ביטול הסכם חכירה במקרה של שינוי ייעוד המקרקעין

בתובענה להלן עותרים המבקשים להצהיר כי סעיף 15 להסכמי החכירה משנת 1983, לפיו זכאי המינהל לבטל את הסכם החכירה במקרה של שינוי ייעוד המקרקעין המוחכרים, בטל,

להלן פסק דין בנושא ביטול הסכם חכירה במקרה של שינוי ייעוד המקרקעין:

פסק דין

רקע

ביום 10.1.83 התקשרה מורישתם של מבקשים 1 ו - 2 (להלן: "פסט") עם מינהל מקרקעי ישראל (להלן: "המינהל") בהסכם לפיו חכרה פסט מקרקעין הידועים כחלקה 39 בגוש 6358 בפתח תקווה לתקופה של 25 שנה. הסכם זה, נכרת על פי בקשת פסט בסמוך למועד סיום תקופת חכירה קודמת של המקרקעין בהתאם להסכם חכירה שנכרת בין מאיר פסט למינהל ביום 6.6.63.

ביום 11.1.83 התקשרו משיבים 3 ו - 4 (להלן:"שרייבר") עם המינהל בהסכם לפיו חכר שרייבר מקרקעין הידועים כחלקה 38 בגוש 6358 בפתח תקווה לתקופה של 25 שנה. הסכם זה, נכרת על פי בקשת שרייבר בסמוך למועד סיום תקופת חכירה קודמת של המקרקעין בהתאם להסכם חכירה שנכרת בין בנימין וחנה שרייבר ז"ל לבין המינהל ביום 3.3.63.

בתובענה שלפני עותרים המבקשים להצהיר כי סעיף 15 להסכמי החכירה משנת 1983, לפיו זכאי המינהל לבטל את הסכם החכירה במקרה של שינוי ייעוד המקרקעין המוחכרים, בטל, וסעיף 6 להסכמי החכירה משנת 1963 שאינו כולל הוראה כאמור, תקף, ועל המינהל לפעול לפי הוראותיו.

טענות המבקשים

בעת חידוש הסכמי החכירה בשנת 1983 שינה המינהל את תנאי הסכמי החכירה משנת 1963 ובין היתר קבע בסעיף 15 להסכמים אלה כי במקרה של שינוי ייעוד המקרקעין המוחכרים רשאי הוא לסיים את תקופת החכירה. זאת, אף שהוראה כזו הפוגעת בזכויות המבקשים לא נכללה בהסכם החכירה משנת 1963.

על פי הוראות הסכמי החכירה משנת 1963 חייב היה המינהל לחדש את הסכמי החכירה באותם תנאים. לפיכך, הכללת ההוראה הקבועה בסעיף 15 להסכמי החכירה משנת 1983 מהווה הפרה של חובתו האמורה.

המינהל פנה אל החוכרים וביקש מהם לחתום על הסכמי החכירה משנת 1983 מבלי שפירט בפניהם את השינויים המהותיים שכלל בהסכמי החכירה ובכך יש משום הצגת מצג שווא ו/או הטעיית החוכרים, הפרת חובת תום הלב וההגינות ופגיעה בזכות הקניין של המבקשים.

סעיף 15 להסכמי החכירה משנת 1983 מהווה תניה מקפחת בחוזה אחיד ועל כן דינה להתבטל, באופן שיחולו הוראות סעיף 6 להסכמי החכירה משנת 1963.

טענות המינהל

עילת התביעה של המבקשים התגבשה בעת כריתת הסכמי החכירה בשנת 1983, לפיכך ובהתאם להוראות חוק ההתיישנות, תשי"ח - 1958 (להלן: "חוק ההתיישנות"), התיישנה תביעת המבקשים כבר בשנת 1990.

עובר לחתימה על הסכמי החכירה משנת 1983 חתמו פסט בלה, שרייבר יורם ודבורה בן משה על מסמך בו הביעו את הסכמתם לשינוי הסכמי החכירה בהתאם להסכמים הנהוגים אצל המינהל. מסמך זה ומסמך נוסף בעניין דמי החכירה נערכו בהתאם להחלטה 263 של מועצת מקרקעי ישראל לפיה הופחתו דמי החכירה של קרקע חקלאית שהוחכרה שלא כנחלה לדמי החכירה הנהוגים ביחס לנחלות חקלאיות, בתנאי שחוזה החכירה יומר לחוזה חכירה הנוהג במינהל באופן שיכלול הוראה בעניין שינוי ייעוד המקרקעין. לפיכך, זכאי היה המינהל לשנות את תנאי הסכמי החכירה שנכרתו עם פסט ושרייבר, ובכלל זה לכלול את הוראות סעיף 15 להסכמי החכירה משנת 1983.

פסט בלה, דבורה בן משה ויורם שרייבר חתמו על הסכמי החכירה משנת 1983, ובעת החתימה על ההסכמים לא טענו נגד התנאים הקבועים בו. לפיכך יש ליתן תוקף להוראות הסכמים אלה.


דיון

א.     בסעיף 5 לחוק ההתיישנות, התשי"ח - 1958, נקבע:

"הזמן להתיישנות
(1)     בשאינו מקרקעין - שבע שנים;
(2)     במקרקעין - חמש עשרה שנה; ואם נרשמו בספרי האחוזה לאחר סידור זכות קנין לפי פקודת הקרקעות (סידור זכות הקנין) - עשרים וחמש שנה."

בסעיף 1 לחוק ההתיישנות, נקבע:

"מקרקעין" - קרקע מכל סוג וכל זכות או טובת הנאה בקרקע וכל דבר המחובר לקרקע חיבור - קבע וכל זכות או טובת - הנאה הטעונים רישום בספרי האחוזה."

המינהל החכיר לפסט ולשרייבר את המקרקעין נשוא התובענה בשנת 1983 לתקופה של 25 שנה. בהתאם להוראות הרישום הקבועות בסעיפים 7 (א) ו - 79 (א) לחוק המקרקעין, התשכ"ט - 1969, זכותם של שרייבר ופסט מכוח ההסכמים עם המינהל טעונה רישום, ועל כן יש לראות בזכות זו מקרקעין כהגדרתם בסעיף 1 לחוק ההתיישנות ולהחיל על תובענת המבקשים את הוראות סעיף 5 (2) לחוק ההתיישנות.

זכות הבעלות של המדינה במקרקעין נשוא התובענה כמו גם זכות החכירה של החוכרים נרשמו בפנקס המקרקעין (נספחים ה1 ו - ה2). משכך ובהתאם להוראות סעיף 5 (2) לחוק ההתיישנות תקופת ההתיישנות החלה על תובענת המבקשים 25 שנה.

הסכמי החכירה בין המינהל לשרייבר ופסט נכרתו בשנת 1983 ותובענת המבקשים הוגשה ביום 23.10.06, לפיכך, טרם חלפה תקופת ההתיישנות בעת שהגישו המבקשים את תובענתם.

ב.     ביום 26.3.82 חתמה פסט בלה על מסמך, לפיו הסכימה להמיר את חוזי החכירה שבינה לבין המינהל לחוזים הנהוגים במינהל באותה העת (נספח ט1). מסמך זה נערך בהתאם להחלטה 236 של מועצת מקרקעי ישראל (נספח א לתשובת המינהל) ובסמוך לעריכת הסכם בדבר הפחתת דמי החכירה (נספח יב2). בכך הסכימה פסט בלה להכללת תנאים הנהוגים בחוזי חכירה מטעם המינהל. ממילא, אין בהתקשרות המינהל עם פסט בהסכם החכירה משנת 1983 הכוללת את הוראות סעיף 15 להסכם שנקבע בהתאם להחלטות המינהל משום הפרה של הסכם כלשהו שהיה בין המינהל לפסט עובר לכריתת הסכם זה.

ג.     הוא הדין ביחס לשרייבר יורם ודבורה בן משה אשר חתמו אף הם בסמוך לשנת 1982 על מסמך זהה (נספח ט2) ובסמוך חתמו על הסכם בדבר הפחתת דמי החכירה (נספח יב1).

ד.      יורם שרייבר ודבורה בן משה אינם כופרים בחתימתם על המסמך משנת 1982 ואף לא בחתימתם על הסכם החכירה משנת 1983. לפיכך, חזקה שקראו את המסמכים האמורים והסכימו לתוכנם. בהעדר ראיות לסתור חזקה זו, איני מקבל את הטענה לפיה לא ידעו יורם שרייבר ודבורה בן משה שבמסמכים עליהם חתמו בשנת 1982 ובשנת 1983 נכללו הוראות שונות מאלו שהיו בהסכם החכירה משנת 1963 (סעיפים 5 ו - 7 לתצהירו של יורם שרייבר מיום 15.10.06).

ועוד. טענתו של יורם שרייבר לפיה בעת החתימה על הסכם החכירה היה סבור שההסכם כולל רק את התנאים שהיו בהסכם החכירה משנת 1963, ואיש במינהל לא הסביר לו אחרת (סעיף 5 לתצהיר), אינה מתיישבת עם העובדה ששנה קודם לכן חתם על מסמך קצר וברור לפיו הקנה למינהל זכות לשנות את תנאי הסכם החכירה בהתאם לתנאי החכירה הנהוגים אצל המינהל באותם ימים בתמורה להפחתת דמי החכירה, כפי שאכן נמצא על פי דפי החשבון במינהל (סעיף 13 לתצהירה של שרה סמבול מיום 1.2.07).

ה.     שלמה פסט, בנה של בלה פסט, אינו כופר בחתימתה של בלה פסט על המסמך משנת 1982, ואף אינו כופר בחתימתה של בלה פסט על הסכם החכירה משנת 1983. מתצהירו עולה שלא נכח בעת שאמו חתמה על המסמכים האמורים (סעיף 3 לתצהיר מיום 15.10.06).

טענתו של שלמה פסט, לפיה לא הייתה בלה פסט מודעת לחשיבותו של המסמך משנת 1982 שהקנה למינהל זכות לשנות את הסכם החכירה שבינה לבין המינהל בהתאם לתנאים הנהוגים אצל המינהל באותם ימים, לא נתמכה בראיה כלשהי והיא נסתרת מעצם חתימתה של בלה פסט על ההסכם בדבר הפחתת דמי החכירה.

לפיכך, ההנחה היא שבלה פסט ידעה על תוכן המסמכים ובחתימתה הסכימה לאמור בהם.

ו.     על פי הוראות סעיף 27 (א) לחוק החוזים האחידים, התשמ"ג - 1982, אשר פורסם ביום 7.12.82, אמור היה חוק החוזים האחידים להיכנס לתוקפו שישה חודשים לאחר פרסומו, קרי לא לפני 7.6.83. בהתאם, אין להחיל על הסכמי החכירה נשוא תובענה זו אשר נכרתו במרץ 1983 את הוראות חוק החוזים האחידים.

אוסיף, כי אפילו ניתן היה להחיל על ההסכמים שנכרתו בין המינהל למבקשים את הוראות חוק החוזים האחידים, לא היה בכך כדי לסייע למבקשים. המקרקעין נשוא תובענה זו הוחכרו למבקשים לנטיעת מטעים ו/או עיבוד חקלאי (סעיף 3 להסכם החכירה משנת 1963). בנסיבות אלה, אין לראות בתנאי המקנה למינהל זכות לביטול החוזה בעת שינוי הייעוד של המקרקעין באופן בו הקרקע אינה משמשת עוד לחקלאות תוך מתן פיצוי לחוכרים בעד יתרת תקופת החכירה בהתחשב במטרת החכירה, כאמור בסעיף 15 להסכם החכירה משנת 1983, תנאי מקפח שיש לבטלו.


סוף דבר

אני דוחה את התובענה.

המבקשים ביחד ולחוד ישלמו למינהל את הוצאות המשפט, ושכ"ט עו"ד בסך -.30,000 ₪.





לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. הסכם חכירת משנה

  2. חידוש חוזה חכירה

  3. חידוש יובל חכירה

  4. דמי חכירה מהוונים

  5. פירוק שיתוף בחכירה

  6. דמי חכירה חנויות בשוק

  7. חובות דמי חכירה למנהל

  8. ביטול העברת זכויות חכירה

  9. חוזה חכירה מהוון עם המינהל

  10. דמי חכירה חודשיים בתחנת דלק

  11. פינוי עקב אי חידוש חוזה חכירה

  12. הודעה בדבר תנאים בחוזה חכירה

  13. חידוש חוזה חכירה בקרקע חקלאית

  14. זכות חכירה ממנהל מקרקעי ישראל במושכר

  15. תשלום דמי חכירה למנהל מקרקעי ישראל

  16. המרת חוזה הרשאה בחוזה חכירה ל-49 שנים

  17. תביעה להורות כי זכויות החכירה בנכס יירשמו

  18. הודעה על החלטה בדבר דמי חכירה לקרקע חקלאית

  19. כללי מס הכנסה (ניכוי דמי חכירה) תשל"ח-1977

  20. הודעה על החלטה בדבר חוזי חכירה במושבי עובדים

  21. הודעה על החלטה בדבר חוזי חכירה בכפרים שיתופיים

  22. ביטול הסכם חכירה במקרה של שינוי ייעוד המקרקעין

  23. הודעה על החלטה בדבר תשלום מופחת של דמי חכירה מהוונים

  24. ניכוי הוצאות דמי החכירה ששולמו למינהל מהכנסה שנתית שוטפת

  25. נחתם הסכם משולש להעברת החכירה שהיתה לחוכרים הקודמים בדירה

  26. הודעה על החלטה 678 בדבר היוון דמי חכירה שנתיים ודמי הסכמה

  27. תקנות המקרקעין (רישום תיקון תנאי חכירה) (הוראת שעה) התשנ''ה-1995

  28. הודעה על החלטה בדבר עדכון דמי חכירה שנתיים בקרקע עירונית - בניה רוויה

  29. העירייה הגישה תביעה שנייה לסילוק יד מבלי שעשתה דבר כמתחייב מחוזה החכירה

  30. המערער חוייב במלוא סכום התביעה בגין דמי חכירה בתוספת ריבית והפרשי הצמדה

  31. הודעה על החלטה בדבר תשלום דמי חכירה שנתיים או מהוונים בהקצאות לבניית בתי אבות שהם מוסדות ללא כוונת רווח

  32. הודעה על החלטה בדבר שיעור דמי חכירה מהוונים למגורים בישובי הדרוזים, הצ'רקסים, הבדואים ובני מיעוטים אחרים במחוזות חיפה והצפון ובישובי הבדואים במחוז הדרום

  33. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון