ביטול הקצאת מקרקעין ללא תמורה

להלן פסק דין בנושא ביטול הקצאת מקרקעין ללא תמורה:

פסק דין

זוהי עתירה לביטול הקצאת מקרקעין, אשר הוקצו ע"י משיבים 1 ו-2 למשיבה 3, ללא תמורה, לצורך "הקמת בית הליכות עם ישראל שישמש בית כנסת, חדרי הרצאות, חדרי מחקר, אולם כינוסים, כולל ללימודי תורה, חדרי לימוד, חינוך ותרבות ופעילויות נוספות לצרכי הקהילה" (ר' סעיף 2.2 לחוזה החכירה במסגרתו הוקצו המקרקעין, נספח ג' לעתירה).

ביטול ההקצאה מתבקש בעיקר מן הטעם שבניית המבנה טרם הושלמה והמקרקעין אינם משמשים לייעוד לשמם הוקצו, מזה כ-8 וחצי שנים.

העובדות
1.     העותרים מס' 1-13 הינם תושבי קרית אונו, וחלקם, כך לטענתם, גרים בסמוך למקרקעין שביטול הקצאתם מתבקש בעתירה זו.
     העותר מס' 14 הינו תושב גבעת שמואל המתעתד לגור בקרית אונו.

     העותרים מס' 15-19 הינם חברים בעותרת מס' 18, סיעת שינוי במועצת העיר קרית אונו.
העותר 1 הינו יו"ר סניף שינוי בקרית אונו והעותרת 3 היתה מועמדת מס' 7 ברשימת שינוי למועצת העיר בבחירות 2003 (ר' סעיף 37 לתגובת משיבה 3).

     העותרים 15 ו-19 הם חברי מועצת העיר קריית אונו.
העותרים 15-17 חברים בועדה המרחבית לתכנון ובניה קרית אונו, כאשר העותר 15 משמש גם כממלא מקום בועדה המחוזית לתכנון ובניה ת"א.

2.     במהלך שנת 1997 הקצתה משיבה מס' 1 למשיבה מס' 3 את המקרקעין הציבוריים הידועים כמגרש בשטח של 3.6 דונם בגוש 6490, ומהווים חלק מחלקות 17, 18 ו-19 (להלן: "המקרקעין"), וזאת לשם "הקמת בית הליכות עם ישראל שישמש בית כנסת, חדרי הרצאות, חדרי מחקר, אולם כינוסים, כולל ללימודי תורה, חדרי לימוד, חינוך ותרבות ופעילויות נוספות לצרכי הקהילה..." (סעיף 2.2 לחוזה החכירה, נספח ג' לעתירה).
העתק מפרוטוקול ישיבת מועצת העיר מיום 22.7.97, בו אושרה ההקצאה צורף כנספח ב' לעתירה.

3.     ביום 19.8.97 נחתם חוזה חכירה בין משיבה 1 למשיבה 3 במסגרתו הוקצו המקרקעין (נספח ג' לעתירה), ובדצמבר 1997 אושר חוזה החכירה על ידי משיב פורמאלי 4, כנדרש על פי דין (ר' סעיפים 4-5 לתגובת משיבים פורמאליים 4-5 לבקשה לצו זמני ור' סעיף 8.2(א) לעתירה).

4.     ביום 15.2.05 הוגשה העתירה נשוא פסק דין זה.
במקביל להגשת העתירה הוגשה גם בקשה לצו ביניים (בש"א 30555/05).
הבקשה לצו ביניים נמחקה ביום 9.3.05, על פי החלטתו של כב' השופט ע. פוגלמן, מהנימוקים המפורטים שם.

דיון
5.     טענתם המרכזית של העותרים היא כי מאחר והמקרקעין אינם משמשים לייעודם למעלה מ - 8 וחצי שנים, יש לבטל את הקצאתם.

6.     העותרים מפנים לנוהל הקצאת קרקעות ומבנים ללא תמורה או בתמורה סמלית אשר פורסם במסגרת חוזר מנכ"ל מס' 5/2001 (להלן: "נוהל ההקצאות", נספח ט' לעתירה), כבסיס הנורמטיבי לפיו יש לבחון ולהחליט בדבר הקצאת מקרקעין ציבוריים.

סעיף 5 ו' לנוהל ההקצאות קובע כי "הגוף המקבל את הקרקע יחויב בפיתוחה בהתאם לתנאי ההקצאה וכפוף לכל דין - תוך 3 שנים".
עוד קובע סעיף זה כי "אם בתום 3 שנים טרם הושלם פיתוח הקרקע כאמור, תחזור הקרקע לידי הרשות המקומית" (ההדגשות אינן במקור - ש.ג).
     לטענת העותרים, מכוח סעיף זה לנוהל ההקצאות, על הקצאת המקרקעין להתבטל, ועל המקרקעין להיות מוחזרים למשיבה 1.

     אלא שחוזר מנכ"ל 6/2002 שעניינו תיקונים והבהרות לנוהל ההקצאות, מדגיש כי נוהל ההקצאות "אינו חל רטרואקטיבית על התקשרויות להקצאת קרקע שאושרו על ידי מועצת הרשות המקומית טרם פרסום הנוהל. לפיכך עסקאות להקצאת קרקע אשר אושרו על ידי מועצת הרשות המקומית לפני 1.10.01 גם אם עדיין לא אושרו על ידי שר הפנים, לא יחול עליהן הנוהל..." (צורף לתגובת משיבים פורמאליים 4-5 לבקשה לצו זמני).

מאחר והקצאת המקרקעין נשוא העתירה אושרה הן ע"י העירייה והן על ידי שר הפנים בשנת 1997 היינו, עובר לפרסום נוהל ההקצאות, הרי שהנוהל אינו חל עליהם.
לפיכך דינן של טענות העותרים בהתייחס לנוהל זה להידחות.

7.     עוד מפנים העותרים לחוזה החכירה במסגרתו הוקצו המקרקעין למשיבה 3.
בסעיף 2.2 לחוזה החכירה הובהרה מטרת החכירה והיא "הקמת בית הליכות עם ישראל שישמש בית כנסת, חדרי הרצאות, חדרי מחקר, אולם כינוסים, כולל ללימודי תורה, חדרי לימוד, חינוך ותרבות ופעילויות נוספות לצרכי הקהילה, במבנה שיוקם על-ידי החוכר על המגרש... ולא לשום מטרה אחרת לרבות פעילות עסקית ומסחרית למטרות רווח ופעילות פוליטית מפלגתית כל שהיא".

חוזה החכירה מאפשר למשיבה 1 לבטל את חוזה החכירה באם "החוכר אינו משתמש במגרש ובמבנה שבנוי עליו לאותה מטרה שלשמה הוקצה לו המגרש על ידי העירייה" (ההדגשה אינה במקור - ש.ג) (ר' סעיף 14.1 לחוזה החכירה ור' גם סעיף 3.1 לחוזה).

העותרים מפנים גם לסעיף 10.5 לחוזה החכירה לפיו "החוכר מתחייב להפעיל ולהשתמש בנכס בהתאם למטרת החכירה באופן רצוף במשך כל תקופת החכירה" ו"הפסקת השימוש בנכס על-ידי החוכר לתקופה העולה על 24 חודשים מהווה הפרה יסודית של החוזה".

לטענת העותרים, זכותה של העירייה לביטול ההקצאה מכוח חוזה החכירה עולה כדי חובה, לאור משך הזמן הרב שחלף ממועד ההקצאה, ולאור האינטרס הציבורי לפיו מקרקעין ציבוריים ישמשו את הציבור ולא יעמדו בלא שימוש.
לטענת העותרים, חוזה החכירה לא היה מאושר אם העירייה לא היתה דואגת להגן על זכויותיה כפי שעשתה, ולא ניתן לסטות מהוראותיו של חוזה החכירה לאור תכליתו להגן על האינטרס הציבורי לשימוש במקרקעין הציבוריים.

8.     ההחלטה האם צד לחוזה מול הרשות הפר את חובותיו מכוח החוזה וכי משום כך יבוטל החוזה, היא של הרשות אשר התקשרה בחוזה.
בית המשפט אינו שם את עצמו בנעלי הרשות, וככלל ימעט בית המשפט להורות לה לבטל חוזה בו התקשרה עם צד שלישי.
קביעה של בית המשפט לפיה חובה על רשות ציבורית לבטל הסכם במסגרתו התקשרה עם גוף שלישי תעשה רק אם החלטה זו אינה סבירה, או נפל בה פגם המצדיק את התערבותו של בית המשפט.
(ר' עת"מ (ב"ש) 315/02 פרץ בוני הנגב - האחים פרץ בע"מ נ' מינהל מקרקעי ישראל ואח', בעמ' 9-10).

בנסיבות העניין שלפנינו לא מצאתי כי אי עמידתה של משיבה 1 על זכותה לביטול ההקצאה מכוח החוזה השלטוני עולה כדי חוסר סבירות, וכי ראוי שבית משפט זה יורה לה לבטל את ההסכם.

9.     הקצאת המקרקעין נשוא העתירה נעשתה בשנת 1997 ומאז נבנה שלד במבנה על המקרקעין (ר' נספח א' לעתירה).
במהלך השנים בהן נבנה המבנה הוצאו כנגד הבנייה במקרקעין שני צו הפסקת עבודה שיפוטיים בגין חריגות בנייה (ר' נספחים ד/1 וד/2 לעתירה מיום 9.8.01 ומיום 21.4.02 בהתאמה) וביום 21.1.04 נדרשה משיבה 3 להגיש תכנית מתוקנת התואמת את מצב הבנייה בפועל.
ביום 25.10.04 הגישה משיבה 3 בקשה להיתר על מנת להכשיר את חריגות הבניה שבוצעו, אולם זו נתקלה בהתנגדויות, בין היתר מטעם העותרים (ר' נספחים ו/2-ו/4 לעתירה).
ביום 8.8.05 החליטה מליאת הועדה המרחבית לתכנון ובניה אונו ליתן היתר המכשיר את חריגות הבניה במקרקעין (ר' פרוטוקול הדיון מיום 16.10.05 ור' גם סעיף 2 לסיכומי משיבה 3).
ערר שהוגש על ידי מי מהעותרים על החלטה זו מיום 8.8.05, הוחזר לוועדה המרחבית לתכנון ובניה אונו וזו שבה ואישרה ביום 14.10.05 את היתר הבניה.
על החלטה זו לא הוגש ערר ולפיכך מדובר בהחלטה סופית (ר' סעיף 2 לסיכומי משיבה 3).
לפיכך, נכון למועד זה יש בידיה של משיבה 3 היתר להשלמת בנית המתחם במקרקעין נשוא העתירה.

10.     נסיבות העניין הן, אם כן, כי במהלך 8 השנים מאז ההקצאה נבנה שלד המבנה, וכיום הליכי בניית המבנה על המקרקעין נמצאים בשלב מתקדם.
בנסיבות אלה, הגם שחלפו 8 שנים ממועד ההקצאה והליכי הבניה טרם הסתיימו, החלטת העירייה שלא לבטל את הקצאת המקרקעין אינה בלתי סבירה, ולא מצאתי מקום להתערב בה.

11.     לטענת משיבים 1-2 עיכוב הבנייה והשלמתה התארכו, בין היתר, בשל חוסר בתשתיות כגון תיעול, ביוב, תכנון כבישים וכו'.
     טיעון זה תומך אף הוא בהחלטת משיבה 1 שלא לבטל את הקצאת המקרקעין למשיבה 3, וגם משום כך לא מצאתי מקום להתערב בהחלטה זו של משיבה 1.

12.     לטענת העותרים חובתה של משיבה 1 לבטל את ההקצאה מתחייבת מעקרון השוויון, אשר חל ביתר שאת ביחס למשאב קרקע שהוא משאב מוגבל.

דין טענה זו להידחות.
     העותרים אינם תומכים ומבססים את טענתם לפיה משיבה 1 "נוהגת יחס שונה כלפי העמותה ומפלה אותה לטובה ביחס לאחרים" (סעיף 17(ד) לסיכומים). לפיכך טענת העותרים להפליה ולהפרת חובת הרשות לנהוג בשוויון לא הוכחה.
     גם העובדה לפיה המקרקעין הציבוריים נשוא העתירה יכולים לשמש למטרה ציבורית אחרת אין די בה כדי לבסס טענה לפגיעה בעיקרון השוויון, בהינתן השיקולים שפורטו בפסק דין זה.

13.     בסיכומיהם מפנים העותרים לסעיף 9 לעתירתם, בו פורטו בהרחבה פגמים מהותיים, כך לטענת העותרים, אשר נפלו בהחלטה להקצות את המקרקעין למשיבה 3.
     פגמים אלו מהווים לטענתם שיקול נוסף לביטול ההקצאה.

     עתירה זו עניינה החלטתה של משיבה 1 שלא לבטל את ההקצאה, ואין עניינה של עתירה זו בהחלטה להקצות את המקרקעין, אשר נתקבלה בשנת 1997 (ור' בעניין זה סעיף 14(ה) לסיכומי העותרים).
     לפיכך אין מקום לדון בפגמים הנטענים בהחלטה להקצות את המקרקעין, שהתקבלה לפני כ 8 וחצי שנים, ותקיפתה של החלטה זו לוקה בשיהוי ניכר ודינה להידחות.

14.     מאחר וקבעתי כי דין העתירה להידחות לגופו של עניין, לא מצאתי מקום להידרש לטענות המשיבים באשר למיהות העותרים, המניעים הפוליטיים אשר ביסוד הגשת העתירה ואי גילויים של אלה, אשר לטענת המשיבים, עולים כדי חוסר תום לב והעדר ניקיון כפיים.
מאותו הטעם אין צורך להידרש גם לטענותיהם של המשיבים באשר לשיהוי בהגשת העתירה.
יחד עם זאת אציין כי אין העתירה לוקה בשיהוי.
העתירה הוגשה במועד בו סברו העותרים כי אין מקום יותר לאפשר למשיבה 3 להוסיף ולהחזיק במקרקעין ויש לחייב את משיבים 1 ו-2 לפעול לביטול ההקצאה.
אין מדובר בתקיפת החלטה שניתנה במועד מסוים אלא בתקיפה "העדר החלטה" של משיבים 1 ו-2 כנגד משיבה 3.
משהמתינו העותרים עד שתעבור תקופה "סבירה" לשיטתם, אין בכך שיהוי.

15.     סיכום
משיבה 1 החליטה להקצות את המקרקעין למשיבה 3, ועל אף שחלפו 8 שנים ממועד ההקצאה וטרם הסתיימו הליכי הבנייה, ולמרות הזכות שנתונה לה מכוח חוזה החכירה, לא מצאה משיבה 1 לבטל את הקצאת מקרקעין אלה.
     כאמור, ההחלטה באם צד לחוזה מול הרשות הפר את חובותיו מכוח החוזה וכי משום כך יש לבטל את החוזה היא של הרשות אשר התקשרה בחוזה. ככלל, בית המשפט לא יתערב בהחלטה זו ולא יורה לרשות לבטל חוזה בו התקשרה עם צד שלישי, אלא אם החלטה זו אינה סבירה או נפל בה פגם.
אשר על כן ולאור נסיבות העניין - משך העיכוב, הסיבות לעיכוב והשלב בו נמצאים הליכי הבנייה כיום - לא מצאתי כי החלטתה של משיבה 1 אינה סבירה, וכי יש מקום להתערבותו של בית המשפט בהחלטה זו.

16.     אין בפסק דין זה כדי לשלול הגשת עתירה נוספת אם משיבה 3 לא תסיים את בניית הפרויקט ואם המקרקעין לא ישמשו את ייעודם תוך זמן סביר.
     סבירות המועדים ושאר התנאים ייבחנו, אם יהיה בכך צורך, בעתירה שתוגש, אם תוגש.

17.     אשר על כן העתירה נדחית.
     בנסיבות העניין אין צו להוצאות.





לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. השבחה במקרקעין

  2. הונאות מקרקעין

  3. רגולציה קרקעית

  4. הליכי הסדר מקרקעין

  5. מניעת מעבר במקרקעין

  6. מועד רכישת מקרקעין

  7. סעיף 33 לחוק המקרקעין

  8. סעיף 10 לחוק המקרקעין

  9. שווי רכישה של מקרקעין

  10. צו תפיסת חזקה במקרקעין

  11. חוק המקרקעין, תשכ"ט-1969

  12. בניה במקרקעין לא מוסדרים

  13. רשות מכללא לשימוש במקרקעין

  14. התיישנות במקרקעין מוסדרים

  15. בקשה לבניית מבנה חדש במקרקעין

  16. נטיעה במקרקעי הזולת ללא רשות

  17. הגנה על מחזיק במקרקעין בפועל

  18. מכירת מקרקעין על ידי מלכ''ר

  19. פטור בחילוף זכויות במקרקעין

  20. תחולת הדין הירדני על מקרקעין

  21. שבט טראבין - זכויות במקרקעין

  22. זכויות במקרקעין רשומים על סבים

  23. תביעות סותרות במקרקעין לא מוסדרים

  24. תקנות המקרקעין (אגרות), תשל''ה-1974

  25. בקשה לקבוע בעלות על זכויות במקרקעין

  26. תביעה לפי פקודת הסדר זכויות במקרקעין

  27. חוק המקרקעין (תיקון מס' 2), תשל"ג-1972

  28. חוק החכרת מקרקעין (הוראות-שעה), תשי"ט-1959

  29. חוק להסדר תפיסת מקרקעים בשעת-חרום, תש"י-1949

  30. תקנות המקרקעין (פטור מיוחד מאגרה), תשל''ג-1972

  31. חוק עסקאות במקרקעין (קיום מצוות שמיטה), תשל"ט-1979

  32. מי שאין לו זכות במקרקעין לא בא בגדר "הרואה עצמו נפגע"

  33. תקנות הסדר זכויות במקרקעין (הליכי הסדר וסדרי-דין), תשל''ג-1972

  34. תביעת מדינת ישראל להכריז כבעלים של מקרקעין בלתי מוסדרים ברמת הגולן

  35. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון