הצעת חוק עיגון ורישום זכויות החקלאים בקרקע, התש”ס-2000 זכויותיהם של מרבית החקלאים המחזיקים בקרקע עשרות בשנים, אינן מוסדרות כראוי בהסכמי חכירה וממילא אינן רשומות בפנקסי המקרקעין, למרות העובדה שטרם הקמת המדינה היו החקלאים שרכשו קרקעות במיטב כספם והעבירו אותם כמעשה ציוני לאומי לבעלות הקק"ל. זכויותיהם של מיעוטים אמנם בהסכמי חכירה, אך אלה ניתנים לשינוי באופן חד צצדי בהחלטות מועצת מינהל מקרקעי ישראל. בהקשר זה יצוין כי המשק המושבי יש קושי רב ברישום החלקות, דבר המקשה ומונע חתימה על הסכמי חכירה לדורות. חלק ניכר מהישובים חתום על חוזה שכירות המכונה "חוזה משולש", שנערך בין המינהל, הסוכנות והאגודה, לפיו הסוכנות שוכרת את המקרקעין ונותנת בהם רשות לאגודה, מעמד הישוב לרבות מעמד המתיישבים בו הינו מעמד של בר רשות, שהוגדר על ידי בתי המשפט כ"מעמד של לא כלום". מעמד של "בר רשות" מונע מהחקלאי במושב להשתמש במשקו לבטוחה לצורך פיתוח ומפריע לו להפעיל את המשק על בסיס כלכלי רווחי. מצב זה הינו בלתי נסבל, גורם לבעיות פנימיות וכלכליות חמורות וטעון שינוי מיידי. יצוין כי במשך השנים האחרונות קיבלה מועצת מקרקעי ישראל עשרות החלטות הנוגעות לקרקע חקלאית ואף שינתה וביטלה החלטות קיימות. דבר זה גורם לחוסר יציבות ואי ודאות, המונעות כל תכנון רציונלי בידי כל העוסקים בתחום פיתוח המקרקעין. ברוב הסכמי החכירה החקלאיים קיים סעיף לפיו עם שינוי יעוד הקרקע החקלאית, שלא ביוזמת החוכר, רשאי המינהל לבטל את הסכם החכירה ולהחזיר לעצמו את החזקה בשטח. בישראל של שנות ה- 2000, על התמורות והשינויים שחלו בארץ בכלל ובהתחחשבות החקלאית בפרט, אין עוד מקום לסעיף זה. הצעת חוק זו באה לתקן את המצב שתואר לעיל את זכויות המתיישבים בקרקע בדומה לשאר האזרחים במדינה. הצעת החוק מאפשרת תשלום מראש של דמי החכירה (היוון), כפי שהדבר מקובל אצל החכרים עירוניים התשלום יבוצע בהתאם לשימוש המותר בקרקע, ובשיעורים שנקבעו לגבי חוכרים עירוניים. הצעת החוק באה להסדיר מצב קיים בתחום המיסוי, לפיו תאריך הרכישה הינו מועד העליה לקרקע, חילופי קרקעות בין בעלים משותפים ושינוי ייעוד, אינם מהווים אירוע מס. הצעת החוק מסדירה מנגנון של תשלומים למינהל, במידה ויחול שינוי ייעוד בקרקע, ומקבעת את שיעורי הפיצוי שנקבעו על ידי הממשלה, דבר שיביא ליציבות בשוק המקרקעין. הצעת חוק זו קובעת כי שינוי ייעוד של קרקע חקלאית למטרות אחרות יתאפשר אך ורק כאשר הדבר נובע מצורך לאומי חיוני בכל מקרה יקצה מינהל מקרקעי ישראל קרקע חקלאית לצורך שינוי יעוד לאחר שהוכח חיסכון מרבי בשימושי הקרקע ובהתייעצות ותיאום עם השרים. ממשלת ישראל והמועצה הארצית לתכנון ולבניה תקבענה מדיניות לשימור שטחים פתוחים ושטחי חקלאות כריאות ירוקות וכתרומה לאיכות החיים של תושבי המדינה. מדיניות זו תעוגן בתכנית מתאר ובחקיקה כדי למנוע כרסום מיותר ופגיעה רחבת היקף בשטחים הפתוחים ובשטחי העיבוד החקלאיים. הצעות חוק דומות הונחו על שולחן הכנסת הארבע-עשרה ומספרן פ/1708, פ/2337 ועל שולחן הכנסת החמש-עשרה ומספרה פ/957. הוגשה ליו"ר הכנסת והסגנים והונחה על שולחן הכנסת ביום כ"ד בשבט התש"ס - 31.1.2000 1. בחוק זה - "אגודה" - מושב עובדים, מושב שיתופי, קיבוץ, כפר שיתופי, אגודה שיתופית חקלאית וכן תאגיד אחר שעיקר עיסוקו בחקלאות; "המינהל" - מינהל מקרקעי ישראל, המנהל את קרקעות המדינה, הקק"ל ורשות הפיתוח; "חוכר" - בעל זכות חכירה בקרקע חקלאית, לרבות חוכר ולרבות אגודה, משנה בר רשות או שוכר שהוא בעל זכות שכירות או חזקה בקרקע חקלאית, המחזיקים בקרקע חקלאית מכוח חוזה חכירה לדורות או מכוח חוזים מתחדשים בתנאי נחלה ולרבות שוכר המחזיק בקרקע חקלאית מכוח חוזה שכירות עונתי שחודש לפרק זמן מצטבר של לפחות 15 שנים לפני תחילתו של חוק זה, בין בקרקע המקורית שהוקצתה לו ובין בקרקע חלופית; לעניין חוק זה לא יראו מוסד מיישב כחוכר; "קרקע חקלאית" - חלקת קרקע המהווה מקרקעי ישראל כהגדרתם בחוק יסוד מקרקעי ישראל, אשר מתקיים בה אחת מאלה: (1) הקרקע מושכרת או מוחכרת בתנאי נחלה; (2) הקרקע מוחכרת לשימושים חקלאיים בחוזה חכירה לתקופה שאינה פחותה מ-21 שנים; (3) הקרקע מושכרת לשימושים חקלאיים לחוכר שאינו חוכר של נחלה בחוזה שכירות עונתי, אך שטחה במקרה כזה לא יעלה על גודל נחלה הנהוג באותו אזור; "נחלה" - קרקע חקלאית המהווה מקרקעי ישראל, בשטח שקבע שר החקלאות ופיתוח הכפר, המיועדת למתיישב לצורך מגוריו ופרנסתו; "המוסד המיישב" - הסוכנות היהודית לארץ ישראל או ההסתדרות הציונית העולמית; "השרים" - השר הממונה על מינהל מקרקעי ישראל ושר החקלאות. 2. חוכר המחזיק כדין בקרקע חקלאית ומעבדה, רואים אותו כבעל זכות חכירה לדורות. 3. א. חוכר המחזיק כדין בקרקע חקלאית, זכאי לחכור מהמנהל את הקרקע בחוזה חכירה מהוון לתקופה של 49 שנים מיום תחילתו של חוק זה; חוכר זכאי להארכת החכירה ל-3 תקופות נוספות של 49 שנים; שיעוד דמי ההיוון ייקבע על פי האמור בתוספת הראשונה לחוק זה; חוק זה אינו בא לגרוע מכל זכות של חוכר המחזיק בקרקע חקלאית, לרבות זכויות הקבועות בחוזה החכירה. ב. על פי החלטת האסיפה הכללית של האגודה, יחכיר המינהל לבעל הזכויות בנחלה את נחלתו בחוזה חכירה ישיר דו צדדי לתקופה המוגדרת בסעיף קטן (א); גודל השטח המוחכר לא יעלה על מכסת הקרקע לנחלה באותו ישוב, כפי שנקבע ע"י שר החקלאות. ג. המינהל ירשום את זכויות החכירה על שם החוכר בלשכות רישום המקרקעין. 4. היה החוכר בר-רשות של המוסד המיישב, יחול עליו האמור בסעיפים 2 ו-3; המוסד המיישב זכאי לתבוע כי עם רישום זכויות החכירה על שם החוכר בלשכת רישום המקרקעין, תירשם לזכותו משכנתא על קרקע חקלאית כבטוחה לפרעון יתרת ההלוואות של החוכר, ועד לרישום זכויות החכירה כאמור, תירשם התחייבות לרישום משכנתא בספרי המינהל. 5. א. שינוי יעוד של קרקע חקלאית יתאפשר רק על פי תוכנית מאושרת כמשמעותה בחוק התכנון והבניה התשכ"ה-1965 לאחר שנוכחו רשויות התכנון, בהתייעצות עם "השרים" כי התקיימו התנאים הבאים, כולם או חלקם: (1) השינוי נובע מצורך לאומי חיוני; (2) הוכח חיסכון מרבי בניצול הקרקע; (3) נשקל הצורך בשימור שטחים פתוחים כריאות ירוקות כתרומה לאיכות החיים; (4) הוכח הצורך בשימושים לא חקלאיים לקיומו והתפתחותו של הישוב החקלאי. ב. שונה ייעוד של קרקע חקלאית כאמור, יחול האמור בתוספת השנייה לחוק זה. 6. (א) זכויות החכירה לפי סעיף 2, והעברת זכויות לנעבר כאמור בסעיף 3 - פטורות ממס רכישה. (ב) שינוי ייעוד של קרקע חקלאית לפי סעיף 5 - פטור ממס שבח וממס רכישה. (ג) במכירת זכות חכירה בקרקע חקלאית, לרבות זכות חכירה בקרקע חקלאית ששונה ייעודה יהיה "יום הרכישה" היום שבו החלה לראשונה החזקה בקרקע חקלאית על ידי החוכר, "ושווי הרכישה" יהיה שווי הרכישה של הקרקע החקלאית. (ד) החלפת קרקע חקלאית, לרבות קרקע חקלאית ששונה ייעודה, או חלוקתה בין בעליה המשותפים - פטורות ממס שבח וממס רכישה. 7. הוראות חוק זה תגברנה על כל הוראה או החלטה קודמת של מועצת מקרקעי ישראל או של המינהל ועל האמור בחוזי החכירה עם החוכר. 8. השרים ממונים על ביצוע חוק זה. תוספת ראשונה (סעיף 3) דמי החכירה המהוונים ישולמו בהתאם לשימוש המותר בקרקע. באזור המיועד למגורים ישולמו דמי חכירה מהוונים בשיעור 3.75% משווי הקרקע ללא פיתוח התשלום יבוצע מראש. היוון דמי החכירה לקרקע חקלאית יהיה על בסיס שיעור 2% מהיקף ההכנסה הפנויה השנתית הממוצעת והמשוקללת מגידולים חקלאיים על פי תחשיבי הרשות לתכנון במשרד החקלאות ופיתוח הכפר. עבור שימושי קרקע אחרים ישולמו דמי חכירה מהוונים בשיעור 51% משווי הקרקע במרכז הארץ, 26% באזור עדיפות לאומית ב' ו 16% באזור עדיפות לאומית א'. תוספת שנייה (סעיף 5) שונה יעודה של קרקע חקלאית רשאי החוכר לבחור באחת מבין החלופות הבאות: שימוש בקרקע בהתאם לייעודה החדש תמורת תשלום למינהל, ויחולו כללים אלה: המינהל יגבה תשלום עבור היתר שהוא נותן לחוכר קרקע חקלאית (להלן- דמי היתר) להפיק מהחוכר הנאה נוספת על זו שהיה זכאי לה לפי חוזה החכירה (להלן -"החכירה המקורית") קודם למתן ההיתר; דמי ההיתר ייגבו אם נעשה שימוש בקרקע לייעוד שונה מזה ששימשה הקרקע על פי תנאי החכירה המקורית ו/או לבנייה נוספת החורגת מזכויות הבנייה המותרת על פי תנאי החכירה המקורית (להלן - "שינוי ייעוד ו/או ניצול") את דמי ההיתר יגבה המינהל כתנאי למתן ההיתר המבוקש, אלא אם בחוזה החכירה המקורית נקבע אחרת. (א) דמי ההיתר עבור שינוי ייעוד ו/או ניצול יהיו בשיעור של 51% מההפרש בין הערך המעודכן של זכויות החוכר בהתאם לחכירה המקורית לבין הערך המלא של הקרקע לאחר שינוי הייעוד ו/או הניצול (להלן - "ההפרש"). באזורי עדיפות לאומית א' שיעור דמי ההיתר יהיה 16% מההפרש ובאזורי עדיפות לאומית ב' שיעור דמי ההיתר יהיה 26% מההפרש. ערך הקרקע לצורך חישוב דמי ההיתר ייקבע על ידי השמאי הממשלתי, בהתייחס לקרקע ריקה ופנויה, עם זכות ערר תוך 30 יום לערכאות ערר כמו לגבי מס רכוש. חוכר אשר שילם היטל השבחה (על פי חוק התכנון והבנייה, תשכ"ה 1965 ) ודמי היתר, בגין אותן זכויות, יהא זכאי להחזר מהמינהל של מחצית מהיטל ההשבחה שישלם, או מחצית מדמי ההיתר, הנמוך מבין השניים. ב. החזרת קרקע למינהל החוכר יקבל מהמינהל, על פי החוכר פיצוי כספי או קרקעי בעד ביטול החוזה והשבת הקרקע למינהל. ערך הפיצוי יהיה מורכב מן המפורטים להלן: שיעור באחוזים מהערך המלא של הקרקע לפי יעודה החדש כפי שיתקבל בפועל בעקבות מכרז לגבי אותה קרקע ואולם אם תוקצה הקרקע שלא בדרך של מכרז על פי שווייה המלא, כפי שיקבע השמאי הממשלתי, עם זכות ערר כבסעיף א (4) (ב) שיעור האחוזים במרכז הארץ יהיה 24% באזור עדיפות לאומית ב' 40% ובאזור עדיפות לאומית א' 60%. וכן - שווי השקעות החוכר בקרקע, על פי קביעת ועדת הפיצויים של המינהל, בתנאי שהחלטת הוועדה תהא סופית ותתקבל על ידי החוכר ללא זכות ערעור. סכום הפיצויים המצטבר כאמור לא יפחת מהסכומים הנקובים להלן, כשהם צמודים למדד המחירים לצרכן לחודש אפריל 1994. בעד קרקע נטועה - 15.000 שקלים חדשים לדונם. בעד קרקע שלחין - 9.000 שקלים חדשים לדונם בעד קרקע - 3.000 שקלים חדשים לדונם. לפיצוי הכספי לפי תוספת זו יתווסף תשלום מע"מ כדין. הצעות חוקרישום זכויותחקלאות