רישום שתי יחידות מגורים נפרדות בבית משותף

לפני תביעה אשר בסיסה בהתקשרות בין הצדדים לגבי דירה ברחוב פלורנטין בתל-אביב. כללי וכתבי טענות 1. הנתבעת מס' 1 (להלן: "החברה"), העוסקת בנדל"ן, רכשה בשנת 2000 בניין אשר ברחוב פלורנטין פינת רחוב בנבנישתי בתל אביב (להלן: "הבניין"), מתוך כוונה לשפצו, לבצע בו בנייה נוספת ולמכור את הדירות לרוכשים שונים. 2. לצורך האמור התקשרה החברה (שאינה חברה קבלנית) עם קבלן, בהסכם מיום 3.12.01 (נספח א' לתצהיר הנתבע). היתר בנייה ניתן בסמוך לכך (נספח ב' לתצהיר הנתבע). 3. על מנת לסבר את האוזן יצויין כי בעת רכישתו על ידי החברה, היו בבניין קומת קרקע (ובה חנויות ודירה אחת) ושתי קומות מעל קומת הקרקע (ובהן שתי דירות לכל קומה, כשהקומה האחרונה היתה למעשה קומה חלקית). לאחר סיום הבנייה, כולל הבניין ארבע קומות מעל קומת הקרקע (או בניסוח אחר, שלוש קומות מעל קומה א', עמ' 90 ש' 12- 25 לפרוטוקול), כשיש בקומות העליונות חמש עשרה יחידות דיור (עמ' 8 לחוות דעת מומחה בית המשפט). 4. ביום 7.4.02 נכרת הסכם בין התובע לבין החברה, במסגרתו רכש התובע מהחברה דירה בקומה א' (מעל קומת קרקע) בבניין. דירת התובע מכונה גם דירה מס' 4. הסכם המכר צורף כנספח ג' לתצהיר התובע (להלן בהתאמה: "ההסכם" או "הסכם המכר" ו- "הדירה" או "הנכס"). 5. הנתבע 2 (להלן: "הנתבע"), מנהלה של החברה ובעל שליטה בה, ערב אישית לכל התחייבויות החברה לפי ההסכם. 6. במסגרת כתב התביעה טוען התובע כי החברה הפרה כלפיו את הסכם המכר במספר סוגיות, כי בוצעו כלפיו מצגים שקריים במסגרת המו"מ, וכי בשל אלה הוא זכאי לסעדים להם עתר. בפרט טוען התובע כדלקמן: א. מהנכס אותו רכש מהחברה נגרע "שטח עיקרי" של 13 מ"ר - הנכס אמור היה לכלול גם "חלל תכסית" של חדר מדרגות ישן אותו אמורה היתה החברה להרוס. החברה לא הרסה את חדר המדרגות ואף הודתה כי אינה יכולה להצמיד את השטח הנזכר לדירה, אף שהתובע שילם בגינו תמורה מלאה. ב. החברה הפרה את התחייבותה לפצל את הדירה ולרשום אותה ע"ש התובע בלשכת רישום המקרקעין כשתי יחידות מגורים נפרדות בבית המשותף. ג. החברה הפרה את התחייבותה החוזית לרשום את זכויותיו של התובע בנכס עד ליום 7.4.05. ד. החברה לא רק גרעה שטח שאמור היה להיות חלק מהנכס אותו רכש התובע אלא גם השתמשה לצרכיה במבואה אשר מהווה חלק משטחו של התובע, וללא הסכמתו העבירה על קירות המבואה קווי חשמל ותקשורת גלויים. 7. הסעדים להם עתר התובע בכתב התביעה הינם: א. סך כספי של 537,000 ₪ למועד הגשת התביעה. ב. צו עשה להסרת קווי התשתית העוברים בשטח המבואה. ג. צו הצהרתי כי על הנתבעים לשלם לתובע דמי שימוש ראויים בסך 1,114 ₪ לחודש עבור 16 מ"ר בהם עוברים קווי תשתית, החל מיום 10.6.08 (מועד חוו"ד מטעם התובע) ועד להסרה. 8. במסגרת כתב ההגנה (המקורי והמתוקן) דוחים הנתבעים את טענות התובע, מכחישים קיומם של מצגי שוא או הפרות, ומעלים את גרסתם שלהם בענין הסוגיות השנויות במחלוקת. 9. האמור אינו אלא רקע כללי בלבד. פרטי טעוני הצדדים יובאו להלן במידת ובהתאם לצורך. 10. להשלמת התמונה יצויין כי במהלך חייו של ההליך מכר התובע את הדירה, בהסכם מיום 1.3.11 (כאשר הנכס הנמכר אינו כולל את שטח ה"תכסית") (מוצג במ/1). הערות דיוניות 11. לאחר שהוגשו מטעם הצדדים ראיות ובהן חוות דעת של מומחים, מינה בית המשפט מומחה (שמאי) מטעמו, מר חיים גלנצר (להלן גם: "המומחה"). במעמד הצדדים ובהתייעצות (דיון מיום 12.7.10) נוסחו שאלות מדוייקות שהופנו למומחה, על מנת למקסם את תוצאות המינוי. 12. לאחר שהוגשה חוות דעתו של מומחה בית המשפט (חוות הדעת נערכה ביום 17.3.11; תשובות לשאלות הבהרה נתקבלו ביום 7.7.11) ובשים לב לתקנה 136 לתקנות סדר הדין האזרחי, תשמ"ד - 1984, הגיש הנתבע כתב הגנה מתוקן. התובע הגיש בקשה למחיקת מסמך זה, בטענה כי הופיעה במסגרתו טענה חדשה ולפיה הוא קיבל בממכר טובת הנאה בדמות 7 מ"ר, אותה יש לקזז מכל סכום שיגיע לתובע. בהחלטה מיום 2.6.11 נקבע, בין השאר, כי ככל שהטענה המופיעה בסעיף 35 לכתב ההגנה המתוקן לא נזכרה קודם לכן בהליך (והצדדים רשאים לטעון לכך בסיכומיהם), הכללתה בכתב ההגנה המתוקן אינו בגדר היתר להעלאתה. 13. בשלב שמיעת הראיות מצאו לנכון הצדדים לזמן לחקירות את העדים המומחים מטעמם, למרות קיומה של חוות דעת מומחה בית משפט. שני בעלי הדין נחקרו וכן זומנו ונחקרו, כאמור, השמאי מטעם התובע מר אהרון בוץ והשמאי מטעם הנתבע מר גיא עמית. מומחה בית המשפט לא זומן ולא נחקר, על המשתמע מכך. 14. יוער כי הצדדים ניהלו הליכי גישור באמצעות שני מגשרים (עורכי דין) מתחום המקרקעין, אך אלה לא צלחו. גם מגעים לאחר שמיעת הראיות, לא הבשילו לכדי הסכם. משכך, אין אלא ליתן פסק דין בהליך. 15. ההפניות להלן הן הפניות לפרוטוקול ישיבת ההוכחות, אלא אם מצויין או משתמע אחרת. סדר הדיון 16. בפתח הדיון נבחן האם הוכח כי החברה או הנתבעים הפרו התחייבות או כשלו באורח אחר בענין הסוגיות השנויות במחלוקת (שטח התכסית ופיצול הדירה בפרט). לאחר שיתקבל מענה בענין זה, נפנה, במידת הצורך, לבחינת סוגיית הוכחת הסעדים המתבקשים. התכסית/שטח המריבה 17. התובע טוען כי הנתבעים הפרו את התחייבותם כלפיו בענין גודל הנכס וכי מהנכס אותו רכש נגרע "שטח עיקרי" של 13 מ"ר, שהוא "חלל תכסית" של חדר מדרגות ישן אותו אמורה היתה החברה להרוס. 18. כרקע לדיון בסוגיה זו נבהיר, כי קודם לפעולות השיפוץ והבנייה בבניין, היתה לבניין כניסה מהחזית אשר פונה לרחוב פלורנטין, באמצעות גרם מדרגות אשר הוביל אל הדירות (להלן: "חדר המדרגות הישן"). במסגרת העבודות ולפי ההיתר שניתן, נבנה חדר מדרגות חדש הכולל פיר מעלית, בחזית הבניין הפונה לרחוב בנבנישתי (להלן: "חדר המדרגות החדש"). 19. במסגרת ההסכם נכללת התייחסות אל כ- 13 מ"ר שהיו חלק מחדר המדרגות הישן. שטח זה (לשיטת הנתבע - חלל זה), אשר כונה על ידי הצדדים גם "התכסית" (ויכונה גם "שטח המריבה"), נכלל בתשריט שצורף להסכם המכר כחלק מהנכס שנמכר לתובע. 20. אין מחלוקת כי שטח המריבה לא נמסר ואינו יכול להמסר לתובע (כפי שיובהר להלן). פרט לאמור, חלוקים הצדדים כמעט בכל סוגיה וסוגיה בהקשר לשטח (ובהתאמה - בענין הסעדים). 21. כך למשל טוען התובע, בין השאר, כי שטח המריבה אמור היה להוות חלק מדירת המגורים עצמה, תוך אפשרות שימוש בו למגורים וכי השטח אמור היה להמסר כשהוא יצוק מבטון (להבדיל מחלל או "פודסט" של מדרגות) ומהווה חלק בלתי נפרד מהדירה. הנתבע, מנגד, טוען, בין השאר, כי ההתחייבות היתה להצמדת השטח בלבד, כי לא היתה התחייבות להרוס את חדר המדרגות הישן או לצקת בטון ובכל מקרה כי שטח המריבה לא יכול היה לשמש למטרת מגורים ולא היתה התחייבות כזו. אין באמור כדי למצות את טענות הצדדים בסוגיה אלא כדי ליתן רקע בלבד. 22. המחלוקות בין הצדדים בסוגיית שטח המריבה קשורות בעיקרן לשאלת הסעד. זאת, משום שגם לשיטת הנתבעים, ההסכם כלל התחייבות שלהם להצמיד את שטח המריבה לדירת התובע (ולו בדרך של "חלל"), ואין חולק כי השטח לא הוצמד ואינו צפוי להיות מוצמד לדירת התובע בעתיד הנראה לעין. 23. נבחן תחילה את טענת הפרת ההתחייבות בענין שטח המריבה לאורו של המצב ברמה המעשית וברמה המשפטית/תכנונית, כפי שעלה מהראיות. 24. ברמה המעשית (להבדיל מהשאלה המשפטית/תכנונית) הטעם לכך ששטח המריבה לא נמסר לתובע ולא הוצמד לדירה (בין כמשטח ובין כחלל), הוא - לפי הראיות שלפני - התנגדותו של דייר בדירה הסמוכה לתובע (דירה מס' 5), מר בועז לב ארי (להלן גם: "השכן"). כך צוין כבר בינואר 2006 (נספח ט' לתצהיר התובע), כך צוין בכתב ההגנה (סע' 13), וכך העיד הנתבע גם כיום (עמ' 88 ש' 20 - עמ' 89 ש' 10). אותו שכן ממשיך לעשות שימוש בחדר המדרגות הישן על מנת להגיע לדירתו ועומד על זכותו לעשות כן (ר' גם עדות התובע, עמ' 53 ש' 7- 16). 25. עוד ברמה המעשית יצויין, כי בעוד שבעבר חדר המדרגות הישן הגיע עד לקומה האחרונה (דאז) (עמ' 80 ש' 24- 28), כיום מסתיים חדר המדרגות הישן למעשה בקומה א', שהיא הקומה של דירת התובע ודירת השכן (עמ' 86 ש' 15- 17). מעל קומה זו, במקום בו היה בעבר המשך של חדר המדרגות הישן, יש כיום משטח יצוק (רצפת דירה) והדיירים נכנסים לדירותיהם מחדר המדרגות החדש. 26. ברמה המשפטית/תכנונית, שטח המריבה עודו מהווה חלק מחדר המדרגות (הישן) וככזה - רכוש משותף. 27. מסתבר כי בהיתר הבנייה, שניתן עוד קודם להתקשרות בין הצדדים בהסכם המכר, אין זכר להתחייבות החברה להצמיד את שטח המריבה לדירת התובע. בתשריט ההיתר, נותר חדר המדרגות הישן על כנו (וכן נותרה על כנה כניסה לדירת השכן, דירה מס' 5, מחדר המדרגות הישן). עובדה זו אושרה הן על ידי שמאי הנתבעים (עמ' 80 ש' 16- 23) והן על ידי הנתבע (עמ' 86 ש' 13- 14). 28. ודוק: לפי התשריט אשר צורף על ידי הנתבע להסכם המכר עם התובע ואשר היווה חלק מההתקשרות ומתנאיה, סופח שטח המריבה (בין כ"שטח" ובין כ"חלל") לדירת התובע, ובוטלה הכניסה מחדר המדרגות הישן לדירת השכן (מס' 5). 29. תשריט הסכם המכר נוגד אפוא את תשריט היתר הבנייה. הכיצד? מן הראיות עלה כי ככל הנראה במהלך המו"מ עם רוכשים שונים, החליט הנתבע למכור גם את שטחי/חללי חדר המדרגות הישן, בהם ראה "שטח הפקר" שנותר ללא שימוש (עמ' 86 ש' 21- עמ' 88 ש' 8). הנתבע לא מצא לנכון לנקוט בצעדים הדרושים לשם כך לפי הדין, לרבות בענין היתר בנייה. 30. הנתבע אישר כי הוא ששינה את התשריט בהסכם המכר כך שיציג מצב לפיו אין כניסה לדירה 5 מחדר המדרגות הישן, הגם שהדבר נוגד את המצב לפי היתר הבנייה (עמ' 92 ש' 16- 27). 31. לשיטת הנתבע הוא עשה כן משום שהשכן הסכים לכך אותה עת (שם). דא עקא, אין גיבוי בכתב לטענה בענין הסכמה זו (ולשיטת הנתבע, הוא לא תבע את השכן משום שמדובר באדם אלים, עמ' 93 ש' 10- 12). ההסכמה, אם ניתנה, ככל הנראה לא באה לידי ביטוי בכתובים (בין במסגרת ההסכם שבין הנתבעים לבין השכן, ובין במסמך אחר), ולמותר לציין כי בהינתן הדין לגבי הוצאת חלקים מהרכוש המשותף, אין מדובר בהסכמה (נטענת) הניתנת לאכיפה בנקל. 32. אין אלא לומר כי לפי הדין, הנתבע לא היה רשאי "למכור" לתובע חלק מהרכוש המשותף באורח הנוגד את תשריט ההיתר. עמדתו של הנתבע כי היה רשאי לעשות כן חרף ההיתר (עמ' 88 ש' 7- 19), לא גובתה באסמכתאות שילמדו על זכות כזו (השווה גם עמדת הנתבע ולפיה הוא אינו זקוק להיתר כדי להעביר שטחים בין דירה לדירה בניגוד לתשריט ההיתר, עמ' 93 ש' 19 - עמ' 94 ש' 8). 33. לאור האמור, ברי כי הופרה ההתחייבות "להעביר" את שטח המריבה לתובע. אין למעשה מחלוקת על הפרה זו (אלא על תוכנה המדוייק של ההתחייבות ועל שאלת הסעד). בנוסף, הראיות מעלות בברור כי הפרת ההתחייבות עמדה לפתחה של החברה למעשה כבר בעת החתימה על הסכם המכר, שכן מצב הדברים התכנוני בעת ההתקשרות לא איפשר את הצמדת השטח לדירת התובע. מצגי הנתבע, שאף עתה סבור כי הוא היה רשאי לעשות כן, היו מצגי שוא. 34. נחזור עתה לשאלת תוכנם של ההתחייבויות והמצגים, אשר התשובה לה יכולה להשפיע (גם) על שאלת הסעד. 35. עיון בהסכם המכר מעלה מיידית כי למרבה הצער הוא אינו נוקט בלשון ברורה וחד משמעית בענין שטח המריבה וכי אומד דעתם של הצדדים אינו משתמע ממנו במפורש. כפי שנראה בהמשך, לפרקים מתייחס ההסכם לשטח המריבה כאל חלק בלתי נפרד מהדירה, ולעתים נעשה שימוש במינוח 'הצמדה'; לעתים ההסכם מתייחס לפעולות עתידיות שיתבצעו, ולעתים מתייחס לקבלת ממכר "כמות שהוא". ניתן להעיר כי אין זו הסוגיה היחידה בה ההסכם אינו נוקט בלשון ברורה. למעשה דומה כי חלק ניכר מהמחלוקות בין הצדדים נובע מניסוחו הלוקה של ההסכם. 36. לפי שהלשון עמומה ואומד הדעת אינו משתמע במפורש מהחוזה, על בית המשפט להדרש לנסיבות הענין אשר ילמדו על אומד דעתם של הצדדים, וזאת לפי כל העמדות בענין פרשנותו של הסכם וגם לאחר תיקונו של סע' 25 לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג - 1973. 37. נבחן אפוא להלן את לשון ההסכם ואת נסיבות הענין. 38. בפתח ההסכם, בעת תיאור הנכס הנמכר, מציין ההסכם כי מדובר ב"דירת מגורים בת 3 חדרים....הידועה כחלק מחלקה...... אשר מסומנת בצהוב כדירה מס' 4 בתשריט המצ"ב...". הסימון הצהוב בתשריט שצורף להסכם כולל גם את שטח המריבה. לשון זו מתייחסת אל שטח המריבה כחלק מהדירה, שיעשה בו שימוש של דירה (למגורים). 39. גם השרטוט עצמו מתייחס לשטח המריבה כחלק מהדירה, ללא אבחנה או חוצץ בסימון הצהוב שסימן את הדירה. שני השטחים גם יחד מסומנים כנכס הנמכר. 40. במקביל, מההסכם ומהראיות הנוספות ברור כי לשני צדדים היה ידוע שאין מדובר בשטח שמשמש כבר עתה כחלק מהדירה, אלא משמש כעת כחלק מחדר המדרגות הישן, ויש לספחו. לאור העובדה שניתן היה להפסיק את השימוש בשטח המריבה כחלק מחדר מדרגות ולספחו לדירת התובע רק לאחר שייבנה חדר המדרגות החדש, נקבע כי מועד מסירת החזקה בשטח המריבה יהיה שונה (מאוחר יותר) ממועד מסירת החזקה בשאר השטח (סע' 9 להסכם). 41. גם העובדה שמדובר בפעולת "הצמדה" היתה ידועה. סעיף 9 להסכם נוקט בברור במינוח 'הצמדה' ("שטח חדר המדרגות הישן בקומה א' שהוצמד לדירה"). מכתב מאת בא כוחו של התובע עצמו מתקופה מוקדמת יחסית, מתייחס אף הוא אל שטח המריבה במונחי הצמדה. במכתב מיום 24.8.05 (נספח ז' לתצהיר התובע) עושה בא כוחו של התובע שימוש בביטוי "הצמדת שטח חדר המדרגות הישן בקומה א' לדירת הרוכש" (סע' 1 למכתב הנ"ל, וכן ר' סע' 3 שם). למעשה, גם בכתב התביעה מתייחס התובע לשטח שאמור להיות "מוצמד" לדירה (סע' 5.2, 6, 7, 8 ועוד, לכתב התביעה), הגם שההתייחסות הינה לכך שלאחר ההצמדה תיווצר דירה גדולה והתובע רואה בשטח ההצמדה משום "שטח עיקרי". 42. כפי שנזכר לעיל, מן הראיות עלה כי במהלך המו"מ עם רוכשים, החליט הנתבע למכור גם את חדר המדרגות הישן שהוא ראה בו "שטח הפקר" שנותר ללא שימוש (עמ' 86 ש' 21- עמ' 88 ש' 8). הנסיבות שהוכחו מצביעות על כך שהנתבעים התכוונו לבטל את חדר המדרגות הישן, לאור הקמת חדר המדרגות החדש, ולנצל הזדמנות זו כדי לצרף את השטחים ששימשו בעבר כחדר מדרגות, כך שישמשו חלק מהדירות שימכרו. 43. כך נעשה גם בקומה שמעל דירת התובע: שטח של חדר המדרגות הישן הפך להיות חלק מהדירה. גם אם נקבל כי באותה קומה בוצעה הריסה כללית של הקומה ובנייה מחדש כטענת הנתבעים (עמ' 87 ש' 8-10), הרי שניתן לראות כיצד חלל שהיה חלק מחדר מדרגות ישן הפך להיות חלק מדירה ממש. לא בנקל אישר לבסוף גם הנתבע בעדותו את הכוונה "לבטל" את חדר המדרגות (עמ' 88 ש' 1- עמ' 89 ש' 20). 44. גם מכתב מאת בא כוחם של הנתבעים מיום 17.1.06 (נספח ט' לתצהיר הנתבע), מעלה כי הנתבעים אישרו למעשה שחדר המדרגות הישן "אמור להתבטל בסיום הבנייה" ולהסתפח לדירת התובע (סע' 4, 5 למכתב הנ"ל). 45. שילוב הראיות מלמד, כי סיפוח השטח לדירת התובע לא אמור היה להיות מבוצע רק ברמה עקרונית אלא גם ברמה המעשית, אף אם הדברים לא נכתבו בצורה מפורשת בסעיף 9 להסכם. לא בכדי התייחס ב"כ הנתבעים במכתבו מיום 17.1.06 לכך שהבניין "טרם הגיע למצב הסופי" (סע' 4 לנספח ט' לתצהיר התובע). 46. ההקשר בו יצא המכתב מיום 17.1.06 מעיד אף הוא על כוונה להצמדה מעשית של שטח המריבה לדירת התובע, על המתחייב מכך ברמת ביצוע עבודות. המכתב האמור הינו מענה למכתבים של ב"כ התובע מיום 24.8.05 ומיום 19.9.05 (נספחים ז' ח' לתצהיר התובע), שם התייחס ב"כ התובע לנזקים הנגרמים מכך שאין הוא יכול, לטענתו, להשכיר את היחידה אשר שטח חדר המדרגות הישן (שטח המריבה) אמור להיות מוצמד אליה. ההקשר מעלה בברור כי ההתייחסות לשטח המריבה אינה התייחסות לחלל אלא ל'משטח' שיוצמד לשטח הדירה. מכתב ב"כ הנתבעים מיום 17.1.06 אינו כולל כל הסתייגות מנקודת הנחה זו, ולא בכדי. 47. כמו כן, ההסכם כולו (לרבות סע' 9) מתייחס לשטח המריבה במונח "שטח", שהוא ביטוי המתיישב לטעמי יותר עם מישור שיתווסף לדירה, להבדיל מ'חלל'. אני ערה לכך שבתשריט הסכם המכר מסומן שטח המריבה במצבו אותה עת ("פודסט" ומדרגות) אולם סבורה כי בהקשר הדברים, ובכלל זה התייחסות ההסכם הן במבוא והן בהמשך לשטח המריבה, יש לומר כי הדגש מבחינת התשריט הינו בהכללת שטח המריבה בשטח הדירה, להבדיל מהסימון הפנימי (כשהיה ידוע ש"מצב הצבירה" של השטח במועד ההתקשרות הינו כשל חדר מדרגות). 48. עוד ניתן לציין, כי השארת שטח המריבה במצבו במועד ההתקשרות, היינו - כחדר מדרגות, אף לא היתה מאפשרת לכאורה את הצמדתו לדירת התובע כפי שהתחייבה החברה (אין חולק), וזאת נוכח הוראות חוק המקרקעין, תשכ"ט - 1969. סעיף 55(ג) לחוק האמור קובע, בהתייחס לאפשרותם של בעלי הדירות לקבוע שחלק מרכוש משותף יהיה צמוד לדירה מסוימת, כי אפשרות זו אינה קיימת לגבי חדרי מדרגות (מעליות, מקלטים וכיוצ"ב מתקנים). כל זמן שחדר המדרגות הישן אינו נהרס ומבוטל, דומה כי אין די בהסכמת הדיירים לפיה רק חדר המדרגות החדש יהווה רכוש משותף (סע' 20 להסכם השיתוף, נספח ג' להסכם המכר). 49. אני ערה לטענת הנתבעים בענין סעיף 4 להסכם אך סבורה כי אין לראות בסעיף זה (המתייחס לרכישת דירה as is) כמחסום מפני טענת התובע בענין שטח המריבה, בין השאר לפי שסעיף 4 עצמו מסייג את ההצהרה האמורה ומכפיף אותה (גם) להוראות סע' 9 להסכם, שהוא הסעיף הקובע מסירה של שטח המריבה במועד מאוחר יותר (ובנסיבות הענין ברור כי המסירה המאוחרת יותר אינה מסירה של חלל גרידא). ניתן להעיר, כי הצדדים לא התייחסו לשאלת זהות מנסח הסכם המכר, על ההשלכה הפרשנית האפשרית במקרה של עמימות (סע' 25(ב1) לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג - 1973; ע"א 8729/07 אירונמטל בע"מ נ' קרן קיימת לישראל (12.11.09), בסע' 16 ופסיקה רבה נוספת), ומשכך לא נדרש לענין זה. 50. לאור כל האמור ומכלול התשתית הראייתית, שוכנעתי כי אומד דעתם של הצדדים בזמן אמת היה שחדר המדרגות הישן יבוטל וכי השטח בן 13 מ"ר אשר סומן בתשריט שצורף להסכם המכר כחלק מהדירה, יוצמד לדירת התובע. ההצמדה אמורה היתה להתבצע לאחר השמשת חדר המדרגות החדש וביטול חדר המדרגות הישן, לרבות ברמה המעשית. השטח אמור היה לעמוד לרשות התובע כהמשך פיזי של שטח הדירה ולצורך שימוש כחלק הימנה. שוכנעתי כי אומד דעת הצדדים התייחס אל השטח כאל מישור (להבדיל מחלל או "פודסט" ומדרגות) אשר יעשה בו שימוש עיקרי (להבדיל משימוש משני). 51. באשר לאפשרות שאומד הדעת הסובייקטיבי של הצדדים היה שונה זה מזה (היינו, ככל שהתובע סבר כי יקבל משטח הצמוד לדירה ואילו הנתבע סבר כי יעמיד לרשות התובע רק "חלל"), ספק בעיני אם אפשרות זו מעוגנת בחומר הראיות. בכל מקרה, נזכיר את דברי בית המשפט העליון: "אין מפרשים ... חוזה על יסוד הכוונה הסובייקטיבית, הפנימית, של צד לחוזה אלא על סמך גילויה החיצוני של הכוונה המשותפת של שני הצדדים..." ע"א 7549/99 3M (EAST) AG נ' צ'אקיר סוכנויות בע"מ (1.8.01) בעקבות ע"א 5597/90, 5607 כהן נ' תקליטי סי.בי.אס. בע"מ (אנ.אם.סי. בע"מ), פ"ד מז(3) 212, 218 (1993). או למשל - "אומד הדעת הסובייקטיבי של הצדדים הוא אומד הדעת המשותף לשניהם או לפחות כוונה סובייקטיבית של אחד הצדדים אשר הצד השני מודע לה, ויודע כי היא מהווה בסיס להבנת החוזה על-ידי הצד האחר..... אם אומד הדעת הסובייקטיבי של האחד שונה מזה של השני, ואין אפשרות לגבש אומד דעת סובייקטיבי משותף, יפורש החוזה על-פי תכליתו האובייקטיבית ...." ע"א 11081/02 דולב חברה לביטוח בע"מ נ' קדוש (25.6.07) הראיות מצביעות על כך שאומד הדעת הסובייקטיבי המשותף, או למצער - אומד הדעת האובייקטיבי, הינו כמבואר לעיל. 52. בשולי ענין זה יוער, כי השאלה אשר נבחנה איננה האם לפי הדין (ובכלל זה, זכויות הבנייה) ניתן היה להתחייב התחייבות כגון דא (בענין עצם ההצמדה, בענין שימוש למטרת מגורים להבדיל ממטרה משנית, וכדומה), אלא: מה היתה ההתחייבות בפועל. שאלת האפשרות החוקית והתכנונית יכולה בנסיבות מסוימות להוות ראייה אחת במרקם הראיות בענין אומד דעת הצדדים, אך לא במקרה דנן (ובענין זה ר' עוד להלן). 53. עוד ניתן להעיר, כי ככל שניתן לעשות בשטח מוצמד שימוש למטרת מגורים (הצדדים לא הרחיבו בסוגיה זו והיא לא תידון; לעמדות השמאים מטעם הצדדים בעת חקירתם ר' עמ' 25 ש' 3 - עמ' 26 ש' 18; עמ' 79 ש' 10- 13), הרי שהסתבר כי לפי היתר הבנייה זכויות הבנייה כנראה מוצו (עמ' 24 ש' 3- 7), דבר המעמיד כיום מכשול בפני שימוש כאמור ולו מטעם זה. משנמצא כי אומד דעת הצדדים בעת ההתקשרות היה שהתובע יוכל לעשות שימוש בשטח המוצמד כחלק אינטגרלי מהדירה (כפי שעושים בקומה שמעליו), העובדה שזכויות הבנייה מוצו אינה משמשת נסיבה מקלה מבחינת הנתבעים ואולי אף להיפך. הראיות מורות כי כבר בעת ההתקשרות לא יכולה היתה החברה לכאורה לקיים את ההתחייבות כלפי התובע, גם מטעם זה (ואינני מקבלת את הטענה כי מצב זה של זכויות הבנייה מלמד כי לא זה היה אומד דעת הצדדים). בשולי הדברים יוער עוד, כי לא הובררה עד תום האפשרות לפיה החברה היתה מבצעת את הבנייה בפועל (לאחר ההתקשרות בהסכם המכר) באופן שלא היה מביא למיצוי הזכויות (חרף ההיתר) ואשר היה מאפשר בהמשך הגשת בקשות לשינוי המצב המשפטי והתכנוני באורח שישתלב עם הכוונה להעמיד את שטח המריבה לרשות התובע כחלק מדירתו (עמ' 23 ש' 26 - עמ' 24 ש' 15). 54. מן המקובץ עולה כי הנתבעים הפרו את התחייבותם כלפי התובע בענין הצמדת שטח המריבה, כמבואר. שאלת הסעד לו זכאי התובע תידון בפרק הסעדים, על יסוד הממצאים העובדתיים לעיל. פיצול הדירה 55. התובע טוען כי הנתבעת הפרה את התחייבותה לפצל את הדירה ולרשום אותה על שמו בלשכת רישום המקרקעין כשתי יחידות מגורים נפרדות בבית המשותף. הנתבעים טוענים כי לא זו היתה התחייבותם. לשיטתם, ההתחייבות הינה לרשום את הפיצול כדין, ככל שהדבר יעשה על ידי התובע בהיתר. 56. נכון למועד הרלוונטי לדיון, אין היתר לפיצול הדירה (עמ' 19 ש' 14- 17). 57. בפועל, התובע פיצל את הדירה לשתי יחידות ללא היתר ובשלב מסוים אף פיצל אותה לשלוש, אך נאלץ לפרק את הפיצול אחרי התערבות של העירייה (עמ' 48 ש' 1- 22). 58. הראיות בסוגיית ההתחייבות, בדומה לסוגיות דומות אחרות, אינן חד משמעיות. 59. נבחן תחילה את ההסכם עצמו. האזכור היחיד של סוגיית פיצול הדירה בהסכם המכר הינו בסעיף 15 להסכם, אשר קובע בראשיתו שהמוכר מתחייב לרשום את הבניין כבית משותף (ואת הדירה כתת חלקה נפרדת בבית המשותף) בתוך 36 חודש מיום חתימת ההסכם (ענין שידון בפני עצמו להלן), וממשיך וקובע כי - "למרות האמור בסעיף 4 לעיל, אם בסמוך לפני רישום הבית המשותף הקונה יבקש מן המוכר לרשום את הדירה כשתי יחידות, יבצע המוכר את הרישום כאמור על חשבונו." 60. לשונו של ההסכם מתייחסת אפוא לענין רישומן של שתי יחידות, להבדיל מביצוע פיצול בפועל. הקורא אותה למד כי המוכר יבצע את הרישום על חשבונו, אך אין הוא למד מכך על מחוייבות של הקבלן לבצע את הפיצול על חשבונו. 61. במקביל, קיימות גם ראיות התומכות בטענה ולפיה ההתחייבות לרישום לא היתה ההתחייבות היחידה. כך למשל, הנתבע הוא שהלך לעיריית תל אביב והפריד את הדירה לשתי יחידות נפרדות ברמת הארנונה. לא ניתן לכך הסבר סביר בחקירתו של הנתבע (עמ' 99 ש' 21 - עמ' 100 ש' 14). יתכן כי הנתבע גם הסדיר עבור התובע את החשמל ליחידות המפוצלות (עמ' 56 ש' 13- 17). 62. זאת ועוד. במכתב מאת בא כוחם של הנתבעים מיום 17.1.06, לאחר התייחסות לענין העיכוב בסיפוחו של שטח המריבה, נכתב כדלקמן: "...בראי העובדה שמרשתי עשתה הכל על מנת שמרשתך יוכל לעשות שימוש בשתי היחידות האחרות בדירת מרשך, ואף גרמה לכך שנתנו שני מספרי ארנונה נפרדים ליחידותיו, כפי שהבטיחה, ושתי היחידות מושכרות ומאוכלסות, לפיכך במצב הנוכחי, אודה אם תואילו להמשיך ולהתחשב בסיטואציה אליה נקלעה מרשתי ...." (סע' 7 לנספח ט' לתצהיר התובע). לו היתה התחייבות הנתבעים לרישום בלבד לאחר בקשה של התובע ולאחר שהתובע הוא שעושה כל הדרוש לשם הפיצול, לכאורה לא היה מקום לביטוי "כפי שהבטיחה" בכל הנוגע לעשיית שימוש בשתי יחידות (להבדיל מרישום). 63. אני סבורה כי בסוגיית פיצול הדירה, התחייבותה של החברה לא הסתיימה בעצם פעולת רישום היחידות על שמו של התובע אולם אין לומר כי היא כללה כל דבר וענין הדרוש לשם הפיצול. הקשר הדברים והדבקם מעלה, כי בזמן ההתקשרות הציגו הנתבעים לתובע מצג כאילו ניתן יהיה, בכל הנוגע להיתר הבנייה וסוגיות תכנוניות כגון דא, לפצל את הדירה ולרשום אותה כשתי יחידות נפרדות וכל שיהא על התובע הוא להחליט כי אכן ברצונו לערוך פיצול. בהינתן העובדה שהחברה היא היזמית והיא אשר פעלה בכל הנוגע להיתר הבנייה, הרי שהידע והמקצועיות בסוגיה זו היו בידיה. לכל הפחות היה על החברה להבהיר לתובע במפורש כי היתר הבנייה דהיום אינו מאפשר את פיצול הדירה ולא לתת לו להבין, ולו על דרך שילובו של סע' 15 להסכם (ולטעמי, לא זו הדרך היחידה בה ניתן לתובע להבין את הדבר), כי מדובר בהחלטה רישומית הנתונה בידיו (לענין הטעיה וחובת גילוי בכלל, השווה: ע"א 7730/09 כהן נ' מבני גזית (2000) בע"מ (6.6.11)). משכך, על החברה לשאת בעלויות הקשורות בהוצאת היתר בנייה ותוכניות הדרושות לשם הפיצול. מנגד, התובע היה ער לכך שהוא שידרש לשאת בעלויות הפיצול בפועל. התובע אישר בחקירתו כי כל השיפוץ המתחייב מפיצול אמור להעשות על חשבונו (עמ' 45 ש' 22; עמ' 47 ש' 1- 3). אשר לאחריות לשאת בהיטל השבחה ככל שידרש עבור פיצול - לאור המסקנה בענין המצג לגבי היתר הבנייה, אמורה החברה לשאת בהיטל השבחה ככל שיש כזה עבור פיצול הדירה. תשלום היטל השבחה על ידי מוכר הוא גם הכלל הרחב (ור' גם סע' 10.ה להסכם המכר). עם זאת, בסוגיה הספציפית אני סבורה כי יש לתובע אשם תורם ממשי. נעמוד על כך בפרק הסעדים. רישום בלשכת רישום המקרקעין 64. התובע טוען כי החברה הפרה את התחייבותה החוזית לרשום עד ליום 7.4.05 את הבניין כבית משותף ואת זכויותיו בנכס. הנתבעים אינם מכחישים כי לפי ההסכם (סע' 15) היה על החברה לרשום את הבניין כבית משותף ואת הדירה כתת חלקה נפרדת, בתוך 36 חודשים מחתימת ההסכם, היינו - עד ליום 7.4.05. 65. אין חולק כי הבית לא נרשם כבית משותף (והדירה לא נרשמה כתת חלקה נפרדת, אף מבלי להתייחס לשאלת הפיצול) בכל מועד הרלוונטי להליך שלפני. 66. מהי עמדת הנתבעים בענין הבסיס להעדר הרישום? בכתב ההגנה ניתן למצוא בסוגיה זו הכחשה כללית וכן טענה לפיה החברה התקשרה עם קבלן שהפר את ההסכם וגרם לעיכוב בבנייה (סע' 11 לכתב ההגנה, וכן ר' סע' 23 לכתב ההגנה). 67. גם מכתבו של ב"כ הנתבעים מיום 17.1.06 (נספח ט' לתצהיר התובע), שהוא מענה לפנייה הנוגעת גם לשאלת הרישום, מתייחס בהקשר זה לכך שהבנייה התעכבה, וכי החברה עושה מאמצים לגרום לקבלן להשלים את הבנייה. 68. הטיעון בענין קשיים עם הקבלן המבצע חוזר גם בתצהירו של הנתבע. בסע' 26 לתצהיר אנו מוצאים את הדברים הבאים - "באשר לרישום הבית המשותף ורישום הזכויות בדירה על שם התובע, אציין כי הקבלן עימו התקשרה החברה הפר את ההסכם, נטש את הבניין ובין היתר גרם לעיכוב בבנייה. כמו כן הקבלן לא ביצע את מלאכתו עד כי החברה נאלצה לבצע את מה שהוא לא ביצע, וזאת על חשבונה. מסיבה זו התעכבה הוצאתו של טופס 4 עד אשר זה הוצא ביום 20.2.08..." לענין העיכוב בקבלת טופס 4 בשל קשיים עם הקבלן, ר' גם במסגרת החקירה הנגדית, עמ' 95 ש' 2- 6. 69. כשלים והפרות של הקבלן עימו היתה החברה קשורה באופן הסכמי לשם ביצוע הפרוייקט, אינם מאיינים את קיומה של הפרה מצד החברה בכל הנוגע להתקשרות שלה למול התובע. משכך, אין אלא לומר כי החברה הפרה התחייבות כלפי התובע בסוגיה זו. 70. בשלב הסיכומים העלו הנתבעים טיעון נוסף בענין העדר הרישום, אשר קושר לכאורה בין העדר הרישום לבין העובדה שהתובע פיצל בפועל את הדירה לשתי יחידות (ובשלב מסוים לשלוש). טיעון זה סוטה ממשית מקו ההגנה במהלך ההליך. ניתן אמנם למצוא לו עוגן מסוים בכתב ההגנה ובתצהיר, אך זאת בהקשר סמכותו של בית המשפט להפחית מהיקפו של פיצוי מוסכם (ר' סע' 30 לכתב ההגנה, סע' 30- 31 לתצהיר הנתבע), להבדיל משאלת עצם הפרת ההתחייבות (וכפי שכבר נפסק, "אם שופט נדרש לזכוכית מגדלת כדי לחפש טענה בין השורות של כתבי הטענות, הדעת נותנת כי היא לא נטענה" (בר"מ 7386/07 אל-רון בע"מ נ' מנהל הארנונה של עיריית תל אביב (2009)). במידת הצורך נשוב לסוגיה זו בפרק הסעדים, אולם המסקנה בענין עצם ההפרה, בעינה עומדת. שימוש במבואה לקווי תקשורת 71. במסגרת כתב התביעה טען התובע, כי החברה השתמשה לצרכיה במבואה אשר מהווה חלק משטחו ללא הסכמתו, והעבירה על קירותיה קווי חשמל ותקשורת גלויים. בענין זה דרש התובע בכתב התביעה מספר סעדים (ר' לעיל ולהלן). 72. הראיות אישרו כי קווי תקשורת מסוימים הועברו דרך המבואה שהיא חלק מהשטח שנמכר לתובע (ר' למשל סע' 30 לתצהיר תשובה לשאלון, ת/3). יש אפוא בסיס לטענת התובע בכל הנוגע לעצם השימוש, שנעשה שלא כדין. שאלת הסעדים היא נפרדת, ותידון בפרק המתאים. סיכום ביניים 73. מן המקובץ עולה כי החברה הפרה את ההסכם למול התובע בסוגיות מסוימות והנתבעים התנהלו למול התובע באורח כושל, הכל כמבואר לעיל. 74. בשלב זה נעבור ליישומן של המסקנות בכל הנוגע לסעדים הנדרשים על ידי התובע ונבחן האם הוכחו הסעדים להם הוא עותר. הסעדים כללי 75. בכתב התביעה עתר התובע לשלושה סוגי סעדים: סעד כספי, צו עשה בענין קווי התשתית במבואה, וצו הצהרתי בענין זכאות לדמי שימוש בענין השטח בו עברו קווי התשתית. הסעד הכספי נחלק לפיצוי בגין פגיעה בשווי השוק של הדירה בהתבסס על הטענות בענין שטח המריבה ואי פיצול הדירה (404,000 ₪, סע' 41 לכתב התביעה), לסעד של פיצוי חוזי מוסכם (84,000 ₪, סע' 43 לכתב התביעה), ולסעד בגין אובדן דמי שימוש בענין שטח המבואה (49,000 ₪, סע' 42 לכתב התביעה). 76. בשלב הסיכומים, זנח התובע את הסעד ההצהרתי ואת הסעד בענין צו עשה להם עתר בהקשר קווי התשתית שעברו במבואה. אין בכך תימה לפי שהתובע מכר את הדירה. הסעדים להם עתר התובע בשלב הסיכומים הינם כספיים בלבד, ואותם נבחן להלן. שטח המריבה ופיצול הדירה 77. בכתב התביעה דרש התובע בענין פגיעה בשווי שוק של הדירה נוכח הטענות בענין שטח המריבה ואי פיצול הדירה, סך של 404,000 ₪. התובע נסמך בענין זה בכתב התביעה, ולאחר מכן - בתצהירו, על חוות דעת של שמאי מטעמו (מר בוץ). הנתבעים מצידם הגישו חוות דעת שמאי (מר עמית) לפיה אין פגיעה בשווי הדירה בשל הצמדת שטח המריבה (ואף להיפך), ואין להדרש לשאלת הפיצול בשל העדר התחייבות לכך. בשלב הסיכומים נסמך התובע בכל הנוגע לשאלת שווי השוק (בסוגיות שטח המריבה ופיצול הדירה), על חוות דעתו של מומחה בית המשפט, ודרש בראש נזק זה סך של 252,000 ₪ למועד חוות דעתו של המומחה. 78. נעיר תחילה הערות בענין כל אחת מהסוגיות (שטח המריבה, פיצול) לפי סדרן, ואז נבחן את שילובן בהתאם לדרך בה מבקש התובע לעשות בסיכומיו. 79. אשר לממצאי המומחה לגבי שטח המריבה, התובע ממעט לעשות בהם שימוש. הנתון הבסיסי אשר מצוין בפרק זה ובו עושה התובע שימוש בחישוביו, הוא אומדנו של המומחה בדבר שוויו של הנכס ללא שטח המריבה (וללא פיצול). המומחה מעריך את הנכס בסך של 1,468,000 ₪. 80. העובדה שהתובע מכר בסופו של יום את הדירה ללא שטח המריבה בסכום העולה על הסכום בו נקב המומחה, אינה גורעת מתוקפה של חוות הדעת וממצאיה (ואינני מקבלת את עמדת הנתבעים בסוגיה). זאת בפרט כאשר המועד הקובע להערכה הינו 24.10.10 (סע' 3 לחוות הדעת) והדירה נמכרה רק מספר חודשים מאוחר יותר, על המשתמע מבחינת אפשרויות שינויים בשוק המקרקעין ובמשק בכלל. הנתבעים הפנו שאלה בענין זה למומחה, המומחה השיב כי אין מדובר בשאלת הבהרה אלא בעובדה חדשה שמטבע הדברים לא התבקש להתייחס אליה, וכי אין זה המקום לבחון כדאיות של עסקה זו או אחרת. הנתבעים לא מצאו לנכון לאחר מכן לבקש את זימונו של המומחה לחקירה או לבקש את השלמת חוות דעתו. 81. לאחר קביעת שוויו של הנכס ללא שטח המריבה, ובהתאם להנחיות שניתנו למומחה בתיאום עם הצדדים, מבחינה חוות דעתו של המומחה (בענין שווי הפגיעה בערכה של הדירה בשל אי הצמדת שטח המריבה) בין הנחת אפשרות שימוש בשטח האמור למגורים לבין הנחת אפשרות שימוש בשטח האמור למטרה משנית כגון מחסן. התובע אינו עושה בפועל שימוש בהערכות קונקרטיות אלה (ר' להלן) ומשכך, אין צורך להדרש אליהן. למען השלמת התמונה בלבד יצוין כי לאור ממצאי פרק קודם בענין אומד דעת הצדדים, החלופה הרלוונטית בפרק זה בחוות הדעת היא זו המתייחסת לפגיעה בשווי, בהנחת שימוש בשטח המריבה למגורים. בהינתן הדרך בה פסע התובע בדרישת הסעד אף אין צורך להידרש לפרטי עלויות התאמת שטח המריבה למטרת מגורים, כפי שפורטו בתשובות המומחה מיום 26.6.11 לשאלות הבהרה. 82. נעבור עתה לפרק בחוות דעתו של המומחה אשר עוסק בפיצול הדירה. בפרק זה העריך מומחה בית המשפט כי ניתן יהיה לפצל את הדירה, תוך שההחלטה בענין זה תידון בעת הגשת התכנית להיתר בנייה (סע' 10.2.1 לחוות הדעת; השמאי מטעם התובע העיד כי אינו יודע אם ברמה התכנונית ניתן יהיה לפצל את הדירה, עמ' 21 ש' 25 - עמ' 22 ש' 7). 83. את שווי הפגיעה בשל העדר פיצול אמד המומחה בהתייחס לשטח הדירה ללא שטח המריבה (היינו: 87 מ"ר), ותוך התבססות על השוואה בין שווי הנכס ללא פיצול (1,468,000 ₪) לבין שוויין של שתי יחידות לאחר הפחתת עלויות (כמו עלות היתר בנייה, היטל השבחה, עלויות פיצול) שהוא 1,548,000 ₪. ההפרש (שווי הפגיעה) הגיע לסך של 80,000 ₪. ככל שהחישוב מתייחס לשווי מוערך של שתי היחידות לפני הפחתות, השווי הינו 1,685,000 ₪ וההפרש (שווי הפגיעה) מגיע לכדי 217,000 ₪. 84. בשלב זה "נצרף" את טיעון התובע בסיכומיו בענין דרך חישוב הסעד המבוקש ונתייחס לטיעון זה במשולב עם התייחסות לפרק הפיצול בחוות דעת המומחה. 85. התובע בסיכומיו מבסס את התחשיב על סוגיית הפיצול עם שילוב בסוגיית שטח המריבה לבין סוגיית הפיצול, ומגיע לסך של 252,000 ₪. ונבהיר. הזכרנו לעיל כי אומדן המומחה בענין פגיעה בשווי הדירה בשל העדר פיצול, התייחס למצב של נכס ללא שטח המריבה (87 מ"ר). במסגרת תשובותיו לשאלות ההבהרה אמד המומחה את שווין של שתי יחידות במקרה שהנכס כולל את שטח המריבה (100 מ"ר) ומתאפשר פיצול. האומדן היה סך של 860,000 ₪ לכל אחת משתי היחידות, וביחד - 1,720,000 ₪. מההקשר ברור שמדובר באומדן שווי הדירות לפני הפחתות (אשר התובע אינו מקבל כי צריכות לחול עליו, ר' סע' 71 לסיכומיו, ומשכך דרישתו - בסע' 76 לסיכומיו - לסך של 252,000 ₪, מתייחסת לאומדן ללא הפחתות). הסך אותו דורש התובע, 252,000 ₪, מתקבל מהחסרת 1,468,000 ₪ (שווי הנכס ללא שטח המריבה וללא פיצול) מסך של 1,720,000 ₪ (שווי שתי יחידות בנכס כשהוא כולל את שטח המריבה וללא הפחתות). 86. את טענות הנתבעים בענין החישוב אין לקבל, באשר רובן ככולן מתייחסות לעמדתם, שלא נתקבלה, לגבי שימוש בשטח המריבה למטרה משנית (כמו גם ההערה בענין מכירת הדירה בפועל, כפי שצוין לעיל). 87. במקביל, יש מקום להתייחס לאחריות הצדדים בשאלת הפחתת העלויות בשאלת הפיצול, כמפורט להלן. 88. בפרק קודם נמצא כי עלות הפיצול צריכה לחול על התובע ומנגד, עלות היתר הבנייה תחול על הנתבעים. ממצאים אלה יש לשלב בכימות (ר' להלן). 89. אשר להיטל השבחה - ברמה המעשית, לא ברור האם היטל כזה צפוי מפיצול הדירה. מומחה בית המשפט העריך שיהיה היטל השבחה (ר' תשובות לשאלות הבהרה). השמאי מטעם התובע מעריך שלא צפוי היטל (עמ' 18 ש' 12- 16), והשמאי מטעם הנתבעים מעריך שלא יהיה היטל, בוודאי אם פיצול שבוצע בקומה אחת מעל דירת התובע לא גרר היטל, אך אינו יודע להשיב בבטחה (עמ' 82 ש' 7- 23). 90. ברמה העקרונית - כפי שנזכר, לאור המסקנה בענין המצג לגבי היתר הבנייה והשיקולים שנזכרו בסע' 63 לעיל, אמורה החברה לשאת בהיטל השבחה ככל שיש כזה עבור פיצול הדירה. עם זאת, אני סבורה כי יש לתובע אשם תורם ממשי בסוגיה זו. 91. נזכיר תחילה כי עקרון האשם התורם חל הן בדיני החוזים והן בדיני הנזיקין (ר' ההלכה הידועה בע"א 3912/90 EXIMIN S.A, תאגיד בלגי נ' טקסטיל והנעלה איטל סטייל פררארי בע"מ, פ"ד מז(4) 64 (1993). כן ר' למשל: ע"א 434/07 פרינץ נ' אמירים מושב עובדים של צמחונים וטבעונים להתיישבות חקלאית שיתופית בע"מ (2009); רע"א 9488/02 חן שחר נ' עטיה גד (2005); ע"א 3940/94 שמואל רונן חברה לבנין ופיתוח בע"מ נ' ס.ע.ל.ר חברה לבנין בע"מ, פ"ד נב(1) 210 (1998)). אשם תורם אינו טענה השוללת אחריות אלא מהווה טענה להפחתת פיצוי. קיומו או העדרו של אשם תורם יבחנו לאחר שהוברר כי קמה אחריות לפיצויו של הנפגע. מדובר בשלב נוסף, בו נבחנת האפשרות להפחית את הפיצוי. בסוגיית האשם התורם השאלה הנבחנת היא מידת הזהירות שאדם צריך לנהוג כלפי עצמו וכלפי רכושו (ותוך בדיקת סבירות ההתנהלות), בעוד שלגבי התנהגות היוצרת אחריות, הדגש הוא בבחינת ההתנהגות למול אדם אחר. יש הבדל עקרוני בנקודת המוצא, ושוני מהותי בתפקיד החברתי שממלאים מושגים אלו (ע"א 4079/05 הועדה המקומית לתכנון ובניה-שומרון נ' מעונה חברה לבנין בע"מ (2010), בסע' 69. כן ר' הדיון בת"א (ת"א) 56522/04 הכשרת הישוב חברה לביטוח בע"מ נ' שלו (2005)). 92. התובע ביצע עסקה של רכישת דירה, אשר ידוע כי היא מהמשמעותיות בחייו של אדם (גם אם לא נועדה למגורי הרוכש), בפרט כאשר התובע מעיד על עצמו כי הוא "טבח במקצועו, איש פשוט וישיר" (סע' 51 לסיכומים) ולא מי שבקיא בתחום, וכאשר אין מדובר בעסקה "סטנדרטית" של רכישת דירה מקבלן, אלא התקשרות בעסקה עם גורם יזמי אשר מבצע עסקה בהשבחתו של נכס ישן. יש לצפות כי במקרה כזה יפעל הרוכש תוך הסתייעות ביעוץ מקצועי, בחינת המצב התכנוני והמשפטי לאשורו ודאגה לכך שסעיפי ההסכם ישקפו את מכלול המצגים וההתחייבויות בברור. לא כך פעל התובע, בפרט בענין פיצול הדירה, ובעיקר - בענין היטל ההשבחה. 93. שאלת היטל השבחה היא בסיסית בכל הנוגע להתקשרויות במקרקעין ובוודאי כאשר מדובר בשינויים עתידיים שהרוכש רשאי לפי הסכם לבצע בנכס שנמכר לו. למרות זאת, התובע לא בדק דבר ולא ידע לומר דבר בענין מכלול העלויות הקשורות בענין זה, לגבי היטל ההשבחה ולגבי סוגיות דומות כגון: צורך בממ"ד או חיזוק לבנין אם תפוצל הדירה, אפשרות שידרש תשלום של "כופר חנייה" בענין הפיצול, וכיוצ"ב. בהקשר זה עשה התובע בחקירתו בעיקר שימוש בביטויים כמו "לא הגענו לזה" או "לא דיברנו על הדברים האלה" (עמ' 45 ש' 23- 25; עמ' 46 ש' 1- 20: עמ' 47 ש' 4 - 22). התנהלות זו חורגת משמעותית ממידת הזהירות שאדם צריך לנהוג כלפי עצמו וכלפי רכושו ואני מוצאת לאמוד את שיעור האשם התורם של התובע ברכיב זה, על 40%. להשלמת התמונה ניתן להעיר כי לו היה מקום לקבוע אשם תורם לגבי מכלול הסוגיות להבדיל מהרכיב המסוים (ואין כן המצב), היה השיעור נמוך יותר. 94. ברמה הכספית, בכל הנוגע לסכומים בהם נקב המומחה, משמעות המסקנות האמורות בענין האחריות לגבי הפיצול תוך הכללת שטח המריבה (שימוש עיקרי) הינה כי מסך של 1,720,000 ₪, שהוא ערכן של שתי יחידות בנכס הכולל את שטח המריבה אך ללא הפחתות, יש להפחית את עלויות הפיצול בפועל (50,000 ₪) בהן אמור היה לשאת התובע וכן 40% מהעלות המוערכת של היטל השבחה (40% X 77,000 = 30,800 ₪). הפחתות אלה מביאות אותנו לסך של 1,639,200 ₪. הפער בין סכום זה (1,639,200 ₪) לבין שווי הנכס ללא שטח המריבה וללא פיצול (1,468,000 ₪) הוא 171,200 ₪. זהו הסכום שהוכח לענין הסעד שנדרש על יסוד ממצאי מומחה בית המשפט, שלא זומן ולא נחקר ולאחר ההתאמות המתבקשות מהממצאים העובדתיים. 95. לאור האמור ומכלול החומר בתיק, אני מוצאת לחייב את הנתבעים כלפי התובע בענין שטח המריבה ופיצול הדירה, בסך של 171,200 ₪ למועד חוות דעתו של המומחה. פיצוי חוזי מוסכם 96. התובע דורש בכתב התביעה את הפיצוי החוזי המוסכם (סך של 84,000 ₪). הנתבעים טענו בכתב ההגנה כי אין מקום לפיצוי מוסכם ולפיצוי ממשי באופן מצטבר, כי בכל מקרה יש להפחית משיעור הפיצוי המוסכם עד כדי איונו או לקזז כנגדו נזקים שנגרמו לחברה ואשר עולים על גובה פיצוי זה. 97. סעיף הפיצוי המוסכם בהסכם המכר (סע' 13) קובע, כי צד אשר יפר את ההסכם הפרה יסודית או הפרה שאינה יסודית שלא תוקנה בתוך 30 יום, ישלם את הפיצוי החוזי (שווי שקלי של 12,000 דולר) ללא צורך בהוכחת נזק ותוך שנקבע כי אלה הם פיצויים אשר מוסכם מראש שהם סבירים לאור התוצאה הצפויה של הפרה כאמור. עוד נקבע, כי אין בפיצויים אלה כדי לגרוע מהסעדים האחרים המסורים לצדדים לפי הדין. 98. סעיף 15(ב) לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א - 1970 קובע, כי "הסכם על פיצויים מוסכמים אין בו כשלעצמו כדי לגרוע מזכותו של הנפגע לתבוע במקומם פיצויים לפי סעיפים 10 עד 14 או לגרוע מכל תרופה אחרת בשל הפרת החוזה." במקרים רבים, תביעה לפי פיצוי מוסכם ותביעה לפי נזק ממשי הן חלופיות ("במקומם") ולא מצטברות (ע"א 2251/05 ואן דאם נ' כהן (5.7.07); ע"א 2981/92 כהן נ' צמד ע.א. בע"מ, פ"ד נ(2) 869 (1996); ע"א 879/92 מקור הנפקות וזכויות בע"מ נ' רוסמן, פ"ד נ(1) 774 (1996)). אולם, פיצוי מוסכם יכול לעתים להיות מצטבר לפיצוי ממשי. במקרה בו מדובר בפיצוי בגין ראשי נזק שונים אין מניעה להצטברות, שכן לא נוצרת חפיפה בין הפיצוי המוסכם לבין הפיצוי האחר. ר' לענין זה פסק דינו של כב' הנשיא (דאז) שמגר בע"א 628/87 חורי נ' חברת חשמל לישראל בע"מ, פ"ד מו(1) 115, 123- 124 (1991). כן ר' למשל: רע"א 1474/04 נגבה חשבונאות נ' יניב ס.א. לבנין ופיתוח 1983 בע"מ (5.5.05); ע"א 3026/98 כהן נ' ירמיהו (18.12.01); רע"א 7452/96 מדינת ישראל נ' חברה קבלנית האחים אהרון בע"מ, פ"ד נא(5) 874 (1998). 99. בכתב התביעה ובתצהירו לא ייחס התובע את הפיצוי המוסכם להפרה מסוימת מבין ההפרות שנטענו. בסיכומיו, ממקד התובע את דרישת הפיצוי המוסכם ומייחס אותה להפרת החובה לרישום בית משותף וזכויותיו בו. 100. אכן, לאור קיומו של ראש נזק נפרד בענין נזק ממשי לגבי טענות שטח המריבה ופיצול הדירה (וראש נזק נפרד לענין קווי התשתית במבואה), אין מקום לפסיקת פיצוי חוזי מוסכם בענין סוגיות אלה. פסיקה כזו, תהווה פסיקת פיצוי בכפל. שונים הדברים בענין רישום הבית המשותף ורישום זכויות התובע כתת חלקה נפרדת. בסוגיה זו נמצא כי החברה הפרה את התחייבותה כלפי התובע, ומדובר בהפרה אשר לא נדרש בגינה פיצוי אחר. משכך, סעיף הפיצויים המוסכמים הוא רלוונטי. 101. האם יש מקום להפחית משיעור הפיצוי החוזי בשל קיזוז או בדרך של שיקול דעת? 102. בכל הנוגע לטענת הקיזוז - טענת הנתבעים בענין נזקיהם הועלתה בכתב ההגנה וכן בתצהיר הנתבע (סע' 31) באורח כוללני וללא פירוט או כימות כמתחייב לענין קיזוז. 103. בשלב הסיכומים (בסע' 41) עלתה טענה לפיה יש לקזז את סכום הפיצוי בו חויבה החברה בפסק דין כנגד דייר אחר בשל עיכוב ברישום (ת/5). אין בידי לקבל טענה זו. אמנם, צד רשאי לסמוך גם על ראיות אשר הוצגו על ידי הצד האחר (ראייה המוגשת לבית המשפט אינה נושאת את תווית מגישה וככלל, משהוגשה לבית המשפט, כל צד לדיון רשאי להסתמך עליה - ע"א 1184/04 קרויזר נ' שוורץ (2007); ע"פ 4004/93 יעקובוביץ נ' מדינת ישראל, פ"ד נ(1) 133, 151 (1996)). אולם, אותן ראיות עצמן (ת/5) מעלות כי ההצדקה שהביאה החברה לאיחור ברישום באותו הליך לא נגעה לתובע ולפיצול בדירתו אלא - בדומה לטיעון בהליך כאן - לעיכוב הנובע מהקבלן (פרק ה' סע' 1 לפסק הדין ת/5). 104. הטענה לפיה יש לבצע קיזוז מסכום הפיצוי לפי ששטחה של הדירה בפועל היה 87 מ"ר ולא 80 מ"ר (הנתון הנזכר בחוו"ד מטעם התובע), אף היא אינה יכולה להתקבל ולו משום שלא הועלתה במועד. החלטה מיום 2.6.11 כבר קבעה כי הנתון בענין 87 מ"ר היה ידוע לנתבעים לפני חוות דעתו של מומחה בית המשפט (ונכלל בחוות דעת מטעמם כבר בשנת 2009), וכי ככל שהיה ברצונם להעלות טענה בענין זה ולכמתה, היה עליהם לעשות כן זה מכבר (ואין הם יכולים לעשות שימוש בתקנה 136 לצורך תיקון כתב טענות בשלב מתקדם ללא היתר בטענה כזו, ככל שלא הופיעה קודם לכן). הנתבעים לא הפנו למקום בו עלתה הטענה במסגרת כתב טענות או בתצהיר קודם להגשת כתב ההגנה המתוקן (אין די בציון הבדל שטחים באחד מקדמי המשפט, ללא כימות ולמעשה אף ללא טענת קיזוז), ובהתאם להחלטה מיום 2.6.11 לא ניתן להעלותה. 105. במאמר מוסגר יצויין כי בכל מקרה דומה כי הטיעון המלומד בסיכומי הנתבעים המתייחס לניכוי טובות הנאה בהן "זכה נפגע במישרין עקב ההפרה" מפיצוי אותו יקבל בעטיה, אינו רלוונטי כאשר הכוונה כפי שהיא מובאת בציטוטים שהובאו בסיכומים, הינה לטובת הנאה בה זוכה הנפגע מאותה הפרה בעטיה הוא זכאי לפיצוי (ובמידה מסוימת מדובר על הערכת שיעורו של הנזק, אשר הינו נמוך יותר בשל אותה טובת הנאה). במקרה שלפנינו, זכייתו הנטענת של התובע בטובת הנאה לגבי תוספת של 7 מ"ר, אינה זכייה שנגרמה בשל ההפרה בענין העיכוב ברישום הבית המשותף. 106. אין אפוא בסיס להפחתת סכומים בדרך של קיזוז. השאלה הנותרת הינה, האם יש לעשות שימוש בשיקול הדעת הנתון לבית המשפט בענין הפחתת פיצוי מוסכם. 107. סעיף 15(א) לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א - 1970 קובע, כי בית המשפט רשאי להפחית את הפיצוי המוסכם "אם מצא שהפיצויים נקבעו ללא כל יחס סביר לנזק שניתן היה לראותו מראש בעת כריתת החוזה כתוצאה מסתברת של ההפרה". לסקירת הדין והפסיקה בענין הפחתת פיצוי מוסכם ר' ע"א 4630/04 קניונים נכסים בע"מ נ. בני יעקב נדל"ן בע"מ (13.12.06) ("ענין קניונים"). 108. במקרה שלפנינו, סכום הפיצוי המוסכם שנקבע בסעיף בהסכם המכר אינו מאבחן בין סוגי ההפרות, ומשכך, מרמז כי הסכום נקבע בלי שהצדדים נתנו את הדעת לנזק שניתן היה לצפותו כתוצאה מסתברת של הפרה אחת או אחרת, דבר החושף את שיעור הפיצויים לביקורתו של בית המשפט (ר' למשל ע"א 126/84 יצחקי נ' שור, פ"ד לח(3) 620, 626 (1984)). 109. השאלה הינה, האם יש מקום לעשות שימוש בשיקול הדעת ולהפחית את השיעור הקבוע בסעיף. 110. ברמה הכללית נציין בתמצית, לפי ענין קניונים, כי ככלל התערבות בית המשפט בפיצוי שנקבע בסעיף פיצוי מוסכם היא מצומצמת; כי המבחן הקבוע בסעיף אינו מתחשב בנזק אשר נגרם בפועל, כפי שמתברר בדיעבד עקב ההפרה, כי אם בנזק שניתן היה לצפותו מראש בשעתו בעת כריתת החוזה כתוצאה מסתברת של ההפרה מן הסוג שאירעה בפועל; וכי בעת קביעת סוגי הנזק נשוא תניית הפיצוי המוסכם יש להתחשב במכלול הנסיבות האופפות את כריתת החוזה ולבחון אם לאורן ניתן היה לצפות התרחשותו של נזק מסוג מסויים כעניין אובייקטיבי. בין השיקולים הנזכרים בענין קניונים לגבי הפחתת פיצוי מוסכם, ניתן לציין את חומרת ההפרה (שיעור הנזק הצפוי ושיעור הפיצוי המוסכם בגין הפרה יסודית, גדול מאשר בגין הפרה קלה), את התמורה החוזית בכללותה, את סוג העסקה הנדונה, תנאי החוזה המבטא אותה, ואת ההפרה (ועיין: ג' שלו וי' אדר, דיני חוזים - התרופות לקראת קודיפיקציה של המשפט האזרחי (2009) (להלן: "שלו-אדר"), בעמ' 501- 502). 111. במסגרת סיכומיהם טוענים הנתבעים כי יש להפחית משיעור הפיצוי המוסכם, בשל היות התנייה גורפת ומשום שלתובע לא נגרם נזק ממשי (סע' 45 לסיכומים). 112. היותה של התנייה גורפת אכן חושפת את שיעור הפיצוי לביקורתו של בית המשפט (כנזכר), אולם אין בעובדה זו כשלעצמה כדי לקבוע מהו השיעור שיש להפחית את הפיצוי, אם בכלל. 113. הטיעון לפיו לא נגרם לתובע נזק ממשי, אינו רלוונטי. לפי הפסיקה, המבחן אשר קבוע בדין אינו מתחשב בנזק אשר נגרם (או לא נגרם) בפועל, כפי שמתברר בדיעבד עקב ההפרה, כי אם בנזק שניתן היה לצפותו מראש בשעתו בעת כריתת החוזה כתוצאה מסתברת של ההפרה מן הסוג שאירעה בפועל (ענין קניונים, בסע' ח'; שלו-אדר, עמ' 497). 114. בכתב ההגנה ובתצהיר העלו הנתבעים, בהקשר הפחתת הפיצוי המוסכם, טענה אשר קושרת לכאורה בין העדר הרישום לבין העובדה שהתובע פיצל בפועל את הדירה לשתי יחידות, ובשלב מסוים לשלוש (ר' לעיל). בשלב הסיכומים דומה כי הטיעון לא הועלה בהקשר הפחתת הפיצוי המוסכם. ככל הנראה, הדבר אינו בכדי, שכן המבחנים הקשורים בהפחתת פיצוי מוסכם מתמקדים בשאלות הנוגעות למועד כריתת ההסכם (תוך בחינת הצפיות לגבי ההפרה כפי שארעה בפועל). כמו כן, ענין הקשר הנטען בין פיצול הדירה בפועל לבין העיכוב ברישום, לא נטען ולא הוכח כדבעי (ואף נמצא כי הטיעון שהחברה חזרה עליו שוב ושוב לגבי העיכוב ברישום, וגם בהליכים אחרים, נוגע לקבלן ולא לתובע). כמו כן, אין לקבל טענה, כפי שעלתה בסיכומים, כי התובע לא ביקש שהדירה תרשם כיחידה אחת. ראשית - התובע לא היה צריך לבקש דבר מעבר להתחייבות הברורה בהסכם המכר; שנית - ספק אם הטענה עולה בקנה אחד עם הטענה בסע' 21 לתצהיר הנתבע. עוד יצויין כי אין ולו טענה כי החברה פנתה לתובע וביקשה שיעשה על ידו שינוי כלשהוא כדי לאפשר את הרישום, כי פנתה וטענה כלפי התובע שהוא גורם לעיכוב, וכדומה. הנתבע עצמו מצהיר כי אמר לתובע שרישום הבית המשותף מתעכב בשל הקבלן (סע' 22 סיפא לתצהירו). ואגב, כאשר העיר הנתבע במהלך החקירה הנגדית הערה המייחסת לכאורה לתובע קשר לסוגיית הרישום, הוא הבהיר כי אין מדובר במניעה שנגרמה על ידי התובע בצורה מכוונת (עמ' 98 ש' 8- 9). זאת ועוד. כאשר פנה ב"כ התובע אל החברה בשנת 2004 וביקש שיבוצע רישום שתי יחידות לפי ההסכם, לא השיבה לו החברה (כפי שניתן היה לצפות לאור הטיעון העדכני), כי הרישום מתעכב בשל אותו ענין של פיצול הדירה (אלא רק ביקשה את אישור מס הרכישה, ר' מכתב מיום 11.8.04 נספח ו' לתצהיר התובע). טענה זו לא עלתה גם בתכתובת מאוחרת יותר בין באי כח הצדדים שנגעה לרישום (נספחים ז'-ט' לתצהיר התובע). בנסיבות אלה, אין לומר שיש להתחשב בענין זה כחלק משיקולי הפחתת פיצוי מוסכם בבחינת השאלה מהו הנזק שניתן היה לצפותו מראש בשעתו בעת כריתת החוזה כתוצאה מסתברת של ההפרה שאירעה בפועל. 115. בסופו של יום, בהינתן טיעוני הצדדים לגבי שיעור הפיצוי (הן הטיעונים להפחית הימנו שנדונו לעיל והן הטיעונים הבאים לתמוך בסבירותו) ומכלול השיקולים שנזכרו בפסיקה, המקרה אינו מצדיק התערבות של בית המשפט בשיעור הפיצוי המוסכם, התערבות הנעשית במשורה ובצמצום. לא זו בלבד ששיעור הפיצוי (כ- 10% מסך התמורה) אינו יוצא דופן בחוזי נדל"ן לגבי הפרות של עיכוב ברישום (ור' ע"א 4481/90 אהרן נ' ג. פרץ בן גיאת חברה להנדסה בע"מ, פ"ד מז(3) 427, 438- 439 (1993); שלו-אדר, עמ' 503), אלא שההפרה נשוא הפיצוי לא תוקנה אף זמן רב לאחר המועד בו ארעה ולמעשה - עד כל מועד רלוונטי לדיון. בעוד שאין חולק כי רישומו של הבית המשותף ורישום זכויות התובע בנכס היו אמורים להתבצע עד ליום 7.4.05 (שלוש שנים לאחר חתימת הסכם המכר), לא נרשם הבניין ולא נרשמו הזכויות, בחלק כלשהוא, גם עד למועד הדיון בתיק בשנת 2011, היינו - 6 שנים (ויותר) לאחר המועד שנקבע לכך (ותשע שנים ויותר לאחר ההתקשרות). לנזק הצפוי מעיכוב בן שנים ברישום זכויות במקרקעין (בהקשר פיצוי מוסכם ואף אם לא ארע נזק בפועל לבסוף), ר' למשל ע"א 532/83 יהודה סיני השקעות בע"מ נ' פישל, פ"ד מ(4) 319, 328 (1986). 116. לאור האמור, זכאי התובע לפיצוי החוזי המוסכם מאת הנתבעים. לא היתה מחלוקת על החישוב, ומשכך מדובר בסך של 84,000 ₪ למועד הגשת התביעה. דמי שימוש בגין המבואה 117. התובע עתר לפיצוי בסך של 49,000 ₪ בענין אובדן דמי שימוש לגבי שטח המבואה, בשל קווי התשתית שעברו בה, לגבי התקופה שבין מועד מסירת החזקה לבין מועד חוות הדעת מטעם התובע. 118. בשלב הסיכומים נזכרת סוגיה זו בדרך של הפנייה בלבד לתצהירו של התובע (פרט לפיסקת הסיכום; ר' סע' 75). לטעמי, אין הדבר בכדי ואין הוא נעוץ ב"קוצר היריעה" של הסיכומים (אשר כוללים חזרות לא מעטות בהקשר טעונים אחרים). 119. השמאי מטעם התובע עצמו, מר בוץ, אישר בחקירתו כי הצינורות היו במפגש שבין הקיר לבין התקרה וכי לא היה בהם כדי למנוע שימוש במבואה (עמ' 33 ש' 16- 23). 120. אשר לטענה כי התובע התכוון לצרף את המבואה לתכסית (שטח המריבה) והמתין לקבלתו של שטח זה כדי לבצע את העבודות הדרושות, הרי שיש גם בה קשיים. כך למשל, לפי הראיות שהוצגו בהליך, התובע ידע על הסכסוך עם השכן בענין שטח המריבה סמוך למועד בו הסתיים השיפוץ (עמ' 53 ש' 7- עמ' 54 ש' 14), מאז אותה עת, או לפחות זמן סביר לאחר מכן, היה על התובע לפעול לצמצום נזקיו ולו בדרך של צירוף המבואה לדירה או לאחת היחידות. ככל הנראה יש גם בסיס לטיעון כי התובע ניסה לעשות שימוש במבואה ובשל פעולת העירייה חדל מכך. ענין העדר היכולת הרישומית לפצל את הנכס לשתי יחידות (לפחות בעת הרלוונטית לדיון) בא לידי ביטוי בראש נזק אחר ואין לפסוק בענין זה פיצוי נוסף. 121. לאור האמור ומכלול החומר בתיק לא מצאתי לנכון לפסוק לזכותו של התובע פיצוי בענין דמי שימוש בגין שטח "המבואה". הערות וסיכום 122. יש להצטער על התסבוכת אליה נקלעה ההתקשרות בין הצדדים. כבר צוין כי דומה שחלק ניכר מהמחלוקות בין הצדדים נובע מניסוחו הלוקה של הסכם המכר. נתונים תכנוניים בענין הסוגיות המרכזיות שהפכו לפלוגתאות לגבי שטח המריבה ואפשרות פיצול הדירה היו בידיה של החברה, והיא שיכולה היתה למנוע את הסיטואציה אליה נקלעו הצדדים בקלות יחסית (השווה: ע"א 7730/09 כהן נ' מבני גזית (2000) בע"מ (6.6.11), בסע' 15). משלא כך נעשה, הגיעו הצדדים עד הלום. 123. לא מצאתי בראיות ובטעונים האחרים, אשר הובאו מטעם מי מהצדדים, כדי לשנות את תוצאות הדיון לגופו של ענין (רע"א 1146/11 צ'רלטון בע"מ נ' ההתאחדות לכדורגל בישראל (16.8.11); בע"מ 2468/11 פלוני נ' פלונית (26.5.11); רע"א 9294/09 חן נ' בנק הפועלים (2010); ע"א 4861/05 שיכון עובדים נ' מנהל מיסוי מקרקעין (2008); ע"א 84/80 קאסם נ' קאסם, פ"ד לז(3) 60 (1983)), ובכלל זה שאלת 5 המ"ר שלפי תשריט ההיתר הינם חלק מדירה 5, אך לפי תשריט המכר (והמצב בפועל כנראה) מהווים חלק מדירה 4; השאלה האם התשריט נספח ב' לתצהיר התובע נמסר לתובע על ידי הנתבע או הוכן מטעמו של התובע (הדעת נותנת כי האפשרות הראשונה סבירה יותר, אולם לא הובאו די ראיות לקבוע מסמרות); הטענה לפיה אמר התובע למפקח העירייה כי יסדיר את ענין ההיתר לפיצול (בפרט כשהעד לא עומת עם הטענה או עם המסמך הרלוונטי בחקירתו); ועוד. 124. סוף דבר - הנתבעים מחוייבים בזאת כלפי התובע בסכומים הבאים: א. סך של 171,200 ₪ נושא הפרשי הצמדה וריבית ממועד חוות דעתו של המומחה; ב. סך של 84,000 ₪ נושא הפרשי הצמדה וריבית ממועד הגשת התביעה; ג. הוצאות התובע בסכום השווה למחצית מהוצאותיו לפי תקנה 513 לתקנות סדר הדין האזרחי, תשמ"ד - 1984; ד. שכ"ט עו"ד בסך 25,000 ₪. המזכירות תמציא פסק הדין לצדדים. ניתן היום, כב טבת תשע"ב, 17 ינואר 2012, בהעדר. בתים משותפים