הודעה על העברת החזקה בדירה

סעיף 325 לפקודת העיריות [נוסח חדש] קובע כי אם חדל אדם ביום מן הימים להיות בעלם או מחזיקם של קרקע או של בנין שהוא חב עליהם בארנונה לפי הוראות הפקודה, ימסור הוא או נציגו הודעה על כל בכתב לעיריה ולאחר מכן לא יהיה חייב בשיעורי ארנונה נוספים; אין האמור גורע מחבותו בשיעורי הארנונה המגיעים מלפני מסירת ההודעה.

מלשון הסעיף עולה דרישה ברורה בדבר חובה למסור הודעה בכתב לעירייה על דבר העברת החזקה בדירה וכי רק בעקבות הודעה כזו יהיה המעביר פטור מלהמשיך ולשלם ארנונה בגין הנכס.

הפסיקה דנה בערכאות שונות בשאלה האם דרישת הכתב שבסעיף 325 לפקודה היא דרישה מהותית שבלעדיה לא ייחשב הבעלים כמי שהודיע לעירייה על שינוי המחזיק באופן שפוטר אותו מתשלום הארנונה, או שמא האם יספיק כתחליף להודעה בכתב מתן הודעה בעל פה או בדרך אחרת. הפסיקה רובה ככולה קבעה כי חובת הודעה היא בכתב.

להלן פסק דין בנושא הודעה על העברת החזקה בדירה:

פסק דין

עתירה זו עניינה מתן פסק דין הצהרתי על פיו העותרים אינם חייבים כספים למשיבה וכי עליה להנפיק להם אישור לשם העברת זכויות הבעלות בדירה השייכת להם והנמצאת בתחום המשיבה. העתירה הוגשה תחילה בבית משפט השלום בעפולה כהמרצת פתיחה למתן פסק דין הצהרתי בעניין אי חבות העותרים בארנונה, אך בית המשפט שם קבע כי מדובר בתובענה שאיננה נתונה לסמכותו העניינית ועל כן העביר את ההליך לבית משפט זה.

הרקע לעתירה הוא זה: העותרים הם בעלי דירה הנמצאת בקרית שמונה. הם מכרו את הדירה ובעקבות כך פנו ביום 8.12.04 למשיבה וביקשו אישור המופנה ללשכת רישום המקרקעין לשם העברת הדירה לשמו של הרוכש. המשיבה דחתה את בקשתם בטענה שתלויים ועומדים נגד העותרים חובות בגין ארנונה מהשנים 1991-1993. היא הודיעה להם כי כל עוד לא יסולק החוב, לא יוצא האישור.

העותרים טוענים כי במועדים הרלוונטים לעתירה הושכרה הדירה לצד שלישי וכי נמסרה על כך הודעה בכתב למשיבה, אך זו נמנעה מעדכון פרטי המחזיק ברישומיה. עוד נטען כי המשיבה מנהלת רישום כפול בנוגע לפרטי המחזיק, כך שכאשר נשלחת למחלקת הגבייה הודעה בדבר שינוי שם מחזיק, היא מעדכנת את פרטי המחזיק אך ורק על גבי דרישות התשלום הנשלחות לבית המחזיק, ואילו ברשימותיה ממשיך בעל הדירה להופיע כמחזיק. עוד טוענים העותרים כי היה על המשיבה לשלוח להם הודעות ודרישות תשלום במועדן, כדי שיוכלו לטפל בעניין בצורה ראויה ואפקטיבית. משלא נעשה הדבר, הרי עם עבור השנים נגרם להם נזק ראייתי המונע מהם הוכחת צדקת טיעוניהם וגם שולל מהם את האפשרות לגבות את החוב ממי שהחזיק בשעתו בדירה.

מנגד, טוענת המשיבה כי העותרים כלל לא הודיעו לה על דבר העברת החזקה בדירה וכי אילו עשו כן היה הדבר נרשם בספרֶיהָ. עוד טענה המשיבה כי שלחה להם בעבר דרישות תשלום אולם דבר הדואר לא הגיע ליעודו, מכיוון שהם שינו את כתובותיהם.

     המסגרת הנורמטיבית היא סעיף 325 לפקודת העיריות [נוסח חדש] שזו לשונו:

"325. הארנונה בחדילת בעלות או החזקה
חדל אדם ביום מן הימים להיות בעלם או מחזיקם של קרקע או של בנין שהוא חב עליהם בארנונה לפי הוראות הפקודה, ימסור הוא או נציגו הודעה על כל בכתב לעיריה ולאחר מכן לא יהיה חייב בשיעורי ארנונה נוספים; אין האמור גורע מחבותו בשיעורי הארנונה המגיעים מלפני מסירת ההודעה".

מלשון הסעיף עולה דרישה ברורה בדבר חובה למסור הודעה בכתב לעירייה על דבר העברת החזקה בדירה וכי רק בעקבות הודעה כזו יהיה המעביר פטור מלהמשיך ולשלם ארנונה בגין הנכס. הפסיקה דנה בערכאות שונות בשאלה האם דרישת הכתב שבסעיף 325 לפקודה היא דרישה מהותית שבלעדיה לא ייחשב הבעלים כמי שהודיע לעירייה על שינוי המחזיק באופן שפוטר אותו מתשלום הארנונה, או שמא האם יספיק כתחליף להודעה בכתב מתן הודעה בעל פה או בדרך אחרת. הפסיקה רובה ככולה קבעה כי חובת הודעה היא בכתב. אומנם בבית המשפט המחוזי בחיפה בע"א 4457/98 בידור נאה מפעלי בתי זיקוק קולנוע בע"מ נ' עירית חיפה נבו המאגר המשפטי הישראלי [פסק דין מיום 22.2.06], קבעה דעת הרוב כי דרישת הכתב היא מהותית ואין לה תחליף, אך דעת המיעוט סברה כי ישנם מקרים בהם אפשר להחליף את הדרישה בכתב בהודעה בעל פה או בכל דרך אחרת. דעה דומה הביע רוסטוביץ בספרו "ארנונה עירונית" מהדורה חמישית ספר ראשון עמ' 278, 279 שם נאמר בעקבות פסק דין של בית משפט השלום בתל אביב יפו כי "הדיירת רשאית להוכיח כי מסרה הודעה בדרך אחרת, ובא כוח הרשות המקומית לא התנגד להבאת ראיה זו. נקבע, כי על הטוען שנתן הודעה בדרך אחרת להביא כמות ראיות המשתוות מבחינת משקלן להוכחת ההודעה בכתב" .
     
נמצא, איפוא, כי כדי להפסיק את החיוב בארנונה יש להודיע לעיריה על דבר ההעברה ודרך המלך לעשות כן היא הודעה בכתב. תכלית הדרישה היא להקל על העירייה ולא להטיל עליה נטל לברר מי מחזיק בנכס בכל זמן נתון. יחד עם זאת, דרישת הכתב היא פרובטיבית ולא דקלרטיבית, דהיינו: אם יוכח כי נמסרה הודעה בכתב אך ההודעה משום מה לא נמצאת, יצא המחזיק ידי חובתו.

אני מאמין לעותרים כי בתקופה הנדונה לא התגוררו בדירה. האם הוכח כי מסרו הודעה בכתב על דבר העברת החזקה לשוכרים, או לחילופין האם ניתן לומר עליהם כי הודיעו לה על כך בדרך אחרת, דרך שמעמדה שווה להודעה בכתב? לאורך כל הדיון טענו העותרים כי הודיעו למשיבה בכתב מעת לעת על חילופי המחזיקים. המשיבה מכחישה עובדה זו, ועל כן הנטל להוכיח דבר ההודעה רובץ על העותרים.

בטרם הגשת העתירה לא הסתייע בידי העותרים לקבל את כל החומר הנמצא בתיק הנכס אצל המשיבה. עם הגשת העתירה המשיכה המשיבה לטעון כי לא קיבלה כל הודעה בכתב על דבר ההעברה, וכי אין בתיק הנכס נשוא העתירה כל מסמך המראה את זהות האנשים שהחזיקו בדירה. היא טענה כי כל מה שבידיה כבר צורף לתשובתה. העותרים חזרו וביקשו מבית המשפט שיורה למשיבה להעביר לידיהם את כל החומר הנוגע לדירה מאחר והם סבורים שישנו עוד חומר היכול לעזור להם.

מסתבר כי גרסתה של המשיבה התפתחה מעת לעת וכמות המידע שסיפקה לעותרים ולבית המשפט גדלה ככל שהתקדמה שמיעת העתירה. כך, לדוגמא, בתצהיר שהוגש ביום 30.4.06 טעם המשיבה בידי גברת מנורה ישעיהו, מנהלת מחלקת הגבייה אצל המשיבה, נאמר כי מבדיקת ספרי מחלקת הגבייה עולה כי בשנים 1990 עד 1993 כל הודעות החיוב בארנונה בגין הדירה נשלחו על שם מר הלל טלקר. כאשר נתבקשה המשיבה להציג מסמכים הנוגעים לתקופה זו, לא ידעה להציג זאת וטענה כי אין בידיה מסמכים מאותן שנים. עוד נטען בתצהיר כי בחודש דצמבר 1993 נרשמה בספרי העירייה הודעה על העברת שם המחזיק ממר הלל טלקר לגב' חריטונוב צילה.

ראו גם תגובתה של המשיבה מיום 26.3.06 בתגובה לבקשה לבזיון בית המשפט בה הוצהר כי אין עוד בידיה מסמכים חוץ מאלה שכבר צורפו לתיק בית המשפט. ב"כ העותרים טוען כי הטענה אינה יכולה לדור בכפיפה אחת עם הצהרת מנהלת מחלקת הגביה בתשובה לעתירה לפיה המשיבה המשיכה לשלוח לעותרים דרישות לתשלום חוב אשר צורפו כדוגמא. משטענה כך, משתמע כי מצויים בידי המשיבה עותקים נוספים של דרישות חוב שנשלחו לעותרים, אך היא לא המציאה אותם בשעתם.

בשלב מאוחר יותר, בישיבת 25.5.06 התבקשה המשיבה להמציא מסמכים נוספים, אם ישנם ברשותה והנוגעים לדירה. בתגובתה מיום 4.6.06 טענה המשיבה כי עשתה מאמצים למצוא מסמכים נוספים אך לא נמצא כל מסמך בדבר העברת שם המחזיק מהעותרים לגב' חריטונוב שנזכרה לעיל. עובדה זו עומדת בסתירה לעדותה של מנהלת המחלקה מיום 25.5.06, על פיה שינוי שם מחזיק במחשבי המשיבה מתבצע אך ורק בהתבסס על "נייר, תצהיר, חוזה אז אנחנו משנים, אבל לא בעל-פה". ועוד העידה כי כאשר הגיעה גב' חריטונוב למשרד נעשה שינוי שם המחזיק מטלקר לחרטינוב והוסיפה כי תוכל להציג מסמכים על כך. מסמך בדבר העברת החזקה מהעותרים לחרטינוב לא הוגש על ידי העירייה, אולם בהודעה מטעמם שהוגשה ביום 4.6.06, פורטו שמות המחזיקים בדירה משנת 1994 ואילך. פירוט זה של שמות המחזיקים המראה על הקפדה יתרה מצידם של העותרים להודיע על כל שינוי בזהות המחזיקים, מחזק את התצהיר שמסר מר אלחנן ידידיה שהוא מתווך שטיפל בהשכרת הדירה משנת 1989. לטענתו הוא הקפיד להודיע לעירייה על כל מקרה של חילופי דיירים לרבות בשנים 1990 עד 1993.

כאן אתייחס לטענת העותרים כי המשיבה מנהלת "רישום כפול". מעיון בדפי החשבונות לאורך כל השנים עולה כי צויין בכולם ששם החייב הינו הלל טלקר [העותר] וזה למרות שבכל השנים הללו הדירה היתה מושכרת לצד ג'. עובדה זו הייתה ידועה למשיבה ויש בכך כדי לחזק את הטענה כי הרישום אינו משקף נכונה את המצב האמיתי בכל הנוגע לזהות המחזיק. לחיזוק מסקנה זו אביא כדוגמא את מה שצירפו העותרים במהלך הדיון בבקשה לבזיון בית המשפט: הם צרפו מסמך שהוצא ע"י המשיבה כקבלה למשלם הארנונה לתקופה 04/ 9-10 הערוכה על שם יגאל טלקר, שהוא אחד המחזיקים בשעתם בדירה. במקביל הגישו העותרים מסמך מטעם המשיבה המשקף את מצב החשבון באותה תקופה אבל הפעם מופיע שם העותרים כמשלמים. אומר שטענות אלה יש בהן טעם.

     ברצוני להצביע על נקודה נוספת המטילה ספק בטענת המשיבה כי לא קיבלה הודעה בכתב. במסמך היחיד הנוגע לתקופה נשוא העתירה, המסמך המשקף את העברת החזקה משמם של העותרים לשמה של חרטינוב צילה, בסוף שנת 1993, עולה כי ההודעה מולאה במשרדי העירייה בכתב יד. אולם הבעיה היא שההודעה ערוכה על טופס מודפס שבו כבר מודפס שמה של חריטונוב צילה עוד לפני שנרשמה בכתב יד ההודעה על קבלת החזקה בדירה לידיה. מכך ניתן להבין כי עוד לפני מילוי הטופס הזה היתה חריטונוב צילה רשומה כמחזיקה. מכאן, שהעותרים דווקא החזיקו בדירה, זו מסקנה שאין לה יסוד רב.

     מסקנתי היא כי התנהלות המשיבה היתה רשלנית, היא לא שמרה כראוי על מסמכים שהוגשה לה, לא גילתה במועד במהלך שמיעת העתירה את כל המסמכים שישנם בידיה, ומתוך המסמכים שהיא הגישה יש יותר מספק בשאלה האם נמסרה לה הודעה בכתב על דבר השינוי ומי החזיק בדירה באותה תקופה. כל אלה, באים יחד עם תצהירו של המתווך על פיו הודיע למשיבה בכל מקרה של חילופי דיירים.

מכך אני מבקש להסיק שנמסרה למשיבה הודעה בכתב אלא שמשום מה היא לא טופלה כראוי על ידי העירייה אלא באיחור, אם בכלל.

אם טעיתי במסקנתי ויסתבר כי לא נמסרה הודעה כזו, הרי התנהגותה של המשיבה מונעת ממנה מלטעון היום כי לא קיבלה הודעה בכתב. אני מבקש להקיש לעניין זה מתחום דיני המקרקעין במיוחד מדרישת הכתב שבסעיף 8 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969. חובת הכתב שבסעיף 8 לחוק הוכרה בשעתה כדרישה מהותית וקונסיטוטיבית שבלעדיה אין עסקה. יחד עם זאת, בתי המשפט בשורה של פסק דין היו מוכנים לוותר על דרישה זו לטובת עקרון תום הלב. כך למשל, נקבע בע.א. 579/83 הרי זוננשטיין נ' אחים גבסו בע"מ, פ"ד מב [2] 278 בעמ' 292 כי -

"הגעתי, איפוא, למסקנה כי עקרונית חל עקרון תום הלב גם לענין דרישת ה"כתב" שבסעיף 8 לחוק המקרקעין. משמעות הדבר היא, כי בנסיבות מיוחדות ויוצאות דופן לא יוכל אדם לטעון כי החוזה אינו קיים שכן הוא לא נערך בכתב. שאלת המפתח היא, כמובן, מהן אותן "נסיבות מיוחדות". בודאי שאין די בכך שניתנה הצעה ונעשה קיבול. במצב הדברים הרגיל, כדי שישתכלל חוזה שענינו עסקה במקרקעין דרוש "כתב", ולא די בהצעה ובקיבול "ערומים". אך עשויות להיות נסיבות נוספות מיוחדות ויוצאות דופן, מעבר לעצם ההצעה והקיבול, אשר יצדיקו את הפעלתו של עקרון תום הלב. נראה לי כי תהא זו מדיניות שיפוטית ראויה שלא לנסות, בשלב מוקדם זה של פיתוח ההלכה, להגדיר בצורה ממצה "נסיבות מיוחדות" אלה".

עמדה זו נתמכה בפס"ד ב-ע"א 986/93 קלמר נ' גיא פ"ד נ(1), 185.

     אינני רואה קושי ליישם דברים אלה על הפרשה שבפנינו. בשתי הנורמות הנדונות מדובר בדרישת הכתב ואין סיבה מבוררת שלא להקיש מדרישת הכתב שבסעיף 8 לחוק המקרקעין לדרישת הכתב שבסעיף 325 לפקודת העיריות.

     לסיום אביא בנקודה זו את דברי בית המשפט המחוזי בחיפה בפרשת עמ"נ (חיפה) 330/03 אברהם סבג נ' עירית חיפה מנהלת הארנונה תק-מח 2004(3), 3976, עמ' 3978:

"ברור, שהמשך החיוב בארנונה אינו צריך להימשך לנצח, אף אם כלל לא נמסרה הודעה כנדרש בסעיף 325. סעיף זה אינו עומד בחלל ריק. מולו ניצבת חובתה של המשיבה לנהוג כלפי נישומי הארנונה בהגינות, בחריצות ראויה, ובתום לב. בצד חובתה להטיל ארנונה ולגבותה עומדת חובתה לבדוק מדי תקופה מי הוא הנישום הנכון המחזיק בנכס שבגינו נדרשת הארנונה. פקחיה צריכים לעיתים לערוך סקירה של המצב בשטח על מנת לדעת את המתרחש. כך במיוחד לגבי נכסים שאין משלמים בעדם ארנונה ללא הודעה או הסדר או כאשר הודעות חיובי הארנונה חוזרות, או כאשר מצויות אסמכתאות לכך שעסק כלשהו בנכס, חדל לפעול בו או עבר למקום אחר. היינו, שהתוצאה המתחייבת מאי מסירת הודעה כאמור בסעיף 325, צריכה לעמוד ביחס סביר ובמידתיות הנדרשת, בהתחשב בנסיבותיו של כל מקרה ומקרה".

בנסיבות העניין לשלם היום חוב משנת 1991 או להפנות את העותרים אל אותם מחזיקים [עלומים כנראה] שהחזיקו אז בדירה, היא דרישה בלתי סבירה שהמשיבה במקרה זה אינה יכולה להעלות. איני רואה סיבה טובה להעמיס את האחריות להתנהלותה של המשיבה על העותרים דווקא.

העתירה מתקבלת. אני מצהיר כי על המשיבה ליתן לעותרים אישור להעברת הדירה וכי אין להתנות את האישור בתשלום החוב משנת 1991 עד 1993.

     המשיבה תשלם לעותרים הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסכום של 5,000 ₪ נכון להיום.





לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. הגדרת דירת מגורים

  2. צו כניסה לדירה

  3. נזק לגגון בדירה

  4. עורך דין הסכם דירה

  5. תביעה על צביעת דירה

  6. שימוש בדירה ללא רשות

  7. שטח דירה קטן מהמובטח

  8. החזקה בדירה ללא רשות

  9. כניסה לדירה ללא רשות

  10. רישום דירה על שם קטין

  11. ויתור על זכויות בדירה

  12. התחזות לבעלים של דירה

  13. ביטול רשות לגור בדירה

  14. זיכוי מעבירת פיצול דירה

  15. הגדרת דירת מגורים מזכה

  16. נזקים במהלך הובלת דירה

  17. הצעה אמיתית לרכישת דירה

  18. הכרה בדירת מגורים יחידה

  19. הצהרת זכאות זכויות בדירה

  20. זכות בלתי הדירה במקרקעין

  21. רשות בלתי הדירה במקרקעין

  22. אישור זכויות לקניית דירה

  23. תביעה להצהרת בעלות בדירה

  24. מכירת דירה עם חריגות בניה

  25. חובת ציון שטח הרצפה בדירה

  26. ביטול קניית דירה על הנייר

  27. הלוואה לקניית דירה מהמוכר

  28. הסתרת בעיית טרמיטים בדירה

  29. הגדרת הדירות כ"דירות מדרון"

  30. פיצול דירה ל-5 יחידות דיור

  31. הודעה על העברת החזקה בדירה

  32. אי הכרה בדירת מגורים מזכה

  33. קניית דירה בפלורידה - תביעה

  34. עיכוב של שנתיים במסירת דירה

  35. התחייבות לרישום זכויות בדירה

  36. התיישנות רישום בעלות על דירה

  37. זכויות בחלל שנוצר מתחת לדירה

  38. כניסה בכוח לדירה ע''י מעקלים

  39. מס מכירת דירה בין קרובי משפחה

  40. בקשה להרחבת דירת מגורים במקרקעין

  41. הסתרת חריגות בניה בדירה מהקונה

  42. סיוע לרכישת דירה לפי מספר אחים

  43. העברת תכולת דירה מארה''ב לישראל

  44. ביטול קניית דירה בגין איחור במסירה

  45. סעיף 49 א - מכירת דירת מגורים מזכה

  46. פיצוי בגין ניהול מו''מ לקניית דירה

  47. פטור לדירת מגורים מזכה - זכות אישית

  48. חוסר התאמה בין שטח הדירה למה שהובטח

  49. תוספת סיוע לזכאים שלא הצליחו לרכוש דירה

  50. העברת בעלות פיקטיבית של דירה מבעל לאישה

  51. צו מבית המשפט למכירת דירה במכירה פומבית

  52. פיצויים ללא הוכחת נזק מסירת דירות באיחור

  53. דרישת תשלום שלא כדין ביום קבלת המפתח לדירה

  54. נדחתה תביעה להצהרה לזכאות להירשם כבעל דירה

  55. האם צנרת מקרר נחשבת לאינסטלציה של הדירה ?

  56. איחור במסירת דירות בגלל בניית קומות נוספות

  57. עד לאיזה רום משתרעת זכותו של הדייר בשטח שהוצמד ?

  58. בקשה למפקח על המקרקעין לאפשר מכירת דירת מגורים

  59. טענה כי התובעים אפשרו להם להתגורר בדירה ללא תשלום

  60. לטענת התובע, הדירה נצבעה בצבע "מזעזע – כחול מטאלי"

  61. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון