עמידר שכירות משנה זוהי תביעה לפינוי ולסילוק ידי הנתבע ממקרקעין שבבעלות התובעת. מבוא ורקע 1. התובעת הינה הבעלים של מגרש בשטח של 817 מ"ר, המהווה חלק מחלקה 59 וחלקה 60 (בשלמות) בגוש 7051 והמצוי ברח פרנציוז 13, תל אביב יפו (להלן: "המקרקעין"). את הזכויות במקרקעין רכשה התובעת ביום 9/2/05 מרשות הפיתוח, הבעלים דאז של המקרקעין, באמצעות עמידר החברה הלאומית לישראל בע"מ (להלן: "עמידר"), במסגרתו של מכרז פתוח שפורסם על ידי האחרונה. מִני אז (9/2/05), הפכה התובעת לבעלת מלוא הזכויות במקרקעין. 2. שנים הרבה (כיובל שנים) טרם רכישת זכויות הבעלות במקרקעין, שכר בעלהּ המנוח של התובעת מר משה מימון ז"ל (להלן: "המנוח") יחד עם מר זיגלר אפריים ז"ל (להלן: "זיגלר") את המקרקעין בשכירות מוגנת, זאת על פי חוזה שכירות מיום 25/2/79 (להלן: "חוזה השכירות"). מטרת השכירות נועדה בחוזה להפעלתו של מוסך למכונאות ופחחות רכב (להלן: "המוסך") 3. בשנת 1981 הורשה הנתבע על ידי המנוח וזיגלר (שיקראו להלן יחדיו: "המנוחים") להשתמש בחלק מהמקרקעין בשטח של כ- 255 מ"ר הממוקם ברוח הדרומית הפונה לרח' פרנציוז (להלן: "שטח המריבה"), זאת לשם הפעלת עסק של צבעות רכב במסגרת המוסך. שטח המריבה כלל בין היתר, תא צביעה (תנור) בשטח של 32.3 מ"ר, משרד (17.9 מ"ר), שירותים (2.1 מ"ר), 5 חניות תפעוליות (725 מ"ר) וחצר פתוחה משותפת (130 מ"ר). 4. למן שנת 1981 ועד לפטירת המנוחים, שילם הנתבע לאחרונים דמי שכירות בסך השווה ל- 900$ לחודש ואף השתתף בהוצאות החשמל, הארנונה והמים, בהתאם לשטח המריבה שבשימושו (1/3 מהמקרקעין). המנוח הלך לבית עולמו ביום 21/8/02 ואילו זיגלר נסתלק לעולמו עוד קודם למנוח, בשנת 2000. 5. עם פטירתו של המנוח הוכרה התובעת על ידי עמידר כדיירת מוגנת במקרקעין תחת בעלה המנוח, זאת מכוח הוראת סעיפים 23 ו-26 לחוק הגנת הדייר [נוסח משולב], תשל"ב - 1972 (להלן: "חוק הגנת הדייר"). למן פטירת המנוח המשיך הנתבע לשלם, לידי התובעת, את דמי השכירות החודשיים כסדרם. 6. לאחר רכישת זכויות הבעלות במקרקעין, כאמור, נדרש הנתבע על ידי ב"כ התובעת לחתום על הסכם שכירות חופשית ביחס לשטח המריבה. משלא שעה הנתבע לדרישות התובעת, כאמור, הודע לראשון על ביטולה של הרשאת השימוש, ומכאן התביעה התובענה, הטענות וההליכים עד הנה 7. בתביעה שבכאן, אשר הוגשה בהליך של סדר דין מקוצר, עתרה התובעת להורות על פינויו ולסילוק ידו של הנתבע משטח המריבה. לשיטת התובעת, משלא שעה הנתבע לדרישותיה לחתום על חוזה שכירות בכתב ומשבוטלה הרשאת השימוש בשטח המריבה, המשך חזקתו של הנתבע בשטח, נעשה שלא כדין והינו בגדר מסיג גבול גרידא. בהיעדר זכות לנתבע - כך לתובעת - להמשיך ולהחזיק במקרקעין, זכאית היא לסעד הפינוי ולסילוק היד, מכוח היותה בעלת המקרקעין. 8. בבקשת הרשות להתגונן (להלן: "הבר"ל") ובתצהיר הנלווה לה, טען הנתבע, כי הוא שכר את שטח המריבה, בשכירות משנה, מהמנוחים לצמיתות. לשיטת הנתבע, בעת שהושכר לו שטח המריבה, הובטח לו על ידי המנוחים כי הוא יהיה רשאי להמשיך ולשכור את השטח כל אימת שירצה, ולא זוֹ בלבד אלא שבמידה ויחפוץ לעזוב את שטח המריבה יוחזרו לו השקעותיו במקרקעין. על בסיס ההבטחה האמורה - כך לנתבע - הוא השקיע השקעות רבות במקרקעין, הכוללות, בין היתר, הקמת תא צביעה (תנור), הגדלת כוח חשמל, שיפוץ והגדלת המשרד, התקנת מערכת ביוב וניקוז וחיבורה למערכת הביוב העירונית. טען, איפוא, הנתבע בבר"ל כי הוא זכאי להמשיך ולשכור את שטח המריבה, בשכירות משנה, כל אימת שירצה, וכשיעלה רצון מלפניו לעזוב את שטח המריבה, זכאי הוא להחזר השקעותיו, אשר נאמדו על ידו במאות אלפי שקלים. עוד טען הנתבע, כי נוכח היותו שוכר משנה במקרקעין, הרי שעם פטירת המנוח הוא רכש זכויות של דייר מוגן בשטח המריבה, זאת מכוח הוראת סעיף 30 לחוק הגנת הדייר. לשיטת הנתבע, בשל העובדה שעם פטירת המנוח התובעת לא ניהלה עסק כלשהו במקרקעין, הרי שלא רכשה מעמד של דיירות מוגנת בהם, כך שהוא הפך לדייר מוגן כלפי עמידר - הבעלים דאז של המקרקעין. 9. הבר"ל נידונה בפניי ביום 5/12/06. בהחלטתי מאותו היום דחיתי על הסף טענת הנתבע להיותו דייר מוגן בשטח המריבה, כמו גם להיותו שוכר משנה לצמיתות של שטח המריבה (להלן: "ההחלטה בבר"ל"). הנתבע הורשה להתגונן רק בטענה בדבר זכותו להחזר השקעתו במקרקעין, נוכח טענתו כי הובטח לו זאת על ידי המנוחים, טרם פטירתם. על ההחלטה בבר"ל הגיש הנתבע בר"ע (10/3/07) לבית המשפט המחוזי בת"א, אשר דן בבר"ע, בהסכמת הצדדים, כבערעור. בפסק דינו מיום 17/2/08 ביטל בית המשפט המחוזי (כב' השופט ש. ברוש) את החלטת הבר"ל והנתבע הורשה להתגונן אף בטענה כי הוא רכש זכות בלתי הדירה בשטח המריבה, כמו גם בטענה כי הינו דייר מוגן בשטח זה. גדר המחלוקת 10. הגם שסבור אני כי פסק דינו של בית המשפט המחוזי בטעות יסודו, הרי שמצווים אנו "על פי הדיבור" לקבל את הכרעתו בהכנעה. אשר על כן, פסק דין זה ייסוב סביב שלוש טענות הנתבע: היותו בר רשות במקרקעין ורשות זו בלתי הדירה היא, היותו דייר מוגן של עמידר וממילא של התובעת לאחר שזוֹ רכשה את הבעלות בהם, וזכות הנתבע להחזר השקעותיו היה ותביעת הפינוי תתקבל. 11. כאן המקום לדחות על הסף טענת ב"כ הנתבע, אשר הועלתה לראשונה בסיכומי טענותיו, כי התובעת לא רכשה כלל ועיקר את שטח המריבה, שכן שטח זה הופקע לטובת עיריית ת"א על פי תב"ע 2496 וכי שטח זה לא נמכר לתובעים מעולם, כעולה מהסכם הרכישה (במ/3). לבד מהעובדה שהנתבע לא הוכיח כלל ועיקר את היקפה של ההפקעה ומיקומה, אני תמה הכיצד זה ההין הנתבע להעלות טענה חדשה שזִכרה לא בא בכתב הטענות (לא בבר"ל, ולא בתצהיר העדות הראשית) ובניגוד גמור לפסק דינו של בית המשפט המחוזי. במהלך החקירה הנגדית, ביקש ב"כ הנתבע להרחיב את חזית המריבה, אף לשאלת ההפקעה וב"כ התובעת התנגד נמרצות לכך, בזמן אמת (ראו פרוטוקול מיום 30/11/08). בהחלטתי מיום 30/11/08, אסרתי על ב"כ הנתבע להרחיב חזית בעניין ההפקעה, ומנעתי ממנו מלשאול שאלות כלשהן המתייחסות לעניין זה. חרף החלטתי, כאמור, טען ב"כ הנתבע בסיכומיו, בקול ענות חלושה (סעיף 7 לסיכומיו), כי התובעת מנועה מלדרוש סילוק ידו של הנתבע משטח המריבה, שכן שטח זה לא נמכר לה מעולם. כאמור, עסקינן בהרחבת חזית אסורה, שכן שאלת ההפקעה מעולם לא עמדה כפלוגתא בינות הצדדים, וחזית המריבה לא הורחבה כלל ועיקר במהלך שמיעת הראיות [ראו: א. גורן, סוגיות בסדר דין אזרחי מהדורה שביעית עמ' 78-79]. נמצא, איפוא, כי טענות הצדדים תיבחנה על סמך הפלוגתאות העולות מכתבי הטענות כך שטענותיו של הנתבע - שלוש במספר - תידונה ותוכרענה בפסק דין זה. דיון והכרעה 12. טרם תידונה טענות הנתבע לגופן, מן הראוי להקדים ולהבהיר את נטלי ההוכחה בהליך דנן. המקור המשפטי לתביעת בעל מקרקעין (או חוכר לדורות)לסילוק יד המחזיק בהם שלא כדין, הינו סעיף 16 לחוק המקרקעין, תשכ"ט - 1969 הקובע לאמור - "בעל מקרקעין ומי שזכאי להחזיק בהם זכאי לדרוש מסירת המקרקעין ממי שמחזיק בהם שלא כדין". "בתביעה שכזו די לתובע להוכיח כי הוא הבעלים החוקיים של המקרקעין, ואז עובר נטל הראייה לנתבע להראות שהוא רכז זכות כלשהי במקרקעין אשר זכות הבעלות כפופה לה" [ראה: ע.א. 16482/90 עיריית תל אביב יפו נ' גרינשטיין, פ"ד נ"ג (4353, 354)]. כך גם אמורים הדברים באשר לעילת סילוק יד מכוחו של סעיף 29 לפקודת הנזיקין [נוסח חדש]. לעניין זה קובע סעיף 30 לפקודה זו כי "בתובענה שהוגשה על הסגת גבול במקרקעין - על הנתבע הראייה שהמעשה שעליו מתלוננים לא היה שלא כדין". ההלכה הפסוקה קבעה בהקשר זה כי: "... בעל בית יכול לבסס תביעת פינוי או סילוק על ידי זכות קניינו, בטענה שהנתבע מחזיק ברכושו ללא כל זכות ... ואז על הנתבע להראות, ולו לכאורה, זכות חוקית לישיבתו במקום ... מספיקה לבעל הבית טענת בעלותו כבסיס להחזרת החזקה רק כנגד נתבע שאין בכוחו להראות זכות חוקית לישיבתו במקום ..." [ראה ע"א 127/77 מלכה קפה נ' לוי ואח', פ"ד ל"א (3) 455]. נמצא, כי בעל המקרקעין יוצא ידי חובתו בהוכחת בעלותו במקרקעין, או אז עובר נטל ההוכחה על כתפי הנתבע - המחזיק, להוכיח זכותו החוקית לחזקה בהם. בעניינינו הוכח בעליל כי התובעת הינה הבעלים של המקרקעין, ובכלל זה בשטח המריבה (מוצג במ/3), ושאלת בעלותהּ בהם לא הועמדה כפלוגתא - כלל ועיקר. משהוכח כזאת, הרי שעל הנתבע הנטל להוכיח כי עומדת לו זכות לחזקה בשטח המריבה לה כפופה זכות הבעלות של התובעת. ההשכיל הנתבע להוכיח זכות כאמור, סבורני כי לא עלתה בידו כזאת. נבהיר דברינו. דיירות מוגנת - האומנם 13. כזכור, טען הנתבע בתצהיר הנלווה לבר"ל, כי הינו דייר מוגן בשטח המריבה מכוח הוראת סעיף 30 לחוק הגנת הדייר. לשיטת הנתבע, נוכח היותו שוכר משנה של המנוחים, הרי שעם פטירת המנוח פקעה זכות הדיירות המוגנת שלו במקרקעין, או אז רכש הוא את זכויות הדיירות המוגנת בהם תחת המנוח. לשיטת הנתבע, התובעת לא רכשה זכויות של דייר מוגן במקרקעין שכן היא לא ניהלה בהם עסק של מוסך, כנדרש בסעיף 26 לחוק הגנת הדייר. לטענת הנתבע, רק בשל מצג שווא שהוא הציג כלפי נציגי עמידר, כאילו התובעת ממשיכה לנהל במקרקעין את המוסך, הוכרה האחרונה ככזוֹ על ידי עמידר. ברם, הלכה למעשה - כך לנתבע - לא הייתה זכאית התובעת להיחשב כדיירת מוגנת, כך שהוא בעל זכויות הדיירות המוגנת בשטח המריבה. לא מצאתי שחר לטענה זו של הנתבע ודינה להידחות על הסף. סעיף 30 לחוק הגנת הדייר קובע כך - "מושכר שהושכר בשכירות משנה, והדייר חדל להחזיק בו או נפטר, ולא היה אדם אחר לדייר מכוח חוק זה, יהיה הדייר המשנה, לגבי החלק המוחזק על ידו, לדייר של בעל הבית, ובלבד - (1) שבזמן שהדייר חדל להחזיק במושכר או סמוך לפטירתו לא נתנה השכרת המשנה לבעל הבית עילת פינוי נגד הדייר". נמצא, כי על מנת ששוכר משנה ייהפך לדייר מוגן כלפי בעל הבית, עליו להוכיח שניים אלה: האחד, שעם פטירת הדייר החוקי לא היה אדם אחר לדייר על פי החוק תחת הדייר שנפטר. השני, שהשכרת המושכר, או חלקו, בשכירות משנה, לא הקימה לבעל הבית עילה לפינויו של הדייר החוזי - שנפטר. בעניינינו, על הנתבע מוטל הנטל להוכיח כי התובעת לא הייתה לדיירת מוגנת במקרקעין עם פטירת בעלה וכי השכרת שטח המריבה על ידי המנוחים, לא הקימה לעמידר עילה לפינוי האחרונים מהם עקב השכרת שטח המריבה. דא עקא, כי הנתבע לא השכיל להוכיח אף לא אחד מן התנאים הדרושים להכיר בו כדייר מוגן, ולא זוֹ בלבד אלא שהוכח היפוכם של דברים. במה דברים אמורים. 14. אין חולק על כך שהתובעת הוכרה, בפועל, על ידי עמידר כדיירת מוגנת תחת בעלה המנוח מכוח הוראות סעיפים 23 ו- 26 לחוק הגנת הדייר. עובדה זו עולה בעליל מהסכם המכר מיום 27/11/05 (נספח ב' לתצהיר התובעת ת/2), שכן התמורה בגין עסקת המכר חוּשְבה אך באשר לנתח הבלתי מוגן של המקרקעין [שם, סעיף 1(ב)]. למעשה, שאלת היותה של התובעת דיירת מוגנת במקרקעין עם פטירת בעלה, לא הייתה במחלוקת כלל ועיקר. הנתבע הודה בחקירתו הנגדית כי "ידוע לי שהתובעת הוכרה על ידי עמידר כדיירת מוגנת ... " (פרוטוקול מיום 12/1/09 עמ' 13). משהוכח בעליל כי עם פטירת המנוח הפכה התובעת לדיירת מוגנת במקרקעין, הרי שלא נתקיים התנאי הקבוע ברישת סעיף 30 לחוק " ... ולא היה אדם אחר לדייר מכוח חוק זה". עובדה מוכחת היא כי התובעת הפכה לדיירת מוגנת עם פטירת בעלה המנוח, כך שהנתבע איננו יכול לזכות במעמד של דייר מוגן בשטח המריבה. אלא מאי? טוען הנתבע - בעזרת יועציו המשפטיים - כי הגם שהתובעת הוכרה כדיירת מוגנת על ידי עמידר, הרי שהכרה זוֹ בטעות יסודה שכן, נוכח העובדה שהתובעת לא המשיכה לנהל את המוסך לאחר פטירת בעלה המנוח, הרי שעל פי הדין (סעיף 26 לחוק הגנת הדייר) היא לא הייתה זכאית להכרה כזוֹ. מכאן - כך לנתבע - שהוא זה אשר רכש, אוטומטית, את זכויות הדיירות המוגנת עם פטירת המנוח. לשיטת הנתבע הוא עצמו "עזר" לתובעת להונות את נציגי עמידר בדבר היותה ממשיכה, כביכול, את עסק בעלה המנוח במקרקעין. על אף שנינותה של הטענה הנ"ל, נראֶה בעליל כי יועציו המשפטיים של הנתבע באו לכלל טעות משפטית, שכן אין בטענה האמורה כדי להקנות לנתבע מעמד של דייר מוגן בשטח המריבה. נבהיר דברינו. 15. ראשית דבר, אין זה מעלה ומוריד האם על פי הדין זכאית הייתה התובעת לרכוש מעמד של דיירת מוגנת מכוח החוק (סעיפים 23 ו- 26 שבו) - אם לאו. עובדה היא כי במועד פטירת המנוח הוכרה האחרונה על ידי בעל הבית (עמידר) ככזוֹ, כך שלא נתקיים תנאי הסף שברישת סעיף 30 לחוק, קרי: העדר דייר אחר מכוח החוק. זאת ועוד, לבד מטענה סתמית ובלתי מבוססת כאילו התובעת לא המשיכה לנהל מוסך במקרקעין, לא השכיל הנתבע להוכיח כזאת. בחקירתה הנגדית העידה התובעת - "אני ניהלתי את המוסך, ניהלתי את כל החלק הניהולי - פרט מלתקן מכוניות עשיתי הכול - פתחתי תיקים במס הכנסה ובמע"מ. שילמתי את כל החובות והמיסים לעירייה. את כל העניינים שבמקצוע עשו בעלי מקצוע. יש לי תעודת הסמכה לנהל בית ספר ולא לתקן מכוניות, עשיתי את כל הדרוש במוסך, כולל ניהול החובות של רוני" (פרוטוקול מיום 30/11/08 עמ' 17). עדות זו של התובעת לא נסתרה כלל ועיקר, ההיפך הוא הנכון. בחקירתו הנגדית הודה הנתבע כי "רבקה (הלוא היא התובעת - ח.ט.) הייתה במשרד הזה פעם בחודשיים שלושה או פעם בחצי שנה, אחרי שמימון נפטר לא הגיעה למעלה משנה. רונן היה מגיע ולוקח שכירות, הייתה מוציאה חשבונית על שם מימון משה ...." (פרוטוקול מיום 19/1/09 עמ' 14) נמצא, איפוא, בעליל כי התובעת ניהלה את העסק - בצד הניהולי שלו - כל העת עוד טרם פטירת בעלה המנוח, ולא זוֹ בלבד אלא שהמשיכה לגְבּות את שכר הדירה מהנתבע ומהאחרים אשר הפעילו את המוסך (מכונאות ופחחות). באשר לניהול עסק של מוסך במקרקעין העיד הנתבע כך - "איציק קונפורטי יצא. במקום אכרם היה קונפורטי שעשה פחחות וצבע, הוא יצא כשנה לפני שמימון נפטר. 8 או 10 חודשים היה שם אחרי שמימון נפטר ... לפניו היה בחור ערבי שאיני זוכר את שמו ששכר מהם את המכונאות לשנה ... מאז שמימון נפטר לא היה איש במכונאות עד שבנו נכנס. אך המוסך בכללותו תפקד לאורך כל התקופה" (שם, עמ' 14) (ההדגשה שלי - ח.ט.). הנה כי כן, אין שחר לטענת הנתבע כאילו המוסך לא תפקד עם פטירת המנוח, שכן המוסך תפקד כל העת וניהולו נעשה על ידי התובעת, טרם פטירת המנוח ולאחריו. נמצא, איפוא, כי בדין הוכרה התובעת כדיירת מוגנת תחת בעלה המנוח, מכוח הוראת סעיפים 23 ו- 26 לחוק, שכן היא המשיכה את עסקו של בעלה במקרקעין כמצוות סעיף 26 לחוק. בהקשר זה יצויין כי על פי ההלכה הפסוקה, אין כל דרישה לניהולו של העסק מיד עם פטירתו של הדייר החוזי. על פי סעיף 26 לחוק הגנת הדייר, די בכך אם המשך ניהולו של העסק נעשה בזמן סביר לאחר פטירת הדייר החוזי (ראו ד. בר אופיר, סוגיות בדיני הגנת הדייר, עדכון 5, עמ' 222/ב', והאסמכתאות שם). כך או כך, הנתבע לא השכיל להוכיח, כלל ועיקר, כי על פי הדין (סעיפים 23 ו- 26 לחוק הגנת הדייר) לא הייתה זכאית התובעת לרכּוש זכויות של דיירות מוגנת במקרקעין, ויש לדחות טענתו להיותו דייר מוגן בשטח המריבה עם פטירת המנוח. 16. יתר על כן, אף אם יונח כי התובעת לא הייתה רשאית להשכיר לאחרים את העסק בשכירות מִשְנה כנטען על ידי הנתבע, וכי הוא זה אשר עזר לאחרונה להונות את עמידר ולהציג מצג בפני נציגיה כאילו היא זו המנהלת את המוסך - גם אז לא תעמוד לו לנתבע הטענה בדבר היותו דייר מוגן בשטח המריבה. כאמור לעיל, סעיף 30 (1) לחוק הגנת הדייר קובע כי מקום בו השכרת המשנה של המושכר מקימה לבעל הבית עילת פינוי כנגד הדייר החוזי - הרי ששוכר המשנה איננו יכול לרכוש מעמד של דייר מוגן במושכר, או בחלק ממנו. ועתה ממה נפשךְ. אם השכרת המקרקעין (לנתבע ולאחרים) הייתה על דעת עמידר - בעלת הבית דאז, הרי אין כל פסול בכך שהתובעת השכירה את המוסך לאחרים (אם אומנם לא ניהלה בו עסק עצמאי משלה) וזו האחרונה רשאית הייתה - על דעת עמידר - להמשיך ולהשכיר את המוסך לאחרים, אף לאחר מות בעלה המנוח. מאליו מובן כי בדין רכשה המנוחה זכויות של דייר מוגן במקרקעין. אם אומנם, כטענת הנתבע, השכרת המוסך הייתה בהיחבא ושלא על דעת עמידר, הרי שעצם השכרת המקרקעין לאחרים בשכירות משנה, הקימה לעמידר עילת פינוי של המנוח מהמקרקעין [ראו סעיף 131 (6) לחוק הגנת הדייר]. אם כך הם פני הדברים, יש תחולה לסייג שבסעיף 30 (1) לחוק הגנת הדייר, כך שהנתבע אינו ולא יכול היה להיהפך לדייר מוגן בשטח המריבה, עם פטירת המנוח. אני דוחה, איפוא, על הסף את טענת הנתבע להיותו דייר מוגן בשטח המריבה. רישיון או שכירות? 17. בתצהיר העדות הראשית מטעמו מיום 24/10/07 (נ/1) - אשר הוגש עוד טרם מתן פסק הדין בבית המשפט המחוזי - טען הנתבע כי הינו בר רשות בשטח המריבה ורשות זו בלתי הדירה היא. לשיטת הנתבע, כך בתצהירו הנ"ל, הוא הורשה להשתמש בשטח המריבה בלי קץ וכל זמן שיחפוץ. לשיטתו, המנוחים הבטיחו לו כזאת נוכח השקעותיו במקרקעין ולאור היחסים החבריים שהיו בינותם. עוד טען הנתבע כי אף הוסכם בינו לבין המנוחים, כי באם יחפוץ, בזמן מן הזמנים, לעזוב את המקרקעין הרי שיהא זכאי להחזר השקעותיו, אשר הוערכו על ידי שמאי מטעמו בסך 25,830 $, לבד מעלות תא הצביעה (התנור) המוערך על ידו בסך של 40,000 $. אומר כבר מבראשית, כי לא מצאתי ממש בטענת הנתבע להיותו בר רשות בשטח המריבה ואין צורך לומר שרשות זו (ככול שהייתה קיימת) הינה בלתי הדירה. במה דברים אמורים. 18. בתצהיר הנילווה לבר"ל הצהיר הנתבע כך - "בשנת 1981 פנו אלי בעלי הזכויות החדשים בנכס, ה"ה זיגלר ומימון והציעו לי לחזור לשכירות משנה כדי שאנהל עסק של פחחות וצביעת רכב במקום" (סעיף 5 ל- נ/3). נוכח טענה זו, בדבר היותו שוכר משנה של שטח המריבה, טען הנתבע כי "הוסבר לו על ידי בא-כוחו שעל פי החוק (סעיף 30 לחוק הגנת הדייר) אני למעשה ובפועל ועל פי החוק הפכתי לדייר מוגן בנכס כלפי בעל הבית - עמידר ... אני כדייר משנה הופך לדייר מוגן על פי החוק והנני בעל זכות לדיירות מוגנת כלפי הבעלים - 'עמידר' " (סעיף 14 לנ/3). ואכן, מעיון בהוראת סעיף 30 לחוק הגנת הדייר עולה, כי תחולת סעיף זה (אשר כאמור לא חל בענייננו) תיתכן אך מקום שעסקינן במחזיק אשר המושכר הושכר לו "בשכירות משנה" להבדיל מהיותו בר רשות גרידא. משטען הנתבע כי הינו שוכר משנה של שטח המריבה, אין הוא יכול לטעון, באותה נשימה, כי הינו בר רשות במקרקעין שכן שכירות משנה מעניקה לשוכר זכות קניינית במושכר לתקופת השכירות (ראו סעיף 30 לחוק המקרקעין, תשכ"ט - 1969), ואילו רישיון במקרקעין איננו בגדר זכות במקרקעין ואף לא בא בגִדרה של טובת הנאה בהם, שכן זכות זו הינה בגדר זכות אישית בלבד, אשר אינה ניתנת להעברה [ראו: פרופ' נינה זלצמן "רישיון במקרקעין" הפרקליט מ"ב 24, (התשנ"ה)]. משטען הנתבע להיותו שוכר משנה של שטח המריבה, הוא מנוע ומושתק מלטעון - באותה העת - כי הינו בר רשות בו מכוח שנות השימוש שנעשה על ידו בשטח זה. הדעת אינה סובלת מצב בו יטען בעל דין טענה עובדתית שעל בסיסה סומך טענה משפטית - בענייננו היותו דייר מוגן בשטח המריבה - ובאותה נשימה יטען כי איננו שוכר של שטח המריבה, אלא שהינו בר רשות בו. משביכר הנתבע להצהיר כי הינו שוכר משנה בשטח המריבה, על מנת שיתאפשר לו לטעון להיותו דייר מוגן במקרקעין עם פטירת המנוח, הרי שהוא מנוע ומושתק מלטעון, לחילופין, להיותו בר רשות בשטח זה. יתר על כן, הנתבע צירף לתצהירו (נספח ב' לנ/3) שלל חשבוניות מס מטעם התובעת (מימון רבקה) מהן עולה כי הוא שילם מידי חודש בחודשו דמי שכירות בסך 900$, כמו גם את חלקו היחסי בארנונה ובחשמל. החשבוניות מתייחסות לתקופה שמחודש 12/02 ועד לחודש 9/06. עיון בחשבוניות מלמד כי עסקינן בשכירות חופשית של שטח המריבה. לבד מטענה סתמית ובלתי מבוססת בתצהירו, כי עסקינן ברשות שימוש גרידא, לא השכיל להציג אף לא ראייה אחת לטענתו. לא זו בלבד, אלא שבחקירתו הנגדית שב הנתבע וטען כי שילם כל העת דמי שכירות הן טרם פטירת המנוח והן לאחר פטירתו. וכך העיד הנתבע "אחרי שמימון נפטר ... רונן היה מגיע ולוקח את השכירות, הייתה מוציאה (התובעת - ח.ט.) חשבונית על מימון משה ..." הנה כי כן, בעליל נמצא כי הנתבע שכר את המושכר בשכירות חופשית, שילם את דמי השכירות כסדרם אף לאחר פטירת המנוח, כך שטענתו, המאוחרת, בדבר היותו בר רשות במקרקעין אין לה על מה שתסמוך. יודגש ויובהר, כי לאחר מתן ההחלטה בבר"ל ומשנוכח הנתבע לגלות שאין בסיס לטענתו בדבר שכירות של שטח המריבה לצמיתות, טען להיותו בר רשות במקרקעין ולרשות בלתי הדירה בו. 19. אני קובע, איפוא, כי הנתבע הינו והיה כל העת השוכר של שטח המריבה, ושילם כל העת דמי שכירות מוסכמים (בסך 900$ לחודש) כמו גם את חלקו בארנונה והחשמל (1/3 מהחיוב). משלא נקבע מועד לסיומה של השכירות, ומשלא נעתר הנתבע לדרישות התובעת לחתום על חוזה בכתב, רשאית הייתה האחרונה לבטל את השכירות מכוח הוראת סעיף 19 (א) לחוק השכירות התשל"א - 1971 הקובע כי באם "לא הוסכם על תקופת השכירות... רשאי כל צד לסיים את השכירות על ידי מתן הודעה לצד השני " בהתראה מוקדמת מירבית של " ... שלושה חודשים לאחר מתן ההודעה ... " [19 (ב) (1)]. רשות בלתי הדירה - האומנם? 20. אף אם יונח (מה שאינו) כי הנתבע הורשה על ידי המנוחים להשתמש בשטח המריבה תמורת תשלום דמי שימוש חודשיים (להבדיל משכירות), גם אז איני מוצא כל הצדק לראות ברשות זו רשות בלתי הדירה. בתצהיר העדות הראשית מטעמו טען הנתבע כי המנוחים "... רצו שאחזיק כל השנים במקום ולא אעזוב ... לזיגלר ומימון היה אינטרס ברור שאשאר במקום ולכן דחפו אותי לפתח את העסק ולהמשיך ולהשקיע השקעות בנכס ללא הגבלה והתחייבו כי אשאר דייר שלהם ... ולא אדרש לפנותו, כך שאשאר במוסך כל עוד שארצה להישאר" (סעיפים 10 ו- 11 ל- נ/3). לא זוֹ בלבד, אלא שלנוכח ההשקעות שהושקעו בנכס - כך לנתבע - הסכימו המנוחים כי " ... אם ארצה לעזוב מיוזמתי הם מחזירם לי את כל השקעותיי בנכס ואף יפצו אותי על המוניטין שרכשתי במקום ... ". לא מצאתי כל תימוכין בחומר הראיות כאילו המנוחים, או מי מהם, הבטיחו לנתבע כי יוכל להמשיך כל ימיו (כל זמן שיחפוץ) בשטח המריבה, לנוכח השקעותיו בו. לבד מאמירה סתמית - שאינה ניתנת לסתירה על ידי המנוחים שהלכו לעולמם - לא השכיל הנתבע להניח תשתית ראייתית (אף לא נסיבתית) ממנה ניתן להסיק אמיתות גרסתו. 21. בתצהיר העדות הראשית מטעמה טענה התובעת כי " ... כל טיעוניו של הנתבע באשר להשקעות במקום משוללי כל יסוד שכן עד לפטירת בעלי המנוח הנתבע לא השקיע ולא אגורה שחוקה אחת בשטח ובעלי אף עמד על כך שהוא לא יעשה כן ..." (סעיף 9 ל-ת/2). התובעת אף הצהירה כי " ... בתקופת חייהם של בעלי ושותפו, הנתבע לא השקיע שום השקעה במקום וכל "ההשקעות" שלו בוצעו אחרי פטירתם ללא הסכמתי ובניגוד לרצוני ... " (סעיף 15 ל- ת/2). חרף ההכחשה הנחרצת שבתצהיר התובעת, לא הציג התובע אף לא מסמך אחד המצביע על כי השקיע - ולו אגורה אחת - במקרקעין טרם פטירת המנוח. לתצהירו צירף הנתבע קבלות (נספח א' ל- נ/3) על הזמנת חומרי בנייה ותשלומים בגין הקמת גג ברזל, פלדלת ועבודות בנייה, לצורך שיפוץ והרחבת המשרד. דא עקא, ולמרבה הפליאה, נתברר כי קבלות אלו הוצאו בגין עבודות שבוצעו בחודשים 4-5/03, כ-9 חודשים לאחר פטירת המנוח. יתר על כן, בתצהירו הודה הנתבע כי "בשנת 2003 ביצעתי שיפוץ והגדלה של המשרד תוך בניית חדר שירותים, כולל כלים סניטאריים, אסלה וכיורים " בעלות, נטענת, של 260,000 ₪ (סעיף 11.5.4 ל-ת/3). הנה כי כן, ההשקעה "הגדולה" שהושקעה על ידי הנתבע הינה בהגדלת המשרד בשנת 2003, המוערכת על ידי השמאי מטעם התובע בסך 10,125 $. הכיצד הובטחה לו על ידי המנוחים שהִייה בשטח המריבה לצמיתות עקב השקעותיו בו, אם השקעות אלו נעשו לאחר פטירת שניהם? האומנם חזו המנוחים השקעה עתידית לאחר פטירתם ובשל כך הובטחו לנתבע "חיי נצח" במקרקעין עוד בחייהם? תמהני! 22. טענת הנתבע בדבר הקמת מערכת ביוב וניקוז (בעלות של 10,000 ₪), נטענה על דרך הסתם בלא להציג כל אסמכתא על כך. הדעת נותנת, כי באם היה הנתבע מממן מערכת ביוב וניקוז לנכס כולו (המוערכים בחוות דעת המומחה מטעמו בסך 22,000 $), ברי כי הנתבע היה מגיש מסמך כלשהו המאשש זו, שכן השקעה כאמור מהווה הוצאה מוכרת, לצוֹרכי מס. כך גם אמורים הדברים באשר להגדלת כוח החשמל למוסך והחלפה וחידוש כל מערכת החשמל במקום. לשיטת הנתבע, המנוחים הם אלה אשר שילמו את עלות הגדלת כוח החשמל (בעלות של 15,000 ₪ + מע"מ), והוא החזיר להם העלות ב- 10 תשלומים חודשיים שווים, כתוספת לחיוב הצריכה השוטפת בגין עסקו (סעיף 11.5.2 לת/3). דא עקא, כי גירסת הנתבע - לעניין החשמל - נסתרת מינה וביה מעדותו של מר קונפורטי יצחק, אשר הגיש תצהיר כעד מטעם הנתבע (נ/2). בחקירתו הנגדית נדרש מר קונפורטי לעניין השקעות הנתבע במקרקעין והלה השיב - "חשמל למשל - כל האינסטלציה החדשה של החשמל הוא עשה, לא זוכר בדיוק באיזה שנה 88-89 - כשהוא הביא תנור צבע הוא נאלץ לשנות את הפאזה של החשמל. חשמל היה שם קודם, אבל לתנור לא היה - ומאז שהביא תנור הוא עשה שינוי של האינסטלציה לחשמל ... אם אני לא טועה הסכום של החשמל היה 20,000 ₪, אני יודע שרוני (הנתבע - ח.ט.) שילם את זה בהסכם עם זיגלר ומימון, הגיע להסדר איתם שהחשבונית תהיה על שמם" (פרוטוקול מיום 30/11/08 עמ' 21). נמצא, איפוא, כי בניגוד לגירסת הנתבע כי המנוחים שילמו את עלות הגדלת כוח החשמל, טוען מר קונפורטי כי הנתבע הוא זה אשר שילם העלות וכי החשבונית הוצאה על שם המנוחים. כך או כך, לא הוכח כלל ועיקר כי הנתבע השקיע במקרקעין סכום כלשהוא בגין הגדלת החשמל ואם עשה כן, הרי שהדבר נעשה לצורכי הפעלת תנור הצביעה שכן "הוא נאלץ לשנות את הפזה של החשמל ..." (שם). נמצא, כי לבד מתנור הצביעה שהוצב על ידי הנתבע בשטח המריבה [אשר לדברי הנתבע הוא הוקם עוד בהיותו שוכר משנה של אלה שקדמו למנוחים בדיירות המוגנת (סעיף 8 ל- ת/3)] - לא השכיל הנתבע להוכיח כי השקיע השקעות כלשהן בשטח זה, עת המנוחים היו עוד בין החיים (8/2002). אף אם יונח כי הנתבע אכן מימן את עלות הגדלת החשמל כמו גם את התקנת מערכת ביוב וניקוז - כנטען על ידו - הרי שהשקעות אלו מסתכמות, על פי הערכת מומחה הנתבע, בסך 25,000 ₪ בלבד. מכאן שטענת הנתבע על השקעה במקרקעין של "מאות אלפי שקלים" - כנטען על ידו בתצהיר הנלווה לבר"ל - אין לה כל אחיזה במציאות. 23. האומנם, בנסיבות האמורות, יש לראות ברישיון שהוענק לנתבע (בהנחה שהיה כזה) כבלתי הדיר? סבורני כי התשובה לשאלה האמורה הינה שלילית. הפסיקה הבחינה בין רישיון שניתן בתמורה לבין רישיון שניתן שלא בתמורה. כשעסקינן ברישיון חינם הרי שהוא ניתן לביטול בכל עת [ראו: ע"א 32/77 טובולסקי נ' בית הכנסת ובית מדרש חסידים, פ"ד ל"א (3) 210, 214; ע"א 126/83 אלעלמי נ' אל חטיב, פ"ד מ (1) 397, 409]. אף כאשר עסקינן ברישיון בתמורה, לא בהכרֵח יקבע כי מדובר ברישיון בלתי הדיר [ע"א 7242/00 רשות הנמלים והרכבות נ' כדורי, ת"ק-על 2002 (3) 745 ג']. רק במקרים חריגים ובנסיבות מיוחדות, יש להכיר ברשות כבלתי הדירה, ויש לבחון כל מקרה לגופו. "המסקנה, לפיה דורש הצדק את קיום החוזה, צריכה להתבסס על נסיבותיו של כל עניין ועניין, ועל כן יש לבדוק את העובדות כדי ללמוד, להסיק מהן, אם אכן זו המסקנה המתבקשת. לא בכל מקרה בו ניתן רישיון ובעל הנכס מבקש לבטלו, דורש הצדק את המשך קיומו של הרישיון, ויש מקרים בהם ניתן, למשל, להסתפק בתשלום פיצויים, כפי שיש גם מקרים, בהם אין הצדק דורש אפילו את תשלומם של פיצויים כלשהם; אף היפוכו של הדבר הוא הנכון, היינו, יש נסיבות, בהן תשלום פיצויים בעקבות סילוקו של בעל הרישיון הוא דווקא שיכול לנגוד את תחושת הצדק" [ע"א 496/82 רונן נ' סלונים, פ"ד ל"ט (2) 337, 341]. על פי התשתית העובדתית שהונחה בתיק זה הגעתי לכלל מסקנה (אף אם יונח כי הנתבע הינו בר רשות בשטח המריבה) כי שיקולי הצדק אינם מורים על היות הרישיון, במקרה דנן, בלתי ניתן לביטול. כפי שהבהרנו לעיל, הנתבע לא השכיל להוכיח טענתו כי השקיע "מאות אלפי שקלים" במקרקעין טרם פטירת המנוח. נתברר כי לבד מתא הצביעה (התנור) שהוצב על ידו בשטח המריבה, לא השקיע הנתבע אף לא אגורה אחת במקרקעין. אף אם יוכח כי הנתבע אכן חידש את מערכת החשמל והביוב, הרי שעסקינן בהוצאה מזערית של 25,000 ₪, משך כל זמן שהותו במקרקעין, במשך למעלה מיובל שנים. הדעת אינה סובלת מצב בו בגין השקעות כה מזעריות במקרקעין, יזכה הנתבע "לחיי נצח" במקרקעין משל הינו בעליו. יפים המה, בעניינינו, וביתר שאת דברי כב' השופט אנגלרד בע"א 7242/00 הנ"ל לפיהם - " ... רק במגורים ודירות שבהם הוענקה לבעלי הרישיון גם הרשות לבנות ובהסתמך על מתן רישיון לצמיתות השקיעו בעלי הרישיון במקרקעין, הכירו בתי המשפט בטענה בדבר אי הדירותה של הרשות. הטעם לכך הוא הגנה על הציפייה הלגיטימית של בעלי הרישיון בדבר זכותם במקרקעין והסתמכותם על קיומה ..." (שם, שם). הוכח בעליל, בענייננו, כי המנוחים לא התירו לנתבע להקים מבנה כלשהוא במקרקעין. הרחבת המשרד נעשתה אך בשנת 2003, לאחר פטירת המנוחים, חרף מחאתה הנמרצת של התובעת ובנה ירון. הנתבע הגדיל עשות עת המשיך בהרחבת המשרד ושיפוצו, בטענה כי הינו "בעל הבית" וכי יכול לעשות בשטח המריבה כבתוך שלו (פרוטוקול מיום 19/1/09 עמ' 13) איני סבור, בכל הכבוד, כי יש ליתן יד לנישולה של התובעת מנכס שבבעלותה כאשר עסקינן באלמנה המבקשת להתפרנס מקניינה. 24. אני קובע, איפוא, כי הרישיון אשר ניתן לנתבע על ידי המנוחים (ככל שיונח שאין מדובר בשכירות) הינו רישיון הדיר אשר בוטל כדין על ידי התובעת בעצם הגשת התביעה, שכן הודעה על ביטול הרישיון ניתן לראות בכתב התביעה גופו (ראו, ע"א 32/77 הנ"ל) פיצוי בגין השקעות 25. משבאנו לכלל מסקנה כי הרישיון שניתן לנתבע (ככל שנוצר כזה) ניתן לביטול, עלינו לבחון האם זכאי הנתבע להחזר השקעותיו במקרקעין. אני דוחה על הסף את טענת הנתבע לפיה הוסכם בינו ובין המנוחים "... כי אם ארצה לעזוב מיוזמתי הם יחזירו לי את כל השקעותיי ואף יפצו אותי על המוניטין שרכשתי במקום" (סעיף 11.3 לנ/3). טענה זו של הנתבע נטענה בעלמא בלא להניח תשתית ראייתית כלשהי לביסוסה. נוכח העובדה המוכחת כי הנתבע לא השקיע השקעות כלשהן במושכר - טרם פטירת המנוחים - לבד מהתקנת תנור הצביעה ולכל היותר (מה שלא הוכח) אף בהתקנת כוח חשמל (15,000 ₪) ומערכת ביוב וניקוז (10,000 ₪). היעלה על הדעת כי בגין השקעה של 25,000 ₪ יאותו המנוחים להסכים להחזיר לנתבע השקעותיו והמוניטין שצבר, לטענתו, בעסק? במיוחד אמורים הדברים לנוכח העובדה כי את תנור הצביעה ניתן להעתיק למקום חילופי וכדברי הנתבע עצמו "... אפשר לפרק ולהרכיב וזו שאלה של השקעה. זה אולי 20,000 ₪. אפשר לפרק אבל הוא לא יהיה כמו שהיה ... כשמפרקים צריך להחליף הרבה חלקים" (שם, עמ' 13). ובהמשך מבהיר הנתבע כי "כל תנור ההעברה שלו, פירוק והרכבה שלו זה 3,000 $ זה לא 8,500 ₪ כמו שקבע הבר " (שם, עמ' 14). כך או כך, בהעדר ראייה כלשהי להבטחת המנוחים להחזר ההשקעות והמוניטין, דין טענת הנתבע לזכותו להחזר כאמור - להידחות. עם זאת, ולפנים משורת הדין ולנוכח היות הנתבע בעל עסק משך יובל שנים ויותר במקרקעין, סבור אני כי נכון וראוי יהיה באם יפוצה כספית בגין עלות העתקת תא הצביעה למקום אחר (12,000 ₪ = 3,000$). כמו גם בגין השקעתו הנטענת (והבלתי מוכחת) בדבר התקנת ביוב וניקוז במקרקעין (10,000 ₪). התוצאה 26. סוף דבר ולאור האמור התוצאה הינה כדלקמן - א. אני מורה לנתבע לפנות ולסלק ידו משטח המקרקעין המתוארים בסעיף 1 לעיל, ולהחזיר את החזקה בשטח המריבה לידי התובעת כשהוא פנוי מכל אדם וחפץ מטעמו. על מנת לאפשר לנתבע זמן מספיק להתארגן במקום אחר, הפינוי יעוכב ב- 90 יום מהיום. ב. ביצוע הפינוי כפוף לתשלום פיצוי כספי לנתבע בסך 22,000 ₪ אשר ישולמו ישירות לידי הנתבע בעת הפינוי, או יקוזזו מדמי השכירות השוטפים. ג. בנסיבות העניין ולפנים משורת הדין, אין אני עושה צו להוצאות כך שכל צד ישא בהוצאותיו. מקרקעיןדייר מוגן (הגנת הדייר)דירות עמידר / עמיגור / חלמיששכירות