אחריות קבלן לרוכשי דירה יד שניה

בית המשפט ציין כי ככלל, ובהעדר הוראה אחרת בחוזה, הקבלן אחראי לטיב הבנין כלפי האדם אשר רכש ממנו את הדירה ואשר עמו יש לו מערכת יחסים חוזית. יחד עם זאת, הפסיקה הכירה זה מכבר בחבותו של קבלן, בעיקר בעילות נזיקיות אולם במקרים מסוימים גם בעילות חוזיות, גם כלפי רוכשי דירות "יד שניה", כלומר גם כלפי אלו שרכשו את הדירה מן הרוכשים המקוריים.

להלן פסק דין בנושא אחריות קבלן לרוכשי דירה יד שניה:

פסק דין

1.     התובעים, שלום ואורית שושן, הגישו תובענה כספית על סך 53,000 ₪ נגד הנתבעת, אנגל ג'נרל דיבלופרס בע"מ, בגין ליקויי בניה. הנתבעת הנה חברה ציבורית בע"מ אשר עיסוקה, בין היתר, בייזום וביצוע עבודות בניה קבלניות.

2.     ביום 26.1.96 רכשה הגב' אורה כהן דירה בת ארבעה וחצי חדרים הנמצאת בעיר מודיעין (להלן: "הדירה") מהנתבעת. הדירה נמסרה לידיה בחודש ספטמבר 1998. ביום 15.8.00 רכשו התובעים את הדירה מהגב' כהן ונערך הסכם מכר. ביום 30.10.00 נחתם בין הגב' כהן לתובעים הסכם להעברת זכויות, לפיו רכשו התובעים את הזכויות בדירה. על פי הטענה, התגלו בדירה ליקויי בנייה.

3.     הנתבעת טענה, כי לא היא זו שביצעה את עבודות הבניה בדירה אלא "שלום כהן ובנו- חב' לבנין בע"מ", שהיה הקבלן המבצע לכלל הפרויקט והוגשה על ידה הודעת צד שלישי נגדה ונגד כהן באופן אישי.
כמו כן, טענה הנתבעת כי ביום 28.02.02 התקבלה במשרדה פנייתם של התובעים באשר לליקויי הבנייה ועל אף העובדה שראתה עצמה פטורה מתיקון הליקויים, הסכימה כמחווה של רצון טוב לבדיקת חוות דעתו של המומחה מטעמם. ביום 04.06.02 התייצבה נציגת הנתבעת בדירת התובעים וערכה סיכום ביקורת בו התייחסה לכל הליקויים שהיו בדירה והטעונים תיקון. התיקונים בדירה בוצעו בחודש אוקטובר 2002.

4.     התובעים עותרים לקבלת פיצוי כספי, בין היתר, לגבי ליקויים נוספים מעבר לאלו שתוקנו: עלות ביצוע התיקונים בסך 37,500 ₪ בהתאם לחוות דעת מומחה שנערכה על ידי המהנדס יוסי בן חורין מחברת "טרמינל שרותי הנדסה בע"מ" (חוות הדעת נערכה ביום 11.04.01), 5,000 ₪ בגין דיור חלופי לאור הצורך הנטען לפנות את הדירה משך כחודש ימים, 8,000 בגין עוגמת נפש והפסד ימי עבודה, שכ"ט מומחים בסך 2,500 ₪. סך התביעה כאמור, 53,000 ₪.

5.     בהחלטה מיום 19.10.04 מונה מומחה מטעם בית המשפט, המהנדס יצחק ברמן. ביום 18.01.07 הודיעו הצדדים, כי הם מסכימים להסדר דיוני לפיו יינתן פסק דין בהסתמך על הסיכומים והמסמכים שהוגשו.

6.     חוות דעתו של המומחה מטעם בית המשפט קבעה, כי קיימים ליקויים שונים בדירה. המומחה התבסס על מסמכים שהוגשו לו על ידי הצדדים, לרבות חוות הדעת מטעמם, כתבי הטענות ועל ביקור בנכס. המומחה מצא ליקויים שונים בריצוף בשווי 2,000 ₪; ליקויים בעבודת הטיח ותיקוני צביעה בשווי 3,600 ₪; ליקויים באינסטלציה ותיקוני צביעה בשווי 1,800 ₪; ליקויי בתפקוד התריס בשווי 350 ₪; ליקויי ניקוז בשווי 400 ₪; ליקוי במשקוף הדלת בשווי 200 ₪; תיקוני טיח וצביעה בתקרת הסלון בשווי 300 ₪. סך כל שווי הליקויים הגיע לכדי 8,650 ₪ ובתוספת פיקוח הנדסי הגיע הסכום הכולל ל- 9,700 ₪. בנוסף לליקויי הביצוע שפורטו מצא המומחה גם ליקוי תכנוני של אוורור חסר בחדר הארונות בשווי 500 ₪.

7.     לטענת הנתבעת, במסגרת העברת הזכויות בדירה, הצהירו התובעים מפורשות כי אין להם ולא תהיה להם כל תביעה או דרישה לתיקונים בדירה בגין כל נזק, פגם או אי התאמה. הנתבעת טוענת כי המסמך נחתם מרצונם החופשי ועל כן מחייב.

8.     התובעים טוענים כי הסכם העברת הזכויות נערך על ידי הנתבעת והנו מסמך בנוסח אחיד הכולל תניה מקפחת ולכן נעדר כל משמעות אופרטיבית.

9.     ככלל, ובהעדר הוראה אחרת בחוזה, הקבלן אחראי לטיב הבנין כלפי האדם אשר רכש ממנו את הדירה ואשר עמו יש לו מערכת יחסים חוזית. יחד עם זאת, הפסיקה הכירה זה מכבר בחבותו של קבלן, בעיקר בעילות נזיקיות אולם במקרים מסוימים גם בעילות חוזיות, גם כלפי רוכשי דירות "יד שניה", כלומר גם כלפי אלו שרכשו את הדירה מן הרוכשים המקוריים (אביחי נ. ורדי דיני מכר דירות, ליקויי בנייה והבטחת זכויות הרוכשים, (מהדורה שניה) חושן למשפט תל אביב תשס"א-2001, בעמוד 245 (להלן: "ורדי").

10.     בע"א 451/66, שרה וישעיהו קורנפלד נ' מרדכי שמואלוב ואריה חנוכוב (פ"ד כא(1) 310, 321-322) דן בית המשפט במקרה שבו התגלו פגמים חמורים בדירת רוכשי יד שניה. נקבע, כי חובתו של הקבלן לתקינות הדירה והבנין אינה מוגבלת רק לרוכש הדירה הראשון: "אינני רואה כל טעם לשחרור הקבלן הרשלן מחובת הפיצוי אפילו כבר הספיקה הדירה לעבור כמה ידיים ואפילו חלף זמן ניכר, עד שנתגלה הנזק. קבלן הבונה דירה למכירה עוסק בעסק לשם עשיית רווחים (ובמקרה שלנו עשיית רווחים קלים). בניית דירות למכירה נפוצה מאד במדינתנו, וגם חוגים מעוטי יכולת נוהגים לרכוש דירת מגורים בבעלות מלאה... אין לקונה אפשרות סבירה לבחון את טיב הבניה (פרט לפגמים הבולטים לעין), ומשום כך הוא נאלץ לסמוך על מומחיותו של הקבלן הבונה ועל יושרו, מן הדין הוא שהקונה הראשון וכן הבאים אחריו כמחזיקים בדירה יובטחו נגד סיכונים אלה, על ידי הטלת חובה של מתן פיצוי גם על הוצאות כספיות, שהיו דרושות כדי לתקן פגמים נסתרים אשר סיכנו את יציבות הדירה והם היו עלולים לסכן גם את בריאות השוכנים בדירה, אלמלא תוקנו בעוד מועד".

11.     במקרה דנן, חתמו התובעים ביום 30.10.00 על הסכם להעברת זכויות שבמסגרתו העבירה הגב' אורה כהן את זכויותיה בדירה לידיהם. כפי שציינה הנתבעת, בהסכם זה הצהירו התובעים כי לא תהא להם כל תביעה כנגד הנתבעת: "להסרת ספק, אנו מעבירי הזכות ומקבלי הזכות, מצהירים כי חתימותינו כאן מהוות אישור כי אין לנו ולא תהיה לנו כל תביעה כלפיכם ו/או כלפי הקבלן, או טענה בגין מצב הדירה, או דרישה לתיקונים בה לרבות בגין כל נזק ו/או פגם, ו/או התאמה לפי דין כלשהו או חוזה". גם הסכם המכר שנערך בין הגב' כהן לנתבעת כולל התייחסות לויתור תביעות בהקשר של העברת הזכויות בדירה. סעיף 19 להסכם המכר שנערך בין הגב' כהן לנתבעת קובע, כי החתימה על הסכם העברת הזכויות מהווה את אחד התנאים למכירת הנכס: "הרוכש והנעבר חתמו על טופסי בקשה להעברת הזכויות ביחידת הדיור מאת הרוכש לנעבר על פי הנוסח שיהיה קיים בחברה ולסילוק כל תביעה ו/או טענה חוזית כלפי החברה".

12.     הסוגייה של תנאי מקפח בהסכם העברת זכויות בדירה, נידון בת"א (י-ם) 674/83 אשכר נ' שיכון ופיתוח לישראל בע"מ פ"מ תש"ן (1) 474 (להלן: "אשכר"). במקרה זה דחה בית המשפט טענה מקדמית, של ויתור מראש מצד התובע, שהיה הרוכש השני של הדירה וקבע, כי ויתור זה הוכתב על יד הנתבעת, שיכון ופיתוח, כתנאי להסכמתה להעברת הזכויות מהרוכש המקורי וכי סעיף זה אינו מחייב, משום היותו תנאי מקפח בחוזה אחיד.

13.     האם הסכם הזכויות מהווה חוזה אחיד? במקרה דנן, מצויין במפורש בהסכם המכר, כי יש לחתום על הסכם העברת הזכויות "על פי הנוסח שיהיה קיים בחברה..". כמו כן, הטופס עצמו מורכב מטקסט מובנה כאשר ישנם מספר מקומות ריקים בהם יש למלא פרטים אישיים כדוגמת שמות הצדדים, מספר זהות ותאריכים (השוו: אשכר לעיל, פסקאות 4-5) לפיכך, הנני קובע כי הסכם העברת הזכויות הנו למעשה חוזה אחיד.

14.     האם סעיף הויתור שבהסכם העברת הזכויות הינו סעיף מקפח כהגדרתו בחוק? סעיף 3 לחוק החוזים האחידים התשמ"ג-1982 קובע כי: "בית משפט ובית הדין יבטלו או ישנו, בהתאם להוראות חוק זה, תנאי בחוזה אחיד שיש בו - בשים לב למכלול תנאי החוזה ולנסיבות אחרות - משום קיפוח לקוחות או משום יתרון בלתי הוגן של הספק העלול להביא לידי קיפוח לקוחות". בהסכם המכר ישנם מספר סעיפים הקובעים את תקופת הבדק והאחריות של הנתבעת כלפי הרוכש הראשון ואת אופן ביצוע התיקונים במידה ויידרשו. סעיפים אלו מעניקים הגנה מסוימת לרוכש הראשון אולם זו מתבטלת במידה ומתבצעת מכירה נוספת. יתרה מכך, הרוכש הראשון לא יוכל למכור את דירתו אלא אם ימצא רוכש שיסכים לקנות את הדירה בלי כל אחריות לאשר ימצא בה ובכך למעשה הוא "כבול" לתקופות האחריות הקבועות בחוזה. סעיף זה מעניק יתרון משמעותי לספק, הנתבעת, על פני הרוכשים באופן המביא לקיפוחם (השוו: עניין אשכר לעיל בפסקה 9).

15.     אמנם, כפי שציינו הנתבעים ובשונה מהמקרה בעניין אשכר לעיל, בנוסף לסעיף הויתור המופיע בהסכם העברת הזכויות קיימת גם התייחסות לנושא הויתור בחוזה המכר. יחד עם זאת, המשקל הניתן לסעיף הויתור בשני המסמכים ובהירותו, שונה. בהסכם העברת הזכויות, סעיף הויתור הנו מפורט וברור מאד, לעומתו, סעיף הויתור בחוזה המכר (סעיף 19.2.5) הנו עמום ונתון לפרשנות. לכך יש להוסיף את הזמן שחלף בין מועד החתימה על הסכם המכר (15.08.00) לבין מועד החתימה על הסכם העברת הזכויות (30.10.00). אשר על כן, הנני סבור, כי הנימוקים שעמדו בבסיס ההכרעה בעניין אשכר, רלוונטים גם לענייננו וכי סעיף הויתור מהווה תנאי מקפח בחוזה אחיד ולכן אין בו כדי להביא לדחיית התביעה.

16.     אוסיף, לעניין טענת הנתבעת בדבר הרחבת חזית, כי בכתב הגנתה אין כל התייחסות לסעיף הויתור והמסמך צורף בהקשר של העברת הזכויות בלבד. לכן, הטענה בדבר הרחבת חזית פועלת במקרה זה לשני הכיוונים ואין בה כדי לסייע לנתבעת.

17.     לאחר שעיינתי בחוות דעתו של המומחה מטעם בית המשפט ובסיכומי הצדדים הנני סבור כי יש לקבל את קביעותיו. אשר על כן, על הנתבעת לשלם לתובעים סך של 10,200 ₪. בגובה סכום זה, אין מקום לפסיקת פיצוי בראשי הנזק האחרים. לסכום זה יתווסף שכ"ט עו"ד בסך 3,500 ₪ בתוספת מע"מ כדין והוצאות: עלות חוות הדעת מטעם התובעים וכן מטעם בית המשפט והחזר אגרה.

18.     כתב ההגנה של הצדדים השלישיים בהליך זה נמחק בהחלטתי מיום 04.10.06, בגין אי תשלום חלקם בשכר טרחת המומחה ומאז יום זה לא הוגש דבר מטעמם. על כן הנני קובע כי על הצדדים השלישיים לשפות את הנתבעת בגובה מלוא הסכום שנפסק לרבות ההוצאות ושכ"ט.





לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. פרשת חפציבה

  2. חוב מים של קבלן

  3. זכות עכבון קבלן

  4. קבלת טופס 4 מקבלן

  5. תביעה נגד קבלן שלד

  6. אחריות שילוחית קבלן

  7. אי רישום דירה מקבלן

  8. עורך דין דירה מקבלן

  9. סכסוך בין עירייה לקבלן

  10. תביעת בנק מלווה נגד קבלן

  11. עורך דין קניית בית מקבלן

  12. הסתבכות כלכלית של קבלן עצמאי

  13. תביעת קבלן נגד מזמין העבודה

  14. מתן אפשרות לקבלן לבצע תיקון

  15. קבלן שלא קיבל את מלוא התשלום

  16. פיצוץ בצנרת בדירה חדשה מקבלן

  17. תביעה כספית של קבלן אינסטלציה

  18. תביעת קבלן לפינוי דייר בשכירות

  19. סכסוך בין קבלן ראשי לקבלן משנה

  20. אחריות קבלן לרוכשי דירה יד שניה

  21. ביטוח אחריות מקצועית עבודות קבלן

  22. התחשבנות בין קבלן ראשי וקבלן משנה

  23. שטח חצר קטן מדי - תביעה נגד הקבלן

  24. הסכם להפעלת מכון רישוי עם קבלן משנה

  25. הצעת חוק העסקת עובדים ערבים ע"י קבלן

  26. קשיים כלכליים של קבלן לאחר מכירת דירה

  27. כמה מקבלים על איחור במסירת דירה מקבלן

  28. קושי להיכנס למקום חניה - תביעה נגד הקבלן

  29. קבלנים ישלמו פיצויים על איחור במסירת דירה

  30. תאונת עבודה של עובד קבלן משנה בפרויקט בניה

  31. פיטורי עובד קבלן סמוך להשלמת 9 חודשי עבודה

  32. הסכם לביצוע עבודות אלומיניום - בין קבלן ראשי לקבלן משנה

  33. השוואת תנאי עבודתם של עובדי קבלן לעובדים אחרים באותו מקום

  34. תקנות הביטוח הלאומי (דינים וחשבונות של קבלנים), תשי''ח-1957

  35. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון