך שיש בתכנית הקודמת לאיין את משמעותה של התכנית החדשה כתכנית פוגעת. אין זה המצב שבפנינו. אין כל ספק כי התכניות הקודמות ברמת תכנית מתאר ארצית, או מחוזית אינן מדויקות דיין ואינן מסוימות דיין כדי לחפוף לפגיעתה של התכנית הפוגעת, אותה ניתן לבחון בפרמטרים מדויקים וקונקרטיים. אמנם, הידיעה הכללית מכוח תכנית מתאר ארצית או מחוזית, בדבר תוואי מתוכנן לכביש יכול ותהווה פגיעה בשווים של מקרקעין בסביבה, אשר יש לקחת בחשבון אך אין בכך לשלול תביעה מכוח של תכנית מפורטת קונקרטית וברורה, אשר מפזרת את הערפל וקובעת במדויק מיקומו של הכביש ואף מגבלות כאלה ואחרות בסביבתו - קביעות, אשר יש בהן חידוש בהשוואה למצב שקדם להן, הן בעיני קונה פוטנציאלי והן בשל מיקומו המדויק והברור של הכביש." ובהמשך אותה החלטה נאמר: "נדמה כי הוראות אלה בתנאים הכלליים של תקנון ת.מ.מ 3 מדברות בעד עצמן. אם נקבל את טענת העוררת הרי שכל מי שלא הגיש תביעת פיצויים מכוח תמ"מ 3 מנוע מתביעה מאוחרת בעת שמקבלת תוקף כל תכנית ותכנית אשר באה ליישם את המגמות הכלליות שנקבעו בתכנית מתאר מחוזית זו ולדעתנו זוהי טענה מסוכנת שאין לאמצה. ברור לועדת הערר כי גם כאשר המתאר המחוזי ברור, עדיין כאשר תכנית קונקרטית מפורטת מאושרת היא יוצרת ודאות ברמה כזו שבוודאי משפיעה על ערך הקרקע. על אחת כמה וכמה נכון הדבר בענייננו בו התכניות הקודמות אינן מדויקות וברורות. מכל מקום, כאשר קיימת אי בהירות, נותר מרחב של שיקול דעת לשמאי הדן בסוגיה, להעריך את משמעות הדבר והשפעתו על השוק. (לעניין זיהוי החלקות הנפגעות באופן ברור ראה ב.ג.צ זקס נ' ועדה מקומית פ"ד ט"ו 1516)." לטענת המשיבות העוררים לא עמדו במבחן המחייב, אותו קבע בית המשפט עליון להוכחת "פוטנציאל תכנוני" במסגרת תביעות לפי סעיף 197 אשר נקבע בין היתר בע"א 483/86 בירנבך נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה תל - אביב - יפו ואח' (פ"ד מב(3) 228, בעמ' 233) ובו קבע נשיא בית המשפט העליון, כי הטוען כי היה סיכוי "להרחבת אפשרויות הניצול של המקרקעין, למשל, על דרך של שינוי ייעוד או הגדלת אחוזי בנייה, עליו להוכיח כי הסיכוי האמור איננו קלוש ורחוק אלא ודאי או שהוא לפחות בגדר ציפייה סבירה בנסיבות העניין". בע"א 1182/92 הוועדה המקומית לתכנון ולבניה ירושלים נ' ברעלי ואח' פ"ד מט (1) 463, בעמ' 476, בית המשפט העליון (כב' השופט י.זמיר) שב ומאמץ את מבחן בירנבך הנ"ל, תוך שהוא מדגיש את נטל ההוכחה הפרטני המוטל על התובע, וכן מדגיש, כי על התובע להוכיח את הסיכוי כאמור במידה גבוהה של ממשות. עניין זה של פוטנציאל, מידת הציפייה הסבירה בנסיבות העניין והערכת המקרקעין במצב לפני ואחרי כמו מידת ההתחשבות בקיומו של קו פיסי בשטח כאמור, היא מלאכה שמאית עובדתית אותה מן הראוי להפקיד בידי שמאי מקצועי וניטרלי. יפים לענייננו דברי כב' השופט מ. חשין בע"א 4809/91 הועדה המקומית י-ם נ. קהתי מח(2) 190 בע"מ' 212: "בשולי הדברים ביקשתי להעיר , כי מסכים אני לעיקרון 'התכנית הצפויה', אלא שלדעתי אין ענייננו בשאלה משפטית אלא בשאלה עובדתית של שמאות. אומדן שוויים של מקרקעין נעשה בידי מומחים לדבר, על פי תנאי השוק בזמן ובמקום מסוימים. וכך, אם 'תכנית צפויה' משפיעה - הלכה למעשה על שווים של מקרקעין מסוימים , פשיטא שהשפעה זו תמצא ביטוי בשומתם, ואילו אם 'תכנית צפויה' אינה משפיעה - הלכה למעשה - על שווים של מקרקעין מסוימים , לא תובא אותה תכנית במניין השומה. בין כך ובין אחרת השאלה היא שאלה שבעובדה. ההנחיה המשפטית לשמאים תהא כי במקום בו משפיעה 'תכנית צפויה' על שוויים של מקרקעין, לא יימנעו מלהביא השפעה זו בקביעתה של השומה". אין פגיעה ברצועות ה - 100 מטר תמ"מ / 3 / 6 / ד' כוללת הוראה, לפיה יש לקיים התייעצות עם חברת החשמל, בנוגע לתכניות מתאר מוצעות לשינוי ייעודם של מקרקעין, אשר בתחום 100 מ' מצדי הפרוזדור ( להלן - "רצועות ה - 100 מטר"). לעמדת העוררים, העולה מחוו"ד וירניק, ההוראה הנ"ל מורידה את ערכם של המקרקעין. לטענת חברת החשמל המקרקעין שברצועת ה - 100 מטר לא נפגעו כלל על ידי תמ"מ / 3 / 6 / ד' מהטעמים העיקריים שלהלן: א. דרישת ההתייעצות הנ"ל היא דרישה "מינורית" ביותר, אשר אין בה כדי להטיל מגבלה על שינוי ייעוד המקרקעין, ובוודאי שלא לפגוע בערכם. ב. ככלל, מדיניותה של חברת החשמל היא לאשר שינוי ייעוד של רצועת ה - 100 מטר לייעוד בשטח בנוי, ללא מגבלות. ג. בתכניות קודמות הייתה דרישה, במקרה של שינוי ייעוד המקרקעין, לקבל הנחיות של חברת החשמל (תמ"מ / 3 מ - 1982) או הערות והסתייגויות של חברת החשמל (תמ"א 31 מ - 1993) על כן, הוראת ההתייעצות שבתמ"מ / 3 / 6 / ד' איננה חדשה, והיא אף מקילה לעומת ההוראה בתכניות הקודמות. ד. רצועות ה - 100 מטר הינן בכל מקרה מחוץ לגבול התכנית. אשר לטענה האחרונה אין אנו מקבלים אותה. אין חולק כי זכות התביעה קיימת בין אם באשר למקרקעין בתחום התכנית ובין אם באשר למקרקעין גובלים, ובמקרה זה ניתן לתבוע ירידת ערך של החלקה כולה בה עובר הפרוזדור. סימון גבולות התכנית בקו כחול אינו משנה את גבולותיה המהותיים של התכנית ואת תחום תחולתה, לפחות ככל שמדובר בתביעות פיצויים לפי ס' 197 בהם כבר נקבע בפסיקה כי ניתן לראות את סימון הגבול כסימון מלאכותי ולהעמידו על דיוקו. לדעתנו תחום התכנית כולל בכל מקרה כל שטח החוסה בצל הוראותיה התכנוניות של התכנית ובכלל זה גם הוראה המחייבת בהתייעצות או כל מגבלה אחרת. לעניין של חובת התייעצות ניתן ללמוד גם ממה שנאמר ע" שמאית מכריעה לגבי בתמ"א 10, דברים אליהם התייחסנו בעררים 309/02 , 308 בעניין חברת חשמל נ. חגור , שם נפסק: "לטענת חברת חשמל נפלה טעות בשומה המכרעת לעניין שיעור הפגיעה בשל חובת ההיוועצות עם חברת חשמל, באשר להליכי תכנון בשטחי הרצועות שבצדי הפרוזדור. אף זו טענה שמאית מובהקת. השמאית המכריעה קבעה בסעיף 6.3.3 לשומתה כי קביעתה מתבססת, לא על פרשנות מילולית של הסעיף בתקנון התכנית, אלא על בדיקה בפועל לפיה חובת ההיוועצות זו גורמת להליך בירוקרטי מתמשך המעכב את התכנון וגורם להימשכותו. יש להוסיף כי חובת ההתייעצות יכולה להשפיע על "קונה סביר" או להרתיע אותו בהתקשרות עם המושב בעסקה באשר למקרקעין אלה, לגביהם יחוש בספק באשר להשלכות או תוצאות התייעצות. השמאית המכריעה אף מצביעה על ההבדל בין דרישות תמ"מ / 3 אשר לדעתה הן זניחות ושוליות ליד מגבלת תמ"א 10 החלה גם בתחום רחב יותר של 100 מ'. לא מצאנו כי יש מקום להתערב בהכרעת השמאית אף בנקודה זו. גם כאן לטעמנו מדובר בעניין שיש למסור לבדיקה של שמאי מכריע. אין פגיעה בשווי החקלאי חברת החשמל מכחישה את טענת העוררים בחוו"ד וירניק, לפיה תמ"מ / 3 / 6 / ד' הטילה, כביכול, מגבלות על השימוש החקלאי במקרקעין. חברת החשמל טוענת, כי מגבלות אלה, אם בכלל קיימות, הן זניחות לחלוטין, בהשוואה להוראות דומות בתכניות שקדמו לתמ"מ / 3 / 6 / ד. לטענת חברת החשמל, ייעוד המקרקעין, נכון ליום תחילת תמ"מ / 3 / 6 / ד' היה ייעוד חקלאי, ו - תמ"מ / 3 / 6 / ד' במפורש, לא הגבילה ייעוד זה. על פניו יש ממש בטענה לפגיעה אפשרית בשימוש החקלאי הן בשל קיומם של קווים ועמודים בחלקה והן בשל האפשרות להעביר קווים תחתיים או על פני הקרקע או כל תשתית נדרשת אחרת (שהרי התכנית אינה מגבילה זאת). לדעת ועדת הערר מדובר בשאלה שמאית שמן הראוי למסור להכרעת שמאי מכריע. העדר מפגעים סביבתיים חברת החשמל מכחישה את טענות העוררים בדבר "מפגעים סביבתיים" בגין, תמ"מ / 3 / 6 / ד וטוענת כי טענות דומות נדחו בפסיקה (בג"צ 4174/94 עריית טירה נ' שר האנרגיה ואח' תקדים עליון כרך 94 (4) 454). העדר פגיעה סביבתית של קרינה וכיו"ב הוא עניין מדעי שאין אנו משוכנעים שיש לגביו ממצאים מחקריים חד משמעיים וסופיים. בכל מקרה שאלת ההשפעה על ערכם של מקרקעין, אינה בהכרח קשורה בקיום או אי קיום מפגע במובן המדעי הטהור, ולעיתים החשש של הציבור ממפגע, אפילו הוא שנוי במחלוקת או אינו קיים, יכול שיביא לירידת ערך (השווה גם להחלטת ועדת הערר בעררים 02 / 308+309 הנ"ל וקביעת השמאית המכריעה נשוא אותם עררים). העדר פגיעה לפי עסקאות השוואה לטענת המשיבות התביעה המקורית, וכן הערר דנן, מתבססים על חוות דעת מיום 16/7/02 בה נקבע, כי שווי השוק לדונם קרקע חקלאית, לפני ה"פגיעה" של תמ"מ / 3 / 6 / ד' הינו 36,500$ ולאחר ה"פגיעה", שווי הקרקע בתחום הפרוזדור עומד על 1,500$ ואילו שווי הקרקע בשטח הגובל בפרוזדור עומד על 2,000$. בכתב התשובה לערר, הפנתה חברת החשמל את תשומת לב ועדת הערר לעסקאות אשר נעשו במקרקעין סמוך למועד הקובע, ולרבות לאחר תחילתם של ההליכים בתיק זה. בהחלטתה מיום 6/3/02, קיבלה ועדת הערר את בקשת חברת החשמל, והורתה לעוררים להמציא לועדת הערר ולמשיבות את פרטי העסקאות, אשר נזכרו בנסחי הרישום שצורפו על ידי חברת החשמל לכתב תשובתה. ממסמכים אלה אכן עולה, כי במקרקעין נשוא ערר זה, בוצעה סדרה של עסקאות אשר לטענת המשיבות עולה מהן בבירור שנערכו על בסיס מחיר לדונם של 24,000$. העסקאות הנ"ל בוצעו הן לפני המועד הקובע, והן אחרי מועד זה, לרבות בתקופת קיומם של הליכים אלה. בנסיבות העניין טענה חברת החשמל, כי דין הערר להידחות כבר בשלב זה, וזאת מחמת שני טיעונים חלופיים אלה: א. הוכח, כי שווי המקרקעין נשוא הערר לא נפגע עקב אישור תמ"מ / 3 / 6 / ד'. ב. הופרכו ממצאי חוו"ד העוררים, עליה מתבסס הערר. המשיבות טוענות כי מן העסקאות הנ"ל עולה, בבירור כי שווי המקרקעין נשוא ערר זה לא השתנה עקב אישור התכנית. הדבר מהווה לדעת המשיבות הוכחה ניצחת לכך, שתמ"מ / 3 / 6 / ד לא פגעה כלל בערך המקרקעין. אין אנו מקבלים את הטענות הנ"ל, ככל שמדובר בדרך של הסקת מסקנות חד משמעיות מנתוני עסקאות, באופן העומד בניגוד לתאוריה של ס' 197 כפי שראוי לבססה לטעמנו. השפעתה של תכנית פוגעת על ערכם של מקרקעין אינו אירוע של ירידת ערך רגעית נקודתית חדה וחד פעמית. תהליך ירידת הערך יכול לארוך זמן והוא קשור, באופן בלתי נמנע, בידיעת הציבור על התכנית וסבירות יציאתה לפועל, מרגע הכנתה והפקדתה ועד אישורה ולאחר מכן הפנמתה של התכנית בתודעת הציבור. אין אנו אומרים שמסקנות חברת החשמל ממחירי העסקאות אינן נכונות, אלא שאין להגיע למסקנות מעין אלה, סתם כך בדרך פשטנית של השוואת עסקאות לפני ואחרי המועד הקובע. המסקנה הלכאורה מתמטית, שהיא נוחה ומפתה, מייתרת את מלאכתו של השמאי המקצועי וכל כולה השוואה חשבונאית של נתונים. אמנם שיטת ההשוואה השמאית, היא הטובה והנכונה מכולן, ונחשבת שיטה אולטימטיבית, אך ביישום שיטה זו לצורך הערכת פגיעה למועד קובע, יש חשיבות מכרעת למקצועיותו של השמאי. יישום עיוור של השיטה עלול להביא לתוצאה קיצונית ואבסורדית לפיה לשום תכנית אין השפעה של ירידת ערך, שכן יום לפני ויום אחרי מועד כניסת התכנית לתוקף נמצאו מחירים זהים. בשוק משוכלל וחכם היודע גם מהי תכנית מופקדת ומה סיכוייה להתאשר, אין ללמוד מזהות המחירים סביב המועד הקובע ולהסיק מנתון זה דבר מוחלט וחד משמעי. וכך כותבת הד"ר דפנה לוינסון-זמיר: "הפסיקה ציינה לא פעם כי הפיצוי לפי סעיף 197 יחושב על-פי ההפרש בין ערך המקרקעין ערב כניסת התוכנית לתוקף לבין ערכם לאחר תחילתה. לעיתים משפיעה התכנית על ערך המקרקעין כבר לפני כניסתה לתוקף. עצם הידיעה על הכנת התכנית או הפקדתה עשויים לגרום ירידה בערך הקרקע. בדומה, אם מוטלות הגבלות על מתן היתרים בתקופת ההכנה של התכנית החדשה, עלול הדבר להשפיע לרעה על שווי הקרקע. יוצא, שערב כניסת התכנית לתוקף, יהיה ערך המקרקעין נמוך יותר מכפי שהיה לפני כן. התעלמות מירידות ערך מוקדמות אלו תגרום לתשלום פיצוי חלקי בלבד. אנו סבורים שהחוק אינו מחייב תוצאה בלתי- רצויה זו. מטרת הפיצוי היא להעמיד את הפרט במצב שבו הוא היה לולא באה התכנית לעולם. על-כן, בהערכת שווי המקרקעין לפני התכנית יש להתחשב בירידות ערך שאירעו אמנם לפני תחילתה. אך שיש להן קשר סיבתי לידיעה עליה ולהליכי הכנתה. סעיף 197 אינו מונע חישוב כזה, משום שכל דרישות היא שהמקרקעין נפגעו על ידי תכניות. אמנם, הזכות לפיצוי קמה ביום תחילתה של התכנית, אך מכך לא נובע מהו שווי המקרקעין הרלבנטי לחישוב הפיצוי. ביום כניסת התכנית לתוקף, תקום זכות לפיצוי על מלוא הנזק שגרמה התכנית. מסקנה זו מתחזקת לאור הפסיקה בנוגע לפיצויי הפקעה. לעיתים, שמועות על סיכוי גבוה להפקעת קרקע גורמות לירידה בערכה אף לפני פרסום ההודעה על כוונת ההפקעה. הצפייה להפקעה עלולה לגרום להקפאת המסחר בקרקע. נפסק כי, בחישוב שווי הקרקע יש להתעלם מהשפעות מוקדמות אלו." ("פגיעות במקרקעין ע"י רשויות התכנון" בעמ' 377 ו- 378) מוסכם כי התכנית תמ"מ / 3 / 6 / ד' הופקדה עוד ב - 1996 ולכן עסקאות שנערכו בשנת 1998 כבר לקחו בחשבון אפשרות לאישורה. ייתכן כי שמאי שיבדוק וינתח את הנתונים יגיע למסקנה כי שנים קודם לכן היו עסקאות, אשר אינן מושפעות מן הידיעה על התכנית, שנערכו אכן בגובה של 36,000$ לדונם, ויכול וימצא כי עסקאות שנערכות כיום, לאחר זמן מאותן עסקאות שהוצגו בפנינו, הן בגובה נמוך מ - 24,000$. השיוך של הערכים לתכנית והשפעתה, או לגורמי שוק אחרים והקשר הסיבתי ביניהם, הם בגדר מלאכה עדינה וסבוכה של שמאי מקצוען. יתכן גם שהמסקנות יהיו שונות וימצא שהשוק אדיש לתכנית. סיכום התוצאה היא כי אנו סבורים שיש להעביר עררים אלה לבחינתו של שמאי מכריע. לאור כל האמור לעיל אנו מחליטים למנות שמאי מכריע בערר זה וממנים את מר שאול אשרת כשמאי מכריע. השמאי המכריע יקבע אם נגרמה פגיעה למקרקעין, ואם כן - יקבע את שיעור הפגיעה. אם ימצא השמאי המכריע כי יש לשלם לעורר פיצוי לפי סעיף 197 יפרט בהחלטתו את כל מרכיבי הפיצוי. השמאי המכריע יהיה כפוף להוראות הדין המהותי והחלטתו תהייה מפורטת ומנומקת. כמו כן יונחה השמאי המכריע על פי החלטה זו. מזכירות ועדת הערר תשלח לשמאי המכריע את הפרוטוקולים מדיוני הועדה ואת החלטותיה, ואילו הצדדים יעבירו לידיו את כתבי טענותיהם וכל חומר אחר שברצונם להציג לפניו תוך 15 יום מתאריך החלטה זו. השמאי המכריע יזמן את הצדדים לדיון תוך 30 יום מהמועד בו פנה אליו אחד הצדדים, וייתן את החלטתו תוך שלושה חודשים ממועד הדיון הראשון שיתקיים בפניו. מועד זה ניתן להארכה בהחלטה של ועדת הערר. אם בהתאם לתוצאה אליה יגיע השמאי המכריע תרצה מי מן המשיבות לטעון טענת פטור לפי סעיף 200 לחוק, תהיה רשאית להגיש בקשה מפורטת לועדת הערר, במסגרת תיק ערר זה, תוך 30 יום מהמועד בו הומצאה לה החלטת השמאי המכריע. אם ירצה מי מהצדדים לערור על החלטת השמאי המכריע - יוגש ערר במסגרת תיק ערר חדש, במועדים הקבועים בחוק ובתקנות. השמאי המכריע יודיע לצדדים גובה שכר טרחתו ו/או דרך חישובו בטרם יחל בעבודתו. בשלב זה יישאו הצדדים בשכר טרחת השמאי המכריע בחלקים שווים (מחצית על ידי העוררים ומחצית על ידי המשיבות). לאחר קבלת החלטת השמאי המכריע יוכלו הצדדים לפנות לועדת הערר על מנת שתפסוק בשאלת ההוצאות. ההחלטה התקבלה פה אחד על ידי כל חברי הוועדה. קרקעותגוש חלקה