אישור פתיחת עסק בחוזה שכירות

בגדרה של תביעתו, טוען התובע כי הנתבע הטעה אותו לפני כריתת חוזה השכירות, משום שהציג בפניו מצג כאילו ניתן להפעיל במושכר סטקיה, דבר שלא היה נכון.

על יסוד מצג כוזב זה, ביצע התובע השקעות שונות בהכשרת המושכר לשמש כסטקיה, אלא שמייד לאחר גמר השיפוצים התייצבו במקום פקחים מטעם העיריה ובידם צו סגירה שיפוטי.

להלן פסק דין בנושא אישור פתיחת עסק בחוזה שכירות:

פסק דין

מבוא

1.     בפניי תביעה לתשלום סך של 125,156 ₪, שעילתה חוזה שכירות שנכרת בין התובע לבין הנתבעת 1, באמצעות בנה ומיופה כוחה, הוא הנתבע 2.

2.     ביום 4.8.2003 נכרת חוזה שכירות בין התובע לבין הנתבעת 1 (להלן: "הנתבעת"), לפיו השכירה הנתבעת לתובע יחידה בקומת הקרקע של בנין ברח' קיבוץ גלויות 23 בתל אביב (להלן: "המושכר"). מי שחתם על חוזה השכירות מטעמה ובשמה של הנתבעת היה בנה, הנתבע 2 (להלן: "הנתבע"), על פי יפוי כח מאת הנתבעת. תקופת השכירות המקורית נקבעה לשנה אחת, החל מיום 10.8.2003 וכלה ביום 9.8.2004. עם זאת, ניתנה לתובע אופציה להאריך את תקופת השכירות ארבע פעמים נוספות, לתקופה של שנה אחת בכל פעם. התובע ביקש בחודש יוני 2004 לסיים את השכירות ולפנות את המושכר. הנתבע דרש ממנו לבצע תיקונים מסויימים במושכר כתנאי לקיצורה של תקופת השכירות, אך התובע סירב לכך, ופינה את המושכר באופן חד צדדי. בעקבות כך הגיש הנתבע לביצוע בלשכת ההוצאה לפועל שטרי חוב שעשה התובע להבטחת חיוביו על פי חוזה השכירות. התובע לא הגיש התנגדות לביצוע השטרות. הנתבעים גבו באמצעות שטרי החוב סך של 65,843 ₪, בדרך של מימוש קופות גמל של התובע.

3.     בגדרה של תביעתו, טוען התובע כי הנתבע הטעה אותו עובר לכריתת חוזה השכירות, משום שהציג בפניו מצג כאילו ניתן להפעיל במושכר סטקיה, דבר שלא היה נכון. על יסוד מצג כוזב זה, ביצע התובע השקעות שונות בהכשרת המושכר לשמש כסטקיה, אלא שמייד לאחר גמר השיפוצים התייצבו במקום פקחים מטעם העיריה ובידם צו סגירה שיפוטי. התובע הביע את פליאתו, שכן השוכר הקודם במושכר אף הוא הפעיל סטקיה, אך הפקחים השיבו לו שלמקום מעולם לא היה רשיון עסק של סטקיה, ולמעשה ניתן צו סגירה עוד בשנת 2002.

התובע ניסה להסדיר את נושא הרשיונות ואף ביקש ארכה מבית המשפט לעניינים מקומיים להסדיר את הנושא. אז התברר לו כי לא יוכל להשיג רשיון עסק, שכן לצורך הפעלת סטקיה נדרשת תקרה בגובה מינימלי של 2.20 מ', בעוד שתקרת המושכר היתה נמוכה יותר. על כן החליט התובע לסיים את השכירות.

ביום 28.9.2004 הורה בית המשפט לעניינים מקומיים על סגירת העסק, והתובע אף נקנס בסכום של 800 ₪.

     התובע טוען כי נגרמו לו נזקים כדלקמן:

(א)     סך של 25,000 ₪ אותו שילם לשוכר הקודם, דורון משיח, תשלום שמשיח העביר לנתבעים.
(ב)     סך של 18,728 ₪ בגין השקעה במושכר.
(ג)     סך של 65,156 ₪ בגין קופות הגמל שחולטו (הסכום הנכון הוא 65,843 ₪).

מכאן התביעה שבפניי, בגדרה נדרשים הנתבעים לשפות את התובע בגין נזקיו.

4.     הנתבעים מכחישים את כל טענותיו של התובע.

הנתבע טוען כי אין כל יריבות בינו לבין התובע, שכן הנכס הושכר על ידי הנתבעת, ולא על ידו באופן אישי.

הנתבעים טוענים עוד כי קיים מעשה בית דין החוסם את התביעה, שכן התובע לא הגיש התנגדות לביצוע שטרי החוב, ועל כן הוא מנוע מלתבוע את השבת הסכומים שנגבו מכוחם.

לעיצומו של ענין, טוענים הנתבעים כי התובע היה אחראי על פי החוזה לטפל בכל הדרוש לשם השגת רשיון עסק. לא הוצג בפני התובע כל מצג שהוא בענין השימוש המותר בנכס. לא הוכח כי קודם לחתימת חוזה השכירות ניתן צו סגירה נגד העסק. לטענת הנתבעים, ניתן היה לנהל מזנון במושכר, אך התובע התעקש לנהל סטקיה. התובע צריך היה להודיע תשעים יום מראש על רצונו באי מימוש האופציה, ומשלא עשה כן, מומשה האופציה מאליה לשנה נוספת, כך שעל התובע היה להמשיך ולשלם דמי שכירות לפחות עד שנמצא למושכר שוכר חלופי. בנוסף, התובע נטש את המושכר במצב מוזנח ולא השיב את המצב לקדמותו כפי שהיה חייב לעשות לפי ההסכם. עקב כך נגרמו לנתבעת נזקים בסכום כולל של 65,280 ₪. בגין נזקים אלה מומשו שטרי החוב שעשה התובע, ובניכוי עלויות גבייתם, נזקף סך של 49,964 ₪ על חשבון סילוק החוב, כך שבמאזן הכולל, התובע עדיין חייב כסף לנתבעת.

דיון

5.     השאלה הראשונה שיש לדון בה היא האם קיימת יריבות בין התובע לנתבע. התשובה לכך היא חיובית. אם אכן הנתבע הציג מצג כוזב בפני התובע בענין אפשרויות השימוש במושכר, הרי שמוטלת עליו חבות אישית, מעבר לחבות המוטלת על הנתבעת, וזאת מכח ס' 12 לחוק החוזים (חלק כללי) התשל"ג- 1973. אכן, כתב התביעה נוסח בענין זה באופן כללי למדיי, אך בס' 32 לכתב התביעה המתוקן הועלתה טענה לפיה עילת התביעה נגד הנתבע מבוססת על חוסר תום לב מצידו, כך שיריבות בין התובע לנתבע- קיימת.

6.     השאלה הבאה שיש לדון בה היא האם קיים מעשה בית דין בעצם העובדה שהתובע לא הגיש התנגדות לביצוע השטרות שהוגשו לביצוע בלשכת ההוצאה לפועל. התשובה לכך היא שלילית. אי הגשת התנגדות גרמה לכך שהעילה השטרית אמנם מוצתה לחובתו של התובע, אך אין בכך כדי לגרוע מזכותו של התובע להגיש תביעת השבה שעילתה בעסקת היסוד בין הצדדים.

7.     יחד עם זאת, לגופו של ענין, דינה של התביעה להדחות, מן הטעמים שיפורטו להלן.

8.     עיון בחוזה השכירות מגלה כי הובהר היטב לתובע שמטרת השכירות היא לצרכי הפעלת מזנון בלבד, להבדיל מניהול סטקיה. וכך קובע ס' 3.4 לחוזה השכירות:

     "מטרת השכירות היא למטרת עסק של מזנון ולמטרה זו בלבד. השוכר רשאי לבקש בכתב זכות שימוש למטרה חוקית אחרת והמשכיר יאשר את הסכמתו בכתב לפי שיקול דעתו הבלעדי, עקרונותיו ושיקוליו העסקיים בניהול הבנין, ובהתאם לכך לא ימנע הסכמתו אלא מטעמים סבירים."

     במקרה דנן אין חולק כי לא המשכיר הוא שמנע את הפעלת המושכר בתור סטקיה, אלא עירית תל אביב. מכל מקום, לתובע צריך היה להיות ברור שהמטרה המוצהרת של המושכר הינה לצרכי ניהול מזנון בלבד.

     טענות התובע בדבר מצגים אחרים בעל פה, הן טענות בעל פה נגד מסמך בכתב, ועל כן אינן קבילות, מה גם שס' 18.3 לחוזה קבע כי החוזה משקף נאמנה את כל המוסכם בין הצדדים.

9.     מתוך חוזה השכירות עולה גם כי החובה הבלעדית להשיג רשיון עסק הוטלה על התובע. וכך קובע ס' 3.6 לחוזה:

     "השוכר בעצמו יהיה אחראי בלעדית לקבלת כל היתר ורשיון הנחוץ, אם נחוץ, לפי כל דין לניהול עסקו במושכר. השוכר יהיה אחראי בלעדית כלפי הרשויות למלא את תנאי הרשיונות שיקבל ולשלם כל קנס שינבע מניהול ו/או עצם הימצאות עסקו במושכר וכן לקיים כל תנאי השייך לרישוי עסקו."

     התובע אישר בעדותו כי קרא את ס' 3.6 לחוזה והיה מודע לאמור בו (ע' 7 לפרוטוקול).

יצויין כי התובע הוא מסעדן בעל נסיון של שלושים שנה בעסקי המזון (ראה ס' 12 לכתב התביעה המתוקן וכן ס' 17 לסיכומי התובע), כך שהמשמעות של הצורך ברשיון עסק על פי הסיווג המדוייק של העסק שהוא רוצה לנהל, ידועה לו היטב. מן הסתם התובע יודע להבחין בין שימוש מותר לצרכי מזנון, לבין שימוש מותר לצרכי סטקיה. בנוסף, התובע הפעיל בבנין סמוך למושכר מסעדה לעובדי בזק, כך שחזקה עליו שהיה מצוי היטב בפרטים הנוגעים לסוגי העסקים המותרים באזור.

עוד יש לציין כי הנתבע הכחיש מכל וכל מצגים כלשהם כלפי התובע בענין היכולת להפעיל סטקיה במושכר. לדבריו:

"אני לא בעסקים של סטקיות, אני ניהלתי בנין להשכרה. אני לא יצרתי בפני התובע שום מצג, לא נשאלתי בענין ולא עניתי בענין וכשהוא ניסה לפנות אלי בענין, אמרתי לו, אל תדבר איתי על הענין בכלל, זה ענין שבינך לבין משיח, תפנה לעיריה, תבדוק מה שאתה רוצה, זה החלטה שלך בינך לבינו, אני לא מעורב, אני רק מאשר אותך שאני מסכים שתהיה דייר שלי." (ע' 18- 19 לפרוטוקול).

הכחשה זו לא הופרכה בחקירה הנגדית, מה גם שהיא נתמכת בנוסח החוזה, בו אין למצוא כל הצהרה בלתי נכונה של הנתבעים.

יתר על כן, לטענה בדבר מצג כוזב שהציג כביכול הנתבע, אין כל זכר במכתב באת כוחו של התובע מיום 31.8.2004, כאשר היחסים בין הצדדים כבר עלו על שרטון, מה שמלמד כי טענה זו היא המצאה בדיעבד שבאה לצרכי המשפט. כל שנאמר במכתב זה בדבר סיבת סיום השכירות הוא שהתובע "החליט כי אין הוא מעונין עוד בהמשך השכרת הנכס."

בשולי הדברים יצויין כי אין כל קושי לקבל רשיון עסק לניהול מזנון במושכר (אך לא סטקיה), כפי שגם קיבל השוכר החלופי וכפי שעולה מן ההיתרים שהוגשו כמוצגים נ/1 ו- נ/2.

10.     לא הוכחה טענתו של התובע לפיה הנתבע ידע על ההליכים שהתנהלו כביכול נגד השוכר הקודם, משיח. הנתבע נשאל על כך על ידי בית המשפט והשיב:

     "אני משיב שלא ידעתי על ההליכים נגד משיח. עובדה שהעסק שלו פעל שנים. אין לי כל ידיעה על הליכים נגד משיח גם היום, אלא מהסיפורים של התובע " (ע' 19 לפרוטוקול).

     הכחשה זו לא נסתרה, מה גם שבאופן תמוה, התובע לא צירף כל ראיה בכתב להוכחת קיומם של הליכים קודמים נגד משיח בגין העסק שניהל במושכר, למרות שמדובר בנדבך מרכזי בטענת ההטעייה שהעלה. מכאן שהתובע כלל לא הוכיח קיומם של הליכים משפטיים נגד השוכר הקודם, וממילא לא הוכיח שהנתבע הסתיר אותם מפניו. יתר על כן, עיון בפרוטוקול הדיון באישום שהוגש נגד התובע מיום 16.3.2004 מגלה כי התובע עצמו הודיע לבית המשפט כי "לעסק היה רשיון על שם אדם אחר". משמע, למשיח היה רשיון עסק, בניגוד למה שטוען התובע בהליך שבפניי.

11.     סיכומו של דבר, יש לדחות את טענת ההטעייה שמעלה התובע. ממילא יש לדחות את התביעה להשבת התשלום בסך 25,000 ₪ שהתובע טוען כי שילם לשוכר הקודם, דורון משיח, וכן את התביעה להשבת ההשקעה בסך 18,828 ₪ שהתובע השקיע במושכר, ומבחינתו ירדה לטמיון. לנוכח תוצאה זו, אין צורך לדון בשאלה האם אכן ביסס התובע בראיות את הסכום שהשקיע במושכר, השקעה שהנתבעים חולקים עליה בסיכומיהם.

12.     על פי ס' 3.3 לחוזה השכירות, מיד עם תום תקופת השכירות מתממשת מאליה תקופת האופציה הראשונה. נקבע כי "לשוכר שמורה הזכות להודיע על אי מימוש האופציה בכתב ומראש בלבד וזאת לפחות עד ולא יותר מ- 90 יום לפני סיום תקופת השכירות."

     התובע אישר בחקירתו כי מנגנון ייחודי זה, של מימוש אוטומטי של תקופת האופציה, היה פרי בקשה שלו עצמו, כדי שלא ייווצר מצב שמפאת שכחה, יאבד את זכותו לממש את האופציה (ע' 9 לפרוטוקול).

     אין חולק כי התובע לא נתן הודעה בכתב בדבר רצונו שלא לממש את האופציה, אלא הודיע על כך בעל פה, לראשונה בחודש יוני 2004 (ע' 9 לפרוטוקול). הודעה כאמור כוחה אינו יפה, שכן המועד האחרון להודיע על אי מימוש האופציה חל ביום 10.5.2004, תשעים יום לפני תום תקופת החוזה. על כן, יש לקבוע כי תקופת האופציה מומשה, וממילא לא היה רשאי התובע להודיע על סיום תקופת השכירות במועד בו עשה כן. על כן, שומה עליו לשאת בהוצאות השכירות עד למועד כניסתו של השוכר החלופי, שהחל לשלם דמי שכירות רק מיום 2.3.2005.

13.     נותר עדיין לדון בשאלה האם התובע זכאי להשבת הכספים שהנתבעים חילטו בהליכי הוצאה לפועל שנקטו נגדו. ענין זה מצריך בחינת הנזקים שנגרמו לנתבעת מחמת נטישתו של המושכר על ידי התובע.

14.     על פי ס' 12.2 לחוזה השכירות התחייב התובע להחזיר את המושכר כשהוא "נקי, צבוע מקצועית מחדש, ריק, פנוי ובמצב טוב, תקין וראוי לשימוש מיידי כולל כל מערכות מיזוג האויר, האינסטלציה, הגז, החשמל והתקשורת ...".

לא כך הוחזר המושכר. התובע סירב לצבוע את המושכר מחדש מבפנים (ראה ע' 10 לפרוטוקול), נטש במושכר מקרר לא תקין (מוצג נ/3), נטל משאבת שפכים למרות שלפי ס' 4.2 לחוזה היה עליו להשאיר במושכר כל תוספת שהותקנה בו (ראה ע' 12 לפרוטוקול) והותיר עוד כהנה וכהנה ליקויים, גם אם חלקם הם ליקויים של מה בכך.

     לענין זה נערך תחשיב הנזק מוצג נ/12, המפרט את כלל הנזקים שנגרמו לנתבעת. מתחשיב זה עולה כי הסכום הכולל של הנזק הינו 65,280.75 ₪. סכום זה מורכב מנזקים כדלקמן:

     חוב דמי שכירות עד כניסת שוכר חלופי- 30,090 ₪
     ריבית על החוב-                     3,771 ₪
     הוצאות תיקונים ופיצוי מוסכם-           24,350 ₪
     ריבית על חוב זה-                3,052 ₪
     מע"מ-                     4,017.75 ₪
     סך הכל-                    65,280.75 ₪

     הנתבע הודה בחקירתו כי מבין רשימת הליקויים שפורטו בתחשיב נ/12, הרי שבפועל לא בוצע תיקון דלת למבואת המעלית בסך של 3,000 ₪, ולכן יש להפחית ראש נזק זה מהנזק הכולל, אך עדיין יוצא שסכום הנזק שנותר עולה על הסכום שנגבה בהליכי ההוצאה לפועל. אכן, במסגרת הליכי ההוצאה לפועל מומש סכום של 65,843.70 ₪, אך מסכום זה יש להפחית הוצאות גביה בסך של 15,879.35 ₪, כמפורט בתחשיב נ/12, כך שבסופו של דבר, שולם בפועל לנתבעת על חשבון החוב המגיע לה, סך של 49,964.35 ₪ בלבד.

     אציין כי התרשמתי שחלק מהליקויים המפורטים בתחשיב נ/12 הם ליקויים של מה בכך, שלא בהכרח מוצדק להשית על התובע פיצוי בגינם, אך אין בכך כדי לשנות את התוצאה בתיק זה, שכן גם אם נפחית מיתרת החוב בסך 15,316.40 ₪, הנטענת על ידי הנתבעים, פריט נזק כזה או אחר, משום שהנזק בגינו לא הוכח או שהוא מוגזם, אין בכך כדי להפוך את הקערה על פיה וליצור יתרת זכות של התובע כלפי הנתבעת, אלא לכל היותר לאפס את מצבת החיובים ההדדית בין הצדדים.

15.     יצויין כי הנתבע היה מוכן בתחילה לשחרר את התובע מהמשך השכירות, בכפוף לכך שהתובע ישיב את מצב המושכר לקדמותו לשביעות רצונו, אלא שהתובע סבר כי דרישותיו של הנתבע מוגזמות, ולכן נטש את המושכר בלא שתושג הסכמה על קיצור תקופת השכירות. יש להצטער על צעד זה של התובע, שכן אם היה נענה לדרישותיו של הנתבע, גם אם סבר כי הן אינן מוצדקות, היה חוסך לעצמו ממון רב, ולמעשה, התביעה הנוכחית כלל לא היתה באה לעולם.

16.     סיכומו של דבר, יש לקבוע כי בדין חילט הנתבע את כספי קופת הגמל של התובע וממילא יש לדחות את תביעת ההשבה של מה שחולט.

17.     אשר על כן, התביעה נדחית. התובע ישלם לנתבעים שכ"ט עו"ד בסך 12,000 ₪ בצירוף מע"מ כחוק.





לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. הסכם שכירות נגריה

  2. הסכם שכירות חופשית

  3. הסכם שכירות לחודשיים

  4. הסכם מכירת חלק מעסק

  5. חוזה שכירות עם עמידר

  6. עורך דין הסכם שכירות

  7. עורך דין הסכם שכירות

  8. הסכם שכירות תחנת דלק

  9. סיום חוזה שכירות דירה

  10. הסכם שכירות מעון ילדים

  11. מסמך הבנות להסכם מכירה

  12. חוזה שכירות מוגנת מחסן

  13. חוזה שכירות מבנה מסחרי

  14. צו מניעה נגד הסכם שכירות

  15. חוזה שכירות אולם אירועים

  16. הסכם שכירות בניין משרדים

  17. סעיף בלעדיות בחוזה שכירות

  18. פיצוי על הפרת חוזה שכירות

  19. חוזה שכירות סעיף פינוי מוקדם

  20. עיכוב חתימה על הסכם השכירות

  21. חתימה על ערבות בהסכם שכירות

  22. הפרת הסכם מכירת קרקע חקלאית

  23. אישור פתיחת עסק בחוזה שכירות

  24. הארכת הסכם שכירות על פי נוהג

  25. נכס מסחרי - הפרת חוזה שכירות

  26. חתימה על הסכם שכירות לפני קניה

  27. תביעה בגין הפרת הסכם מכירת חנות

  28. פינוי דייר בהסכם שכירות מוגנת

  29. זכות סירוב ראשונה בחוזה שכירות

  30. יעוץ לפני חתימה על חוזה שכירות

  31. הארכת הסכם שכירות מעת לעת בעל פה

  32. הסכם שכירות קרקע למטרות חקלאיות

  33. חוזה שכירות במבנה ללא היתר בניה

  34. מימוש אופציה בחוזה שכירות בעל פה

  35. הסכם שכירות לאחסון תכולת דירה במכולה

  36. חוזה שכירות עם בעל דירה שגר בחו''ל

  37. פיצוי על סיום חוזה שכירות לפני הזמן

  38. הסכם המחאת זכויות בהתאם להסכם השכירות

  39. סעיף זכות סירוב ראשונה בחוזה שכירות

  40. בדיקות בעירייה ביחס לנכס וחוזה שכירות

  41. ערבים לחוזה שכירות כתנאי לביטול חוזה

  42. סירוב לממש את תקופת האופציה בחוזה שכירות

  43. חובת חוזה שכירות בשפת אם בדיור הציבורי

  44. נטל הראיה להפרת תנאי הסכם שכירות מוגנת

  45. האם הסכם השכירות השני נחתם בטרם נחתם הסכם המכר ?

  46. טענה להפרץ הסכם השכירות במסירת המחאות מחשבון סגור

  47. תקופת ההתקשרות הוארכה בהתאם להסכם השכירות ובהתאם לנספחים

  48. הסעדים הלגיטימיים של משכיר שעה שהשוכר מפר את הסכם השכירות ?

  49. נטען כי הסכם השכירות הופסק בהסכמה נוכח קשיים כלכליים אליהם נקלעו

  50. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון