השאלה המרכזית אותה יש לבחון הינה האם הטעה מינהל מקרקעי ישראל את התובעת במסגרת הליכי המכרז, הטעייה שמצדיקה ביטול החוזה ע"י התובעת. להלן פסק דין בנושא ביטול מכרז עקב הטעייה: פסק דין מבוא 1. התובעת הגישה תביעה כספית נגד מינהל מקרקעי ישראל (להלן- "המינהל"), תביעה שהועמדה לצורכי אגרה על סכום של 1,000,000 ש"ח. 2. התובעת זכתה במכרז שפירסם המינהל ואף חתמה ביום 20.7.00 על הסכם פיתוח בקשר לגוש 10872 חלק מחלקה 291 ברח' גוש עציון בשכונת חליסה בחיפה (להלן-המגרש). 3. התובעת בתביעתה טוענת כי הוטעתה במסגרת המכרז ע"י המינהל באשר ליכולת ניצול הבניה על המגרש ולכן דרשה להצהיר כי הסכם הפתוח בטל ובעקבות כן תבעה השבת כספים שהוצאו על ידה ודרשה גם פיצוי בגין אובדן הרווחים. 4. התובעת מלינה לגבי 3 נושאים באשר ליכולת ניצול הבניה, לא ניתן לבנות על המגרש 6 יח"ד, לא ניתן לבנות על המגרש 410 מ"ר ולא ניתן לבנות על המגרש לפי קווי הבנין שהובטחו לתובעת על פי טענתה. 5. המינהל בהגנתו הבהיר כי הוא לא התחייב לשיעור בניה מותרת וכי צויין במפורש בחוברת המכרז כי על המציע לברר ולבדוק ברשות המקומית ובתוכניות החלות על המגרש את כל הנתונים הרלבנטיים מבחינתו. 6. סמוך לפני שמיעת הראיות פנה המינהל בבקשה לחייב התובעת בהפקדת ערבות להבטחת הוצאותיו, בקשתו נדחתה ללא דיון בשל עיתוי הגשתה. 7. מטעם התובעת העיד מנהלה מר גורביץ ומטעם המינהל העידו הגב' ירקונה שמש והגב' אורית סגיב, לאחר מכן היה על הצדדים לסכם טיעוניהם בכתב. התובעת משום מה מסרה סיכומיה לצד שכנגד רק ביום 31.12.07 למרות שישיבת ההוכחות הסתיימה ביום 21.6.07 וגם המינהל לא הזדרז ונכון להיום לא הוגשו סיכומיו. בחרתי שלא להמתין זמן נוסף ופסק דיני ניתן לגופו של ענין גם בהעדר סיכומי המינהל. כרונולוגיה 8. בחודש מרץ 2000 פנה המינהל בהזמנה לקבלת הצעות לחכירת המגרש, (ת/1, ת/2 נ/1). 9. ביום 16.5.00 אישר המינהל את זכיית התובעת במכרז, (ת/3). 10. ביום 22.5.00 שילמה התובעת דמי היוון, (ת/5) 11. ביום 17.7.00 שילמה התובעת דמי היוון נוספים, (ת/5). 12. ביום 20.7.00 נחתם חוזה פיתוח, (ת/4). 13. ביום 19.11.00 פנתה התובעת למינהל בבקשה לרכוש המגרש ואיחודו עם המגרש הסמוך שגם אותו התכוונה התובעת לרכוש, (ת/8). 14. ביום 13.1.02 הסכים המינהל לאשר המרת החכירה במכר בתנאים שונים, (נ/3). 15. ביום 11.7.02 משקוימו התנאים אישר המינהל המרת החכירה למכר כנגד תשלום, (נ/5). 16. ביום 8.8.02 הודיעה התובעת כי היא מבטלת את החוזה עם המינהל מאחר והוטעתה במכרז, (ת/17, נ/6). המחלוקת הטעונה הכרעה 17. השאלה המרכזית אותה יש לבחון הינה האם הטעה המינהל את התובעת במסגרת הליכי המכרז, הטעייה שמצדיקה ביטול החוזה ע"י התובעת. 18. במידה והתשובה חיובית יש לבחון מהם הנזקים שנגרמו לתובע עקב אותה הטעייה. דיון המצג במסמכי המכרז- האם מהווה הטעייה 19. חוברת המכרז, מכרז מספר חי/42/2000 הגדירה את תנאי המכרז, שני הצדדים הגישו החוברת כמוצג מטעמם, (ת/2, נ/1). בכותרת התנאים נקבע כי המכרז מתייחס לשטח של 293 מ"ר "בערך" ותחת הכותרת "מספר יח"ד" נרשם 6. 20. המינהל סקר בעמוד הראשון לחוברת המכרז את פרטי התוכניות החלו על המגרש אך הוסיף בצורה מודגשת "באחריות המציע לברר ולבדוק ברשות המקומית את כל הנתונים הרלבנטים לתכנון הן ביחס לתוכניות החלות על המגרש ובשטחים הגובלים בו והן ביחס לכל מידע אחר, לרבות תיק מידע של הרשות המקומית והתנאים להיתר הבניה", נושא זה שב ומופיע באותו נוסח גם בנספח ב' למכרז. 21. באותו עמוד אף מובהר בהדגשה לתובעת כי הגוש בו כלולה החלקה לא מוסדר "ועלול לחול שינוי בגבולות החלקה ובגודלה", לנושא זה יש התייחסות מפורטת גם בסעיף 11 להסכם החכירה שהיווה נספח לאותו מכרז. 22. המתכננת מטעם המינהל הגב' אורי סגיב הבהירה נושא זה היטב בתשובתה כמתואר בעמ' 25: "מאחר שהמצב התיכנוני כאן לא היה ברור לחלוטין, לכן ציינו את כל התוכניות כי עיירית חיפה לא יכלה להגיד חד משמעית מה בדיוק ניתן היה לבנות ולכן ציינו את כל התוכניות ובסופו של דבר זה יוכרע רק שייהיה היתר או שיצטרכו הקלה וייתכן והקלות נוספות ובגלל שיש תוכניות ישנות וחדשות ותוכנית מופקדות אין שום תוכנית שמאושרת ממש אז הסבירות שיצטרכו להגיע לועדה המחוזית ולבקש היתר בניגוד לתוכניות מופקדות". 23. עיון במסמכי המכרז לא מצביע על הטעיה כלשהי, המינהל היפנה את התובעת בטרם תציע הצעה לבחון ברשויות התכנון שהם המקור הנכון לקבלת המידע, את אפשרויות הבנייה. לא נפל פגם כלשהו במצגים המפורטים בתנאי המכרז ומאחר וזו טענתה היחידה של התובעת דין תביעתה להדחות. 24. חוברת המכרז אינה יכולה לשמש תחליף למידע באשר לניצול הבניה, מידע שנמצא ברשויות התכנון ודוגמא לצורך בבירור ספציפי (ולא בדיעבד) ניתן למצוא בתשובת מנהל התובעת מר גורביץ כמתואר בעמ' 12 שורה אחרונה: "ש. האם אתה ער לכך שקיימת סתירה בעניין אחוזי הבנייה שנמצאים בין התוכניות השונות למשל תוכנית חפ429 אחוז הבנייה זה 140 ובתוכנית השנייה 110 ובתוכנית השלישי 120 האם היית ער לכך? ת. כן אני רואה שכתוב אז כנראה שהייתי ער לזה". חזקה על התובעת שהיתה ערה לסתירה באחוזי הבניה כי בחנה היטב את הנתונים וחיפשה התשובה לסתירה אצל רשויות התכנון. חיפוש המנתק כל קשר סיבתי בין מסמכי המכרז והמינהל לבין טענות התובעת. 25. חשוב להדגיש כי התובעת הסתירה בתביעתה או בתצהירו של מר גורביץ עובדה מהותית, בדיקה שערכה בעיריה בטרם הגשת הצעתה במכרז כמתואר מפיו של מר גורביץ בעמ' 16 "אמרתי שהיינו בעירייה עם התוכניות והחוברת והם אמרו שהתוכניות בעירייה תואמות לתוכניות בחוברת". מאחר והתובעת טוענת כי בפועל לא איפשרו לה ועדות התכנון לבנות בהתאם לאמור במסמכי המכרז את טענותיה עליה להפנות טענותיה לבודק שבדק הנתונים מטעמה או למי שהציג לו לכאורה נתונים שגויים בעיריה. 26. אם טוענת התובעת כי אין היא יכולה לבנות בקו בנין מסוים או אין יכולה לנצל בניה בשטח של 410 מ"ר או כי לא ניתן לבנות 6 יחידות דיור במגרש, עליה היה להציג באמצעות מומחה מטעמה מהו המצב התכנוני הקיים במגרש, מה מותר לה לבנות ומה הקשר בין מגבלה זו או אחרת לתנאי המכרז, חוות דעת שכזו לא הוצגה מטעם התובעת. 27. חיזוק לכך ניתן למצוא בהתנהגות התובעת לאחר זכייתה במכרז, התנהגות שאינה התנהגות של מי שנפל קורבן לכאורה למעשה הטעייה. 28. ביום 19.11.00 כחצי שנה לאחר זכיית התובעת במכרז היא פנתה למינהל בבקשה (ת/8) לרכוש את המגרש מהמינהל, אין במכתב ולו ברמז ביטוי לטעות, הטעייה או למצג כלשהו הקשור במינהל ואשר עליו הסתמכה לכאורה התובעת. לו היתה טענתה של התובעת אמיתית הייתי מצפה לכל המאוחר באותו שלב כי התובעת תבקש לבטל העיסקה בשל אותו מצג מטעה לכאורה. לא רק שבקשה שכזו לא מוזכרת בת/8, גם כותב המכתב מנהל התובעת מר עופר גור לא בא להעיד ולהחקר על מניעי כתיבת מכתבו. 29. יצויין כי מטעם התובעת העיד המנהל מר גורביץ אלא שעדותו הינה עדות בע"פ בניגוד למסמכים בכתב- מסמכי המכרז עליהם חתומה התובעת. מר גורביץ בעדותו בע"פ ניסה לסתור התחייבויות התובעת במסמכי המכרז, בעדותו הבלתי משכנעת הוא לפתע הוסיף טיעונים שאף סתרו את תצהירו והדבר בלט באשר לשאלה מהו השטח שהוצע לבניה במכרז. ב"כ המינהל הראה למנהל התובעת כי על פי מסמכי המכרז כל תוכנית נוקבת בשטח שונה ואפנה לעמ' 15: "ת. 410 מטר סעיף 1. ש. לגבי סעיף 2 רשום 322, סעיף 3 351? ת. אני הלכתי עם השאלה הזאת למינהל ושם נאמר לי כי השטח שאוכל לרכוש הוא 410 מטר. ש. מי אמר לך דבר כזה? ת. גב' יפית לא זוכרת את שם משפחתה. ש. בסעיף 10 לתצהירך אתה אומר משהו שונה במעט. אתה אומר שיפית בלוך חזרה בפניו על נתוני התנון בחוברת המכרז. החוברת מראה שלל תוכניות. ת. היא אמרה בפירוש שבמקרה הזה נוכל לבנות 410 מ"ר. ש. למה זה לא הובא לידי ביטוי בתצהיר? ת. לא ראיתי צורך. חשבתי שתביאו את גב' יפית שהיא תצהיר". הכיצד מר גורביץ לא מזכיר ולו ברמז בתצהירו מצג כה מהותי, למרות שבסעיף 10 לתצהירו הוא מתייחס לשיחה שערך עם הגב' בלוך תוך השמטה תמוהה של עיקר השיחה לו היתה כזאת. 30. גם אמירתו של מר גורביץ "אם אני אגיד לך שבדיוק ידעתי מה אני הולך לבנות שם זה לא נכון..." (עמ' 15) אינה מתיישבת עם טענת הטעייה. לכך אוסיף כי התובעת הביאה לעדות את מנהלה כעד יחידי בעל אינטרס בתוצאת המשפט, אך נמנעה מלהביא לעדות את האדריכל שטיפל בענינה בנושאים שבמחלוקת. ר' עדות מר גורביץ כמתואר בעמ' 16: "ש. אם העירייה אישרה שהדברים נכונים מה מונע ממך לבנות? ת. אנחנו הלכנו לאדריכל שיכין תוכניות וברגע שהאדריכל התחיל לעשות את התוכנית ואז הוא קרא לי ואמר לי ששום דבר לא מתאים אחד לשני והוא אמר שאוכל לבנות פחות מ - 200 מטר לפי נתוני המגרש וזהו". 31. מעדות האדריכל של התובעת ניתן היה ללמוד מה היו המצגים שהוצגו בפניו ע"י המינהל וע"י ועדת התכנון, האם ידעו התובעת או מי מטעמה על מגבלות ניצול המגרש כבר בעת הצעת ההצעה ומה מהות המגבלה המונעת מהתובעת לבנות על פי מסמכי המכרז ואפנה בנושא זה לשאלה מהותית שנשאל מר גורביץ כמתואר בעמ' 17 שלא זכתה למענה עיניני: "ש. הבעיה השנייה שיש לי עם תשובתך היא שכאשר אני מנסה לברר איתך מדוע אתה לא יכול לבנות אין לך כלים להענות לי כי אתה לא איש מקצוע ולא מומחה. יש סיבה מדוע לא הבאת את האדריכל שיסביר מה היתה הבעיה? ת. לא, אין שום סיבה. לא מצאתי לנכון להביא לכאן את האדריכל שזה גם לא בחינם ולחילופין הוא נתן תוכניות שמופיעות בתיק... ש. סעיף 19 לתצהיר שלך - סעיף 19. 1. לא ניתן לבנות 6 יחידות דיור, על סמך מה אתה אומר את זה? ת. על סמך נתוני האדריכל. ש. יש לך חוות דעת שהוא נתן לך, אתה יכול להראות לנו? ת. היה מכתב... ש. בכל זאת כזה דבר בכתב לא צורף לתצהירך ומה שצורף זה רק תוכניות של אותו אדריכל לאחר עניין האיחוד. האם יש מכתב שהוא שלח לך או תוכניות אחרות שהוא אומר לך "תשמע אי אפשר לבנות כאן את מה שאתה רוצה לעשות". ת. לא. הוא פשוט הראה לי בתוכנית בסקיצה שאין באפשרותנו לבנות מה שנאמר בחוברת. ש. יש לך את הסקיצה? ת. לא כאן. במקביל הוא אמר שהטעו אותנו". 32. אי הבאת עד מפתח זה לעדות יוצרת חזקה כי עדותו היתה לחובת התובעת ו"חסכון" בכסף שמביא גם ל"חסכון" בראיות, מותיר את עדותו של מר גורביץ לעדות יחידה שאין בה כדי להרים את הנטל המוטל על התובעת. 33. גם מהנדס בשם חיים ספקטור בדק עבור התובעת נתונים ואף הוא לא הובא לעדות ולא הועמד למבחן החקירה הנגדית ואפנה בענין זה לדברי מר גורביץ כמתואר בעמ' 12 לפרוטוקול: "ש. אני מבין שזה הפרוייקט הראשון ורשמת גם האחרון (סעיף 6 לתצהירך). האם מלבדך פעל עוד מישהו מטעם התובעת בכל הנושא של בירור הפרטים הכלולים במכרז? ת. פעל כן. אני פעלתי, הבן שלי עופר גור, והיה איתנו גם מהנדס שקוראים לו חיים ספקטור. ש. יש סיבה מיוחדת מדוע לא צורף תצהיר אותו מהנדס או תצהיר בנך במסגרת הראיות שהיגשתם? ת. אני לא רואה מדוע. מה שביקשו זה מה שהבאתי.... ש. את התוכניות בדקת ונתת למהנדס מטעמך גם לבדוק? ת. כן. ש. האם המהנדס מטעמך מצא שמשהו מהנתונים המצויינים לא נכונים? ת. לא, הוא לא מצא". אם הנתונים נמצאו נכונים על מה מלינה התובעת? 34. התובעת מפנה למכתבו של מר ויקטור פילרסקי ממחלקת התכנון במינהל, (ת/25). דעתו האישית של מר פילרסקי אינה רלבנטית וגם הצעתו לפתרון אינה מחייבת בתיק זה. אין לי ספק כי ניצול זכויות הבניה הינו נושא מהותי מבחינת מציע ההצעות במכרז לרבות התובעת, אך אין התובעת יכולה "לגלגל" האחריות בגין מחדליה באם היו כאלה לפתחו של המינהל. אם לא בדקה התובעת כראוי את היקף ניצול הזכויות בועדות התכנון אין לה אלא להלין נגד עצמה ואם בדקה אין היא זכאית להביא בדיעבד לביטול עיסקה בה התקשרה מרצון טוב וחופשי (לאחר ביצוע הבדיקות המתאימות). 35. למעלה מן הצורך אבהיר כי באשר לנזקים הנתבעים, לצד סכומים פעוטי ערך כגון סכום של 250 ש"ח ששילמה התובעת עבור רכישת חוברת המכרז תבעה התובעת 200,000$ בגין מניעת רווח אלא שמרכיב נזק משמעותי זה לא נתמך בראיה כלשהי. מנהל התובעת כעד יחידי שאינו עד מומחה, אינו יכול להעיד באשר לעלות בנייה ללא נתונים ואסמכתאות ואפנה לתשובתו כמתואר מפיו בעמ' 21: "ש. סעיף 43.1. לתצהירך. "עלות בנייה" לפי 500 דולר למ"ר 450 מ"ר מאיפה הנתון הזה? ת. הנתון הזה מכך שהוסבר לנו על ידי האדריכל שי שעוד ממדים ומרפסות שמוספים את זה לא על חשבון הבנייה אלא בנוסף". 36. ללא עדותו של האדריכל או מומחה אחר לא הוכח מרכיב הנזק העיקרי עליו מבוססת התביעה. סיכום 37. לאור האמור לעיל הנני דוחה התביעה נגד הנתבע. 38. בשל אי הגשת סיכומי הנתבעת למרות הזמן הרב שחלף לא מצאתי לנכון לפסוק הוצאות משפט לזכות הנתבעת. מכרזביטול מכרזהטעיה