ביטול רישום בטאבו בהתאם לצוואות

להלן פסק דין בנושא ביטול רישום בטאבו בהתאם לצוואות:

פסק דין

א.     מהות הבקשה

זו בקשה למתן פס"ד הצהרתי לפיו המבקש הינו הבעלים היחיד והבלעדי של חלקה 16 בגוש 7766 בטירה (להלן:"המקרקעין") והרישום שנעשה בלשכת רישום המקרקעין בנתניה על שם המשיב, בהתאם לצוואות, בטל ומבוטל.          


ב.     עובדות רלבנטיות וטענות הצדדים

עמדת המבקש

בתאריך 16.3.1980 רכש המבקש מאת המנוח (להלן: "המוכר") שטח של 2700 מ"ר בחלקה 16 בגוש 7766 בטירה, תמורת הסכום של 140,400 ל"י. (נספח א' להמרצת הפתיחה).
ההסכם נערך ונחתם בפני עוה"ד והנוטריון חוסני עיראקי ז"ל.

על שם המוכר היו רשומות זכויות בעלות בלשכת רישום המקרקעין בחלקים שונים מאדמות טירה, ובין היתר גם חלקה 16 שבגוש 7766 ששטחה היה 11,786 מ"ר, שמתוכם היה למנוח שטח של 2946.5 מ"ר. כלומר רבע משטח החלקה.

למרות הרישום בלשכת רישום המקרקעין, מכר המנוח את כל זכויותיו בחלקה הנ"ל לידי המבקש, לגירסת המבקש, זמן רב טרם פטירתו, והחזקה גם לא היתה בחזקתו ובשימושו עד מלפני הפטירה.
המבקש החזיק והשתמש בקרקע בשלמותה באופן רצוף ונהג בה מנהג בעלים ללא כל טענה נוגדת מיום מכירתה ע"י הבעלים הקודם ועד היום.

ביום 8.3.1984 ערך עבד אלסאדק סמארה צוואה בפני עדים. בצוואה לעמדת המבקש, נזכר כל רכושו של הנ"ל ובאופן פרטני נושא המקרקעין שבבעלותו.
חלקה 16 בגוש 7766 לא נזכרת. כל מה שנזכר בצוואה הוא חלקה 58 באותו הגוש. (נספח ב' להמרצת הפתיחה).

בתאריך 15.1.1992 נפטר המנוח סאדק חסן סמארה ולבקשת המשיב צוואתו קווימה ביום 9.6.1992. ( נספחים ג ' ו - ד').

בתאריך 25.4.1992 עשתה אשתו של המנוח, נגיבה, צוואה בפני עדים. גם בצווואה זו לא נזכרה חלקה 16 בגוש הנדון, וכן נזכרה חלקה 58 וציין שהינה 57350/8400 חלקים (שהינם כ - 2400 מ"ר). ( נספח ה').

בתאריך 28.12.1998 הוצא צו קיום צוואה ע"י המשיב לעזבון המנוחה נגיבה. (נספח ז').

לפי צווי קיום הצוואות הללו, נעשה שינוי ברישום הזכויות בטאבו, לעמדת המבקש, ע"ש המשיב ושלא כדין.


עמדת המשיב

לעמדת המשיב, חוזה המכר שהוצג, הוא חוזה מזוייף, באשר המנוח לא ידע קרוא וכתוב, ואף פעם לא חתם בכתב אלא תמיד בהטבעה של האצבע, הטבעה החסרה מהחוזה הנטען.
כן טוען המשיב, כי אין להסיק מהצוואה שהמנוח התיחס לכל הרכוש שהיה ברשותו באופן פרטני, מאחר וברשותו היתה גם חלקה נוספת (12) שאינה נזכרת בצוואה, אבל לעומת זאת יש אמירה כללית לגבי כל הרכוש, בנוסף לחלק מפירוט של חלקות.
כן גורס המשיב, כי המבקש המתין תקופה של כ - 20 שנה, עד שהתחיל לטפל בנושא של רישום המכר על שמו, ועשה זאת בכוונה על-מנת שהאנשים שהיו מעורבים לכאורה בחוזה, כמו אותו נוטריון עיראקי, יעברו לעולם שכולו טוב.
כן הוא מצביע על כך שחותמתו של הנוטריון, שמופיעה ביחד עם חתימתו על החוזה, למטרה לא ברורה, יש בה טעות, ואינה החותמת הרגילה שלו שנראית על גבי מסמכים אחרים.


ג.     הפלוגתאות בין הצדדים

מכתבי הטענות עלו הפלוגתאות הבאות בין הצדדים:

-     האם חוזה המכר תקף?
-     האם היתה חזקה נוגדת של המבקש בקרקע?
-     הקיים שיהוי?





ד.     האם חוזה המכר תקף?

הסכם המכר (נספח א' ל - ת/1) מודפס במכונת כתיבה, ועל גביו אישור בעברית כי זהו צילום של המסמך המקורי.
ההסכם המקורי הוצג בפני עו"ד האני נטור בתאריך 5.8.2000.

מההסכם עולות מספר נקודות תמוהות:

-     בסעיף 3 להסכם כתוב לגבי המקרקעין כי המוכר: "מתחייב לדאוג לכך כי השטח קודם ירשם על שמו ואחר כך לרשמו על שם צד ב' ולשם כך מתחייב להופיע במשרד ספרי האחוזה..."

והתמיהה -
מעיון בנסח הטאבו (נספח ג' לסיכומים) עולה כי כבר בשנת 1937 היו המקרקעין רשומים ע"ש המבקש, והרישום בוטל בשטח 9349/2001, בעת ביצוע צו הירושה.

-     בסעיף 6 מצוין כי המוכר הוא הבעלים היחיד על השטח וכי :"כל זה מאושר ע"י ידו של צד א' בטביעת האצבע למטה".

והתמיהה -
למטה לא מופיעה טביעת אצבע אלא במקום המיועד לצד א' מופיעה חתימה בערבית שנראית כמו חתימה בשם מחמד סמארה.
מסתבר כי גם במקור לא מופיע טביעת אצבע, שאחרת עוה"ד נטור שאישר כי הצילום זהה למקור, היה מציין היעדרה של טביעת האצבע או רישום אחר כלשהו, על גבי הצילום, נספח א'.

בתאריך 8.2.1984 חתם המנוח - המוכר על צוואה. לבית המשפט הוגש צילום ממנה ובצילום זה ניכר במפורש כי היא נחתמה בטביעת אצבע, שמופיע גם ע"ג הצילום וגם צויין בכתב יד כי המדובר בטביעת אצבע. (נספח ו).

אין מחלוקת כי אדם החותם בשנת 1984 בטביעת אצבע, היה אמור גם בשנת 1980 לחתום באותה צורה על חוזה המכר.

חתימתו של עוה"ד חוסני עראקי ז"ל מתנוססת על גבי חוזה המכר וממלאה פונקציה בלתי מובנת. לצידה יש חותמת המעידה ע"כ כי המדובר ב: "ע"ד ונטרוין"' שתי המילים שאמורות לשכנע כי המדובר במעשה רציני: עו"ד ונוטריון, כתובות כשיש בהן טעויות.

ותמיהה נוספת -
אם נשווה את החותמת לאימות חתימה שעשה הנ"ל (מסמך ה') לגבי אבראהים אחמד סעיד נאצר נראה שהחותמת שלו שונה - עגולה - ולא מלבנית, וגם אין בה טעויות.
יתר על כן, עוה"ד עראקי לפי מסמך ה' נהג לכתוב את שמו כך: עיראקי עם י' לאחר ה- ע ולא בכתיב חסר כמו שמופיע על גבי חוזה המכר.     

מהראיות האמינות עלה, כי אכן המוכר לא ידע קרוא וכתוב, ובפעמים היחידות שהיה צורך בחתימתו, היה עושה זאת ע"י הטבעת אצבע.

מהראיות עלה כי למנוח היתה חלקה נוספת, חלקה מס. 12, שאומנם בשלב מסויים מכר אותה, אבל זה נעשה לאחר כתיבת הצוואה. גם חלקה זו אינה מופיעה בצוואה, ומכאן שלהשמטות של חלקות, כשהמנוח - המוכר - מתיחס גם למלוא הרכוש שלו בצוואה מעבר לפירוט בקשר לחלקות מסויימות, - לא ניתן לייחס משקל.

למרות שהמדובר בחוזה מכר משנת 1980, הערת אזהרה לגביו נרשמה רק ב - 9.8.2000 ואילו דיווח לרשויות המס נעשה רק בשנת 2001 (נספחים ט'). המבקש ייחס זאת לרשלנות עוה"ד נטור, שהבטיח לו כי רשם את זכויותיו בטאבו ושאין הוא צריך לדאוג. עוה"ד נטור לא הובא לעדות.
הפועל היוצא הוא, כי בנסיבות אלה, לא ניתן היה להביא חו"ד מומחה לענין כתב יד, באשר המוכר כבר נפטר, ואילו טביעת אצבעו לא היתה על חוזה המכר. מעבר לכך, לאור התמיהות שעלו לעיל, גם לא היה צורך בכך, מכיון שהמספר הרב של התמיהות, בהחלט מוביל למסקנה כי אין המדובר בחוזה מכר אוטנטי, אלא במסמך מזויף.

מאחר והתביעה נסמכה, בין היתר, על חוזה המכר, ומכיון שחוזה המכר אינו תקף ובטל, - כל פעולה משפטית שנעשתה על פיו, לרבות רישום במשרד ספרי האחוזה, - בטלים.


ה.     הקמה למבקש זכות מכח חזקה נוגדת?

בנוסף לתביעה מכח חוזה המכר, אותה דחיתי לעיל, גורס המבקש, כי קמה לו תביעה מכח העובדה שהוא החזיק שנים רבות בשטח, עשה בה שימוש ונהג בה מינהג בעלים, מבלי שמאן דהוא יכהה בידו.
בסעיף 6 לתצהיר המבקש (ת/1) הוא מציין לענין החזקה הנוגדת כך:

"אני מצהיר בזה, כי כל השנים החזקתי והשתמשתי בחלקה הנ"ל בשלמותה באופן רצוף ונהגתי בה מנהג בעלים ללא כל טענה נוגדת".

לפי עדותו של מר יוסף מוחמד מנסור עבדאללה (ת/3) עד שנת 1980 המנוח סמארה עבד אלסאדק הוא שעיבד את המקרקעין שעליהם היו גפנים.
בשנת 1980 הגפן נעקרה ע"י מר סמארה עאדל והוא החל לעבד שטח של כ - 3000 מ"ר בעיבודים חקלאיים שונים. הוא גם היה רשום כמחזיק במוני המים.

מר נעים מוחמד עבדו לטיף מנסור (ת/2) העיד באותה רוח.



מטעם ההגנה העיד אמין יוסף עבדל אל גני חמדאן. לדבריו, מכיון שהמוכר המנוח היה חסר ילדים, הוא חי אצלו כמו ילד. (עמ. 8 שורה 21). הוא אף פעם לא שמע על מכירת החלקה. הוא ידע להעיד על מכירת חלקה 12 ותרומתה לבניית מסגד. לעדותו (עמ. 9) הוא היה עוזר למנוח ולבני משפחתו לעבד את הקרקע, בין בענבים ובין בקטיף. הוא הסביר את ההבדל שבין עדותו לבין תצהירי עדי התביעה (שלא העידו) בכך כי המנוח היה חייב לקבל עזרה ולא היה משנה לו מי בא לעזור אם זה בן אחיו, אם זה העד ואם זה אשתו. לעדותו המנוח (שם) עיבד את חלקה 16 עד לרגע האחרון, כלומר עד שנת 1991- 1990. ( הוא נפטר בשנת 1992).
העד העיד כי בגין הסכם המכר הוא הגיש תלונה במשטרת כפר סבא. (עמ. 11) ברם למרות שהתלונה הוגשה בשנת 2002 הוא אינו יודע מה עלה בגורלה.

קובעת הפסיקה (ע"א 46/60 יולזרי נ' נבון, פ"ד יד, 2199) כי לפי סעיף 51 לפקודה נדרשים שני תנאים מצטברים כדי לבסס טענת בעלות במקרקעין והעדפתה על הבעלים הרשום.
האחד - אורך תקופת ההחזקה.
השני - אופיה ותנאיה של ההחזקה.
למטרה זו יש לבדוק את התנהגות שני הצדדים, וטיב מערכת היחסים שביניהם.

מאחר ולא קיבלתי את גירסת המבקש כי הוא רכש את המקרקעין בשנת 1980 ועלה כתוצאה מכך על הקרקע, עולה כי אורך תקופת "ההחזקה" במקרקעין אינו ידוע.

הפועל היוצא ממגוון העדויות לעיל הוא, שאם המבקש שהה על הקרקע, לא ברור מאיזה תקופה הוא שהה שם, ולא ברור אם עזר לעבד אותה או נהג בה מינהג בעלים.
רישום מוני המים על שמו, הוא אכן ראיה "שמושכת" לכיוון עיבוד אולי עצמאי של הקרקע, ברם אין די בה כדי להוכיח מינהג בעלות במקרקעין.
אשר על כן אני דוחה את תביעת המבקש מכח חזקה נוגדת.

לאור כל האמור לעיל, התביעה נדחית במלואה.
בנסיבות המקרה, כל צד ישא בהוצאותיו.



רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון