גודל חלונות בחדרי שירות

אחד מהליקויים הנטענים ע"י התובעים הוא גודל בלתי מספיק של החלונות בחדרי השירות בדירותיהם בבניין.

בסעיף 2.21 לתוספת השנייה לתקנות התכנון והבנייה (בקשה להיתר תנאיו ואגרות) התש"ל-1970, נקבע כי:

     "לא יפחת שטחם הכולל של החלונות בחדר שירות
     למעט חדר ארונות - שאין חובה באיורורו מ - 10%
     (עשרה אחוזים), משטח רצפת החדר או 0.3 מ"ר,
     הכל לפי הגדול" .

להלן פסק דין בנושא גודל חלונות בחדרי שירות:

פסק - דין

התובעים הינם בעלי דירות בבנין שברחוב יעקב סלע 6, בדרום תל-אביב (להלן: "הבניין").

הבניין הוקם ביוזמתה של הנתבעת 1, שמכרה את הדירות שבו.

הנתבעת 2 הינה החברה הקבלנית האחראית להקמתו של הבניין.

התובעים מבקשים לחייב את הנתבעות בתשלום פיצויים בשל הליקויים שנתגלו בדירותיהם וברכוש המשותף שבבניין.

התובעים ביססו את תביעותיהם על קביעותיו של המהנדס פורת בחוות הדעת שלו, שצורפה כנספחים לכתבי התביעה.

בית המשפט (כב ' השופט ישעיה) מינה בזמנו ב הסכמת הצדדים את המהנדס פריידלין, כמומחה מטעם ביהמ"ש.

חוות הדעת שהגיש מצוייה בתיק המוצגים.

קיימים פערים ניכרים בין הערכותיהם של שני המהנדסים.

אני ערה לכך שהמהנדס פריידלין מוחזק כמומחה נייטרלי, שלא כמהנדס פורת שהוזמן מטעם התובעים.
שני המהנדסים העידו בפני והיתה לי הזדמנות להתרשם מהם ישירות.
המהנדס פריידלין עשה עלי רושם מהימן.
אינני מקבלת כמהימנות את הערכותיו המוגזמות של המהנדס פורת.
מצד שני, דעתי אינה נוחה מהערכותיו של המהנדס פריידלין במספר נושאים שבהם נתן פירוש מוטעה להוראות הדין החלות על בנייה למגורים.

המהנדס פריידלין מתייחס להוראות הדין כאילו היו בגדר המלצות ולא כאל הוראות מחייבות.

אחד מהליקויים הנטענים ע"י התובעים הוא גודל בלתי מספיק של החלונות בחדרי השירות בדירותיהם בבניין.

בסעיף 2.21 לתוספת השנייה לתקנות התכנון והבנייה ("בקשה להיתר תנאיו ואגרות") התש"ל-1970, (להלן: "התקנות") נקבע כי:

     "לא יפחת שטחם הכולל של החלונות בחדר שירות
     למעט חדר ארונות - שאין חובה באיורורו מ - 10%
     (עשרה אחוזים), משטח רצפת החדר או 0.3 מ"ר,
     הכל לפי הגדול" .

המהנדס פורת מדד את החלונות בחדרי השירות בדירות התובעים בבניין, ומצא כי שטחם קטן מהנדרש בתקנות.
המהנדס פריידלין, אינו חולק על נכונות המדידות של המהנדס פורת , אך סבור כי יש למדוד את הפתחים בין חלקי שלד הבניין ללא המסגרות (המשקופים).

לפי נוסח ההוראות שבתקנות עולה כי מחוקק המשנה התכוון להבטיח שגודל הפתח יאפשר איוורור טבעי של חדרי שירותים, בדירות מגורים.

בגוף התקנון מופיעות המילים "חובה באיורורו" .
התקנה פותחת במילים "לא יפחת שטחם"

מכיוון שהמסגרות שמרכיבים בפתחי החלונות מקטינות את השטח שניתן לפתוח לצרכי איוורור, חובה על פי התקנה להביא את המסגרות בחישוב שטח החלון.
מהאמור מתחייבות שתי מסקנות -
א.     יש למדוד את שטח הפתחים - בין המסגרות, כגירסתו של המהנדס פורת, כדי לקבוע אם הפתח לאיוורור מתאים לדרישת התקנה;
ב.     מידת הפתח כפי שנקבעה בתקנה הנדונה, הינה בבחינת דרישה מחייבת ולא
המלצה.

אין על פי התקנות איסור לבנות פתח העולה על המינימום הקבוע בתקנה, אולם אסור לבנות פתחים בחדרי שירות ששטחם קטן מהקבוע.

נושא אחר עליו מתלוננים התובעים, הינו גובה המעקה במרפסות הכביסה שבדירותיהם.

המהנדס פורת, קבע כי המעקות במרפסות בדירות התובעים נמוכות במספר סנטימטרים מ - 105 ס"מ, הגובה הנדרש על פי התקנות.

המומחה מטעם ביהמ"ש סבור כי לדעתו די בגובה 102 ס"מ גובה המעקות בדירותיהם של התובעים.

משקבע מחוקק המשנה בתקנות את גובה המעקות, אין זה מתפקידו או מסמכותו של ביהמ"ש לקבוע את הגובה הנדרש משיקולי בטיחותם של המשתמשים במרפסות הכביסה. משום כך אין בכלל רלוונטיות לדעתו, של מומחה ולו גם מומחה מטעם ביהמ"ש.

בחקירתו של המהנדס פריידלין התברר כי הוא מתייחס להוראה שבתקנות, בדבר גובה המעקות, כאילו מדובר בהמלצה ולא היא. המידות הקבועות בתקנות, הינן מידות מינימום מחייבות.

האמור לעיל בדבר תוקפן המחייב של התקנות נכון גם לעניין מזקף הראש במהלך המדרגות.

על פי התקנות, נדרש מינימום 210 ס"מ גובה, למזקף הראש.
המהנדס פורת מצא שבבניין הנדון גובה מזקף הראש במהלך המדרגות העליון הוא 204 ס"מ, המהנדס פריידלין קבע כי הגובה הוא 205 ס"מ.

נאמן לגישתו העקרונית, אין המהנדס פריידלין מתייחס לדרישת התקנות כדרישה מחייבת. לפיכך הוא סבור, שאין דין המהלך העליון כדין המהלכים האחרים. בעוד שבכל מהלכי המדרגות משתמשים כל הבאים לבניין, שונה לדעתו המהלך העליון, שבו משתמשים רק אלו העולים לגג.
לדעת המהנדס פריידלין, רק לאנשי תחזוקה עניין להגיע לגג הבית.
חזקה על אנשי תחזוקה שהם מודעים לסכנה של מהלך נמוך ולפיכך הוא אינו רואה פגם בכך שהמהלך העליון נמוך מכפי הקבוע בתקנות.

אין ממש במסקנתו של המהנדס פריידלין כי רק אנשי תחזוקה עולים לגג הבית.
בעניין מודעות אנשי תחזוקה לסכנה בשל נומך התקרה, חזקה על בוניי בניינים שהם מקיימים את דרישות החוק ובונים מהלכי מדרגות בגובה הנדרש בחוק.
לפיכך אנשי תחזוקה המבקרים בבניינים רבים אינם רגילים ואינם מודעים לחריגה מדרישת החוק.

המהנדס פריידלין הסכים לדעתו של המהנדס פורת כי בפועל אין אפשרות לתקן את הסטייה הנזכרת, כי בריכת המים המותקנת מעל מהלך המדרגות העליון מונעת אפשרות של ביצוע עבודות הגבהה.

הפגם הזה כמו פתחי החלונות בחדרי השירות, הם בגדר ליקויים שמצדיקים חיוב בפיצוי בשל ירידת ערך.

הפגם בעבודות הריצוף
המהנדס פריידלין אישר את ממצאו של המהנדס פורת כי עבודות הריצוף במקומות שונים בדירות התובעים בוצעו של כהלכה ומן הראוי לתקן אותן.

המהנדס פריידלין מציין שיש לבצע פרוק מרצפות וריצוף חוזר. לגבי הרצפה באחד החדרים בכל דירה קבע המהנדס פריידלין שיש צורך בריצוף במרצפות חדשות ואילו בחלקים אחרים מספיק לדעתו לבצע תיקונים מקומיים תוך שימוש במרצפות משומשות.

אני סבורה ששימוש במרצפות משומשות, יבליט שינויי גוון ברצפות ואין לחייב את בעלי הדירות להשלים עם ריצפה שאינה אחידה מבחינת גוון וצורה .

המהנדס פריידלין קבע כי בשל עבודות הריצוף הנרחבות לא ניתן יהיה להשתמש בדירות בהן יתבצעו התיקונים בעת ביצוע העבודות, אלא שהוא קצב לפי דעתי, משכי זמן קצרים מדי.

ביצוע עבודות הריצוף יצריך עקירת מרצפות בשטחים נרחבים, החלפת חול ומילוי.

התיקונים כמתואר, גוררים אי נוחות ואף סבל, אבדן זמן ועגמת נפש.

ביצוע תיקונים - בעבודות ריצוף, טיח וצבע - הם תוצאת ליקויים של ביצוע בלתי ראוי של עבודות.

נתתי את דעתי לאמור בסיכומים שהוגשו מטעם הנתבעת 1 בדבר ההסכמה בין הנתבעות כי במידה וביהמ"ש ימצא לנכון לקבל את התביעה כולה או חלקה, תוגבל האחריות של הנתבעת 1 ל"ליקויי תכנון" ואילו אחריותה של הנתבעת 2 תהיה לגבי "ליקויי ביצוע" והחיובים יחולקו בין שתי הנתבעות בהתאם.

הסכמה זו של הנתבעים סבירה ואתחשב בה.
אוסיף כי לדעתי אחריותה של הנתבעת 1 לפגמים כתוצאה מתכנון לקוי, כולל גם פיקוח בלתי מספיק על התאמה בין התכנון לביצוע.

בהתחשב בחוות הדעת של המומחים, בחנתי את פריטי הליקויים הגוררים חיוב לפיצוי, כולל פיצוי בשל ירידת ערך .

הגעתי למסקנה שמן הראוי לזקוף 70% (שבעים אחוזים) מהפגמים שנתגלו, לחובת ביצוע לקוי של העבודות ו - 30% לחובת ליקויי תכנון ופיקוח בלתי מספיק על התאמת הביצוע למתוכנן.

לפיכך הנתבעת 1 תשלם לתובעים השונים 30% (שלושים אחוזים) מסכומי הפיצויים ששאני פוסקת להם, כמפורט להלן והנתבעת 2 תשלם לתובעים השונים 70% (שבעים אחוזים) מהסכומים שאני פוסקת כמפורט להלן.

הסכומים שאני פוסקת כוללים פיצוי בשל ההוצאות הראויות לביצוע תיקונים, פיצויים בשל ירידת ערך ועוגמת נפגש.

בקביעת הפיצויים שאני פוסקת כמפורט להלן, הסתמכתי ברוב נושאי הליקויים השונים על הערכותיו של המומחה מטעם ביהמ"ש, המהנדס פריידלין, להוציא אותם ליקויים שפרטתי לעיל, שבהם דחיתי את פירושו וקבעתי את האומדן הנראה לי מתאים בנסיבות העניין.

על פי ההלכה שנקבעה בפסה"ד בעניין חפציבה (ע.א. 4218/90) הערכתי את הנזקים השונים למועד מתן פסק הדין.

הסכומים שלהלן נקובים בדולרים (ארה"ב), ישולמו בשקלים לפי השער היציג בעת ביצוע התשלומים בפועל.

א.     לתובעים 1 ו - 2 שמואל ומרים סלומון ביחד אני פוסקת סכום של 26,000 $
(עשרים ושישה אלף דולר ארה"ב)
ב.     לתובע 3, משה ספייב, אני פוסקת סכום של -.29,000 $ (עשרים ותשעה אלף דולר ארה"ב).
ג.     לתובעים 4 ו - 5, חיים ומרים פור ביחד, אני פוסקת סכום של -.25,000$
     (עשרים וחמישה אלף דולר ארה"ב).
ד.     לתובעים 6 ו - 7 , סימה ושלמה אלפז ביחד, אני פוסקת סכום של -.29,000$
     (עשרים ותשעה אלף דולר).
ה.     לתובעים 23 ו - 24 דליה ועוזי אברבנאל, ביחד, אני פוסקת סכום של
-.23,000$ (עשרים ושלושה אלף דולר ארה"ב) .
ו.     לכל התובעים בחלקים שווים ביניהם, כל בעלי דירה אחת ביחד, ייחשבו
לעניין זה כיחיד, אני פוסקת בגין הליקויים ברכוש המשותף לרבות ירידת
ערך סך כולל של -.60,000$ (שישים אלף דולר ארה"ב).

אני מחייבת את הנתבעים לשלם לתובעים את הוצאות המשפט.
הסכום יכלול את אגרות ביהמ"ש בצרוף הפרשי הצמדה למדד מעת התשלומים עד ההשבה בפועל. הנתבעים ישלמו לתובעים גם את ההוצאות הנלוות כגון פרוטוקולים של המשפט ואת התשלום למומחה שנתמנה ע"י ביהמ"ש.

כמו כן ישלמו הנתבעות ביחד לתובעים על חשבון שכר טרחת עו"ד, סך כולל
של -.75,000 ש"ח, ( שבעים וחמישה אלף ₪) בצרוף מ.ע.מ.

ההוצאות ושכה"ט ישולמו לידי ב"כ התובעים ויחולק לתובעים יחסית לחלקם בפיצויים שנפסקו.





לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. בניית דיר צאן

  2. בניית מגדל ייצור

  3. אחריות מפקח בניה

  4. בניית מתקן ביטחוני

  5. הכשרת בניה לא חוקית

  6. שעות קיץ ענף הבנייה

  7. בנייה ללא קומה מפולשת

  8. ביקורת בשלבי גמר בניה

  9. העברת צנרת בשטח פרטי

  10. אגרת המרת אגרות בניה

  11. עלות פיקוח בניה ליום

  12. מה זה תעודת גמר בניה ?

  13. עיכובים בפרויקט בניה

  14. בניה בשטח שהוכרז לשימור

  15. אישורי בניה על גג משותף

  16. בניה בניגוד לצו מינהלי

  17. הכשרת עבירת בנייה (פסיקה)

  18. גודל חלונות בחדרי שירות

  19. הסתרת אור השמש עקב בניה

  20. שירותי מסגרות באתר בניה

  21. דריכה על מסמר באתר בניה

  22. הגבלת בניה על חלקה פרטית

  23. בקשה למתן צו להפסקת בניה

  24. פיצויים בגין בנייה על הגג

  25. זכויות בנייה בלתי מנוצלות

  26. בניה לא חוקית של אורווה לסוסים

  27. דחיית התנגדות לבניה - מה עושים ?

  28. הכשרת בניה בלתי חוקית משנות ה – 70

  29. ניתוק חשמל עקב עבירות בניה לא חוקית

  30. הקלה בשטחים העיקריים המותרים לבנייה

  31. הקלה בגובה מפלס הכניסה הקובעת (0.00)

  32. רוב נדרש לשינויים ברכוש ובזכויות הבניה

  33. התנגדות תושבים לבניית מתקני משחק בכיכר העיר

  34. ניוד שטחי שתי הקומות העליונות והגדלת שטח עיקרי

  35. תביעה בגין בניית אצטדיון "דוחא" - טריבונה צפונית

  36. ליווי פרויקט בניה ע''י מנהל מיוחד מטעם בית המשפט

  37. נטען כי לא ניתן תכנונית הנדסית לנצל את יתרת זכויות הבניה

  38. הודעה על החלטה בדבר שיטת הקצאה של אתרים לבניה זמנית לעולים

  39. נטען כי הבקשה לבניית מעון חוסים הוגשה במסווה למגורים "רגילים"

  40. בקשה לבניית שער לרכב בחזית הצפונית של המגרש דרך שביל להולכי רגל

  41. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון