בר רשות חינם מכללא

התובע טוען כי הנתבע פלש שלא כדין, ללא קבלת כל הסכמה לנכס, ומנהל בו עסק של רחיצת מכוניות וחנייה.

הלכה פסוקה היא שלשם יצירת רשיון של שימוש במקרקעין אין צורך בהסכם מפורש ומספיקה התנהגותם של בעלי המקרקעין שממנה ניתן להסיק שהסכימו בדיעבד והשלימו עם שימושו של אדם אחר ברכושם. העובדה שעבר זמן רב מאז תפס האדם את הקרקע, ושבמשך כל אותו זמן נמנע בעל הנכס מתגובה כלשהי למרות שידע על התפיסה, יכולה להעיד על הסכמתו, וליצור רשיון מכללא (implied license) שלא היה קיים מלכתחילה.

הלכה זו מקובלת גם בפסיקה האנגלית וגם בפסיקה של ארצות-הברית שם נאמר שאין צורך להדגיש שרשיון מכללא שכזה הינו רשיון חינם גרידא (license bare) לתקופה בלתי-מוגדרת שאותו רשאי בעל המקרקעין לבטל בכל עת.

כלומר, הנתבע הינו בר רשות חינם מכללא, הניתנת לביטול בכל עת.

להלן פסק דין בנושא בר רשות חינם מכללא:

פסק דין

בפניי תביעה לפינוי ו/או לסילוק יד של הנתבעים מנכס הידוע כחלק מחלקה 68 בגוש 6927 בשטח 280 מ"ר בהתאם לתשריט שצורף לדו"ח מודד מטעם התובע, (להלן: "הנכס").

בתיק נשמעו עדויות הצדדים והוגשו סיכומים בכתב, פסק דיני זה ניתן לאחר קבלת סיכומי הצדדים.

יצויין כי כנגד הנתבע מס' 1 ניתן פס"ד פינוי בהסכמה, וכי נותרה לדיון התביעה כנגד הנתבע מס' 2, (שיכונה להלן: "הנתבע").

טענות התובע:

התובע טוען כי הנתבע פלש שלא כדין, ללא קבלת כל הסכמה לנכס, ומנהל בו עסק של רחיצת מכוניות וחנייה.

התובע טוען כי הנתבע תפס את המקרקעין ועושה בהם שימוש שלא כדין.

התובע טוען כי גם אן תתקבל טענת הנתבע כי ניתנה לו הסכמה, במובן של רישיון מכללא שבשתיקה, הרי עצם הגשת כתב התביעה מהווה הפסקת הרישיון, ובנסיבות תיק זה יש להורות על פינויו מהנכס ללא קבלת כל תשלום.


לפיכך, עותר התובע להורות על קבלת התביעה.


טענות הנתבע:

הנתבע טוען כי יש לו זכויות בנכס מעל לשלושים שנה.

הנתבע טוען כי התגורר מאז לידתו ברחוב שלוש 1 בתל אביב, והנכס מצוי ברחוב שלוש 2.

הנתבע טוען כי מגיל צעיר עבר להתגורר במבנה שהיה בנוי על המגרש ברחוב שלוש 2, אצל שכניו וקרא לשכנים "סבא וסבתא".

הנתבע טוען כי לאחר שביתם של מאמציו, הלא רשמיים נהרס, פינה את ההריסות והקים במקום סככה, שאף היא נהרסה על ידי הרשויות.

הנתבע טוען כל השנים החזיק בנכס ששימש אותו כמקור פרנסתו, וכי התובע היה מודע להחזקתו בנכס.

הנצבע טוען כי הוא משלם את חשבון הארנונה משנת 1999.

הנתבע טוען כי השקיע כספים רבים בהוצאת פסולת, מילוי אדמה, ניקוז הקמת צריף.

מאחר והמבנה של הוריו המאמצים היה רעוע השקיע במבנה הישן, שלימים נהרס השקעות רבות, המגיעות לאלפי ₪.

הנתבע טוען כי הוא בעל זכויות ומחזיק בקרקע מעל שלושים , מבקש כי ביהמ"ש יקבל החלטה אמיצה ויורה על דחיית התביעה כנגדו, לחלופין טוען, כי הינו בר רשות מכללא.

הנתבע טוען כי בנסיבות העניין הרשות מכללא שניתנה לו אינה ניתנת לביטול, ולחילופין על התובע לפצותו בגין הפינוי.

הנתבע טוען כי התובע מתנהג באפליה.

הנתבע טוען כי הוא דייר מוגן מכוח השקעותיו.

לפיכך, עותר הנתבע שלא לקבל את התביעה ולחילופין להורות על פינויו בכפוף לתשלום פיצויים, הנתבע הגיש חוות דעת על פיה השקעותיו מגיעות לסכום של 344,900 ₪, וכי דמי הפינוי הראויים הינם בסכום של 352,000 דולר.

דיון:

הנכס:
התובע הגיש לביהמ"ש מפת מדידה והמודד נחקר. לאחר חקירתו של המודד שהייתה קצרה ביותר, לא יכולה להיות מחלוקת באשר לנכס נשוא דיוננו, וכי מפת המדידה שצורפה הינה מפת השטח, והיא נכונה ומתאימה למציאות.

לפיכך, פסק דיני זה יתייחס למפת המדידה שצורפה לתצהירו של המודד, והמהווה חלק בלתי נפרד מפסק דיני זה.

אדון במחלוקות כסדרן:

מועד תחילת ההחזקה;

הנתבע טוען כי הינו בעל זכויות משום שהחזיק בנכס בשתיקת התובע על שלושים שנה, כי ביצע השקעות בנכס ובמבנה הקודם שהיה בנכס לפני הריסתו.

על פי עדותו של הנתבע הוא החל להתגורר עם שכניו כשהיה בגין 10.

הבית שהיה בנוי על הנכס נהרס בשנת 1987. הנתבע על פי עדותו התגורר עם השכנים, ה"ה צילה וצבי כהן עד לשנת 1986.

בשנת 1987 נהרס הבית של ה"ה כוהן, והנתבע בנה מבנה אחר, שנהרס , (ראה עדותו בפרוטוקול הדיון ביום 18.10.06 עמוד 24 שורות 9-20).

למרות שהצריף שהנתבע בנה נהרס, ניסה הנתבע כוחו שוב, ובנה סככה, שאף היא נהרסה על ידי הרשויות, (שם שורות 19-20).

הנתבע טען כי מאז ועד היום הוא מחזיק בנכס.

ראשית, בעוד השכנים היו בחיים, והתגוררו בנכס, הנתבע אינו יכול להיות המחזיק של דירה שאינה שלו, ולא ידועות לו כלל זכויות המתגוררים בה.

לפיכך, כל הטענה כי מאז היותו בגיל עשר הוא מחזיק במקרקעין הינה טענה שיש לדחותה.

אך גם אם אקבל את עמדתו כי הוא החזיק בנכס, המדובר בדירת מגורים שהייתה על הנכס, הדירה נהרסה, הנתבע לא היה בעל קרבת דם לשכנים אלו, כל הטענות כי התגורר בביתם לא נתמכו בשום מסמך, ומגורים בבית של אחר אינם מקנים כל זכות על המקרקעין לאחר שהמבנה נהרס.

בפניי התגלתה תמונה קשה של אדם שאינו מבין שלטון חוק מהו, הנתבע למרות שבנה מבנה צריף תחילה, והמבנה נהרס, המשיך ובנה סככה, שאף היא נהרסה. לאחר שהבחין כי הרשויות לא תאפשרנה לו להקים מבנה במקום שבו היה בית המגורים הקודם, טוען כי המשיך להחזיק בו ולעשות בו שימוש, ללא שניתנה לו כל הרשאה.

למקרא סיכומי ב"כ הנתבע נדמה כי הנתבע מעלה טענות שלא מצאתי כל ראייה להן במסגרת הראיות שהוצגו בפועל, למעט עצם העלאתן של הטענות.

הטענות כי הוא מחזיק בנכס שלושים שנה נסתרו מניי וביי בעדותו, כאשר אישר כי עד 1987 במקום היה בית המגורים של ה"ה כוהן. כלומר, עד למועד זה הנתבע כלל לא יכול היה להחזיק בנכס המקרקעין, משום שבמקום היה בית מגורים של ה"ה כוהן, שנהרס.

רק לאחר שה"ה כוהן עזבו את המקום החל להחזיק בנכס נשוא דיוננו, ולעשות בו שימוש, לדבריו לצורך ממכר אבטיחים, או שטיפת מכוניות.

כלומר, מההיבט העובדתי אני קובעת כי הנתבע החל להחזיק בנכס נשוא דיוננו, החל משנת 1987.

זכויות הנתבע בנכס;

אין מחלוקת כי אין בנמצא כל הסכם בכתב המקנה לנתבע זכות כלשהי בנכס. הנתבע אינו משלם דמי חכירה או כל תשלום אחר בגין הנכס.

הנתבע מאשר כי לא שילם כל תשלום בעבור זכות החזקה בנכס.

הנתבע מאשר כי לא קיבל כל הסכמה בעל פה או בכתב ממאן דהוא, כלומר, בעלי הזכויות בנכס.

ברע"א 1156/02 - עבד אל סלאם חיר ו-9 אח' נ' אלון לידאי . תק-על 2003(2), 1235 ,עמ' 1238 נקבע כי:
"...חוק הגנת הדייר חל רק על שכירות (סעיף 2 לחוק הגנת הדייר), שהיא "זכות שהוקנתה בתמורה" להחזיק בנכס ולהשתמש בו שלא לצמיתות (ראו: סעיף 1 לחוק השכירות והשאילה, תשל"א-1971; סעיף 3 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969). לפיכך משניתנה רשות לפלוני להתגורר בנכס או להחזיק בו, להבדיל משכירות של הנכס, לא הונח הבסיס המשפטי להיווצרותה של דיירות מוגנת כלומר, לכל היותר, הנתבע הינו בר רשות מכללא, מכוח חלוף השנים, היינו בר רשות בשל שתיקת התובע."

והדברים יפים אף לענייננו.

"רשיון הניתן חינם, ללא כל תמורה, איננו הסכם במובן החוקי של המלה. רשיון כזה מתפרנס מדי רגע ברגע מרצונו החופשי של המרשה, והוא מתבטל כהרף עין עם גילוי דעתו של זה, כי אין ברצונו להמשיך בהענקת הרשיון". (ע"א 96/50 צינקי ואח' נ' ויקטור ואח', פ"ד ה'(1) 474, 479).

וכדברי המלומדת פרופ' זלצמן:
"רשות גרידא אינה מעניקה לבעליה זכות כלשהי כלפי בעל המקרקעין. היא בגדר היתר של רצון טוב שנותנו רשאי לבטלו בכל רגע. אך כל עוד היא מתקיימת בעל הרשות הוא מחזיק כדין או משתמש כדין במקרקעין, ואין בעל המקרקעין רשאי להעלות נגדו כל טענה שההחזקה או השימוש שהוא עושה בנכס פוגעת בזכות הקניין שלו...

כאמור לעיל, אין מחלוקת, על פי עדותו של הנתבע כי בגין השימוש ו/או ההחזקה בנכס לא שולמה תמורה מעולם, ולא ניתנה הרשאה מפורשת בכתב או בעל פה, לפיכך, הנתבע לכל היותר יכול להיחשב כבעל כבר רשות מכללא, מכוח שתיקת התובע במשך השנים.

הנתבע, על פי העדויות שהציג, ובהעדר לכל ראייה אחרת לסתור מחזיק בנכס מאז 1987, ועושה בו שימוש.

על מצב כגון זה אומר ביהמ"ש בע"א (תל-אביב-יפו) 1013/02 - מינהל מקרקעי ישראל נ' שאול שלמה . תק-מח 2006(1), 12020 ,עמ' :

"ב ע"א 32/77 - אליאסף טבוליצקי נ' בית-כנסת ובית-מדרש . פ"ד לא(3), 210 ,עמ' 214-215:
"אך הלכה פסוקה היא (ראה בג"צ 45/71, (אריה קרושבסקי, ואח' נ' ראש העיר, חברי המועצה ותושבי העיר תל- אביב-יפו, פ"ד כה (797 ,796 ,792 (1.), בע' 797-796 ; ע"א 290/67, (נתן איזמן נ' רשות הפיתוח, ואח', פ"ד כב (16 (1.) ; ע"א 247/72, (אליהו חדד נ' רסקו בע"מ, ואח', פ"ד כח (533 (2.)) שלשם יצירת רשיון של שימוש במקרקעין אין צורך בהסכם מפורש ומספיקה התנהגותם של בעלי המקרקעין שממנה ניתן להסיק שהסכימו בדיעבד והשלימו עם שימושו של אדם אחר ברכושם. העובדה שעבר זמן רב מאז תפס האדם את הקרקע, ושבמשך כל אותו זמן נמנע בעל הנכס מתגובה כלשהי למרות שידע על התפיסה, יכולה להעיד על הסכמתו, וליצור רשיון מכללא (implied license) שלא היה קיים מלכתחילה. הלכה זו מקובלת גם בפסיקה האנגלית (ראה האסמכתאות שצוטטו ב-בג"צ 45/71, , בע' 797) וגם בפסיקה של ארצות-הברית (ראה 53 C.J.S., 80), שם נאמר …אין צורך להדגיש שרשיון מכללא שכזה הינו רשיון חינם גרידא (license bare) לתקופה בלתי-מוגדרת שאותו רשאי בעל המקרקעין לבטל בכל עת".
כלומר, מסקנתי היא כי הנתבע הינו בר רשות חינם מכללא, רישיון שניתן להפסקה, ואשר הופסק בפועל עם הגשת כתב התביעה."

כלומר, הנתבע הינו בר רשות חינם מכללא, הניתנת לביטול בכל עת.

בנושא זה העלה הנתבע בסיכומיו טענת הפלייה.

הנתבע טען בסיכומיו כי התובע כרשות ציבורית אינו יכול לנקוט איפה ואיפה משום שאינו נוקט בהליכים לפנות פולשים אחרים. מעבר לעובדה כי טענה זו לא הוכחה בראיות, לא ידוע לביהמ"ש מיהם הפולשים המדוברים , הרי אין בכך כדי להכשיר את ישיבתו שלו, או לשנות ממסקנתי כי הנתבע בעצמו הינו הפולש שיש לפנותו.

פיצויים:

השאלה האחרונה העומדת לפתחו של ביהמ"ש הינה האם להתנות את פינויו של הנתבע מהנכס בתשלום פיצויים.

ביחס לנושא קבע כב' הנשיא השופט מ. שמגר בע"א 496/82 יצחק רוזן ואח' נ. יגאל סלונים ואח' בע"מ, פ"ד לט(2) 337, 342 כי:

"לא בכל מקרה, בו ניתן רישיון ובעל הנכס מבקש לבטלו דורש הצדק את המשך קיומו של הרישיון, ויש מקרים בהם ניתן, למשל, להסתפק בתשלום פיצויים, כפי שיש גם מקרים, בהם אין הצדק דורש אפילו את תשלומם של פיצויים כלשהם; אף היפוכו של הדבר הוא הנכון, היינו, יש נסיבות, בהן תשלום פיצויים בעקבות סילוק ידו של בעל הרישיון הוא דווקא שיכול לנגוד את תחושת הצדק."

בענייננו, המדובר במקרקעין, שהנתבע עושה בהם שימוש לעסק של רחיצת מכוניות וחנייה, כאשר כאמור לעיל, ניסיונותיו לבנות במקום לא צלחו לאור התנגדות העירייה.

הנתבע הגיש חוות דעת מומחה המפרטת את השקעותיו בנכס.

זה המקום לציין, כי ביהמ"ש מצפה משמאי מקרקעין המגיש חוות דעת לביהמ"ש כי לא ישמש חרב להשכיר אלא יתן חוות דעת המבוססת על אדנים מקצועיים.

בענייננו, טען הנתבע טענה מופרכת ביותר, שלא נמצא לה כל ביסוס קלוש ביותר, ואף לא ראייה אחת, והיא כי השקיע בבית שנהרס והיה בנוי על הנכס, אותו בית של ה"ה כוהן. והמומחה, בהסתמך על טענה זו שאין לה כל סימוכין, לא חשבונית, לא תמונות, אף לא ידוע מה היה גודלו של הנכס, מה היה עצם השיפוץ, מאומה מהפאן העובדתי לא צוין לא פורט ולא הוגשה לו אסמכתא, הכול טענות מטענות שונות שאין בהן שכל ממש, נתן חוות דעת שהשיפוץ, במבנה שנהרס שוויו 83,752 ₪.

על בסיס מה? לשמאי הפתרונים, ביהמ"ש לא הצליח לשזוף את עיניו בבדל של ראייה בעניין זה, לכן כל הטענות בנוגע להשקעות בבית שנהרס דינן להידחות.

מעבר לכך, דומני כי לא מצאתי בפסיקה מקום שבו נפסק לפולש במקרקעין, שהוגדר כבר רשות מכללא מכוח שתיקת התובע במהלך השנים, פיצוי בגין מבנים שנהרסו עוד בתקופה שהחזיקו בנכס אנשים אחרים. די בכך כדי להציג את מופרכות הטענה.

אך גם לגופו של עניין, הועלו טענות שלא נמצא להם כל ביסוס באשר להשקעות בנכס, שאינן מבוססות על מה שקיים היום אלא על עבודות שבוצעו על פי הטענה בעבור , לדוגמא, שווי הצריף שנהרס.

כלומר, השמאי סבור שהנתבע זכאי לקבל פיצוי בגין השקעה שהינה, צריף שבנה ללא היתר ונהרס על ידי העירייה בצו הריסה מנהלי. קטונתי מלהבין את דרכי חשיבתו של השמאי, ודי לי באם אומר כי אין בידי לקבל טענות מסוג זה, שמצביעות על חוסר הגיונם של הדברים .

עוד יש לציין כי השמאי, בחוות דעתו חישב במסגרת ההשקעות, מכשיר למחזור מים שהינו מכשיר פריק, וניתן להובלה למקום אחר בו אולי לנתבע תהיינה זכויות.

כך שלדעתי באם היה מקום לקבוע פיצוי כלשהו לנתבע הפיצוי לא יכול להיות יותר מעשרות אלפי שקלים, בגין מילוי אדמה, ביצוע תמיכה וסלילת האספלט אותם אני מעריכה בסכום של 50,000 ₪ בלבד.

האם בנסיבות שבפניי הנתבע זכאי לפיצוי כלשהו?

יש יותר מרגליים לסברה כי בנסיבות המקרה שבפניי הנתבע אינו זכאי לפיצוי כלל ועיקר.

המדובר באדם, אשר בשל העובדה כי לטענתו התגורר עם שכניו, סבר משום מה כי לאחר שבית המגורים שלהם נהרס, ואין הוא יודע על שום מה ולמה, ומה היו זכויותיהם בנכס, סבור כי הוא זכאי להמשיך ולהחזיק את המגרש שנוצר בעקבות פינויו של אותו במבנה.

כשמדובר באדם אשר ניסה לבצע בנייה בלתי חוקית, הדבר לא צלח בידו, והכול לאחר שמבנה המגורים שהיה קיים על הנכס נהרס, קשה לטעון כי הייתה קיימת בידי הנתבע צפייה סבירה כי בבואו להשקיע השקעות הוא יקנה בכך זכות כלשהי בנכס.

המדובר במגרש ריק.
הנתבע עושה שימוש בו לחנייה ושטיפת מכוניות.

הנתבע אינו מתגורר במקום, ואף לגרסתו היו תקופות שהם לא החזיק בנכס משום ששהה בבית האסורים.

במקרה שבפניי קשה להשתחרר מהרושם כי קבלת טענות הנתבע ופסיקת פיצויי תהווה מתן לגיטימציה להשתלטות על נכס מקרקעין לא לו, כך שהגם שחלק מניסיונותיו לבצע בנייה במקום נהדפו, תצלח בסופו של דבר דרכו.

בנסיבות תיק זה אני סבורה כי אין לפסוק כל פיצוי ועל הנתבע לפנות את הנכס.

על מנת לאפשר לנתבע לפנות את המתקנים הפריקים מהמקום, אני קובעת כי הנתבע ייפנה את הנכס כהגדרתו לעיל, עד ולא יאוחר מיום 1.10.07.



רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון