להלן פסק דין בנושא ארנונה על מגרש חניה במרכז מסחרי: פסק דין 1. הונחה בפני תביעה כספית חוזית שהועמדה על הסך של 236,308.22 ₪. 2. התובעת הינה הבעלים ובעלת הזכויות במקרקעין הידועים כחלקות 5 ו-6 בגוש 19160 בשטח כולל של 19,353 מ"ר הכולל שטחי מסחר, חנויות ושטחים אחרים (להלן: "המרכז המסחרי") אותן רכשה מאת הנתבעת לפי הסכם מיום 18.12.2001 (להלן: "ההסכם") והחזקה נתקבלה ביום 7.3.02 (להלן:"מועד המסירה"). 3. חלקו הארי של המרכז המסחרי הינו מרכול המוחזק ע"י שופרסל לפי הסכם שכירות עוד מיום 11.10.99 (להלן:"הסכם השכירות") כאשר הנתבעת היא המשכירה על פיו. 4. זכויות הנתבעת על פי הסכם השכירות הומחו במלואן לתובעת לפי כתב המחאה מיום 18.12.01 (להלן:"כתב ההמחאה") בכפוף להותרתן של חבויות מסוימות על הנתבעת כפי שעוד יוסבר בהמשך. המחלוקת בין הצדדים נוגעת להיקף החבויות החלות על הנתבעת בהתחשב במכלול המערכת ההסכמית הרלוונטית. 5. לטענת התובעת, הפרה הנתבעת את חובתה להמשיך ולשאת בחלק מחיוביה ע"פ כתב ההמחאה ובכך היא מכוונת להפרה הנטענת, ביחס לחובת הנתבעת לשאת בתשלומי הארנונה החלים על השטחים הציבוריים במרכז המסחרי. בעטייה של הפרה זו, כך טוענת התובעת, נאלצה שופרסל לשאת בתשלומים אלה בהם חוייבה ע"י עיריית כרמיאל (להלן: "העיריה") ואלה קוזזו מדמי השכירות המשתלמים לתובעת והשבתם נדרשת כלפי הנתבעת. 6. לטענת הנתבעת, לא הוקמה נגדה עילת תביעה, הן מחמת זאת שחבותה לשאת בחיובי ארנונה בגין השטחים הציבוריים אינה עולה מההסכם והן מחמת זאת שהיקף החיובים כלפיה לא הוכח כנדרש. השאלות העומדות להכרעה איפוא עוסקות הן בעצם קיומה של החבות והן ביחס להיקפה. בחלק הראשון של הדיון תידון שאלת עצם קיומה של החבות ובמידת הצורך יוקדש החלק השני של הדיון לשאלת היקף החבות. האם הוכחה קיומה של חבות? 7. החבות עצמה מעוגנת, ללא ספק, בנוסח הסכם השכירות (סעיף 12.2): "המשכיר מתחייב ומקבל על עצמו לנהל, לתחזק להפעיל... (י) תשלום המיסים העירוניים והממשלתיים החלים על השטחים הציבוריים וביצוע גביית שכר דירה, הוצאות ודמי ניהול מכלל השוכרים במרכז המסחרי...". והטלתה על הנתבעת מעוגנת בהסכם (סעיף 8.3) במשולב עם כתב המחאת הזכויות: "על אף האמור לעיל מוסכם כי המחאת החיובים הנכללים בחוזה השכירות לא תחול על חיובים שהמוכר קיבל על עצמו כלפי שופרסל בתור היזם, המקים, הבעלים וכמי שאחראי על תחזוקת ותפעול, המכרז המסחרי הכל כאמור בחוזה השכירות. מוסכם כי חיובים אלה ימשיכו להיות מוטלים על המוכר כלפי שופרסל, למשך כל תקופת השכירות.... על כל סעיפיו הקטנים, 8, 12 על כל סעיפיו הקטנים...". 8. לא מצאתי בהקשר זה טעם בטענתה של הנתבעת ולפיה, אין תוקף להוראת ס' 12.2 להסכם השכירות בעניין השטחים הציבוריים כיון שזה נכרת קודם להקמת מרכז המסחרי. טענה זו עומדת בסתירה מובהקת לנוסח ההסכם וכתב ההמחאה שנעשו לאחר הקמת המרכז המסחרי ובאמצעותם הוקנה תוקף מחודש להוראת סע' 12.2 להסכם השכירות, ממנה אין הנתבעת רשאית לחמוק. המסקנה היא, אם כן כי על הנתבעת חלה החובה להמשיך ולשאת בחיובי הארנונה, ככל שאלה חלים על ה"שטחים הציבוריים" גם לאחר מכירת זכויותיה על פי ההסכם והמחאת זכויותיה על פי הסכם השכירות. 9. יחד עם זאת קיים קושי בהשלמת ההכרעה הנובע מכך שבאף לא אחד מההסכמים המסדירים את יחסי הצדדים נמצאת הגדרה למושג "שטחים ציבוריים". במובן זה של הדברים, נוצרת אי-בהירות מסויימת אותה ניתן לנסות ולהפיג באמצעות זיהוי שיורי של השטחים הציבוריים, כאלה שאינם כלולים בשטח המושכר לשופרסל (להלן: "המושכר"). 10. דא עקא, הגדרתו של שטח המושכר נעשית בהסכם השכירות בשני אופנים: בפעם האחת בסעיף 1.3.19 בהגדרת המושכר ובו נכללים: המרכול, המחסנים, ההצמדות וזיקות ההנאה בזו הלשון: " "המושכר" - המרכול, המחסנים, הצמדות השוכר וזיקות ההנאה". ובפעם אחרת בסעיף 1.3.20 להסכם השכירות שם מוגדר המושכר לצורך תשלום דמי השכירות ככזה אשר אינו כולל את השטחים בהם הוקנו לשופרסל זיקות הנאה בזו הלשון: " "שטח המושכר לצורך תשלום דמי השכירות" " - עבור שטח המכירות והמחסנים, כאמור, בסעיף 1.3.20 כולל קירות חיצוניים במלואם ומחצית שטח קירות משותפים, ישולמו דמי שכירות מלאים. עבור שטח הרמפה המקורה בלבד לדרישת השוכרת, עבור נקודת ההשפעה ושטחי גלריות באם יהיו, ישולמו דמי שכירות בשיעור של 50%. והכל בהתאם לתוכנית ולתרשים המצורפים כנספח א' להסכם. שטח המושכר לצורך תשלום דמי השכירות איננו כולל כל שטח אחר, לרבות רכוש משותף או חלק יחסי ברכוש המשותף, המרתף, שטחים בהם הוקנו לשוכר זיקות הנאה, שטחי הצמדות השוכר (למעט שטח הרמפה המקורה ונקודת האשפה) וכיוצא בזה". 11. העולה מכך הוא, שגם בנושא הגדרת המושכר, קיימת לכאורה, שניות העלולה ליצור עירפול נוכח קיומן של, זו לצד זו, שתי הגדרות שונות; האחת צרה יותר, לצורך תשלום דמי השכירות והאחרת כללית, נרחבת יותר. הבחירה ביניהן לצורכי הגדרת ה"שטחים הציבוריים", היא המכריעה בסכסוך וזו נעשית לפי עקרונות של העדפה פרשנית, היינו, איזה מבין שתי האפשרויות ראויה יותר ליישום במחלוקת הנוגעת להגדרת ה"שטחים הציבוריים". 12. לטעמי, נכון להעדיף מבחינה פרשנית לצרכים שבפני, את הגדרתו הצרה יותר של המושכר, היינו, זו אשר אינה כוללת את השטחים שבהם הוקנתה לשופרסל זיקת הנאה ובהם מגרשי החניה. פרשנות זו, מתיישבת טוב יותר עם הוראות הסכם השכירות מאשר כל פרשנות אחרת המוצעת ע"י הנתבעת ונראית לי מאולצת. לפי ניתוח זה של הדברים, יש לראות את שטחי מגרשי החניה ככאלה שהוצאו מתחום המושכר ונכללו ב"שטחים הציבוריים" ומתוקף זאת תשלומי הארנונה בגינם חלים על הנתבעת. 13. נכון איפוא לסכם ולומר, כי הוכח חלק התביעה שעניינו בקיומו של החיוב ומכאן לשאלת הוכחת היקפו. האם הוכח היקף החיוב בארנונה על השטחים הציבוריים? 14. בכתב התביעה עתרה התובעת לשיפוי בגין חיובי הארנונה החלים על השטחים הציבוריים לשנים 2001 ו- 2002 בסכום של 229,580 ₪ וכן, להורות לנתבעת לשלם את חיובי הארנונה לכל תקופת השכירות או לשפותה על כל חיוב נוסף. 15. מחומר הראיות שהוצג באמצעות עדי התובעת אכן, ניתן להתרשם כי הוטל חיוב ארנונה על שופרסל בגין שטחים המוחזקים שלא ביחד עם בניין ובהם נכללים מגרשי החניה במרכז המסחרי. לפי נספח ו' 3 לעדותו של צמח כרמל (להלן:"צמח") העובד כמנהל התפעול של מחלקת הנכסים בשופרסל עמדו סך החיובים לשנים 2001-2002 על הסך של 229,580 ₪. טענה זו נתמכת גם בעדותו של עד התביעה הנוסף, יאיר רבינוביץ (להלן:"רבינוביץ") הנמנה על מנהליה ומורשי החתימה של התובעת. 16. הנתבעת בסיכומיה מצביעה על הקשיים שנוצרו בגרסאות אלו במהלך החקירה הנגדית והגם שאלה בחלקם אינם מקובלים עלי, עדיין, קיים קושי בהוכחת הזיקה הישירה שבין היקף החיובים לשנים 2001 ו- 2002 שנעשו ע"י העיריה ביחס לשטחים המוגדרים כשטחים תפוסים לבין מגרשי החניה. בעניין זה, הנני להפנות לתוצאות חקירתו הנגדית של צמח עמ' 6 לפרוטוקול מיום 04.09.05, שורה 8-24 וכן בעמ' 8 שורות 18-23 ובעמ' 9 לפרוטוקול, שורות 1-3 וכן לתוצאות חקירתו של רבינוביץ בעמ' 11 ו- 12 לפרוטוקול המצוטטת להלן: "...ש: אם זה נכון שקרקע תפוסה במקרה של שופרסל בכרמיאל חלק מזאת רק זאת החניה? ת: בחלקה זה חניה, חניון ששימש את המקום. ש: זאת אומרת שכשחייבו את שופרסל בקרקע תפוסה לפי גרסתך, אז רק חלק מהקרקע התפוסה זה חניה? ת: לא, כל הקרקע התפוסה זה חניה, אני לא יכול כרגע להראות זאת. אני מכיר את המתחם של החניה אני יודע שבחניה יש מתחם לעגלות. אני מסכים שבחלקו המקום משמש לעגלות, חלק מהקרקע התפוסה יש כמה מטרים בודדים שיש בהם עגלות לאיסוף. ש: אתה בטוח שיתר הקרקע התפוסה היא לא דברים אחרים חוץ מחניה? ת: כל הקרקע התפוסה של כל המתחם היא לא חניה, אבל חלק. אני מדבר על החיוב שחייבו אותנו. ש: תאשר לי שהגדרה אצלכם של קרקע תפוסה חלקה חניה וחלקה דברים אחרים? ת: מה ששופרסל חויבה זה חניה בלבד, מדובר בחלק מהחניון שמשמש גם לעגלות. קרקע תפוסה זה לא המקום האחורי המשמש לפריקה וטעינה זה מחויב לארנונה בנפרד, כרגע אני לא יכול להראות לך זאת..." "...ש: יש בכניסה לשופרסל מבואה, אתה זוכר? ת: כן, בחלקה היא מוגדרת כקרקע תפוסה ועל כך אנו משלמים ארנונה בנפרד מהחנייה. העירייה מחייבת אותי על כך בנפרד. היא מחייבת באופן כוללני ולכן קיזזנו. ש: עיריית כרמיאל מחייבת אותך על כל הקרקע התפוסה? ת: לא. מחייבת אותי יחסית על השטח שלי במתחם."... "....אני לא זוכר. ש: החיוב הוא אותו חיוב? ת: הפריקה והטעינה בנפרד על המבואה אני לא זוכר..." 17. לפי זה, לפחות חלק מחיובי הארנונה שיוחסו ע"י התובעת למגרשי החניה כוללים חיובים ביחס לשטחים שאינם מהווים בהכרח חלק משטח מגרשי החניה. 18. נראה אכן, כי הוכחת היקף חיוב הארנונה שהוטל על מגרשי החניה צריך היה להיות מוכח באמצעות ראיות לעניין תיאור השטחים המדויק (תשריטי השטח מאת מחלקת ההנדסה בעיריה) וייחוס חשבונות הארנונה לאותם השטחים באופן שניתן היה לייצר זיקה ברורה בין השטח לבין החיוב (תעודת עובד ציבור מטעם פקיד במחלקת הארנונה בעיריה לגבי דרך התחשיב של הארנונה וייחוסה לשטח מגרשי החניה בתשריט). ראיות מסוג זה לא הונחו בפניי ומכאן, הקושי בקביעת היקף החיוב כמתבקש ע"פ מאזן הסבירות. 19. לפי זה, עליי לדחות את התביעה בחלקה העוסק בקביעת היקף החיוב לשיפוי בגין חיובי הארנונה למגרשי החנייה לשנים 2001 ו- 2002 כיוון שאלה לא הוכחו כנדרש. אשר ליתרת התקופה היינו לשנים 2003 ואילך לגביהן נתבקש על ידי התובעת צו עשה כנגד הנתבעת, לדעתי, לכך ניתן להיעתר באופן מותנה. התנאי הוא כי חיוביה של הנתבעת כלפי התובעת לשנת 2003 ואילך ולכל תקופת משך הסכם השכירות יותנו בעריכת חשבון מפורט ונפרד על ידי העיריה לחיובי הארנונה החלים על מגרשי החנייה בלבד. סוף דבר: התביעה מתקבלת בחלקה ונדחית בחלקה האחר. הנתבעת תישא מ- 1.1.03 ואילך בחיובי הארנונה המוטלים על מגרשי החנייה במרכז המסחרי בתנאי שפורט לעיל. הנתבעת השתהתה בהגשת סיכומיה ללא רשות ובכך גרמה להתמשכות ההליך באופן משמעותי ולמתן פסק דין בהיעדרה שבוטל על ידי לאור בקשתה, בשל כך אני מורה על חיובה בהוצאות לטובת אוצר המדינה בסך של 5,000 ₪, ובחיובה בהוצאות לטובת התובעת בסכום של 7,000 ₪ בצירוף מע"מ כדין. מעבר לכך ישא כל צד בהוצאותיו הוא. חניה (ארנונה)ארנונהקרקעותמרכז מסחריחניה